地产

大部分卑诗省居民支持对里士满原住民土地判决的上诉 据dailyhive报道，卑诗省最高法院最近的一项裁决，将科威臣部落的原住民土地权利置于 southeast Richmond 部分地区的私有财产所有权之上，引发了全省公众的不同意见，大多数居民担心这一决定可能会阻碍而非促进和解进程。   根据安格斯·里德研究院上周进行的一项调查结果，60%的卑诗省居民认为该裁决将损害原住民与省内其他群体之间的关系，而只有14%的人认为它会有所帮助。 这一裁决确认了科威臣对包括公有和私有土地的所有权利，引发了该地区土地权利主张中物业所有者的深刻担忧，涉及的不仅是住宅，还有重要的工业和商业企业、农田，以及由市政府和联邦政府拥有的重要地产。   本月早些时候，里士满市向大约150位受影响的物业所有者发出信件，警告称法官的裁决将对他们财产的所有权产生负面影响。 在本周早些时候市政府举行的一场激烈的公众信息会议上，700多名与会者听取了市政府官员的警告，认为此裁决将影响地产权益、物业价值以及业主申请再融资和获得保险的能力。一些地产所有者已经向市政府官员反映，这些负面影响正在发生在他们身上。 省和市政府以及穆斯奎姆印第安部落正在对2025年8月初由审判法官芭芭拉·杨做出的裁决提起上诉。公众似乎支持这一对法官裁决提出挑战的举动，61%的受访者认为上诉是正确的选择，而只有12%的人认为错误。其余27%的受访者不确定。 调查还发现，三分之二的受访者（67%）认为该裁决对私有财产权利的潜在影响“十分严重”，其中有54%的卑诗省新民主党（BC NDP）选民认为情况严重，88%的卑诗省保守党（BC Conservatives）选民同意这一观点，74%的物业所有者也持同样看法。   对上诉的支持超越了政治界限，但在卑诗省保守党选民中最为强烈，支持率达到80%。其次是物业所有者的支持率为70%，而BC NDP支持者的支持率为51%。 法律专家，包括为里士满市工作的专家警告，如果推翻法官裁决的过程不成功，这可能会花费数年时间，最终达到卑诗省和加拿大的最高法院，这可能会为省内其他200万个私有产权的房产，及其他有原住民土地索赔的地区设置令人担忧的先例。越来越多的人担心这将极大影响经济，抑制投资，并影响政府的收入以支持公共服务。 更大范围来看，66%的物业所有者认为该裁决偏向科威臣部落妨碍了与原住民的和解努力，而非物业所有者中这一比例为48%。   除了法院裁决本身，调查还突显了公众对省政府处理和解问题的广泛不安。超过四成（44%）的人认为总理大卫·埃比的政府“过于专注”于和解，而27%的人认为他“给予了适当的关注”，只有13%的人认为BC NDP政府对这一问题关注不足。在BC NDP选民中，44%的人认为该党对原住民关系的关注适当，但近三分之二（72%）的保守党支持者则表示埃比对此问题过于关注。 这些情绪呼应了之前关于省政府先前提议的土地法 controversial 变更的辩论，批评者认为这给了原住民对皇冠土地的否决权，以及最近的海达圭岛（Haida Gwaii）产权协议。这些历史性的行动显露出关于和解应该如何进行的巨大分歧。   科威臣部落案例引起了公众的关注：52%的卑诗省居民表示他们在密切关注此事，其中包括59%的物业所有者，64%的过去支持保守党的选民，和48%的过去支持BC NDP的选民。高水平的参与反映了这一问题的敏感性以及其在卑诗省的财产权和治理上的潜在影响。 迄今为止，约翰·鲁斯塔德领导的BC保守党对总理大卫·埃比政府在此案件中处理私人财产权的问题表示强烈批评，呼吁暂时停止与原住民的谈判。与此同时，BC NDP在公众场合表现得更加审慎，但承认该问题的严重性。   该调查于2025年10月23日至25日进行，涉及在卑诗省的1,044名成年加拿大人的随机样本，误差范围为正负3%，置信度为95%。

据Global news 报道，本周二（10月28日）晚上的一场公开会议让列治文很多房主们赶到揪心和困扰。BC省最高法院一项案件裁决可能影响到他们房屋产权的有效性。 图自：Global news “大家感到非常沮丧，我认为大家完全有理由生气，”公共土地利用协会的卡罗琳·艾略特（Caroline Elliott）说。 “事实上，他们完全有理由感到愤怒。本届政府在这方面的行动一直秘而不宣，具有误导性，而且有悖于公众利益。” 今年8 月，BC省最高法院做出裁决，批准Quw'utsun 原住民族（Cowichan Nation） 对列治文 5.7 平方公里土地的原住民所有权。 上周，列治文市不得不向 150 位业主发出了一封信，警告他们此案裁决可能会影响其房屋所有权的有效性。 不过，Cowichan原住民族对此提出了异议，称该裁决不会剥夺任何人的私有财产。 “BC省政府正试图与这一决定撇清关系” 卡罗琳·艾略特说：“但事实是，他们以多种方式为这项裁决铺平了道路。” 更糟糕的是，一些房主房贷续贷出现了问题。 Re/Max West Coast 的 Patti Martin 团队的房地产经纪人 Adam Wachtel 说“听说有些人目前正在进行再融资，但抵押贷款机构和银行对于如何进行再融资尚不确定。” 图自：Global news “所以现在真正的问题在于，你还能给房子重新贷款吗？如果不能，那该怎么办？虽然有一些私人贷款机构可以提供贷款，但利率会非常高……所以现在只能等待。尽管大家仍然拥有自己的房子和土地，但处境充满不确定性。” Adam Wachtel说，他已致信列治文市长马尔科姆·布罗迪（Malcolm Brodie）、市议员、省议员和总检察长尼基·夏尔马（Niki Sharma），指出当经济建立在财产所有权和财产权之上时，人们的大量资产都绑定在他们的房屋中。 “如果一夜之间这种情况消失了，那将是一个很大的问题。” 据悉，列治文市政府正与BC省政府和联邦政府一起对该决定提出上诉。 罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，Cowichan 原住民族将原住民所有权置于私人土地之上，这也是此案如此棘手的原因之一。 她说：“BC政府本周二表示，原住民土地所有权和私人财产不能共存于同一块土地上。这没问题，也确实如此。” “但他们此前在与海达瓜依岛相关的另一个案件中提出了同样的论点，认为他们可以共存，而 Cowichan案件判决中特别提到了这一点。 “所以，BC省政府在一个法庭上说私有财产和原住民土地所有权不能共存，而在另一个法庭上又说私有财产和原住民土地所有权可以共存。这是大家感到困惑、沮丧和愤怒的原因。” 9月初，BC省最高法院裁定，根据1982年宪法法案第35(1)条，海达族Haida Nation）对海达瓜依岛（Haida Gwaii.）的陆地拥有原住民所有权，并得到承认和确认。 当时，海达族的申请得到了加拿大和BC省的支持，这是基于2024年与海达族达成的协议。 而眼下，罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，列治文当下正在发生的事情可能会对整个BC省产生影响。

