地产

  温哥华房地产市场持续降温，西温一栋豪宅近日以低于两年前成交价约110万加元的价格售出，再次反映当前高端住宅市场面临的压力。 这栋位于西温 Dundarave 社区 Kings Avenue 的豪宅挂牌，被称为当地“最优雅、最精致的住宅之一”。Dundarave 是西温著名的海滨高档社区，长期以来都是豪宅买家的热门区域。 资料显示，这栋房屋在2024年曾以601万加元成交，当时挂牌价为639.8万加元。然而，本月该房产再次易手，最终成交价仅为490万加元，不但比两年前缩水约110万加元，也低于538.8万加元的挂牌价格。 事实上，屋主过去一年曾多次尝试出售该物业。2025年挂牌价格一度高达599.8万加元，今年稍早也曾降至549.8万加元，但市场反应依然有限。 根据BC省物业估价资料，这栋豪宅在2024年的政府估值为435.6万加元，而最新估值约为501.6万加元，与最终成交价格接近。 该住宅已有19年历史，占地位于 Dundarave 最受欢迎街道之一。房屋为定制设计，总面积约5401平方呎，另设有540平方呎车库及储物空间，拥有5间卧室及5间浴室。 豪宅内部配置相当豪华，包括户外泳池、热水按摩池、户外淋浴区，以及连接高级厨房的烧烤露台，非常适合夏季聚会娱乐。此外，住宅还配备私人健身房和酒窖。 业内人士指出，这并非个别现象。近几个月，大温地区已有多处房产出现转售价格低于此前成交价的情况，显示目前房地产市场对于卖家而言依旧充满挑战。 当然，市场上仍有少部分热门房屋能够高于叫价成交，但这样的案例已明显减少。 根据大温地产局（Greater Vancouver Realtors）最新数据显示，今年4月大温地区共售出659套独立屋，市场活跃挂牌量达到5810套。独立屋平均挂牌时间约40天，基准房价约为184万加元。与2025年同期相比，成交量下降约2.5%。 分析认为，在高利率、买家观望情绪以及市场供应增加等因素影响下，大温房地产市场短期内仍将面临一定调整压力。        

Wendy 在 2024 年 2 月，以 26 岁的年纪成为业主。她在多伦多中城区购买了一套 650 平方英尺、两卧两卫的公寓，成交价为 76 万加元，目前与未婚夫同住。 Wendy 本职是一名医学放射技师，但她作为美容和生活方式自媒体人，通过制作护肤视频、产品测评和品牌合作内容获得了可观的收入。她表示，正是这份网络收入让她能够早早实现买房。 她说：“如果没有做自媒体，我觉得自己不可能这么快买房，尤其是在这个年纪。”   Wendy 从 2020 年起在大学期间开始在网上分享护肤心得、爱用产品和日常生活，最初只是副业。但在疫情期间，护肤和美妆内容在网上大热，这项工作变得更为专业。   “我的事业可以说是一夜之间爆发，主要收入都来自自媒体。” 2021 年，她通过内容创作收入约 5 万加元。2022 年，这一数字增长到约 10 万加元。到 2023 年，她的线上收入约为 20 万加元。2024 年，也就是她购房的那年，据她称收入超过 30 万加元。此后，她作为网红的收入下滑，目前加上医疗本职工作的薪水，年收入在 15 万至 30 万加元之间波动。 Wendy 很喜欢自己的自媒体事业，但仍希望继续在医疗领域工作。“有一份稳定的医疗工作让我很安心。不管自媒体如何变化，这份工作每月都能带来稳定的收入。” 购入这套公寓其实是个妥协。Wendy 原本希望买镇屋，但她看到的镇屋挂牌价通常都在 120 万加元或更高。价格低一些的房源要么离多伦多较远，要么是需要大修的老房子。她希望离市中心近一些，方便上班和参加活动，但又不想住在最繁忙的核心区，所以选择了中城区。 Wendy 用了 4 年时间攒下 20% 的首付共 15.2 万加元。这段时间她一直和父母同住，得以将大部分收入存起来。“能在家住，把收入的 80% 都攒下来……这真的很难得。” 她还巧用注册账户，连续两年将首次购房储蓄账户(FHSA)额度用满，存下 1.6 万加元，后来用于支付购房款。同时，她还在免税储蓄账户(TFSA)和个人账户投资指数基金和股票。 Wendy 和未婚夫选择了 5 年浮动利率的房贷，年利率为 5.75%。两人每月光房屋相关支出就超过 5.000 加元，房贷由两人平摊。 后来，随着利率下调，他们的房贷利率已降至 3.7%。现在两人每两周还款 1.885 加元，压力减轻不少。但 Wendy 仍然感受到买房决策带来的负担，尤其是她如果现在卖掉公寓，可能会亏钱。 除了房贷，Wendy 还要支付管理费、水电、网络，以及停车和储物柜的额外费用。最大的一笔意外支出是土地转让税。作为首次购房者享有退税，但仍需支付约 1.4 万加元。 总体来说，Wendy 认为拥有房产让她更有安全感。不用担心房东卖房或要求租客搬离，也能自由布置家、与宠物同住，和未婚夫一起打造新家。 不过，她也坦言时机很难把握。自她买房后，市场价格下跌。回头看，她觉得如果再等等或许能省些钱，但她并不认为这意味着失败，只是证明了没有所谓的“最佳时机”。 她和未婚夫打算在这套公寓住上大约 5 年，等将来有了家庭再换更大的房子。 主要开支 购房价格： 76 万加元 首付： 15.2 万加元(20%) 验房费： 免除 土地转让税： 1.4 万加元 每月持续开支 房贷： 每两周 1.885 加元 房屋保险： 每月 40 加元(与 250 加元的车险一起打包) 水电费： 130 加元(含水和电) 公寓管理费： 每月约 500 加元 储物柜： 每月 60 加元 停车位： 每月 225 加元 Wendy 建议购房者不要和他人比较，也不要在没准备好的情况下被迫买房。 她说：“外表看起来很光鲜、很容易，其实并非如此。”

据 CBC 5 月 26 日报道，大温哥华地区 Burnaby 的 Eclipse 公寓项目因开发商 Thind Properties 陷入财务危机，导致逾 30 名预售购房者将开发商告上不列颠哥伦比亚省最高法院，要求宣判合同无效并返还订金。这起案件不仅牵动数百户业主的安家梦，也引发了联邦与省级法律适用权的冲突。 图源：vancouvernewcondos.com 业主遭遇：多年积蓄或将打水漂 Mohammadjavad Nadali 是受影响业主之一。为了买下 Eclipse 公寓，他勤俭节约，攒了近 4 年才凑齐 $38,295 作为订金。2023 年，他选择预购该项目一套单位。如今他在法庭宣誓书中表示：“如果我早知道开发商欠加拿大税务局 $1,200 万，我绝不会买这套房。” Nadali 及三十多位业主向法院表示，开发商财务混乱、资金挪用、巨额税款拖欠、建筑许可证和新屋保险被暂停等重大事实，购房时均未被告知。“如果知道这些情况，我根本不会买他们的楼。”Nadali 在宣誓书写道。 另一位业主、按摩治疗师 Nazila Ghorbani 则称，原本计划全家搬入 Eclipse 公寓，如今生活和理财计划都被搅乱。她表示：“市场上还有很多其他开发商的单位可选，我本需要确定项目能否顺利完工。” 还有业主 Masaki (Kevin) Matsumoto 透露，父亲借给他 $107,085 作为 Eclipse 单位的订金。Matsumoto 强调：“这是我人生首次购房，如今非常后悔。我觉得自己被开发商严重误导，项目质量也很差。” 图片来源：Pexels，作者：www.kaboompics.com 从“爆雷”到诉讼：开发商财务危机时间线 Eclipse 项目原计划建成 34 层，共 329 套单位，95% 工程在 2025 年 1 月进入债权人保护程序时已完成，232 套已售出。开发商 Thind Properties 旗下多项工程于 2024 年底、2025 年初因无法偿还 KingSett Mortgage Corporation 的 $2.25 亿贷款，先后进入破产保护，引发媒体关注。 法庭文件显示，Thind Properties 早在 2023 年 6 月就因拖欠加拿大税务局 $1,200 万被起诉，2024 年秋季，项目新屋保险被暂停，11 月本拿比市政府也暂停了建筑许可证，项目一度停工。至 2024 年 7 月，Eclipse 大楼的估值从一年前的 $2.57 亿骤降至 $1.85 亿，光建筑本身就缩水近 $7,000 万。 市场环境：房价下跌，业主被“套牢” 2024-2025 年间，大温地区公寓库存翻倍，价格持续下滑。KSV Restructuring Inc.（破产管理机构）在法庭文件中承认，许多业主预售时的价格远高于当前市场价，部分人因此想撤回合同。但 KSV 强调，如果允许这些业主退订，可能会引发连锁反应，令项目及债权人遭受重大损失，“对开发商和债权人的影响将会非常严重”。 KSV 还表示，目前市场环境、剩余库存、贷款难度以及重建信心等多重压力下，Eclipse 未售单位的销售前景极为严峻。 法律焦点：联邦破产法与 BC 省房产法“撞车” 购房者诉讼的核心，是开发商是否违反了 BC 省《房地产开发营销法》（REDMA），未如实披露项目重大风险。业主律师指出，REDMA 明确要求开发商一旦知悉任何重大信息变动，须立刻向购房者更新披露声明。但开发商并未做到。 开发商一方则反驳称，所有被指控违规行为都发生在债权人保护程序之前，且资金挪用指控并无确凿证据。KSV 指责购房者“等了一年才提出索赔，是在赌市场是否回暖”，并试图“绕开联邦《公司债权人安排法》（CCAA）为开发商争取重组时间的初衷”。 根据 CCAA，破产保护期间，所有针对开发商的法律诉讼都被中止，目的是让公司有机会与债权人协商重组，避免全面破产带来的社会和经济后果。KSV 已向联邦和 BC 省总检察厅发出“宪法问题通知”，主张联邦法应优先于省法。 购房者律师则认为，即便有破产保护，开发商仍有义务修正披露声明，且一旦省法认定合同无效，开发商无权强制交房。“开发商不能合法完成那些在省法下无效的合同。” 结局未定：业主与开发商对簿公堂 目前 Eclipse 购房者针对 32 套、总价超 $2,600 万的单位展开集体诉讼。开发商和破产管理人坚持认为，只要项目竣工，购房者就应依合同收房，否则将破坏债权人利益。购房者则主张合同在省法下已失效，有权撤销并索回订金。 本案最终将如何平衡购房者权益与债权人利益、联邦与省级法律的优先权，值得关注。

据一位BC省原住民领袖称，一封以该原住民部落名义发给业主的信件包含有关原住民土地所有权的虚假且具有破坏性的说法。 （来源：Squamish Nation） 斯夸米什民族于周五在其网站和社交媒体渠道上发布了一则警告，据称有一封伪造的信已分发到布里塔尼亚海滩（Britannia Beach）的房产，该社区位于该民族的传统领土上。 布里塔尼亚海滩是位于西温和Squamish之间的一个小型非建制社区，位于温哥华以北约55公里处，沿海天公路（Sea-to-Sky Highway）和豪湾（Howe Sound）而建。 截至2021年，该社区人口约400人。 据该原住民部落表示，信中表示，该房产受到“正式通知，确认原住民所有权，收回管辖权，并责令搬迁”。 帖子写道：“明确地说，Squamish Nation没有发出这封信，其中所载的声明100%是虚假的”。 “有人会竭尽全力生产出如此公然破坏性的东西，这是令人震惊和应受谴责的”。 可以想象，收到这封伪造信的业主将会多么地恐慌和痛苦。 帖子表示：“它不仅损害了Squamish Nation和所有原住民，也损害了它所针对的房主，并对工作社区为建立和解关系而一直在做的工作”，“这种故意挑衅是为了分裂，它真的伤害了我们所有人”。 此前，BC省最高法院做出裁决，承认考伊琴部落对列治文部分土地（包括公共和私人财产）拥有原住民所有权。 考伊琴部落多次表示，私人财产所有者不会受到该裁决的影响。 尽管如此，这项决定（各方均已提出上诉）还是引发了一场政治风暴，争论的焦点在于原住民土地所有权可能会对私人财产所有者产生怎样的影响。

