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补税几十万？CRA重点排查！大温炒房者风险高！

这两年很多人都有一种错觉：楼市冷了，交易少了，税务局大概也就松一松了。但现实恰恰相反。加拿大税务局（CRA）最近释放出的信号非常明确——房地产，仍然是当前税务审查的“头号高风险区”，而且不是喊口号，是实打实地在加码。最新一个财年，CRA针对房地产相关问题完成了接近1.5万次专项审计，比上一年多出2000多次；追回的税款和罚款接近9亿加元，比前一年又高了一大截。换句话说，哪怕市场降温，查税不但没降，反而更狠了。为什么会这样？核心原因只有一个：他们现在“看得更清楚了”。土地登记、市政地税、交易记录、银行流水、短租平台数据，全都能交叉比对；再加上更成熟的数据分析模型，很多以前靠“赌运气”的操作，现在在系统里一眼就能被标出来。 CRA也不再一上来就重拳出击，而是采取所谓的“递进式执法”——先提醒、再核查、再审计，最后才是罚款甚至刑事调查。但别误会，这不是心软，而是效率更高。在这种背景下，不管你是自住房业主、投资客，还是地产从业者，几乎都在他们的雷达范围内。最常见、也是最容易被盯上的问题，首先就是“卖房没报”。很多人到现在还以为：只要是自住房，或者觉得“反正也免税”，报不报无所谓。这个认知早就过时了。现在只要你卖过房，不论最终是不是免税，都必须在报税表里如实申报。CRA要的是“你有没有说清楚”，而不是事后你一句“我以为不用”。第二类高危操作，是滥用自住房免税。自住房免税并不是万能挡箭牌，更不是想怎么用就怎么用。短期持有、频繁更换“自住房”、把出租房或投资房硬往自住房上套，这些都会被系统标红。CRA现在已经会用居住记录、地址变更、出租历史去交叉核对，“住没住过”，已经不是靠你一句话。炒房问题更是这轮审查的重中之重。只要你的买房目的本质上是为了短期转手赚钱，在CRA眼里，这就不是资本增值，而是商业收入，需要全额纳税。问题在于，很多人明明是在做翻修转卖、楼花转让，却仍然按资本增值甚至自住房来申报，一旦被抓到，补税和罚款都不会轻。还有一个被严重低估的风险点，是出租收入。无论是长租、分租，还是Airbnb、短租平台，只要有租金进账，就必须申报。CRA已经在大量使用平台数据和银行流水来比对，“没被发现”更多只是时间问题，而不是你操作得有多隐蔽。 GST/HST同样是重灾区。新房、大翻修房、先出租再出售的房产，往往都涉及销售税的缴纳或退税问题。很多人要么不该退却退了，要么该收却没收，这类问题一旦被审计，金额通常不小。另外一个很多人容易忽略的点，是非税务居民卖房。非居民出售加拿大房产，不能用自住房免税，而且买方本身就有核实卖方税务身份的责任。相关流程现在查得越来越细，想靠模糊操作蒙混过关，风险极高。别以为这些只针对普通业主。地产经纪人、承包商、开发商，其实都在重点名单里。交易频繁、金额巨大，本身就意味着更高的审计概率。土地开发、分割、重建这类项目，更是CRA长期盯着的“老目标”。那普通人该怎么办？说实话，没有什么高深技巧。保存好所有交易和翻修记录，如实申报所有与房产相关的收入，别把希望寄托在“应该查不到我”。不确定的地方，早点问专业人士，成本往往比事后补税和罚款低得多。更重要的是，别再迷信所谓的“激进避税套路”——在现在的系统里，越复杂、越聪明，反而越显眼。 CRA已经用实际行动告诉所有人：房地产税务，早就不是偶尔抽查，而是长期、系统、常态化的严查。无论你是卖房、炒房、出租，还是资产配置，合规，正在变成最低成本、也是唯一稳妥的选择。侥幸心理，只会越来越贵。来源： https://financialpost.com/personal-finance/10-real-estate-issues-cra-could-audit