'震惊'的红旗：法院为何拒绝露比·刘收购哈德逊湾租约以开设新百货连锁店的申请 经过数月的审理和加拿大最大商业地产公司、债权人、法院指定监测员、行业专家以及媒体的强烈关注，安大略省高等法院驳回了曾经辉煌的哈德逊湾公司（HBC）提出的将全国范围内25项百货商店租约转让给来自卑诗省的商界女性露比·刘（Weihong Liu）的申请，这一提议是为了创立一个新的加拿大百货连锁品牌。   克劳斯法官彼得·奥斯本（Peter Osborne）于周五宣布不批准将租约出售给刘，这一决定是哈德逊湾历史悠久的商店资产在《公司债权人安排法》（CCAA）继续解散过程中所做的重大决策之一，法院的书面裁定于周一在网上发布。法官的裁决基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家，包括安永（Ernst & Young）和Revesco Properties的宣誓书以及交叉讯问记录。 露比·刘是BC省开发商和购物中心运营商Central Walk的所有者，她有能力对这一裁决提出上诉。截至撰写时，刘尚未公开就法院的裁决发表任何言论。   2025年5月底，HBC与Central Walk签署了一项协议，收购28项商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准HBC在刘公司旗下的三个卑诗省购物中心（分别是Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和Mayfair Shopping Centre）收回三项租约。 但是，其余的25项租约，位于BC省、阿尔伯塔省和安大略省郊区的购物中心，由其他房东持有，问题则明显复杂得多。加拿大领先的商业地产公司发出了强烈反对，将租约转让给Central Walk的呼声在夏季愈演愈烈，因为更多细节，或更确切地说，关于刘的计划缺乏细节的消息浮出水面。 激烈反对租约转让的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。 就连法院指定的监测员也反对这一交易 48页的裁决强调，即便是负责监督HBC CCAA程序的法院指定监测员Alvarez & Marsal Canada也未能支持刘的租约出售。这一点让奥斯本法官指出，尽管刘公司的报价是最高的金钱报价，可能会在HBC巨额债务中有所缓解。   “监测员是法院的官员，并不是利益相关者……我认为监测员拒绝批准这一拟议交易的决定相当重要。”裁决中写道。 “尽管如此，或许更重要的是，尽管拟议交易的报价不仅是对这些资产的最高报价，还有可能对债权人实现大约5000万美元的实质性回收，监测员仍然认为该交易不应被批准。” 刘公司对所有商店租约的总报价为6910万美元。每项租约在这一总额中的分配各不相同。但是，扣除某些费用后——大约1500万美元的维修或“补救”费用是HBC欠房东的（称为“补救费用”），以及另外450万美元的佣金，HBC从销售中实际得到的金额将仅约为5000万美元。   其中一些租约将延续到21世纪；HBC多年前签订的一些极为有利的租约，例如对Morguard Investments和Westcliff管理公司拥有的某些物业的协议，若续约选项得以行使，将于2060年至2091年之间到期。 露比·刘百货商店概念 资产丰富、现金短缺；大部分资金不在加拿大 据dailyhive报道，尽管Central Walk提交了最高的报价，但有关其拟议的3.75亿美元投资的资金来源出现了重大担忧——这些资金将用于租约的收购和新百货连锁店的启动。刘还严重依赖她在BC省的“三个成功且有价值的购物中心”来支持新业务。   然而，刘公司声称将作为其3.75亿美元投资支持的资金大部分并不在加拿大——而是存放在巴巴多斯、香港和新加坡等地的账户或资产中。而且重要的是，这些资金并未被锁定或法定承诺用于资助交易，该公司可以随时将这些资金用于其他事情。此外，她的个人资产也都在海外。 她对Tsawwassen Mills购物中心的所有权——该中心是从Ivanhoe Cambridge于2022年收购的——也被形容为“最多是间接”。她与这个大温哥华地区购物中心的关系较为复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司拥有另一家位于BC的公司的部分股权，该公司仅持有实际持有该购物中心租约的公司的30%的股份。该公司的70%的股份则由她的姐姐拥有。   更何况，这个庞大的购物中心所处的土地属于Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk购买了Ivanhoe Cambridge之前拥有的99年租约，其价值低于标准的免费产权所有权。 此外，法院发现刘在BC省的三处购物中心全部亏损，之所以能够维持运营，都是因为她的其他相关公司向其提供了巨额贷款——这些贷款不收取利息。换句话说，这些购物中心并没有产生足够的收入来覆盖自身的支出。 此外，这三处物业已经背负了巨额外部债务：Woodgrove Centre欠款8760万美元，刘个人担保了贷款；Mayfair Shopping Centre欠款1.419亿美元，贷款人如有必要有权直接收取租金；Tsawwassen Mills欠款1.138亿美元，条件类似。 Saks Off 5th Tsawwassen Mills 综合这些因素可见，这些购物中心负债累累，财务状况不稳定，依赖于刘的公司网络以维持生存。   这三处购物中心的抵押贷款将在2027年中期之前到期，这意味着她必须很快还清或再融资。 如果她需要通过出售一个或多个BC省的购物中心来筹集资金，那么在偿还巨额债务后，她实际能够赚取的利润又有多少则是个未知数。因此，她名义上资产丰富，但实际上现金短缺。她的物业债务过重，无法提供足够的杠杆或流动性来支持她在三个省开设百货帝国的梦想。 在宣布追求HBC的租约之前不久，刘已将Woodgrove Mall挂牌出售，但据悉其潜在出售的净收益——基于该物业的评估价值——远远不足以偿还相关贷款，更不用说生成可用于支持新的零售企业的资金了。 这些不理想的财务和权益问题在各方反对房东向法院的提交中暴露无遗，法官写道：“我对此深表关切。”   对于需要大修的老旧HBC商店，翻新预算严重不足 刘的百货商店商业计划的另一个重大缺陷是，广受反对的房东和零售专家普遍认为该计划过于不现实，缺乏技术细节。 新百货连锁店将以刘的名字命名为“露比·刘”。 在375百万美元的股本中，约有1.2亿美元将用于商店的维修和翻新，预计在12个月内用完，直至2026年8月。 奥斯本法官站在反对房东一边，认为这一维修和翻新预算严重不足，唯一支持该预算的证据仅仅是一页的电子表格。“所提供数据缺乏支持，”他在裁决中写道。   这相当于每平方英尺30.60美元的平均翻新和维修预算，或每家商店仅470万美元，尽管许多HBC的店铺都是100,000平方英尺以上的大空间，有些商店甚至跨越多个层面。此外，众所周知，许多商店因HBC在财务困境加剧时推迟维护而严重滞后，已经过时。 对比可知，裁决中提到其他加拿大百货零售商在翻新时支出为1090万美元至3750万美元——即每平方英尺87.00至329.00美元，以Target为例是2011年的支出，Simons为2024年的支出。 “某些反对房东提供的证据表明，根据独立建筑评估，该预算显然过低。如果用于必要的商店维修和翻新的额度接近反对房东的预测，而缺乏进一步的资金，这一商业计划将无法持续。”裁决中写道。 露比·刘百货商店概念 翻修HBC商店空间的时间规划不切实际 Central Walk修理、翻新以及开设商店的时间表也被视为不切实际。   新百货商店的位置将分为旗舰店、白金店和标准店三类。 在与反对的房东争执的25个位置中，12个被设想成为标准商店，面积在85,000至110,000平方英尺之间，7个计划建成白金店，面积在100,000至150,000平方英尺之间。旗舰商店则面积在150,000平方英尺以上。 在与第三方所有的争议物业中，半数旗舰店位于Cadillac Fairview物业上，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。 总之，该百货连锁店将在28个位置开设，其中包括由Central Walk拥有的BC省的三家商店。   露比·刘百货商店概念 露比·刘百货商店概念 旗舰店将在从市政当局获得建筑许可证的12个月内进行修理和翻新，白金店和标准店则需六个月。 但建筑许可证的审批可能需要几个月，而获取翻新及修理某些建筑系统（如自动扶梯、电梯和HVAC系统）所需零件的时间则需15至20周，甚至更长时间。这些工程可能还需要几个月的额外时间。 “这一点将使得商店开张的整个时间表面临风险，”法官表示。 所有这些都是在尚未进行的耗时、复杂的建筑设计过程中，涉及到多家承包的建筑公司和室内设计师的团队。   “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来制定概念和详细计划，参与承包商、获得许可并满足监管要求，采购建筑和家具、装置及设备（FF&E）材料，然后真正完成翻新这些店铺所需的高标准工作。到目前为止，这一切尚未进行，”法官在裁决中继续说道。 露比·刘百货商店概念 商品预算和人手水平低于HBC 在375百万美元中，又有1.35亿美元将用于购买开店所需的初始商品和存货，平均每家商店450万美元——远低于HBC的平均700万美元。 商业计划假定百货商店能够开始下订单并获得足够的库存以填满所有商店并实现销售目标。这一关键部分的计划原本应由一家名为J2的第三方零售物流公司负责。然而，反对房东对此表示严重质疑，即便是J2也不具备在如此规模的百货连锁中全面供货的能力。 事情变得更糟的是，在质询下，刘承认公司根本不再打算使用J2，也没有替代方案来处理供应链或运输事务。法院监测员确认，证据中并未提及任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中仍声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将设法按时准备好所需的库存——尽管并没有明确的计划或合作伙伴能够付诸实践。   商业计划为构建百货商店的信息技术基础设施（如销售点系统、产品管理系统及其他数字化操作）准备了多达500万美元的投资。但法院指定的监测员指出，未有达成这一系统的具体计划和时间表，同时也未确定任何潜在提供方来建立数字基础设施。启动此类系统的潜在延误可能影响库存的获得和商店的开张。 这套信息技术系统并未包括电子商务，尽管线上销售现在已占据了不断增持的整体销售收入，如Nordstrom的销售额达到36%，沃尔玛则为15%。 哈德逊 他们计划聘请1800名员工运营25家商店，平均每家商店72名员工。值得称道的是，Central Walk承诺优先考虑聘用前HBC员工。然而，法官对此表示质疑，认为这样的人手水平将低于HBC每家商店的平均人数97名——此前就经常因人手不足而受到批评，这 contributed to HBC的倒闭。奥斯本法官怀疑，在员工减少25%的情况下，百货商店是否能够以“高水平”运作。 新百货连锁店的盈利将比HBC高2201% 法官同意由反对房东委托的安永（EY）报告所做的调查结果，该报告分析了Central Walk的商业计划。   首先，该报告指出刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假定其从第一天起便能优于哈德逊湾，但这一预计被称为不切实际。其次，报告称估计的运营成本遥远低于实际，表明该公司低估了运营商店的成本。 EY报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假定店铺将赚取比HBC在2024年多22倍，或增加2201%的利润——尽管进行大型楼宇空间的资本投资相对有限，库存预算更小，且人力资源水平低于HBC。 法官同意EY的结论，认为开店所需的时间表可能显著延长，结果导致成本上升。Central Walk需要更长的时间周期——既包括市场扩展和客户增长的计划，也包括需要在低利润期内大幅增加的可用资金量，才能开设商店并最终盈利。刘很有可能需要的资金将比预算的3.75亿美元多出数亿。 “预计的财务结果看起来并不合理，且根据其他零售商的经验，包括HBC，存在显著的风险，结果将大大不如预期，”裁决中写道。   露比·刘百货商店概念 法官指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样的经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间来开设类似的商店，并且往往伴随着成熟的运营、物流、销售和营销体系、经验丰富的领导团队以及已经培训好的员工队伍。 商业计划假设新百货连锁店的经营效率和成本会高于HBC在同一空间的表现，但对于一家没有任何经验和基础设施的新公司来说，这并没有意义。此外，刘声称她能够在不到一年的时间内开设28家商店，但法院认为这是不可能的。 相较而言，当主要零售商进入加拿大时，Target的开店平均成本约为5200万美元，Nordstrom则为5900万美元，而刘的计划仅为每家商店1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、营销以及其他共享企业及位置相关的成本——而其中并没有那些公司所拥有的品牌效应、物流系统或相关经验。 “我同意EY的担忧，特别是在商业计划及其表面化的、高层次的做法上。显然，这仍是一个进行中的工程，正如买方和申请人自己承认的，他们于2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面存在重大不足。修改后的商业计划依然存在缺陷，”裁决中写道。   该概念“缺乏明确的客户群体” 奥斯本法官也同意Revesco Properties针对反对房东委托的另一份报告所描绘的情形。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产战略。 法官赞同Revesco的看法，认为Central Walk对仅管理三处购物中心和一个高尔夫球场的经验明显不足。他还提到，在18个月内启动大规模的百货商店位置，没有成功案例，尤其是在主要购物中心的主力空间。新百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、分销模式未经验证、没有基于数据的商品策略、缺乏市场分析，以及产品范围广泛——从服装、化妆品到电子产品——“缺乏明确的客户群体”。 更有甚者，刘对于新百货商店连锁能够合法引入前HBC商店空间的商品方面也存在误解，基于租赁协议。 在之前的一次法庭文件中提到，刘曾于6月初与Cadillac Fairview的总裁兼首席执行官萨尔·亚科诺（Sal Iacono）会面，目的是向亚科诺展示她的商业计划和财务预测。   然而，当会议开始时，刘并没有材料或计划展示。相反，她要求亚科诺提问，但当被问及商业计划时，她声称在Cadillac Fairview同意给她租约之前，“无法分享”。 露比·刘百货商店概念 在与亚科诺的谈话中，刘表示她会遵循租约的要求，但也描述了一些模糊的想法，想把这些商店转变为娱乐中心，设有游乐场、闪烁的灯光以及甚至属于Eataly连锁的美食广场——她建议Cadillac Fairview应为其中一半的费用出头。她的这些想法并不符合现有的租约规则，她也无法解释它们在实践中的可行性。至于她的旗舰店将是什么样子，或顾客是否真的对她的提案感兴趣，她也无法提供任何详细信息。 会议结束时，Cadillac Fairview的高管们得出结论，刘未能理解租约，缺乏可行计划，也缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是计划如此，而是因为根本没有实质性的话题可谈。 在裁决中，奥斯本法官同意反对方房东的观点，即必须为前HBC商店找到合适的替代主力租户。   HBC曾是这些购物中心的主力租户，这意味着它是最大的、最重要的商店之一，帮助吸引顾客并定义购物中心的整体特征。反对方房东解释道，主力租户对于购物中心的成功至关重要，因为它们能够吸引人流，鼓励其他受欢迎的零售商在附近租赁较小的空间。 如果主力商店发生更换或取代，将会造成负面连锁反应，减少顾客访问，并损害其他商店的表现。 反对方房东认为，让刘的公司接手这些租约只会带来负面影响。他们表示，这可能导致租金下降、物业价值下跌、找到和留住优质租户的困难，并对购物中心的声誉和财务健康造成长期损害。 在反对方房东看来，暂时让这些空间空置要比租给他们认为会失败并扰乱购物中心的租户更好。   露比·刘百货商店概念 房地产经纪人和儿童保育工人将领导大型百货连锁店 法院发现，刘商业计划质量较差的主要原因在于缺乏有能力制定和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，缺乏这种专业知识让他显得非常关切。 “我认识到，买方及其主要负责人在卑诗省拥有三所购物中心的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这是作为房东的经验，而非作为百货商店经营者的经验，”裁决中写道。 刘新百货连锁店拟定的领导团队大多由她的其他公司人员组成，这些人没有运营零售业务的经验。 虽然刘曾表示打算雇佣一些前HBC高管协助开设商店，但这些雇佣并未真正发生——没有签署合同或确认的承诺。   法官认同雇佣前HBC员工本是明智之举，因为他们对业务和商店位置非常熟悉。但是刘在质询下承认，她对这些人几乎没有交流，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约交易获得批准后再签署合同，这并没有说服法院。 法官表示，如果刘真心实意想推进计划，她本可以签订短期或有条件的合同，以展现实际进展。最终，没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，法院将此视为重大警示信号。 奥斯本法官还指出了一些进展不明的雇用情况，这些人将计划、启动和领导这一大型企业。 根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的经历是住宅房地产经纪人，没有零售或百货商店管理的经验。截止到2025年5月，她的邮件签名称其为“刘女士的助理”。   首席人力资源官同样是Central Walk的执行助理。加入公司之前，她是一名儿童保育工作者。 哈德逊湾温哥华市中心商店于2025年6月1日永久关闭 Central Walk曾试图雇佣前HBC高管的一个显著例外，但这一事件表现得不尽如人意和建设性。法官指出这是一起涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德（Wayne Drummond）的令人不安的事件，也显示出刘公司声明的可靠性存在问题。 根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售项目中担任高级角色，他的参与被用来为该项目增添可信度。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只是被雇佣了一天——仅仅为了参加与房东的会议——并且因数小时的工作收取了3000美元的酬劳。 当他拒绝参加一个媒体活动时，因事先并不知晓项目的全貌或者没有正式合同，Central Walk立即与他断绝了关系。   后来，德拉蒙德发现媒体报道称他正在帮助管理刘的新公司，而这则消息是错误的。他向刘的团队发信要求停止使用他的名字，称他与该项目没有实际联系或角色。奥斯本法官将这一事件称为“惊人”，尤其是考虑到刘的公司声称自己是一家认真而且井然有序的实体，准备投资数亿资金。而且没有将此向法院或房东披露，进一步引发了人们对该公司的诚信和专业性的怀疑。 正如《日常蜂巢城市化》报道的那样，在夏季，刘出现过几次没有法律代表到法院，她解雇了律师，导致法官提前休庭。 在7月，仅在连续两天内，刘就向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和直接请求批准交易的个人呼吁，另一封则详细叙述了她在中国成长的经历，描绘自己为经历过非凡困难的坚韧自力更生的商界女性。 “在这个至关重要的时刻，我感到有必要给您写信。6月23日，我在法庭上第一次看到您时，感受到一种不可动摇的信念，您是正义与力量的人。然而，我仍然无法理解的是：在那么多为金钱而不惜一切的律师中，您是如何始终保持如此坚定、自信和高尚的？您拒绝加入他们的行列，但您携带的乐观似乎从未被他们的腐败所侵蚀，”刘在其中一封信中写道，显然是通过中文翻译成英文的。   “这怎么可能——完全理解他们和他们的阴谋，每天目睹他们的表演，却仍不失去自己的优雅、尊严和安静中充满力量的存在？这就是我在书中所阅读的——真正的高尚？还是捍卫你自己的诚信与善良的终身保卫？或者，您的心中是否也隐隐富含这世所迫东懒的悲哀？” 法庭随后警告，直接寄给法官的两封信件是“不当行为”，构成对法律程序的违反，任何进一步的通信将被视为骚扰。 奥斯本法官最后决定，这些信件中随附的文件——原本打算保密的——将作为证据添加到材料中，并在法院指定监测员的网站上公开，可供公众查阅，这无疑进一步阻碍了她的案子。 刘此次未果的尝试，意外地让人得以全面了解她公司内部运作以及商业地产领域的现实。 她本试图重新塑造百货商店商业模式的大胆努力，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导空缺，再到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。 在某种程度上，刘的追求成为了研究如何不进行复杂、高风险交易的案例，揭示出加拿大房地产行业是如何彼此交融且不留情面的。 此裁决结束了HBC持续重组传奇的一章，但并未在处置房地产资产方面带来任何有意义的进展。更大的问题是：曾经作为加拿大最古老、最具标志性的零售商的空置主力空间接下来会有什么发展？ 这种不确定性因另一些失败的百货连锁商店（包括Nordstrom和Sears Canada）留下的空置情况而愈发加剧。

