为什么别人炒房越买越赚，你一上车就被套

在加拿大，许多人被房地产投资吸引，希望通过租金获取被动收入，认为这是轻松赚钱的途径。

然而，一旦真正成为房东，他们很快发现现实远非想象中简单。签完房贷只是开始，紧接着便要面对保险、维护、物业费等接连不断的支出。

那么，为什么有些人能凭借房产轻松获利、甚至拥有多套房产，而另一些人却连维持一套房的收支平衡都困难？

答案在于：专业房地产投资者与业余房东的思维方式截然不同。

1%法则

专业投资者在选择房产时极为审慎。业余买家往往被外观特征吸引，如花岗岩台面、开放式厨房等；而专业投资者则依据具体的财务标准进行评估。

其中一个标准，就是“1%法则”。它的含义是：房产的预期月租金总额应至少达到其总房价的1%。

举例来说，如果一套房价为$20万元，月租至少要达到$2000元；如果房价为$30万元，月租至少应有$3000元，以此类推。

为什么要这样计算？

专业投资者关注的是初始投资何时回本。该法则确保在不计算其他成本的情况下，房产能在100个月（约8.33年）内收回购房价。

因此，“1%法则”被视为进一步考察房产前的最低门槛。这也解释了为什么在多伦多、温哥华这类高房价城市，大多数投资型房产并不符合条件。

以多伦多为例：一居室平均租金约为$2500元，按此法则，投资者只应考虑售价不超过$25万的房产——但问题是，你上一次见到多伦多售价$25万的房产是什么时候？

资本化率（Cap rate）

接下来，专业投资者会计算房产的资本化率。资本化率是一种用于计算投资者净利润占购入价格比例的公式。

计算方式为：资本化率 = 年度净营运收益 / 购房价格

这里的“净营运收入”指租金收入扣除所有持有成本（如地税、保险、维护费、物业费等）后的余额——这也正是许多业余房东容易低估的部分。

举个例子：假设投资者在多伦多以$50万元买下一套一居室，希望以每月$2500元出租。这项投资的资本化率是多少？

要算出这个数字，就要先扣除所有预期的持有成本（以下为每月支出）：

• 空置率：房子并非每个月都能租出去。假设空置率为5%，则为$125元（2500×5%）；
• 地税：根据多伦多市的税务计算器，约为$315元；
• 保险：根据Ratehub.ca报价，约为$100元；
• 物业管理费：物业经理通常收取租金的10%，约$250元（2500×10%）；
• 公寓管理费：多伦多平均每平方英尺在0.5至1加元之间，以700平方英尺的房为例，约$700元；
• 维护费：专业投资者通常按房价的1%/年计算，即$417元（50万×1%÷12）。

月净收益：$2500 - ($125+$315+$100+$250+$700+$417) = $593元
年净收益：$593 × 12 = $7117元
资本化率：$7117 ÷ $500,000 = 1.42%

这一回报率甚至低于当前银行储蓄账户的收益水平，属于典型的低效投资。

不要过度杠杆

知名房地产投资博客AffordAnything.com的创始人Paula Pant曾一针见血地说过：“市场上存在有经验的投资者，也存在过度使用杠杆的投资者，但你绝不会看到一个经验丰富却又过度杠杆化的投资者。”

其逻辑很简单：过度负债的投资者终将被市场清洗。而当他们被迫离场时，那些严守纪律的专业投资者便会入场，以大幅折扣收购他们的法拍房产。

房地产投资领域常被包装成“轻松致富”的天堂，但现实却是一片鲨鱼与猎物共存的海洋——前者是深谙规则的专业玩家，后者则是一知半解的业余房东。

必须清醒认识到：房地产投资本身就是一份全职工作。若想成为市场中的“鲨鱼”，你必须深入了解你的市场，并在每一次出手前做好充分准备。否则，等待你的结局，很可能就是成为被捕食的一方。