2个月前
卖房必看！有些装修能增值有些别碰

随着温哥华、多伦多等热门房市在2025年出现停滞，经济不确定性和高利率让买家观望。房地产经纪人指出，一些针对厨房、浴室和地板的翻新，不仅能提升房屋美观，更能显著增加转售价值；而部分装修如小浴室、屋顶或DIY工程，则回报有限，甚至可能拖累售价。 2025年，上述这些城市的房地产市场尤其低迷。经济不确定性、通胀压力以及利率上升让买家观望。在线房产平台HouseSigma的一项研究显示，大多伦多地区当年只有53%的挂牌房屋成功售出，而2021年这一比例高达89.5%。安省汉密尔顿Royal LePage State Realty经纪团队负责人Mike Heddle指出，即便房价下跌，许多买家仍需精打细算。因此，对于买家而言，一套经过翻新、可直接入住的房屋变得越来越重要。 Heddle说：“在当前市场上，你的房子如果已经翻新完毕，会更能吸引那些没有额外预算进行装修的买家”。以下《环球投资者》为你盘点最值得投资的装修项目及注意事项。最值得投资的装修厨房台面与瓷砖背板设计建造公司Eurodale Developments负责人Brendan Charters建议，将时间和预算投入到视觉冲击力大的简单装修最划算，尤其是厨房和浴室。他指出，更新厨房台面和背板是最简单但效果显著的方式。台面和背板是买家最容易触碰的部分，磨损明显会降低房屋价值。装修费用大约为： $5,000 加元：经济型 $15,000 加元：中档型 $20,000 加元：高端型投资回报率高，因为买家会把厨房视为全新空间，而完全重做厨房可能高达 $100,000 加元。主浴室升级 Heddle强调，主卧和主浴室的装修尤为重要：“买家会睡在主卧里，这个空间的重要性不言而喻”。他估算浴室翻新通常能带来85%至90%的投资回报率。小规模改动也能显著提升空间感，如更换马桶、水龙头，重新填缝和密封，成本约 $4,000 加元。全面重做浴室则可能高达 $40,000 加元。早餐吧或厨房岛台多伦多RE/MAX Ultimate Realty负责人Tim Syrianos指出，厨房是家庭活动中心。若空间允许，安装岛台或早餐吧可以极大提升厨房功能和视觉感受，让房子更适合招待客人。地板翻新地板覆盖了整个居住面积，其视觉效果至关重要。Charters指出，卖家在搬空房屋准备翻新地板时，可以顺便整理空间，性价比高。新地板费用约 $12–$18 加元/平方英尺，若选择胶合安装可提升脚感和隔音效果。除了上述值得投资的装修之外，房地产经纪人也指出一些不值得投资的装修。最不值得投资的装修小空间浴室在主层强行增加一个小浴室可能适得其反。Syrianos表示，位置不佳、空间狭小的卫生间会影响房屋整体感受，甚至降低房屋价值。系统更新屋顶、锅炉或供暖系统更新虽然合理，但对买家吸引力有限。Charters称，这类更新虽是业主必需，但通常不会增加太多价值。Heddle补充，屋顶投资回报率约50%，供暖设备通常使用至必须更换时，买家不会因此加价。 DIY装修地产经纪Heddle提醒，DIY装修虽方便，但若显得业余，会影响转售价值。买家往往会认为“这部分装修没用，需要拆掉重新做”。视情况而定游泳池与户外景观 Heddle指出，园林和游泳池的投资回报难以评估，这类改造可能吸引部分买家，但也会让其他买家望而却步。而游泳池尤其如此：约三分之一买家热衷，有三分之一买家完全不考虑，剩余三分之一无所谓。 Heddle建议，如果装修游泳池，更多是为了自家享受，而非增加房屋转售可能性。

