地产

位于列治文的一个单户住宅用地有望转型为62套租赁公寓。 上个月，列治文市议会规划委员会讨论了对位于Cambie路9720号、靠近4号路以及火灾救援站3号/卑诗省救护车站的半英亩土地进行重划的申请，以允许建设一栋 租赁公寓。 然而，一些议员表示，“适合家庭居住的单位”比例低于预期。 根据7月21日规划委员会会议的议程，该申请旨在将“小规模多户住宅”区重划为“低层租赁公寓 - 亚历山大社区”区。 提案包括一栋六层楼的建筑，内部设有25个单间公寓、14个一卧室公寓和23个两卧室公寓。 只有两卧室公寓被认为是适合家庭居住的，因为这些单元适合有孩子的家庭。然而，这些单位仅占总数的37%。 霍布斯和戴议员均表示，适合家庭居住单位的比例过低。 霍布斯指出，目前两卧室公寓占37%的比例应提高至至少40%，以符合列治文市的市场租赁住房政策。 戴议员表示，考虑到该开发项目位于汤姆塞特小学附近，这25个单间公寓将无法满足社区需求。 市工作人员约书亚·瑞斯提到，再增加两个两卧室单位就可以将比例提升至40%。 戴议员要求开发商保证增加适合家庭居住的单元数量，并表示如果没有实质保证，她将不会支持该提案，因为最终决定即将作出。 瑞斯随后确认，工作人员将遵循该指示，并在9月8日下一次公开听证会前向市议会提供最新信息。 该重划申请已于7月27日的市议会上通过了第一次读审。

一名在卑诗省舒斯瓦普湖(Shuswap Lake)拥有度假屋的女子，因邻居在未经其允许下砍伐其物业内的数棵树木，日前经省级法院裁决，获得高达35000元的损害赔偿。 据CTV报道，原告海斯(Jacalyn Hays)表示，其物业内的五棵西部红雪松(Western red cedar)以及一棵垂柳的树冠，于2022年夏季遭邻居砍除，而一棵高约15米的成熟白桦树甚至被整棵砍倒。 海斯出庭作证时强调，树木遭砍后，导致其物业在白天长时间暴露于艳阳下，室内外温度都因此升高。   法官莱文(George Leven)在本月发布的判决书中写道：“该物业是原告的度假居所，她通常会在6月、7月和8月的夏季月份在此居住。她将该处形容为曾经的‘遮荫绿洲’，但现在已经变得酷热难耐。”   海斯后在小额索偿法庭(Small claims court)起诉邻居，法官最终裁定被告必须承担法定最高限额的赔偿责任。 双方就口头同意衍生罗生门 这宗诉讼的被告包括阿伦芬顿(Alan Fenton)、伊丽莎白芬顿(Elizabeth Fenton)、李芬顿(Lee Fenton)、谢丽尔芬顿(Cheryl Fenton)、雪莉芬顿(Shelly Fenton)以及奥尔修斯(William Olthius)，他们的房屋位于海斯房屋上方。 法庭调查显示，阿伦芬顿曾于2021年7月主动接触海斯，询问能否修剪或削去她山坡物业上的树木，以改善邻居眺望舒斯瓦普湖的观景视野，当时海斯在有附加条件下同意了。 判决书指出：“原告坚称，她明确同意的范围很有限，只允许修剪山坡顶部、靠近被告物业边界线附近的小树苗，且条件是这些幼树的直径不得超过三吋，修剪后的高度不得低于六至七呎。她同时要求阿伦芬顿必须清空所有修剪留下的碎屑，因为这会留下火灾隐患。” 然而，当海斯在次年夏天重返度假屋时，却发现数棵大树被截去多达12米，还有一整棵倒下的白桦树留在她的土地上。 被告辩称，当时年届80高龄且在诉讼期间已经过世的阿伦芬顿曾告诉其他人，海斯已应允随意砍树，他们才于2022年7月僱用专业伐木工进场施作。 法官莱文虽采信被告误以为获得许可，但判定这并不能免除其法律责任。 秘密录音成为呈堂铁证 尽管被告一致盛讚已故的阿伦芬顿为人诚实可靠、绝无理由怀疑其未取得海斯许可而砍树，但鑑于砍树工程是在双方谈话后过去近一年后才正式动工，法官判定被告在动手前有义务至少礼貌性地致电邻居进行核实。 判决书指出：“鑑于时间已经过去了如此之久，被告理应询问，以确定此前的应允是否依然有效，甚至核实海斯女士是否仍是该物业的决策者。” 此外，法官在采信证据时接纳了一段由海斯在桉发后、于阿伦芬顿不知情下秘密录下的对质录音。在录音中，阿伦芬顿亲口承认当初确实“搞砸了”，并坦言自己必须“承担责任”。 法官据此裁定：“从这段录音中可以断定，原告对事件极为愤怒，而被告阿伦芬顿则充满歉意，并至少承认了他与其他被告犯下错误且理亏。因此，判定每位被告均须对侵入土地负责。” 海斯提起的经济损害赔偿清单极其详尽，项目包含为度假屋购买并安装遮阳棚结构、两台冷气机(AC units)、重新购置替代树木，以及聘请专家撰写地质报告以评估被截顶的树木若日后死亡、房屋后方整座山坡的潜在结构稳定性与滑坡风险。 虽然被告随后在法庭上提出了一系列更便宜的替代方桉(如购买廉价冷气)，但法官判定海斯的索偿“并非过度或不合理”，判处其可获得34.064元的经济损害赔偿。加上因丧失度假屋生活享受而获得的非经济损害赔偿，最终判赔总金额35000元。

据 YorkRegion.com 8 月 26 日报道，拥有近 40 年从业经验的地产经纪 Lindsay Smith 近日回忆起 2020 年的一个故事，提醒大家：面对房贷和买房决策，别被关税或市场新闻短期波动牵着走。 Smith 说，最近看到加拿大因贸易协定破裂而遭遇大额关税的新闻，让她想起 2020 年初新冠疫情爆发时的情景。那时，全球都在密切关注疫情数据，许多人对未来充满担忧。 她回忆，当时她和加拿大各地乃至新西兰的地产行业领袖参加了一个 Zoom 会议，大家交流各自市场的情况。会上有位地产经纪提到，看到股市暴跌后，他决定卖掉自己价值数百万的全部投资组合，全部变现为现金。 他选择在 3 月的第三周出售。 Smith 理解他的逻辑。因为那时市场短短几周内下跌了大约 37%，他想及时止损，保护剩余资产，并准备等市场进一步下跌后再买入。 但问题是，市场并没有如他所想继续下跌。 实际发生的是： 2020 年 2 月 12 日，道琼斯工业指数约为 29,500 点 2020 年 3 月 23 日，道琼斯工业指数约为 18,600 点 Smith 不确定他具体是哪天卖出的，但如果是在 3 月 23 日，他几乎是在最低点出手。 而就在第二天，道指暴涨超过 11%。 到 2020 年 11 月，道指历史上首次突破 30,000 点。 Smith 说，这就是市场择时的高昂学费。 让她想到这个故事的原因，不是股市本身，而是那位经纪人为什么会做出这样的决定。 恐惧。 稀缺感。 不确定性。 当什么都不做让人觉得不负责任时，人总是会冲动去做点什么。 市场一直在波动。像新冠那样的极端波动只是偶尔发生。但恐惧的根源最终会被解决、理解，或被大家逐渐习以为常。 Smith 说，人性就是如此：今天让我们恐惧的事，往往很快就被淡忘。 她举例说，美国政府最近大力推行关税政策时，地产市场也出现了类似的心理。买家和卖家变得紧张，不敢行动。加上房贷利率上升、就业和生活成本担忧、密集的负面经济新闻，让整个市场陷入“冻结”状态。 不确定性让原本理性的人开始把“原地不动”当成策略。 但这其实不是一个策略。 Smith 表示，她给客户的建议几十年没变过，“真正有价值的建议不需要升级。” 她说，每当有人向她咨询买房，最先会问：“你打算持有多久？” 一年？五年？二十五年？ 这个答案非常关键。 Smith 举例说，一对首次购房的夫妇计划五年后换更大的房子，他们的决策绝不能只看接下来 6 个月的关税、利率或经济表现。 五年后，如今让人担心的事情多半会成为遥远的回忆。 Smith 让大家回想 2021 年 8 月，当时地产市场火爆，房贷利率极低，连酵母都成了抢手货，而大家突然都学会了用二维码。这些事也就过去五年。 Smith 说，五年后看今天的新闻，可能也会觉得很陌生。 这几年，房地产被投资圈边缘化，很多人从“房价只会涨”变成“房市永远回不去”。 其实两种想法都不靠谱。 举例来说，一套 60 万加元的房子，如果 10 年均增长 5%，10 年后大约价值 97.7 万加元。 同时，房主在还贷的过程中一直住在自己的资产里，如果是符合条件的自住房，还能享受免税增值。 这就是为什么房屋持有能为几代人创造财富。 不是因为房价每月都涨。 不是因为市场永远不会回调。 也不是因为买房没有风险。 而是因为时间的力量巨大。 Smith 引用了沃伦·巴菲特的名言： “别人贪婪时你要恐惧，别人恐惧时你要贪婪。” Smith 说，大家不必只听她的话，可以听巴菲特的。 恐惧让很多人观望不前。 但往往，最终受益最大的是那些能看穿杂音、接受不确定性、并以 5 年或 10 年的目标做决策的人，而不是被今天头条左右的人。 Smith 总结说，那位在 2020 年 3 月卖掉全部持股的人并不愚蠢。 只是他被恐惧影响了。 而这中间的代价，极其高昂。

据 CTV News 8 月 25 日报道，最新 Airbnb 数据显示，2026 年 FIFA 世界杯为温哥华的短租市场带来了显著提振，房东在赛事期间平均赚取了 4500 加元。 Airbnb 本周一发布的报告称，今年的男足世界杯于 6 月 11 日至 7 月 19 日举行，涉及 16 个主办城市，是平台有史以来规模最大的接待活动。 作为加拿大仅有的主办城市，温哥华举办了 7 场比赛，多伦多举办了 6 场。Airbnb 的数据显示，西海岸房东的平均收入比东部同行（多伦多平均 3400 加元）高出 32%。   报告还指出，赛事期间，温哥华的新活跃房源数量比去年同期增加了 24%，平均每晚房费低于 340 加元。CTV News 已向 Airbnb 索取多伦多的新活跃房源数据，若有回复将更新报道。 目前，温哥华和多伦多都要求居民在 Airbnb 上出租前需取得相关执照。 温哥华市政府表示，今年短租营业执照的申请量较去年同期激增 163%。 市府发言人在给 CTV News 的邮件中称：“2025 年 1 月 1 日至 6 月 7 日，市府收到 546 宗短租营业执照申请。2026 年同期则收到 1,438 宗申请。” 今年 6 月，温哥华共有 3,809 张有效短租执照，较 2025 年 6 月的 2,842 张增长 34%。 Airbnb 的数据也显示，世界杯为温哥华带来旅游收益，其中首次使用 Airbnb 的用户占预订量 15%。 报告还指出，约五分之一在多伦多或温哥华预订世界杯期间住宿的客人，也在加拿大其他地区预订了住宿，旅游效益惠及主办城市以外的社区。 世界杯费用评估待公布 温哥华市府尚未公布承办 7 场世界杯比赛的成本、收入及经济效益总结，但今年早些时候对 CTV News 表示，计划于 2027 年春季发布相关报告。 根据此前估算，温哥华承办赛事的总成本在 6.85 亿至 7.29 亿加元之间，费用由市府、省政府及联邦政府共同承担。 其中温哥华市的分担部分估算在 3.2 亿至 3.38 亿加元之间。

