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距离多伦多市中心一个小时车程的这间两居室公寓，面积不足1000平方英尺，本不打算久住。对于Francesca Parc和她的伴侣来说，这只是进入过热房地产市场的一个跳板。
在2021年，这对长期租客突然拥有了稳定的政府工作，并获得了50万加元的按揭资格。
“我身边的每个人都在说，如果你拥有一处房产，那就是一种投资，”36岁的Parc女士表示。“为什么要替别人偿还按揭？”
他们一度以为自己好运气爆棚，当他们以52万加元的价格成功买下这套公寓时。然而，五年后，Parc女士的看法却不同了。如果他们今天出售这套公寓，估计会损失7万到10万加元。根据可收租金和按揭加公寓费用的差额，他们租出公寓每年也会亏损6000加元。
“如果星星眷顾我，那他们一定会拒绝我们的报价，”她说。
几十年来，在多伦多和温哥华等主要加拿大城市，人们普遍认为如果拥有房产至少五年，几乎可以保证获利。然而，现在这一假设正面临考验。
越来越多在市场高峰期买入初房的加拿大人正陷入困境。他们可以选择以亏损出售，试图在恶劣的市场中出租，或者赌市场很快反弹，推迟生活的重大里程碑。
根据HouseSigma在1月份的数据，2020年在大多伦多地区购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失为18700加元。2021年购买的房主损失了56000加元，而2022年的公寓业主损失更是高达116000加元，下降幅度达到19%。
在大温哥华地区，如果2022年后购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失超过7%。
在多伦多，公寓的销售时间也变得更长，上个月出售的公寓平均在市场上待了100天，而2021年只有58天。
“在COVID疫情高峰期，很多人在二十多岁时购买公寓，计划一直都是：‘等五年，然后卖掉公寓买房，’”多伦多的房地产经纪人Anya Ettinger说。“人生规划没有改变……市场却变了。”
安大略省省级土地登记机构Teranet在2025年的报告中指出，在过去五年中，30岁及以下的首次购房者占公寓购买总数的41.5%。在Ettinger女士目前的客户中，约75%是在这个时间段内购买的。
如果有人以67.5万加元的最低首付款购买，“他们的按揭余额大约是60万加元，但现在这套公寓的价值只有55万加元，”她表示。“他们必须弥补这个差距。”
历史上，五年的时间框架是合理的，数据显示，多伦多区域房地产委员会的数据显示，2015年12月至2020年间，公寓的平均销售价格增长超过50%。如果有人以609,110加元购买，五年后可以以接近100万加元的价格出售。
但Ettinger女士表示，房屋本不应该仅仅被视为一种投资。“这绝不应该成为常态。”
一些选择出租公寓的人也因为利率上升而遭受损失。
2022年初，Dilyar Murat，一位基于皮克林的房地产经纪人，刚搬进他500平方英尺的Whitby公寓时，得知他和妻子期待他们的第一个孩子。
他们花58.5万加元购买这套单元，出售的话将会摧毁他们的全部首付款。他们选择坚持，以期未来能以更高的价格出售。与此同时，他们已经攒够钱，在2023年底购置一套更大的房子。
关于他们的公寓：“幸运的是，租给了一位好租客，”Murat先生说。“但从那以后，它一直在不断亏损。”
他们的可变利率按揭，从1.35%迅速上涨至6.1%，不过利率随后有所放缓，但Murat先生如今每月仍有约1900加元的负现金流。
大多数房主避免了按揭续约的痛苦，多伦多和温哥华却闪烁着警告信号：CMHC
然而，随着大房子的价格下跌，对于那些能够成功出售的人来说，能够上楼梯的机会也有所缩小，Ettinger女士表示。
当Robert Valent决定从2021年在多伦多市中心购买的公寓升级到和伴侣一起买一栋房子时，发现购房过程并不复杂。
“我认为没有任何竞争报价，而且这套房子在市场上已经待了将近一个月，”Valent先生表示。这栋建于1920年代的四居室独立屋位于城市西区，有一个可以让他们的狗奔跑的后院、装修完好的地下室，以及足够的房间接待客人。
至于他在疫情早期以91.5万加元购入的公寓，他目前估计它的售价接近80万加元。他的按揭账户为他提供了资金以支付首付款的一部分，而出租公寓也能暂时覆盖公寓的费用。不过，Valent先生的经历是例外，而非普遍现象，因为租金在全国范围内降到16个月来的最低水平。
对于大多数出售公寓的人来说，关注的重点是减轻损失，而不是防止损失。
Ettinger女士表示，刷一层新漆“效果显著”。更换地毯为复合地板或硬木地板也能有所帮助。但她指出，如果不加把握，高端电器等奢侈设备可能只会变成“猪脂膏”的装饰。
在出租物业时，Ettinger女士建议买家评估租金是否覆盖按揭和维护费用，业主是否能承担两笔按揭，及是否真的能够想象自己成为房东。
对于大多数在2020到2022年间购房的人，按揭经纪人Ron Butler表示选择有限。“没有任何装修能拯救任何人，”他说。他的建议是“尽量待在原地，直到你能。”
至于Parc女士，到2025年她感到自己已达到那一点。市场崩盘，她近两个小时的通勤时间正让她感到疲惫，狭小的空间也令她感到压抑。
他们抓住了一个机会，从Parc女士的父母那里租下了一座两层的房子。如今，这对夫妇将自己的公寓以每月2400加元的价格出租，但Parc女士表示，这“根本无法覆盖我们的开销。”
他们还需向Parc女士的父母支付每月2500加元的租金和水电费，尽管这是他们觉得负担最轻的支出。“这空间、这地段……是我们最值得花的钱，”她说。
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