地产

房贷利率一直都是很多想要贷款买房的华人朋友们所关心的问题，然而乘着加拿大150周年庆之际，Meridian推出1.50%固定房贷利率的好消息，此消息一处，让很多想要买房的华人极为振奋。同时也有很多人担心，利率如此之低会引起已经逐渐趋于稳定的加拿大房市再次走向升高呢。担心并不是没有道理的，利率的升跌虽然不能直接控制房价的走势，但是亦是房价波动的必要因素。那么这场Meridian推出的加拿大国庆大礼包，到底会对楼市产生怎样的影响呢。 Meridian推出1.50%房贷利率庆国庆 安省最大的信用合作社Meridian就适时推出史上最低的15个月固定利率1.50%的房贷来吸引客户。 据报道，Meridian的高级副总裁Bill Whyte说：对于许多加拿大人来说，拥有房屋是他们的加拿大梦。 这次Meridian推出的独一无二的抵押房贷，就是想通过帮助安省居民更快地实现他们拥有房子的目标，来庆祝他们的加拿大梦。 除了最优惠的利率外，Meridian也有目前市场上最好的还款方式，包括每年可以付还剩余本金的20%，没有罚金，可以在一年内的任何时间还款。另外，每年可以将每月还款额增加20%。 Meridian推出的第二个让人惊讶的举措是与指数挂钩的优惠利率保证收入存款，定期3年，最低回报率为1.50%，最高回报率可能高达15%。 与此同时，为庆祝加拿大150年国庆，Meridian新开户客户如果存款达5000元以上还有150元的奖励。 Meridian信用合作社目前有会员超过25万人，与传统银行不同，信用合作社只服务会员，所以要想取得上述服务必须成为Meridian会员。 加拿大1.50%的固定房贷利率对现如今房市有何影响? 因为无论是买房自住还是投资，大多会申请房屋贷款，而借贷需要支付利息，利率愈高，贷款的成本也随着增加，可以借贷的金额亦会降低，而获得贷款的人数亦会减少，结果是买房的需求减少。利率上升影响所有想买房而需要房贷的人，包括自住和投资者。购入物业自住人士，如果因为不能负担房贷还款，只有选择继续租赁房屋而放弃置业。而当利率上升，无风险的存款利率也会上升，如果租金回报率不及储蓄存款的回报，加上要承受房价下跌的风险，物业投资便变得不再吸引。 利率高置业能力相对被削弱，价格反映供求，在需求减少情况下，房价自然下跌。 1.50%的固定房贷利率会造成加拿大房价的回升和再次抬头吗? 利率的升与跌不一定指导房市的方向，有时同步，有时反方向。很多人认为利率上升，楼价下跌;利率下跌，楼价上升，这是个永恆的规律。不过，历史告诉我们，事实并非如此。利率只是影响房价的众多因素之一，并不是主要因素。因此，大家要留意的不单是利率的走势，更多的应是背后的经济因素。 虽然利率与房价息息相关，但利率起跌，只是影响房价上升和下跌的因素之一，同时要注意当时的社会经济环境、就业情况，以及通胀的变化。当然，作出投资决定，最重要的还是要考虑自己的负担能力。

　　编者按：经记者调查，北京周边房价明显回落，固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌，打击了炒房者、投机客，这无疑是有利于房地产市场健康成长的。今日，本报聚焦北京周边房价下跌，希望提供有益的价值参考。 　　4年前，王先生(化名)提着行李，走在高楼环绕却空无一人的固安街道上，新公司注册在了固安，至于员工，只有王先生一个人。 　　彼时，在京津冀一体化的驱动下，在北京买不起地也租不起厂房的企业，都在向固安走。表面上看，似乎随着产业的外迁，会有一大批人涌入固安。但现实却是，产业落地尚未带来大量的人口转移，固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。 　　时至今日，王先生的家依然在北京，一个星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，发展至12个人，其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。 　　