2个月前
温哥华豪华酒店式公寓售价超$700万！

温哥华Fairmont Pacific Rim公寓以超出评估价的730万挂牌一处被称为“天空明珠”的温哥华公寓最近重新挂牌，价格与之前的两次过期挂牌一致。该公寓位于西科尔多瓦街1011号，4501单元，正好位于顶楼之下，是Fairmont Pacific Rim的一个角落单位。它的挂牌价格为7,398,000加元，与2025年5月以来的两次挂牌价格相同。去年另一个次顶层单元的成交价为9,500,000加元。该公寓的视野广阔，可360度俯瞰史丹利公园、煤港、北岸山脉以及包括狮门大桥在内的多个地标。这个单位是由设计师詹姆斯·程（James Cheng）特别设计的。在过去的八到九年里，该公寓的评估价值波动较大。2019年它的评估价值达到最高点6,907,000加元。目前截至最近的BC省评估，其评估值为4,771,000加元，为2017年以来的最低水平。温哥华公寓这一房产拥有两个卧室、三个浴室，总面积为2,242平方英尺，最后一次在2010年以4,097,000加元的价格售出，也正是这一年的建成。温哥华公寓来自Rennie & Associates的挂牌信息显示，该单位布局完美，配有落地窗、定制媒体墙，卧室内均有定制木工和“奢华的套间浴室”。温哥华公寓建筑设施包括度假式游泳池、健身房、水疗中心和代客泊车服务。同时，业主们还可以享受到客房服务及酒店礼宾服务。如果你热爱市中心生活，这个位置无疑是最佳选择，距离温哥华市中心的心脏地带非常近。 Zealty的按揭计算器估算，若支付20%的首付（$1,479,600），每月按揭付款约为28,000加元，外加年度物业税约22,239加元。该建筑中的另一套公寓曾与迪拜的王储有关联。

2个月前
再一间列治文旅行社遭暂停营业

卑诗消费者保护局(Consumer Protection BC，简称CPBC)已暂停位于列治文一间旅行社的营业执照，原因是该公司未能提交所需的财务报表，且去年未向监管机构通报所有权变更。根据CTV报道，CPBC本周稍早在其网站上公布了一项决定，宣布暂停“爱去旅游”(Aigoout Travel Ltd.)的营业执照，该执照依据的是卑诗省的《旅游业监管条例》(Travel Industry Regulation)。该项公布的摘要指出：“在执照暂停解除之前，爱去旅游不得再预订任何旅行服务。” CPBC已裁定，该公司可以履行在执照被吊销前购买的任何现有旅行服务合约。此次处罚源自于该监管机构代理商业及电影分级主管，认定爱去旅行社违反了两项法规。第一项违规与该公司截至2024年12月31日的财政年度的年度财务报表有关。去年12月2日，CPBC致函爱去旅行社，告知其相关文件未依要求提交，并要求其在两周内补交。裁决书写道：“爱去旅行社于2025年12月16日透过电子邮件回复，提交了截至2023年12月31日止财政年度的财务报表。” “但该财务报表所涵盖的财政年度有误。截至目前，该公司仍未提交所要求的财务报表。” 裁决书指出，该公司的回复导致了第二项违规行为的发现。回复财务报表通知的人员告诉监管机构，他“最近接管了这家公司，现在是所有者”。裁决书写道：“对卑诗省注册处董事变更通知的审查进一步证实，董事已发生变更，但未按要求报告给我方办公室。迄今为止，仍未提交所需的报告。” 根据裁决书，爱去旅行社“现在和将来”都违反了这两项规定。该公司有30天的时间请求卑诗省注册处重新考虑其关于财务报表的裁决，或就所有权变更的裁决举行听证会。 “爱去旅游”是近两个月内第二家面临吊销执照的列治文旅行社。 (图：Google Maps、Facebook)

2个月前
大温逾半世纪著名老字号最后一店结业

继在10月结束了在温哥华东百老汇街 (East Broadway) 1661号的分店后，有54年历史的汉记面家 (Hon’s Wonton House，后称汉记云吞)，最后一家的堂食店亦已关门，对不少华裔以至非华裔食客来说，这是又一个由细听到大的本地知名食肆宣告退场落幕。汉记在温哥华的这家奥运村旗舰店 (上图)，自1月9日起已永久结业。店舖大门上贴著以中英文书写的告示：“衷心感谢你多年来的支持与厚爱。能够为你服务是我们的荣幸，我们也非常感激与你共同渡过的美好时光。” 仅两个多月前，汉记百老汇店大门上的告示也写上相同的说话。汉记官网也公布了两店均已永久结业的消息(上图)。然而，汉记这个品牌仍然存在。汉记曾与以特许专营权营运的分店分家，高贵林目前仍有一间名为汉记(Hon’s)的面家营业，但该店未被列于集团官网中。自从新财团接手后，汉记品牌形象焕然一新，近年积极拓展出品冷冻食品，在各大超市发售，远销至北美多地，还开设了有规模的新厂房 (上图)，成功转型为食品生产商，所以顾客还是可以继续品尝到这家老字号制作的云吞、面食和各式点心。汉记面家早于1972年在温哥华华埠缅街 (Main Street)由香港移民叶汉光创办，据店方介绍，该店曾是温哥华唯一可以吃到手造云吞面和锅贴的地方。相关阅读：曾陷财困华丽转身 53年云吞面家分店周日结业仅余1店续营叶先生一直希望街坊能以合理的价钱，享用到优质的服务和粤菜美食。自1974年起，汉记开始向其他零售商和经销商供货，让顾客可把食品带回家中食用。图：汉记云吞