据Western Investor报道，房地产开发商Keltic Canada Development Ltd.近日将其于2021年以$3亿元购入的列治文Brighouse West商业园区重新挂牌出售。 这笔交易当年曾是BC省规模最大的一宗土地交易，而如今距离收购完成尚不足四年。 项目详情 Brighouse West商业园区由五块相连土地构成，具体地址包括5900 No.2 Road、6191 Westminster Highway、6311 Westminster Highway、6751 Westminster Highway与6651 Elmbridge Way。   根据BC Assessment的最新估值显示，这片产业园整体价值高达$2.75以元，是列治文核心区域中规模最大、土地价值最为集中的商业资产之一。   其中各地块的评估价值分别为： 5900 No. 2 Road：$7217.2万元 6191 Westminster Highway：$3697.4万元 6311 Westminster Highway：$5518.6万元 6751 Westminster Highway：$5504.1万元 6651 Elmbridge Way：$5569.7万元 Brighouse West商业园区共含17栋建筑，坐落于Westminster Highway与River Road之间，紧邻菲沙河以南，占地27.1英亩。 根据销售宣传资料，该园区的可租面积约70万平方英尺，目前已全部租出，平均剩余租期约5.5年，年均净收入约为$1110万元。 园区租户包括Pentel加拿大文具公司、Panex快递与品牌公司等多家国内外企业，整体租客结构稳定。 CBRE(世邦魏理仕)表示，这处物业的租金水平低于市场价，未来具备上涨空间。所处的位置也符合列治文的城市规划方向——打造可步行社区、增加住房和改善交通。 目前，这片地的基础容积率为1.2.具备进一步开发潜力。 不过，其中约有6.25英亩靠近奥林匹克椭圆馆的东北角，为租赁产权，不属于永久产权，土地所有权归列治文市政府所有。 高价拿地的大计划 这块地原本属于QuadReal Property Group(BC投资管理公司BCI旗下的房地产子公司)，Keltic当年是通过“卖方回购抵押贷款(vendor take-back mortgage)”完成交易，即由卖方先行为买方提供融资。 然而，Keltic购入此地并非意图继续用作工业园区收取租金，而是规划了一个名为“River Garden”的大型综合开发项目。 根据当时向列治文市提交的方案，项目计划建设1833套住宅单位，另配约11.8万平方英尺的零售空间和33万平方英尺的办公空间，希望把原本以仓储为主的园区改造成一个集住宅、商业和办公于一体的综合开发项目。 在当时的市场环境中，乐观情绪弥漫，开发商普遍看好这块土地的长期潜力。 高密度住宅、步行友好社区、河畔生活区等理念备受推崇，而Keltic的此次收购，更被视为其跻身“一线开发商阵营”的标志性动作。资金状况亮红灯 但好景不长，仅仅几年时间，Keltic的资金状况明显吃紧。 今年2月，Keltic向Storeys表示，他们只是“看看市场反应”，尚未决定是否出售Brighouse West。 但没过多久，该公司在温哥华圣保罗医院附近开发的Nexus商业项目就因贷款违约，被资金方SHAPE Capital正式接管。 SHAPE Capital也对此点破，Keltic不仅在Nexus项目上违约，今年5月其Brighouse West项目的贷款也出现问题。 此外，持有Brighouse West的公司曾为Nexus项目的贷款提供担保，再度加剧了资金链的连锁风险。 目前，Nexus项目已于9月5日正式进入破产接管程序，而Brighouse West虽尚未被接管，虽然这次挂牌出售并非法院强制要求，但外界普遍认为，这次卖地和资金压力有关。楼市进入降温期 回看2021年，当时的大温土地市场正从疫情低谷中回暖。 经过两年沉寂后，各类开发项目重新活跃起来。与2016到2018年那波楼市热潮不同，这次的焦点转向了郊区市场，尤其是出租住宅和工业用地。 那时工业园区和出租型住宅地块特别抢手，被看作是最稳当的投资。 Keltic当年花$3亿元买下Brighouse West，也正是踩在这波“工业地热”的浪头上。 利率高企、资金收紧，高杠杆开发模式的风险逐渐暴露。这块曾创下高价纪录的土地再度挂牌，也折射出大温楼市的降温。 即便现在大温的工业园区市场不如几年前火爆，但CBRE表示，这里整体表现还是优于全国其他市场——地少、需求多、租金稳步上涨。 就空置率而言，列治文的工业空置率仅3.4%，甚至低于温哥华的3.8%。 如今的大温楼市，早已告别几年前“有地即赢”的狂热时代。利率高、融资难、资金回笼慢，开发商不得不谨慎前行。 那些曾豪掷重金拿地的企业，如今也开始收缩战线，或出售资产、或坚守观望。当市场泡沫逐渐褪去，行业正共同面对一份更冷静、更现实的账本。

列治文市市长马尔科姆·布罗迪在2024年8月14日星期三的新闻发布会上讲话，地点在卑诗省列治文市。加拿大新闻社/Darryl Dyck 周二，在列治文举行的一场公众信息会上，紧张气氛升级，一些居民将不满情绪指向了市长。 此次会议是为了向部分房产拥有者通报卑诗省最高法院对夸吾茨民族（其成员包括科威詹部落）授予一块沿弗雷泽河的7.5平方公里土地的裁决。 数百人涌入温哥华万豪酒店，寻求答案。然而，当受影响的土地所有者在每人三分钟的限制内提问时，许多人感到列治文市市长马尔科姆·布罗迪对大多数问题避而不答。 多位居民对他们通过本月初市政府发出的信件才得知法院裁决感到愤怒。 一位发言激烈的居民直接对布罗迪说：“我根本不应该来这里浪费时间，听你说要我去找我的省议员。” “你没有解释为什么你没有提前联系我们。你已经在列治文担任市长24年了。” 布罗迪似乎无法或不愿意回答大多数问题，屡次转向科威詹部落的代表寻求答案。 一位居民问：“如果我不再拥有我的土地，为什么还要向列治文市交税？” 布罗迪回答：“他还拥有他的土地吗？” 同一位居民质疑布罗迪为什么要召开这次信息会议。 “除了这张纸上的内容外，我没有得到任何信息，而这些信息在网站上已经有了。那你为什么不早点联系我们？” 列治文市和省政府均对这一裁决提出上诉，市政府表示，原住民土地所有权和私人产权无法共存。 批评者称，市政府对裁决的表述是一种恐吓，认为这只是现有案例法的延伸，而这种所有权的不确定性因选择上诉而不是根据法院的裁决进行谈判而愈加恶化。 市政府表示，超过100名居民受到这一裁决的影响。

从虚假照片到可疑的低租金，骗子们正在寻找新办法来欺骗租房者。Yuliya Taba/E+/Getty Images 在温哥华市中心，有一间两卧室的公寓享有水滨美景，月租仅需1500加元？抱歉告诉你，这很可能是诈骗。然而，并非所有租房诈骗都这么明显。 为了帮助你提前识别这些骗局，本文提供了一些寻找租房的最佳实践，内容与Rhenti的创始人兼首席执行官Tomas Ronis联合编写。 了解租赁市场 像许多寻找租房的朋友一样，你的搜索通常是从网上开始的。但在开始查看房源之前，了解一下你想搬入的市场的一些基本信息是很有必要的。 首先，先了解你希望租赁的单位大小的中位数租金。在当地新闻中通常会报道这个信息，但你也可以通过查看平均租金获得一个基本参考。如果你看到大多数一卧室公寓的租金大约在2000加元每月，上下浮动200加元，那么显然任何显著低于这个价格的房源都要保持怀疑的态度。这并不是说你永远找不到便宜的房子，而是要明确“好得难以置信”在你这种情况下的标准。 “其实很容易判断，因为你只需要搜索一下。有多个网站可以使用。你可以很快查看地图，设置过滤条件，看看‘我能找到多少间一卧室的房子？’” Ronis这样说。 留意虚假的租房信息 在你开始筛选潜在的租房信息时，了解诈骗者和骗子们常用的虚假信息手法是非常重要的。现在学会识别这些警示信号，可以为你节省很多麻烦。 虽然你可能会对没有照片的房源感到警惕，但正如Ronis所指出的，“如果我看到一个没有照片的房源，我并不会认为这是骗局。这更多是房东在出租时没有照片，或者他们当前有租客在里面，无法进入拍照。”Ronis提到，“如果你是一个骗子，你会想吸引尽可能多的潜在租客。有两种有效的方法可以做到这一点——这也是你可能识别到虚假房源的方式：他们会展示漂亮的照片、简单的描述和极具吸引力的价格，这样可以吸引尽可能多的‘蜜蜂’过来。”所以，面对没有照片的房源应该保持警惕，而对于那些有完美照片且租金可疑低廉的房源则应更加疑虑。 Ronis还建议尝试在多个网站上查找同一房源的地址——如Craigslist、REW.ca等。如果不同网站上的同一房源信息各不相同，那就很可能有骗子在活动。例如，如果照片、描述或联系方式在不同列表之间不断变化，这就值得怀疑。不论你如何处理这些房源，请务必在亲自查看房屋之前，不要轻易交付任何押金。 与潜在房东见面时应注意什么 在你找到一个喜欢的房源后，接下来就是安排时间与潜在的房东见面，亲自查看房子。这是验证房源真实性、避免遇到欺诈者的又一个机会。 确保亲自查看房源。如果展示房源的人声称“出城”或给出其他理由让你未能亲自查看，那就是一个重大警示信号。即使单元里有租客，房东也可以安排在他们外出时让你参观。你务必要在现场确认房子是否与照片和描述一致。此外，你还需要确保这个单元符合你的基本期望。如果你自己在外地——可能是你是留学生或计划搬到加拿大，看看房东是否可以进行视频带看，或者请可信的本地联系人替你实地查看。 “目的是确保声称是房源管理者或所有者的人，确实是他们所说的那人，并且能够接触到所出租的单位。”Ronis说。 这也是你可以要求查看房东或物业经理身份证件的机会。可能你会觉得这有些不寻常，但要记住，申请过程中他们也会要求查看你的身份证。所以，你可以将其表达为相互交换文件的请求。Ronis建议可以这样说：“我希望确认你是你所说的人，我很乐意向你展示我的身份证明并提供所有文件。在此之前，我们能否互相交流并确认对方的身份？” 在卑诗省，房东可能要求提供包括就业记录、信用历史在内的文件。但要警惕那些要求你提供社会保险号码（SIN）或收取申请费的房东。 “我绝对不会在未见到对方或通过[视频]通话验证身份之前，将任何押金交给他们。因为这笔钱可不是小数目。”Ronis说，“你在交换数千加元。”如果可能的话，你还可以询问之前租客的推荐信，就像你的潜在房东会询问之前房东的推荐信一样。至于安全押金，在BC省，房东最多只能收取半个月租金作为押金。如果他们要求更多，那就是一个警示信号。 仔细阅读租赁协议 在签署任何租赁协议之前，一定要确保完全理解书面租赁协议。如果没有提供书面协议，无论是纸质文件还是PDF或其他数字文件，提供公寓的那个人可能就是骗子。在BC省，所有住宅租赁在签署租赁协议时便已受到《住宅租赁法》的保护。尽管该法在你作为租户期间可以保护你，但在此之前对此法的保护作用不大。因此，在与潜在房东打交道时，务必尽可能提前核实信息。 如果你觉得保持警惕以防租赁诈骗过于繁琐，可以选择仅与那些有良好品牌形象的企业房东进行搜索，往往他们拥有数百甚至上千个单位。 如Ronis所言：“如果你真的担心诈骗，不想处理那些家庭房东带来的不确定性，那么有很多大公司拥有规范的租赁流程，让你不必担心诈骗。如果你选择一个大品牌，那你很可能会避免诈骗。” 通过一定的准备工作、对本地租赁市场的了解，以及对警示信号和诈骗迹象的意识，你可以有效避免租房诈骗，找到自己的新家。你可以在REW网站上搜索租房信息，网址为REW.ca/rentals。

