惨！加拿大买家购三层城市屋变两层

　　安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)去年底做出一项重要裁决，将会提高共管物业公司在准备物业管理报告(status certificates)时的责任要求。

　　该宗案件源于1997年9月，当时Kelly Jean Rainville购买了发展商Grand Harbour在多市湖滨大道西(Lake Shore Blvd. W.)的39间镇屋的其中一间。该单位的前业主是Richard Weldon，他在发展商出现财政困难时，向法庭委派的财产管理人购买了该间屋。那是一间两层高的镇屋，二楼之上有一个属于公共元素(common- element)的阁楼。

　　完成交易后，Weldon不当地将住所扩大至阁楼，他建了新的楼梯、窗户、天窗、浴室、客厅和睡房，总共增添了862.2尺空间。

　　当镇屋在1993年完工时，建筑规画图上显示，Weldon住所二楼以上的地方为公共空间，而且也从未有人采取法律行动将该空间转换为专属楼下住宅的空间。

　　Weldon于1997年以975,000元将住所卖给Rainville，但没有提及那些非法装修，而物业经理出具的管理报告(当时称为estoppe lcertificate)曾错误地指出，该住所没有违反共管物业协议、附例或规则。

　　买家须付15万法庭费

　　Rainville于1998年1月到律师楼签署交割文件，完全没有人让她看过建筑图则，她还以为自己买入了由地库停车场至三楼的所有空间。搬进新屋时，Rainville花了700,000元装修，那时开始发现她无权拥有三楼的阁楼。

　　2001年， Rainville控告她的律师、共管公司、物业经理和一些与物业经理有关的人士，不久之后，每人都互相指控对方。

　　Rainville要求法庭将三楼合法化并获损失赔偿，庭审在2009年开始，为期43天，参与律师共有9人，估计法律费用涉及数百万元。

　　我当时以专家证人身分上庭，指出Rainville的律师没有向她展示镇屋的平面和纵向规划图，图则上已列明三楼不属于镇屋的范围，此乃疏忽的表现，法官接纳了我的意见。

　　Rainville获得300,000元损失赔偿，加上腾空和关闭三楼的费用以及之前装修的花费。

　　由3名上诉法院律师组成的小组发表了一份报告，指公寓公司由于疏忽在管理报告中误称该镇屋没有违反公寓协议，需要承担责任。

　　裁决亦指律师楼和公寓公司须共同承担两层镇屋单位的屋价与三层单位之间的差价，法庭亦允Rainville保留三层楼的结构，不用修订公寓协议，这或许算是案件最大的胜利。

　　Rainville也得到共管公司41,681元的赔偿，以及律师给予她的28,379元退款。在聆讯期间，律师楼的法庭开支高达900,000元，Rainville亦须支付150,000元法庭费用。在这方面，上诉法院会于稍后日子就诉讼费用做出裁决。

　　经过Rainville的案件之后，共管公司在准备管理报告时将较以往谨慎，再者，若律师没有向客户展示图则，须自行承担有关风险。