2个月前

Goh Ballet 在温哥华 Main Street 提议建设25层高的学生宿舍大楼，配备新艺术学院空间，靠近未来的SkyTrain车站据dailyhive报道，温哥华著名的艺术文化机构Goh Ballet Academy计划与当地开发商Westbank合作，将其位于Main Street的老物业重新开发为一座引人注目的高层综合学生宿舍大楼。通过此项目，Goh Ballet将扩大和更新其现有设施，这些设施目前位于一座于1912年建成的、最初为加拿大皇家银行分行的建筑内。 2345-2349 Main St.开发项目涵盖了原来的两层银行建筑——该物业已被列入温哥华市的遗产名录——以及相邻的一层建筑，该建筑始建于1918年，曾经是多个杂货店的所在地，包括Safeway。该物业位于东8大道与Main Street交叉口的西北角，地处优越的交通导向开发区，距离未来Mount Pleasant Station（位于东百老汇）仅有半个城市街区，周边还有Main Street和Kingsway的公交线路。 Goh Ballet于1978年由舞蹈家Choo Chiat和Lin Yee Goh创办，经过大规模的翻新，该学校和培训设施于1985年正式投入使用。Goh家族于1984年获得了这块物业。然而，随着设施的老化，Goh Ballet发现现有空间已无法满足学院的需求。同时，地区内对专门的学生宿舍也存在明显的需求，包括为Goh Ballet的学生提供住宿。 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼现状： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼未来状态： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼可容纳多达344名学生的宿舍该申请提出建设一座245英尺高、25层的塔楼，塔楼的上层将包含315个宿舍式学生住房单元——每个单元配有小厨房和私人卫生间。根据床位总数，该建筑将能够容纳多达344名学生。这包括287个单人床位、27个双人床位和一个三人床位。学生居民可以使用塔楼屋顶的共享室内和室外便利设施。第一层的所有学生宿舍都将服务于Goh Ballet的需求。该层的所有10个单元——4个单人床位和6个双人床位，最多可容纳16人——将由学院使用，为舞蹈学生和教师提供了靠近学习和工作地点的居住机会。Goh Ballet的宿舍层还设有专为其专用的共享室内和室外便利设施。目前，85%的Goh Ballet学生来自加拿大，其中大部分来自大温哥华地区。剩下的15%则来自海外。根据学院的数据，许多舞者已经在世界各地开启了成功的职业生涯，而他们也能够吸引顶尖的舞者、编舞家和制作人来到这里。 “专门的学生宿舍可以帮助满足国内和国际学生的迫切需求，这意味着学生无需与年轻家庭争抢专门为他们提供的租赁单元，”申请书中提到，承认大温哥华地区市场租赁住房的普遍需求主要来源于学生。 “许多Goh Ballet的学生在学习期间需要当地住宿，而温哥华的住房市场对此造成了很大挑战。因此，学生们被迫在校外租房，给普通租赁市场带来了压力。” 这种紧凑的宿舍式单元——类似于大学校园内的住宿形式——适合典型年轻本科生的谦逊空间需求，同时有效地帮助保持租金更加实惠。该现场距离未来的Mount Pleasant Station仅需步行两分钟，几乎提供了门口的SkyTrain接入，为许多学生提供了极为便捷的居住选择。 “Goh Ballet的提案将提供紧凑、可负担的住房，特别适合学生独特的生活方式。所提议的学生宿舍将完全以市场租金出租，面向学生、教职工及教员，供其在学习期间使用。这将帮助Goh Ballet的学生找到靠近学院的住房，缓解与市场上其他人竞争的压力，”申请书中继续说道。 “这种创新且经济实惠的生活方式，加上强烈的社会责任感，将进一步支持新学生宿舍内低碳生活的理念。” Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼如同大多数学生宿舍开发项目通常不提供停车位一样，考虑到该区域的空间限制，项目不包含任何车辆停车位。不过，将设有124个安全的自行车停车位，位于第二层——在申请书中被称为双层高的底层夹层，并且还包括一层地下夹层。