位于Burquitlam社区的Clarke+Como项目以其开阔的视野和2万平方英尺的配套设施进行了宣传，包括健身房、篮球场、瑜伽和卡拉OK工作室、屋顶休息室、乒乓球室、配有钢琴的音乐室、俱乐部、桑拿、蒸汽房以及客房。   然而，根据在卑诗省最高法院提出的诉讼中，宣传资料所未提及的是关于“材料、工艺和/或设计缺陷”的指控。 该塔楼位于与本拿比的西部边界，共有364套公寓。 此次诉讼代表所有业主，列举的被告超过二十家，包括开发商兼总承包商Marcon Clarke、项目建筑师以及几家负责结构、建筑外壳、机械、电气、土木、管道和暖通空调工作的工程公司。此外，也包括负责安装屋顶、防水、门窗、砖石、电梯和家电的公司。 诉讼指出的问题包括“未对齐”的窗户，缺少密封剂和施工胶，及安装不当的暖通空调系统。 在地下停车场，诉状称混凝土板块出现“裂缝”，交通涂层不足，地面、墙壁和板块的防水系统安装不当或早期劣化。 在外墙和饰面方面，建筑物的混凝土“眉毛”或窗户上方的悬挑部分有裂缝，阳台底部的覆盖物安装缺失或不当，某些阳台的混凝土底座也出现了裂缝。 内部的干墙安装和泥浆处理不良，油漆、墙面涂层和灯具的安装也不规范，业主们指出。 电梯存在机械系统或电缆问题，楼层进出按钮缺失或安装不当，诉状表示。 这导致电梯出现“颤动、摇晃和自由下落”的情况。 冰箱、烧烤架和混凝土花槽的安装不当，花槽也出现了裂缝。 “这些缺陷已经造成并将继续造成公寓的损害，”诉状中提到。 诉状称暖通空调系统的缺陷将导致其能耗增加，更快发生故障，并引发过度凝结、潮湿损害、噪音以及对室内装修的损害。 “窗户和门的缺陷已经造成并将继续带来有毒霉菌生长的风险，”诉状称。“屋顶、外墙、阳台、露台、饰面和防水、電梯及室内的缺陷已造成并将继续带来有毒霉菌生长的风险。” 业主们按照2-5-10保修要求向保修提供方报告了这些缺陷。 诉状指控保修提供方未能修复所报告的缺陷，违反了2-5-10保修条款。 该诉状还指控除了保险公司外的被告违反合同和疏忽责任。 业主们要求赔偿因维护成本增加、失去使用和享受权利以及市场价值贬值而造成的损失。 目前，这些指控尚未在法庭上得到确认。 来自Marcon Clarke、加拿大旅游者保险有限公司和通过其物业管理公司转发的物业管理委员会的评论请求尚未得到回应。 在过去五年以及最近的时间里，租户们留言表示，三个电梯—许多人认为对于364套公寓的49层加七个停车层来说不足—经常发生故障，导致比平常更长的等待时间。有些还报告了供暖系统故障。 其他评论者则表示，这些问题在新建筑中是很常见的。

BC省金融服务管理局裁定，维多利亚市一名房地产经纪人犯有职业不当行为和有损持牌人身份的行为，对其处以 20 万加元的罚款，并吊销其执照 6 个月。这名房地产经纪人因不符合资格要求，却通过一项经济适用房计划购买房屋，已被BC省金融服务管理局 (BCFSA) 暂停执照并处以巨额罚款。 据负责监管该省金融服务业（包括房地产业）的BCFSA称，房地产经纪杰森·亚历山大·莱斯利承认，他为了在维多利亚市中心约翰逊街的经济适用房综合楼Vivid at Yates购买一套公寓，发表了他明知是虚假的声明，并违反了入住契约。BC省金融服务管理局 (BCFSA) 在收到有关莱斯利购买位于BC省维多利亚市 Vivid at the Yates 大厦的住宅单元的投诉后展开了调查。该大厦是通过BC省房屋局 (BC Housing) 的可负担房屋所有权计划 (Affordable Homeownership Program) 开发的，该计划根据收入限制了购房资格，并要求购房者至少居住两年。BCFSA 指出，莱斯利购买位于约翰逊街 845 号的 20 层高楼房产是通过一项经济适用房计划，尽管他并不符合该计划的资格要求。莱斯利与 BCFSA 达成的同意协议也指出，他违反了入住契约。这项经济适用房计划旨在让中低等收入居民有机会以低于市场价的价格购买房屋。BC省府向开发商 Chard Developments 提供了一笔 5290 万加元的低息贷款用于建设，这使得开发商能够将节省下来的资金让利给购房者。这些房屋由BC省房屋局补贴，并以平均低于市场价 12% 的价格出售给购房者。该计划要求购房者家庭年收入低于 15 万加元，在世界任何地方都不能拥有房产，并且必须将该单元作为主要住所居住至少两年。 “20万加元的罚款和六个月的执照吊销发出了一个明确的信息，利用经济适用房计划谋取私利是严重的违法行为，会削弱公众对房地产专业人士的信任，并将导致严重的后果”，BCFSA金融专业人士高级副总裁乔恩·范德尔说。“房地产经纪人受托诚实行事。欺诈交易违背了这种信任，损害了人们对该行业的信心，需要采取果断的监管措施”。BC省金融服务局 (BCFSA) 对莱斯利展开了调查，此前有投诉称他在 Vivid at the Yates 大厦购买了一套公寓。 BCFSA 的调查发现，莱斯利同意将他购买的公寓单元作为他的主要住所；然而，在完成购买不到一个月后，他就将该单元出租给了第三方。莱斯利还存在欺诈行为，他以代理人的身份购买了该单元，并从中收取了佣金。据监管机构称，在对其购房资格进行审核后，莱斯利同意于2022年将该房产归还给BC省房屋局。他还退还了最初购房所得的净佣金以及该房产的净租金收入。BCFSA已采取以下监管措施：    吊销莱斯利的执照六个月    法院责令莱斯利向BCFSA支付 20 万加元罚款和 5000 加元执法费用。    莱斯利在执照吊销期结束后，必须接受一名管理经纪人的强化经纪监管，为期一年。 莱斯利的执照被吊销期间，禁止从事无证助理工作。他还必须自费完成房地产补习课程。周一，莱斯利没有回应置评请求。

加拿大楼市迎来了重磅利空数据，全国住房市场分化加剧，其中温哥华楼市更是遭遇了罕见的重创。 根据加拿大抵押贷款及住房公司（CMHC）最新统计，今年7月温哥华住宅新房开工量同比暴跌42%，断崖式下滑的数据敲响了楼市警钟。 业内资深开发者直言，温哥华正陷入近30年来最严重的楼市下行周期，高昂的建设成本彻底压制新房开发动力，市场困境背后是普通民众真实收入与住房成本的严重失衡。 按照CMHC官方标准，住宅开工量是衡量楼市供给活力的核心指标，统计以楼盘正式浇筑地基混凝土、项目实质性动工为准，是预判未来住房供给的关键依据。 最新数据显示，温哥华7月新房开工数量仅为1,810套，同比近乎腰斩。 与全国其他主要城市横向对比，温哥华的颓势格外刺眼： 多伦多同期新房开工量仅下滑10%，市场韧性显著更强； 蒙特利尔更是逆势增长3%，以2,458套的开工量遥遥领先，成为加拿大少数住房供给稳步增长的核心城市。 城市发展研究所（Urban Development Institute）首席执行官Mike Drummond在受访时直言，当下的温哥华楼市的困境可以说是前所未有的。 “这是过去30年最糟糕的楼市行情与下行趋势，每一组下滑数据的背后，都是普通人实实在在的收入损失与行业从业者的生存压力。” 在Mike看来，开工量暴跌的核心症结，是加拿大住房建设成本的失控式上涨。 对比2015年的建房成本，如今同等规格、同等规模的建筑，造价直接翻倍，叠加各类税费、配套费用居高不下，开发商的利润空间被极度压缩，大量新项目被迫搁置、取消。 CMHC副首席经济学家Tania Bourassa-Ochoa也证实，新房开工疲软并非温哥华独有，多伦多、卡尔加里等主流城市均出现新项目立项、动工放缓的情况。 整体来看，加拿大新房建设市场持续降温，短期内难以回暖，未来数月新房开工数据大概率持续低迷，新项目落地依旧面临重重阻碍。 不过Tania也补充道，目前加拿大仍有海量住宅项目处于在建状态，这批存量工程将持续补充市场房源，暂时缓解住房供给彻底短缺的危机。 针对楼市困局，行业开发者提出了明确的破局思路。 Mike强调，想要激活新房市场、扭转下行趋势，核心在于全面降低建房综合成本，政府需要下调住房相关税费、简化审批流程，为开发商减负，重启市场活力。 同时，他将目光投向了海外购房政策调整。 加拿大现行的外籍购房者禁令将于2027年到期，Tania建议借鉴澳大利亚的成熟管控模式： 允许外籍买家购置新建住宅，助力新房去化、盘活开发市场，但严格禁止外资购入存量二手房，杜绝外资炒作推高现有房价，精准平衡市场活力与房价稳定性。 对此，Simon Fraser University项目主任Andy Yan提出了截然不同的理性审视视角。 Andy认为，新房开工暴跌的表象之下，是加拿大根深蒂固的住房可负担性难题，单纯降成本、松外资政策无法根治问题。 数据显示，温哥华大量已建成但未售出的公寓中，70%房源总价突破100万加元，这类高端房源完全超出本地普通居民的收入承受范围，新房建设严重脱离刚需市场需求，造成“建得多、卖不动、买不起”的结构性矛盾。 Andy进一步拆解了住房高成本的核心诱因，很多人只关注建筑造价，却忽略了巨额的基础设施配套成本。 据他测算，加拿大每一套新建住宅，需要配套的道路、污水、供水等基建成本高达10.7万加元，这笔巨额开销最终都会转嫁到房价中。 而基建成本的承担主体、分摊机制尚不明确，进一步推高了住房整体造价，让刚需住房愈发稀缺。 对于效仿澳大利亚外资购房政策的提议，Andy持谨慎反对态度。 Andy提醒称，加拿大楼市如今的高房价困境，根源之一就是早年无节制引入海外资本炒作房产，单纯照搬他国政策存在极大风险。 每个国家的楼市基底、供需结构、市场环境完全不同，仅凭单一政策复刻，无法解决本土深层问题，甚至可能重蹈覆辙，进一步加剧房价泡沫与市场失衡。 他认为，加拿大需要建立适配本土的长效管控体系，而非盲目借鉴海外模式。 综合来看，温哥华楼市的断崖式下跌，并非单一因素导致，而是建设成本高企、税费压力大、房源结构失衡、政策适配性不足等多重问题叠加的结果。 因此，加拿大想要破解楼市困局，还有很多关需要闯...  

