加息最影响加拿大楼价 TD：明年再跌6%

加拿大道明银行昨日发表专题报告，仔细分析现今房地产市场，阐述利率走高、人口变化、市场模型等多种因素对楼市影响，认为多伦多仍可「软着陆」，明年房价还会有所跌落，但之後预料将获回稳。

安省政府今年4月出台稳定房价16条政策以来，大多区市场顿时冷却，销售速度下降和价格缩水都超过温哥华。不过，道明银行的报告指出，「温哥华和多伦多房产市场销售量的下降，使得这2个城市，从单纯的卖方市场，转化到给予买方一些权力平衡。但是，首次入市者如果期望利率上升会带来市场崩溃，可能还不是时候。房价很可能在回到猛涨之前一年的位置後稳定下来」。

该报告由道明银行高级副总裁卡洛尼斯(Beata Caranci)和经济师佩特马拉(Diana Petramala)合作完成。

他们认为，影响加国房产市场未来走势的最大因素，是利率的攀升。 加国央行在实施超低利率7年之後，今年7月已经首次提高利率0.25%，并预料将继续下去。环顾周围，美联储不但已经加息4次，而且准备缩减资产负债表。最晚实施量化宽松的欧洲央行也在考虑收紧货币供应。

因此，加拿大利率上升的趋势已经基本确立，不过预料升势将比较温和。

温和向上的利率对加国3大房市将因各城市内在环境不同而有区别。道明银行根据置业者付20%首期、25年还清贷款的典型模式计算，利率上升给房市需求带来的压力，温哥华最大，不过多伦多也好不到哪里去。

这间银行的报告还考查了人口变化对房市的需求。首先，加国近年来录得最多的移民到埠人口。联邦政府的政策显示，这个趋势未来仍将延续。

与此同时，安省和卑省还特别从本国省份之间的人口流动中获益。这主要是大宗商品省份如阿伯达省的人口，移入上述2省。但此一情况，未来将不继。

此外，加国最大人口群体之一的「千僖年」年轻人，正在立业安家之际，他们亦是潜在的买家。

就房市下跌的形态分析，道明银行的报告认为，大多区房产市场此轮量价下挫，并非置业者的购买力突然消失，而是政府的政策影响，造成投机盘涌出。报告给出的证据是，刻下的调整，并没有伴随失业率猛升、家庭收入下降等经济不景的情形，相反加国经济加速、失业处於低位。安省亦然。

综上所述，道明银行的报告认为，大多区房产价格猛升的时间持续不久，家庭债务虽高但目前加国经济尚无衰退迹象，因此市场软著陆可期。「我们认为房产价格的重新定位，将回到2016年中後期水平。目前，本区的房产价格已经下跌了13%，回到2017年初的水平。我们预计多伦多房市明年再下降6%，并从那里稳定下来」。

报告称，「最终，多伦多房价将和温哥华一样，维持高位。而加国其他地方，房贷利率的提高和收入的有限增加等因素的结合，将使得房产市场年增长2%至4%。」