灵感来自欧洲的温哥华豪宅，挂牌价格近3000万美元 一座美轮美奂、受欧洲风格启发的温哥华豪宅近日挂牌，价格接近3000万元。   这又是一处奢华房地产，位于西温哥华著名的英属物业社区。 据dailyhive报道，位于961 King Georges Way的前一栋房屋，于2018年以645万元的价格出售。根据Zealty的数据，新物业建于2024年，现为首次挂牌。   BC评估局之前的最新估值显示，该物业在新房建成前的价值为11868000元，其中5907000元仅为土地价值。 该豪宅的挂牌描述其为世界级奢华住宅，坐落于占地0.68英亩的西温哥华“最独特的英属物业区”。 这座房子能够俯瞰到海洋、斯坦利公园和温哥华市中心的天际线，确实令人惊叹。 温哥华豪宅 该物业拥有11279平方英尺的生活空间，“提供一种结合了意大利永恒优雅与现代元素的精致生活方式，完美融合，创造出一座国际杰作。”   这座美轮美奂的温哥华豪宅设有七间卧室和九间浴室，目前已经上市超过两周。 其他奢华特色包括全屋意大利大理石地板、一个“极具震撼力的厨房”、私人电梯、挂牌中称为“先进家庭影院”的设施，以及度假风格的健身中心。 还有一个娱乐休息室，配有湿吧和温控酒窖。   室内照片展示了精致的大理石工艺和明亮的照明设计。大窗户让大量自然光洒入主居住区域。 此外，豪宅还设有一个可容纳八辆汽车的车库，并拥有加热的车道，车库的外观仿佛来自詹姆斯·邦德的电影。   温哥华豪宅 豪宅的泳池和附近的休息区在美观上可以与奢华酒店相媲美。 如果您有兴趣购买这座豪宅，并且手头上有3000万元的闲钱，在按30年摊还期限和20%首付款（596万元）的情况下，该房屋的月均抵押贷款支付将约为11.5万元。

加拿大房地产公司 Re/Max Canada 表示，大温地区的住房供应未能跟上人口增长的速度，导致住房竞争加剧，从而导致房价大幅上涨。 该公司今日发布的一份最新报告称，大温地区的平均房价在 1994 年为 303,535 加元，到 2024 年将达到 1,291,921 加元，增长 325.6%。由于人口增长速度超过新增供应量，导致房价大幅上涨。10月27日的最新报告称，该地区人口同期增长了73.8%，但新增住房供应量却落后，导致房价上涨了四倍多。人口普查数据显示，同期住房数量增加了约50%。Re/Max 地区副总裁 Kingsley Ma 表示，这是一系列因素造成的，工资增长滞后、建筑成本上涨以及地产项目暂停也加剧了住房负担能力的恶化。他表示，其结果是代际差距明显。“如果你是婴儿潮一代，那么你显然是以较低的价格买入的。但如果你是一位更年轻的买家，那么就有挑战，因为你现在面临的是整体供应短缺，而且价格比你的父母或祖父母过去经历的要高得多”，他说。他说，年轻一代仍然可以拥有住房，但可能需要接受他们的第一套房子可能是一套小公寓，特别是如果他们独自生活且只有一份收入。“这可能是预期，因为如果你看看世界其他地区，那里许多主要中心的人口密度都较高，独立屋是完全不可能的，而公寓才是他们的起点”，他说。“对于很多年轻一代来说，这仍然是可以实现的，但他们必须重新评估自己最终想要什么，因为生活成本更高，他们必须能够以不同的方式管理自己的期望”。马云表示，婴儿潮一代的经济成功使得千禧一代和更年轻的群体不再只考虑劳动力参与，而是考虑生活方式。“我只是希望年轻一代不要放弃拥有住房的希望，因为这似乎比前几代人更加遥不可及。他们只需要以不同的方式规划，以不同的方式规划自己的生活”，他说。马云指出，联邦政府的“建设加拿大住房”计划、模块化住房投资以及针对首次购房者的商品及服务税减免都是积极的方面。他建议，其他有益的政策措施可能包括放宽抵押贷款压力测试、提高 RRSP 提款限额、延长摊销期、加快许可和修改短期租赁规则。价格上涨超过工资增长根据 REMAX Canada 的最新报告，过去三十年来，加拿大房价飙升，加国主要城市中心的房价在人口增长和政策杠杆变化的推动下实现了三位数的增长。哈利法克斯、大多伦多地区 (GTA) 和萨斯卡通引领全国，自 1994 年以来平均价格上涨了 377% 至 460%。但当房价上涨为现有房主带来资产收益时，新买家却正面临着近年来最严峻的市场阻力。这家房地产公司对加拿大九个主要市场的分析发现，哈利法克斯的房价 30 年来涨幅最高，上涨了 460%（从 103,481 加元涨至 579,521 加元，复合年增长率为 5.91%）。大多伦多地区紧随其后，涨幅达 436.2%（从 208,921 加元增至 1,120,250 加元，复合年增长率为 5.76%），而萨斯卡通则上涨了 377%（从 90,583 加元增至 384,611 加元，复合年增长率为 5.35%）。相比之下，纽芬兰和拉布拉多省的涨幅则为 244%（从 92,799 加元增至 319,619 加元）。负担能力、人口增长和供应短缺是影响加拿大房价的反复出现的主题。总体而言，平均房价涨幅远远超过了工资涨幅，这使得首次购房者越来越难以进入市场。例如，在大多伦多地区，平均家庭收入仅增长了34.6%，从1994年的9.73万加元增至2023年的13.1万加元，而房价却飙升了四倍多。人口增长导致供应紧张加拿大的人口增长一直超过住房供应，尤其是在疫情期间。受加国移民和省级有针对性的推动，从1994年到2024年，卡尔加里和埃德蒙顿的人口分别增长了121%（从805,810人增加到1,778,881人）和87%（从873,222人增加到1,631,614人）。全国范围内，加拿大人口在 2023 年突破 4000 万大关，但新屋开工率却一直落后，加拿大抵押贷款和住房公司警告称，建筑业放缓将威胁到未来的负担能力。丰业银行表示，由于长期住房供应不足，加拿大是七国集团中每千名居民拥有住房数量最低的国家。供应缺口正在扩大，新房建设速度对加拿大房地产市场的未来来说不是一个好兆头。长期供应不足将使越来越多的潜在买家长期无法进入房地产市场，并使负担能力危机持续存在。  

BC省法院裁定考文琴部落（Cowichan Tribes）拥有部分土地原住民所有权，引发列治文居民关注 (网络) 列治文南部的6号路沿线，部分居民对最近的BC省最高法院裁决感到困惑甚至担忧。该裁决确认温哥华岛考文琴部落对包括当地居民财产在内的部分土地拥有原住民土地所有权（Aboriginal title）。 根据《省报》的报道，居住在此的朱迪·库特尼（Judy Kutny）对裁决表示不满。她在自己居住了35年的家门口表示：“这很可怕”。她直言不讳地说：“我不认为有人能对我的财产有权利”。 法院今年8月发布的裁决指出，考文琴部落对位于弗雷泽河南岸的一片曾经的夏季渔村土地及捕鱼权享有原住民土地所有权。法官裁定，考文琴部落对其主张的7.5平方公里土地中的约一半拥有权利，并指出部落正在上诉，争取其余土地的所有权。 法官芭芭拉·杨（Barbara Young）强调，考文琴部落并未寻求宣告私人土地所有权“无效”。大部分成功的诉求集中在城市和联邦拥有的土地上，包括温哥华-弗雷泽港口区土地。然而，她同时指出，这并不意味着私人土地无法成为未来谈判或法律行动的对象。 杨法官指出，省政府有责任与考文琴部落就私人土地进行谈判，并称由英王授予的普通所有权（fee-simple title）构成对原住民土地权利的“不合理侵犯”。她同时警告，原住民土地所有权的宣告可能会给私人土地持有人带来一定的不确定性，并可能影响其土地权益。 “为了实现和解，现状有时必须改变。在这一过程中，有些人将承担重担”，法官写道，“有时是原住民承担，有时是非原住民加拿大人承担”。 居民朱迪·库特尼对部落主张合法性表示怀疑。她强调，丈夫家族在50多年前购买了这片土地，期间缴纳了税款并进行多代人的改建和维护。她表示：“那是过去，现在是现在。你不能说‘这曾经是我们的’，就来收回”。 或影响100至150处房产 沿6号路的豪宅、蓝莓农场、高尔夫球场及其他商业地产可能受到裁决影响。列治文市长马保定（Malcolm Brodie）估计，约100至150处房产可能受到牵连。 列治文市府已向物业所有者发放手递信，提醒他们裁决可能产生负面影响，并原定于10月28日在市政厅举行信息说明会，但因居民关注度高，场地已改为温哥华机场喜来登酒店。 马保定表示：“原本认为普通所有权不在原住民主张范围内，但现在界线被打破。你可能会突然发现法院赋予某个原住民部落对你的土地的权利。其影响非常大”。 考文琴部落律师大卫·罗森伯格（David Rosenberg）则表示，对外界关于案件的“错误信息”感到失望。他强调，部落并不针对私人土地，如果省政府真诚谈判，最终可能达成既承认原住民土地权利又保障私人所有权的条约。 列治文市、市政府、联邦政府以及穆斯克姆（Musqueam）和特索瓦森（Tsawwassen）部落均对裁决提出上诉。市政府和省政府希望保护现有私人财产权体系，而原住民部落则认为其在该地区的权利受到侵害。 专家：私人产权仍存不确定性 萨斯喀彻温大学法学教授德怀特·纽曼（Dwight Newman）指出，目前私人土地持有人面临的不确定性较大，因为裁决正被上诉，高院或加拿大最高法院的决定可能改变局势。即便裁决最终生效，私人土地持有人仍可能通过法律或谈判寻求保护。 JFK律师事务所律师玛雅·奥勒克（Maya Ollek）指出，公众对私人土地影响的关注过度，考文琴部落并未寻求收回私人土地，也未质疑私人土地所有权的合法性。她强调，裁决本质上只是确认了长期未解决的问题，而现阶段主要处于法律不确定期。 居民保持观望 居民库特尼表示，虽然省政府声称将保护私人土地权益，但她对其抱持怀疑：“我不认为他们在为我们着想”。其他居民如蓝莓农场主玛格丽特·尼利（Margaret Neely）则采取观望态度，她认为裁决对未来房产出售可能带来挑战，但家族无意搬离。 房地产专家指出，目前裁决对市场尚无明确指导，地产协会正在研究如何在承认原住民土地权利的同时保障私人产权。