William F. Baker和妻子已经拥有Henry Island长达35年。如今84岁的他，希望把这座近90公顷的岛屿卖给愿意保护它的人。   Henry Island距离新斯科舍省的Port Hood乘船20分钟。岛上有一栋四居室住宅，还有一座1901年建成、仍可正常使用的灯塔。   Baker夫妇1991年买下这座岛，把它当作逃离纽约市繁忙生活的休憩之地。   图源：CBC   Baker在美国广播行业成就斐然。他担任纽约PBS旗舰电视台台长长达20年。在此之前，他曾任西屋电视公司总裁，助力开启了奥普拉·温弗里的脱口秀事业。他的妻子Jeannemarie Gelin‑Baker是执业护士。二人寻觅更宁静的生活时，邂逅了Henry Island。   Baker一向痴迷灯塔，也渴望拥有一座岛屿。一位同事建议他看看加拿大东海岸。   “灯塔十分特别，”Baker说道，“它代表人性中最美好的部分，无私奉献，不计回报地帮助他人。这就是灯塔的意义，数个世纪以来皆是如此。能够与之产生联结，几乎是一种精神上的寄托。”   图源：CBC   Henry Island的自然风光与静谧氛围深深打动了Baker夫妇。岛屿四周遍布海滩与嶙峋峭壁，除了Baker一家，岛上只有栖息在林间的野生动物。   “我第一次看见了完整的银河，”Gelin‑Baker说，“既奇妙，又壮美。” Baker表示，灯塔和住宅当年都需要修缮。   在当地居民的帮助下，房屋现已完成全面翻新，完全脱离公共电网独立运转。他们收集雨水作为饮用水，依靠太阳能板供电，使用户外厕所。   “我们每年都会过来，花两到三周修缮、维修、刷漆，做各种各样的活儿，”Baker说，“但这是一种极好的精神调剂，让我暂时放下纽约的工作，远离影视行业带来的种种压力。”   后来，他把一家人在岛上的经历写成一本书，名为《Lighthouse Island: Our Family Escape》。   图源：CBC   Baker夫妇每年八月都会来到Henry Island。   他们还有一个传统，邀请Port Hood周边的居民前来这座岛上居所做客。Donald MacDonald等人便是这里的常客。   MacDonald是Henry Island灯塔保护协会的会长，这是一个守护灯塔的志愿者组织。   “我们经常来这座岛，也很享受这里，”MacDonald说，“算是一份热爱驱动的劳作。无论做什么活计，待在这里本身就很美好。环境安静，我们乐在其中。”   寻找新的岛主 Baker坦言，打理一座偏远岛屿工作量巨大，早些年他们把大量时间花在翻新改造上。如今，夫妇二人已经无力承担维护工作。   但要割舍这座心爱的岛屿，对Baker而言十分艰难。   “有人问我‘你多久才去一次Henry Island？一年就一回吗？’我会说‘我生命中的每一天都身在那里，我心里一直惦记Henry Island’，”Baker说，“我们并不想卖掉它。可我很快就要85岁了。我的孩子们虽然喜爱这座岛，但没有精力接手维护。”   图源：CBC   该岛已经挂牌出售两年，标价接近700万加元。   苏富比国际地产加拿大分公司的中介Angie Bryant介绍，已经收到来自安省、美国以及德国买家的意向。   “如今岛屿交易其实热度颇高，”Bryant说，“Mahone Bay近海最近就成交了几座岛屿。过去一年，岛屿已经成为买家关注的热门标的。”   中介会继续在官网推广这座岛屿，同时投放至保护灯塔主题的杂志，希望吸引真心想要守护这座灯塔的买家。   Baker夫妇希望找到一位买家，最大限度保留Henry Island原本的风貌。   “总要做出抉择。这片土地太过珍贵，不能放任它荒废衰败。我们绝不会让这种事发生。”  

加拿大央行最新一项独立员工研究试图厘清低利率对住房市场的影响。研究人员发现，降息既刺激住房需求，也刺激供应，但需求几乎立刻反应，供应则需近两年才能跟进。研究警告，如果目标是改善房屋可负担性，货币政策根本不是合适工具。 央行指出，下调利率通常是为了通过降低短期融资成本来刺激需求。机制很直观：融资便宜、杠杆能力提升，会促使购房需求提前释放。由于信贷发放速度远快于供应链的反应能力，最终形成超额需求。这不是意外，而是本意——制造非生产性的价格上涨，也就是通胀。住房市场尤为明显，因为融资和建设周期较长是行业特点。 研究人员指出："需求通常比供应反应更强烈。"便宜的融资能迅速推高成交量和房价。强劲的劳动力市场会进一步放大这一趋势，让家庭更敢于减少储蓄，同时贷款条件也更加宽松。 研究进一步指出，低利率并非政策制定者所称的"住房可负担性"解决方案。研究人员警告道："货币政策似乎无法缓解房屋可负担性压力，在劳动力市场强劲时甚至可能加剧这一问题。" 供应终究会对低利率做出反应，但建商动力不只来自融资成本，更来自利润驱动和市场价格上升。 住房需求对廉价信贷的反应速度极快，但供应则需数年才能跟上。加央行研究发现，降息后转售市场成交量几乎立即上升，而成交量的全部提升在 18 到 24 个月后才完全体现。这与央行对通胀的一般研究结论一致。至于新增供应，往往需要两年左右才会明显增长。 研究人员解释："货币政策冲击发生后，大约两年后才会带动新屋开工量增加。" 成交量和新屋开工量的提升来自两个因素：一方面，超额需求推高价格；另一方面，融资成本降低，两者共同提升建案的可行性和利润动机。但实现这些利润动机需要时间，大约两年，主要因为新项目的规划、报批和建设周期较长。 研究人员补充："新建项目从规划到拿到许可，通常就需要两年时间，多单元住宅尤其如此。" 降息立即推高需求，供应虽随后增加，但新增供应其实也是需求拉动的结果，因此很难真正解决供需失衡。如果供应仅仅跟着需求走，出现过剩供应的可能性几乎为零。简单来说，供应永远追不上被刺激的需求。 研究人员再次强调："货币政策并不是解决失衡最合适的工具。" 虽然不在员工研究的范围内，但这种需求驱动的循环还会影响各类投入成本。容易被忽略的是，供需关系不只影响最终房屋，还涵盖整个市场链条。为满足超额需求，土地、劳动力、原材料等成本也随之上涨，导致建房成本持续增加。价格因此变得"黏性"，即使需求变化，成本高企仍让房价难以下降。而当政策制定者试图消化这些问题时，反而可能让低效持续更久。 这并非央行首次警告低利率无法改善房屋可负担性。几年前，时任央行副行长曾发表研究，显示低利率并未帮购房者省钱。相反，购房者只是更容易承担高房价，而房价也随之上涨，最终买家支付的总金额并未减少。过去 20 多年关于低利率改善房市的说法被数据推翻。类似结论也出现在美国联储和 CMHC 内部讨论中。尽管证据广泛，这些机构的官员却很少在公开场合承认研究发现。

大温哥华六个城市租金在本月上涨 对于租房者来说，不幸的是，大温哥华的租金似乎最近又稍微上涨了一些。 Liv.rent 最近发布了 2026 年 8 月大温哥华的租金报告，显示大温哥华地区一间无家具的单卧室公寓的平均租金为 $2,098 — 较 7 月的平均租金 $2,089 有所上升。 报告分析的九个城市中，有六个城市的租金在不同类别上均出现上涨。   这些城市包括温哥华、伯纳比、兰里、西温哥华、北温哥华和高贵林。 在带家具的单卧室公寓中，西温哥华的租金上涨近 4%，温哥华上涨 2.33%，伯纳比和兰里的租金均上涨近 2%。 无家具单卧室公寓方面，北温哥华的租金上涨 3.59%，高贵林上涨 1.85%。   伯纳比是唯一一个在本月所有租赁类别中均出现上涨的城市。带家具的三卧室公寓租金涨幅最大，达 3.74%，从 $3,046 上涨至 $3,190。 同比租金下跌 好消息是，现在的租金仍低于一年前的水平。2025年8月，无家具单卧室公寓的平均租金为 $2,206，这意味着平均价格降低了超过 $100，约 4.7%。   而在两年前，单卧室公寓的平均价格为 $2,378 — 比现在高出 $280。 租金之所以下降，是由于临时居民减少导致人口增长放缓，以及新租户的需求下降，同时还因为创纪录数量的专门建造出租房屋完工。 最昂贵的租房地区在哪里？ 尽管过去两年大温哥华的平均租金下降了几百美元，但它仍然是全国租金最高的地区之一。实际上，近 40% 的租户家庭在住房支出上占比超过 30%，这是一般认为住房负担能力不足的阈值。 根据liv.rent的数据，加拿大五个租金最高的城市中有四个均在这个地区：西温哥华、北温哥华、温哥华和伯纳比。 在这个地区，温哥华的租金最贵，西区排名第一，其次是市中心、西点灰/UBC 和基茨。 西区的一间无家具单卧室公寓平均租金为 $2,320，而带家具的单卧室则为 $2,928。 市中心，无家具单卧室公寓的租金为 $2,460，带家具的为 $2,882。在西点灰/UBC，无家具单卧室的租金为 $2,741，带家具的为 $2,510。在基茨，无家具单卧室公寓的平均租金为 $2,518，带家具的为 $2,659。

联邦政府旨在平抑房价、改善住房负担能力的外国买家入市禁令，将于2027年1月1日正式届满，然而渥太华至今仍未表态是否会将该限令延长。渥太华大学经济学者就指该政策成效证据寥寥，与其压抑需求，不如增加供应。 据CTV报道，渥太华大学（University of Ottawa）经济学家兼“Missing Middle Initiative”创始人莫法特(Mike Moffatt)直言，这项措施究竟发挥多少作用，几乎没有证据以资证明。 全国一刀切解局部问题 莫法特在接受CTV专访时指出，外国投资主要集中在加拿大少数几个地区，尤其是多伦多与温哥华；而限制措施正式生效时，房市其实已开始降温。“这是一项‘全国一刀切’的法规，却是为了解决国内仅有两个局部地区存在的问题，且政策的出台恐怕足足迟到了几年，导致最终根本没能发挥实质作用。”     他又指出，政策忽略了国内投资者的角色，也与政府原本针对空置住宅所采取的措施有所重叠。 莫法特指出，大批加拿大本土投资者同样在大举买入柏文（Condo）单位并将其长期闲置，而各级政府此前早就试图透过“空置税”（Vacant-home taxes）来处理这个问题。“我们原本就有措施，可以遏止外国与国内买家购买柏文单位后任其空置，这些规定其实是重复的。”他说，结果只是“再增加一套繁文缛节”，却“似乎没有真正达成多少目标”。 禁令该不该留下？ 随着2027年元旦的禁令期限将至，莫法特认为让这项无效的限制令自然失效或许是最简单的做法。   他说，这项政策不仅效果不彰，“而且我认为它也给那些想移居加拿大的人带来麻烦——他们想来这里工作，却找不到住处。” 而如果渥太华决定延长禁令，他认为就应修改规定，准许外国买家购买新建住宅。“这实际上是在增加供应。” 他以澳洲为例，指出当地对外国投资新建住宅设有例外。 莫法特评估，在目前的宏观环境下，外国投资客短期内不太可能大规模重返加拿大房市，但若未来几年市场基本面改善，情况仍可能发生转变。 至于眼下买不起房的加拿大人，他认为真正更大的问题在于供应不足。“我们确实需要更多供应。”   他指出，取消较小型、适合家庭住宅的统一销售税（HST），以及降低开发费等措施，都是朝正确方向前进。“这些措施瞄准的是新增供应，而不是推高二手住宅需求；它们真正做的是让更多铲子破土动工。” 而这一点对苦于找不到合适住宅的家庭尤其重要。“因为我们目前房屋短缺——特别是适合抚养下一代的家庭型住宅短缺，正在愈来愈难让国人安心养育孩子。” 图：加通社/CBC/CTV  