接开发商盘的人，多数是投资客。时至今日，接投资客盘的人，仍然有投资客。 　　房价疯狂的上涨，发生在2016年。下降，则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。 　　“少数投资客在房价高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。平均来看，限购后到现在的3个月时间内，固安二手房每平方米约下跌3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介门店中，仅有的两位店员向《证券日报》记者透露，现在买房的人多数是固安本地的刚需，之前捂着不卖的投资客现在有不少急于卖掉的，但成交并不容易。 　　部分二手房降价逾20% 　　一家闹市中的中介门店，下班时间，仅有两位店员，各自看各自的手机。夏日的热风，对面餐馆的吵闹，似乎都传不到这里。尽管墙上挂着全固安的楼盘图，小区名称密密麻麻，但却几乎没有客户愿意跟他们走进其中的小区，去看房谈价，更不要说达成交易。 　　“现在一个月，一家店大概就能卖4套房。”女店员告诉本报记者，3个月多月前，一个月能卖10套-20套。至于现在的房价，多数在1.7万元/平方米左右。 　　伴随着成交量的急剧下滑，市场预期逆转，原本每平方米直逼2.8万元的新房住宅市场供应也不再集中，限购前传导至二手房市场的大量投资需求不再活跃。 　　相反，2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度，离场的情绪显得愈发着急，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大。 　　“有一个好处，就是从限购前没什么房子可卖，到现在业主拿出了更多的房子卖，要比限购前大概多出2倍的房源。”男店员向记者如是透露，但限购特别严格，外地人有资格买房的人太少了，尽管价格一再下降，接盘的人也很少。 　　该男士进一步向记者透露，在紫荆花园小区，有一个女业主领头的炒房团，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的价格，买了数套房子。前一段，以每平方1.9万元卖了一套房。最近，这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房，报价仅为每平方1.5万元，现在还没有卖出去。 　　换言之，同样户型和面积的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超过20%，依然无人问津，市场还在观望。 　　上述女店主也向记者兜售称，有一个有房本的91平方米的两居户型，按照限购前市场的正常价总价是210万元，现在140万元业主就能卖，现在就可以带你去看房。 　　换言之，这套房总价降了70万元，单价则降了8000元/平方米，降价幅度超过34%。 　　“还有一个小区，以前正常的成交价约为1.8万元/平方米，现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖，现在也还没有卖出去。” 上述男士进一步向记者透露，现在的固安二手市场，房子可以称得上是甩卖了，市场预期急转直下，手握数十套房源的投资客都在着急离场，但即使是市场真正有资格买房的刚需一族，观望情绪也很浓，这些投资客脱手并不容易。 　　投资客急于离场 　　在实地调查采访中，《证券日报》记者获悉，进入固安的投资客可谓是分批进入的，多数都来源于北京外溢的投资和居住需求。2014年前后，进入固安买房的投资客多投资两居户型，一般是80平方米-90平方米之间，总价在60万元左右，单价多数在每平方米6000元-7000元之间。而2015年至今，进入固安的投资客依然青睐两居户型，但少则以每平方近万元的价格买入，多则以单价突破每平方2万元的价格进入固安楼市。 　　值得关注的是，新房一直是固安楼市的主力，二手市场活跃度一直不高。