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加拿大统计局（StatCan）的新房价格指数（NHPI）显示，10月份新房价格出现异常大幅下跌，创下2009年以来最大跌幅。然而，数据背后隐藏着更深层次的信息：土地价格与房价之间的关系发生了罕见的转变，这种情况在过去50年中仅出现过一次。剧透一下：上次出现这种情况时，市场并不看好。 图源：51记者拍摄 加拿大新建住房价格指数。 加拿大新房价格指数（NHPI）上月连续第七个月下跌。10月份下跌0.41%，创下2009年以来最大单月跌幅。同比下跌1.85%，同样创下2009年以来最大同比跌幅。房价已回落至2022年初的水平，这一水平很难表明需求强劲。 价格下跌的幅度远不如其下跌的速度重要。自2022年达到峰值以来，价格仅下跌了3.1%，但其中超过八分之一的跌幅发生在上个月。换句话说，距离峰值已经过去了38个月，而最近一个月——仅占这段时间的3%——却占了总调整幅度的12%以上。这种加速下跌对未来的买家来说或许是好消息，但同时也预示着未来的估值可能过高。 新房价格由两部分组成：房屋和土地。传统上，土地部分的权重高于房屋。这不难理解——土地稀缺，与基础设施息息相关，而且不会因使用而贬值（工业用地除外）。此外，在信贷繁荣时期，土地价格往往上涨得更快，因为它能为土地投机提供更大的杠杆。 这种情况在加拿大已经持续了大约50年——除了一个罕见的时期，这个时期可能会让加拿大房地产专家印象深刻。 加拿大新建住宅价格此前仅有一次超过土地成本——直到现在。 在加拿大，有记录以来只有两次新建房屋价格中房屋部分的涨幅超过了土地价格的涨幅。第一次是上世纪80年代的短暂时期，恰好发生在90年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于2021年。   图源：51记者拍摄 另一个值得注意的点是：土地价格在过度廉价信贷的推高下，至今仍未出现回调。自2022年国家住房价格指数（NHPI）达到峰值以来，房屋价格占比下降了4.55%，而土地价格几乎没有变化（仅上涨了0.09%）。由此我们可以得出两个结论：一是住房资源稀缺，二是价格因素。 认为房价上涨是由土地稀缺驱动的说法在这些数据中站不住脚。事实上，稀缺溢价主要体现在房屋本身，而非土地上。直白地说：快速建房的需求推高了房屋建造价格，其速度远超土地短缺的说法。这是一个众所周知的现象，但人们往往忽略它，转而支持更多激励措施。更重要的是，这表明政府支持的住房建设热潮更多是为了维持房价，而非提高住房可负担性。 图源：betterdwelling 此外，还有近期价格信号本身。房屋价格占比超过土地价格的情况只出现在投机热潮时期——而上一次出现这种情况后，价格出现了大幅回调。或许这次情况有所不同，房价会永远居高不下——无论在何处。只要土地投机存在，人们就一直这么说，而现在或许正是如此——但这种说法违背了历史、人性以及基本的数学规律。  

在加拿大，自助结账最初是为了解决多重问题：人手短缺、工资上涨压力，以及顾客对快速结账的需求。 理论上，它可以让购物体验更现代化，同时降低运营成本。但实际上，它成了许多加拿大人的烦恼源头，也越来越成为零售商的潜在风险。 多伦多太阳报的一位评论员针对自助结账，展开了一番论述。各位华人不妨看一看，是否认同下面的这些观点。 图源：Pierre Obendrauf /Postmedia 据多伦多太阳报的最新调查显示，超过60%的加拿大人在购买少于20件商品时会选择自助结账，尤其年龄小于60岁的消费者。不过，年龄更大的老人仍然不太愿意用——很多人干脆避开自助结账。 这种行为差异很重要，因为它说明了一个更广泛的事实：技术的使用不仅仅是为了效率，还涉及信任。 原本想让交易更顺畅的自助结账，反而制造了摩擦。如今无处不在的“请等待工作人员”提示，成了超市失败的象征。而更让人担心的是：自助结账似乎在推高偷窃行为，无论是无意的还是故意的。 LendingTree最近的调查发现，36%的顾客承认无意间拿走了未扫描的商品。其中61%的人选择直接拿走，而不是返回付款。这些人不是惯偷——他们进店时完全打算付钱。但尴尬、时间紧迫或无法得到帮助，让一次技术小问题变成了零售损失。 不到15%的人承认故意利用自助结账偷东西，但结果一样：商品损耗最终会通过提高其他顾客的价格来弥补。 经济压力正在迫使零售商重新调整策略。一些超市在缩减自助结账区域，另一些则重新开放人工收银通道。经过多年的自动化宣传，我们正在看到人工收银部分回归——不是出于怀旧，而是出于必要。