安省住房倡议者警告称，在省长福特政府提出的新方案下，即将出台的住房立法可能为取消房租管制和无期限租约铺平道路。 福特政府周四推出一项新的住房法案，称此举将简化审批流程，让开发商更快建房。 但据省府当天发布的简报幻灯片显示，该法案中暗藏一项提议，旨在“探索租约到期规则的替代方案”，可能允许房东“控制谁可以入住以及租期多久”，并可根据“市场状况、个人需求或商业策略”调整租赁安排。   住房倡议者表示，如果法案通过，将严重伤害安省的长期租户和弱势群体，如老人和学生。   非营利组织Acorn志愿者Stacey Semple说：“大家都在恐慌。这根本不是可负担住房的解决方案。” 她指责福特：“他正在剥夺租客的权利。房东被放任驱逐长期租户，尤其是为了多收租金，因为这样更赚钱。” “租住权保障”岌岌可危 目前，租客享有所谓的“租住权保障”（security of tenure），即只要遵守租约和《住宅租赁法》，就有权继续居住。租约期满后，租客也可按月续租，房东不得无故驱逐。 Semple表示，如果法案获批，像多伦多这样租户比例高的地区将首当其冲。根据加拿大统计局2021年人口普查数据，多伦多48%的人口是租户。 她警告称，若没有可负担住房替代方案，更多人将被迫从受房租管制的住房中驱逐，最终可能无家可归。 “福特实际上会造成更多露宿营地……我并不感到意外，毕竟福特一向重视利润和底线。” 省府发言人在电邮声明中回应称，政府正在就租约到期规则的选项进行磋商，并将继续“在支持房东（包括依赖租金偿还房贷的个人房东）的同时保护租客”。 声明还称：“租客在全省范围内仍将受到强有力保护，包括免受大幅租金上涨影响。2025年租金上涨上限将保持在低于通胀率的2.5%。” 租客批评法案“直接攻击每一位租户” 长期租户Leigh Beadon看到该提案后，在社交媒体上发文称其为“令人震惊的发现”，帖子在X平台上获得超过10万次浏览。 他表示：“这直接攻击了安省的每一位租户。即使以前没有关注过租客权益的人，也立刻明白这会对他们产生直接影响。” Beadon说，无法想象这一提案可能迫使他离开已居住近20年的社区。 他指出，长期租户往往居住在受房租管制的老旧建筑中，支付的租金远低于市场价。 他说，“如果没有房租管制，租客要么支付高得多的租金，要么被迫搬到更偏远、不理想的社区”。 “对于固定收入者——如老人或残障补助领取者来说，‘租住权保障’是他们能继续拥有栖身之所的唯一依靠。我们都知道安省的无家可归问题已失控。” “租客只获一年保障，水疗公司却获99年特权” 在周五一场无关记者会上，多伦多市长Olivia Chow表示，该提案将赋予房东“巨大的权力”。 她说，“政府当然可以考虑与磋商，但必须讲求公平”。 安省自由党住房事务批评者Adil Shamji称，福特的最新法案是“一项冷酷无情、忽视租客不公处境的法案”，可能导致恶意驱逐。 他在电邮中写道：“‘租住权保障’让守法租户能一直住在家中，直到他们自己决定搬离。” “在福特治下的安省，勤劳守法的租客只能指望一年租约，而位于安省广场的外国水疗公司却得到长达99年的保障。” 安省新民主党住房事务影子部长Catherine McKenney表示，若取消房租管制，全省家庭恐将面临大规模驱逐。 她说：“安省的住房从未如此昂贵，80万人找不到工作，而福特正在让情况更糟。他的唯一目标是让安省居民的生活成本更高吗？” McKenney补充说，安省在建房数量上全国垫底。 “解决办法是建造更多住房，而不是践踏租客权利。福特有责任防止安省居民跌入困境。我们现在需要真正的房租管制。” Beadon表示，这项提案再次说明租客必须为自身权益发声。 他指出，近年来租客通过租金罢工与抗议行动取得了一些胜利，这些努力在政府推进新法案时更显重要。 Beadon说，“这正是目前安省租客唯一的希望，我们必须团结起来，让政府知道，我们不会任由他们这么做。

尽管最近发布的通胀报告显示CPI上升到了2.4，路透社调查的大多数经济学家仍表示，加拿大央行将于 10 月 29 日连续第二次将隔夜利率下调 25 个基点，以支持受到美国关税威胁的疲软经济。 美国对钢铁、铝和汽车征收的关税损害了加拿大的出口，导致第二季度经济萎缩 1.6%。明年即将接受审查的《美墨加协定》（USMCA）在一定程度上保护了加拿大经济。 美国总统唐纳德·川普周四突然终止与加拿大的所有贸易谈判，这引发了人们对于经济动荡的新一轮担忧。 加拿大失业率已创历史新高，企业对投资和招聘持悲观态度。   加拿大央行行长蒂芙·麦克勒姆（Tiff Macklem）近日表示，央行将在即将做出的决定中更加重视潜在风险。   据路透社10月21日至24日进行的调查，约70%的经济学家（34位经济学家中的23位）表示，加拿大央行下周将连续第二次下调基准利率25个基点至2.25%。 11名经济学家预测央行将维持利率不变，五大行中只有BMO这么预测。他们中的六名经济学家预测央行将在12月降息。 自开始降息起加拿大央行已将利率下调了 250 个基点，是 G10 国家中降息幅度最大的央行之一。 据路透社报道，加拿大帝国商业银行资本市场首席经济学家艾弗里·申菲尔德（Avery Shenfeld）表示：“目前的首要任务仍然是提供一些经济动力，以帮助弥补空缺并再次降低失业率”。 “目前，我们预测这是最后一次降息，但如果贸易谈判无法延长 USMCA 协议，加拿大央行可能会在 2026 年再次降息……最大的风险是我们失去该协议赋予我们的关税豁免权”。 超过60%的受访者（34人中的21人）预测明年年底利率将达到2.25%。这与央行2.25%至3.25%的中性利率区间下限相符，该区间既不会刺激也不会限制经济活动。 只有 8 位经济学家预计到 2026 年底利率将达到 2.00% 或更低。 调查中值显示，加拿大经济上季度可能出现反弹，年增长率达到 0.5%。 预计本季度经济将增长 0.9%，今年和明年平均增长 1.2%，为疫情爆发以来的最低水平。 预计至少到明年下半年，失业率仍将维持在目前的 7.1% 左右。

加拿大联邦住房部长本周一（10月20日）表示，要恢复加拿大的住房负担能力，住房平均价格必须要下降。 联邦住房部长格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）在下议院财政委员会回答关于自由党政府住房负担能力立法的问题。 他在开场白中承认加拿大面临“住房危机”，但表示联邦自由党正在采取行动降低房价并增加住房供应。 保守党议员亚伦·冈恩（Aaron Gunn）询问住房部长，他是否仍然认为加拿大的房价不需要下跌，并引用了罗伯逊（Robertson）在5月宣誓就任内阁成员后发表的言论。 罗伯逊的回应重点关注的是平均房价。 “明确地说，我们需要看到加拿大人的平均房价下降。我们必须建造更多非市场化住房来降低平均成本，”他周一表示。 当5月份被问及他是否认为房价需要下降时，罗伯逊回答说“不需要”。 “我认为我们需要提供更多供应，确保市场稳定。住房是我们经济的重要组成部分，但我们需要提供更多经济适用房，”他当时说道。 多年来，住房负担能力一直是国会山关注的核心问题，因为过去几十年房价的快速上涨使许多潜在购房者无法拥有住房。 这要归咎于过去几十年房价的快速上涨。非营利组织“挤压一代”（Generation Squeeze）在2022年的一份报告中指出，加拿大人需要储蓄才能支付一套典型房屋20%首付的平均年数从2001年的7年增加到2021年的17年。 大多伦多地区和大温哥华地区的情况更加严峻，截至2021年，这两个地区的平均购房者需要储蓄27年才能支付当地房屋的首付。 该组织当时发现，加拿大全国平均房价需要下降34.1万加元，或者全职收入需要翻一番，这才能让普通年轻人负担得起一套典型房屋的抵押贷款。 组织创始人保罗·克肖 (Paul Kershaw) 最近告诉加通社，由于疫情后加拿大全国平均房价下跌，到 2024 年，全国范围内需要存够首付的年数将接近 13.7 年。 周一，罗伯逊在委员会面前的大部分时间都在为前自由党政府的住房记录以及他自己在2008年至2018年担任温哥华市长期间的经历辩护。 在他当温哥华市长期间，当地房价大幅上涨。 罗伯逊表示，他在温哥华的经历让他看到了住房“在地方层面运作”的诸多挑战。他表示，他了解如何在市、省和联邦住房管理局之间进行合作，以建造经济适用房。 他还表示，在他当选或2015年贾斯汀·特鲁多领导的首届自由党政府当选之前，房价就已经在上涨，尤其是在西海岸。 “住房价格可能从我出生那天起就变得越来越难以负担。本质上，它在过去几十年里一直在上涨，”他说。 罗伯逊表示，人口增长是影响住房负担能力的一个因素，但当被问及他是否认为过去十年的联邦移民政策降低了住房负担能力时，他没有直接回答。 罗伯逊认为，自由党政府的C-4法案（他周一出席委员会会议的议题）将有助于加拿大人进入购房市场。 该法案包括一项提案，首次购房者购买价值不超过100万元的新房，可获得高达5万元的联邦税收GST减免。对于价值不超过150万元的更昂贵房屋，GST减免将减少。 自由党政府估计，这项税收减免将适用于每年近4.7万套新房。 罗伯逊还表示，渥太华新成立的“加拿大住房建设”机构将通过建设加拿大近几十年来一直缺乏的非市场住房，帮助恢复市场的可负担性。  

根据最新数据，大温地区在2025年第三季度完工且空置的公寓和联排别墅数量持续增加。 不过，开发商将更多项目从市场上撤回，或转为出租的迹象显示这一趋势可能会有所缓解。 “在历史上，大温地区启动的大多数公寓项目都顺利推进并最终建成，因此在过去的几年中，我们可以几乎全然信心地分析所有建筑阶段的库存，从而预测它们会完成建造，”Zonda Urban的产品开发副总裁Jon Bennest表示，该公司跟踪房地产数据。 “而现在我们并不完全确定，因此我们需要在评估这些数据时做出假设，认为一些正在积极销售的项目可能无法达到预售要求，或未来可能转为出租。” Zonda Urban在周二表示，截至第三季度末，大温地区的空置和未售出公寓及联排别墅数量已达3,745套，相比第二季度末的3,215套和第一季度末的2,304套有所增加。而对比2019年同期，未售出的完工公寓数量约为500套。 然而，第三季度开发商推出或发布的公寓总数也有所下降——从预建设阶段到完工产品的单位数量减少。 截至第一季度末，总库存为16,444套，第二季度末上升至16,589套。但截至第三季度末，该数字降至14,998套，Bennest表示。 不过，与过去十年的平均值7,567套相比，这些数字仍然相对较高。 一些被撤回的项目包括Thind在Surrey的District Northwest项目，原计划包含933套单位，以及Brivia在温哥华市中心的Curv项目，原定约500套，目前已进入接管状态。 “在某些情况下，预售公寓项目的可行性受到质疑，特别是那些需要显著预售支持来获取建筑融资的高层混凝土项目。这些项目的建造时间较长，因而在本质上依赖愿意接受较长完工时间的投资者。”Bennest说道。 他补充说，成本仍然未能降低到足以使房屋建筑商在不亏损的情况下降低定价，因此导致更多项目被搁置或转为出租，这样可以在不预售一定数量单位的情况下获得建筑融资。 这也正值曾经由于预期价值上涨而积极购买预售单位的投资者开始将资金投向其他地方。 尽管开发商更加关注于建造能够特别吸引投资者需求的小户型公寓，从而提高投资回报率，但这一现象依旧存在。 最终，市场上空置和未售单元的数量越来越多，尤其是在高层混凝土建筑中。 虽然现在对潜在购房者而言，新公寓的选择确实增多，但在未来三到五年内，因这些项目的数量减少，这种情况可能会有所变化，Bennest表示。 对于目睹项目被搁置或转为出租的卖家来说，这意味着在某些地区，可能需要一段时间才能恢复到2021年和2022年初的需求和价格。在销售单元时，业主需要了解市场位置并做出相应的定价以吸引买家。 Vancouver的租金通常比加拿大大多数主要城市更高，但针对租户的专门建筑项目和一些租赁激励措施正在逐渐增多，Bennest说。 根据第三季度数据，Zonda将修正其年终总计的预测——无论是整体库存还是完工的、未售出和空置的单元数量，预计都将低于之前的预期。 他补充说，如果一些项目被搁置或转为出租，这意味着未来将减少公寓的建设，这将在未来几年内（如2028年及以后）“对现有库存水平的上升施加限制”。