据 CTV News 5 月 26 日报道，温哥华一名女子曾将价值 162.5 万加元的房产捐赠给慈善机构，事后辩称该捐赠是在胁迫下进行，但她要求收回房产的法律挑战最终失败。 卑诗省最高法院法官 Christopher Giaschi 裁定，没有证据表明 Nasib Kaur Akalirai 如其在法庭上所称，是被迫将自己在温哥华东部的住宅所有权转让给 Satguru Ram Singh Satsang Charitable Foundation（萨古鲁·拉姆·辛格·萨桑慈善基金会）。 法官在判决书中写道：“换句话说，她是出于自愿签订了赠与和转让契约。她现在可能后悔这样做，但这不足以使赠与无效。” 2018 年 5 月，Akalirai 将位于东 41 大道 2085 号的房屋转让给了该锡克教慈善机构，同时约定她可以在该房屋中居住直到去世。 法庭获悉，Akalirai 当时 86 岁，并收到了金额为 1,625,000 加元的慈善捐赠收据。 “就像埋伏一样” 但在 2021 年春季，Akalirai 要求基金会归还房产，这促使慈善机构向法院申请声明，以确认她是否有合法理由收回房屋。 Akalirai 除了主张自己是被迫捐赠财产外，还告诉法庭，因 2013 年孙子去世，她当时精神状态并不健全。 她向法庭提交的宣誓书称，已故女婿“强烈鼓励”她将房屋捐赠给慈善机构，并表示基金会一位董事曾拜访她讨论捐赠事宜，但她形容那次会面“就像一次伏击”。 她还在宣誓书中表示，自己“对转让的后果毫不知情”，并缺乏理解所签署文件的能力，因此才完成了捐赠。 但法官并未采信她的说法，而是更倾向采纳了 Akalirai 女儿 Gurwinder Sandhu 及基金会拜访她的董事 Mehar Singh Sandhu 的证词。 “礼物不可撤回” Giaschi 法官发现，Akalirai 的女婿与该慈善机构及其附属寺庙没有任何关系，也没有明显动机逼迫她捐款。 法院认定，Akalirai 本人是主动发起有关捐赠房产的讨论，安排了与慈善机构代表会面，并多次被建议在捐赠前寻求独立法律意见。 判决书显示，法官审查了一份 2018 年 5 月签署的独立法律咨询证明，Akalirai 的律师证实，他和她一起审阅了转让文件，并解释了相关法律后果。 证明书指出，Akalirai 在签署转让文件时，并未表现出“过度压力、恐惧、胁迫、误解、不正当影响或虚假诱导”。裁决书还指出，Akalirai 签署了该证明书，确认已“彻底”审核了相关文件。 法官裁定：“本质上，赠与是不可退款且不可撤销的。”并指出，在此类案件中，是否存在胁迫完全取决于主张索赔一方能否举证。 Giaschi 写道：“简而言之，Akalirai 女士将房产赠与申请人，并非因违法或不正当的威胁、身体胁迫或意志胁迫。” “是她主动发起了捐赠对话，是她积极促成了捐赠。在申请人的建议下，她寻求了独立法律咨询。她的律师向她详细解释了法律文件内容，她也在充分理解其法律效力后签署了相关文件。” “换句话说，她是自愿签署了赠与和转让契约。她现在也许后悔，但这不足以使赠与无效。”

一套待售房源里，昔日本该是出租公寓的房间，整面墙都贴满了多伦多黄昏天际线的巨幅照片。   另一栋住宅里冰箱已不见踪影，地下室却堆满家具，其中还有床垫和床架。   当地不少住宅配有双车位车库，很多还带有宽敞的次级出租套间，如今这些房屋大多人去楼空。房门上贴着官方通告，禁止擅自入内。   这些房源全都来自宾顿的止赎拍卖房。当地人口近80万，受大多伦多地区房地产下行冲击严重。一名房产经纪兼抵押贷款经纪人搭建的最新数据平台显示，宾顿的止赎拍卖房源数量，在安大略省内仅次于多伦多。   多伦多楼市崩盘主要集中在高层小户型公寓，而宾顿受影响的多为大户型住宅，房价跌幅也往往更为惨重。   当地不少房产被投资者当作二套房、三套房购入。还有购房者买下带地下室套间的住宅，借此申请高额房贷。当地房产从业者表示，这两类购房者当初都指望靠租金收入偿还贷款。   如今，针对国际留学生和临时外籍劳工的新规出台，租客变得越来越难找，靠租金还贷的计划难以维系。再叠加房价大幅下跌、贷款利率走高，原本被视作稳赚不赔的投资路数，如今变得岌岌可危。   房价回落让年轻群体有了置业机会，这算是一丝转机，但也有不少人蒙受巨额损失。   宾顿抵押贷款经纪人Rakhi Madan表示：“很多人把房子当成了自动取款机，一直入不敷出。过去十年市场行情一片大好，房价一路暴涨。” “但这样的好日子已经结束了。”   图源：thestar   房产持有人一旦拖欠房贷，放贷机构便会启动止赎拍卖流程，收回欠款。大多伦多地区房产经纪兼抵押贷款经纪人Jonathan Alphonso介绍，理论上房屋拍卖后若有盈余，仍归原房主所有，但眼下这类房源基本所剩无几。   止赎拍卖房源很难精准统计，但也能看出不少端倪：房主因拖欠贷款被驱逐，房屋就此空置。这类房产均按现状出售，放贷机构不会对房屋状况作出任何保证。   Alphonso近期搭建网站，自动抓取房源信息并筛选标注“止赎拍卖”的房产。截至发稿，宾顿活跃的住宅止赎拍卖房源共计32套，在安大略省排名第二，仅次于多伦多的97套。虽然这类房源在整体挂牌量中占比依旧不高，但相较2024年已经大幅增加。2024年5月，宾顿仅有2套止赎房源入市，而2026年4月这一数字达到了15套。   “宾顿的现状让人十分头疼。”Alphonso说道。他发现当地止赎拍卖的房源以独立住宅为主，公寓极少。这类房源会拉低整个片区的房价，因为它们的成交价几乎都是所在社区的最低水平，不断刷新房价底线。   就在短短几年前，这座城市的房价还在一路飙升，房地产被视作稳赚的投资选择。   多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据显示，2021年2月至2022年2月，当地房价累计上涨近32%，均价达到135万加元。   图源：thestar   宾顿及皮尔区市议员Gurpartap Singh Toor表示，不少居民都秉持这样一种观念：拥有一套房产是基础，真正的成功是置办第二套、甚至第三套房产。   “当时贷款利率处于极低水平，所有人都觉得这是绝佳的投资机会。”   Madan也回忆，彼时房贷利率低至0.99%，购房者都以为繁荣行情会一直持续下去。   “大家忙着翻新房屋、购置新房、办理房产再融资，还有不少人换了新车，仿佛钱来得轻而易举。”   RE/MAX Gold Realty Inc.房产销售Laddi Dhillon称，当年每套房源都十分抢手，常常引来多人竞价。购房者争相看房，根本不在意价格，一心只想拿下房子。   但2022年春季，加拿大央行开启连续加息模式，紧随而来的就是房价大跌。   Madan表示，大多伦多地区楼市遭遇的困境，在宾顿表现得更为极端。据多伦多地区房地产委员会数据，2022年2月房价触顶至今，大多伦多地区房价均价下跌24%，而宾顿跌幅达到34%，当前均价为89.2万加元。   Toor介绍，疫情期间大批低利率房贷即将陆续到期，购房者需要按照新的高利率续贷。月供压力陡增，租金收入却持续缩水，投资者的信心也不断下降。   “如今所有人都在纠结，还能不能继续负担第二套房产的开支。”   数据显示，即便部分房主勉强保住房产，也开始出现房贷逾期的情况。   加拿大益博睿征信机构的数据显示，2025年第四季度，宾顿严重逾期房贷（逾期90天及以上）占全部未结清房贷的比例为0.85%，高于2019年第四季度的0.41%，同时也超出安大略省0.63%、全加拿大0.62%的平均水平。   即便没有被放贷机构强制收房，不少主动卖房的房主也亏损惨重。   房产数据平台HouseSigma信息显示，宾顿一栋带地下室套间的独立屋，去年秋季以90万加元成交。对比2021年165万加元的成交价，房主直接亏损75万加元。   还有部分房主彻底无力维系房产。   Dhillon称，过去一年当地止赎拍卖房源明显增多。这些房源大多是房主在2021年至2022年初房价高点购入，不少人原本依靠出租地下室套间补贴房贷。   “他们本没有足够的经济实力买房，只能依靠信贷额度、抵押原有房产贷款。如今市场崩盘，他们走投无路，房产最终被放贷机构收回。”   Madan表示，受加美之间持续的贸易关税影响，当地不少从事货运行业、自主创业的家庭收入受损。除此之外，还有人早前购入期房（包括公寓和独栋住宅），如今房屋建成，市价已经低于当初的签约价，买家无力完成交易。   “很多人把资金铺得太散，压力巨大。”她还提到，不少人曾试图利用地下室出租套间申请更高额度的房贷。   Toor早年以留学生身份来到加拿大，他认为，所谓十几名国际留学生挤在一间地下室租住的说法，多是刻板印象，存在严重夸大。   不过他也承认：“当地不少出租房源，租客主要是临时外籍劳工和国际留学生。”如今加拿大收紧相关入境政策，租房需求下降，租金价格也随之下跌。   加拿大统计局数据显示，2021至2024年，宾顿人口增长约9.6万人；但2024至2025年人口减少近6000人（统计范围包含持有有效工签、学签的人群），目前当地总人口略低于78万。   当地推行全新的住宅出租许可项目（RRL），要求出租1至4套住宅单元的房主必须办理经营许可。从2026年1月起，房东还需提交保险证明，并完成相关培训课程。   Toor认为该项目的罚款标准过于严苛，也让不少房主放弃出租地下室套间，大家都不愿走繁琐的办证流程。   “手续不合法就没法正常出租。”Madan补充道，“现在房主想要合规出租，就得投入5万至7万加元整改，而他们根本拿不出这笔钱。”   也有支持者认为，这项规定有效整治了存在安全隐患的违规地下室出租屋。   楼市大跌之下，并非所有人都心生不满。   33岁的Toor表示，此前一直买不起房的年轻群体，终于等到了入手的机会。“很多年轻人一直被高房价挡在门外，只能租住地下室或者公寓。”   尽管房价已经回落，今年早些时候，跨境汇款机构Remitly发布全球房价负担能力榜单，宾顿依旧上榜（同列榜单的还有多伦多、密市），排名第15位，房价负担难度介于法国尼斯与西班牙马德里之间。   房产经纪Dhillon也感受到了两代人的不同心态，他认为当下对首次购房者而言是绝佳时机。   但市场普遍担忧房价会继续下跌，购房者都持观望态度，不敢贸然出手。   “大家都在跟风观望，不敢行动。”  

'愤怒'的温哥华公寓业主在售出超百万的房产后倍感受骗 一位2023年首次购房的温哥华买家以超过100万加元的价格购入了一套公寓，但她感到受到欺骗，并对此非常愤怒，她认为在项目近期完工后，并没有得到当初承诺的所有内容。 安妮·K最近在位于东12街1680号的ACE项目中购买了一套公寓，该项目由Wesgroup Properties开发。 安妮选择ACE的一个原因是地理位置，因为这里距离繁忙的商业大道和百老汇的交通枢纽仅需五分钟步行。   ACE官方网站的描述称：“在独特的社区中形成了集体归属感，生活所需的便利设施近在咫尺，东侧有特劳特湖，北侧是沿着商业大道分布的众多商店、服务、咖啡馆和餐厅。” ACE提供一室、一卧和两卧的套间，官方网站表示，它们仍在销售中，并且可随时入住。 安妮在2023年购买了一套预售公寓，当时开发商告知她在项目完工后可以以4000加元的价格购买一个储物柜。她还被告知，优先权将给予购买两卧单位的客户，而她正好符合这个条件。   这是销售代表在她签署合同时给她的信息，她的房地产经纪人也在场。销售协议中提到将建造50个储物柜并提供出售。 ACE总共有61个单位。 厌倦了“企业说辞” 快进到2026年初，安妮的公寓即将完工，她再次向销售代表询问储物柜的情况，根据之前的说法，她在出售结束后可以联系他们。   “所以，我在三月和四月联系了他们，经过漫长的邮件交流，他们承认储物柜无法购买，”安妮告诉《Daily Hive Urbanized》。 安妮得到了两个理由，Wesgroup告知她储物柜被用于运营和临时用途，尚无何时会释放给业主购买的时间表。第二个理由是“销售方案仍在不断变化”，储物柜被分配给可用的房子。 这位首次购房者解读为储物柜被保留给尚未售出的单位，以便未来的买家使用。   “无法购买我曾被承诺的储物柜，降低了我物业的价值，”安妮表示。她补充道，这也会给她未来出租物业的租客带来不便。 安妮的房地产经纪人对此也表示不满，称对开发商处理此事的方式“感到非常失望”，尤其是考虑到安妮所支付的金额。 安妮分享了一些她的房地产经纪人与Wesgroup之间的通信记录，代理人告诉开发商，这次经历改变了他对Wesgroup的信任看法。   我们也得以查看安妮与Wesgroup之间的一些通信记录。 Wesgroup的回应 在2026年3月，Wesgroup的一名销售管理员Joey Yu告诉安妮，他将在该月末联系她，讨论潜在的储物柜购买，“在我们为所有业主完成ACE项目后，”他说。 2026年4月8日，同一销售管理员告诉安妮：“我们的办公室确认，目前ACE的储物柜无法出售。”   他告诉安妮，她被列入了等候名单，时间回溯至2026年2月她请求加入等候列表时。安妮在此之前就表示了兴趣。 “一旦有机会购买，我们会主动联系您，”销售管理员补充道。 仅过了一周，2026年4月16日，资深销售经理Donne Cheung发了一封邮件给安妮。   “在您于2023年6月购买时，储物柜并未可供出售。表达兴趣的购房者被列入等候名单，理解在接近完工时可能会有购买柜子的机会，取决于实际情况，”Cheung说。 “随着项目的推进，所有储物柜都作为整体项目库存分配，不幸的是，目前没有剩余可供单独购买，”Cheung补充道。 安妮被告知，在少数情况下，可能会有储物柜变得可用，如果发生这种情况，她会被通知。   然而，这并没有听起来有太多希望，因为Cheung说：“关于等候名单，机会预计将会受到限制。” 《Daily Hive Urbanized》也联系了Wesgroup Properties。 “在我们的项目中，储物柜是与住房分开销售的，只有在购房协议中明确包含的情况下，才会分配给购房者，”Wesgroup告诉《Daily Hive Urbanized》。 “我们理解，存储空间的获取非常重要，某些在签署购房协议时未购买储物柜的购房者可能会在后来改变主意并请求一个。对于这些购房者，有机会加入等候名单，我们将用于分配未来可用的储物柜，”开发商补充道。 《Daily Hive Urbanized》获得了一份安妮在2023年的报价单复印件，支持她关于购买储物柜的主张。 温哥华公寓   Wesgroup Properties向安妮提供了一个需要腾空的自行车储物柜，售价2000加元，而不是一个标准的储物柜。 温哥华公寓业主的处境 我们将Wesgroup的回复转达给安妮，她表示：“这是我在过去几个月通过电子邮件遭遇的同样‘企业说辞’。” 安妮还告诉我们，Wesgroup Properties针对她改变主意的声明是谎言。她也驳斥了Wesgroup在购房协议方面的说法。   “在签署时并没有明确包含在购房协议中，因为他们说储物柜仅在完工时可以购买，”安妮解释道。 安妮补充，她并没有“改变主意”，她在签署时就询问过，且自2023年12月起就被告知讨论购买储物柜的事宜要等到完工。 我们询问了这位新的温哥华公寓业主，整个经历让她的感受如何，她用的两个词是“愤怒”和“厌恶”。   “受骗是一种感觉，但更确切地说，他们无休止的企业说辞和在众人都能看穿他们的肮脏销售战术时转嫁责任，是对我时间和智慧的侮辱，”安妮表示。 *为保护当事人的隐私，姓名已更改。

