地产

价值980万美元的加拿大落基山庄园，仿佛置身于90年代浪漫喜剧中 位于加拿大落基山脉的一处待售物业散发着浓厚的90年代浪漫喜剧氛围，宽广的土地和优雅的豪宅相得益彰。 这栋位于不列颠哥伦比亚省Ta Ta Creek的8285 Olson Road房屋，坐落于东库特尼地区的两座山脉之间，目前挂牌价格高达980万元。 那么，这笔巨款究竟能为你带来什么呢？这处物业占地320英亩，豪宅的总居住面积超过12,000平方英尺。 这栋豪宅极具魅力，目前被用作婚礼场地和牧场，是多功能的典范！ 落基山庄园 该物业还配备了两座辉煌的谷仓，可容纳多达300位宾客的活动。 主屋被称为“溪边别墅”，设施齐全，拥有室内游泳池、桑拿、台球室以及四间可供多达10位客人入住的大卧室。 落基山庄园 落基山庄园 Buggy Barn是一座令人惊艳的附属建筑，设有一个接待厅和六间套房，可容纳多达35位客人。 整片物业围绕着主住宅进行了围栏，周边还有六英亩的精美景观。看看家门前的喷泉，真是神奇！ 落基山庄园 落基山庄园 这里还有一栋额外的管理员房，方便日常生活，此外，物业内还有一个可容纳10匹马的马厩。 在泳池中畅游，然后骑马或在后院踢足球，背景是附近的落基山脉，想想都让人觉得优雅，不是吗？ 落基山庄园 落基山庄园 欲了解更多信息，请查看位于加拿大落基山脉附近的这处华丽豪宅的完整挂牌信息。

据CTV News报道，BC省高等法院近日对一起房地产交易纠纷作出判决——温哥华的一名华裔买家在解除条件后未能完成交易，应当赔偿卖家因此遭受的$267万元销售差价损失。本案中，买家本有很多机会全身而退，但都由于法律和风险意识淡漠错过了，其经历值得所有华人买家引以为鉴。案件概述本案中的原告为买家A女士。被告是Shing Yip投资公司（以下简称Shing Yip）和CBRE房地产经纪公司（以下简称CBRE）。A女士是中国移民，和丈夫共同经营一家ICBC认证的汽车维修公司。Shing Yip是一家BC省公司，其所有者位于中国香港。该公司的股东是一对夫妇，实际管理人是他们的女儿M女士。M家族在中国大陆、香港和加拿大拥有多处房产，其中Shing Yip名下唯一的一处房产位于温哥华MacDonald街4126号，也就是本案交易的标的。该物业包括土地和一栋由ICBC承租的单层建筑。ICBC是唯一的租户，一直按时支付租金并持续续租。从2005年开始，该物业的管理一直由M女士委托的物业经理负责，包括收取租金、支付费用以及与 ICBC 打交道。M女士完全放权，只有在续租或者需要解决具体问题时才与物业经理沟通，而且从未与ICBC直接联系。2011年10月，ICBC对驾照中心进行翻修，其间发现该物业以前曾经是加油站。环境监测报告显示下方的土壤和地下水中存在石油烃和金属污染物。ICBC在2012年10月将检测报告发送给中介，提出Shing Yip 可能有责任从该物业中清除受污染的地下水和土壤。 但2008年的续租协议明确规定：承租人接受该处所目前现有的环境状况，且出租人对承租人就该处所相关的环境危害提出的任何索赔不承担责任。这一条款当时就是为了迎接 ICBC 对大楼的翻新而专门协商的。因此中介本人没有阅读这份报告，也没有将此事告知房东M女士。他在之后的庭审中始终坚持自己的立场，并且明确而坚定地否认故意对房东隐瞒事实。这个相当有决断和担当的决定对于审判结果有重要意义。2017年末，某知名商业房地产服务公司的地产经纪与Shing Yip签订了独家代理协议，将MacDonald街4126号挂牌出售。该物业2018年1月开始挂牌，叫价$825万。2018年2月17日，A女士通过自己的房地产经纪人兼好友报价$775万元，经过协商，最终在2018年2月27日达成购房合同（“CPS”）。协商后的购买价格为$825万元，解除条件日期为2018年3月15日，交割日期为2018年7月30日。 挂牌经纪特别要求在A女士在报价中加入“以现状交付”（As-is）条款。因为他没有关于该房产的任何信息。在销售或租赁交易中当挂牌经纪人没有关于房产的任何信息时，这是标准做法。该条款意在告知潜在买家（或租赁交易中的租户），卖方没有就房产状况作出任何陈述，因此买家应自行进行尽职调查。