地产

原价7500万，现价400万，怎么看都是一门血亏的买卖，不过对于急着回国处理家事的富豪James Tan来说...这似乎并不是他关心的重点。据《每日邮报》等多家媒体消息，这位华人富豪在过去以7500万澳币（合3.57亿人民币）入手的两套山区豪宅，被以每套195万澳币（合929万人民币）的价格“贱卖”，一时间惊动了高端房产界。 “华人巨富花7500万澳币修建的两套柏斯大宅...如今只卖了尴尬的400万澳币。 故事的主角James Tan，是西普尔电器集团（Superworld Holdings）的实际拥有人。据公司网站介绍，这家公司是亚洲领先的磁性产品制造商，在中国，马来西亚，印度等主要亚洲国家都设有办公室。 这两栋有着中国传统风格豪宅，自2014年就开始动工了。   它们并排建在澳大利亚珀斯南部班朱普（Banjup）的科菲路（ Coffey Road）和比尼普路（Beenyup Road）上，总面积达到了4.48公顷。 也许光听数字可能比较抽象，但只要看看这个俯瞰图，你就会明白：这哪是什么普通豪宅，这几乎可以算是皇宫了：   这两栋豪宅被描述为“中式孔子大厦”，拥有80多个房间 —— 这无论放在什么年代，都是妥妥的豪门配置。 随处可见的红柱红墙绿瓦，让人很难想象这是一栋位于澳大利亚的私人住宅： 建筑风格主要是京派和徽派。除了地上和墙上的施工痕迹，几乎没有任何现代元素： 小桥流水和凉亭，大户人家标准配置： 除了卧室，会客厅和厨房等常规起居空间，豪宅里还有游泳池，大庭院，图书馆，博物馆，多功能剧院和大型会议室等顶层配置，设计标准也是风水师傅定的。 就连这块地的编号，也是象征着“发发”的88 —— Tan老板的讲究不言而喻。 2017年，负责盖房子的Apex Construction公司完成了修建，但此时的Tan老板却因为家庭事务紧急飞回中国了。 打那之后，这两栋尚未完成装修的中式大宅，就变成了烂尾楼：主人一天都没住过，能入住的日子看起来也是遥遥无期。   直到今年年中，澳洲本地一家高端房产中介接到委托要求卖掉这两栋大宅，它们才重新回到公众视线。 只不过这笔买卖，在所有人看来都是血亏：降价94%出售，合着Tan老板的讲究是一点儿好运也没换到。 代理这两套房产的经纪人告诉媒体，自从价格出来之后，他每天能收到来自全球的上百个问询，买家带着现金蜂拥而至，他卖房子卖了20年，从来没见过如此“盛世”。 最终，一家位于维多利亚的非盈利机构买下了这两栋豪宅，并立刻开始装修。目前，装修工作已经完成了90%。 至于Tan老板家里究竟发生了什么，又因何而贱价出售豪宅，我们就不得而知了。 相关案例：事实上，像这样的变成鬼宅的废弃豪宅，全球到处都有。不少有钱人对自己有多少房子并无概念，所以在一般老百姓看来高攀不起的豪宅，他们买下可能很快就忘了。 比如位于北伦敦汉普斯特德富人区的Bishops Avenue，就是这样一条充满废弃豪宅的街区。   2022-2023年，该街区两栋不同的豪宅分别遭遇过火灾，现场宛若鬼片。 其中一栋被毁的豪宅名叫The Towers（高塔），是一栋乔治亚风格的别墅。海湾战争期间，沙特王室一位成员花了2500万英镑将其买下。 之后，也许意识到自己根本不需要那么多豪宅...沙特王室就把他们位于该街区的十套别墅给卖了...   然而，经手这栋大宅的业主们实在是买太多了...这栋豪宅和该街区的不少房产一样，很久没人光顾，建筑上有明显的涂鸦： 曾有英国记者前去这些废弃豪宅做直播，结果发现里面甚至有鸽子的尸体（只有骨头的那种）。可见，其他物种都在这里完成了世代的过渡，屋主依旧没有回来...   虽然业主一直在雇佣保安和园丁对其进行基本维护，但长期没人住的状态，很容易就会被社会闲散人员盯上。

