44年数据撕开真相，房产竟跑输股市4倍？

手头有闲钱想投资的人选择众多，但多数人仍把钱砸在“四堵墙加一个屋顶”上。

不过，要是你在“租房vs买房”的争论中持中立态度，真正的问题就变成了：拥有房产是否能让你的钱产生最大效益？

衡量回报的方式有很多，但我们化繁为简，看看相对于通胀的相对回报率。

通胀之所以重要，是因为它像个鬼鬼祟祟的小偷。当你卖掉房子、股票或其他资产时，手里的钱已经不如买入时值钱了。计算投资的真实收益时，必须把这种贬值因素考虑进去。

如今，投资选择琳琅满目，但我们将聚焦于历史表现超越通胀的两大热门领域：房地产与股票。

图源：financialpost

为避免文章篇幅过长，我们先做几个基本假设：

- 通胀数据采用加拿大统计局的消费者价格指数。需要提醒的是：即便使用其他衡量标准，也不会改变我们的结论。

- 平均房价数据源自加拿大房地产协会。

- 股票市场则以标普500指数（S&P 500，全球投资规模最大的股票指数）和加拿大TSX综合指数（TSX Composite）作为代表。

此外，标普500投资的汇率波动不计入计算。有人可能会说，若美元失去储备货币地位，加元对美元可能长期升值——但反方观点也成立，因此我们不深入探讨这一复杂议题。

不管怎样，数据揭示了自1980年1月（加拿大全国住房数据可靠统计的最早时间点）以来的情况。按绝对涨幅计算：

- 标普500指数（S&P 500）：5079%

- 多伦多证交所综合指数（TSX Composite）：1191%

- 平均房价：1011%

与科技驱动的美国股市指数相比，加拿大房价涨幅可谓望尘莫及。但现在我们要纳入通胀因素——这位缓慢吞噬购买力的金融死神。

经通胀调整后的年化回报率如下：

- 标普500指数：6.0%

- 多伦多证交所综合指数：2.7%

- 平均房价：2.4%

尽管在20世纪90年代的多数时间里表现平淡，但实际房价与加拿大股市相比，抗跌性令人瞩目。

然而，经过44年的通胀调整和股息再投资，投资标普500的财富增值幅度（在税务侵蚀前）是持有房产的四倍。

但别急，还有更多细节值得推敲。显然，通胀与增值并未勾勒出完整图景。

如前所述，当你在免税账户之外清算资产时，加拿大政府爱从投资收益中分一杯羹。而自有住房因享受加拿大主要居所免税政策，得以缩小与股市的回报差距。

相比之下，在注册退休储蓄计划（RRSP）中投资股票，提款时需按边际税率缴税。

另一方面，若通过免税储蓄账户（TFSA）或首次购房储蓄账户（FHSA）投资，提款时无需向加拿大政府缴税。

若选择非注册账户投资，主要缴纳资本利得税，通常比普通所得税负担轻得多。

无论哪种情况，标普500指数的回报都远超加拿大房地产表现——根据税收策略和假设不同，实际净回报可达房产的两倍以上。

除回报外，还有无数因素无法在一篇文章中尽数涵盖，包括：

-房产持有隐性成本：房产税、土地转让税、公寓管理费（如适用）、保险、维修费、中介费及其他交易成本，这些都会大幅削减房地产收益；

- ETF交易/管理费：蚕食股票回报（建议通过多元化指数基金降低费用）；

- 个人适配因素：投资期限、风险偏好；

- 房地产市场的区域潜力差异；

- 自主装修与房产投入的意愿（若居住在公寓，该因素影响较小）；

- 人工智能可能推动标普500指数增长；

- 住房回报的不确定性：人口增长放缓与加拿大政府推动增加住房供应的政策影响；

- 强制储蓄效应：偿还房贷本金相当于被动储蓄，对缺乏自律、无法定期投资股票基金的人尤为重要。

此外，房产所有权还带来心理层面的益处。我理解这种心态——有些人只要看到房契上写着自己的名字，知道没人能夺走家门钥匙，就能睡得更安稳。

但可观的投资组合同样能带来安全感，同时具备更强的流动性。

再者，租房并投资并不意味着永远不买房。根据租赁房源和各省租金管制法规，你或许能找到一套优质房源租住十年以上，让资产持续增值，待积蓄足够后再购置房产。