4 月全国平均房价升至 66.64 万加元，环比上升 0.3%，再次创下历史新高。尽管地产行业普遍抱怨市场冷淡、成交量创出新低，但除安省和 BC 省外，全国几乎所有省份的房价都接近历史高位。其中，安省房价跌幅超过全国平均，BC 省也有所回落，是仅有的两个出现明显降温的省份。 加拿大家庭负债高企，3 月总债务达 3.24 万亿加元，几乎与全国一年 GDP 持平。最值得关注的是，房贷在家庭总债务中的占比已高达 74.8%，过去 20 年增加了 12.7 个百分点。 多数家庭几乎只能为住房借钱，消费和其他领域的借贷空间受到极大挤压，这让整个经济变得更加脆弱。与此同时，加拿大长期国债收益率一度触及 2010 年以来最高，固定房贷利率面临上行压力。 BMO 资本市场警告，未来政府用于支付利息和老人福利的开支将占全国财政收入的三分之一，加拿大债务已成为结构性难题。 4 月加拿大通胀率升至 2.8%，比 3 月的 2.4% 明显上升，创下近 23 个月新高。虽然官方解释主要归因于碳税调整造成的基数效应，但实际生活中，许多领域的物价上涨幅度甚至高于官方统计。 比如，加拿大统计局数据显示机票价格下降，但真实票价却在上涨，说明 CPI 统计方式与民众感受确有落差。

在如今的加拿大，尤其是多伦多和温哥华这样的一线大都市，高昂的房价和利息已经把大批年轻人逼入了“买不起房”的绝境。然而，最新的地产调查却揭露了一个让人意想不到的“曲线救国”新趋势：买不起市区的公寓或联排，加拿大年轻人竟然盯上了乡下的度假屋（Cottage）！ 根据著名的民调机构 Leger 专门为瑞麦地产加拿大（Re/Max Canada）进行并于本周二（5 月 19 日）发布的最新调查显示，越来越多的年轻一代正将目光投向娱乐性物业，试图以此作为积累财富、杀入房地产市场的突破口。   观念彻底颠覆： 度假屋不再是奢侈品，而是买房的“第一块垫脚石” 这项令人大开眼界的调查发现，在全加拿大潜在的房屋买家当中，竟然有近半数（45%）的人明确表示，他们计划购买一套娱乐性度假屋，以此作为进入更广泛住房市场的切入点。 那些传统上被昂贵的城市住宅市场无情拒之门外的加拿大年轻人，正把买房的全部希望寄托在这些度假屋上。调查显示，在 18 到 34 岁的年轻群体中，超过半数（54%）的人表示，购买娱乐性物业已经成为了他们长期财务规划目标的一部分。相比之下，这一数字在 35 岁及以上的加拿大群体中显着偏低，仅为 30%。 瑞麦地产指出，之所以出现这种代际差异，正是因为大城市里传统的城市住房市场对于许多年轻人来说，已经变得彻底高不可攀且无法负担。 “娱乐性物业不再被单纯地视为可有可无的消费支出，相反，它们正成为进入房屋所有权市场的一块‘垫脚石’，具备长期的价值潜力，”瑞麦地产加拿大总裁唐·科蒂克（Don Kottick）在评价这一趋势时说道。 “对于很多人来说，核心在于通过房地产市场的不同板块来建立起属于自己的资产净值，同时创造出一些看得见、摸得着的切实资产，这些资产既可以长期持有，也可以用来进行杠杆融资，甚至能够代代相传，”科蒂克补充写道。 买家口味变了： 拒绝夏日限定，六成年轻人要求“拎包入住加全年使用” 随着买房目的从“度假享受”变成了“刚需上车”，年轻人对度假屋的挑选标准也发生了翻天覆地的改变。 调查结果显示，在潜在买家当中，高达 61% 的人明确表示他们正在寻找近期刚刚翻新过的物业。与此同时，几乎同样比例（59%）的人表示，他们希望能够全年使用这套物业，而不仅仅是在温暖的季节里过去避暑。 “现在的情况已经不再是单纯寻找一个逃离城市喧嚣的避难所了，”瑞麦地产总裁科蒂克分析道，“买家们希望的是那些从入住第一天起就完全准备就绪的房子，并且它要足够灵活，能够支持从周末度假到全职居住的一切生活需求。” 这就解释了为什么越来越多生活在大多伦多地区的留学生和年轻白领，开始结伴去北边的蜜月湖（Muskoka）或蓝山（Blue Mountains）一带看房。既然市中心的“鞋盒公寓”也要大几十万加元，还要每个月给巨额的管理费，那不如去乡下买一套依山傍水、能全年居住的独立 Cottage，至少那是属于自己的一块地皮。   硬核泼冷水： RTO 强制回办公室办公，不少老房东急着套现割肉 然而，理想很丰满，现实却极为骨感。这波年轻人一腔热血准备下乡接盘的同时，已经在山里持有度假屋的老房东们，却正经历着另一场煎熬。 调查显示，并非所有人对前往度假屋生活都感到由衷的高兴。多达 28% 的现任度假屋主表示，他们希望能在短期内尽快卖掉手中的娱乐性物业。而导致这波抛售潮的罪魁祸首，正是全加拿大近期轰轰烈烈的“强制重返办公室令”的回归，以及曾经风靡一时的远程办公时代的彻底终结。 同样的尴尬也发生在了买方市场，调查表明，在目前不拥有度假屋的加拿大人中，有 14% 的人坦言，正是因为公司出台了强制返回办公室的规定，才导致他们在购买娱乐性物业时犹豫不决、不敢下手。 除此之外，养一套度假屋的隐形成本，可能远超年轻人的想象，哪怕这套房子是白送给你的。高达 40% 的受访者直言不讳地表示，如果他们未来继承了父母留下的度假屋，他们根本无力承担和应付随之而来的高昂日常维护和修缮成本。 在加拿大，度假屋的水电设备、屋顶外墙、乃至冬季扫雪和化粪池维护，每年的开销也都是一笔巨款。这篇地产报告可以说是扯开了加拿大房市最残酷的一幕：年轻一代为了拥有一套属于自己的房子，不得不放弃城市的便利、甚至通勤的舒适，去走一条前人从未走过的“林间小道”。下乡接盘到底是一桩保值的神投资，还是一场作茧自缚的打工噩梦，只能留给时间去检验了。

温哥华市政府正准备对住宅开发政策进行重大调整，以应对不断上升的建筑成本与趋于疲软的房地产市场，确保新建租赁住房项目仍具备可行性。 在本周的一次公开会议上，温哥华市议会预计将批准一系列关于“住宅租赁（RR）分区政策”的修改，目标是让全市范围内6层租赁公寓的审批和建设变得更容易、更快速。 6层公寓“更容易建了” 市政府工作人员表示，此次调整属于更大范围的住房加速战略，目的是： 降低开发成本 加快审批流程 保持住宅项目持续开工 报告指出，目前市场环境复杂： 建筑成本与融资成本持续上升租金与房价在过去一年趋于停滞甚至下降 虽然这对“可负担性”有一定帮助，但也让大量新项目在融资上变得更加困难。 开发商面临双重压力 市政府报告明确指出： “项目成本增长速度已经超过可实现的销售和租金收入。” 换句话说： 房子更难卖出高价 租金增长有限 建造成本却不断上升 这使得许多在建或计划中的项目面临资金压力。 最大变化：取消部分“可负担要求” 此次改革的核心内容之一，是调整RR分区规则： 取消RR-2C分区 原规则： 6层租赁楼必须有20%低于市场租金 新方案： 大部分情况下取消这一要求 降低开发门槛，提高可行性 轨道交通区域可建更高楼 在省级规定的“交通导向发展区”（SkyTrain及主要公交枢纽附近）： 可建至8层住宅 若提供20%低于市场租金住房可获批准 100%社会住房项目也可建8层 新增混合用途分区 市政府还提出新增RR-3C分区： 允许6层住宅+底层商业 不强制要求低于市场租金住房 同时在部分区域（尤其温哥华东区）取消或减少强制可负担住房比例。 政府数据：已批超3000套租赁房 自2021年以来，RR分区政策已批准： 超过3000套专用租赁住房 其中2395套来自RR-2区域 642套来自RR-3区域 已在推进项目也将“套新规则” 市政府建议，将4个正在进行的开发项目重新调整分区规则，以符合新政策。 这些项目高度在4至6层之间，分别位于： Joyce Street区域 Fraser Street区域 West 49th Avenue East 49th Avenue 市政府担忧：未来可能再次“住房紧张” 尽管当前租房市场相对宽松，但报告也提醒： 如果未来建设放缓 需求回升 可能再次出现严重住房负担问题 因此市府认为必须“持续政策调整”，维持开发节奏。 这次政策调整的核心逻辑是： 成本太高 → 项目难推进降低限制 → 让开发继续牺牲部分可负担要求 → 换取更多住房供应 温哥华住房政策，正在进入新一轮“加速建设”阶段。  

温哥华市中心东区新开设的16层原住民可负担住房和无家可归者收容所 作为一项由原住民主导的重要住房项目，温哥华市中心东区将新增168处可负担住房——包括支持性住房、社会住房和租赁住房，以及80个无家可归者收容床位，此项目得到了BC省住房局的支持。 这座新建的16层公寓名为“Ho’-kee-melh Kloshe Lum”，地址位于东海斯廷斯街1015号——这之前是一个空置的地块，位于格伦大道与东海斯廷斯街的西北角，靠近加拿大全国铁路通往温哥华港的东海斯廷斯街高架桥。 它位于华尔财团2018年建成的标志性“斯特拉斯科纳村”开发项目的东侧，该项目采用混合居住形式，其外观灵感来自港口的集装箱。   Ho’-kee-melh Kloshe Lum项目包括25个专门设计的支持性住房单元、87个社会住房单元和56个保障性市场租赁住房单元，并设有一个新的无家可归者收容所，提供80张床位，以取代先前温哥华原住民友谊中心的收容所。 此外，项目首层还将开设两个社会企业——Hyiu Hiloima茶馆和Klatawa自行车店，由VAFCS全权运营。 Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver 温哥华市市长肯·西姆在一份声明中表示：“每一处新住房和收容空间都对温哥华市的居民产生了积极的影响。这个项目为城市的更强大和更紧密的联系做出了贡献，提供了一个与文化相关的空间，让人们能够生活、交流、学习以及获得所需的支持。”   “我们感谢我们的合作伙伴共同努力，为市中心东区社区实现这个愿景。” 该项目专门设计以优先考虑原住民居民，包含体现原住民文化的元素。 其中包括适合家庭居住的单元、仪式和聚会空间、原住民艺术装置以及共享的居住便利设施。居民还可以使用大楼顶层的聚会区域、绿化庭院和多层日间中心，那里设有咨询室、艺术工作室、休息区和健身房。   此外，外立面的配色方案结合了原住民的壁画和艺术品，为街道景观营造了更为活跃和具有文化底蕴的氛围。同时，地面层的户外庭院还设有安全围挡的壁画。 Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   据VAFCS（温哥华原住民友谊中心）执行董事苏珊·塔图什介绍，该项目的筹备已接近20年。 她表示：“Ho’-kee-melh Kloshe Lum（聚集，好灵魂）将成为一个能够促进联系、文化与社区的转型场所，提供多样化的住房选择，并以以原住民为中心的方法为基础。” “我们为这一时刻努力了18年，若没有各级政府之间的可预见、可靠和信任的合作伙伴关系，这一切是不可能实现的。虽然未来的合作及资金机会尚未明确，VAFCS始终致力于服务温哥华的城市原住民社区。”   TransLink计划为R5海斯廷斯街快速公交增设额外的公交站点。预计在今年9月，公交站点将在距离该综合体不到一个街区的地方设置，具体位置是在海斯廷斯街与坎贝尔大道交汇处。这将提升该综合体的公共交通可达性，此外，该综合体已经紧邻当地公交路线的公交站。 该项目由Low Hammond Rowe Architects设计。温哥华市议会在2021年初全体通过了该项目的重 zoning申请，主要的建设工作于2023年夏季开始。 为了完成建设，省政府通过BC住房局提供了约4000万加元的资助，联邦政府则贡献了超过3900万加元，包括来自可负担住房基金的超过1900万加元、无家可归者和营地倡议的1710万加元、以及来自加拿大原住民服务部的300万加元。市政府提供了460万加元的现金贡献和约1330万加元的市有土地的实物价值。   此外，BC住房局将为支持性住房和无家可归者收容所的运营提供每年440万加元的补贴。 BC省住房和市政事务部长克里斯廷·博耶表示：“人们需要全方位的住房选择，以确保他们能够在自己所爱的社区中过上充实、健康的生活。”在她五年前担任温哥华市议员期间，也负责了该项目的重 zoning申请审批工作。 博耶补充说：“这些新住房和收容空间将能够为人们提供可负担性和支持，使他们能够在市中心东区构建良好的生活。我们知道这个社区在面临多重挑战时展现出了韧性，我们为能与社区伙伴一起建设住房、共同推进这一重要事业感到自豪，确保人们能够在以社区为中心、尊严支持的住房中妥善安置。”   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver   Ho’-kee-melh Kloshe Lum 1015 East Hastings Street Vancouver 东海斯廷斯街这一地区未来可能会有更多高密度的再开发项目，尽管之前有一个项目因规模过大而被拒绝。 今年3月，市议会推迟并将一项三栋高达39层的混合用途住宅项目的重 zoning申请退回，该项目位于Ho’-kee-melh Kloshe Lum南侧和东侧的海斯廷斯街。这一项目计划建设924处住房，其中767处为保障性市场租赁住房，157处为老年社会住房单元。   这项颇具争议的“东村”项目由Westbank和Promerita Group主导，并得到了BC住房局的支持，同时希望获得BC Builds项目的支持。然而，在听取了本地居民的担忧后，市议会决定该提案过于密集，缺乏足够的公共设施，并将社住房过多地集中在该地区。 此外，还有长远规划将粉红珍珠餐厅的物业重新开发为可负担住房，该餐厅正好位于新的原住民住房综合体的对角线位置。

