8月17日起,美国房地产经纪即将迎来一个新的时代。而代价或许是百万地产经纪集体转行。
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简单来说,由于一场公益诉讼,导致美国法庭宣判全美地产经纪佣金制度等地产行业的“惯例”违法,从2024年8月17日开始,多项行业传统制度被司法判决彻底掀翻。
由于加拿大地产经纪制度几乎与美国一模一样,当美国开始天翻地覆的改革后,加拿大又怎能不跟?
最可怕的是,同类公益诉讼正在加拿大进行中,一旦加拿大法庭参考美国判例做出对地产经纪不利的判决,加拿大地产经纪圈将在未来步美国同行的后尘。
而最直接也是最严重的后果是地产经纪佣金有可能从目前平均4.3%的水平降到1%左右。
1、过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。而8月17日后,中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化,买方有可能不得不自己支付佣金。
2、所有购房者必须先与经纪人签订合同,然后经纪人才能开始带他们看房。
3、卖方代理必须停止在房地产上市数据库(MLS)中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续,但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。
具体来说,从8月17日开始,除非买家与房地产经纪人签订了代理协议,否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人,带您参观任何房屋等。
买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同,表示您将聘请他们购买房屋,并同意双方的角色、义务和责任。
现行模式下,卖家必须支付4%到6%的佣金,而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱,以致于变相把费用加进房价中。
17日后,强制的佣金制度被取消,买家佣金和卖家佣金将各自独立,双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金,只是改变了支付佣金的模式,但外界普遍认为,随着制度的实施,取消强制规定将促进市场竞争,迫使买卖双方的经纪人都降低佣金,从而降低房屋买卖成本,并降低房价。
此外,还有一条新政将打破多项美国房市长期垄断惯例。其中之一是禁止在被称为多重上市服务(multiple listing services,简称MLS)的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息;另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。
报道称,美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿,而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。
据TD 估计,新规一旦实施,美国房地产佣金至少25%至50%,下不封底。
尽管新规不会让地产经纪行业消失,但也意味着地产经纪全行业的收入锐减,而蛋糕变小意味着美国将有百万左右地产经纪退出市场。
优秀的活着,平凡的离去。这就是未来美国地产经纪的命运写照。
也有人表示,佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费,会大大降低他们的购买能力,因为若让卖家出,这个费用可以包括在贷款里面,而让买家自己出的话,必须要有更多的先期付款。所以,规则的改变短期内对买家不是利好,降低他们的购买力,而对卖家也不一定是好事,因为潜在的买家减少了。
而地产经纪公司eXp Realty说的很直接,这是整体产业的大型社会实验,公司的经纪人已经做好迎接一片混乱的准备。
2024年3月,根据《金融邮报》报道,加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战,行业被指操纵价格,诉讼范围则从最初的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区!
根据联邦法院文件,新的集体索赔声称,全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动,导致住宅地产佣金不合理增长。加拿大房地产协会(CREA)和各地的地方房地产委员,也协助促使了这些所谓的违规行为。
从美国的结果看,加拿大地产行业胜算很低了。