加拿大最昂贵的私人岛屿之一，形状有点像心形 如果你中了彩票，你会考虑在加拿大买一座私人岛屿吗？ 实际上，加拿大有相当多的私人岛屿售价低于平均住房价格，不过这次我们不禁被“高到低”的价位过滤器吸引，进行了网上选购。 根据 Private Islands Inc. 的数据，这是一个全球性的私人岛屿买卖和租赁市场，加拿大目前上市的私人岛屿有数百个。而其中一座最贵的岛屿，从航拍图来看，其形状略显心形。   戈法特岛（Goffatt Island）是一座位于安大略省奥里利亚附近的西姆科湖上的近12英亩私人岛屿。 私人岛屿加拿大 该物业还附带一块有点特别的土地：位于4739 Cedar Point Lane的0.36英亩大陆地块。基本上，这里为你提供了一个在大陆上停放和储存物品的地方，方便你前往岛屿。该地块上包括一个车库、一个外屋以及为其他客人设定的停车位。   至于岛屿本身，它远不止是一个度假小屋。 该物业的列表显示，主房屋拥有13个卧室、一个礼堂、全套餐厅设施、室内厨房和餐厅，以及宴会大厅，这意味着它也可以用作企业的撤退场所（你好，亿万富翁首席执行官们！）、活动场地或其他大规模聚会空间。 私人岛屿加拿大   这里不仅能俯瞰西姆科湖的全景，而且建筑风格从1920年代到1950年代的结构结合了历史的魅力和现代化的功能。 安大略省对此心形似乎情有独钟，私人岛屿正位于可以找到名为“心湖”的地方，距离翁帕镇不远。 根据 Private Islands Inc. 的信息，目前该岛的挂牌价为1200万美元，折合今天的汇率大约为1670万加元。   如果你像过去的Lotto 6/49彩票获胜者一样醒来成为多百万富翁，也许你可以收藏戈法特岛的房源信息，然后联系你的房地产经纪人。

一座位于温哥华黄金地段、在社交媒体上引发热议的指标性高层豪宅大厦，其中一户次顶层豪宅（sub-penthouse）在无人接手之下，自2024年以来已四度降价。 这套位于阿尔伯尼街（Alberni Street）1568号3902室的顶级物业，日前以927.8万元的价格重新挂牌上市，正逐渐逼近其最新的政府评估价823.6万元。       根据地产平台Zealty的挂牌纪录，这户次顶层住宅最早于2024年6月首度投入市场，当时开价高达1,350万元，而该物业当年的政府评估价为973.6万元。 首轮挂牌在无人问津下于2024年11月到期撤市。 业主于2025年5月卷土重来，再度以相同价格上市，挂牌到期前，售价已降至1,199.80万元，并于2025年11月再次下架。 2026年2月，物业再度挂牌，开价已降至998万元，这次挂牌于2026年8月15日到期，还是空等一场。 到了本周稍早重新上市，业主第四度挂牌，价格已大幅调降至927.8万元。 大温柏文市场夏日遇寒冬 这户次顶层住宅坐拥3,008平方呎的超大居住空间，设有三间卧室、四间浴室。         挂牌资讯主打其室内外一体的生活方式，落地窗一路延伸，玻璃拉门通往多座宽敞、有遮蔽的露台。非常适合全年居住与社交宴客。此外，还有泳池。 这座被命名为“The Alberni”的摩天大楼，是由国际知名的日本建筑大师隈研吾（Kengo Kuma）亲自操刀设计，落成至今仅有三年，因此屋况磨损极少。 挂牌资讯强调：“住户可享受世界一流的尊荣礼宾服务、康体中心、泳池，以及雅致的住户休息厅等高端配套，实属难得。”   事实上，这栋大楼过去两年一直相当热闹，此前另一套配备“空中泳池”（sky pool）的顶级豪宅，最终成交价仅为1,500万元，远低于其最初开价的近2,200万元。 这套次顶层豪宅的命运，正好与大温地产局（Greater Vancouver Realtors）发布的最新房市报告相呼应。 数据显示，大温地区的柏文（Condo）与住宅销量，在2026年6月至7月期间大幅下降。2026年6月全区尚录得1,103宗柏文成交，但到了7月已骤降至952宗；与此同时，市场上的活跃挂牌量也从6月的7,104套，大幅萎缩至7月的6,796套。   对这户豪宅而言，从1,350万元一路降至927.8万元，已不只是价格修正，而是照见了卖方市场转向买方市场的现实。 图：Angell, Hasman & Associates Realty  

加拿大房屋销售连续第四个月上升，但仍低于2025年水平 加拿大的房地产市场在2026年7月显示出进一步稳定的迹象，尽管销售额仍低于去年同期和长期平均水平。 根据中央信用合作社对加拿大房地产协会2026年7月数据的新分析，约有38,100套房屋在全国各地的房地产委员会进行了交易。 经过季节调整后，2026年7月的销售相比2026年6月增长了0.5%，这是连续第四个月实现增长。然而，与2025年7月的水平相比，销售仍低了5.1%。2026年前七个月的总销售额也比2025年同期下降了5.1%。   每月的销售额仍未达到大约43,000笔的10年平均水平。不过，中央信用合作社表示，近期的上升趋势意味着市场正在逐步恢复，摆脱了2026年初的疲软状态。 提高的可负担能力、延迟购买的买家回归以及消费者信心的增强，可能都是复苏的推动因素，这在经济分析中得到了体现。 但是，各地的市场表现不一。   安大略省的销售额占据了全国增长的大部分，从2026年6月开始，销售增长了2.5%，而在前一个月增幅为2.2%。大多伦多地区的销售增长了3.2%，从2026年6月的1.5%增幅加速回暖。 尽管近期有所增长，中央信用合作社仍认为安大略省是最疲弱的省份住房市场。 魁北克的销售额增长了0.3%，新不伦瑞克省的销售增长了3.5%，而纽芬兰和拉布拉多的销售也增幅为1.9%。   相比之下，卑诗省的销售略微下降了0.1%，而阿尔伯塔省在连续三个月增长后下降了1.4%。卡尔加里环比增长了1.9%，而埃德蒙顿则出现了1.9%的下降。 卑诗省内部的市场情况差异显著。 大温哥华地区的房地产经纪人管理的销售约为1,800套，比2026年6月下降了4.5%，也比2025年7月下降了7.4%。该地区的平均销售价格约为122.3万加元，比2026年6月微增0.2%，但同比仍低了1.8%。   覆盖大温哥华主要地区的弗雷泽谷房地产局则出现了相反的趋势，销售增长了5.7%。尽管如此，仍比去年低5.8%。其平均销售价格从2026年6月上涨了1%，约为96.74万加元，但与2025年7月相比仍低6.2%。 卑诗省的整体平均销售价格较2026年6月上涨0.5%，达到约94.66万加元，但依然比一年前低1.4%。 整个加拿大的新挂牌住宅数量在7月份下降了1.6%，其中卑诗省减少了2.6%。   随着销售略有上升，全国市场上新上市的房产减少，销售与新挂牌的比率从2026年6月的50.2%提高至2026年7月的51.3%，为2025年12月以来的最高水平。 中央信用合作社表示，全国住房市场在买家和卖家之间仍保持大致平衡。 2026年7月，加拿大的可用住房库存约为4.7个月。卑诗省的库存为6.8个月，与2026年6月持平，仍是各省中仅次于爱德华王子岛的第二高水平，后者为8.3个月。   在全国范围内，平均销售价格较2026年6月上涨了0.6%，约为68.65万加元，与2025年7月基本持平。 基准价格——经过调整以反映不同类型和位置的房屋销售差异——与2026年6月基本持平，但仍比一年前低3.2%。 中央信用合作社预计销售将继续以适度的速度增长，2027年将迎来更强劲的复苏。改善的就业条件、更强劲的经济以及大温哥华和大多伦多等最昂贵市场的可负担压力减轻，预计将支持买家的信心。   然而，分析也警告表示，新的住房和租赁市场的过剩库存可能会抑制主要城市中心的活动。此外，加拿大和美国贸易政策的不确定性依然是一个风险。

  温哥华一处备受社交媒体关注的次顶层公寓自2024年起已降价三次，但仍未找到买家。 该物业位于Alberni街1568号的3902单元，最新挂牌价格为9,278,000加元，高于最新评估价8,236,000加元。 根据Zealty的挂牌历史，温哥华的这处次顶层公寓首次挂牌是在2024年6月，挂牌价为13,500,000加元。当年该物业的评估价值为9,736,000加元。 该挂牌在2024年11月到期，随后在2025年5月以相同价格重新挂牌。之后挂牌价下调至11,998,000加元。这一挂牌在2025年11月到期。 2026年2月，该物业再次挂牌，降价至9,980,000加元。该挂牌在2026年8月15日到期，本周早些时候以9,278,000加元再次挂牌。 温哥华次顶层公寓 这处公寓面积为3,008平方英尺，设有三间卧室和四间浴室。 温哥华次顶层公寓   配有落地窗和可通往多个超大且有顶阳台的玻璃推拉门。 一年四季，非常适合居住和招待客人。 而且配有游泳池。 温哥华次顶层公寓 这栋建筑名为“The Alberni”，由著名建筑师隈研吾设计，建成仅三年，几乎没有磨损。 “在这里可以享受到世界级的设施，包括礼宾服务、健康设施和优雅的居民休息室。这是一个稀有机会，”挂牌中提到。 温哥华次顶层公寓   在过去的几年里，Alberni街1568号的交易频繁，其中包括一处设有空中游泳池的物业，最终以1500万加元售出，远低于此前近2200万加元的要价。 来自大温哥华房地产经纪集团的最新报告显示，2026年6月至7月间公寓和公寓销售大幅下降。 2026年6月报告的公寓销售为1,103套，而7月则降至952套。同时，6月、7月的挂牌数量也出现大幅下降。

