海外买家税以“产权登记”为标准！别想挂亲戚名！

外国人在BC省买房，要交高额的海外买家税（ATT）。这几年，市面上为了“避税”而设计的各种结构，信托、代理、代持、公证协议等等，层出不穷。

然而，BC省上诉法院于近日的一项判决，再次为这类行为划下明确的法律红线：只要房产的“法定产权”登记于外国实体名下，就必须缴纳海外买家税。至于各方私下如何约定受益权分配，税务部门一律不予认可。

这起案子，看似普通，却彻底澄清了流传于社交圈的一种误解——即“只要实际受益人是PR或公民即可避税”的误区。

$33万学费换来的教训

2019年5月，萨尼奇市（Saanich）一套价值$165.9万元的住宅成交。

买方登记为1084204 B.C. Ltd.（简称108公司）名下。

108公司的实际控制人Hans Oeri当时并非加拿大公民或永久居民，其同居伴侣S女士则是加拿大永久居民。

这配置，本该是道送分题。可他们偏要挑战高难度——就在产权交割前一天，Oeri与S女士签署了一份裸信托与代理协议。

其中写明：108公司只是名义上的持有人、代理人及裸信托人；S女士才是该房产的“实际所有权人与受益所有人”。108公司既不能卖房也不能抵押，连把房子租给谁都得听S女士指挥。

此外，在申报房产交易税申报表时，108公司也填写了这套房子是由108公司代表S女士持有。

整套安排的意图十分明显：通过证明实际受益人为加拿大永久居民，试图规避海外买家税。

然而，BC省税务局随后寄来一张$33.19万元的海外买家税账单，让这场“精心设计”，瞬间崩塌。

一场自己骗自己的诉讼

收到税单，108公司不干了，一路从税务局告到BC省高等法院。

2023年，他们居然赢了！

当时的高等法院的大法官一拍脑门：这明明是“代理关系”嘛！既然108公司仅为代理人，而实际购买方为加拿大永久居民，故无需缴纳海外买家税。

就在所有想抄作业的人摩拳擦掌时，BC省上诉法院在2025年一锤定音：别做梦了！

上诉法院直接推翻高院判决，理由简单、干脆——在BC省，房产转让税的征收，法律只看房产证上写的是谁，不管你背后和谁签了多少份小协议！

房产登记在谁名下，谁就是法律认定的受让人（transferee）。只要受让人属于外国实体，就必须依法缴纳海外买家税。

108公司为什么输？上诉法院的三大理由

1、白纸黑字的文件记录

法院逐条确认：购房合同、产权过户表、转让税申报表上全部写明：108公司是唯一受让人。

2、自相矛盾的税务申报

108公司在购房时，老老实实缴纳了$3.1万的普通转让税（PTT），并自行申报为受让人。

上诉法院法官灵魂发问：“既然你承认自己是普通转让税的纳税主体，为何能否认作为海外买家税的纳税义务？”

3、既有判例确立的征税原则

包括Simkin 、Diligenti和Shon Yee Benevolent Association案在内的多个既有判例都确认：

- 房产转让税是根据“法律产权登记”征收

- 税务机关不会管受益权如何分配

- 信托 / 代理不能用于规避税收

- 裸信托在普通转让税和海外买家税的框架下，可能被直接忽略

因此上诉法院认为，高等法院的判决“不符合既有法律体系”，必须推翻。

最终结果是，108公司必须全额支付$331,980元海外买家税。

给普通购房者的启示

这个案件中，法院给出的明确信号是：在BC省买房，若想规避海外买家税，房产的“法律所有权”与“受益所有权”必须同时由符合资格的加拿大居民持有。

任何试图通过代持、信托或代理等安排分离二者权利的做法，在税务机构眼中无异于自我标识为稽查对象。

在住房危机的大环境下，政府对海外买家税、代持规避、资金来源问题的容忍度会越来越低。未来相关税制的执行预计将更趋严格、高效。

对普通人而言，本案带来三个重要的提醒：

1、谨慎对待名义代持

为他人名义持有房产绝非简单的帮忙行为。在税务机构看来，登记持有人即被视为纳税义务人，相关责任不可推卸。

2、公司购房不具避税功能

通过公司持有房产并不能自动规避税务。只要公司实际由外国身份者控制，即被认定为外国实体，仍需缴纳海外买家税。

3、复杂结构需专业规划

涉及跨境家庭（如父母在境外、子女在加）、多层架构（公司+信托+代理）、多人合资或非传统家庭资产安排等情况，务必寻求专业税务及法律意见。此类复杂问题远非“听朋友建议”所能妥善解决。

总之，在BC省置业，产权登记名称具有最高法律效力，其重要性排序为：
登记权利 ＞ 实际受益 ＞ 信托协议 ＞ 任何私下约定

这不是针对特定族群的措施，而是贯穿加拿大税法体系的根本原则——透明、确定、可执行。

越是想“聪明”，越容易被查。真正安全的，是合法、透明、稳妥的规划。