加拿大联邦保守党领袖博励治周四上午到访BC省北温，就该党要求联邦政府针对《原住民权利宣言法案》（DRIPA）采取行动发声，称相关法律及近期法院裁决正对私人产权构成威胁。博励治是在北岸地区发表上述言论的。联邦保守党预计将在下周一推动一项不具约束力的动议表决，要求联邦政府就DRIPA相关法院裁决，更积极捍卫加拿大人的产权。该动议要求联邦律师在所有法律案件中强力维护私人产权，并要求渥太华政府在30天内公布计划，说明如何保护受近期BC省涉及原住民权利与土地所有权裁决影响的加拿大人产权。博励治在记者会上表示：“在BC省，人们正面临一种新的住房拥有权威胁。这不仅仅关乎房价、工作和按揭，更关系到我们经济的基础——私人产权”。他特别提到BC省最高法院去年8月就考文琴（Cowichan Tribes）案件作出的裁决。法院当时认定，考文琴部族可能对列治文超过800英亩已属永久产权（fee simple）的私人土地拥有原住民权利。 WATCH: Federal Conservative Leader Pierre Poilievre is in B.C. Thursday, outlining the motion that his party is set to introduce at the House of Commons next week that he said would strengthen private property rights. Angelina Ravelli has more. https://t.co/ch6dUk3aCS — CityNews Vancouver (@CityNewsVAN) May 22, 2026 自该裁决作出后，一些企业及业主表示，由于产权影响存在不确定性，该裁决可能对投资和地产市场带来寒蝉效应。 博励治称，该案件影响遍及整个BC省，“因为省内几乎所有地区都存在某种原住民主张。如果这一判例成立，那么所有BC省居民都可能面临失去土地所有权的风险。许多勤劳的居民辛苦储蓄、支付首付、偿还按揭和地产税，如今却担心失去自己的家园”。不过，多个原住民团体则强调，确认原住民权利并不会威胁私人产权。由于争议持续扩大，BC省政府已经就有关裁决提出上诉。

位于温哥华南兰地区的历史名宅威尔玛如今重新上市，售价为1099.8万加元。 虽然“古今结合”这一说法常被使用，但在这个案例中确实恰如其分。这座位于西南海洋大道2050号的都铎复兴风格建筑外观已恢复至1925年的辉煌，而其11,000平方英尺的室内则几乎是全新的。 实际上，房屋东侧新增加了一间正式的客厅，配有巨大的大理石壁炉。主层的总面积现已达到3,300平方英尺。整栋房屋共有八间卧室和十一间浴室，分布在四层楼内，配有电梯便于出入。 房地产经纪人克莱尔·罗克尔表示，这栋10,936平方英尺的豪宅在目前市场条件下“是个交易”。 她提到：“每平方英尺售价约为1,000加元，任何关注温哥华房地产的人都知道，这个价格每平方英尺实在是非常激进。” 接下来，让我们回顾一下它的历史。 威尔玛是由铁路大亨威拉德·基钦建造的，他在新不伦瑞克省的铁路承包商行业中积累了财富，随后移居至卑诗省，并参与了今天的BC铁路（Pacific Great Eastern Railway）。 1925年，基钦委托建筑师詹姆斯·安德森·本齐和威廉·鲍建造一座占地近一公顷的9000平方英尺的住宅，建设成本为4万美元，房屋背面可俯瞰弗雷泽河、温哥华岛和巴克山。 遗产专家唐·卢克斯说：“肖内西（Shaughnessy）并没有我们现在英国南洋所拥有的景观或宽阔空旷的空间，因此1920年代和1930年代的富人们都聚集在这里。” 他接着指出：“人们正在寻找房产，因此逐渐向外扩展。” 房屋的名称来源于威拉德·基钦和妻子玛丽名字的前几个字母。这个家族的三代人曾居住在这栋豪宅内，直至2006年基钦的孙女朱迪思·贾丁去世。 在贾丁的遗嘱中，她将价值4000万加元的遗产留给了温哥华基金会，威尔玛也随之上市。当时的房子保持着原始状态，依然有橡木地板、铅玻璃窗、石膏天花板和墙壁，以及1925年的现代冰箱和仆人呼叫按钮。 不过，这座豪宅的巨大面积以及文化遗产的地位，使得它的出售或再开发变得相当复杂。房产记录显示，其在2011年以283.6万加元售出，而在2015年则以750万加元再次出售。 当时，公众对房屋可能被拆除的消息表示强烈反对，多个经纪人参与了该房产的再开发工作。 2023年，该物业成为了科罗曼德地产破产事件的一部分，该公司计划保存豪宅及其车库/马车房，并在现场建设四栋新的豪华联排别墅。 2024年，豪宅和车库/马车房以402.5万加元卖给了贾斯温德·考尔·布格拉，项目最终完成，其中一座联排别墅在2025年1月售出近370万加元。 早期的提案是将这座旧豪宅改建为两个单位，但目前它仍然是单一栋房屋，由建筑师斯图尔特·霍华德设计。 室内一切都是宽敞的，主层的客厅开阔，美食厅和家庭房之间延伸大约21米。房子里有足够的白色橡木和石英，地板采用人字纹样式。 房内依然有许多铅玻璃窗，这是城市坚持保留的文化遗产特征。但主层空间还有两排大型的Eclipse折叠门，可以将室内空间与户外露台连接起来。 这里有三间厨房，其中两间隐藏在主厨房的门后。 罗克尔解释道：“这是为需要外部餐饮服务的人准备的。此外，还有一个炒锅厨房，适合需要额外煎炒操作的人。” 顶层的主卧室的面积甚至超过大多数公寓（1,620平方英尺），配备拱形天花板、位于两端的大型步入式衣橱以及俯瞰无尽美景的休息区，还有一个配备现代设施的超大套间浴室，包括两个马桶。 二楼面积为2,584平方英尺，共有五间卧室，每间都有套间，而地下室（销售宣传册中称为下层）则为2,490平方英尺，设有湿吧、娱乐区、酒窖、放映室和健身房。 罗克尔称：“这是对一座伟大老房子的精美改造。” 那么，谁会购买它呢？ 罗克尔表示：“这对许多不同的人都有吸引力，他们希望拥有私密和低调的居住空间，也许靠近机场。” “通常来说，这种人并不会在温哥华专门居住。”

总理马克·卡尼在阐述卑诗省的经济愿景时暗示可能会削减住房税 总理马克·卡尼于周三在大温哥华商会发表了一场极为重要的经济演讲，利用卑诗省这一具有影响力的商业平台，提出了一项围绕能源、贸易多元化、关键矿产、住房、基础设施以及加拿大日益上升的地缘政治角色的雄心勃勃的国家战略。 在众多企业高管、投资者、当选官员和行业代表云集的场合，卡尼反复强调当前全球形势是加拿大的一个重大转折点。 “在危机中，勇敢者得宠，”卡尼在讲话中说道。“我们必须寻找积极的事物。如果你总是选择退缩，试图降低风险，这将会压倒你。”   “世界面临一系列重大冲击，但我们对于自己的命运依然掌控在手。” 在全球不稳定加剧、能源可负担性和安全性问题日益严重及盟国之间对于战略资源和供应链的竞争日益激烈之际，总理的讲话显得尤为重要。 卡尼描绘了卑诗省在这一转型中的角色，强调它并非边缘参与者，而是转型的核心引擎之一。他将西海岸省份定位为加拿大的太平洋门户，也是联邦政府更广泛国家建设议程的基石。   卡尼描述了他所称的“三维能源危机”，认为可负担性、能源安全和气候转型已经紧密相连。 “这一危机最直接的表现是可负担性。第二个挑战是结构性能源安全问题。最后一个则与应对气候变化及向零排放转型的生存挑战有关，”总理说道。 “当我们掌控能源时，我们就掌控了自己的命运，”他补充道。   “我们需要共同前进” 根据卡尼的说法，加拿大丰富的自然资源和清洁电力为该国在地缘政治分裂重塑国际贸易的时刻提供了成为全球受信任供应商的机会。 “在一个不确定的世界中，我们拥有另一个伙伴希望选择的商品，”他说道。“不幸的是，这是一种最为稀缺的商品，那就是信任。加拿大在这个动荡的世界中是一个稳定可靠的合作伙伴。” 他认为，这种信任正转化为新的商业机遇。   卡尼表示，加拿大在过去一年中已与五大洲的国家签署了20多项经济和安全协议，并正在与印度及东南亚国家协会（ASEAN）内的11个国家（包括越南、泰国、印度尼西亚、马来西亚和新加坡）商讨进一步的协议。 他说，目标是在本十年内使加拿大对非美国的出口翻番。 总理将这一出口战略与卑诗省的港口、交通系统和能源基础设施直接关联。他强调温哥华港是加拿大最大的港口，所处理的货物量超过下五大港口的总和。   罗伯茨银行第二终端 德尔塔港 f 他的发言显然具有政治意义，联邦政府的经济和国家安全战略正日益依赖于卑诗省的积极合作。 卡尼反复强调，联邦政府打算加快重大项目的进程，同时与土著社区以及环境保护保持合作。   “我们需要前进。我们需要以协调的方式前进。我们需要共同前进，”他说，并表示这是他将在当天稍晚与卑诗省省长大卫·艾比会晤时所传达的信息。 “我们需要以尊重环境责任的方式推进，同时与原住民建立伙伴关系，同时构建国家的独立、主权、韧性与繁荣。” 总理提到了联邦政府提出的“国家建设项目”框架，该框架旨在加速战略性重大基础设施和工业项目的发展。这些项目正在新设的联邦重大项目办公室的推动下加速推进。   “在这22个通过国家建设方式快速推进的项目和战略中，有三分之一来自卑诗省，”他在听众中获得了卑诗省商界的热烈掌声。 这些项目包括液化天然气（LNG）扩展项目、电力传输基础设施和关键矿产开发。 卡尼还强调了卑诗省西北部的关键保护走廊，他表示，这将连接孤立的北方电网，解锁大型矿藏，并创造一个“相当于希腊面积”的保护区。   “这也可能包括阿尔伯塔省和卑诗省之间的电力互联，”他说，指的是这两个省之间可能的电力连接。 总理将电力视为加拿大未来经济的基础，特别是在人工智能（AI）、工业电气化和清洁技术产业不断扩张的背景下。 “随着经济的扩张和增长，随着人工智能的加速，加拿大的电力需求预计将在接下来的25年内翻倍，”卡尼表示。“所以我们会将电力生产翻倍。”   “如果这里（卑诗省）的进展停滞，我们会在全国其他地方花费更多时间” 演讲中备受关注的部分是卡尼讨论了有关新输油管的持续谈判，该管道将连接阿尔伯塔省的原油与通过卑诗省西海岸出口设施前往亚洲市场。 “我们也在推进有关潜在输油管的讨论，预计每天将至少运输100万桶低排放的阿尔伯塔原油到亚洲市场，”他说。 然而，卡尼概述了在任何此类项目推进之前需要满足的几个条件。   “只有在满足以下前提条件的情况下，输油管才会得到推进，”他说。 这些条件包括发展油砂联盟的碳捕捉倡议、确保卑诗省的实质经济参与以及与土著社区的宪法咨询义务。 在讨论过程中，卡尼试图将与原住民的合作关系框架化为现代国家建设的必要组成部分，而不是监管障碍。   “坐下来讨论这些事项的好处在于，能培育出共同的理解，而不是在联邦政府与省份之间进行诉讼，”他说。 他随后强调，各级政府之间的谈判已变得比公众辩论所暗示的更加建设性。 “这些讨论远比表现出来的更加建设性，”他断言。   卑诗省省长艾比与卡尼及阿尔伯塔省省长丹妮尔·史密斯就扩大自然资源出口一事发生了公开争论，批评者指责艾比是阻挠者——如艾比于2025年11月签署的北海岸保护宣言，敦促联邦政府维护对省北部沿海的油轮禁令。这一问题因省政府《土著人民权利法案（DRIPA）》及其他现任省领导引发的争议性隐秘和解策略，以及土著民族发起的诉讼案件（如与土著土地权有关的案件）而愈发复杂。 大卫·艾比 土著民族 卑诗省 f DRIPA 在讨论的另一个时刻，卡尼提到，如果卑诗省的进展停滞，可能会对省级和国家级带来后果。   “如果这里（卑诗省）进展停滞，我们会在全国其他地方花费更多时间，因为我们需要向前推进，”他警告道。“我们需要在全国范围内大规模投资。” 演讲的一个反复主题是经济决策的效率。 温哥华国际机场总裁兼首席执行官塔玛拉·弗鲁曼在卡尼演讲前介绍他时开玩笑说，联邦政府越来越多地用“以卡尼的速度”来形容进展。   卡尼对此表示认同。 “速度很重要，但要以正确的方式追求速度，”他说。“这确实需要合作伙伴关系。” 总理认识到商界对监管重复和审批时间的日益沮丧。   对此，他为计划中的联邦改革辩护，旨在将审查整合为一个“单一窗口”，并设定一年内做出决定的法定时间。 “大多数联邦批准都是孤立的，”卡尼表示。“它们是顺序发生的，而不是同时进行的。” 他表示，联邦政府打算减少联邦和省级流程之间的重复，同时整合联邦监督。   “通常，如果你画一个文氏图，显示所需的信息往往非常相似，但并不完全相同，这对企业造成沉重负担，很多流程都需要经过联邦层面的多个监管机构或联系点，并在很多情况下与省级层面的程序重复，”他说。 “我们正在建立立法框架，把所有决策的承诺明确为一年内做出决定的‘单一窗口’。” 联邦政府与卑诗省政府讨论降低新住房税收 尽管能源和贸易占主导，但可负担性，特别是住房可负担性也是讨论的中心。   卡尼认为，加拿大的可负担性问题与住房供应短缺是密不可分的。 “住房不够可负担的一部分原因是我们没有建设足够的可负担住房，”他说。 “我们需要供应。我们需要正确的供应，需要深度可负担的住房，需要解决核心市场的一些结构性问题，并且需要提高收入。”   总理提到了联邦政府主导的“建设加拿大住房”倡议，由住房和基础设施联邦部长格雷戈·罗伯逊（前温哥华市长）进行监督。 卡尼还概述了旨在降低开发成本和增加住房供应的联邦-省合作住房协议。 “新的住房不收GST，不收HST，”他说，谈及与安大略省政府的最新举措。   “新建住房的开发费用在接下来的三年内减半，”他补充道，表示因此部分住宅每一单位将因这一临时重大减免而节省20万加元的项目成本。 他确认，联邦政府正与卑诗省政府进行关于可能达成类似伙伴关系的讨论。 “这是可负担性的实质性改善，我们希望实现的是一种结构性改变，”卡尼谈到安大略省的新做法时表示，并补充说：“我们正处于与卑诗省政府讨论类似内容的早期阶段。”   今年四月初，在安大略省宣布这一消息后，温哥华市长肯·辛姆呼吁联邦和省政府达成一项协议，以降低开发成本并推动住房项目向前发展，考虑到越来越多的项目目前因建筑和贷款成本的上涨及当前经济结构性挑战而面临暂停或取消。 安大略省的协议承诺联邦政府和省政府各自投入44亿加元用于新基础设施，从而使该省的市政政府能够将新建设项目的费用降低多达50%，而来自联邦和省政府的资金抵消并补贴了开发者和建设者的支付减少，而不影响市政基础设施的需求。 在因通货膨胀、人口增长和基础设施老化日益加大的成本压力下，卑诗省的市政和区域政府面临提高收费的压力。温哥华和素里等地的市政政府已针对当前市场状况出台了费用减免和灵活措施，而大温哥华地区（Metro Vancouver）也在推迟一些备受争议的费率上调。   “安大略省的协议提供了一个基础设施资金和降低建设成本的模板，”当时的辛姆说道。 “我们需要在卑诗省达成类似的协议，使省政府与联邦政府进行一对一资金配对，直接降低开发费用，以便项目能够继续向前推进……我们知道，提高长期可负担性的唯一方式是继续建设更多住房。这是省政府与联邦政府及市政当局合作，降低成本并提供人们所需住房的机会窗口。” 尽管目前对住房的需求较低——部分原因是联邦政府对移民目标的调整——这导致住房价格和租金下行压力加大，但人们越来越担心，如果新的住宅建设长时间停滞，将在几年的时间里，导致当需求回升时，价格和租金急剧攀升。   温哥华会成为国防安全与弹性银行（DSRB）的总部城市吗？ 除了经济和住房，讨论还揭示了卡尼对加拿大在盟国之间承担更广泛战略角色的看法。 卡尼描述了一系列“志同道合国家”之间关系不断深化的协议，专注于国防、网络安全、人工智能、太空、粮食安全和关键矿产。 “目前世界上正在发生的事情是，一系列志同道合的国家在通过各种战略领域加深彼此之间的关系，”他说。   这一战略也与新的国防安全与弹性银行（DSRB）相交，温哥华商界希望其最终能在该市设立总部。 今年春季，北约成员国与盟国达成一致，加拿大将主办DSRB总部办公室，这为国内竞争提供了舞台，以争取这一总部将为3500个高薪本地工作提供支持，并带来相应的永久本地经济收益，同时提升所选城市的国际关系形象。温哥华正在与多伦多、渥太华和蒙特利尔竞争。 虽然卡尼避免对具体地点作出承诺，但他承认温哥华的优势。   “卑诗省与亚洲的多种关系和联系在这方面将非常重要，”他说。 总理反复回到一个中心信息：加拿大的国际地位发生了巨大的变化。 “世界确实希望与加拿大有更深入的合作，”卡尼表示。“他们希望在这里投资，他们希望有更多贸易，他们希望有更多伙伴关系。”