但对于固安的二手中介来说，2016年底至2017年一季度是其真正的黄金时期，彼时，固安充斥着400多家二手门店。而在这一轮的换房中，早期进入固安的投资客有一部分真正实现了高位套现。 　　正如上述男店员向《证券日报》记者所透露的一样，在以6000元/平方米价格进入固安楼市的炒房团中，即使以大量低于当前市场均价水平的价格出售，利润也相当丰厚，因此这批投资客正在抓紧套现。而高位入场的投资客，有一部分则是被套住了，毕竟，在固安，一手、二手房房价倒挂现象极少，新房价格普遍高于二手房，因此这些投资客只能选择暂时观望，寄望于能有新政策出台，再次刺激房价上涨。 　　然而，在这个二手房流动性差，新房经历疯狂上涨又开始沉寂的市场里，扭曲的、违规的交易开始搅动市场。 　　“如果你是外地人，没有在固安买房的资格，过去补缴社保的灰色操作手法基本不能再用了，但还有办法能够买到房。”一位熟悉当地市场的消息人士向《证券日报》记者透露，购房人、业主和中介签署三方协议，然后有关人士开始帮助业主打通在固安缴纳社保的通道，从现在开始缴纳最低社保，三年后过户。 　　至于这种交易带来的违约风险，有胆子的投资客并未怯场。上述人士向本报记者透露，即使现在固安二手市场的交易量骤减，中间依然有一些投资客是运用这种方法买房的，对于个别中介门店来说，5单交易中可能出现2单类似的交易。 　　也就是说，早期投资客甩卖部分房产，急于离场，但即使接盘者很少，依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说，固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区，但似乎充斥固安楼市的，依然是那些投资客。  

同一位地产经纪或是同一间地产经纪公司，在一宗地产交易中同时代表买方和卖方，这种做法被叫做“多重代理”(multiple representation)，民间俗称“两头蛇”(double -ending)。在安省并没有明确法律禁止这种做法。加拿大本地媒体也曾多次曝光安省房地产市场中“多重代理”(Multiple Representation)黑幕，其比率之高，令人震惊。好在安省政府终于决定修改相关法规，打击这种严重损害消费者利益、不顾职业道德的行为。 双重代理经纪人害惨客户 今年4月，多伦多的一对夫妇就被双重代理经纪人害惨了，他们不仅痛失了心仪的房子，甚至还差点失去了3万定金。 当时，这对夫妇看中了密市的一个公寓，挂牌价是$469,000。这套公寓的卖方经纪人主动提出要代理这对夫妻。简而言之，这位经纪人打算同时代理卖方和卖方，成为双重代理经纪人。 经纪人建议这对夫妻出价高于挂牌价$71,500，这样就可以成功买到房子。36岁的丈夫表示：“他把其他人的offer给了我，就好像是说我出价需要高于这个价格。” 而且，经纪人建议他们放弃所有条件，包括贷款条件和共管物业报告(Status Certificate)。 按照道理讲，在买房过程中，这些都是至关重要的，因为买家可以通过这些了解到房子的贷款情况，以及是否存在影响交易的法律纠纷。 为了买到房子，这对夫妻就放弃了这些条件，并且同意给出3万加币不用退还的定金。 就这样，两人觉得已经十拿九稳，肯定能买到心仪的房子。但是事实证明，他们以为的只是他们的一厢情愿。 加拿大房屋贷款保险(CMHC)在处理贷款的时候发现，这个公寓的reserve不够，而且公寓的开发商还面临三宗悬而未决的法律案件。所以，CMHC不同意放款，这个房子没法交易了。 当时，这对夫妻并没有律师。现在他们的律师Rohan Haté表示，经纪人没有告知这对夫妻实情。 5月23日，Haté恐吓称要在安省最高法院告卖方和经纪人。卖方这才同意在庭外和解，只要夫妻俩不将此事宣扬出去即可。 事实上，因为安省目前没有法律明确禁止这种行为，因此“多重代理”并不算违法行为，但安省地产委员会一直在严密关注类似的事情。“这些行为明确违反《地产和商业中介法》以及《道德规范条例》。这种行为不仅没有保护消费者，也损害了消费者对地产行业的信心，以及地产业的声誉。” 