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观点：再降100个基点才能拯救加拿大房地产？

Sat Jul 06 2024 12:12:05 GMT-0700 (Pacific Daylight Time)

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随着全国房价徘徊不前，房地产库存增加，住房负担能力仍然糟糕。上个月加拿大央行的降息虽然有所帮助，但在经济上相当于带着黄油刀去参加枪战。
加拿大房地产市场和贷款购房者需要更大的降息幅度。因为平均按揭利率的区区25个基点的下降，只能带来略高于2%的支付负担能力（购房能力）改善。
因此，央行本轮降息的心理提振作用只能带动市场到一定程度。
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                             Tiff Macklem 图源：financialpost
房地产市场真正需要的是唤醒那些处于观望状态的买家。毫无疑问，他们确实存在。
在国内住房需求之外，加拿大人口在截至6月30日的12个月里增加了创纪录的127万人，在此之前的12个月里增加了106万人，再之前的12个月里增加了54万人。
总的来说，加拿大在三年内新增了287万住房需求者，这比曼省和萨省的总人口还多。
那么，利率什么时候会降到足以拯救借款人的钱包并保持房价坚挺呢？
经济学家们表示，平均按揭利率可能需要下降100个基点以上，才能抵消如失业率上升等经济阻力。
自从通胀目标制出台以来，已有五轮至少100个基点的降息周期（2015年，加拿大央行仅降息50个基点）。这是一个样本量较小的情况，但在这些情况下，央行平均需要3.2个月的时间来降息100个基点。
通常，当央行看到有理由降息时，就有充足的后续跟进。但这次，明显央行更加谨慎，因为通胀顽固。
值得注意的是，加拿大和美国利率之间的差距扩大，虽然对加元不利，但不足以停止降息。历史表明，加拿大央行的政策利率可以独立于美联储数月之久。例如，1997年加拿大的隔夜利率比美联储低250个基点，尽管情况不同。
                                           降息的阻碍是什么？
不幸的是，经济需要进一步放缓才能获得许多人祈求的利率减免，这需要时间。事实上，由于财政刺激的后遗症、持续的工资压力、全球贸易摩擦、顽固的服务业通胀等因素，这一周期可能需要更长时间。
这使得周五的加拿大和美国失业率报告更加关键，加拿大央行和美联储希望看到劳动力市场松动，以确保消费和价格压力会减轻。到目前为止，这似乎正在发生。
同时，借款人应该做好准备，以防需要比预期更长时间来应对这一利率风暴。每个月过去，高杠杆的加拿大人都会感受到政策利率仍比20年平均水平高300个基点的压力。
除非再出现一次通胀冲击——虽然不太可能但也不是不可能——增长放缓最终会迫使加拿大央行采取更多的利率刺激措施。
无论是在7月24日的会议、9月4日的会议还是其他时间，一旦经济承受不住，他们将不得不提供更多的降息刺激。


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