一对华裔夫妇在多伦多地区购买一处新楼盘，结果不到一年就发生3起可疑火灾，导致一直搬不进去居住，生活陷入困境。     根据Citynews报道，吕先生 (Matt Lui，音译) 和妻子周女士 (Krista Chau) 计划在多伦多皮克林 (Pickering) 开启新生活。这对夫妇目前居住在安大略省伦敦市，他们决定在 2024 年秋季搬家。   “我们想搬回来离家人更近一些。我们果断出手，最终买到了这套期房，我们欣喜若狂，”吕先生分享道。   这套位于皮克林Steeles和White路东北角(Kerrydale Avenue/Marchington Square 交汇处的房子，是建筑商 Mattamy 开发的 Seaton Whitevale 新楼盘项目的一部分。   图：案发是北面靠近407的新楼盘   这对华裔夫妇原计划在 2025 年 10 月完成交房并搬进去。   “我太太在 2025 年晚些时候发现怀孕了，所以我们非常期待搬进新家，组建家庭，”吕先生说。   “当时一切都恰到好处，”他的妻子周女士补充道。   一年三次纵火   然而，就在这一切发生几个月前，他们却收到了噩耗。“2025 年 8 月，我们接到建筑商的电话，通知我们楼盘发生了火灾。”   这场火灾损坏了房屋，导致房屋交接延期。虽然这是一次意料之外的挫折，但这对夫妇只能将其归咎于一次不幸的遭遇。     “我们最终还是强忍痛苦，选择等待。八周后，我们接到了建筑商的第二个电话，这次的情况更加糟糕。”   9月25日，第二场火灾发生，烧毁了这对夫妇的新房。     多伦多杜林区警方宣布这是一起疑似纵火案。   “Mattamy公司向我们保证，会采取足够的安保措施来保护房屋，包括安装监控设备。他们告诉我们，房屋会进行修复，所有损坏都会得到修缮，一切都会符合建筑规范。”     Mattamy公司开始重建房屋，并将交房日期定在今年五月。   “我们在5月7日进行了交房前的检查，我们再次爱上这栋房子。”     但几天后，5月9日，又发生了一起疑似纵火案，这意味着交房日期再次被推迟。Mattamy公司援引了购房合同中的一项不可避免的延期条款。   “我们无法理解为什么我们的房子总是遭到纵火袭击，”吕先生说道。   “每个人都问我们：‘有人针对你们吗？’我们说：‘不可能！’我们只是两个默默无闻的小人物，真的只是想开始新生活，”周女士补充道。   华裔夫妇提出的让步请求均被拒绝   自第一次火灾发生以来，开发商 Mattamy 就安排了一家私人公司和休班警员提供全天候安保和监控服务。   但这并没有阻止肇事者继续作案。   “我不明白为什么我们的房子会成为目标。网上有人怀疑我们是罪魁祸首，这让我们压力倍增，因为我们根本没有参与其中，”Matt 说。   不到一年时间里，房子里发生了三起火灾，这对夫妇下个月即将迎来他们的第一个孩子，他们现在觉得搬进去很不安全。   “我们真的不想搬到一个可能充满敌意的社区，”Matt 说。   他们想继续与 Mattamy 合作，并要求做出一些改变，或者至少做出一些让步，因为持续的交房延误已经给这对夫妇造成了经济损失。他们原本计划去年秋天就搬进这处房产。   “他们的立场是，尽管我认为他们在安保和对我们的照护方面存在疏忽，我们仍然受买卖协议的约束，”马特说道。“他们显然没有参与纵火，但他们有责任确保工地安全。”   当CItynews联系Mattamy公司时，对方表示由于调查仍在进行中，他们能透露的信息有限。   “我们已经注意到皮克林Seaton Whitevale社区发生的纵火事件，并理解这给业主们带来的压力和不确定性，”Mattamy公司的一位发言人表示。“我们正在尽一切努力处理这些事件，并致力于维护社区安全。我们将继续在协议框架内与业主合作，同时专注于尽快、安全地完成房屋的交付。”   这对夫妇距离搬进新家只剩不到两周的时间，他们已经失去了耐心，并正在考虑寻求法律咨询。   但多伦多房地产律师马克斯·科恩库普（Max Koenkoop）表示，如果是期房合同，情况就可能变得非常棘手。   “在新房合同中，即使发生了三次灾难性的火灾，买家仍然没有自动解除合同的权利。”   这与二手房或二手房的销售合同截然不同。   “在二手房交易中，如果发生火灾，买家通常可以要求退还定金，解除合同，然后继续寻找其他买家，”科恩库普说。   “但期房合同并非如此。这个案例就是一个直接的例子，它表明，在涉及不可避免的延期条款时，这些协议对建筑商的权重有多么大。”   从这对夫妇到建筑商，所有人都一致认为，必须找到纵火者，制止此类事件的发生。   杜林区警方已发出警报，恳请公众提供线索，协助警方逮捕嫌疑人。一位发言人表示，调查正在积极进行中，但无法透露是否已锁定任何嫌疑人。     吕氏夫妇原本计划五月份搬家，他们已经将之前在伦敦的房子出租，不得不取消之前雇佣的搬家公司，去年秋天购买的家电也堆放在仓库里等待提货。   现在眼看新生儿即将出生，他们现在不得不忙着寻找新家。   这对夫妇正在等待下一个房屋交割日期的通知。   “这真的让我们陷入了进退两难的境地，”吕先生说道。 “我们原本希望在这栋房子里组建家庭。我们觉得，如果能得到更人性化、更体贴的处理方式，不仅对我们，对其他身处类似困境的购房者来说也是如此。但我们却没有得到任何让步。”  