经纪必须向自己的客户披露，并签署同意书(written consent)、汇报其中可能存在的利益冲突。2002年通过的《安省不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act，简称REBBA)甚至规定，即便买卖双方的经纪来自同一家地产公司(brokerage)，也需要向客户披露并签署同意书才行。 然而在实际的操作中，相当多的经纪人对REBBA中所规定的“充分披露原则”视而不见，而由于房地产交易中出价都是保密的，所以他们的违规行为很难被抓到。 CBC的记者曾假扮买房者，在大多伦多地区暗访了10个地产经纪，结果发现其中有6个人承认，会将出价的机密信息泄露给自己的客户，以便在竞价大战中获得优势。这充分说明，“多重代理”已不是个别不良经纪的行为，而是存在于整个房地产业。 安省将严打“多重代理” 在本月23日，安省政府和消费服务厅宣布，将分两个阶段检查，以打击“多重代理”这种严重损害了消费者的利益、搅乱市场秩序的行为。 第一阶段的检查将从6月23日到7月24日，考虑从以下三个方面修改REBBA： -规范担任房地产经纪人的条件，出台相应的强制性法规; -经纪人在同客户签署协议时列出的“披露条款”(disclosure clauses)，省府将并为此制定强制性的标准，以便帮助客户更清楚地了解协议; -提高违反“职业道德准则”的罚款额，将违规经纪人的最高罚款从2.5万元提高到5万元，违规地产公司最高罚款额增加10万元。 图片来源：网络 省府希望这三条措施，能够增强房地产消费者的信心，同时将由于“多重代理”等行为而带来的利益冲突降至最小，并希望省民对上述三大措施提出的反馈意见(省府官方页面：http://www.ontariocanada.com/registry/view.do?postingId=24290&language=en)，截止日期为今年的7月24日。 至于第二阶段的检查，将从2018年春季开始，省府尚未披露其内容。 本周一(6月26日)，安省房地产协会(RECO)出台公告，对省府检查、修改REBBA表示欢迎。 该协会还向省府提出四条修改意见： -尽量防止或从根本上杜绝利益冲突(Conflict of interest)的现象; -尽量减少、甚至消除由(经纪人)违反职业道德而带来的利益激励(Financial incentives)。当他们违规而无利可图时，自然就不会违规了; -在经纪人提供服务时，应该向消费者提供清晰、前后一致的信息; -对于损害消费者利益的行为，应该有相应的惩罚和其他处理措施。

众所周知，加拿大房价随着政府出台的各种宏观调控政策，一路走高之势得到了有效的遏制，纵然前不久股神巴菲特注资HCG一度被很多炒房团看作是房产房价上涨的信号。但依旧无法阻止房间逐渐趋于稳定的现状。不仅仅在此方面，加拿大一直都将基准利率维持在0.5%以期刺激本国经济增长，缓减全球金融危机和油价崩盘对经济的冲击。 而然仅几个月的财报显示，加拿大经济的强劲增长，让央行加息这一话题站在了风口浪尖，纵观加拿大近些年的经济，虽然近段时间的通货胖张和美国针对加拿大的经济制裁(软木行业二次征税)等等现象，让央行加息一拖再拖。但很多经济学家均表示，央行加息势在必行。而且当下以已然不是考虑到底要不要加息，而是在什么时间段加息的问题。 上周通货膨胀的数据令央行在今年7月加息的可能性从50%减为30%，但这并不意味着央行不加息，估计在今年10月加息的可能性为67%，12月的可能性则为74%。 本周为6月的最后一周，联邦统计局和央行将发布几个与是否调整利率关系甚大的经济报告，包括工资报告，月度经济产出报告以及经济发展前景报告，这些报告将成为7月12日央行议息会议及公布货币政策的最新数据。 加拿大社会经济现状：经济产出 根据联邦统计局的数据，今年第一季度较去年第四季度增长了0.9%，年增长率高达3.7%，是美国同期经济增长率的3倍。有经济学家表示，今年第一季度的增长并不出人意外，因为去年第三和第四季度的增长率也达3%，按照这个趋势，2017年全年的增长率可达2.5%左右。 