自合同接受之日起直至交割日，买方有权利在正常营业时间进入该物业，以进行其认为必要的检查、检验、测试和调查，包括土壤测试。买方应当在Shing Yip 接受报价后48小时内支付首笔定金$5万元；在条件满足或者被豁免后的48小时内，支付第二笔定金$45万元。 2018年2月17日，A女士支付了第一笔定金。2018年3月15日，A女士签署了解除条件的文件。这意味着放弃了合同中允许她获得和批准第一阶段和第二阶段环境报告、获得和批准房产检验报告以及获得融资的条件条款。而此时她尚未开始获取第一阶段环境报告的流程，也没有为购买该房产获得融资。2018年3月31日，A女士支付了第二笔定金。2018年5月29日至6月12日，检测公司完成检测并向A女士提交了第一阶段环境报告。7月4日，另一家公司出具了第二阶段环境报告。两份报告均显示存在环境污染。其间，买方两次要求延长交割日期未果。最终A女士没能在2018年7月30日完成购买。2018年10月19日，A女士起诉Shing Yip，要求返还定金并赔偿损失。Shing Yip反诉，要求强制履行购买合同。2019年5月2日，A女士确认无意购买该房产，Shing Yip可以继续重新挂牌出售。该房产最终在2019年10月15日以$558万元的价格成交，比当初A女士承诺的价格少了$267万元。争议焦点本案争议的焦点是Shing Yip是否如A女士指控的，反复向买方经纪保证其没有任何环境报告副本，从而构成欺诈性虚假陈述。按照民事纠纷“谁主张谁举证”的原则，A女士必须证明：1、 Shing Yip 向她作出了事实陈述；2、事实上，该陈述是虚假的；3、Shing Yip 在作出该陈述时明知该陈述是虚假的，或在不知道该陈述是真是假的情况下罔顾后果地作出该虚假陈述；4、Shing Yip 有意让A女士根据该陈述作出行动；以及5、A女士依赖该虚假陈述并因此遭受损害。法官认为，A女士没能证明上述任何一点。 本案中唯一知道有ICBC环境报告的人是M女士所委托的物业经理。但他坚称从未向Shing Yip的任何人透露过ICBC提交的环境报告，也从未将此类报告转发给 Shing Yip。这一点在庭审过程中未受质疑。挂牌经纪没有询问过环境报告，并给出了合理解释：物业经理本人就是地产经纪，并且代管该物业多年，但最终却没有拿到挂牌销售代理权，自己抢了物业经理的生意，应当低调行事。法官还援引阿尔伯塔省的一个判例，解释即使作为一个机构，其决策层某个人知情或者应当知情，但具体办事人员确实不知情的情况下，不应当推定该机构确实掌握相关信息。此外，不论业主还是挂牌经纪，不是法律规定必须披露的信息，可以不主动披露。本案中A女士作为买方，有进行审慎调查的责任。但显然她没有做到。法官表示，A女士并不是一个缺乏经验的首次购房者。相反，她是一位经验丰富的女商人，曾有过购买商业地产的经验。本案中，她的几个做法都对自己不利：1、将Shing Yi“没有环境报告”的陈述想当然理解为不存在环境污染问题，没有在第一时间积极进行环境监测。2、在没有进行环境测评的情况下解除条件。在BC省，环境测评是贷款获得批准的必要条件。A女士自述她之前的一桩房地产交易中在没有环境报告的情况下拿到了贷款，这次她找的贷款经纪人也告诉她不需要环境报告。这可能是导致她不顾经纪人提醒，莽撞解除条件的原因之一。3、在没有获得贷款承诺的情况下解除条件，并且在第一次申请贷款失败后，没有尽力寻找其他贷款机构。 最终，法官判定A女士应当对她同意的购买价格和最终售价之间的差价承当责任。此外，她还要支付自己起诉以及Shing Yip反诉的法庭费用。 关于这起案件，我们所知道的信息都来自法庭文件，细节不可考。但是其行为背后的逻辑可能在华人买家中普遍存在。例如对自己以往商业经验的过分自信；对合同条款细节不关注；过于依赖熟人圈子；过于追求灵活变通导致对法律后果和风险的忽视。A女士是否真的曾经在没有环境报告的情况下拿到贷款我们不得而知。但即便如此，这种充满侥幸的个例也绝不能被视为理所当然。依法依规行事，才是保证自身权益的正确方法。    