B.C.房东试图将押金用作租金抵扣，结果适得其反 在卑诗省，一对表面上和谐的房东与租客关系因租金押金的问题而变得紧张。   据dailyhive报道，本月早些时候，住宅租赁部门发布了关于此事件的裁决，租客申请追回安全押金（$1,325）及申请费（$100）。 根据裁决，租赁关系始于2024年11月15日，月租金为$2,650，押金为该金额的一半；租客还支付了额外的$1,325作为宠物押金。裁决还指出，租赁关系于2025年5月结束，租客同意房东扣留$150用于清洁和损坏赔偿。   截至2025年5月，租客应收的剩余金额（包含利息）为$2,526.31。 租赁关系结束时，租客转租了同一房东的另一处住房。 “新租住单位的租金为$1,900，并要求支付押金，租客已支付押金，”RTB的裁决中提到。 然而，房东并未将$2,526.31退还给租客，而是将其用作新租赁关系的抵扣。房东用其中的$1,900支付了租客2025年7月的租金。   “剩余的$626.31最初被作为未来应付租金的抵扣，但在租客多次要求后，房东最终亲自将其归还。代理人表示，这笔款项于2025年6月30日归还，而租客则称是在2025年7月1日或7月2日归还的，”RTB的裁决中指出。 租客多次发送邮件请求返还押金。 “租客表示，尽管进行了这些请求，房东仍拒绝按照他们的PAD协议从账户中扣除2025年7月的$1,900，反而在未征得同意的情况下，使用了之前的安全押金和宠物损坏押金。租客因此认为，他们应获得双倍的$2,526.31（截至2025年5月31日）减去已返还的$626.31。”   房东对双倍赔偿的说法表示异议。 RTB表示，虽然认可房东的立场，但房东无权在租客不同意的情况下扣留押金。RTB的裁决暗示房东认为归还押金的手续繁琐。   “根据法规第38条第6款，如果房东在十五天内不归还安全押金和宠物损坏押金，或未对租客提出索赔，房东必须支付租客双倍的押金，”RTB指出。 最终，这场租金纠纷的结果是，B.C.的房东被判决支付$4,500，包括$100的申请费用，以及双倍的押金、利息，减去已归还的金额。   不列颠哥伦比亚房东押金  

温哥华Gastown的夜景。谁知道这个镜头的阴影中是否藏着鬼魂？Naomi Rahim/Moment/Getty Images 作为一座年轻的城市，温哥华却有着不少鬼魂故事和令人毛骨悚然的地方。 鬼魂搭车的人、幽灵观众，以及一个幻影指挥，都在这座城市的传说中流传，尽管它们早已不在人世。举个例子，有“红衣女郎”——她可能是温哥华最著名的鬼魂，传言她是1940年代社交名媛Jennie Peal Cox的无形遗体。 除此之外，还有许多关于温哥华早期的死亡和疾病故事，那时的城市快速发展，充满个性。 以下是五个你可能从未听说过的温哥华的鬼怪故事与灵异地点。 1. 被称为“温哥华最闹鬼的房子”的公寓改建 在温哥华发生的事情总是充满戏剧性，一栋常被人称为“温哥华最闹鬼的房子”的住宅最近被重新规划为公寓。 关于这栋房子的故事从某个古老的墓地到一个较近的母亲杀子事件，始终让温哥华人心中存有阴影。 然而在现实生活中，这里显然是一个适合新开发的好地方。2021年，城市对该地产进行了重新划分，以便兴建多单元大楼。 这处房产于2022年12月被拆除，为Slate & Ash开发项目的施工做准备。 2. 首具尸体送往温哥华公墓花费数月时间 据报道，Simon Hirschberg在1887年去世时体重约300磅。 当时，温哥华成立不到一年，新的公墓离Hirshberg自杀地点——利兰酒店相距尚远。 尽管有人努力将他的遗体运往新的公墓，但由于1月份道路状况不佳，当时雨水把路面变得泥泞，运送遗体的马车还坏掉了一个轮子。 因无法继续前进，遗体被...存放在现在的Fraser街与East 33大道交界处。 传说称他的遗体至今依然埋在那里，但实际上是在几个月后被迁移到了公墓。 不过，由于他在公墓边缘滞留过，Hirschberg并不是第一个被埋葬在Mountain View的人，而是一个十个月大的小男孩Caradoc Evans，被他的父亲带往公墓。 Hirschberg的墓碑上记录了这个不寻常的故事。 3. 死人岛经历了许多死亡 尽管面积不大，死人岛却有着丰富的历史。在定居者到来之前，Squamish部落的人们就将这个如今位于史丹利公园旁的小岛作为自己的死者安息之地。 这里的埋葬方式并不是将人埋在地下，而是将遗体放在雪松箱中，置于树枝上。 当定居者来到这个地区时，他们也将该岛用作葬身之地。 随着天花病的传播，那些不幸感染病症的人被送往该岛进行隔离；而未能幸存者的遗体也被留在了岛上。 不过，岛上与死亡的关系在此之后基本结束。1899年，这小块土地成为了一场木材巨头与城市之间法律角力的焦点（当时城市首次实施了治安法令）。虽然木材公司赢得了土地，但由于资金问题最终放弃了项目。此后，临时居住者曾在此栖息，最终这里变成了海军保留地。 4. Gastown的Gaoler's Mews与鬼魂 首先，它的发音是 JAY-lr，像“监狱看守”。 其次，Gastown的Gaoler's Mews可能成为了该地区许多鬼故事的源头，因为它位于温哥华最早期的监狱旁边。 在当时，死刑不仅是一种惩罚，也是一种公开的示范。传言这个庭院是行刑的地方，约有40人曾在这里被绞死。 自那以来，地区内多次报告目击到幽灵的事件。尤为引人注目的是，之前爱尔兰Heather酒吧的位置备受当地居民和灵界的青睐。 还有一位身穿黑衣的女性，传说她是一位寡妇，在这个地区徘徊。 5. 警察博物馆的奇特恐怖物件 温哥华的一家鲜为人知的博物馆便是警察博物馆。 虽然并非所有罪案都显得离奇，但博物馆的确藏有不少恐怖的元素。例如，它位于城市的旧尸检所，原来的尸检室现在成为了展示区。 同时，这里展出了一些与城市著名谋杀案相关的物品，包括头颅、衣物和凶器（例如一把曾被青少年用于五人谋杀的斧头）。 附加内容：血巷广场名字的由来 血巷的名字虽听起来骇人，但其背后并没有特别令人毛骨悚然的事件。 根据Elizabeth Walker的《温哥华街道名称》，该地在1972年正式命名，曾是“流血斗殴”和醉酒斗争的场所。尽管有关于屠宰商在此屠杀动物的故事，但当地历史专家John Atkins指出这并不属实。 本文最初发表于2022年10月30日，并已更新。

温哥华一处曾经名噪一时的“碍眼”破旧房屋，如今变身两套靓丽的双拼屋（Duplex），价格翻了一番。 据Daily Hive Urbanized报道，该媒体曾于去年4月大肆报道位于东41街（East 41st Ave.）2447号的房源消息。 这栋房子曾被一位网友形容为“终极修理能手特选屋”（ultimate handyman special），因为它破旧不堪，但其挂牌价却高达145万元，在社交媒体上引起了广泛关注。 业主敢于出此高价主要是由于地皮价值高。卑诗物业估价处(BC Assessment)当年对这处房产的最新估价（新建前）为141.93万元，其中房屋残值仅有3.37万元。 本周，这栋破房子摇身一变成为双拼屋，重新挂牌上市。 1号单位挂牌价129.9万元，有3间卧室、3间浴室，总居住面积1,301平方呎。2号单位挂牌价略高，为152.9万元，有3间卧室、4间浴室，居住面积略大（1,756平方呎）。 这栋複式住宅位于乔伊斯-高羚活（Joyce – Collingwood）地区，两栋房屋的总要价为282.8万元，几乎是先前“终极修理能手特选屋”要价的两倍。 地产经纪公司eXp Realty的最新房源信息将该房屋描绘为“物超所值”，并指其“每个细节都令人印象深刻”。 这套温哥华複式住宅提供单车位车库，可用于额外的泊车位或储物空间。它也相当靠近交通枢纽，位于乔伊斯和那乃磨（Nanaimo）天车站之间。 Daily Hive Urbanized收到一位读者投书表示，新房比之前看起来很“碍眼”的房子，已有很大改观。  

疫情期间，加拿大房地产火热，无数买家高位上车。多伦多一名华人女子以约130万的价格签约购买了一套新房，还付了近20万定金......结果几年后房价暴跌、利率飙升，交房前她干脆“人间蒸发”。 最后，开发商一纸诉状把她告上了法庭。结局更惨了...... 一场“买了不想要”的交易 根据安省高等法院9月公布的判决书：李女士的“失踪”，直接导致被判违约。不仅19.5万定金被没收，还要倒贴16万。   法庭文件显示，原告Major Weston Homes Limited(简称MW)是一家总部位于大多伦多旺市的开发商。被告李女士(Li，音译)是一位有意向MW购买房屋的买家。   2021年12月7日，李女士与MW公司签署了一份房屋买卖协议(“APS”)，以1.309.990购买一套新房，并按要求支付了19.5万定金。 2024年1月18日左右，MW向李女士发出一封信，通知房子交割日期定为2024年4月12日。 合同明确写明，李女士作为买方，须在15天内聘请律师并提供律师姓名及联系方式，否则视为违约。如果买方未能在交割前至少30天聘请律师，则不仅构成违约，并且等于承认并同意，在这种情况下，卖方的出价将被取消。 从那之后，MW的律师多次发邮件、打电话，催促李女士提供律师信息： 3月28日：第一次催促，要求提供律师联系方式; 4月3日：通知李女士房屋已拿到入住许可; 4月9日：联系李女士之前用过的一家律师事务所，但对方表示知道该交易，但并未受雇于李女士; 4月11日：正式发违约警告信。 直到4月17日，MW的律师仍未收到李女士的任何回复，又发送了一封电子邮件，宣布合同终止、重新挂牌卖房、没收定金，并准备提告索赔。 房子转售亏了33.8万，差价全算她的 这套原本售价1.309.990的新房，后来重新挂牌只卖出971.800.整整亏了33.8万。 扣除19.5万定金后，仍有143.190的差额。 MW最终将李女士告上了法庭，追讨全部差额，还追加索赔： 房产重新上市期间的清洁费$1.776.20; 转售该房产前需缴纳的额外房地产/物业税$2.000; 从违约之日起至转售之日的水电费$3.468.12; 房地产佣金$33.080.93. 法院：买家确实违约 该案件于2025年9月进行审理，李女士没有出庭。 安省法官Kurz J.裁定，李女士确实违反了APS的条款，因此，MW有权终止交易，没收19.5万定金，转售该房产并寻求追回任何损失。 但MW主张的中介佣金被驳回。法官表示：“除了房地产佣金外，每项费用都是合理的并予以批准，总计7.244.32加元。” 法官解释说：“我不同意房地产佣金，据我了解，该佣金按4%收取，如果李女士没有违约而是完成交易，这笔佣金就会被支付。MW的律师声称，房地产佣金是额外损失，而且该公司必须为中止的APS支付这笔费用。在我收到的材料中，我没有看到任何明确的证据证明这一点。” 最终，李女士被判向MW赔偿$150.434.32.具体包括： 转售房价损失$143.190 额外损失$7.244.32 另加法定利息，以及9.000诉讼及动议费用，合计超过16万加元。如果再算上那笔已被没收的19.5万定金，李女士的损失近36万。