本周五，联邦统计局会公布今年4月份的经济增长率，届时可以看出第二季度的经济增长势头。而在同日，加拿大央行将发布“商业展望调查”(Business Outlook Survey)结果，这项调查在今年2月至3月间进行，包括了企业对未来销售，出口，投资和招聘等方面，无疑是了解加拿大企业信心的一个窗口。 加拿大社会经济现状：通货膨胀 联邦统计局上周发布的数据称，今年5月份加拿大的通货膨胀率为 1.3%，低于4月份的1.6%。统计局称，虽然5月份汽油价格与一年前相比升高6.8%，但低于4月份15.9%的按年涨幅，这在某种程度上抑制了通货膨胀率明显上升，另外电费，面包食品及上网费下降也缓和了通胀上涨。 加拿大社会经济现状：就业情况 今年5月份加拿大职场形势喜人，就业大幅增加，新增全职工作77,000份，比经济师预测的数字多了3倍。而在今年头5个月，加拿大共增317,000份新工作职位，三大省包括安省，BC和魁省就业形势大好，其中安省失业率创20年新低，魁省则是创历史最低水平。 到本周四，联邦统计局将发布两个重要报告，即Payroll Employment, Earnings and Hours调查，以及Labour Force Survey;这两个报告不仅会提供就业方面的重要信息，也包含职工收入增长方面的数据。 低利率只是保证加拿大经济的稳健增长，已然完成了其历史使命，央行加息势在必行 为了刺激加拿大经济，加拿大央行在2015年曾经两次减息，故近两年来，即自2015年7月以来，央行就一直把基准利率维持在 0.5%没有变化。但最近央行行长波洛兹已经放出口风，超低利率已经完成其历史使命，暗示央行加息势不可免。 加拿大国家银行(National Bank of Canada)的经济学家Stéfane Marion在去年10月份就曾经预测，加拿大央行将有加息，不过在谈到对房市的影响时，他认为加拿大房市不会像美国那样崩溃，因为继联邦收紧按揭政策，BC省实施对海外买家收税的措施之后，安省也推出一系列遏制房价的新政策，有助于GTA地区的房市慢慢冷却，并且平稳地软着陆。 著名金融机构Desjardins的经济学家在今年5月初也发表报告预测说，从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点;如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。报告称，虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高，但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平，因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。

空置税是加拿大针对住房、租房等房子问题的一种税种，一直以来对于空置税，都是很多房东业主们所关心的问题。尤其是温哥华空置税进入倒计时阶段，如何判定房子是否是空置房?如何避免该税的上交就成为了很多房东们所关心的问题。当然如果在7月1日之前，把自家的空房子出租出去，自然可以有效的避免交税，但是是否还有别的方法可以有效避税呢?想要找到方法就必须全面的了解房屋空置税。 温哥华空屋数量创新高 很长时间以来，温哥华的房价高居加拿大榜首，当地市民纷纷抱怨外国买家，特别是来自中国投资客炒高了房价，令本地人买不起房。温哥华市议会提出了征收最高2%的空置税，到2016年11月中下旬，正式通过了房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案，税率降到了1%，成为了第一个加拿大收空置房产税的城市。 数据统计，2001年共有12,885间房屋空置或由临时和外国居民居住，2016年该数据升至约25,495间。该报告由温市规划、城市设计及可持续发展总经理凯利(Gil Kelley)根据加拿大统计局(Statistics Canada)数据，整理写成，目的在于研究空屋税(Empty Home Tax, EHT)影响的房屋数量。 