加拿大要施行40年房贷按揭期？！

加拿大议会正在讨论延长抵押贷款期限以解决住房问题，但这真的能提高住房可负担性吗？

议会预算办公室 (PBO)的一份最新报告显示，将还款期限从 25 年延长至 40 年虽然可以降低每月还款额，但借款人最终支付的利息却要增加 75%。这个无党派机构还警告说，该分析并未考虑到更广泛的后果——这些后果会抵消短期收益，并损害住房和经济的长期稳定。 

“可负担性”指的是家庭在不超出审慎的债务偿还比率 (DSR) 的情况下所能支付的最高抵押贷款月供。他们以加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 规定的39%的总债务上限作为门槛，但由于该上限包含了所有持有成本，PBO 将门槛计算结果降低至总收入的32%至35%。 

降低月供是唯一目标，而延长还款期限是最常见的解决方案。其原理很简单：将100万加元贷款的还款期限从25年延长至40年——也就是每次还款额减少，还款时间延长。

他们的计算结果显示，如果将还款期限从25年延长至40年，借款人将多支付75%的利息。虽然目前的月供较低，但更多的收入却被债务吞噬。该机构还提醒，他们的分析并未考虑需求、价格、信用风险或利率的变化。

延长还款期限的效果类似于降低利率——它能降低月供，帮助购房者以更少的首付加速完成购房。各国央行曾大力推广这种做法，却忽略了需求对价格的影响——而这正是货币政策的核心所在。这种做法是否严谨或草率，由您来判断。 

加拿大央行（BoC）研究了这个问题发现，由于利率下降，较低的月供只能在短期内改善购房能力。较低的月供反而帮助购房者更容易消化更高的房价，从而推高了房价。虽然少数购房者短期内确实支付了更少的钱，但最终结果是房价上涨，购房能力下降。 

加拿大央行并非孤例。美联储近期也指出，降低还款额并未改善购房负担能力。

尽管近期加息推高了还款额，但他们发现，即便没有加息，购房负担能力也会进一步下降。他们甚至提出了一个在债务崇拜盛行的时代堪称“亵渎神明”的观点：购房负担能力不仅取决于融资，还取决于房屋的实际价格。真是些该死的巫婆，我们都知道。 

随着时间的推移，额外的利息成本意味着可支配收入的减少——这些资金原本可以用于支持生产性经济活动。相反，更多的支出被锁定在非生产性领域，进一步加剧了加拿大的生产力问题。 

此外，还有借贷本身的成本。信贷市场由供求关系驱动，信贷消费的激增会推高借贷成本。应对之策是什么？货币政策优先考虑政治需求，导致利率上升或通胀加剧。这是一个长期问题，而短期内为了在全国房价飙升60%后支撑房价而采取的措施，却加剧了这一问题。 

如果买不起食品杂货，解决办法是提高信用卡额度和延长还款期限吗？这本质上和延长房贷摊销期的逻辑是一样的。