碎石坑致富? 卑诗地产业主因大坝获赔34万

根据ctv新闻报道，位于卑诗省东南部的一个地区政府被判决向当地一位土地所有者支付超过34万美元的赔偿，原因是大坝建设项目对其地产的美观造成了不利影响。

该土地所有者是一家名为546761 B.C. Ltd.的开发公司，他们因“A区的伤害”（injurious affection）起诉了东库特尼地区政府，指控影响了其名为麦凯牧场的财产。

该公司认为，2019年在巴普蒂斯特湖新建的大坝破坏了该地产的审美和功能价值。

在辩护中，东库特尼地区政府认为该公司夸大了大坝的影响，认为大坝所造成的任何价值损失都被其带来的洪水风险降低所抵消。

在本周发布的裁决中，卑诗省最高法院法官大卫·克里拉（David A. Crerar）驳回了地区政府的论点，支持了该公司提出的赔偿请求。

关于该地产

麦凯牧场是由15个私人牧场组成的编号公司拥有的3000英亩埃尔克溪牧场开发项目的一部分，位于卑诗省边水镇95号公路以东。

根据克里拉的裁决，该开发商于1997年购入土地，而麦凯牧场是15个地块中最后一个尚未售出的。

该地产在埃尔克溪牧场及其周边区域中“独一无二”，因为几乎包括了整个巴普蒂斯特湖，而裁决中描述该湖为“该地区唯一的主要私人湖泊”。

麦凯牧场拥有“腌黄瓜”状湖泊的80%，包括其北岸，那里在1925年首次建设了一个大坝。

裁决中指出，“原来的大坝工程由一条大约140米长的土堤组成，位于湖的西北端大部分区域。”

裁决中提到：“之前的土堤自然地向湖岸倾斜，覆盖着草地、野花和芦苇，几乎看不到大坝的痕迹。2014年一份名为《湖边的天堂》的推广手册中，房产中介甚至称土堤为该地产的资产。”

裁决指出，巴普蒂斯特湖被用作边水镇的饮用水源。

2013年，地区政府根据省级法规委托进行了大坝安全审查。审查结果建议提高大坝高度和扩展溢洪道。这两项建议在2019年的建设项目中得以实施。

地区政府征用了扩建大坝所需的法定用地，裁决中指出，赔偿该土地所有者13720美元用于征用。

有关“A区的伤害”

在卑诗省的《征用法》中，有关“A区的伤害”的概念让土地所有者能够寻求赔偿，以补偿因政府的征用而导致的财产价值减少，即使在此案例中，征用并没有永久占有土地，而仅仅是占用了通行权。

原告的评估师形容该牧场为“奖杯地产”，克里拉法官在裁决中同样表示认同，指出这个“隐蔽的阿尔卑斯山度假区”重视美学和户外休闲。

裁决指出，“新建的大坝工程显著损害了该地产的美观和功能价值。”

“在新大坝建设之前，湖的北端是绿色的，给人以自然的感觉。现在却变成了一片明显的高耸石料填埋，中央突出的检修孔和护栏令人触目惊心。无人会误以为新的北岸是自然的景观，田园风光已被工业景观所取代。从前，人们可以沿着草地从土堤走到湖岸，如今，倾斜的岩石使得湖岸变得不宜靠近，并且可能危险。”

法官继续同意一位证人对新大坝美学的描述，认为其呈现出“碎石坑”的感觉，给观者带来了“生理上的冲击”。

虽然东库特尼地区政府主张大坝的影响没有土地所有者声称的那么显著，但根据克里拉的判决，他们承认确实存在负面影响。

法官驳回了地区政府降低赔偿金额的所有辩护理由，认为原告的评估师采用了公认的方法，并得出了合理的财产价值及大坝带来的伤害影响的结论。

克里拉也驳回了地区政府关于“改善”的主张，这是一种针对A区伤害的辩护，意指如果政府征用的土地对土地所有者有任何价值，则该价值必须从应支付给土地所有者的赔偿中扣除。

地区政府的改善辩护因“几个原因”而失败，裁决中写道。

首先，东库特尼地区政府并未证明在新大坝建成之前，该地产的洪水风险是显著的。

“现有的大坝在其95年历史中没有记录到任何问题或破坏洪水，”裁决指出。

其次，提出改善主张的一方必须证明他们所做的改进所消除的风险曾导致潜在买家对地产进行减值。

“没有证据表明，任何潜在买家或市场普遍认为大坝失效对该地产的影响，从而导致其价值下降，或者反之，认为额外的大坝工程具有价值，”裁决中写道。

“第三，地区政府没有尝试量化这种假设性担忧对市场价格的影响，而这正是支撑改善主张所必需的。”

克里拉判决546761 B.C. Ltd.获得340,080美元的赔偿，这一金额反映了公司评估师所计算出的地产价值约30%的下降。