房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案在今年1月1日通过，但温哥华市府给予业主6个月的宽限期，让业主有时间将物业出租。也就是说，7月1日起，2017年前6个月过去房屋还空置的业主一律要被征税。 2018年2月2日是业主自己申报2017财政年度的财产是否空置的截止日期。 为什么温哥华空屋那么多 在2016年秋季的一项調查报告中，57%溫市居民表示，之所以不愿將房屋出租，是因为他们自己或家人和朋友，會偶尔过來居住。此外，共管物业常有限制出租的法规，也被认为是无法出租房屋的原因。 关于空置税 这些你要知道 征税对象： 1.非主要住所的房产 ( Not-Principal Residences) 2.一年中出租时间不到6个月的房产 按照规定，征税对象一直强调的是非主要住所的房产，也就说房屋空置税将不适用于居民主要居所的物业。也就说你自住房子是一直空着不住或者每年住不满6个月都没关系，只要是申报了主要自住的房屋并且被政府批准通过的，都不会受到征税规定的影响! 主要居住房定义 定义：居民通常居住的地点。居民在该处生活及进行日常活动，例如缴付账单及收取邮件，而且通常在政府记录(例如入息税、省医疗保健计划、驾驶执照及汽车登记)中用作住址的房屋。所有业主都必须每年申报该物业是业主、长期租户或许可人士(例如家庭成员)的主要居所，情况就如在省政府的业主自住补助计划 (Provincial Home Owner Grant) 中作出的声明。然后，市府会透过自行申报、审核及投诉处理过程，辨认是不是空置的房屋。 另外提醒：空置的住宅用地也需要缴纳空置税。 如何识别空置是关键 市府官员完成公众咨询及有关研究后，要于今年9月底将公众咨询结果，以及应否在多市推行空置住宅税的建议，呈报行政委员会。若官员建议实施此税，届时亦要提交税制设计的详细方案。 官员在行政委员会报告坦言，实施这项征税措施的最大挑战，是如何辨认住宅单位是否空置。当局收集水电表数据，原意是用来厘定收费账单款额，并不是用来追查个别住宅是否有人居住。 官员认为，若市府利用包含在水电表数据中的个人资料，来查察一个住宅单位内是否有人居住，以识别该单位是否需要征收空置住宅税，市府在个人私隐权利方面将面对重大限制，因为此举并不是收集水电表数据之原来目的。 温哥华采取识别空置单位的行政方法，是硬性规定所有住宅物业业主每年必须提交其辖下物业的前一年“情况申报”，如业主没作申报，当局便视有关物业为空置并征税，对不实申报亦有重大处罚。 以下8类情况可以免掉空置税 1、虽非主要居所，但由于工作目的在该处理房产居住了6个月以上的; 2、业主或租客正在接受医疗或修复性护理; 3、登记业主死亡，未完成遗嘱认证或遗产管理程序，待定过程中的; 4、房产所有权在上一年发生了变化，本年度内业主发生变更，例如房屋在当年卖出或买进; 5、正在进行大规模重建或翻新的房屋，前提是要有政府的相关许可证; 6、受物业管理法规的限制而不能出租的房屋; 7、收到法院禁止入住令的房屋; 8、非住房物业，受土地大小、形状、停车限制无法建房的非居住用地。

在多伦多，高房价已经导致人们必须开车到距离市区更远的社区寻找买得起的土地房，同时市区的建筑商们兴建的公寓单位则越来越小，让买家能负担得起，以至于现在最小的单元仅280平尺。 过去十年，公寓单位的面积一直在缩减，直到最近两年。根据BILD的数据，大多伦多地区(GTA)的公寓平均面积从2007年的892平尺，缩小至2015年的789平尺。 Architects Alliance公司设计了多伦多首间微型公寓。该公司负责人Peter Clewes说，这种微型公寓能够受欢迎，验证了多伦多公寓的市场价格有多高。 最近两年的形势倒转，高层公寓面积从2016年的793平尺，增加到今年的814平尺。分析师称，这主要是因为一些退休人士卖了土地房，搬入高层公寓，以及市场对土地房高价位作出的反应。 