当商品损耗超过人工成本节省时，自动化的商业价值就崩塌了。 更引人注意的是，零售商在改善结账体验上几乎没有创新。考虑到人工智能、计算机视觉和传感技术的进步，本行业本应离真正无摩擦结账更近。有效的模式已经存在。 法国运动用品零售商Decathlon几乎给所有商品都贴上RFID标签。顾客只需把商品放进黑色收纳箱，系统就会瞬间算出总价。不用找条码，不用重扫，也没有“购物袋里有未识别商品”的提示。 如果一个高销量运动用品连锁店都能实现这种系统，那么食物零售商——虽然利润率低但交易量远更大——也理应探索类似方案。但创新需要资金，而超市利润率很低，几乎没有实验空间。这部分解释了为什么结账技术停滞不前。 还有更深层的矛盾。过去十年，超市把大量劳动转移给了顾客，但没有给予任何奖励。和加油站相比就很明显：当加拿大人开始自助加油时，有明显好处——自助油价更低。 但在超市，没有类似回报。过去五年食品价格上涨了27%以上。顾客不仅要扫描、装袋、处理错误和技术故障——而且还要花更多钱。 如果零售商希望顾客完成以前由付费员工做的工作，那么理所当然的做法是给出回报。折扣、积分或者专门的“自助结账优惠”通道，可以承认顾客付出的劳动价值。 自助结账不会消失，但目前的模式不可持续。超市面临的挑战不仅是减少偷窃，更是重建交易本身的信任。把结账当作顾客体验核心——而不仅是省钱工具——的零售商，长期来看会更有优势。 在那之前，顾客仍会提出一个非常基本的经济问题：如果我做的更多，为什么还要为特权付更多钱？

由于参加了一项由联邦政府牵头的计划，加拿大各大银行现在都会提供免费或低收费的银行帐户。 从2025年12月1日起，用户可在14间受联邦监管的商业银行或金融机构，开设每月费用低至4元以下的帐户，当中包括了全国六大银行：道明银行(TD Bank)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、加拿大皇家银行(RBC)、满地可银行(BMO)、丰业银行(Scotiabank)，以及国家银行(National Bank of Canada)。名单上也包括两家中资银行：中国银行(加拿大)及中国工商银行。 加拿大金融消费者管理局(Financial Consumer Agency of Canada，简称FCAC)于今年6月宣布将会推行此项新计划。 根据Ratehub.ca的数据，加拿大的银行通常每月收取3.95元至14.95元的费用。 参与了该计划的银行必须在其网站和分行的显著位置，展示有关设有低收费或免费帐户服务的讯息，并配置员工提供相关服务。 根据计划，加拿大人可以使用低收费帐户，每月不另收费的扣账交易次数可增加多至50%，这些交易包括Interac电子转帐等。 而要获得免月费的银行帐户，客户必须为以下其中一个类别的人士(由各签署方选定)： – 初来加拿大未足一年的新移民；– 原住民；– 领取特定省份或地区社会援助金的加拿大人；– 残障者税收抵免(Disability Tax Credit)领取者及其家属 14家参与计划的银行及金融机构完整名单： 1. Alterna Bank2. 中国银行(加拿大)3. BMO4. CIBC5. Hana Bank Canada6. ICICI Bank7. 中国工商银行8. Innovation Federal Credit Union9. Laurentian Bank10. National Bank11. Royal Bank of Canada12. Scotiabank13. Tangerine Bank14. TD Bank 图：Unsplash

网上经常有人吐槽：这个世界就是一个巨大的草台班子！显然，加拿大也在其中。 据National Post12月3日报道，加拿大统计局确认，他们在最近一次人口普查中，很可能漏算了好几十万非永久居民。 图源：POSTMEDIA NEWS ARCHIVES   “非永久居民”指的是在加拿大生活的国际留学生、临时外劳或寻求庇护者。而一份新报告估计，2021年人口普查中有38%的非永久居民被“漏掉”了。 报告没有尝试给出确切数字，还特别提醒说，“漏算率不能直接理解为应当把多少人加回普查结果”。 因为所谓“漏算”，有些人可能是统计错误，也可能在普查进行时已经离开加拿大。 漏掉大约57.6万人 远低于估算 尽管如此，2021年人口普查官方统计的非永久居民人数是92.4万。按38%的漏算率推算，相当于还有约57.6万人本应在加拿大，但普查员在调查期间无法联系上。这人数比整个哈利法克斯（大西洋省份最大的城市）的人口还多。 