温哥华租客寻求更好的租房市场，关注小型城市 根据RentCafe.com的一份新报告，温哥华的租客们可能正在考虑迁移到更小的英属哥伦比亚城市，以寻找更理想的租房市场。 RentCafe.com是一家租房搜索网站，该公司分析了2026年第二季度25个加拿大城市的租房数据，并根据“城市租赁兴趣得分”对这些城市进行了排名，评估了租房供给、页面浏览量、收藏夹和保存的搜索记录。 与2026年第一季度相比，温哥华下降了五个名次，排名第13。而维多利亚则上升了三位，排名第3，纳奈莫也上升了五位，位居第8。   这一趋势在全国范围内持续显现，加拿大大城市的租房活动在第二季度普遍减少。 RentCafe.com的撰稿人兼研究分析师Florin Petrut表示：“自我们开始追踪加拿大的租客兴趣以来，第一次没有任何一个大型城市进入租客活动的前10名市场。” “实际上，中型市场正吸引越来越多的关注，既有相对可承受的租金，又有较为紧张的供给。” 在温哥华，租房供给下降了23%，页面浏览量减少了60%，收藏的房源减少了51%，保存的搜索记录也下降了52%。   RentCafe.com指出，温哥华的市场在供给方面正变得更加紧张，而较低的参与度也使该城市退出了顶尖市场行列。 租客关注温哥华岛 温哥华岛的两个城市进入了前10名：维多利亚和纳奈莫。 维多利亚目前排名第3，其租房供给较去年下降了59%，这是“全国范围内供给收缩最为显著的情况之一。”收藏的房源数量增加了78%，这表明租客正在积极挑选仍然可租的单位。   报告表示：“租客仍然被维多利亚的气候和靠近温哥华的位置吸引，而可租房源的急剧减少表明，岛上的需求再次超过了供给。” 与此同时，越来越多的租客对纳奈莫产生兴趣，该市在第二季度排名第8。RentCafe.com强调了该市低供给率以及页面浏览量与其他市场相比仅“适度回落”的事实。 “随着维多利亚（第三名）的表现，纳奈莫的回归也使得两个温哥华岛市场跻身前10名，这表明那些寻求超越温哥华高房价的租客正持续推动岛上的需求。”

过去几年加拿大房价高涨，不少人为了提高贷款额度、凑够首付，选择和父母、兄弟姐妹甚至朋友一起买房。 房价上涨时，这种“合伙买房”看起来皆大欢喜。但随着部分地区房价从高位回落，一些当年被忽略的风险正在浮出水面。 Financial Post近日报道了一个颇具代表性的案例。   一家四口合买房，如今只剩一个儿子被银行追债 2021年加拿大房地产市场火热时期，一名父亲和三个儿子共同购买了一套房产。 如今，这套房产已经陷入负资产，房屋价值比贷款余额低约17.5万加元，并进入强制出售（Power of Sale）程序。 几年过去，一家四口的情况也发生了巨大变化。 一个儿子2024年失业后搬回海外；另一个当初主导买房的儿子已经去了美国；父亲退休后住在墨西哥，靠加拿大退休金和老年保障金生活。 只有第三个儿子还留在多伦多，有工作，也有资产。 于是，他成为银行最主要的追偿对象。 持牌破产受托人Douglas Hoyes表示，现实中贷款机构会优先向最有能力偿还的人追债。“银行会找那个能追回钱的人。” Hoyes称，类似案例并不少见，他甚至可以举出“50个几乎一模一样的故事”。这些案例普遍有两个特点：在房价高位买入，以及首付款较低。 有按揭违约保险，也不代表欠款一笔勾销 加拿大首付低于20%的购房者，通常需要购买按揭违约保险（Mortgage Default Insurance）。、 但这类保险保障的是贷款机构，而不是借款人。 如果房屋被出售后仍不足以偿还贷款，保险机构赔偿银行后，仍可能继续向借款人追偿损失。 Hoyes表示，他甚至遇到过加拿大按揭及住房公司（CMHC）时隔10年才向借款人追债的案例。 华人家庭常见的“父母上贷款”也要小心 这一风险对于加拿大华人家庭尤其值得注意。 为了帮助子女通过银行贷款审批，不少父母会选择一起登记产权并申请按揭贷款。有些家庭甚至安排孩子持有99%产权，父母只占1%。 但只占1%产权，并不代表只承担1%的贷款责任。 多伦多房地产律师Bob Aaron表示，他见过不少父母甚至祖父母加入子女的按揭贷款。只要签署的贷款文件要求承担共同责任，一旦贷款违约，父母同样可能被银行追偿。 因此，家庭内部认为“房子其实是孩子的”，并不会自动改变银行依据贷款文件享有的权利。 朋友合买，一人一半也不代表债务一人一半 加拿大还有不少兄弟姐妹或朋友通过按份共有（Tenancy-in-Common）的方式共同买房。 双方可以各占50%，也可以按照不同的首付款比例持有不同份额；内部甚至可以约定各自负责不同金额的按揭贷款。 但这些内部安排，并不一定能约束银行。 例如两个人合买一套200万加元的房产，一方内部承担50万贷款，另一方承担90万。如果双方都是按揭贷款的共同借款人，并对贷款承担共同责任，银行并不一定只能按照50万和90万分别追偿。 业内人士因此建议，共同买房前应当签署完善的共同持有协议（Co-ownership Agreement），提前约定各自的首付款、按揭贷款、地税、维修等费用如何分担，以及有人停止供款时如何处理。 最容易闹上法庭的，是关系好所以什么都没写 不少共同买房纠纷发生在家人或朋友之间。 买房时关系很好，大家觉得很多事情没有必要写得太清楚。但几年后，有人可能失业、离婚、搬离加拿大，或者突然需要卖掉自己的份额。 如果没有提前约定退出机制，很容易因为谁应该继续供房、谁垫付了多少钱、谁有权要求出售房产等问题发生争议。 按份共有还有一个经常被忽略的因素：一名共有人去世后，其产权通常会进入遗产，并按照遗嘱或继承规则处理。 因此，今天和你共同买房的是朋友或兄弟姐妹，未来与你共同持有房产的人，却可能变成他的家人或其他遗产受益人。 理财规划师Jennifer Hughes对此提醒：“退出计划和进入计划一样重要。” 房价上涨掩盖了很多风险 过去加拿大房价长期上涨，即使共同买房的人发生矛盾，很多时候也可以通过卖房解决。 房子卖掉、按揭贷款还清，剩下的钱大家再分。 但房价下跌后，如果卖房所得连贷款都还不清，而其他共同借款人又已经失业、离开加拿大或没有资产，仍然留在加拿大、有稳定收入和资产的人，就可能成为贷款机构重点追偿的对象。 Hoyes认为，过去很多人愿意轻易替家人共同签署贷款，一个重要原因就是相信加拿大房价会继续上涨。 “真正让很多人陷入困境的，是他们以为房地产会永远上涨。” 对于计划和父母、亲友共同买房的人来说，合伙买房本身并非不可行，但在签字之前，除了考虑怎么买进去，更应该提前想清楚：如果有人不再供款、有人要退出，甚至卖掉房子都不够还银行，最后谁来承担这笔钱？

列治文夜市用地，部分物业通过法院强制销售。更大面积的鸭岛集会场仍在市场上出售。Chung Chow, BIV 列治文夜市的部分用地以远低于要价的价格出售，作为这一受欢迎市场的长期家园，其未来的重新开发面临不确定性。 西路集会场靠近河石赌场度假村，占地1.6英亩，现作为市场的停车场，其销售交易预计将在8月底完成，Colliers International Group Inc.负责该物业的出售。 根据法院文件，西路集会场和位于弗雷泽河边的18.89英亩鸭岛集会场在借款人未能偿还债务后被挂牌出售。 Colliers的投资与开发顾问副总裁詹姆斯·朗表示：“实际上这是一个挂牌，但可以单独购买，因此……我们刚刚出售了西路集会场。” 他说，法院于7月23日批准了西路集会场的出售。该物业的挂牌价为1910万元，远低于其近2480万元的评估价值。 朗表示，此次出售的价格“远低于”要价，但未透露具体售价或买方信息。 他说：“鸭岛集会场仍在出售中。一旦我们收到正式报价，法院需对此报价进行批准。” 据Colliers，鸭岛集会场的估值近1.465亿元，而挂牌价格为1.086亿元。 2024年11月，卑诗省最高法院给予温颖国、杨钊及华盛现代门窗有限公司独家出售权限，允许他们挂牌这些物业。任何交易需经法院批准，除非各方达成一致。 该命令是经过止赎程序后颁布的，最高法院确认借款人的未偿债务为9095万元，年利率为15.85%。法院设定了2024年11月13日为赎回截止日期，借款人可在此之前偿还债务以停止止赎。然而，该截止日期已过。 该命令涉及多个物业，包括列治文的8451河路及8411、8431、8451西路的物业。 本月早些时候，已有26年历史的列治文夜市主办方宣布，其在该物业的租约将到期，这意味着今夏将是市场在该地的最后一个季节。 目前尚不清楚租约的决定与土地出售是否有关。《温哥华商业》已联系了拥有并组织夜市的Firework Productions Ltd.，但在截稿前未收到回复。 随着土地易手和剩余物业挂牌出售，该占地20.49英亩的区域沿弗雷泽河、靠近河石赌场度假村、桥港轻轨站及海岛桥的未来变得不确定。 2024年，Jingon国际开发申请将该地块重新分区，计划开发包括酒店、娱乐设施、零售和商业空间等。在当时，这项提案被认为是列治文考虑中的最大开发项目之一，《列治文新闻》报道。 该提案还包括一个3万平方英尺的艺术和文化设施，以及一个由列治文市拥有的1.1万平方英尺的社区安全建筑。 列治文市议会在2024年5月对将土地从工业用途重新分区为高层河滨商业及公共机构用地的申请进行了第二次和第三次阅读。 列治文市发言人表示：“在重新分区最终通过之前，申请人必须满足大量的重新分区考虑。目前为止，所需的重新分区考虑尚未完成。” — 本文参考了《列治文新闻》的资料 dxiong@biv.com x.com/xiong_daisy BIV的免费新闻通讯涵盖每日商业、房地产、卑诗省政治等内容。在这里注册，获取卑诗省最重要的商业新闻直接送达您的邮箱。