Royal LePage最新的房地产市场预测显示，在连续第三次降息后，加拿大“低迷”的房地产市场将出现反弹，到春季将进入复苏模式。 这家房地产公司周四发布了今年第三季度房价更新和市场预测，结果显示，2024年第三季度全国房价总体同比上涨1.6%，至815,500加元，比上一季度下降1.1%。 下降1.1%是是由于夏季大多数市场活动低迷，但报告指出9月份销售量开始回升。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“尽管加拿大央行三次下调隔夜贷款利率，但全国范围内的购房需求仍然疲软，尤其是在两个关键群体中：首次购房者和小投资者。对利率更敏感的首次购房者正采取观望态度。由于房价基本持平且利率稳步下降，他们认为推迟购房没有什么坏处。” “我们相信，随着房地产价格再次上涨，这两类群体将大量重新进入市场。随着加拿大央行今年可能进一步降息，我们预计房价将更快上涨，这将消除等待首次购房者的优势，并使投资者的计算结果更加有利。” “显然，现有房主已经准备好搬家了。而且，所有买家都拥有更多的选择，竞争更少。市场复苏正在进行中，并将持续到2025年。” Royal LePage在其报告中表示，其全国房价综合数据全国 64 个最大房地产市场的专有房地产数据编制的。 该公司2024年第三季度的数据显示，独立屋的中位数价格同比上涨2%，至850,400加元，而公寓的中位数价格上涨0.5%，至590,200加元。 数据显示，与上一季度相比，独立屋的中位数价格环比下降1.2%，而公寓的中位数价格环比下降1.1%。 “随着利率的下降，我们看到了观望买家的积极迹象。随着信心的增强和买家对价格上涨的预期，我们预计活动将大幅增加。考虑到建筑需求——既有自然需求，也有来自移民的需求——2025年春季市场可能最早在1月底或2月初开始，这是我们在之前的市场复苏中看到的一种提前现象。接下来的一年将是忙碌的一年。” 报告称，大蒙特利尔地区的房价在2024年第三季度同比上涨5.2%，而大多伦多地区和温哥华市场则保持平稳，分别“小幅”上涨0.7%和0.5%。 报告指出，大多伦多地区的房屋总价格在2024年第三季度同比增长至1,155,800加元。然而，按季度计算，大多伦多地区的房屋总价格下降了2.9%。 “第三季度的活动总体而言较为低迷。春季市场低于预期，多伦多和大多伦多地区开始出现疲软的下跌趋势，尽管趋势在9月中旬开始好转。虽然库存水平继续上升，平均上市天数高于平时，但第三季度该地区部分地区的价格仅略有下降，”Royal LePage Real Estate Services Ltd. 首席运营官 Karen Yolevski 表示。 “这表明，尽管卖家离场的速度快于买家，但他们并不急于出售。” Royal LePage在其报告中表示，预计2024年第四季度大多伦多地区的房屋总价格将比去年同比上涨6%。 在多伦多市，房屋总价格在2024年第三季度同比下降2.3%，至1,128,900加元。在同一时期，独户屋的中位数价格同比下降1.3%，至1,672,400加元，而公寓的中位数价格下降3.2%，至682,800加元。 Yolevski 表示：“与其他房地产市场相比，多伦多公寓市场的趋势有所不同。在今年竣工数量接近创纪录的背景下，一波新公寓涌入市场。而且，随着一些投资者抛售那些过于昂贵的出租公寓，价格已经走软。这可能为首次购房者带来机会，因为贷款利率正在下降，新的30年摊销法即将生效，这将减轻每月持有成本的负担。” “展望未来，随着我们进一步进入秋季市场，贷款利率继续放松，销售活动和价格将开始小幅上涨，住房库存将被消耗掉。我相信多伦多和全国大部分地区都将在 2025 年迎来一个活跃的春季房地产市场。” Royal LePage在其报告中表示，预计全国房价将在第四季度保持稳定，并预测“在贷款利率继续放松的预期下，春季市场将提前上涨。”该公司预测，2024年第四季度加拿大房屋总价格将比去年同期上涨5.5%。 “尽管全国各地的市场复苏并不均衡，但大多数市场都在稳步复苏。虽然我们可能不会在今年第四季度看到明显的价格上涨，但我们相信，我们之前的预测将在 2025 年春季初的市场中实现，”Soper说。 报告称，目前加拿大央行的主要贷款利率为4.25%。下一次利率公告定于10月23日。

