温哥华市中心办公楼空置率 创20年新高

上一次温哥华市中心的可租办公物业空置率达到如此高的水平，已经是21年前的事了，那时正值持续的网络泡沫破裂时期。

根据商业房地产公司CBRE发布的新市场公报，截至2025年第三季度末，温哥华市中心的办公空置率达到了12.6%，相比今年第二季度的11.9%上升了0.7%。

不过，从相对的角度来看，温哥华市中心在加拿大主要城市中仍拥有最低的办公空置率，优于渥太华（14.8%）、哈利法克斯（14.9%）、多伦多（17%）、温尼伯（18.3%）、蒙特利尔（18.9%）、埃德蒙顿（21.2%）、卡尔加里（30.3%）、伦敦（30.6%）和滑铁卢（31.3%）。

温哥华市中心的办公空置率同样与美国主要市中心相比，表现出相当积极的态势。

自疫情以来，出现了“追求品质”的趋势，租户纷纷离开较旧、品质较低的办公物业，转而青睐更新、更现代且设施更为齐全的高品质办公空间。

值得注意的是，正如《每日蜂蜜城市化》之前报道的，lululemon已经租下了CF Pacific Centre前诺德斯特龙（Nordstrom）商店上方的30万平方英尺的优质AAA级办公空间，取代了索尼影业（Sony Pictures Imageworks）的全球总部和微软（Microsoft Canada），索尼已迁至The Post，微软则在新建的B6办公大楼中扩大了现有业务。

但根据CBRE的说法，这种追求品质的趋势现在开始减弱，优质AAA/A级办公空间的需求由于“租户需求的变化，正在影响该细分市场的整体表现”。

CBRE指出：“高品质办公空间的空置率正在因这些相互影响的因素而趋于稳定。”

尽管如此，新建的高端办公大楼与较旧大楼之间的差距仍然明显。老旧的低质量（B类和C类）大楼的空置率在本季度再次上升，增幅为1.8%，达到了17.2%。相比之下，新建的顶级（AAA级和A级）大楼的空置率则保持在仅为9.5%。

大温哥华地区的郊区办公市场（指温哥华市中心以外的地区）经历了轻微的办公空置率增加，增幅为0.2%，达到了10.1%。

总体而言，大温哥华地区的办公空置率比第二季度上升了0.5%，达到了11.4%。

目前，共有446,000平方英尺的新办公空间在建，其中约29,000平方英尺位于温哥华市中心，其余部分则在该地区其他地方。在正在建设的总空间中，52%已被预租。

在2025年第三季度，大温哥华地区郊区完成了166,000平方英尺的新办公空间，其中55%已被预租。

CBRE的更新指出，第三季度四个加拿大城市中心的办公市场空置率有所下降。

其中，加尔加里和渥太华的空置率因办公转住宅项目而减少。加尔加里因住宅改建项目移除超过991,000平方英尺的办公空间，自2021年以来办公转住宅项目累计达到680万平方英尺。此外，加尔加里自2021年以来已拆除了260万平方英尺的办公空间。转建和拆除的结合使得加尔加里的办公空置率下降了2%。

在全国范围内，截至第三季度，10个大都市地区在建的办公空间减少至260万平方英尺，没有新的办公项目启动，办公建设管道已降至20年来的低点。大多伦多地区仍占据大部分活跃的办公开发项目——约79%的在建办公空间。

可租办公空置率不应与办公空间的实际入住和使用情况混淆，由于许多企业持续实施居家办公和半远程工作的政策，实际活动仍低于疫情前的水平。

办公市场仍面临重大不确定性，不仅因为持续的居家办公和半远程工作影响，还有来自加拿大结构性经济挑战、政府政策和新型人工智能工具的出现影响。

至于大温哥华地区可租工业空间市场，这一季度弗雷泽河以北地区也完成了更多空间，导致大温哥华地区的整体工业空置率略微上升至5.3%。

与此同时，该地区的工业空间空置率实际上下降至3.8%，主要因50,000平方英尺以上的大型空间租赁活动较强——这些大空间的挂牌数量从55个降至48个。

尽管今年第三季度完成了520,000平方英尺的新工业空间，工业空间建设仍在持续放缓，已是连续第四个季度。在建设的空间中，67%已预租，高于上季度的56%。如果不考虑定制建设项目，预租比例从24%跃升至42%。

与此同时，次租空间（现有租户重新出租的仓库或单位）减少了近17%，截至目前约有170万平方英尺的可用空间，这占大温哥华地区所有可用工业空间的约14%。