曾经价值140万的“杂工特价房”，现已挂牌出售为温哥华双拼房 一处曾经风光无限的温哥华住房，如今作为双拼房重新上市，并以翻倍的价格出售。   据dailyhive报道，《Daily Hive Urbanized》去年四月曾对位于东41街2447号的房产进行过报道。 该房屋曾被一位网友称为“终极杂工特价房”，因其状况相当破旧而受到社交媒体的广泛关注。然而，房屋挂牌价格为1,450,000加元，主要是因为土地的价值。据BC评估局的最新数据，在新建工程之前，该物业的整体价值为1,419,300加元，其中只有33,700加元归属在之前的建筑上。   本周，该住宅以双拼房的形式重新挂牌。 温哥华住宅 单元1的挂牌价格为1,299,000加元，拥有三间卧室、三间浴室，以及总面积为1,301平方英尺的生活空间。单元2的挂牌价格稍高，为1,529,000加元，包含三间卧室、四间浴室，生活空间略大（1,756平方英尺）。 这套双拼房位于乔伊斯-科林伍德地区，两个单元的总挂牌价格为2,828,000加元，几乎是之前“杂工特价房”挂牌价格的两倍。 以下是该物业出售时的样子：   而现在的样子是： 来自eXp Realty的新挂牌称这间房子是“极具价值”，并表示“每一个细节都令人印象深刻”。 这套温哥华双拼房配有一间单车库，提供额外的停车或存储空间。此外，距离乔伊斯和纳奈莫天车站也很方便。   《Daily Hive Urbanized》收到一位读者的消息，称新挂牌的房产相较于之前的“眼中钉”，有了很大的改善。

随着明年可能是有史以来最大的体育赛事（2026 年 FIFA 世界杯）的到来，温哥华市府正在为那些希望在锦标赛期间短期出租房屋的人明确规定规则。 随着过去十年 Airbnb 和类似短租公司的崛起，与 2010 年温哥华上次举办世界级体育赛事相比，这是一套新的规则。温哥华市府表示，那些想在世界杯期间赚点钱的人只要遵守法规，就可以短租。市政府在 10 月 14 日发布的新闻稿中表示：“这些规定旨在促进安全、负责任的接待，同时帮助保护我们社区的长期住房”。什么是短期租赁？从技术上讲，短期租赁并不一定都是那么短。根据该市府的规定，期限为 90 天或更短。可以租什么场地？只有个人的主要住所（principal residence）可以出租。主要住所是您“居住、接收邮件和支付账单”的地方。任何人不得囤积明年夏天的租赁场地或购买场地，只是为了将这些场地出租给来访的体育迷。与此同时，温哥华的租房者只要获得房东的许可，就可以出租短期房屋。而分契式公寓的住户则需要获得分契式公寓委员会的批准。温市政府表示：“如果你居住在该单元内，则可以租用单独的套房，例如地下室或巷道住宅”。例如，如果房主住在主屋，他们将不被允许将巷道房屋列为短期出租。该市府的网站指出：“您不能将主屋和次套房都作为短期租赁出租”。如果出现以下情况，您不能经营短期租赁业务： 该房产不是主要居住单位 正在使用附属建筑（车库、工作室）进行短期出租 有多处房产可供短期出租 没有有效的营业执照 需要哪些文件和费用？对于合法的短期租赁，需要两个基本的管理部分:短期营业执照和省级注册号码。营业执照由温哥华市政府在市政层面办理。办理后会有一个执照号码，需要该号码才能合法出租。申请表可以在网上找到，费用（含税）超过1100加元。要获得许可证，必须满足一定的安全标准，包括正确安装一氧化碳探测器、灭火器，并张贴消防预案。市政府工作人员可能会对单位进行检查，以确保其符合安全标准。领取营业执照后，即可申请省级注册号码。注册号码费用约为100加元。这只是为了世界杯吗？虽然世界杯期间人们对短期租赁的兴趣有所增加，但营业执照和注册号码将允许人们全年租赁短期租赁房屋。温哥华世界杯什么时候举行？世界杯将于2026年6月11日开幕。首场比赛将于6月13日在温哥华BC体育馆举行。温哥华总共将进行七场比赛。

文件 - 里士满市市政厅. (CityNews 图片) 里士满市的一位市议员表示，该市正在为受到弗雷泽河一段土地所有权里程碑判决影响的家庭和企业而奋力抗争。 “我们正在努力争取绝对拥有土地的权利，”亚历克萨·卢（Alexa Loo）说道，并补充说，里士满是上诉卑诗省最高法院八月的裁决的多个团体之一，该裁决将市内七个半平方公里的土地使用权授予了科威钦部落（Cowichan Tribes）。 在这个周末，该市向受影响的业主亲自递送了近150封信件，表示里士满将“提出法律论据，认为原住民所有权和绝对土地所有权不能共存于同一块土地上。” 卢表示，她已收到多位处于困境的房主和商主的反馈，他们在科威钦的裁决还未解决之前无法明确自己的土地权利。 “一些公司原计划在其物业上进行建设，但由于土地所有权不明，银行已撤回他们的融资。如果无法确保房产抵押贷款，做生意就会变得非常困难。” 卢还提到，她与一个试图出售已故母亲财产的家庭进行了交谈。 “这位母亲去世了，遗产正在试图出售，但由于无法获得此房产的抵押贷款，买家无法购买，”她在1130 新闻电台中说。 “这正在对真实的人造成实时影响。” 卢指出，这种不确定性也导致了修建道路以更好地服务里士满港区的计划停滞不前。 “与任何其他团体（如TransLink）合作修建这条道路都不会实现，直到土地的所有权明确。现在，港区工人的公共交通不会在未来七到十年间得到改善，直到这一切得到解决。” 里士满市市长马尔科姆·布罗迪（Malcolm Brodie）称科威钦的裁决是“加拿大历史上最重要的裁决之一”。卢也认为这可能会产生深远的影响。 “里士满并不是唯一一个原住民声称拥有土地的地方。如果进一步的法院行动发生，卑诗省的很大一部分地区将受到影响。” 尽管该原住民部落并没有寻求宣布私人财产的所有权无效，但法院表示，皇冠对私人财产所有权的授予在不公正地侵犯科威钦的原住民所有权，必须通过谈判、诉讼或购买来解决。否则，财产将继续归科威钦的所有权范围内。 “每个人都希望能实现和解，”卢说。“但这不是和解，这太荒谬了。它造成了不确定性，对个别财产所有者——那些恰好处于这一圈子里的家庭——是不公正的。” “这种不确定性给人们、家庭和企业带来了很大的压力。那些在农场或业务中倾注了心血的人，正在受到影响。” 省政府和穆斯克里姆原住民（Musqueam First Nations）也宣布了对该裁决的上诉。 卑诗省保守党领袖约翰·拉斯塔德（John Rustad）周日向省长大卫·埃比（David Eby）发送了一封信，要求立即将此案提出至加拿大最高法院。 “这个问题很简单，”拉斯塔德写道。“原住民所有权和私人财产是否可以共存于同一块土地上，如果可以，那么对于每一方的法律后果是什么？” 在最高法院回答这个问题之前，拉斯塔德指出，政府应“立即暂停与原住民的所有谈判。” 里士满市长马尔科姆·布罗迪表示，下周与房主的会议将为受影响的房产所有者提供了解案件及提问的机会。 科威钦部落尚未回复1130 新闻电台关于其后续行动的询问。 在8月8日的发布会上，该原住民部落表示它正在继续与法律顾问会晤，并审查该裁决。 — 来自加拿大新闻社的报道

最近，多伦多condo管理费的事儿可算是把业主们整破防了。 “多伦多 condo 这 condo 管理费也太炸了！这 condo 管理费每年 10% 速度涨，感觉也太不合理了，有的楼十几年了还不到 0.8 一尺，这到底是管理公司问题还是 board 责任。” 瞧瞧这吐槽，满屏都是无奈。 要知道，这事儿一发酵，网友们那是各种 “神回复”，直接把 condo 管理费背后的 “弯弯绕绕” 给扒了个底朝天。 原文：     有网友那是相当直白：“不服就去加入业委会，里面都是利益交换，虽然大概率你没关系加不进去。” 这话听着是真扎心。   按说业委会是业主维权、监督管理费咋用的地方，结果现实里，想进去比登天还难。里面各种利益纠葛绕来绕去，普通业主没点人脉，压根挤不进去。   管理费 “狂飙” 成这样，业主们只能干看着干着急，一点辙都没有。 “600 多可以租个全包地下室大单间了，看不爽还能立马搬家。” 网友这话，直接戳中买 condo 业主的痛处。 每月 600 多的管理费，都够租个条件不错的全包地下室大单间了，而且租房多灵活啊，不满意拎包就走。 再看买 condo，不仅要扛着高额管理费，还被各种条条框框捆着。要是对管理费涨幅不满意，想 “跑路”？那可没那么容易，房产哪有租房流动性强。     “我盲猜近几年新 condo 质量问题挺多，从大的漏水问题到小的修补，都摊到业主头上了。” 网友这猜测，也不是没道理。 近几年建的新 condo，质量隐患可不少，大到漏水，小到各种修补，这些维修、维护的费用，最后全落到业主身上，管理费可不就跟着 “狂飙” 了嘛。 业主们掏着高额管理费，还得为 condo 的质量问题 “背锅”，换谁心里都得憋屈。 “所以不要买新的，你不知道它之后会不会乱涨，反而是十几年的楼，都稳定了，管理费不高的可以入。” 网友给的购房建议，那叫一个干脆。 新 condo 不确定性太多，谁知道管理费以后会不会 “疯涨”。 而那些建成十几年的老楼，情况都稳定，管理费也相对低，买这样的 condo，能少不少因管理费上涨带来的烦恼，住着也更踏实。     多伦多 condo 管理费 “狂飙”，把不少业主折腾得够呛。 从业委会难进，到租房和买 condo 的对比，再到新 condo 可能存在的质量问题，还有购房建议，都能看出 condo 管理和市场里的一堆问题。 打算在多伦多买 condo 的朋友，可得把眼睛擦得亮亮的，把 condo 的各种情况，尤其是管理费的历史和潜在风险摸清楚，可别稀里糊涂就 “被割韭菜” 了。   来源： http://xhslink.com/o/1fJ9ndDu9Ph   

加拿大债券收益率降至半年低点，为购房者带来更低的房贷利率，却也传递出经济放缓的信号。 最新数据显示，加拿大国债收益率大幅下滑，带动房贷成本同步下降。多家贷款机构已开始下调利率：三年期非保险固定利率降至3.89%，五年期非保险固定利率降至3.99%，而五年期保险房贷则下探至3.79%。部分竞争型放贷平台如Ratebuzz.ca，在安省甚至提供3.64%的三年期固定利率和3.69%的五年期固定利率。 业内人士指出，虽然利率下行对购房者来说无疑是利好，但这背后反映出更深层的经济隐忧。债券收益率通常被视为经济“晴雨表”之一。   当收益率下降，往往意味着投资者对未来经济增长信心减弱，市场资金转向债券等避险资产，显示经济活动放缓、通胀预期减弱。   此外，市场押注加拿大央行可能被迫降息以刺激增长，也被视为经济疲软的信号之一。若这种趋势持续，企业投资与就业前景可能受到影响。 不过，从个人层面来看，房贷利率下降正在为买家带来实质性好处。部分银行虽在官网上维持较高“展示价”，但实际放贷时普遍有25至50个基点的议价空间，视借款人资质与贷款期限而定。 稳定的融资成本与被压抑的购房需求，也让部分地区房价出现回升迹象。根据数字地产平台Wahi的初步数据，大多伦多地区10月上半月的房屋中位价较9月上涨约2.7%，显示市场情绪正在逐步恢复。

