加拿大房主痛诉：保险理赔到手，一夜负债累累

2024年初，一场大火烧毁了Antonina Gladkova的房产，而这仅仅是多年糟心遭遇与经济重压的开端。这场事故让她损失数万加元，她也想提醒其他房主，务必看清抵押贷款协议里和保险理赔相关的条款。

但这场火灾“仅仅是第一场噩梦”，她说，“后续情况变得更糟。”

Gladkova表示，一开始她还很庆幸，保险公司的处理流程十分顺畅，赔付了重建Georgetown这套半独立住宅属于她那一半房屋的全部费用。

然而，她的抵押贷款机构并没有按照承包商的账单进度拨付保险赔款。如今，她和男友已经自掏腰包花掉数万加元；为填补资金缺口、在高额延误下维持重建工程，他们不得不办理一笔私人抵押贷款，背上这笔债务。

“我们当时彻底怒了。”她说。

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按照惯例，保险赔款会通过房主的抵押贷款机构分期发放。法律专家称，Gladkova遇到的这类情况正变得越来越常见。这也是她把自身经历公之于众，希望其他人不要再重蹈覆辙的原因。

“整套机制存在漏洞。所以我想让大家知道……一定要提前做好准备。”她说。

“鸡生蛋、蛋生鸡的困局”

2024年2月，Gladkova这套半独立住宅邻居那一侧发生火灾。邻居不幸在火灾中遇难，火势蔓延到Gladkova的房屋，将其彻底烧毁。Gladkova原本住在这套房子里，搬去和男友同住之后，这套房子已经对外出租了好几年。

火灾过去一年多，重建房屋的保险理赔获批，赔付金额略高于50.8万加元。由于这套房子有抵押贷款，放款机构Simplii Financial负责这笔资金的拨付。

根据CBC News查阅的银行流水记录，房屋承包商要求支付首期款项101600加元，但Simplii只拨付了25000加元。

这对情侣就此提出异议后，隶属于CIBC的Simplii又以“一次性特例”的名义再拨付25000加元。但资金依旧还差一半。

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Gladkova介绍，原本的流程是银行根据建筑商的账单以及工程完工确认来放款。但这就意味着，由保险公司选定的承包商需要自行垫付工程款。

“拿不到钱就没法施工，完全就是鸡生蛋、蛋生鸡的死循环。”Gladkova说。

两人向Simplii正式投诉，要求银行额外拨付51600加元，用来全额结清账单、继续推进施工，遭到银行拒绝。

Gladkova称，他们没有足够资金补上缺口，于是办理了年利率10%的私人抵押贷款。

相关文件显示，在正式投诉之后，Simplii修改流程，改为依据工程完工进度报告放款。举例来说，如果工程完成20%，Simplii就拨付总保险赔款的20%。

但Gladkova与Simplii之间的邮件记录显示，银行后续开始按照第一笔保险支票金额计算放款，而非按照保险赔付总金额计算。Gladkova表示，这直接导致他们付给承包商的资金始终有约35%的缺口。

Simplii最终还是把全部赔款拨付到位，其中包括今年4月又一笔特例付款，用来支付第三份工程账单的资金缺口。

根据建筑合同，重建工程于今年6月完工，比原定工期晚了大约6个月。

Gladkova说，光是这笔私人抵押贷款的利息，他们已经付了约15000加元，还在持续产生；另外办理该贷款的各项手续费以及法律开销也花了数千加元。

Gladkova表示，因为资金不足无法按时付款，工程出现延误，至今还拖欠承包商约19000加元尾款。

她说，私人抵押贷款加上保险赔款放款进度跟不上，欠款“短时间内越滚越多，急剧飙升”。

Simplii的回应

Simplii发言人Kira Smylie在一份声明中表示，该公司理解遭遇房屋损毁的客户处境，“只要条件允许，我们会灵活为客户提供协助，本案中我们也确实这么做了。”

Smylie同时表示，Simplii的抵押贷款条款赋予银行决定保险赔款如何使用的权限。

“在和承包商敲定付款方案之前，客户应当先和我们确认放款时间，以便做出合理决策。”她说道。

Gladkova提醒大家，部分抵押贷款协议的条款写得十分含糊。她表示，如果银行当初告知他们需要自行承担资金缺口，他们本可以另做安排。

如何保护自身权益

房产与房屋保险领域律师介绍，抵押贷款的标准条款规定保险赔款会拨付给贷款机构，再由机构按进度放款。原因是贷款机构对房产享有权益，要确保这笔钱真正用于房屋重建。

专注房屋保险理赔业务的Virani Law律所创始人Fy Virani表示，像Gladkova这样，放款进度和施工付款对不上的案例越来越多。原因是火灾、洪水造成的房屋全损理赔案件增多，贷款机构对保险赔款的管控也变得更加严格。

“火灾、洪水带来的房屋全损案件越来越多。”他说，“结果就是各方机构之间沟通脱节，很难达成共识。”

Virani建议，为避免这类问题，房主在动工之前，就要和贷款机构、承包商、保险公司充分沟通，把各方的诉求对齐，确认付款进度完全匹配。

“一旦资金已经开始流转，再想补救就非常困难。”他说。

发起投诉

2025年底，Gladkova向加拿大银行与投资监察署（OBSI）提交投诉。这是加拿大一家独立中立机构，专门处理银行、投资机构和客户之间的纠纷。

Gladkova要求Simplii赔偿私人抵押贷款产生的利息以及4000加元相关手续费。

她表示，OBSI在去年6月完成调查，结论是：Simplii无需承担这部分额外开销，也不受这对情侣和承包商签订协议的约束；但银行没有告知他们项目可能需要额外融资，给当事人造成极大的精神困扰与麻烦。

OBSI建议Simplii向这对情侣赔付500加元，被二人拒绝。

“这简直就是一种羞辱。”Gladkova说。

OBSI在声明中称，投诉处理流程属于保密范畴，无法针对个案发表评论。

此后Gladkova又向加拿大金融消费者局提交投诉。该机构监管银行、OBSI等联邦外部纠纷处理机构。她希望推动抵押贷款协议修改，让银行可以直接把保险赔款拨付给承包商。

“希望这个问题能够得到解决。”她说，“任何人都不该经历这种事，它彻底改变了我的生活。”