温哥华天空
今年以来，安省至少有 27 家开发商破产，这一数字超过了该省多年来的最高水平。这是一个令人震惊的高峰，专家们认为，这使数以百计的住房单元岌岌可危，也使预建房买家陷入困境–他们的毕生积蓄岌岌可危。
房地产公司Legalclosing.ca的律师马克-莫里斯（Mark Morris）说：”新建住房市场已经彻底死亡。”
Insolvency Insider 是一个跟踪加拿大最大破产案的数据库，根据该数据库的数据，2023 年安省的开发商共申请了 18 起破产管理案件，2022 年申请了 16 起，2021 年申请了 19 起，2020 年申请了 15 起–这些数字是根据 “法院指定的较大破产管理案件的报告 ”得出的，Insolvency Insider 的编辑 Dina Kovacevic 说。法院命令可在破产管理人网站上查阅。
在过去几年中，住宅建筑行业开始出现裂缝。StateView Homes 在拖欠数亿债务后于 2023 年中期倒闭，数百名房主陷入困境。Mizrahi Developments 于 2023 年 10 月进入破产管理程序，位于 Yonge 和 Bloor 街的 85 层豪华大厦 The One 前景不明。
专家称，由于经济形势动荡，建筑商难以完成项目，这种趋势可能会持续数年。建筑和材料成本上升、劳动力短缺和高利率使项目遭受重创，数十家建筑商拖欠债权人数百万元。
多伦多 Harris & Partners 公司的持牌破产受托人约书亚-哈里斯（Joshua Harris）说：”我们看到越来越多的开发商和建筑商被接管，而且随着利率居高不下、买家无法成交以及材料成本上升，这一数字还将继续上升。”
“五年前，购买建筑前期项目还是一门令人兴奋的生意，但现在人们都在死撑着”。
建筑成本飙升
大流行后，住宅建筑成本膨胀。
2017 年建筑施工价格指数 = 100
消费者陷入困境
最近，哈里斯接到了一个不同寻常的案子。作为一名有执照的破产受托人，他的工作就是帮助那些挣扎着偿还债务的人。今年 6 月，一位这样的客户找到他，要求申请破产，因为她无力偿还 6 万元的债务。
哈里斯询问她有哪些资产，是否拥有任何房产，因为此类资产通常会被出售以帮助偿还债务。她说她在一栋联排别墅上交了定金，但房子还没建好。
哈里斯说：”我们做了一些调查，发现开发商已被接管。”这让她进退两难。
这意味着她不能申请破产，因为从技术上讲，她的资产并不是可以出售的资产，因为 “谁会买处于破产管理中的东西呢？”哈里斯补充道。
事实上，该客户甚至可能在更长的时间内都无法获得她的购买协议。
TDB Restructuring 公司的董事总经理布赖恩-坦南鲍姆（Bryan A. Tannenbaum）说，在接管过程中，建筑前期买家的买卖协议往往会被终止。
坦南鲍姆说，当建筑商拖欠用于资助项目的贷款时，住房项目通常会被接管。他补充说，贷款人随后可以向法院申请将房产交由接管人管理，通过法院命令指定的接管人随后将接管和控制房产，以 “按原样”出售或销售房产，或完成项目并为债权人实现利润和回报。
坦南鲍姆说，被接管房地产的新买家通常会要求法院下令终止现有的买卖协议，因为这些协议已无利可图，而且破产建筑商已经花掉了定金。
他说：”在大多数情况下，我敢说 99% 的情况下，这些购销协议都会不幸终止。”他说：“将接手项目的新买家不想对这些合同负责”。
预建住宅买家随后有权向安省新建住宅消费者保护组织 Tarion 申请退还部分或全部定金，具体取决于他们购买的是否是永久产权住宅。
如果买家在2018年1月1日或之后签署购房协议，售价在60万加元或以下的房屋最多可获得6万加元的定金保障。售价超过 60 万元的房屋可获得售价 10% 的保障，最高可达 10 万元。
购买公寓的定金通常由建筑商的律师托管，必须无息全额退还。如果不这样做，Tarion 将只提供最高 20,000 元的保障。
坦南鲍姆补充说：”现在，新开发商可以回到这些预建房买家那里，转售这些单位，但他们通常要价更高。”
“最终，在这种情况下，预建房买家将失去一套住房。这就是后果。
延迟急需的供应
专家说，即使被接管的项目被另一家开发商买下，也不能保证这些单位一定能建成–有时所有权会多次易手，从而将急需的住房供应推迟数年。
烈治文山橡树岭社区的一个 72 套联排别墅项目就是一个例子。2022年，King开发公司从Ideal（BC）开发公司购买了Bostwick Cres.8、10、12、14、16和18号地块，以及Bond Cres.2、6和8号地块，该开发公司销售城市屋，但后来发现该建筑商没有在安省建造或销售新房的执照。
由于 Ideal (BC) Developments 没有获得建筑许可，所以在 King 接手时，项目已经延期。随后不久，King 于 6 月被接管，欠下最大债权人 2250 万元。
目前，这些房产尚未建成，植被丛生，在最初买下该地块四年后，仍在等待新的买家。
多伦多房地产经纪人兼 RARE 房地产公司经济研究主管丹尼尔-福奇（Daniel Foch）说：”供应缺口正在形成。不仅因为项目在买家之间辗转，还因为开工前的环境如此恶劣，预售和新建项目都越来越少。”
新房销售大幅下滑
前期建筑行业难以找到买家，导致市场疲软。
根据房地产研究公司 Urbanation 的一份报告，开工前公寓的预售比例创下了 20 多年来的新低，不足 50%。如果没有至少 70% 的预售，公寓项目就无法开工建设，因此销售量的减少大大减缓了供应管道的速度。
房地产律师莫里斯说，由于利率远高于几年前同意购房时的利率，越来越多的买家干脆放弃定金，无法完成房产交易，他还补充说，转让销售–即原开工前买家将购房协议的权利和义务转让给另一买家的法律交易–的接受者也越来越少。论坛上大量“血亏转让”“急需转让”的帖子，有买家甚至30万定金全赔转让，也无济于事。
目前的开工前环境表明，随着消费者信心的减弱，面临财务压力的开发商将很难找到买家，使他们更容易受到接管程序的影响。
“三到五年内，高层建筑的减少将是灾难性的。”
新建建筑的未来
但即使尘埃落定，我们也不可能很快看到恢复正常。
对于陷入困境的建筑商来说，最有可能出现的结果是并购的增加；开发领域的大公司将吸收更多的地块，福奇说。
他说：”在经济衰退时，我们往往会看到并购激增。“大开发商会抢先出手，向小开发商提供救助，并以创造性的结构参与交易”。
莫里斯说，建筑前期市场在未来五到七年内都不会出现增长，因为 “我们失去了五年到十年的资本增值”。
他说：”定价脱离了加拿大人的收入，而且偏离轨道太远，价格必须大幅下跌，人们才会再次购买。”