10与7日，彭博社报道称，加拿大央行前副行长Paul Beaudr预测，加拿大央行将在10月降息50基点。因为他们有“充分的理由”将利率“尽快恢复到接近中性”，主要目的是提振家庭和企业的乐观情绪。 Paul Beaudr指出，货币政策政策制定者更加确定工资增长、预期和企业定价正朝着正确的方向发展，随着加拿大通胀率持续回归 2%，借贷成本将更快下降。 彭博社报道称，加拿大央行于10 月23 日的会议决定降息幅度，旨在在加拿大经济放缓的情况下给予一些货币刺激帮助消费者和企业提振信心。 不过，全球市场仅有25%的分析师认为加拿大央行10月降息50基点，也就是说加拿大央行前副行长其实是少数派。 但由于其特殊身份，或许更懂央行的运作模式。 Paul Beaudr表示，加拿大央行试图通过分享对经济的看法来传达其发展方向，除非有必要，否则不打算用决策来震惊参与者。 目前，4.25%的基准利率继续拖累经济增长，2.75%的利率或许更合理。Paul Beaudr重申，借贷成本显然应该 很快下降并达到这一水平。 不可否认，如果真的降息50基点，将彻底改变地产市场的信心。 其中很重要的变化，将是温哥华和多伦多公寓投资人开始回归。根据加拿大统计局上周四公布的加拿大住房统计数据，加拿大最昂贵公寓市场在很大程度上受到青睐小户型投资者的影响。投资者更喜欢单位较小的公寓项目，因为每平方英尺居住面积的租金往往更高。 研究指出，这一现象的根源在于公寓项目的预售。投资者购买预售单元的目的是在建筑竣工后获利，要么将其出租，要么以更高的价格出售。反过来，开发商则依靠预售来开始建设。 加拿大统计局的报告称，开发商利用这些预建销售来确保项目融资。这种动态意味着投资者的偏好可能会影响到所建建筑的类型。 加拿大统计局将投资者定义为拥有至少一处不作为主要居所的住宅物业的人。这可以包括第二居所业主、其他省份或国家的居民、短期或长期出租房业主、营利性企业和投机者。 截至2022 年，温哥华人口普查大都市区内约三分之一的公寓是投资性房产。研究表明，投资者“被认为更喜欢”单位面积较小的公寓项目，因为单位面积较小的公寓每平方英尺的租金往往更高。“这可能导致了过去几十年来多伦多和温哥华公寓面积的缩小。”在温哥华地区，20世纪90年代建造的公寓的平均居住面积 912平方英尺，而2016年后建造的公寓的平均居住面积为790平方英尺。 在温哥华，2022年作为投资性房产的新公寓中，58%的面积不足600 平方英尺，而 39% 的面积超过800平方英尺。 资深开发商Reliance Properties 总裁Jon Stovell)表示，过去10 年，他的公司深入研究提供小型公寓，包括几个带有微型阁楼的项目，这些阁楼面积约为250平方英尺，配有壁床和折叠式餐桌。市场证明，投资者喜欢小型单位，因为它们更容易购买，而且可以分散投资风险。但投资者也希望公寓有一个“安全的价格点”，可以出租或出售给最广泛的有钱人。实现这一目标的一种方法是建造较小的公寓。此外，一些年轻的租房者和买家也愿意牺牲公寓面积来换取特定的地理位置，这也成为一种生活方式的趋势。加拿大统计局的新数据还揭示了BC省投资居住者的一些细微差别，投资居住者的定义是拥有一处有多个住宅单元的房产并居住于该房产的业主。Yan 说，这些房产不是公寓，而是复式公寓或带地下室套房的独栋住宅。 此外在BC 省，72.7% 的自住投资房产都是拥有多个住宅单元的房产。看起来，2025年的楼花投资可期。