列治文东部的一位业主希望重新规划其住宅区的后端，以增加住房密度。但市政府工作人员建议市政府拒绝该业主的申请，因为不符合该市的步道规划，也不符合官方社区规划。根据《列治文新闻》的报道，位于 Shell 和 Bridgeport 地区的 Bird Rd. 11111 号的北部被指定为“公园”，尽管其当前的分区是“学校/机构”。这部分的分区地段也是 BC Hydro 的路权。南部有一座独栋住宅。 #RichmondBC - East Richmond property owner asks for more density https://t.co/rvfPKaf81X pic.twitter.com/tAht5vKa2y — CivicInfo News Feed (@BCHeadlines) February 14, 2025 该单户住宅的业主因 1996 年、2000 年和 2019 年多次违反章程而被列治文市告上法庭。据市政府工作人员报告称，以上违反章程都是为了建造额外的套房，并在“允许的可建筑面积”之外的建筑上进行扩建，以及其他“未经许可的建筑”。报告补充说，目前，所有违规问题均已解决。列治文市又收到一份申请，要求将该地块的北部部分（100 英尺长的地带）重新规划为“小型多单元住房”。这是一种新型的分区，于去年夏天省立法要求各市允许单户住宅地块密集化后生效。不过，这一新的分区政策仅适用于房屋目前所在的房产的南部部分。 业主希望重新规划该房产的北部部分，以便在该房产可以额外开发 4,700 平方英尺的住宅开发空间。但是，由于 BC Hydro 路权上无法建造任何房屋，因此该密度只能增加到房屋目前所在的地产南部部分。市政府工作人员在向议会提交的报告中表示，业主尚未提交该物业的开发提案，因此，他们无法评估允许增加密度的影响。此次，市政府工作人员建议拒绝这名业主的重新分区申请，因为不符合该市的官方社区规划，并且和该市的步道策略“不一致”。该申请将在下周三的市议会规划会议上处理。

大温哥华房地产经纪人协会（GVR）于2月4日发布的统计数据，显示在过去 10 年中，阳光海岸的基准房价涨幅最高，达到 155.8%，即使去年大温房市低迷期，阳光海岸的房地产价格在过去一年仍然上涨了6.9%。而最近阳光海岸也出现很久未见的抢offer竞价大战，推动阳光海岸房产成产价高于最初的要价。下面就是一栋刚刚成交的位于 1.37 英亩的私人朝南海滨的住宅就是一个例子。阳光海岸湾流路 2655 号：收到三份offer(remax)这座阳光海岸住宅坐落在占地 1.37 英亩的私人朝南海滨位置，可欣赏萨利希海 (Salish Sea) 的壮丽景色。类型： 两卧室，三浴室独立面积：2,674 平方英尺BC省评估价：$3,979,000挂牌价：$3,638,000售价：3,655,000 元售出时间：12月18日房源的上市天数：19天大卖点： 根据挂牌经纪人莱斯利·库珀 (Leslee Cooper) 的说法，罗伯茨溪 (Roberts Creek) 的这处房产收到了三份相互竞争的报价，导致最终出售的价值超过了挂牌价格。除了阳光海岸田园诗般的位置外，这栋住宅还拥有占地 1.37 英亩的朝南私人海滨位置，可欣赏萨利希海 (Salish Sea) 的壮丽景色。该房产包含一间单层牧场，于 2013 年进行了翻修，设有两间宽敞的卧室（分别长 18 英尺和 23 英尺）、三间浴室（包括一间豪华主套间）以及一个开放式起居区，可欣赏广阔的视野，欣赏不断变化的海景。此外，还有一座完全冬季化的独立小屋，同样享有海景，以及一个超高的三重车库。商店、餐饮和社区生活都在附近，还有无尽的海滩步道。(remax)以下是《省报》对另外两处大温地区成交房产的卖点综述。 312 — 5077 Cambie St., 温哥华 类型： 三卧两卫公寓面积：1,355 平方英尺BC省评估价：169.5 万元挂牌价 $1,688,000成交价 $1,660,000售出日期 12 月 16 日该房源上市天数 45天大卖点：35 Park West 是华盛顿地产公司（Washington Properties）于 2019 年建造的一栋六层建筑，是坎比走廊计划的一部分，位于伊丽莎白女王公园（Queen Elizabeth Park）对面。这套三居室公寓的布局面积超过 1,300 平方英尺，还有一个阳台和露台，可供露天娱乐。室内有高耸的天花板、实木地板、配有可丽耐台面、平板橱柜、大理石背景墙、Miele 电器和科勒设备的现代厨房，以及配有超大瓷砖、大理石台面和背景墙的浴室。该楼盘的配套设施包括健身设施、办公空间和娱乐室，住宅还配有地下车库的两个停车位和一个储物柜。公寓允许携带宠物和出租（均有限制），该单元的月维护费为 805.20 元。