另一方面，安省租金限制新规也对公寓市场产生影响，开发商现在致力于推销小型公寓，他们认为租客一般都不会是长租，往往在成家后搬走改住更大的住宅。这样可以让房东提高租金，不受新规的限制。 公寓研究公司Urbanation Inc.对市场上的重售公寓和出租公寓作了比较，发现后者的面积明显小于前者。2017年第一季度，出租公寓的平均面积是724平尺，重售公寓的平均面积是888平尺。 建筑商Mattamy Homes的首席运营官Brian Johnston说，租金上涨限制新规出台时，他第一个想到的就是那些大面积的，针对家庭的出租公寓要怎么办。他说，那些家庭往往一住就是10年15年，一旦出租出去，房东就很难涨租。 但是与此同时，独立屋与公寓的价格差越来越大，导致更多家庭要搬入公寓。 从房东的角度，都会希望租客更换得快，面积小的公寓就适合这种情况。 SVN Rock Advisors Inc.的经纪Derek lobo说，预计未来出租市场的供应增长会一分为二。小面积公寓越来越小，大公寓越来越大。年长的富有人士要住在公寓，他们卖掉土地房，但是生活质量不会下降。 公寓开发商Tridel Corp.的销售和市场部副总裁Jim Ritchie说，多伦多市区的最新项目，最受欢迎的公寓面积是1,200至1,500平尺。 温哥华的情况也很相似。 温哥华早就实行租金涨幅限制，允许房东在租客搬走后涨租超出上限。卑诗大学教授Tsur Somerville说，公寓单位面积缩小是对房价上涨的一个反应。房东们都会想把公寓出租给那些他们认为最终会买房的年轻专业人士。于是供应也随之变化。同时，长期而言，大面积公寓的需求会保持强劲，因为退休人士要退出他们的土地房。

随着温哥华的公寓价格屡创新高，本年初至今，一直以每个月2.2％的速度上涨，而有近5%更是短期内就转手；有房地产经纪认为，投机行为正在升温。   卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)，与大温区地产经纪萨雷特斯基（Steve Saretsky）合作研究数据表明，2017年出售的公寓当中，有近5％是在不到一年的时间内转手，比上一年的3.3％有所上升。同时，近11％的公寓在购买后两年内被转手，而在2016年，只有约7.5%是在两年内易手（见附表）。   每月以2.2％速度涨价   萨雷特斯基在他的博客Vancity Condo Guide刊登了调查结果，他表示，2016年底温哥华独立屋价格降温，而公寓市场开始火爆。独立屋的转手率从8.1％下降到4.46％，下跌将近一半。   他说：“温哥华的公寓价格，在2017年一直以每月2.2％的速度上涨，这样的价格走势，是在鼓励人们进行市场投机，我认为这是上涨原因之一。今年以来公寓市场的交易一直很活跃，最新数据显示，5月份挂牌上市的公寓，95％的成功售出。”   萨雷特斯基表示，这种价格走势吸引了更多的潜在房地产投机。

根据多伦多地产局和建筑业及土地发展协会最近发出的报告显示，今年五月在多伦多出售的新屋中，有86%都是选择高幢或者中幢的Condo，另外，大多伦多地区镇屋的平均售价也首次冲破了百万大关。 随着四月推出的抑制楼市过热的16招实行之后，多伦多房市销售量下降极其明显，其中独立屋销量下跌高达26.3%。虽然房价仍略有上涨，但是销量的下降也证明了新政令不少买家进入了观望状态。 相比于独立屋的销量暴跌以外，Condo置业受到新政的影响则明显较少。据统计，GTA地区condo在五月份的成交量仅下跌了6.4%。而根据BILD的最新报告，今年1月至5月新屋销售中有75%来自Condo，而其中，以首次置业的人士居多。 供需关系是房价上涨根本原因 有很多人认为，是海外买家的炒房造成了多伦多房价暴涨。但是实际上，房价升高的真实原因是因为房屋供应不足，市场对房屋的巨大需求而引起的。多伦多作为全球最适宜居住的城市之一，每年都有更多人搬进这个城市，因此净增人口只会越来越多。而增加的人口对住房拥有大量的需求，这才是房价上涨的根本原因。 