为保护温村视野美景 损失这么多房屋到底值吗？

在温哥华，面朝北部可以看到巍峨的雪山、绵延的山景和森林，而这也是市政府对一些房屋建筑高度设计中的一个关键规定——保护温哥华的视锥(view cone)。

然而，最近一项新分析的结果加剧了关于这项规定是否合理的争论，为了这项温哥华视锥保护，要损失天车站旁 1.6 万个就业岗位和 340 万平方尺建筑空间，值得吗?

作为重新分区申请(甘比街 2219-2285 号建造 10 层高建筑的提议)的一个部分，Nicola Wealth Real房地产和建筑公司 Musson Cattell Mackey Partnership 调查了由于穿过该地区的三个视锥而丧失的开发潜力。

它专门研究了位于甘比街大桥南端的城市百老汇规划“FUCC”区域的大约七个城市街区。

FUCC 是中央百老汇内更大区域的一部分，该区域旨在成为温哥华的第二个中央商务区，仅允许用于创造就业机会的非住宅用途，例如零售、餐厅、服务、办公室、酒店、文化和机构用途。

两个轻轨站为 FUCC 地区提供服务 - 加拿大线以北的奥运村站是最近的，百老汇市政厅站距离南面仅 5 分钟步行路程。

2026年，百老汇-市政厅站将成为大温哥华地区最繁忙的交通枢纽之一，届时它将成为加拿大线和新千禧线延伸线之间的主要换乘站。

但由于温哥华市政厅旁边的甘比街有两个视锥，View Cone 9.1 和 View Cone 9.2.因此该地区优化交通导向的发展潜力受到很大限制。

根据他们的分析，两个视锥施加的高度限制共同抑制了 FUCC 内 327 万平方英尺额外建筑面积的潜在开发。这包括 View Cone 9.1 造成的 180 万平方英尺的建筑面积损失，以及 View Cone 9.2 造成的 147 万平方英尺的损失。

这使得被减少的建筑面积总数相当于：Bentall Center(150 万平方英尺)、The Post 与亚马逊新办公室(130 万平方英尺)和 Telus Garden 办公楼(50 万平方英尺)这四栋办公楼的面积总和。

由于就业空间减少，两个视锥总共丧失了超过 16.000 个潜在工作岗位，其中 View Cone 9.1 减少了 9.000 个工作岗位，View Cone 9.2 减少了 7.350 个工作岗位。

此前，一位商业房地产顾问也曾向媒体表示，温哥华视锥保护与阴影考虑因素(限制公园、十字路口和购物街的建筑阴影)相结合，“对温哥华的经济产生了天文数字的负面影响”。他们估计，在过去 20 年的时间里，限制性政策的累积影响已阻止在温哥华半岛市中心创建多达 900 万平方英尺的住宅和办公建筑面积。

2024 年初，温哥华市工作人员预计将向温哥华市议会的指示汇报，以确定额外住房、工作空间、酒店空间和公共福利的数量可能会建在目前受建筑高度限制影响的地点，因为视锥被认为“过时”或“不再具有功能相关性”。这意味着北向山脉的一些风景保护视锥可能会被移除。

目前温哥华共有26个向北的视锥，横跨温哥华半岛市中心的温哥华中心区和中央百老汇区，以及东温哥华的北部地区。

2023 年 3 月，市议会还指示市政府工作人员去除了一些南向视锥，这些视锥是温哥华鲜为人知的受保护景观。这些向南的视锥也影响了 FUCC 地区的发展潜力。