假如你有一套出租房，多年来作为投资房为你带来租金收入。现在房价已经涨了，你决定把它改成自住房——搬进去自己住。 但在你搬进去的那一刻，加拿大税务局（CRA）不会当你是在"搬家"，而是认定你完成了一笔"视同销售"。哪怕房子还是你的，你也没有真的卖出去，CRA 仍然会让你缴纳相当于当前房屋市价 13% 的 HST 税款。 这不是玩笑。这是现行加拿大税法如何处理"用途变更"的真实规则。   一、改成自住房 = 法律上"卖给了自己" 根据《消费税法》（Excise Tax Act，ETA）第 206 和 207 条，房主如果改变房屋的用途——比如把出租房改成自住房——都会触发"用途变更"（Change in Use）条款。 在税法看来，这等同于房主以房屋当前公平市场价值（FMV）把房产"卖"给了自己，学名叫"视同销售"（Deemed Disposition）。关键是：这个"销售价格"不是你买房的原价，而是房屋今天的市场价值。 CRA 的具体认定标准见 Section 206(4) 与 GST/HST Memorandum 19.1：当房产从商业用途（出租房，用于产生租金收入）转为免税住宅用途（自住房），房主被视为按当前公平市场价值（FMV）卖出并重新购入同一物业。 这里有个容易被误解的地方：HST 不是按照升值部分计算，而是按房屋全部当前市价计算。 为什么？因为 HST 是一种消费税而非所得税。当你把房屋从"商业用途"（产生租金收入、适用 HST）撤出，转为"个人住宅用途"（免税），你实际上是在将这项资产从应税商业体系移出个人消费体系。从税务角度，这被理解为：商业实体向消费者（你自己）出售了这项资产，需要按资产的全部市场价值补缴消费税。 两条关键细节经常被忽视： 10% 原则：用途变更比例超过 10%，就必须向 CRA 申报。 全市价计算 HST：如果房屋在出租期间升值了（比如买时 $600K，现在 $800K），你需要按 $800K 的当前全市价缴纳 HST（$800K × 13% = $104K），而不是只按 $200K 的升值部分计算。这是因为 HST 是消费税，计算基数是整项资产的消费价值，而非资本利得。 二、账单有多高？两个真实数字 案例一：多伦多出租房改自住，账单 $10.4 万 根据多伦多税务律师 TaxLawCanada 的公开案例说明（2024 年 5 月），以下情形说明账单的计算逻辑： 房主持有一套当初购入价 $600,000 CAD、目前市值 $800,000 CAD 的多伦多公寓。这套房一直作为出租房，为房主产生月租金收入。现在房主决定把它改成自住房，搬进去自己住。 改用途那一刻，触发"用途变更"： 应缴 HST = 当前公平市场价值 $800,000 × 13% = $104,000 CAD 关键理解：这笔 HST 是按房屋全部当前市价 $800,000 计算，而不是只按升值的 $200,000 部分。即使你只赚了 $200,000 的升值，HST 账单仍然要按 $800,000 算。这是因为 HST 是消费税，当房屋从商业用途退出时，要补缴的是整项资产的消费税价值，而不是资本利得税。这笔税款必须在变更当年的税季一次性缴清。 案例二：Reddit 房主亲历 $8 万补税 在 Reddit r/PersonalFinanceCanada 的讨论中，一位房主将一套度假屋从出租房改成自用（自己住进去），CRA 通过房产记录及银行数据进行追溯审计，最终要求补税 $80,000 加元。 讨论中多位网友指出：CRA 的审计能力比许多人想象的要强，改用途的信息会通过产权转移、地税变更等多个渠道被追踪到。 特别提醒：HST 账单的具体金额还取决于你当初购房时是否申报过 ITC（进项税额退税）。如果购买时有申报 ITC，改用途时就要全额补缴 HST；如果购买时没有申报过 ITC，可能可以通过 Basic Tax Content（基本税项内容）公式来降低应缴税额——但这仍然是基于房屋全部资产价值的评估，不是只按升值部分。因此，在改用途前务必咨询税务专业人士了解你的具体情况。 三、为什么这套机制没被改掉？ 这项法律规则之所以一直存在，是因为它对政府和税收制度都有意义。 根据《消费税法》的设计逻辑，当房屋用途从"商业用途"（出租以产生收入）改为"居住用途"（自住，不产生商业收入），房屋就从"应税房产"变成了"免税房产"。从税收角度，这被视为一种"退出应税范畴"的行为，因此被作为"视同销售"来处理——确保政府在房主改用途时能征收一笔 HST，弥补日后房屋不再产生应税收入的损失。 换句话说，法律规则本身是有逻辑的：房屋从会产生租金收入（可抵扣 HST）变成不产生任何商业收入（免税），政府通过"视同销售"这个机制来确保税收的连续性。 2024 年 3 月的加拿大税务法院判例（1351231 Ontario Inc. v. The King，2024 TCC 37）进一步确认：只要房屋用途发生实质性改变，改变发生的当刻就会触发"视同销售"——不管房屋曾经是什么用途、改成什么用途。 三、房主真正的困境 对房主来说，这条规则的困难之处在于：升值反而成了负担。 假如你的出租房在过去几年内升值了 $200,000，用途变更时，这笔升值全部会被纳入 HST 计算基数。房屋升值得越多，改用途时要缴的 HST 就越多。许多房主面临的现实是：想搬进自己的房子，却因为房屋升值而需要支付一笔巨大的税款，而这笔钱往往需要通过抵押融资或其他方式筹集。 一些房主甚至会因为这笔 HST 负担太重而选择继续出租房屋，即使他们想自己住进去。这样，潜在可用的自住房源被"锁定"在出租市场中，无法进入真正的自住市场。 五、如果你正考虑改用途，需要了解什么 如果你持有出租房，并计划改成自住房，以下是税务专业人士反复强调的几个关键点——但每个人的情况都不同，每一步都应在咨询税务律师或注册会计师（CPA）后才付诸行动，本文不构成个人税务建议。 一、提前做正式 FMV 评估 在正式改用途前，申请一份正式的公平市场价值（FMV）评估报告——必须由持牌评估师（Accredited Appraiser）完成，地产经纪出具的比较市场分析（CMA）CRA 不认可。这份正式评估报告会成为你向 CRA 申报时的关键凭据，也直接影响应缴 HST 的基数。 二、精确计算 HST 敞口，评估现金流 在改用途之前，与税务专业人士一起计算你的实际 HST 账单。基数 = 当前 FMV × 13%。理解这笔数字有多大，才能判断你是否有足够的现金流来支付这笔税款，或者需要通过什么方式筹集资金。 三、了解申报流程和截止时间 改用途后，你有法律义务向 CRA 申报这笔"视同销售"。不要指望 CRA 不会发现——税务部门已经通过产权转移、地税变更、银行融资等多个渠道追踪用途变更。主动申报比被审计后补缴要好得多。 四、考虑替代方案 如果 HST 账单过于沉重，你可以考虑：是否可以通过出售房屋而不是改用途来达成目标（但出售同样会触发资本利得税）；或者咨询律师是否存在其他税务结构来优化这笔支出。这些都需要专业人士参与，不能自行判断。 结语：政策设计与房主的困境 从税法角度，"用途变更视同销售"这条规则有其逻辑——确保房屋从商业用途退出时，政府能征收一笔税款。但这也意味着：房主想搬进自己的房子，不是一个简单的生活选择，而是一项重大的税务触发事件。 对于房主来说，这条规则的现实后果是：你的房屋升值成了负担，而不是资产。房屋升值得越多，改成自住时的税务成本就越高。许多房主最终选择继续出租，即使他们想自己住进去，因为无法承担改用途带来的 HST 账单。 批评者指出，这一设计可能无意中"锁定"了一部分潜在的自住房源，让它们继续停留在出租市场。但改变这项税法涉及复杂的财政和政策考量，不是短期能解决的问题。 对你个人来说，如果手上持有出租房并有改用途的计划，最重要的是：现在就咨询税务专业人士，理解真实的税务成本，而不是等到决定已经做好了才发现。 本文相关信息采集于 2024 年 5-6 月，涉及法律条款、税率、数据统计及审计政策，请以最新 CRA 官方指导和税务专业人士建议为准。

2026 年第一季度，加拿大共有 37.121 人申请个人破产，创下 2009 年金融危机以来单季最高纪录。这不是某一类人的故事——有房、有工作、有收入的人一样在倒下。 如果你是华人楼花买家或新移民首购族，处境可能比大多数人更危险。下面这份陷阱清单，来自真实案例和官方数据，不是危言耸听。 为什么加拿大人整体在破产 在聚焦华人特殊风险之前，先搞清楚大环境。   "还款休克"正在击穿家庭现金流。 2020-2021 年锁定 2% 或更低利率的房主，如今续约时面对的是 4% 至 5% 的利率水平，月供骤然暴涨。根据 CAIRP 行业报告，到 2024 年底加拿大全境房贷违约率(90 天以上)已升至 0.22%(2023 年为 0.18%)，安大略省房贷违约率更同比暴涨 90.2%。有房贷的破产者占破产总人数的比例，也从 2024 年的 5% 跳升至 2025 年的 8%。   "有工作照样破产"正在变成常态。 根据 Hoyes Michalos 的研究，约 80% 的人在申请破产时是有工作的，平均月收入甚至同比上涨了 6.1%(至 $3.434)。问题在于：扣完住房、交通和基本生活开销之后，这些人平均每月仅剩 $264.但同时背负着平均 $67.496 的无担保债务，债务收入比高达 193%。$264 的月结余对着几百上千的利息账单——这道数学题从一开始就没有解。 两端人群：年轻人和老人都在破产。 申请人平均年龄 42.3 岁，但近年来呈两极蔓延：18-39 岁的年轻人因学生贷款叠加高息小贷陷入困境;60 岁以上长者占破产总人数的比例已攀升至 12%，他们带着债务步入退休，固定养老金根本扛不住食品、医药、能源价格的持续上涨。 说完大背景，现在来看华人楼花买家面临的那几道专属陷阱。 陷阱一：首付被"90 天溯源"卡住 很多华人买家的首付来自父母在国内的赠与汇款。这条路不是走不通，但暗坑极深。 根据加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)的反洗钱规定，银行要求提供首付资金在账满 90 天的流水证明。如果钱是刚从海外汇进来的，不仅需要签署赠与信(Gift Letter)，部分贷款机构还会强制要求提供海外汇款人账户过去 90 天的账单流水。一旦资金审查不达标，交接直接违约，定金没收。 与此同时，没有本地信用记录的新移民面临另一道门槛：丰业银行(Scotiabank)、TD 等大行的新移民房贷项目明确要求，想要避开强制购买房贷违约保险(Default Insurance)，必须自掏 35% 的首付。这对大多数普通家庭来说，已经是压垮现金流的第一步。 陷阱二：项目烂尾，定金打水漂 2024 年至 2026 年初，大多伦多地区楼花市场掀起烂尾潮。仅 2025 年第三季度，GTA 就有 10 个楼花项目被取消，波及 2.499 个单元;2024 年全年取消 14 个项目，波及 2.805 单元。 具体案例：多伦多建商 TAS 位于 7 Labatt Ave. 的双塔楼花项目，规划 1.240 套，于 2026 年 2 月被债权人 KingSett 申请进入破产接管程序。北约克 Bathurst Street 32 层塔楼项目，也因拖欠约 $2.840 万债务于 2025 年 6 月被法庭接管。 老陈是其中一个买家的缩影：三年前签了楼花合同，首付 20% 早就锁进去了，现在收到接管通知，等着法院裁定能退多少——定金能不能全拿回来是未知数，当初能买什么房早就是历史价格了。 陷阱三：估值暴跌，交房时要补几十万 楼花没烂尾、顺利交房，不代表没有风险。2025-2026 年交接的大量楼花，正在遭遇"估值差"的噩梦。 行业数据显示，当前大多伦多地区转售价格与预售价格之间存在高达 $284/sqft 的负利差。银行做房屋评估时，只按当前市价放贷，预售合同价不管用。如果评估价低于合同价，你必须在交接时自掏现金填补这个差额，否则开发商直接没收首付定金。 一套 700 平方尺的单位，$284 的倒挂意味着买家在交房时可能需要额外准备近二十万加币的现金。这对当年用尽积蓄支付首付的买家来说，几乎无路可退。 陷阱四：税务绞杀，转让楼花赚差价是幻觉 华人社区里流行过一种玩法：签了楼花合同，等升值后在交房前"转让"出去赚差价。这条路在 2022 年之后已经基本堵死。 自 2022 年 5 月起，安省楼花转让的利润被强制征收 13% 的 HST。此外，联邦反炒房法案规定，持有时间不足 365 天即转售的房产，其利润 100% 被视为"商业收入(Business Income)"全额征税，失去自住房免税资格。两道税加在一起，当年账面上的"差价利润"实际上可能一分不剩，甚至倒贴。 杠杆买进、账面亏损、税务追偿——这是压垮许多华人投资型买家的真实路径。 陷阱五：亲友 Co-signer，一人断供全家遭殃 收入不够、贷款批不下来，拉父母或亲戚做 Co-signer(共同署名)——这是华人社区里极为常见的操作，也是破产风险最容易被忽视的一条线。 法律事实是：Co-signer 不是"挂个名"，而是承担 100% 的连带债务责任。一旦主借款人断供，债权人会直接追偿 Co-signer，这笔债务立刻进入担保人的信用报告;如果主借款人最终破产，担保人的资产同样面临清算追偿。 父母在国内，名字签在加拿大的房贷合同上，出了事追偿难度才真正显现。 移民身份：破产最怕这一条 如果你已经在破产边缘，有一个移民层面的法律事实必须知道。 好消息：在加拿大申请个人破产或消费者提案属于民事财务事项，IRCC 在审核 PR 更新、工作签证和入籍时，不审查信用记录或破产史，破产本身不会导致身份被取消。 坏消息：只要你处于"未解除破产状态(Undischarged Bankrupt)"，依据 IRCC 家庭团聚担保资格规定，你将被绝对禁止担保配偶、父母或子女移民加拿大。必须等到法院正式签发解除令，担保资格才能恢复。 如果你买楼花的初衷之一是接父母来团聚，这是一张不能碰的底牌。 最坏情况下的救生索：消费者提案 破产走到这一步，还有没有比直接宣告破产更好的出路? 有。对于资不抵债但希望保留核心资产的买家，向持牌破产受托人(Licensed Insolvency Trustee，LIT)申请消费者提案（Consumer Proposal） 是比直接破产更优的选择：总债务可以削减至一小部分，免息分期最长 5 年偿还。 最关键的区别：消费者提案不属于破产，因此完全不影响你担保亲属申请家庭团聚移民——这一条对华人买家意义重大。 另外，如果你还没到最坏的地步，记得查一下 GST/HST 新房退税：购买价值 150 万加币以内的新房，最高可申请返还 $50.000.是缓解交接资金压力的重要补充。 预防永远好过补救 楼花市场的风险，不是杞人忧天，是已经发生的事实：TAS 接管、Bathurst 接管、几千套单元波及的买家还在等结果。 你能做的是：在签合同前弄清楚首付资金的溯源问题，算清续约利率和估值差的最坏情况，不要让亲友轻易做 Co-signer，税务陷阱找地产律师过一遍。 如果已经陷进去了，尽早咨询持牌破产受托人(LIT)或地产律师——消费者提案的窗口关闭之前，还有选择的空间。