五年前，Jane Tsang在多伦多市中心以55万加元买下一套一居室公寓时，从没想过自己有一天会成为长期房东。 当时，她还在读大学，原本打算先把房子短期出租，等毕业后再和伴侣一起搬进去。然而，就在房屋完成交割不久，两人分手了。 一个人承担整套公寓的开销并不划算。于是，现年26岁、在多伦多从事内容创作的Tsang改变了计划：把公寓长期出租，自己则继续和父母住在一起。   她说，自己很享受目前和父母同住的生活，也因此有更多自由，可以经常外出旅行。 如今，这套公寓每月租金为2,200加元，但仍不足以覆盖按揭贷款、管理费等持有成本，Tsang每个月还要自己倒贴约800加元。 接下来，她还将面临更大的压力：按揭贷款即将续约，而新利率将高于过去几年一直享受的1.99%。 尽管如此，Tsang并不打算现在卖房。她目前收入不错，也遇到了一名好租客，更重要的是，她仍然相信低迷的公寓市场最终会复苏。 “我尽量不回头后悔。我还是很有信心，市场整体上最终会向上走。” 一批首次购房者，意外变成了房东 Tsang并不是个例。 过去五年，一批原本买公寓自住的年轻首次购房者，如今正在成为所谓的“意外房东”（Accidental Landlords）。 有人因为工作、感情或家庭状况发生变化，不再适合住在原来的公寓；也有人发现实际持有成本远高于预期，希望换到更符合当前生活需要的房子。 但现在想卖，并不容易。 加拿大公寓市场持续低迷，不少业主即使挂牌，也只能收到远低于预期的报价。对于那些不急着套现、又不愿亏本离场的人来说，把房子先租出去，等市场回暖后再卖，成了一个无奈的选择。 多伦多地产经纪Tom Storey表示：“他们挂牌的时候，根本没想过要成为房东。但市场变了，大家又不想承受损失，也不满意现在的价格，于是就会想：‘那就先租出去吧。’” Storey今年已经遇到好几名这样的客户。他们原本把公寓挂牌出售，却没有收到满意的报价。由于资金上没有迫切出售的压力，最终选择撤牌出租，等待市场恢复。 多伦多公寓价格一年跌近9% 越来越多业主选择“卖转租”，背后是加拿大公寓市场近年来的明显降温。 加拿大皇家银行经济部门（RBC Economics）6月底发布的报告指出，疫情高峰过后，公寓价格的调整幅度“比其他住宅类型更加明显”，许多市场的住房负担能力已经回到2019年的水平。 其中，多伦多的调整尤其明显。 根据加拿大房地产协会的数据，2026年第二季度，多伦多公寓中位价同比下跌近9%，降至54.1万加元。 大温哥华地区也出现类似情况。截至今年7月，当地公寓基准价格为69.52万加元，同比下降7.1%。 不过，并非所有城市都出现明显下跌。蒙特利尔、魁北克市和哈利法克斯目前仍未出现显著的价格回调。 房价下跌的同时，由于公寓供应增加以及移民人数减少，加拿大平均租金也有所下降。 但相比低迷的买卖市场，出租市场依然活跃。 Storey今年早些时候曾挂牌出售多伦多东区一套两居室公寓，没有收到值得考虑的购买报价；转为出租后，却一口气收到了6份租房申请。 他说，自己的团队目前处理的出租业务“比以往任何时候都多”。 买了房才发现，真正的开销远不止房贷 对于不少年轻业主而言，房价下跌只是压力的一部分。 多伦多按揭经纪Ron Butler表示，过去五六年买房的许多首次购房者，真正住进去以后才发现，拥有一套公寓的成本远远不只是每个月的按揭贷款。 管理费、地税、保险以及各种维修支出不断增加，再加上就业市场疲软、工资增长停滞，年轻业主承受的压力越来越大。 Butler直言：“原本应该是一笔成功的投资，或者踏上置业阶梯的第一步，现在却变成了年轻人的财务灾难。” 2022年花$52万买房，如今每年还要倒贴$1万 Francesca Parc和伴侣就是其中一例。 2022年2月，两人在距离多伦多约一小时车程的地方，以52万加元购买了一套公寓。 当时，他们和许多年轻人一样相信：“买房是一项很好的投资，无论什么时候卖，最终都会赚钱。” 身为惩教人员的Parc坦言，当时自己也受到同龄人的影响。看到身边的人陆续安定下来、买房置业，她也觉得自己应该尽快“上车”。 然而真正搬进去后，现实很快打破了最初的设想。 首先是通勤。每天往返多伦多上班，让两人感到难以承受。 其次是不断上涨的持有成本。 买房时，他们每月的公寓管理费只有约400加元，如今已经涨到约770加元，接近翻倍。 Parc后来甚至把购买这套公寓称为自己做过的“最糟糕的财务决定”。 但现在卖房同样意味着可能承受损失。 最终，两人选择把公寓出租，自己搬回多伦多，向父母租房居住。 目前，租客每月支付2,400加元，但这笔钱仍不足以覆盖公寓的全部开销。Parc估计，她和伴侣每年还要额外拿出约1万加元，用于支付按揭贷款和其他房屋持有成本。 与此同时，两人自己住在多伦多，每月还要向父母支付2,000加元房租。 年轻人曾被不断告诉：“一定要尽早上车” 为什么那么多年轻人会在房价高位进入市场？ 安省万锦市注册理财规划师、Objective Financial Partners董事总经理Jason Heath认为，其中一个原因，是年轻首次购房者长期以来不断被灌输“越早买房越好”的观念。 特别是一些已经拥有房产的人，经常向年轻人强调尽早进入房地产市场的重要性，而Heath认为，这类建议往往带有“非常严重的偏向”。 “我很同情年轻购房者。他们几乎是被逼着把自己所有的钱都投入进去，买下任何自己勉强负担得起的房子，同时背上尽可能大的按揭贷款。” 如今市场逆转，当初“先上车再说”的年轻人，也开始面对完全不同的现实。 Heath还提醒，首次购房者如果买房后很快就将房屋出租，还可能影响部分首次购房优惠的资格。 其中包括通过注册退休储蓄计划使用的购房者计划（Home Buyers’ Plan）、新房销售税退税以及土地转让税退税等。 想靠出租熬到市场反弹，可能没那么容易 对于那些不愿亏本卖房、准备先出租几年等待市场恢复的人，Heath认为，首先应该考虑的并不是“房价什么时候涨回来”，而是自己究竟能够承担这种状态多久？ 因为对于Tsang和Parc这样的业主而言，出租并没有真正解决现金流问题。 一个每月倒贴800加元，另一个每年倒贴约1万加元。他们只是通过出租获得部分收入，降低继续持有房产的成本。 至于市场什么时候真正恢复，没有人能够确定。 “可能没有一些人想象得那么快。”Heath说。 他认为，有时候，与其长期持有一套投资表现不佳的出租房，并被迫成为一个自己原本根本没想过要当的房东，出售房产、将资金重新配置到其他地方，反而可能是一种更容易收回资金的方式。 当房东后，还有另一层现实 即使能够承受每个月的现金流缺口，把房子出租后，业主还要面对真正成为房东之后的各种责任。 Parc表示，到目前为止，她的出租经历总体还算顺利。 她和伴侣找到了一名不错的租客。她认为，这与自己前期花时间核实推荐人、认真筛选租客有关。 但期间也遇到了实际问题。 公寓里的洗碗机和洗衣机先后坏掉，她不得不购买新的电器、安排送货，并确保完成安装。 “这就是当房东最大的现实——只要东西坏了，你就有责任及时处理。” 相比之下，Tsang对目前每月倒贴800加元的状态看得比较坦然。 她也注意到网上一直有人讨论，一些房东是否在依靠租客替自己承担房屋成本。 如今自己成为房东后，她认为，即使租金不能完全覆盖公寓开销、账面上仍然是负现金流，自己从长期持有这套房产中仍可能获得收益。 所以，她目前并不急于改变现状。 继续出租、自己承担每个月的差额，然后等待公寓市场回暖——这也是如今一批加拿大年轻公寓业主正在做出的选择。

花160万加元购入的现成豪宅，没想到竟是一栋违规建筑。前任开发商建房时高度、宽度双双超标，市政前后11次检查均未能识破问题。新业主接手后才东窗事发，上诉也遭到驳回。如今想要整改几乎只能整楼拆除重建。这起案例，也为加拿大房产买家敲响警钟：即便是已建成房屋，也暗藏意想不到的置业风险。   这是萨斯卡通开发上诉委员会针对Nutana社区一栋超出规定高度的住宅最终作出的裁定。   委员会于上周四公布裁决，认为对这栋住宅放宽建设标准，“将违背分区条例的立法初衷”。   这套位于University Drive的三层住宅评估价为160万加元，比成熟社区住宅允许的最大高度8.5米高出1.4米，宽度也超出规范限值。   图源：CBC   5月份房屋接近完工时，检查发现了违规问题，市政府随即下达停工令。   现业主提起上诉。Curtis和Rachelle Kelln一年前从开发商Karl Miller的遗产中购入这套房产，Karl Miller已于2023年在一场公路交通事故中离世。   夫妻俩表示，购房时并不知晓房屋超出建设尺寸限制。   市政府工作人员此前也未发现违规。Karl Miller在世建房期间，市政部门一共做过九次检查；Kelln夫妇另找公司完成剩余工程后，又开展过两次检查，但所有检查均未发现问题。   图源：CBC   居民对裁决表示认可 Jonathan Naylor是与Nutana相邻的Varsity View社区协会主席。   他对业主如今陷入的“尴尬处境”表示同情，但认为委员会的裁决是正确的。   “这维护了相关规定，防止建设体量过大的房屋。这类大房子会损害周边住户的隐私、采光与排水，还会挤占种树的空间。”Naylor在采访中说道。   “所以我对这份裁决感到满意。倘若上诉成功，将会成为先例，影响Nutana、Varsity View以及本市其他区域的开发建设。”   不过Naylor心中仍存有诸多疑问。   “我很费解，前业主兼开发商自建自住，居然没发现墙体建得过高。也很意外市政检查员没能发现这一问题。”   邻居：房主本身“并无过错” Douglas Tompson的母亲Margaret Tompson住在这套房产附近的University Drive，他本人居住在几条街之外的Temperance Street。   他认同委员会的裁决，但认为裁决并未回应全部争议点。   “首先我认为，现在的房主在这件事里完全没有过错。整件事和他们无关，他们是受害者。”   Tompson表示，相信业主已经尽力按制度流程处理。对他们而言，上诉成功本会是“最省事的解决方式”，但却会埋下“极其糟糕的先例”。   后续将如何发展？ Tompson与Naylor都推测，事件情况复杂，最终可能闹上法庭。   这份由委员会主席Nick Sackville签署的开发上诉委员会裁决，可在30日内向市政委员会提起上诉。   Rachelle Kelln在邮件中表示，Kelln夫妇拒绝接受采访，“因为我们还在斟酌下一步该怎么做”。   Curtis Kelln向委员会提交的书面证词显示，他们曾考虑拆除房屋的第三层，但发现想要做到这点就必须把整栋楼全部拆掉，之后还要重新设计重建，会产生巨额额外开销。  