许多投资者在购买房产进行投资时，都会重点考虑地理位置以及当地城市的租金情况。多伦多和温哥华作为加拿大租赁需求最旺盛的两大城市，多年来一直吸引着不少投资者的目光。然而，许多人在选择投资地点时常常犹豫不决：到底是选择在温哥华买房投资更加赚钱，还是在多伦多投资更加划算？   其实，这两座城市各有优势，例如名校资源、就业机会和气候条件等方面都存在差异。但我们今天就从一个可比的差异入手，通过分析BC省和安省对房东的租金管控政策，来看看这对房东的投资策略产生了怎样不同的资金影响。 BC省的租金管制政策 在BC省，租金上涨的时间和金额都有明确的法律规定。如果房东涨租过多、涨错时间或未按规定操作，一旦被租客发现并投诉，不但房东没办法涨租，反而还会因违规而倒向租客交钱。 根据规定，房东若想提高租金，必须至少提前3个月以书面形式通知租客，且每12个月内只能涨租一次。此通知需明确说明涨租的具体金额及生效日期。通常，房东使用政府官方的RTB-7表格(如图)来通知租户是最为稳妥的做法。 需要注意的是，12个月的间隔期是从租约开始日期或上次（最近一次）合法涨租的日期开始计算的。如果租客因一些原因，通过转租协议为房东更换了新的租客，这一规则仍然适用，除非房东和新租客签订了一份新的租赁合同。 此外，租金涨幅必须在住宅租赁处规定的年度限额内。例如，2025年BC省的租金涨幅上限为3%。假设小明租住的公寓在2024年的租金为$1500元，那么2025年房东最多只能将租金提高$45元。一旦涨幅超过$45元，则可以判定为违规涨租。如果租金中原本包含水、电费和其他公用事业费，即使租客的使用费用有所增加或公用事业费在新年有所上涨，房东也不能将这些额外费用转嫁给租客，从而导致租金超过规定的涨幅上限。 有些房东看到这里可能会问：“如果我去年没有涨租，今年能否将去年的涨幅补上，并再加上今年的涨幅上限一起调整？”答案是否定的。根据BC省的规定，房东只能按照当年的涨幅上限调整租金，不能将未使用的涨幅累积到下一年。例如，如果去年的涨幅上限是2%，而房东只涨了1%，今年房东不能将剩余的1%加到今年的涨幅中，毕竟这么做会超出当年所规定的涨幅限制。 安省的租金管制政策 在租金管制方面，安省的政策与BC省有所不同，尤其是安省对2018年11月15日之后入住的新住宅的租金管控。对于2018年11月15日之后首次用于住宅用途的新建筑、现有建筑的扩建部分以及大多数新地下室公寓，房东都不再受限于政府所规定的涨幅租金管制！ 具体来说，以下类型的租赁单元符合其豁免条件： 一、在2018年11月15日或之前未被用于住宅用途的建筑、移动房车公园或租地社区； 二、若位于独立屋、半独立屋或联排屋中的租赁单元，需满足以下条件： 1.该物业在2018年11月15日或之前不能包含超过两个住宅单元； 2.单元必须拥有独立的浴室和厨房设施，并至少有一个外部或内部入口； 3.每个入口必须有一个可以从单元内部锁上的门，且至少一个门能够从外部锁上； 4.住宅租赁单元必须在2018年11月15日或之后建成； 5.该建筑是房东自住的，或该单元是在以前未完工的空间内创建的。 如果满足上述条件之一，房东就可以在每年都能向租户发出涨租通知后的90天内随意提高租金，且不受租金涨幅限制。 无论是距离上次租金调整后的12个月，还是距离租赁开始日期后的12个月，房东每年都可以调整一次租金，租金增加的流程也相对简单。 房东不需要得到住宅租赁委员会（LTB）的批准，也没有涨幅上限的限制。房东只需提前通知租户，并使用政府规定的N2表格即可。但需要注意的是，房东必须确保租客收到了通知，并且双方达成了书面同意。 简而言之，2018年11月15日之后建成的租赁单元通常不受省级租金管制的约束，为房东提供了更大的灵活性，但如果安省公寓在2018年11月15日之前已经存在，则仍然受到租金涨幅管制限制。如果你想了解哪个多伦多楼盘符合不限租金的政策，可以参考这篇楼盘推荐。 信息来源：BC省官网、CBC、Sorbaralaw