大温哥华地区的整体租金已连续数月下降，一份新报告显示市场出现了更为乐观的迹象，尤其是在大温租金最便宜的地方。 liv.rent 发布了一份新的租金报告，显示今年 10 月的租金与去年相比下降了多少，以及租金差异与你选择居住的社区有多大关系。 无需搬到大温以外的地方，比如素里、高贵林，就可以省下几百元。 如果你想再省几百元，素里可能是你最好的选择。 与去年同期相比，该地区的租金每月便宜了 25 元。 iv.rent 报告指出，“今年 10 月，大温哥华地区一居室无家具公寓的平均租金为 2,381 加元，与 2023 年 10 月的 2,406 加元相比，价格下降了 25 加元。降低利率加上加拿大政府提高住房负担能力的措施可能是导致价格下降的因素。”l 至于温哥华市内的租金成本差异，差距超过 800元，具体取决于你所关注的社区。 liv.rent 发现，温哥华最贵和最便宜的街区之间的租金差距为 823 加元。West Point Grey/UBC 是最贵的，一居室无家具公寓的平均月租为 2,995 加元。相比之下，Sunset-Victoria Fraserview 的平均月租为 2,172 加元。 虽然没有哪个地方真正便宜，但相对而言，这些是大温地区最实惠的租房地。 Renfrew-Collingwood 和 Hastings-Sunrise地区的平均租金也处于较低水平。 综合看来，素里是今年 10 月份最便宜的城市，一居室无家具单元的平均租金为每月 1,964 加元。兰里紧随其后，是第二便宜的地方，每月租金为 2,035 加元。最贵的是西温哥华，同一类型单元的平均租金为 2,907 加元。 liv.rent 还指出，10 月份无家具和带家具单位的租金差异并不大。 “这与 2023 年 10 月的情况大不相同，当时一套带家具的一居室的租金为 2,626 元 比一套不带家具的一居室要贵220元，不带家具的租金为2,406 元。”  

加拿大副总理兼联邦财政部长在周二宣布了在原房产用地上建第二套的抵押贷款新规定，这项新政预计将于1月15日生效。 图源：globalnews 联邦政府在周二发布的通报指出，政府将对抵押贷款保险进行改革，并通过即将推出的加拿大第二套房贷款计划，让房主更容易将闲置的地下室改造成出租公寓，或将车库改造成巷道住宅，以增加社区密度。 原房产土地上的第二套房可以帮助房主用新的出租公寓支付抵押贷款，并使家庭更加紧密。“例如，一对退休夫妇可能希望搬到新建的后巷屋（laneway home）或姻亲套房（in-law suite），这样他们的孩子就可以在房产现有的房屋中抚养年幼的孩子，” 通报写道。 图源：canada.ca 方慧兰Chrystia Freeland在一个记者会上宣布了一系列新政策。这些服务将从2025年1月15日起开始。新改变的规定包括： 允许对原住宅内的第二套房的有保险抵押贷款进行再融资，让房主利用房屋净值来资助第二套房的建设。借款人将能够获得高达房屋价值90%的融资，包括第二套房的增值，并在长达30年的时间内摊销再融资的抵押贷款。 将这些再融资建造住宅内第二套房的抵押贷款保险房价（mortgage insurance home price limit）上限提高到 200万加元，以确保房主可以在全国所有住房市场获得这种再融资。 图源：globalnews 此外，方慧兰还表示，就空置土地征税展开磋商。联邦政府的通报显示，政府正在征求有意实施自己的空置土地税的省份、地区和市政当局的反馈意见。通过对空置土地征税，土地所有者将被激励最大限度地发挥其土地的全部潜力——建造房屋。 通报也指出，公共服务和采购部长Jean-Yves Duclos还宣布，另外14处未充分利用的联邦地产已被确定为适合建造新房。随着这些额外的联邦地产加入加拿大公共土地银行，截至今日，共有70 处联邦地产被解锁并可供房屋建筑商使用。 “这是联邦政府作为加拿大最大的土地所有者所做的工作之一，旨在将未使用和未充分利用的联邦地产变成25万套新住宅，” 通报中写道。 根据通报，联邦政府表示，“在加拿大各地，有太多房产未得到充分利用或空置——从未使用的地下室、空置的办公大楼到空置的地块——这些房产本可以用来建造更多房屋。通过让房主更容易在现有房屋上加建第二套房，并释放空置土地和未得到充分利用的联邦房产用于住房，我们可以增加加拿大所需的住房供应，使每一代人都能负担得起住房。”