众所周知，华人富豪酷购爱买豪宅！最近，在旧金山湾区豪宅市场出现了一笔很容易让人多看两眼的交易。而这次的购买者无疑又是华人！只是，这次可不是什么豪门老钱，而是新一代的科技新贵！ 据了解，此次被卖出的豪宅坐落于圣马特奥县的Hillsborough，一套占地约12英亩、灵感来自意大利科莫湖的庄园，以7000万美元成交。这个价格不仅刷新了当地住宅成交纪录！ 而他的购买者正式31岁的华裔AI科学家Yuhuai “Tony” Wu吴宇怀。 或许吴宇怀这个名字，对普通人来说或许并不熟悉，但在AI圈并不算陌生。他曾是马斯克旗下人工智能公司xAI的联合创始人之一，也曾在OpenAI和Google DeepMind有过工作或研究经历。xAI后来推出了聊天机器人Grok，而吴宇怀也一度负责与推理能力相关的研究团队。 这次成交的豪宅位于3000 Ralston Avenue，名字叫Villa de Verano。光看配置，就能理解为什么它能卖到7000万美元。 主宅面积大约1.2万平方英尺，有6间卧室，旁边还有一栋约4600平方英尺的客房。庄园里除了大片草坪和水景，还有网球场、推杆果岭、匹克球场、排球场、地掷球场，甚至还有一个可以容纳约150人的露天剧场。除此之外，房子里还有锦鲤池、大型海水鱼缸，以及受到拉斯维加斯Bellagio喷泉启发设计的水景。 与其说这是一栋房子，不如说更像一个小型私人度假村。 不过，产权登记上并没有直接出现吴宇怀的名字。 公开资料显示，新业主登记为一家名叫Daikon no Hana Capital LLC的公司，而代表该公司处理交易的人是Jia Xu。真正让媒体开始把这笔交易和吴宇怀联系起来的，是一连串看起来并不完全偶然的交集。 图片来源：nypost Jia Xu此前还参与过吴宇怀购买洛斯阿尔托斯一套约1200万美元住宅的交易，而负责这家LLC的律师Steven Anderson，也曾经与吴宇怀此前的房产和家庭信托有过关联。 因此，《San Francisco Standard》等当地媒体通过产权和公司记录追踪后，认为这套7000万美元庄园背后的实际买家很可能就是吴宇怀。 图片来源：nypost 随着生成式人工智能快速发展，OpenAI、Anthropic、xAI以及其他AI公司的估值不断上升，一批年纪并不大的工程师、研究人员和早期创业者，也随之进入高净值人群。过去两年，旧金山及周边地区的高端住宅市场已经越来越频繁地出现AI行业买家的身影。 公开资料显示，吴宇怀1995年出生于杭州建德，小学一年级最初在新安江第一小学读书，之后转入杭州紫阳小学，初中就读杭州建兰中学，后来前往加拿大读高中。 吴宇怀后来进入加拿大University of New Brunswick，也就是新不伦瑞克大学学习数学。 他在大学期间获得过很多奖学金。吴宇怀自己保留的多伦多大学个人页面显示，2013年至2015年，他曾获得Edwin Jacob Special University Scholarship、Alumni Undergraduate Scholarship、Norman Brougham Miller Scholarship、Ken Ireland Memorial Scholarship等多项奖学金。 本科之后，吴宇怀进入多伦多大学计算机科学系机器学习方向继续深造，并在2021年完成博士阶段研究。 他的多伦多大学官方个人页面显示，他在读博期间获得了一系列非常有分量的学术资助 吴宇怀博士阶段就开始把重点放在机器推理、数学推理和神经符号系统上。 他的早期演讲记录非常有代表性。 2020年，他曾在斯坦福大学介绍Towards Neural Symbolic Reasoning；同年还在Google AI Research、Google X、多伦多大学和University of Warsaw做过相关研究报告。 吴宇怀本人的职业变化也很快。今年2月，他宣布离开xAI，并在社交平台上表示，自己准备进入“人生的下一阶段”。 他当时写道，在AI时代，一个规模很小、但拥有AI工具的团队，也可能完成过去需要庞大组织才能完成的事情。离开xAI后，他又加入了一家专注于衰老研究的初创公司董事会。 而他的个人主页列出的代表性项目包括STaR、Minerva、AlphaGeometry、Autoformalization、Memorizing Transformer以及AlphaStar。这些项目看上去名字各不相同，但实际上都围绕一个长期方向展开：让AI不只是预测下一个词，而是能够进行数学、逻辑和复杂问题推理。 这也解释了为什么后来在xAI，他主要负责的并不是普通聊天机器人功能，而是Grok最核心的推理能力。 所以，这套7000万美元豪宅真正有意思的地方，可能还不只是房子本身。 不过截至目前，吴宇怀本人并没有公开确认。而这笔交易之所以格外受到关注，也和最近几年硅谷的AI财富效应有关。 在马斯克旗下的太空探索技术公司 SpaceX 于 2026年6月12日以每股 135 美元在纳斯达克挂牌上市，估值突破 1.77 万亿美元。 这场史诗级 IPO 批量造就了约 4,400 名百万富翁员工，并直接引发了员工疯狂抢购加州与得州 高端豪宅的消费热潮，而身家过万亿的马斯克本人则依然“蜗居”在得州仅 37 平方米的简陋预制小屋中。  

想当年在多伦多抢房，未必价高者得。一封满含诚意的买家信，就能打动住了几十年的屋主。但随着楼市降温，靠真情博取青睐的日子，早已成为过去。   上个月，Jarrod Armstrong的客户在出价购买一套多伦多住宅时，他建议客户给卖家写一封私人信件。   房产经纪人Armstrong表示，这套房子的出售方家庭已经在此居住45年，他们十分在意房子未来的接手人是什么样的。他原本认为，一封私人信件可以提高买家竞标成功的概率。   于是Armstrong的客户写好了信。但信里并没有大肆夸赞这套房子，反而写明打算把房屋彻底拆除翻新，重建新房——这和大多数卖家希望看到的内容截然相反。   “我觉得没有哪个房主愿意听到自家房子会被直接推倒重建。”Armstrong说道。   图源：THE CANADIAN PRESS   不过，当时疲软的房产市场帮了这对买家。事实证明，这封信几乎没有起到什么作用，最终卖家依旧选择了Armstrong的客户，因为对方给出了最高报价。   在楼市火爆、竞争激烈、遍地竞价大战的时期，部分买家会写一封情真意切的信，诉说自己有多喜爱这套房产，希望以此打动卖家，赢得竞标。但如今楼市降温，这类私人信件的作用已经发生改变。     房产经纪人Rhiannon Foster表示，大多数情况下，她不会再建议客户写这类信件。   “过去那种买家示好的信件，现在已经没有必要了。”她说，“卖家只关心一件事，那就是最终成交价。”   Armstrong也认同这一点。过去如果两份报价金额相同，情感因素或许能左右卖家的选择，这在当时是行之有效的策略，但现在这套已经行不通。   “过去的市场和如今的市场完全是两码事。”Armstrong说。   “以前市场火热的时候，一套房子一周有40组看房客户，出价当晚能收到15份报价。”他说。而现在，房屋收到的报价变少，公寓几乎不会出现多份报价争抢的局面。   加拿大房地产协会继1月、4月下调预期之后，上个月再度下调2026年房屋成交量的预测。协会称，修正后的预测反映出上半年楼市表现疲软，市场期待已久的复苏，到来的时间有所延后。   作为挂牌代理，Armstrong在和卖家沟通时表示，核心就是挑选报价最高的出价。   “我还没见过哪个卖家愿意把房子低价出手，感人的故事基本不会改变他们对价格的底线。”他说。   “如果报价远低于挂牌价，只附带一封文笔优美的信，99.9%的卖家都会等待更高的出价，而不是被动人的故事打动。”   当然，在部分特殊场景下，信件依旧可以发挥作用。   Foster说，只有当客户购买历史保护建筑，并且愿意维护或是升级房屋时，她才会建议客户写私信。   “比如一套中世纪现代风格的老房子，买家明确表示不会将其推倒重建，这种情况就适合写信。”她说道。   另一种适用场景，是传递务实的信息，例如出价附带的条款、对交房日期的灵活度，以及对房屋现状的接受程度。   安省Kitchener的房产经纪人Ivan Gascho提到，如果要写这类信件，态度真诚十分关键。   “信件必须发自内心，你要做的是建立共情。”Gascho说。   信件篇幅不宜过长，带一点个人真情实感，真诚赞美这套房子，感谢卖家多年用心维护房屋。Gascho提醒，不要夸大其词、编造故事来博取竞标优势，也不要苦苦哀求获得交易机会。   “写信不是为了乞求成交，目的是传递善意。”他说。   Gascho表示，没人能保证信件可以帮买家扭转竞标局势，“它仅仅是一份表达尊重的姿态。”   Foster认为，一份扎实的报价才是更有力的筹码：比如出价后24小时内支付高额定金、减少附加条件、接受更快的交房时间，以此展现买家的诚意。   “归根结底，当下的市场，价格依旧远比买家示好的信件更有分量。”  

2022 年，Tony 和妻子在 Whitehorse 买下了人生第一套房——一套 3 房 2.5 卫的把边镇屋，总价约 $50 万。 图片来源：51.CA 资料图片 几年前，他们还在维多利亚（Victoria）租房，看着房价一路上涨，觉得买房遥不可及。 Tony 今年 55 岁，妻子 47 岁，两人 2008 年从欧洲移民加拿大，最初落脚在维多利亚，带着不多的钱，一边租房一边创业、养大儿子。 "那时候觉得可能永远都摆脱不了租房生活。"Tony 说。 后来，为了买房，他们搬了 2500 多公里。先短暂在阿省生活，2016 年妻子在育空地区政府找到工作，一家人才定居 Whitehorse。 这次搬家彻底改变了财务状况。Tony 说，妻子在 Whitehorse 的薪水比在 BC 省同类岗位至少高 $2 万。 Tony 是针灸师，搬来后每次收费从 $60 涨到 $90，预约也从偶尔有空变成天天满档。"我的收入基本翻倍。"他说。 图片来源：51.CA 资料图片 不过，买房前他们还得先还完旧债。刚来加拿大时，Tony 靠打零工、做护工等养家，妻子则一边读书一边工作，两人欠下 $2 万债务。 还清债务后，夫妻俩开始为首付努力。此后 3 年里，他们把所有积蓄都投进 RRSP，打算通过联邦首次购房者计划（Home Buyer's Plan）日后提取。 "这样不用分散存款，所有钱都放在一个篮子里，很快就存够了 $5 万首付。"Tony 说。 他们在疫情初期存够目标，但因 Tony 的生意短暂停摆，买房计划暂缓。等他复工后，两人才重启看房，最终直接向开发商买下了这套镇屋，彼时房屋还在建设中。 买房前，一家三口租住两房屋，每月租金 $1700。买房后，最初房贷月供接近 $1900。他们选了 1.8% 的浮动利率。原因是还没确定会长期留在北方。 图片来源：51.CA 资料图片 但随着利率上升，房贷月供也不断增加。最终他们转为五年固定利率，约 4%。如今每月还款约 $3000。 "其实本可以锁定在 $2000 左右，但买房总是边走边学。" 在北方买房，还有特殊的开销。Tony 说，电费夏天每月约 $300，冬天则飙到 $800-$1200，即使新房隔热也如此。夫妻俩还每年多花 $200 买地震保险。 即便如此，Tony 认为搬来北方让他们获得了原本难以实现的机会。 在 Whitehorse，工资和房价的比例让普通双职工家庭依然有可能买得起房。2026 年全国薪资数据显示，育空地区平均年薪超 $7.9 万，领先加拿大十省。 Tony 一家"南下换北上"，换来了更长的冬天、更贵的探亲路费和部分生活品价格上涨，但也实现了最初的目标。 "我们终于有了自己的房子，这就是我们当初来的目的，如今也实现了。"他说。 预计会一直住到儿子（现在 10 年级）高中毕业。之后，夫妻俩希望卖房回 BC 省，最好能只背很小或干脆无房贷。 购房总价： 约 $50 万 首付： $5 万 律师费： 约 $2000 地产经纪费： 无（直接向开发商购买） 家具： Tony 记不清总价，但 Whitehorse 家具选择有限、运费高，IKEA 大件家具运费约 $400。 每月主要支出 房贷月供： 约 $3000 房屋保险： 每年 $1375（含地震险） 电费： 夏季每月约 $300，冬季 $800-$1200 地税： 每年约 $4000，每月约 $330 建议： "如果你在南方觉得买房遥不可及，不妨考虑北上。只要有资质、能找到好工作，夫妻年收入 $20 万，加上存钱和谨慎消费，买房真的没那么难。搬来北方很值得，我们的经历就是证明。"