加拿大驻纽约总领事的前官方官邸，在挂牌近两年后终于售出。 加拿大外交部目前尚未确认最终成交价格，但曾于今年3月表示，已经收到针对该住宅的购房报价。 图源：nationalpost 一家房地产网站显示，这套位于Park Avenue（公园大道）的五卧室公寓，于5月11日以805万美元成交。另一家网站则显示，该价格其实早在今年3月就已出现，时间点与加拿大外交部确认收到报价大致一致。   这套公寓最初于2024年8月挂牌出售，当时叫价950万美元（约合1300万加元）。加拿大高级政府官员当时表示，出售该住宅是必要的，因为房屋需要耗资数百万加元进行翻修。   同年，加拿大外交部还斥资900万加元，购入另一套豪华公寓，作为加拿大驻纽约总领事的新官方住所。   这一购买当时甚至登上国际新闻头条。原因是纽约部分房地产网站最初误报称，这套豪宅是为英国国王查尔斯三世购买的，因为房产契约上写的是“代表加拿大的国王陛下”。   这笔交易在加拿大国内也引发争议。保守党批评称，这套位于中央公园附近“亿万富豪街”的新豪宅，在许多加拿大人连账单都难以支付的时候，显得过于奢华和浪费。   随后，加拿大驻纽约总领事汤姆·克拉克被传唤到加拿大众议院委员会作证，说明有关公寓交易的问题。   这位前CTV记者表示，他本人既没有参与购买新公寓，也没有参与出售旧官邸。   这套位于公园大道的旧公寓最初购于1961年，上一次翻修还是在20年后。   委员会听证会上曾提到，该住宅并不符合加拿大无障碍法规要求，而且负责管理该建筑的合作公寓委员会，还对在住宅内举办活动施加了限制。   此外，住宅内部也缺乏家庭生活空间与办公空间之间的明确分隔。   有关该住宅的问题，其实早在2014年就已经被提出。当时原本计划进行翻修，但后来因COVID-19疫情而被搁置。   委员会还听取了相关意见，称翻修成本后来大幅上涨，而且即便完成翻修，也无法真正解决这套公寓的一些根本性问题。   政府官员当时表示，购买位于Steinway Tower的新公寓，长期来看反而能够为加拿大纳税人节省资金。   Steinway Tower以“全球最纤细摩天大楼”闻名。   不过，公园大道这套旧公寓的出售过程并不顺利。房地产网站记录显示，房屋价格曾于2025年6月首次下调，随后又于去年9月降至790万美元。

联邦承诺 10 年内住房建设翻倍 加拿大联邦自由党政府依然承诺，要在未来 10 年内将住房建设速度翻倍，力图缓解房租和买房成本压力。这一目标最早由总理卡尼在 2025 年大选政纲中提出，核心是通过大规模投资，推动全国住房建设提速。 财政监察官安妮特·瑞安（Annette Ryan）在 5 月 4 日的报告中指出，这一承诺去年秋季还写入 2025 年财政预算案，但在今年春季经济更新中却未见明确目标或执行指标。瑞安批评，联邦政府虽高调强调住房可负担性和供给，但缺乏具体衡量标准，“没有为住房建设速度设定具体目标或量化指标”。 图片来源：Garden Suite 监察官与产业界质疑目标可行性 瑞安自上月接任联邦财政监察官以来，持续关注联邦在住房等资金投入上的执行力。她指出，虽然联邦投入数十亿元加速基建项目，包括新屋建设，但缺乏可追踪的进度指标，令外界难以评估政策成效。 住房部长罗伯逊（Gregor Robertson）办公室发言人胡赛因（Mohammad Hussain）5 月 17 日重申，联邦仍以翻倍建设为目标，并列举多项举措，包括“建加拿大家园”（Build Canada Homes）计划、“强社区基金”（Build Communities Strong Fund）、为新购房者减免 GST 等。胡赛因表示：“我们正通过多项住房及基建措施，朝 10 年内新屋建设翻倍迈进。” 但瑞安也警告，自去年 11 月预算案公布后，全国新屋开工速度持续放缓。她在报告中指出，2025 年初新屋开工尚因租赁住宅带动而维持高位，但自 2025 年 9 月以来，6 个月开工趋势已连续下降。 财政监察官估算，自由党新设的“建加拿大家园”机构未来 5 年最多只能新增约 2.6 万套住房，远低于实现翻倍目标所需的速度。 最新数据与区域差异 加拿大按揭及住房公司（CMHC）最新数据显示，2026 年 4 月全国新屋开工年化趋势环比增长 3.2%，达 256,777 套。但 CMHC 展望未来 3 年内，新屋开工将受经济放缓影响，到 2028 年可能降至 216,000 套。 产业界人士也指出，区域表现差异显著。加拿大商业委员会副总裁兼经济学家德索莫（Marc Desormeaux）指出，2025 年除安省外，全国住房建设速度创下自 1955 年有纪录以来新高。德索莫分析，政府减税和简政放权的激励措施，是去年建筑高峰的主要推手。 安省之所以落后，主要因多伦多出现大量未售公寓库存，人口增长放慢，导致需求和价格预期转弱，开发商动力大减。德索莫警告，未来几个月建筑环境难有改善，伊朗战争导致融资和建造成本上升，联邦大基建计划还可能分流本已紧缺的建筑劳动力。 他预计，若当前缺乏新项目开工，等到本年代末人口回归常态增长时，安省可能爆发住房供应危机，中期内房价可负担性难以恢复。 德索莫也坦言，即使安省以外地区，住房供给距离真正解决可负担性问题仍有差距，“即便全国大多数地区去年建筑飙升，我们仍远未达目标，或至少需多年高水平建设才可能补足缺口。” 各党及政策主张 联邦保守党住房事务评论员艾奇森（Scott Aitchison）称，自由党在新屋建设进展缓慢，未能有效降低关键环节成本。保守党主张，联邦应将现有新屋 GST 减免政策扩展至所有 130 万加元以下房产，并提出对住房再投资免除资本利得税。 德索莫认为，尽管当前环境不利，联邦政府提出的高目标有助于督促开发商及各省创新供给思路。他表示，联邦可通过设定宏大目标在市场低迷时起到引领作用，“这些雄心勃勃的目标部分在于维持行业动力”。 胡赛因补充，联邦正依靠私营部门、非盈利、各级政府及原住民社区共同推动住房计划。

2026 年第一季度，加拿大共有 37,121 人申请个人破产，创下 2009 年金融危机以来单季最高纪录。这不是某一类人的故事——有房、有工作、有收入的人一样在倒下。 如果你是华人楼花买家或新移民首购族，处境可能比大多数人更危险。下面这份陷阱清单，来自真实案例和官方数据，不是危言耸听。                                     图片来源：51.CA 资料图片 为什么加拿大人整体在破产 在聚焦华人特殊风险之前，先搞清楚大环境。 "还款休克"正在击穿家庭现金流。 2020-2021 年锁定 2% 或更低利率的房主，如今续约时面对的是 4% 至 5% 的利率水平，月供骤然暴涨。根据 CAIRP 行业报告，到 2024 年底加拿大全境房贷违约率（90 天以上）已升至 0.22%（2023 年为 0.18%），安大略省房贷违约率更同比暴涨 90.2%。有房贷的破产者占破产总人数的比例，也从 2024 年的 5% 跳升至 2025 年的 8%。 "有工作照样破产"正在变成常态。 根据 Hoyes Michalos 的研究，约 80% 的人在申请破产时是有工作的，平均月收入甚至同比上涨了 6.1%（至 $3,434）。问题在于：扣完住房、交通和基本生活开销之后，这些人平均每月仅剩 $264，但同时背负着平均 $67,496 的无担保债务，债务收入比高达 193%。$264 的月结余对着几百上千的利息账单——这道数学题从一开始就没有解。                                     图片来源：51.CA 资料图片 两端人群：年轻人和老人都在破产。 申请人平均年龄 42.3 岁，但近年来呈两极蔓延：18-39 岁的年轻人因学生贷款叠加高息小贷陷入困境；60 岁以上长者占破产总人数的比例已攀升至 12%，他们带着债务步入退休，固定养老金根本扛不住食品、医药、能源价格的持续上涨。 说完大背景，现在来看华人楼花买家面临的那几道专属陷阱。 陷阱一：首付被"90 天溯源"卡住 很多华人买家的首付来自父母在国内的赠与汇款。这条路不是走不通，但暗坑极深。 根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）的反洗钱规定，银行要求提供首付资金在账满 90 天的流水证明。如果钱是刚从海外汇进来的，不仅需要签署赠与信（Gift Letter），部分贷款机构还会强制要求提供海外汇款人账户过去 90 天的账单流水。一旦资金审查不达标，交接直接违约，定金没收。 与此同时，没有本地信用记录的新移民面临另一道门槛：丰业银行（Scotiabank）、TD 等大行的新移民房贷项目明确要求，想要避开强制购买房贷违约保险（Default Insurance），必须自掏 35% 的首付。这对大多数普通家庭来说，已经是压垮现金流的第一步。 陷阱二：项目烂尾，定金打水漂 2024 年至 2026 年初，大多伦多地区楼花市场掀起烂尾潮。仅 2025 年第三季度，GTA 就有 10 个楼花项目被取消，波及 2,499 个单元；2024 年全年取消 14 个项目，波及 2,805 单元。 具体案例：多伦多建商 TAS 位于 7 Labatt Ave. 的双塔楼花项目，规划 1,240 套，于 2026 年 2 月被债权人 KingSett 申请进入破产接管程序。北约克 Bathurst Street 32 层塔楼项目，也因拖欠约 $2,840 万债务于 2025 年 6 月被法庭接管。 老陈是其中一个买家的缩影：三年前签了楼花合同，首付 20% 早就锁进去了，现在收到接管通知，等着法院裁定能退多少——定金能不能全拿回来是未知数，当初能买什么房早就是历史价格了。 陷阱三：估值暴跌，交房时要补几十万 楼花没烂尾、顺利交房，不代表没有风险。2025-2026 年交接的大量楼花，正在遭遇"估值差"的噩梦。 行业数据显示，当前大多伦多地区转售价格与预售价格之间存在高达 $284/sqft 的负利差。银行做房屋评估时，只按当前市价放贷，预售合同价不管用。如果评估价低于合同价，你必须在交接时自掏现金填补这个差额，否则开发商直接没收首付定金。 一套 700 平方尺的单位，$284 的倒挂意味着买家在交房时可能需要额外准备近二十万加币的现金。这对当年用尽积蓄支付首付的买家来说，几乎无路可退。 陷阱四：税务绞杀，转让楼花赚差价是幻觉 华人社区里流行过一种玩法：签了楼花合同，等升值后在交房前"转让"出去赚差价。这条路在 2022 年之后已经基本堵死。 自 2022 年 5 月起，安省楼花转让的利润被强制征收 13% 的 HST。此外，联邦反炒房法案规定，持有时间不足 365 天即转售的房产，其利润 100% 被视为"商业收入（Business Income）"全额征税，失去自住房免税资格。两道税加在一起，当年账面上的"差价利润"实际上可能一分不剩，甚至倒贴。 杠杆买进、账面亏损、税务追偿——这是压垮许多华人投资型买家的真实路径。 陷阱五：亲友 Co-signer，一人断供全家遭殃 收入不够、贷款批不下来，拉父母或亲戚做 Co-signer（共同署名）——这是华人社区里极为常见的操作，也是破产风险最容易被忽视的一条线。 法律事实是：Co-signer 不是"挂个名"，而是承担 100% 的连带债务责任。一旦主借款人断供，债权人会直接追偿 Co-signer，这笔债务立刻进入担保人的信用报告；如果主借款人最终破产，担保人的资产同样面临清算追偿。 父母在国内，名字签在加拿大的房贷合同上，出了事追偿难度才真正显现。 移民身份：破产最怕这一条 如果你已经在破产边缘，有一个移民层面的法律事实必须知道。 好消息：在加拿大申请个人破产或消费者提案属于民事财务事项，IRCC 在审核 PR 更新、工作签证和入籍时，不审查信用记录或破产史，破产本身不会导致身份被取消。 坏消息：只要你处于"未解除破产状态（Undischarged Bankrupt）"，依据 IRCC 家庭团聚担保资格规定，你将被绝对禁止担保配偶、父母或子女移民加拿大。必须等到法院正式签发解除令，担保资格才能恢复。 如果你买楼花的初衷之一是接父母来团聚，这是一张不能碰的底牌。 最坏情况下的救生索：消费者提案 破产走到这一步，还有没有比直接宣告破产更好的出路？ 有。对于资不抵债但希望保留核心资产的买家，向持牌破产受托人（Licensed Insolvency Trustee，LIT）申请消费者提案（Consumer Proposal） 是比直接破产更优的选择：总债务可以削减至一小部分，免息分期最长 5 年偿还。 最关键的区别：消费者提案不属于破产，因此完全不影响你担保亲属申请家庭团聚移民——这一条对华人买家意义重大。 另外，如果你还没到最坏的地步，记得查一下 GST/HST 新房退税：购买价值 150 万加币以内的新房，最高可申请返还 $50,000，是缓解交接资金压力的重要补充。 预防永远好过补救 楼花市场的风险，不是杞人忧天，是已经发生的事实：TAS 接管、Bathurst 接管、几千套单元波及的买家还在等结果。 你能做的是：在签合同前弄清楚首付资金的溯源问题，算清续约利率和估值差的最坏情况，不要让亲友轻易做 Co-signer，税务陷阱找地产律师过一遍。 如果已经陷进去了，尽早咨询持牌破产受托人（LIT）或地产律师——消费者提案的窗口关闭之前，还有选择的空间。

一只猫坐在卑诗省的一处住宅内。 (CityNews 图片, Ben Bouguerra) 一位卑诗省的公寓业主因租户将猫砂通过多处排水系统倾倒，导致楼内其他三个单元受损，被要求向物业协会支付近5.5万元的罚款、损害赔偿及其他费用。 Manjit Minhas是该公寓的业主，他将公寓租给了一名仅以MB为名的租户。在多次循环中，该租户将猫砂倾倒进排水管。 仲裁庭的调查结果显示：“物业协会表示，Minhas先生的前租户MB违反了章程，给楼房造成了严重的水损害。物业协会索赔修理费用、违约罚款及驱逐MB的法律费用共计88466.59元。” MB还因其他问题被罚款，例如在走廊里乱丢垃圾、从阳台上倒水以及制造过大的噪音。最后，物业协会将MB驱逐出境。 猫砂的不当处理导致Minhas的单元及其下方的三个单元发生了严重的排水损坏，并出现了污水回流的问题。 物业协会表示，有三次独立事件中，Minhas的公寓造成的水和污水漏损了下方的物业。物业协会因此产生了调查及修复这些损害的费用，并将费用向Minhas追索。物业协会要求支付这些追索费用。 在多次情况下，四个受影响单元的地板、天花板及多个房间内均发现水损害。 尽管物业协会最初要求Minhas赔偿超过88,000元的损害和罚款，但仲裁庭成员Allison Wake认为Minhas仅需支付54,568.99元。 Minhas并未对他租户的罚款提出异议。 租户还有其他数起事件，涉及无法遵守物业规则，包括在被要求入内时未作配合，导致锁匠被叫来。 仲裁庭面临的三个主要问题是：Minhas是否必须补偿物业协会三处其他单元的修复及修缮费用，他是否需要支付物业协会的章程罚款，以及他是否需补偿物业协会用于驱逐他租户的法律费用。 “物业协会已向Minhas先生的物业账户追索了对MB的章程罚款、修理费用，包括保险自负部分，以及驱逐MB的法律费用。物业协会表示，根据其章程，Minhas先生应对这些费用负责。”