温哥华市中心的办公物业空置率现已达到自2004年以来的最高水平 上一次温哥华市中心的可租办公物业空置率达到如此高的水平，已经是21年前的事了，那时正值持续的网络泡沫破裂时期。   根据商业房地产公司CBRE发布的新市场公报，截至2025年第三季度末，温哥华市中心的办公空置率达到了12.6%，相比今年第二季度的11.9%上升了0.7%。 不过，从相对的角度来看，温哥华市中心在加拿大主要城市中仍拥有最低的办公空置率，优于渥太华（14.8%）、哈利法克斯（14.9%）、多伦多（17%）、温尼伯（18.3%）、蒙特利尔（18.9%）、埃德蒙顿（21.2%）、卡尔加里（30.3%）、伦敦（30.6%）和滑铁卢（31.3%）。   温哥华市中心的办公空置率同样与美国主要市中心相比，表现出相当积极的态势。 自疫情以来，出现了“追求品质”的趋势，租户纷纷离开较旧、品质较低的办公物业，转而青睐更新、更现代且设施更为齐全的高品质办公空间。 值得注意的是，正如《每日蜂蜜城市化》之前报道的，lululemon已经租下了CF Pacific Centre前诺德斯特龙（Nordstrom）商店上方的30万平方英尺的优质AAA级办公空间，取代了索尼影业（Sony Pictures Imageworks）的全球总部和微软（Microsoft Canada），索尼已迁至The Post，微软则在新建的B6办公大楼中扩大了现有业务。 但根据CBRE的说法，这种追求品质的趋势现在开始减弱，优质AAA/A级办公空间的需求由于“租户需求的变化，正在影响该细分市场的整体表现”。   CBRE指出：“高品质办公空间的空置率正在因这些相互影响的因素而趋于稳定。” 尽管如此，新建的高端办公大楼与较旧大楼之间的差距仍然明显。老旧的低质量（B类和C类）大楼的空置率在本季度再次上升，增幅为1.8%，达到了17.2%。相比之下，新建的顶级（AAA级和A级）大楼的空置率则保持在仅为9.5%。 大温哥华地区的郊区办公市场（指温哥华市中心以外的地区）经历了轻微的办公空置率增加，增幅为0.2%，达到了10.1%。   总体而言，大温哥华地区的办公空置率比第二季度上升了0.5%，达到了11.4%。 目前，共有446,000平方英尺的新办公空间在建，其中约29,000平方英尺位于温哥华市中心，其余部分则在该地区其他地方。在正在建设的总空间中，52%已被预租。   在2025年第三季度，大温哥华地区郊区完成了166,000平方英尺的新办公空间，其中55%已被预租。 CBRE的更新指出，第三季度四个加拿大城市中心的办公市场空置率有所下降。   其中，加尔加里和渥太华的空置率因办公转住宅项目而减少。加尔加里因住宅改建项目移除超过991,000平方英尺的办公空间，自2021年以来办公转住宅项目累计达到680万平方英尺。此外，加尔加里自2021年以来已拆除了260万平方英尺的办公空间。转建和拆除的结合使得加尔加里的办公空置率下降了2%。 在全国范围内，截至第三季度，10个大都市地区在建的办公空间减少至260万平方英尺，没有新的办公项目启动，办公建设管道已降至20年来的低点。大多伦多地区仍占据大部分活跃的办公开发项目——约79%的在建办公空间。 可租办公空置率不应与办公空间的实际入住和使用情况混淆，由于许多企业持续实施居家办公和半远程工作的政策，实际活动仍低于疫情前的水平。 办公市场仍面临重大不确定性，不仅因为持续的居家办公和半远程工作影响，还有来自加拿大结构性经济挑战、政府政策和新型人工智能工具的出现影响。   至于大温哥华地区可租工业空间市场，这一季度弗雷泽河以北地区也完成了更多空间，导致大温哥华地区的整体工业空置率略微上升至5.3%。 与此同时，该地区的工业空间空置率实际上下降至3.8%，主要因50,000平方英尺以上的大型空间租赁活动较强——这些大空间的挂牌数量从55个降至48个。 尽管今年第三季度完成了520,000平方英尺的新工业空间，工业空间建设仍在持续放缓，已是连续第四个季度。在建设的空间中，67%已预租，高于上季度的56%。如果不考虑定制建设项目，预租比例从24%跃升至42%。 与此同时，次租空间（现有租户重新出租的仓库或单位）减少了近17%，截至目前约有170万平方英尺的可用空间，这占大温哥华地区所有可用工业空间的约14%。

疫情期间，加拿大房地产火热，无数买家高位上车。 当时，多伦多一名华人女子以约130万的价格签约购买了一套新房，还付了近20万定金......结果几年后房价暴跌、利率飙升，交房前她干脆“人间蒸发”。 最后，开发商一纸诉状把她告上了法庭。结局更惨了...... 图源：canlii.org 一场“买了不想要”的交易 根据安省高等法院9月公布的判决书：李女士的“失踪”，直接导致被判违约。不仅19.5万定金被没收，还要倒贴16万。 法庭文件显示，原告Major Weston Homes Limited（简称MW）是一家总部位于大多伦多旺市的开发商。被告李女士（Li，音译）是一位有意向MW购买房屋的买家。 2021年12月7日，李女士与MW公司签署了一份房屋买卖协议（“APS”），以1,309,990购买一套新房，并按要求支付了19.5万定金。 2024年1月18日左右，MW向李女士发出一封信，通知房子交割日期定为2024年4月12日。 合同明确写明，李女士作为买方，须在15天内聘请律师并提供律师姓名及联系方式，否则视为违约。如果买方未能在交割前至少30天聘请律师，则不仅构成违约，并且等于承认并同意，在这种情况下，卖方的出价将被取消。 从那之后，MW的律师多次发邮件、打电话，催促李女士提供律师信息： 3月28日：第一次催促，要求提供律师联系方式； 4月3日：通知李女士房屋已拿到入住许可； 4月9日：联系李女士之前用过的一家律师事务所，但对方表示知道该交易，但并未受雇于李女士； 4月11日：正式发违约警告信。 直到4月17日，MW的律师仍未收到李女士的任何回复，又发送了一封电子邮件，宣布合同终止、重新挂牌卖房、没收定金，并准备提告索赔。 房子转售亏了33.8万，差价全算她的 这套原本售价1,309,990的新房，后来重新挂牌只卖出971,800，整整亏了33.8万。 扣除19.5万定金后，仍有143,190的差额。 MW最终将李女士告上了法庭，追讨全部差额，还追加索赔： 房产重新上市期间的清洁费$1,776.20； 转售该房产前需缴纳的额外房地产/物业税$2,000； 从违约之日起至转售之日的水电费$3,468.12； 房地产佣金$33,080.93。 图源：citynews 法院：买家确实违约 该案件于2025年9月进行审理，李女士没有出庭。 安省法官Kurz J.裁定，李女士确实违反了APS的条款，因此，MW有权终止交易，没收19.5万定金，转售该房产并寻求追回任何损失。 但MW主张的中介佣金被驳回。法官表示：“除了房地产佣金外，每项费用都是合理的并予以批准，总计7,244.32加元。” 法官解释说：“我不同意房地产佣金，据我了解，该佣金按4%收取，如果李女士没有违约而是完成交易，这笔佣金就会被支付。MW的律师声称，房地产佣金是额外损失，而且该公司必须为中止的APS支付这笔费用。在我收到的材料中，我没有看到任何明确的证据证明这一点。” 最终，李女士被判向MW赔偿$150,434.32，具体包括： 转售房价损失$143,190 额外损失$7,244.32 另加法定利息，以及9,000诉讼及动议费用，合计超过16万加元。如果再算上那笔已被没收的19.5万定金，李女士的损失近36万。

2025年，多伦多和汉密尔顿地区（GTHA），出现了一个似乎令人困惑的悖论现象：开发商取消了超过4,000个新公寓单元的建设计划。与此同时，超过10万个家庭，正在等待公共住房，大多数合作住宅也已经关闭了申请通道。而根据MLS数据，一套一居室的平均租金已经高达每月2,295加元。 图源：51记者拍摄 要在不超过收入30%的情况下负担这笔租金，一个人必须每小时赚44加元。但目前只有大约10%到15%的工人能达到这个收入水平。也就是说，85%到90%的工人根本负担不起这样的租金。 那么，为什么在这么多人需要住房的情况下，公寓项目却被取消了？这个矛盾揭示了加拿大住房系统的深层问题：住房的建造和目标人群之间严重不匹配。 首先，我们应该明白一个重点 —- 为社会提供可负担住房，是政府的责任，不是私人开发商的责任。 加拿大的大部分住房，是由私人开发商建造的。他们的目标是赚钱，而不是提供可负担住房。他们只建造能赚钱的公寓，卖给出得起钱的人或投资者（2021和2022年公寓高峰期，75%左右的购房是投资者或称投机者，而非自住）。私人开发商的住房，永远都是很多人在合理价格内买不起的。如果市场变差（投资人/投机者不足时），项目就会因为利润不够而被取消。 非盈利性住房，比如合作住房、公租房或社区土地信托，是为了让人们能稳定、负担得起地居住。但这些项目，利润微博，私人开发商不会做，必须依靠政府和非盈利机构来做，靠公共住房政策和公共资金的支持，而政府的支持，近年来不断减少。这就是为什么非盈利住房等待名单越来越长，合作住房也不再接受新申请。 结果就是：对大多数人来说，虽然人们急需住房，但市场上建造的却不是他们能住得起的房子。开发商嘴里的“住房市场好或不好”，与大多数普通自住购房者无关，反正普通自住购房者都买不起。 开发商常说“因为没有需求，所以项目卖不出去“。但这其实是在误导公众。真正的问题是：人们确实需要住房，但ta们现在既买不起也租不起。 我们来看看租房数据：●一居室平均租金是2,295加元/月；●要在不超过收入30%的情况下负担这笔租金，一个人需要每小时赚44加元；●但85%到90%的工人收入低于这个水平。 也就是说，大多数人根本负担不起这些房子。市场上建造的住房是为高收入者或投资者准备的，而不是为普通工薪族修建。 即使有新楼盘建成，也很少包含真正的“可负担住房”。政府要求开发商配建低价单位的政策执行不力，租金管控有限，工资跟不上物价上涨。（福特早取消了对2018年后建成公寓的租房控制） 结果就是：市场上有很多昂贵的房子，但真正能让普通人住得起的房子却很少。即使有人买房自住，很多购房者把超过60%的收入，用于还房贷，成为房奴，日子过得十分艰难，财务状况极端脆弱。 住房危机背后，还有一个更大的问题：贫富差距越来越大，收入和生活成本之间的差距越来越大。加拿大邦议会财务办公室2021年出了一个报告，使用2019年之前的数据，发现加拿大最富裕的1%家庭，拥有近26%的财富。2000年的新冠疫情，让社会财富差距进一步加大。 不仅是住房，很多加拿大人连食物、衣服、交通、教育甚至医疗都越来越难负担。虽然加拿大仍有公共医疗系统，但越来越多的“声音”在大力推动医疗私有化。如果医疗也变成“按钱买”，那将是另一个让人无法承受的基本生活支出。（题外话，看看美国的奥巴马医疗保险，是美国最便宜的保险计划，一个40岁的壮年人，一年缴纳保费高达7452美元，超过1万加元） 当财富差距越来越大，工资停滞不前，而生活成本不断上涨，越来越多的人被甩在后面。家庭被迫住在拥挤的房子里，年轻人无法独立生活，老年人面临住房不安全，无家可归的人越来越多——而与此同时，市场上却有大量空置的公寓。 这不仅是经济问题，更是社会问题。当人们无法在工作所在地安居，当他们被迫离开熟悉的社区，当基本生活需求都无法满足——社会的稳定就会受到严重威胁。 要解决住房危机，我们需要政府决断的行动。以下是一些可能的方向： ●加大对非盈利性住房的投资：政府应大力支持合作住房建设、非盈利公租房和社区土地信托，包括土地、建设和运营资金，提供低息贷款。●规范私人开发市场：立法要求新楼盘配建可负担住房，对空置房征税，加强租金管控。●提高工资和收入支持：提高最低工资，扩大收入补贴，并根据当地生活成本调整住房援助。●保护公共服务：确保医疗、交通和教育不被私有化，让所有人都可负担、能得到。●让社区参与规划：让居民参与住房和城市发展决策，确保住房真正服务于人，而不是利润。 公寓项目被取消，而人们却住不起房，这不是偶然现象，这是长期存在的一面镜子，反映出我们当前的住房系统，只关注投资回报，而不是人的基本需求。这是各级政府的失职，这不仅是市场的问题，更是我们的政府政策选择的结果。 各级政府通过法律、资金和规划，决定了住房系统的走向。今天的局面，是资本压力和政府政策共同塑造的结果。 我们可以选择另一条路：要政府负起责任来，把住房当作基本人权，而不是让它完全变成资本牟利的工具。让每个人都能有一个安全、可负担的, 非豪华的家。（类似新加坡那样，有钱人可以花大钱住豪宅） 最后，有两个关键问题需要我们自己来回答 —— 我们愿意集体向政府施压做出这个选择吗？ 资本不会轻易让出住房这个巨大的牟利市场，我们该如何抵抗资本的攻击？