而如果漏掉的只有57.6万，那其实比许多外部专家之前估算的漏算规模要低不少。 2023年，CIBC经济学家Benjamin Tal曾估计，2021年的人口普查把加拿大的非永久居民少算了多达100万人。 Tal根据人口增长数据推算，官方数字（92.4万）大概少算了约25万。另外还有约75万人属于逾期滞留，他们仍留在加拿大，但并未被统计局的数据抓到。 Tal写道：“普查明显低估了非永久居民人数，再加上季度人口数据完全排除逾期滞留者，这些被官方数据遗漏的非永久居民人数已经接近100万。” 2021年人口普查结果一公布，统计局就知道，这次普查低估了全国总人口——该机构表示普查出现低估其实很常见。 普查结果是36,991,981人，但当时官方人口估算是38,192,700，两者相差约120万。 统计局解释说：“有些人没被统计到，要么是他们家没收到普查问卷……要么是他们没有被家里填表的人写进去。” 另外，有些人也可能因为不住在任何固定住所里，而被普查人员错过。 漏算已是统计局的“常规操作” 在统计局长期漏算的族群中，非永久居民一直是最严重的之一。事实上，加拿大普查漏掉大量非公民人口并不是新鲜事。 2016年人口普查中，统计局估计漏掉了约45%的非永久居民。当时官方统计为506,625人，这意味着他们漏掉了大约41.5万人。 2011年的覆盖不足率是43%。按当年官方的356,385名非永久居民来算，大约26.9万人是普查想统计但找不到的。 2021年的人口普查漏算特别值得注意，因为数据收集时间点刚好赶上加拿大非永久居民人口前所未有的暴增时期。 统计局自己的数据现在显示，加拿大的非公民人口已经达到3,024,216（超过300万），比2021年人口普查统计的数字高出了200%以上。 最近几周，负责监管非永久居民的政府部门在下议院委员会作证时反复确认，其中有数以万计的人“找不到”。 10月，移民部的一名代表告诉国会议员，有47,175名国际学生属于“不合规”，意思是他们没有履行学生签证要求，实际位置不明。 同一个月，加拿大边境服务局的代表也告诉下议院委员会，他们已经跟丢了3.2万名被下达驱逐令的外国人。

一名温尼伯女子近日发出警告，提醒人们警惕网上银行可能出现的风险——此前，一家Credit Union(信用社)将其账户中因欺诈交易产生的超17.4万加元债务归咎于她，并要求其承担责任。 该女子名为Linda Klassen，她表示，自己和丈夫Rudy一直使用家用电脑进行网上银行操作。但在2024年5月，有人入侵了这台笔记本电脑，不仅掌控了电脑本身，还获取了Klassen夫妇的电子邮件账户权限。 欺诈分子通过夫妇二人在Access Credit Union和Steinbach Credit Union的账户进行了欺诈交易。Klassen透露，另有一起涉及某银行关联投资账户的欺诈尝试未获成功。   2024年5月16日至27日期间，一名或多名身份不明的欺诈分子完成了上述欺诈交易。   78岁的Klassen在接受采访时表示：“这真的彻底改变了我们的生活……你本以为自己的财务管理非常安全，也严格遵守了所有规定，按要求做好了每一件事，结果却发生了这样的事。” “你会感到自己的权益被侵犯，同时又无比脆弱。这种感觉就好比有人闯进你家，抢走了本该属于你的东西。”Klassen说道。据悉，她的丈夫当时正在接受癌症治疗，此后不久便去世了。   欺诈交易最先发生在Access Credit Union：一名欺诈分子通过远程方式，向Klassen夫妇的账户存入了两张面额各为5万加元的伪造支票，随后又将这笔钱转账给了欺诈交易中的收款人。 Klassen称，Access Credit Union承担了此次损失，并未要求夫妇二人偿还这笔钱。 2024年5月22日至24日期间，另有四张总金额达29.2万加元的伪造支票，通过网上银行平台存入了Klassen夫妇在Steinbach Credit Union的账户。 之后，欺诈分子用这笔钱向未经授权的收款人支付了一系列欺诈性网上账单，导致该账户出现巨额透支。 而在这些伪造支票最初存入时，Steinbach Credit Union的支票账户余额仅有6.86加元——因为Klassen夫妇平时并未将该账户用于日常银行业务。 尽管Steinbach Credit Union追回了超过11.7万加元的资金(其中包括2.5万加元的保险理赔款，以及通过追踪和追讨行动收回的9.2万多加元)，但Klassen夫妇的账户仍处于超17.4万加元的赤字状态。 最终，Klassen于2025年7月对Steinbach Credit Union提起诉讼，要求对方赔偿未偿金额的三倍，外加其他损失赔偿。