雷曼兄弟前高管警告:加拿大房市泡沫快破了!

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亲历了美国金融公司雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产以及2008年全球金融危机的前雷曼高管杰拉德（Jared Dillian）在接受美国投资公司 Mauldin Economics采访时发出警告，加拿大房市已经接近巨大泡沫破灭的边缘。

加拿大房价和居民欠债率太高

杰拉德分析说，加拿大全国的平均房价已经接近$500,000，而居民平均收入只有 $40,000，再加上加拿大家庭债务与可支配收入的比率（debt-to-disposable income ratio）仍居高不下，已经超过165%，这些指标都超过了美国当年房市崩溃时的各项数据，加拿大房市距离泡沫破灭已经不远了...

在雷曼兄弟公司任高管8年，曾经有过一天内交易10亿美元记录的这位风险投资家显然不是在胡说八道。他说出的数据基本与加拿大的官方数字相差无几：根据加拿大房地产协会的数字，今年7月份全国平均房价为$480,743，比一年前上涨9.9%；而联邦统计局最近的数字显示，加拿大雇员年平均收入为 $49,000；统计局今年6月发布的数据称，加拿大家庭债务与可支配收入的比率今年头三个月为165.3%，仅比去年最后一个季度的165.4%略低，但仍然接近历史最高水平。

推高房价者非海外投资者也

杰拉德认为，加拿大房价太高不能全怪罪于以中国人为主的海外投资者。他说加拿大人乃至政府，都有一个感觉，以为是海外投资者，尤其来自中国的买家推高了房价，但这似乎不是特别靠谱，因为包括中国人在内的海外买家只占到温哥华和多伦多房地产交易量的10%左右。

因此实际上是加拿大人自己在买房，他们不惜一掷千金万金，大量购买7位数的物业；但与此同时，加拿大人的债务水平已经非常高，而且越来越高。

加元还要跌：1美元兑1.60甚至1.70加元

杰拉德还警告称，随着油价继续萎靡不振，未来时期加元可能还要跌，跌至1美元兑1.60甚至1.70加元。

这位前华尔街的投资家还补充说，做空加元是“在未来几年最佳的宏观机会之一。”

加拿大教授不同意杰拉德的说法

但加拿大女王大学（Queen’s University）经济学教授德拉蒙德（Don Drummond）不同意杰拉德的说法。他说加拿大家庭债务与可支配收入比率居高不下不是最近的事，这个高风险的状态已经持续至少5年了。

这位教授指出，从加拿大全国来看，虽然阿尔伯塔和温哥华的房屋销量明显减少，但价格并没有降下来。多伦多和温哥华房价仍然居高不下，加拿大其它地区的房价也没有滑入低谷。

在谈到加元时，这位教授的看法与杰拉德完全相反，他预测未来时期油价会上升，加元也会随之上扬。

卑诗省府对海外买家课税见成效

据彭博社的报道，卑诗省府对大温地区海外买家征收15%的转让税已见成效。

根据大温房地产管理局（Real Estate Board of Greater Vancouver）提供的数据，在实施税收新政的本月头两周，大温房屋交易量比去年同期已经下跌逾一半或51%，这两周的交易总数为758套。

在房屋可负担性方面， 温哥华的可负担性已经到顶

如果你是温哥华大多数挣平均工资的人，那么据RBC最新报告显示，你在住房上所花的钱会占到你收入的90%。

在银行关于房产走势和可负担性报告中，研究员表示，截止到今年8月，大温地区的房屋可负担性在六个月内经历了一个大幅下降，是26年来最大的。

RBC的住房可负担性考量方法是显示房屋贷款，地税和物业费占中位数税前家庭收入得多少。

这些花费都是在建立在独立屋和公寓的市场均价上的，也包括整体房产市场各类房屋的均价。

RBC发现在去年一年，住房花费占家庭收入的百分比增长了18.3%，达到了90.3%的历史高度。

这还只是一个占所有房屋类型的平均数。

如果只看独立屋的参数的话，报告显示，那就会占到家庭收入的126.8%。

报告显示“很明显，对于很多本地人来说，以温哥华独立屋现在的价钱来说做一个独立屋的拥有者基本就是奢望了。”

然而，RBC同时表示大温地区的8月2日实施的外国买家税，可能在一定程度上改变这种状况。

在新的税率下，外国买家要缴纳15%的交易税，目前还没有任何官方数据显示外国买家税实施以来对市场的影响，但是从市场来说，在8月2日之前，成交量就开始下降了。

“我们相信到今年年底，温哥华楼市的火热局面就会终止，”RBC首席经济学家Craig Wright表示。

“因为供给量短缺的原因，在短期内这并不会对房屋可负担性造成很大影响，不过在今年年底或者2017年可能会看到改善。”