自大多伦多宾顿市（Brampton）房东注册计划启动以来，当地政府已开出接近 70 万加元的罚款，并有数千套出租房被整改至符合规范标准。 在上个月举行的一场面向第 3 和第 4 选区居民的市政厅会议上，宾顿执法部门（Bylaw Services）透露，根据住宅出租许可计划（Residential Rental License，简称 RRL），目前已发出 893 份处罚通知，累计罚款金额达 695,550 加元。 这一一度颇具争议的计划，最初仅作为试点在第 1、3、4、5 和 7 选区实施，要求拥有 4 个或以下出租单元的房东必须申请经营许可。但自今年一起出租屋火灾导致 3 名成年人、1 名 2 岁儿童及一名未出生婴儿死亡后，该计划于今年扩展至整个宾顿市。 根据市府数据，在 2024 年 1 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日期间，共发出 3,984 份出租许可。随着 RRL 于 2026 年扩大至全市范围，执法部门表示，他们共收到超过 13,000 份新申请。 该计划旨在减少出租屋的过度拥挤和危险隐患，并要求房东及租客共同遵守物业标准。市府表示，该计划已帮助 2,497 个出租单位达到消防及安全规范要求。 根据现行规定，拥有 4 个或以下出租单元的房东必须取得许可。注册规则适用于“出租住房单元的所有人、运营者，以及用作或拟作为出租住房的住宅单元”。 房东在出租前必须申请或续办 RRL 许可。所有首次申请及续牌的房东，还必须完成一项线上学习课程，以证明其了解市政府关于出租物业的相关法规后，方可获得许可。 该计划推出初期曾设有 300 加元注册费，但由于部分房东强烈反对，最终被取消。一些房东曾举行抗议活动，认为宾顿市议会部分成员将他们不公平地贴上了“贫民窟房东（slumlord）”标签。 不过，虽然注册费用目前继续豁免，但若房东未按规定完成 RRL 注册，仍可能面临最高 1,500 加元罚款。

在当前大温楼市偏冷、买家普遍“压价”的氛围下，很多人已经形成一种近乎固定的认知：房子成交价，一定会低于政府估价（BC Accessment）。 但最近温哥华西区多套豪宅成交案例，却正在打破这种“惯性思维”。 位于 Mackenzie Heights 的 2705 W 30th Ave，一套政府估价约718.3万加元的豪宅，今年4月挂牌后，仅两周便快速成交，最终售价高达875万加元，较政府估价高出约22%。 而这并不是孤例。 早在去年10月底，同样位于 Mackenzie Heights 的 3125 W 34th Ave，也曾以556.4万加元成交，明显高于当年475万加元的政府估价，溢价幅度达到约17%。 这些案例，释放出一个值得市场重新思考的信号：“成交价低于政府估价”这件事，本身可能正在被过度简单化。 尤其是在温哥华西区一些屋龄15年以内的优质豪宅市场里，政府估价只是保守的参考起价，远远不是价格天花板。 温西现代风格豪宅 2705 W 30th Ave，今年４月以高出政府估价22%出售 为什么很多人会形成“必须低于政府估价”的印象？ 因为过去两年，大温市场确实出现了大量： 老旧独立屋低于估价成交 大地旧房“土地价回归” 投资客退场 高利率压制需求   尤其是一些40年以上老房、户型过时、需要大规模翻修的物业，成交价低于政府估价，已经变得非常普遍。 于是，市场慢慢形成一种心理：“高于政府估价成交，几乎不可能。” 但问题在于：豪宅市场，从来不是一个完全按照政府“估价逻辑”运行的市场。 豪宅真正决定价格的，往往不是“估价”，而是“稀缺性” 像 Mackenzie Heights 这样的传统西区豪宅区，本身就具备几个特殊属性： 土地供应极少 新房审批越来越慢 建筑成本持续上涨 真正高品质的新豪宅数量有限 华人高净值买家长期偏好稳定   因此，对于一些： 屋龄15年以内 建筑质量高 室内维护极佳 朝向、景观优秀 无需重新装修   的豪宅而言，它们本质上更像“稀缺成品”。 而政府估价的估值模型，很多时候更偏向： 土地价值 区域平均模型 历史数据 标准化参数   它并不能完全反映： 室内真实装修水平 建筑设计 景观价值 用料差异   换句话说：政府估价，更像“税务参考”；豪宅成交价，则往往是“稀缺性＋替代成本＋市场情绪”的综合结果。 一个很多买家忽略的问题：重建成本早已不同 现在温哥华西区建豪宅，成本早已不是几年前。包括：建筑人工、建材价格、市政审批、设计费用、利率成本等都明显上升。 很多真正懂市场的买家会发现：“买一套已经建好的高品质豪宅，比自己重建更划算。” 尤其对于那些： 不想等待1～3年建房周期 不想承担建筑风险 希望立即入住   的高净值买家而言，更是如此。 于是，一些真正做得好的“次新豪宅”，反而开始获得明显溢价。尤其是在 Point Grey 、Mackenzie Heights 、 Dunbar等传统高端社区，这种现象未来或许会越来越明显。 一个值得市场重新思考的问题 最近几年，很多人习惯把政府估价当成“真实市场价”。但实际上：政府估价，从来不是成交价的“上限”，它只是一个参考坐标。 对于老旧物业，它可能偏高；但对于真正优质、稀缺、维护极佳的豪宅，它反而可能明显偏低。 而2705 W 30th Ave 等多套豪宅以远高于政府估价的价格成交，某种程度上，也正在提醒市场：大温豪宅市场，并没有外界想象的那么弱。 市场或许在降温，但真正有品质的资产，依然有人争夺。  

蒙特利尔市中心Le Christin公寓一名60多岁的弱势男子，因房间遭臭虫侵扰超过25天却迟迟得不到处理，精神状况急剧恶化，最终在2025年9月选择自杀。 出于对家属的尊重，报道隐去男子身份。 验尸官Mylène Servant在死因报告中指出：臭虫会造成巨大压力，其对弱势群体可能引发严重甚至致命的精神后果。   · 臭虫在16天内即可使数量翻倍，处理延误超过10天属于“极不合理”。   · 男子在臭虫环境中煎熬超过三周，精神状况“迅速恶化”。 相关时间线 2025年8月21日，该男子向“Le Christin”大楼管理方Accueil Bonneau报告臭虫问题。管理方无人出面，理由是“当时无人值班”。 9月11日，男子自杀未遂，送医获救。同一天，他再次求助大楼管理方。 9月14日，男子再次自杀。他死在蒙特利尔的一条小巷之中。 9月18日，大楼管理方安排灭虫人员上门消杀。 背景及反应 “Le Christin”大楼专为“高风险无家可归者”提供住房。大楼一共7层，共有114个单元。 大楼业主是“蒙特利尔住房与发展公司”(SHDM)，他们在一份发给媒体的邮件中表示，遇到臭虫问题时，管理者通常会“尽快”派遣灭虫人员。 大楼管理者“Accueil Bonneau”表示，他们“完全接受”验尸官的批评。 该楼多名住户称，这里的臭虫问题频繁发生，因为总有人把街上的物品捡回房间…… 反贫困组织发言人Serge Petitclerc直言：在臭虫环境中生活25天……任何人都会被逼疯!” 大楼租户Michel Boisvert带领记者来到一根柱子前，柱子上是死者生前画的画。 评论人士称，此事件不仅是“管理疏忽”，更暴露出蒙特利尔弱势住房体系的结构性问题： · 管理者人手不足导致延误; · 弱势租户缺乏强势申诉能力; · 卫生问题反复出现，难以被根治; · 精神健康支持不足。 评论人士还指出，这并非首次在蒙特利尔发生与臭虫相关的自杀案例，本次“臭虫问题”已超出“卫生”领域，更是“公共健康与社会支持系统失灵发出警讯”。 事件发生后，当局公布相关电话及网站，以帮助相关居民走出困境： 魁北克心理健康危机热线(24/7)：1-888-315-0007 魁北克自杀预防中心：988 魁北克省自杀预防协会：aqps.info

郭文贵曾经最著名、也最具象征意义的一处豪宅，如今终于还是卖了。根据美国房地产交易纪录显示，郭文贵位于纽约曼哈顿第五大道、俯瞰中央公园的超级豪宅，目前已经进入“Pending（待成交）”状态。这意味着，在经历多年无人接盘、数次暴跌降价之后，这套曾经被郭文贵视为身份象征的“空中皇宫”，终于找到了买家。而这背后，其实也像是郭文贵这些年人生轨迹的缩影。从巅峰时期在纽约直播炫富、号称“爆料革命”、被无数海外支持者追捧，到后来因诈骗、洗钱等罪名被美国联邦法院定罪，如今又眼看着自己的豪宅、飞机、游艇一个接一个被拍卖清算。这个曾经在海外中文圈呼风唤雨的人物，如今的“财富帝国”，已经开始真正意义上的土崩瓦解。一套曾挂牌8600万美元的“空中皇宫”这套豪宅位于纽约最顶级地段之一——第五大道781号，也就是著名的雪莉荷兰酒店。这里长期以来都是纽约最昂贵、最有历史感的豪宅公寓之一。郭文贵是在2015年，通过公司名义买下这里整整一层楼，以及部分附属空间，总面积约7000平方英尺。当时的成交价格高达6750万美元。而在那个时期，郭文贵正是最风光的时候。他刚刚流亡美国不久，频繁通过网络直播“爆料”，在中文互联网世界迅速聚集起大量追随者。而这套豪宅，也很快成了他的“直播基地”。很多人后来对郭文贵最深刻的印象，其实并不是他的政治言论，而是他那些极度奢华的直播背景。镜头里，永远是巨大的落地窗、中央公园景观、奢华家具、艺术品，以及各种名酒、名表、私人飞机和豪车。他不断向支持者展示一种形象：“我是一个真正掌握巨大财富和权力的人。”而也正是在这种氛围下，大量支持者开始相信他、追随他，并把钱投入他后来的各种项目之中。房价一路暴跌：8600万→4500万→1200万不过，豪宅的命运后来开始急转直下。2016年，郭文贵曾试图以8600万美元出售这套房子。但即使在纽约豪宅市场最火热的时候，也始终没人愿意接手。后来几年，这套房子反复挂牌、反复降价。尤其是在郭文贵陷入美国司法调查之后，价格更是一路崩跌。2022年2月，也就是郭文贵申请破产保护当天，这套豪宅再次挂牌，当时报价4500万美元。半年后，价格跌到3850万美元。随后又跌到2400万美元。而到了2025年，挂牌价已经只剩1200万美元。相比最初8600万美元的报价，几乎等于“打一折甩卖”。而即便如此，依旧长时间无人问津。更雪上加霜的是，2023年郭文贵被捕后，这套豪宅还曾发生火灾。当时美国执法人员甚至还在现场调查。虽然官方并未明确说明火灾原因是否涉及人为因素，但房屋部分区域受损，进一步影响了后续出售。如今终于进入“待成交”状态，外界普遍认为，最终成交价很可能还远低于1200万美元。郭文贵曾只申报“3850美元资产”这场崩塌真正令人震惊的地方，还不只是豪宅跌价。而是郭文贵整个财富体系，正在被美国法院一点点拆解。根据美国法院文件，郭文贵申请破产时，竟然声称自己名下只有3850美元资产。但与此同时，他却长期住在纽约最顶级豪宅里，拥有私人飞机、豪车、游艇以及多处豪宅。后来美国法院调查发现，这些资产虽然不直接登记在郭文贵本人名下，但实际上都由他控制的LLC公司持有。随后，美国法院授权破产受托人开始清算这些资产。截至目前，郭文贵此前拥有的两架私人飞机已经出售；康州豪宅也已出清；如今连曼哈顿最核心的“空中皇宫”也即将易主。目前，他过去庞大的资产版图里，只剩下一座位于新泽西的豪华庄园。但那套庄园当年2600万美元买入，如今市场挂牌价也已经跌到1900万美元。从“反共富豪”到联邦重罪犯郭文贵真正的问题，并不仅仅是“破产”。美国检方指控，他长期利用“反共”形象向支持者募资，并通过多个投资项目非法吸金超过10亿美元。2024年，纽约南区联邦法院陪审团正式裁定他诈骗、洗钱等9项罪名成立。此后，他一直被关押在纽约布鲁克林的大都会拘留中心。而他的量刑程序，也已经被推迟近两年。最新安排是在今年6月29日举行。对于很多长期关注郭文贵的人来说，这场结局其实多少带有一种象征意味。因为他最早吸引外界的，并不仅仅是“政治爆料”。真正让大量支持者相信他的，其实是那种极度奢华、看起来无比成功的“超级富豪”形象。而如今，随着豪宅、飞机、庄园一个个被出售，那种曾经高高在上的“郭文贵世界”，也正在被现实彻底拆解。