市容将大变！本拿比市建筑政策改了

在新建筑开发提案中，市政政府通常用来评估项目的一个关键指标是密度，这一指标由建筑面积比（FAR）决定，也称为楼板面积比（FSR）。

密度的计算是通过将建筑的总楼面面积与其占用的土地面积进行比较而得出的比率。

例如，假设一座建筑总楼面面积为200,000平方英尺，建在一个20,000平方英尺的地块上，则其密度计算为10.0 FAR。如果在同样的地块上，建筑总楼面面积仅为20,000平方英尺，则其FAR为1.0。

然而，现在伯纳比市已放弃用FAR密度计算来决定项目审批和政策。

据dailyhive报道，取而代之的是，市政政府采用了“基于高度的发展框架”，新的建筑高度将成为新的监管标准。

这个新的基于高度的框架，现在取代了以前使用的FAR来确定一个地块的发展潜力或允许的密度。

根据市政府的说法，FAR的使用已变得复杂，市政工作人员难以管理，公众和申请者也难以理解，导致建筑高度和形态的不确定性。

这种新的基于高度的方法侧重于建筑的物理形态和设计，而不是复杂的密度计算。此举旨在提高开发商和公众之间的可预测性和透明度。

该框架还针对伯纳比市中心和围绕SkyTran车站的城市村庄区域，适用九个分区，包括CM1社区商业、CM2一般商业、R2联排别墅、R3低层公寓1、R4低层公寓2、R5中层公寓1、R6中层公寓2、R7高层公寓1和高层公寓2。

根据伯纳比2050官方社区计划的新住宅区和允许的基础高度，R1、R2和R3区可以达到四层高，R4区可达到八层高，R5区可达到12层高，R6区可达到20层高，R7区可达到30层高，R8区可达到40层高。

若项目提供更多商业空间以增强经济活力和支持本地就业增长、社区设施，或者进行“高度平均”以支持多个塔楼之间高度的差异化和过渡，则可以考虑超出框架规定的后续高度。

例如，若某地块在框架下的建筑高度限制为40层，三座塔楼的项目可允许一座35层的塔楼、一座40层的塔楼和一座45层的塔楼。

这些新政策还使城市能够与省政府的新住房相关立法保持一致，包括在指定的交通导向区域内进行的交通导向发展。

伯纳比市市长迈克·赫尔利（Mike Hurley）表示：“解决我们地区的住房危机需要真正的领导力和在整个开发过程中推动创新的动力。”

“转向基于高度的框架是我们加速在伯纳比建设住房数量的综合措施之一，同时也使每个人更容易理解他们所在社区的发展。”

根据新的高度基础发展框架，首个获得城市初步批准的项目是由Gracorp Properties和拥有7135 Walker Ave.开发地块的邻里教会共同开发的一栋50层的混合使用租赁住房塔楼。这也是省政府在伯纳比的第一个BC Builds项目。

该项目由Musson Cattell Mackey合作设计，包含384套市场租赁住房、96套低市场租赁住房，以及一个新的替代教堂和社区空间，设有适合剧院/社区艺术及其他演出的礼堂，以及服务社区的空间（如食品银行）及一些办公和零售空间。

Gracorp Properties的房地产副总裁阿德里安·拉赫巴（Adrien Rahbar）表示：“我们对7135 Walker地块的申请融合了多种用途和面向社区的空间。在BC Builds的支持下实现这样一个令人兴奋的项目，要感谢通过高度基础发展框架提供的灵活性，使我们更能专注于项目的优点。”

“在这些不确定的时期，伯纳比在加拿大全国的市政当中显然是领军者，我们希望能够合作开展更多项目。”

市政的新方法也得到了省和联邦政府的支持，以及房地产行业代表和其他主要开发商的认可。

城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼首席执行官安·麦克穆林（Anne McMullin）表示：“这一举措为其他希望现代化土地使用政策并应对更高效、更可预测流程需求的市政提供了榜样，特别是在大温哥华地区持续的住房负担能力挑战的背景下。我们赞赏伯纳比努力使这一新框架与提升城市设计标准和增加混合使用开发灵活性的目标保持一致。”

Intracorp Homes的总裁埃文·阿列格雷托（Evan Allegretto）补充道：“伯纳比市在住房方面展现了创新和领导力。在相对短的时间内彻底改变规划系统是一项了不起的成就。基于高度的框架使公众更容易理解这一体系，同时通过鼓励创新和良好的城市设计原则来支持住房行业，而不是单纯依赖于建筑面积比。”

基于高度的发展框架是市政府多阶段重新修订分区法的组成部分，该过程始于2023年。早期的政策调整将12个单户和双户居住用地分区合并为一个R1小规模多户居住分区，以符合省级立法的要求。