加拿大房贷新政 对海外买家零影响

​联邦政府周五宣布收紧房贷措施，藉此为温哥华及多伦多等地高楼价降温。由明年2月15日起，购买50万至100万元屋价房屋，其中超过50万元部 分，首期付款的最低比例由5%增至10%，才能符合加拿大按揭及房屋公司(CMHC)投保要求。大温地产界人士指，新例对楼市销售及价格影响不大;但也有 人担忧，将令部分首置业者延迟至少一年才能「上车」。

联邦财政部长莫奈(Bill Morneau，图)周五在宣布收紧房贷新措施时说：「特别是在温哥华和多伦多市场，楼价已很高。我们须确保创造一个能够保护买家的环境，使他们能拥有房屋足够的资产。」

屋价75万元 首付额多1.25万

他指，新措施只是针对价格较高的房屋，政府仍希望鼓励首置者进入市场，「这（新例）只会影响1%或更少的市场份额」。

根据新例，屋价50万元以下部分仍将维持5%的最低首付比例。例如，屋价75万元的房贷申请者须至少支付5万元首付，较目前规定的最低首付额多12,500元（详附表）。此外，如果屋价高于100万元，联邦此前已规定最低首付比例为20%。

莫奈否认联邦政府担忧加国楼市已泡沫化，「我们并未对此特别担忧，我们正在做的事情，是关注市场中有潜在风险的部分」。

他解释说，目前大温房屋交易中，仅约36%价格在50万元至100万元间。同时，这些房屋如果有贷款，很大比例首付也高于5%。

 
针对最低首付挤入高价门槛

联 邦此举的目标，是针对极小部分试图以最低首付挤入较高楼价门槛，即风险较高的房贷者。莫奈称，当局要建立良好环境，令国民在购买房屋时得到保护，也有充裕 的金钱支付。他否认联邦担忧加国房市已泡沫化，「我们并未对此特别担忧，我们正在做的事情，是关注市场中有潜在风险的部分」。
卑诗房地产协会 （British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）周五接受《星岛日报》记者访问时表示，新例对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微。他说，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至 100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。

缪尔说：「部分首置者将受新例影响。虽然此类买家很大比例购买50万元以下房屋，但例如购买60万元房屋，须支付的首付将由3万元增加至3.5万元。对于一些人士来说，多出的5,000元可能会延迟他们的上车盘时间。」
另 据CTV报道，大温房贷专家理查德（Alyssa Richard）表示，联邦新规将令较年轻的首置者，要面对多支付5,000元至2.5万元首付的情况，这将令他们被迫延迟买楼一年或更久。华裔房贷专家 冯晓敏表示，新例对华裔买家影响不大。另外，她也提醒房贷申请者，房贷首付10%将较5%节省不少保险费（详另文）。

加拿大帝国商业银行(CIBC)的报告指，新措施将影响全国约4%的新屋成交，但在亚省卡加利则估计会有约一成买卖受新措施所影响，而爱民顿则约占7%。CIBC分析，卡城的按揭比率一向较高，加上经济不景，相信当地楼市将下调。

资深房贷顾问：对海外买家零影响

大温资深房贷顾问冯晓敏表示，她所代理申请房贷的华裔客人中，仅有不足十分一所支付的首付低于10%，由此可见，联邦房贷首付新规对华裔买家影响不大。而受访专家则指出，新规则对海外买家不会造成影响。

冯晓敏周五受访时指出，根据她从业多年的观察，较年轻的首次置业者，华裔通常较其他族裔获得来自父母更多及更大的支持。
 
60万元房屋 多付5,000元才可上车

她同时又提醒，例如购买60万元的房屋，新规则只是规定超出50万元的部分，即10万元须支付10%的首付，由此计算，只是须要多支付5,000元首付就可以上车。这对多数华裔买家来讲，并非很困难的事。

冯晓敏还说：「其实我一直都鼓励客人尽可能支付10%或以上首付，因为10%首付须支付楼价2.4%作为保险金，而按规定5%则须支付3.6%。由此算下来，这1.2%的保险金差别，每10万元贷款额就是1,200元，为何不节省呢？」

卑诗房地产协会首席经济师缪尔则指出，今趟联邦政府修改房贷政策目标是针对国内市场，对海外买家没有影响。

卑 诗大学（UBC）房地产专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，分析大温楼市时，很难得出首付比例较低的首置者，是导致大温楼价飙升的主因。而联邦周五公布新措施针对高价房屋及海外买家； 可是这些被认为是促使本地楼市高涨的因素，新政策并不能起着任何作用。
 
专业人士买大屋恐受阻

联邦政府周五宣布，收紧50万元以上楼宇的首期按揭要求。有银行界人士认为，专业人士会最受影响，但估计新措施不会令银行更改其他按揭要求。

皇 家银行按揭经理李嘉伟周五接受多伦多A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，新措施引致的影响不大，因为他的客人，通常很少买那麽昂贵的房屋，一般 买25至35万元的柏文。他又认为，就算新例实施，对买家的影响也不大，因为只是适用于50万元以上的房屋。他举例说，一间80万元的房屋，按现时首期只 需5%的规定，要付4万元首期，但按新例计算，头50万元付5%首期，其余30万元付10%首期，合共只要多付15,000元首期。

申请人以家庭收入4倍贷款

李嘉伟认为，新例会最影响到一些想买大屋的专业人士，但这批人只占少数，因此估计对楼市的影响也不大。

他解释，每个顾客都有自己的故事，不代表专业人士薪酬高，储蓄率就会高，这是他做银行经常都会见到的情况。他续称，银行有时批准按揭都很困难，因为基本上是根据申请人家庭收入的4倍来做贷款。

李嘉伟举例，一个家庭收入10万，贷款额可以做到40万，或42至43万。

新措施要买家付多点首期，会令一群没那麽多首期，但又想买大屋的人，就要把门槛由5%提高到10%。

李嘉伟又认为，新例对华裔或新移民的影响也很少，因为如果没找到工作的新移民，银行要求首期差不多需要35%。

他指出，很多华裔客人首期都付20%或以上，有些甚至付50%，因此估计新例对华人市场影响微不足道。

首期付逾两成华裔者众

联 邦过往收紧通过CMHC担保按揭的规例，曾令银行界更改其他楼宇按揭的要求。但李嘉伟认为，这次的新措施不会有类似效果，令银行更改其他按揭要求。他解 释，联邦曾经把CMHC的还款期，由30年降低到25年，会令每月供款高了，因而令银行对家庭收入的要求提高审批按揭，但新措施只影响首期。

 
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