曾经叱咤多伦多房地产市场、参与打造多个地标项目的开发商Harry Stinson，如今的人生境遇令人唏嘘。 这位曾被称为“多伦多公寓大王”（Toronto’s condo king）的地产大亨，在价值140万加元的住宅被强制出售后，如今竟住进了汉密尔顿市中心一座破败的废弃针织厂。 更大的麻烦还在后面——由于未支付高达1400万加元的监管处罚款项，安省证券委员会（OSC）目前正在申请法院命令，试图让他正式进入破产程序。 Stinson 现在居住的地方，是汉密尔顿市中心一座看上去几乎已经废弃的老针织厂。 建筑外面堆着垃圾，墙上布满涂鸦；里面阴暗潮湿，窗户被黑色窗帘遮挡，楼上的木质天花板甚至因为年久失修已经开始坍塌。 Stinson原本买下这里，是打算将其改造成商业和住宅综合项目。 然而项目并没有真正做起来，只完成了一间办公室和一个样板单位。如今，这个样板单位反而成了他自己的家。 面对记者时，他穿着一件黑色T恤，上面印着一句非常符合他目前处境的话：“我还没死呢（I’m not dead yet）”。 今天的处境，与Stinson当年的辉煌形成巨大反差。 上世纪90年代，他就是多伦多最早一批发现老建筑改造成住宅商机的开发商。 1993年，他提出把Queen Street West一座拥有百年历史的糖果工厂改造成Loft公寓。这个后来被称为Candy Factory Lofts的项目，成为多伦多“适应性再利用（Adaptive Reuse）”的经典案例之一。 不过，这也暴露出一个后来不断困扰Stinson的问题。他有大胆的想法，也很会卖项目，但融资和执行却经常跟不上。 Candy Factory Lofts虽然销售成功，但Stinson没能找到足够的融资，最终被项目业主通过法律行动赶出，1997年项目正式开放时，他已经不再是负责开发的人 后来，Stinson与知名商人David Mirvish合作，将多伦多市中心1 King St. W. 的原Dominion Bank总部改造成今天大家熟悉的One King West Hotel。 项目非常大胆：51层、500多个单位，融合住宅、酒店、商业等多种用途。 其中最特别的是，公寓业主可以把自己的单位放进酒店的出租计划，由酒店出租给客人，再分享收益。 然而，项目运营后很快出现问题。 一些参与出租计划的业主后来发现，相关单位面临的并不是普通住宅税率，而是高得多的商业税率。 一名投资者直言：“投资者吃了大亏。” 不少人最后甚至只能亏本卖掉单位。 与此同时，Stinson与商业伙伴Mirvish的关系也彻底破裂。Stinson最终欠下 Mirvish接近1200万加元，之后申请破产保护，酒店运营也进入接管程序。 不过直到今天，Stinson依然认为One King West是自己职业生涯中最值得骄傲的作品之一。 毕竟20多年过去，这家酒店至今仍然在运营。 Stinson的野心远不止于此。 他还曾计划在多伦多66 Temperance St.建造一栋名叫Sapphire Tower的摩天住宅，高达338米。 如果当年真的建成，它几乎可以与First Canadian Place比肩，并可能成为当时多伦多最高的住宅楼。 然而，这个项目最终在2007年进入接管程序。 建筑历史学者Shannon Kyles对他的评价颇为耐人寻味：“Harry是一个潮流引领者。他是梦想家，也是乐观主义者——而梦想家通常都不是会计师。” 真正把Stinson推到今天这个境地的，是美国纽约州布法罗的Buffalo Grand Hotel项目。 2018年，他买下这家位于布法罗市中心、占地7英亩、拥有数百间客房的大型酒店。 他的想法依然大胆：把Buffalo Grand改造成另一个One King West。 根据OSC的说法，Stinson甚至早在正式收购酒店前两年，就开始为项目募集资金，其中包括来自安省的投资者。 然而，随后发生的一切几乎可以用“屋漏偏逢连夜雨”来形容。 2020年疫情暴发，酒店行业遭受重创，Buffalo Grand出现严重现金流问题。 到了2021年年底，酒店又突然发生大火。 当地调查人员最终认定是人为纵火，但一直没有找到纵火者。外界一度甚至传言是业主为了骗取保险金而纵火，Stinson对此坚决否认，称这种说法是“彻头彻尾的胡说八道”。 酒店此后一直关闭至今，布法罗市政府甚至正在试图将其认定为废弃物业。 真正致命的问题随后浮出水面。 根据OSC的说法，Stinson从数百名投资者手中筹集了大约1300万加元，但没有按照安省证券法规要求提交关键的招股说明书，同时也没有妥善保存所募集投资资金的准确记录。 Stinson则解释称，他曾咨询过多家律师事务所，因为酒店位于美国纽约州，得到的建议是在美国提交相关文件。 但OSC并没有接受这个解释。 Capital Markets Tribunal最终在2023年对其作出处罚，涉及金额达到约1400万加元。 由于Stinson至今没有支付相关款项，今年7月3日，OSC 宣布向法院申请破产令，并要求由受托人接管他的资产。 OSC表示，此前已经给了Stinson多次合理机会履行审裁处的命令，但他始终无法提出一个切实可行的方案，既让投资者获得补偿，又履行对他的处罚。 Stinson则认为OSC对他处罚过重，甚至形容这是一场针对他的“猎巫行动”。 他表示自己根本拿不出1400万加元：“我上哪儿去弄这些钱？OSC已经毁掉了我的生意。” 即使已经到了这个地步，Stinson仍然没有准备认输。 他承认自己当初在文件申报方面犯了错误：“我必须承担责任。” 但他坚决否认自己欺诈投资者，更否认自己拿别人的钱中饱私囊。 他说，很多投资者其实都是自己的朋友、家人以及过去曾经投资过他项目的人，“他们信任我”。 Stinson认为，如果能够找到新的融资，让Buffalo Grand重新运营起来，他仍有机会偿还投资者。 但他的女儿Scarlett已经多次劝父亲别再继续了。 她希望父亲停止与OSC对抗，也彻底放弃Buffalo Grand。 她形容父亲现在的状态：“他这是在把自己逼死。” 然而，Stinson依然每天拼命工作，希望找到一个愿意出资、又不会把酒店直接拆掉的投资者。 从昔日的“多伦多公寓大王”，到如今住在汉密尔顿废弃厂房，甚至面临被强制破产，Stinson的人生几乎像坐了一趟过山车。 但他似乎仍然不认为自己的地产生涯已经结束。 面对记者，他笑着指了指自己胸前那件写着“我还没死呢”的T恤说：“我总得从某个地方重新开始，我已经有了一些计划。” 最后，他又补了一句：“他们总不能把我从这个地球上赶出去。”

住过多伦多或温哥华Condo的人，大概都见过这些"神户型"：客厅歪七扭八，家具怎么摆都不顺眼；玻璃墙隔出来的卧室几乎没有隐私；所谓的Den（书房）小得只能放下一张椅子；还有各种狭长、三角形、不规则空间，让不少买家和租客直呼"反人类设计"。 这些年来，Condo户型一直是网友热议的话题。近日，建筑设计公司 BDP Quadrangle 合伙人、建筑师 Sami Kazemi 接受Now Toronto采访，解释了这些奇怪户型究竟是如何产生的，并表示，随着市场变化，未来的Condo设计或许会逐渐回归"以人为本"。 建筑师：过去20年，Condo主要不是为自住者设计 Kazemi表示，多伦多近年来大量出现的奇怪户型，首先与房地产市场长期由投资者主导有关。   正常情况下，房地产市场应该同时满足投资者和自住买家的需求，但过去二十多年，多伦多Condo市场越来越偏向投资需求。   投资者考虑的是销售价格和投资回报，而真正入住的人，更在意的是生活是否舒适。 Kazemi说，投资者通常会提出一系列"配置要求"：例如，希望面积控制在某个平方尺以内，以便达到理想售价；希望尽可能增加卧室数量、卫生间数量和Den数量，即使这些配置并不合理。 他说："投资者看的是一张清单（checklist），而不是实际生活。" 相比之下，自住买家更关心的是空间是否符合自己的生活方式，而不是每平方尺卖多少钱，或者户型介绍里写着几个房间。 正因为如此，市场上出现了大量"看起来配置很多，但住起来并不舒服"的户型。 "纸面上它是一套两房公寓，但其中一个卧室可能只是玻璃隔出来的；有Den，但Den非常小；有两三个卫生间，却把客厅和公共空间压缩得越来越小。" 为什么客厅总是奇形怪状？ 除了市场因素之外，建筑本身也存在不少限制。 Kazemi表示，一栋Condo并不仅仅是住宅，还必须安排电梯、垃圾通道、机电设备、消防楼梯、逃生距离以及公共走廊等基础设施。 他说，设计整层楼就像拼图一样。 "所有这些设施都必须先放进去，住宅空间只能围绕它们进行调整。" 因此，为了容纳这些必要设施，建筑师不得不不断调整各个单位的形状，这也是为什么很多Condo会出现斜角客厅、不规则卧室甚至奇怪走廊的原因。 奇怪户型也并非全是缺点 Kazemi认为，虽然不少租客和买家觉得这些户型不够理想，但也并非毫无优点。 首先，小户型价格通常更低，能够降低首次置业者的购房门槛。 其次，一些外墙面积较小、窗户较少的单位，实际上更加节能。 他说，建筑外围是冬天散热、夏天吸热最明显的地方。 "同样面积的房子，如果外立面越少，能源消耗通常也越低，冷暖气费用也会相对减少。" 未来Condo会不会变得更好住？ Kazemi表示，他们公司近年来越来越强调"Inside Out（由内而外）"的设计理念。 也就是说，首先设计真正适合居住的户型，再根据这些户型去设计整栋建筑，而不是先确定建筑外形，再把住宅硬塞进去。 "如果一开始就把这些Condo当成真正的家，而不是一个投资产品，最后得到的设计通常会好得多。" 他认为，随着近几年房地产市场发生变化，整个行业正迎来一次"重新调整（reset）"。 越来越多开发商开始建设专门出租的Rental Apartment，而不是单纯依赖出售Condo，这也意味着设计重点开始重新回到居住体验。 Kazemi预计，未来无论Condo市场如何发展，开发商都会越来越重视真正住在里面的人，而不仅仅是投资者。 他说："整个行业正在回归最基本的原则——我们设计的是让人居住的房子。"