目前，该诉讼尚未经过法庭审理。 2025年8月，Steinbach Credit Union提交了答辩状，否认对此次损失负有责任，并请求法院驳回Klassen的诉讼。 答辩状中提到，此次损失“本可完全避免——若Klassen夫妇在发现另一家信用社(即前文提及的Access Credit Union)的欺诈事件后，立即采取合理的预防和补救措施”。 答辩状还指出，Access Credit Union发生的欺诈事件，“疑似由同一欺诈分子策划，且使用了完全相同的作案手法”。 此外，网上银行的电子服务协议明确要求，若客户的密码或其他登录凭证“被他人知晓”，需立即通知Steinbach Credit Union。 但Steinbach Credit Union表示，直到2024年7月，Klassen夫妇才告知该机构“此前因原告(即Klassen夫妇)的笔记本电脑被入侵，导致另一家信用社账户发生欺诈损失”这一情况。 信用社在答辩状中称，由于事先未得知该欺诈事件，其“没有义务监控Klassen账户中的交易”。 至今未查明黑客入侵方式 Klassen表示，她至今仍不知道欺诈分子是如何入侵其账户的。她称，两家信用社此前也表示无法确定入侵的具体方式。 她解释道，自己和丈夫没有立即将Access Credit Union的欺诈事件告知Steinbach Credit Union，是因为当时他们认为自己在Steinbach Credit Union的账户“安全无虞”。 Klassen的诉讼状指出，Steinbach Credit Union从未询问过她和丈夫，其在其他金融机构的账户近期是否发生过欺诈活动；且夫妇二人在Access Credit Union和Steinbach Credit Union使用的密码并不相同。 诉讼状还提到，2024年5月24日(周五)晚上，Klassen夫妇收到了来自陌生号码的短信。次日早晨，Rudy Klassen便联系了Steinbach Credit Union，并报告了这些欺诈交易。 此外，Linda Klassen在Steinbach Credit Union“签署了一份法定声明，声明内容包括他们从未向他人泄露过自己的用户ID或密码等信息”。 Klassen夫妇也已向警方报案。温尼伯警察局的公共信息官员Const. Claude Chancy告诉CBC，此案正由金融犯罪部门调查，但目前尚未锁定任何嫌疑人。 信用社：欺诈对受害者造成“毁灭性财务打击” Steinbach Credit Union的市场与传播总监Stephanie West向CBC表示，由于案件正处于法律程序中，且涉及隐私问题，信用社无法就案件细节发表评论。 West在电子邮件中称，信用社理解欺诈行为“可能会对受害者造成毁灭性的财务打击”，并“对Klassen一家及其遭遇深表同情”。 她表示，当欺诈事件发生时，Steinbach Credit Union会“展开全面调查”，并“尽一切努力追回尽可能多的损失”，“但遗憾的是，并非每次都能成功”。 West提到，Steinbach Credit Union在处理索赔时确实会使用保险，但保险有最高赔付限额。 该信用社提醒，任何人若怀疑自己的账户或设备被入侵，应立即向所属金融机构报告。 加拿大统计局的一项调查显示，截至2022年(目前可获取数据的最新年份)，78%的加拿大人使用网上银行服务。 加拿大反欺诈中心的数据显示，2023年有1414名加拿大人报告其银行账户遭入侵;2024年这一数字降至1118人。 该反欺诈中心指出，导致这些账户入侵案件的最常见漏洞包括： - 在所有账户中重复使用同一密码：若某一网站被攻破，犯罪分子会尝试用相同的登录信息登录网上银行应用。 - 使用安全性低或易被猜测的密码。 - 忽视或不启用双因素认证（2FA）或多因素认证（MFA）。 - 点击钓鱼链接。 目前，曼尼托巴大学已启动一项研究项目，旨在探索老年人如何提升自身的网上银行操作技能。 负责“BankBox项目”的计算机科学教授Celine Latulipe表示，尽管发生了Klassen夫妇这样的案例，但她仍认为网上银行总体上是安全的。 针对Steinbach Credit Union的做法，她指出：“我认为他们本应向Klassen夫妇赔偿损失。”因为信用社本应配备能够检测账户中欺诈活动的算法，“甚至在欺诈发生前就阻止它”。 Latulipe表示：“当发现疑似欺诈活动时，冻结账户是银行和信用社应当采取的措施。很多机构确实在这么做，但很明显，Steinbach Credit Union没有做到。”