使Goh Ballet的学生注册人数翻倍尽管计划中没有车辆停车位，但将有两个完整的地下层用于Goh Ballet的学院用途，设有两个各约700至800平方英尺的工作室，一个1500平方英尺的工作室，一个1500平方英尺的双层高舞蹈工作室，以及多个更衣室、行政办公室和储藏室。地面层的主要入口和大厅将设在东6大道，而学生宿舍的入口和大厅则设在Main Street。两者之间由一个1500平方英尺的零售/餐饮单位分隔开，该单位位于建筑与交叉路口的显眼角落。目前，该地块上老旧建筑提供了约10,000平方英尺的可用空间，足以容纳每年约450名学生。而全新定制建造的设施将提供12,149平方英尺的空间，并将学生注册人数翻倍至每年近900人。 “此次扩建将增加教师就业、表演承办能力，为舞者提供奖学金和基金会支持。扩展Goh Ballet体现了Goh家族对艺术和当地社区的承诺，”申请书中如是写道。现状： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼未来状态： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼保护遗产与温哥华最大的一些壁画在建筑设计方面，Align Architecture提出的概念是拆除现已没有遗产价值的前杂货店，保留和修复前银行建筑的遗产外立面，并进行抗震升级，以增强这座独特外观的耐用性。由建筑师Thomas Hooper设计的前银行建筑，外立面用陶土建造，装饰细致，受罗曼复兴、博物馆古典和第二帝国建筑风格的影响。这也是温哥华首次使用磨砂表面陶土。新建的学生宿舍入口外立面将设在Main Street，这里将有一个圆形的月门，向Goh家族的中国文化致敬，象征着通往内在空间的门口，是传统中国建筑中的常见特征。在修复的遗产外立面和月门上方，塔楼的外观将采用大型圆形窗户，供学生宿舍使用。虽然这些窗户的对称布局可能会让人联想到船的舷窗或月门设计的延续，但其实是受到芭蕾舞者流畅、圆润的动作启发而设计的。现状： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼未来状态： Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼此外，塔楼的东西两面——每面都有超过20层的无窗外立面——将装饰着大型舞者壁画。这些壁画不仅将成为温哥华最高的壁画之一，还将在整体面积上成为城市中最大的壁画之一。这一大胆的设计选择延续了Mount Pleasant将空白墙面转变为生动公共艺术的传统，丰富了该社区现有的壁画文化。 “新建部分所选用的材料经过深思熟虑，旨在营造出平滑、单色的外观，故意与遗产建筑外立面的精细细节形成对比。这一设计理念突显了遗产外立面的重要性，增强了其在整体构图中的视觉层次感，”设计说明中写道。 “圆形窗户的设置方式与这一策略相得益彰，形成了一种场域效应，增强了预期的对比。遗产外立面的强大立柱在新建筑部分向上延伸，窗户设置在规则的开口区间内，保持了连续性的感觉。” Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼总体而言，该项目提出的建筑总楼面面积接近132,000平方英尺，楼面面积比率达到21.3——超过该6180平方英尺地块的21倍。虽然该提案超过了温哥华市百老汇计划对该地块的密度和高度限制，但在整体上与该区域规划的更广泛目标和愿景，以及省级针对指定交通导向区的住宅用途的相关规定是一致的。这一项目的密度得以实现，是由于它在受保护的Mountain View Cone 3.2小范围内的轻微侵占，源于女王伊丽莎白公园。这一变化源于屋顶居民便利设施提高了几英尺，允许在其下方容纳14个额外的学生宿舍单元。 Westbank与Goh Ballet在多个项目中保持了多年的合作关系，包括幼儿园在圣诞季节的年度《胡桃夹子》表演。更为重要的是，Goh Ballet原Main Street的更新与扩展，将与其在新Oakridge Park购物中心的第二个永久位置相辅相成，后者的新专用培训设施预计将于2026年开业。 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼 Goh Ballet Westbank 2345-2349 Main Street 温哥华学生宿舍大楼