据某业主称，他在多伦多买卖房屋已有八年，每个月都有新的报道称多伦多房市面临崩盘，早在2009年，各大银行就说多伦多的房价被高估了20%至30%，崩盘在即。 海外买家占据市场比例极低 在安省四月新政中其中最受关注的可能就是15%的海外买家税，但是，据多伦多地产局的数据显示，多伦多市场上的海外买家实际上仅占4.9%。也就是说，四月实施的新政更多的是造成了买家对于房市的恐慌，让更多人进入了观望状态。当对房市的恐慌心理过去之后，他们或许并不会放弃购房计划。 去年八月，温哥华就实施了海外买家税，最初的效果确实立竿见影，然而随着市场的逐渐稳定，温哥华市场的销售再次回升到高位，而房价也创下新高。 Condo置业将被看好 在多伦多各种类型的在售住宅中，公寓显然成了升值最快的赢家。跟去年相比，多伦多公寓价格涨势明显，TREB公布的5月数据报告中，GTA公寓基准价为$464,600，比去年同期涨了31.85%，换算成加币，也就是说买家多花了$112,200。416地区，也就是常说的多伦多市基准价达到$477,600，涨幅31.03%。从数据不难看出，公寓早已把独立屋甩在身后，成为涨价最快的住宅类型。 目前，随着房价上涨带来的购房压力越来越大，更多人选择Condo作为他们的自住房类型，Condo置业将市场被看好。

这座漂亮的法式建筑叫百丽河庄园，坐落在人口不足5000人的加拿大法语省份魁北克小镇米拉贝尔，是一座已有两百年以上历史的老屋，文献中第一次出售是1876年。 1988年7月18日，实在无法承担巨额修缮费用的屋主以1加元(1加元约合5.17元人民币)的象征性价格，将百丽河庄园出售给加拿大联邦政府，当时联邦政府规定这座建筑只能用于公益或教学，不能用于商住房开发，更不能拆迁。图为这块法语铭牌，上面记录了1块钱买房的来龙去脉。 这座老宅几经辗转，上世纪70年代初已残破不堪，曾险些被拆迁，好不容易保存下来。图为当年旧貌。 在百丽河庄园，联邦政府成立了一所名为“圣杰罗姆环保培训中心”的教育机构，并将房产所有权记在该机构名下。不过这座机构很快就无心在这座旧屋里办学，而是另建校舍，这座旧屋租给其他住户，用租金贴补修缮费。图为前魁北克省议员MeDeniseBeaudoin，她曾租用这里开设议员办公室，如今已卸任，办公室自然也关门了。 不过现在“圣杰罗姆环保培训中心”声称，已无力承担这座旧屋的各项开支，因此要把它挂牌出售，这家机构的理事会主席Pierre-LucTremblay称“这也是合情合理的”。 按照当初联邦政府的规定，百丽河庄园必须优先出售给公共机构，但该机构狮子大开口报出60万加元(约合310万元人民币)的价格，这个价虽说合理，当地任何公共机构却负担不起。图为该机构的新校舍。 如果学校、博物馆、画廊……这些公共机构买不起，百丽河庄园就可能落入私人手中，“到时会否有人设法绕过游戏规则，让它变得面目全非或索性消失，可就说不准了，你们要买趁早”，Pierre-LucTremblay如是说。图为Pierre-LucTremblay。 百般不舍、万般无奈，米拉贝尔市长JeanBouchard只得一面恳求“圣杰罗姆环保培训中心”给个“照顾价”，一面号召有识之士“众筹”了。图为JeanBouchard。

“股神”沃伦•巴菲特（Warren Buffett）的入股，或许能让加拿大最大非银贷款机构HCG（Home Capital Group Inc.）起死回生，但这并不代表他看好该国愈发火爆的房地产市场。 巴菲特接受多伦多环球邮报的采访时表示，“我看好加拿大，但看好一个国家并不代表同样看好它的楼市。” 6月21日，巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司（Berkshire Hathaway Inc.）同意以4亿加元（约合3.02亿美元）收购HCG38％的股份，并提供20亿加元（约合15亿美元）的信用额度。自那时起，HCG股票已上涨逾24％。 巴菲特称，“房价上涨了很多，如果你面临借贷买房的困境，当然不愿意看到这么大幅度的房价攀升。价格越高，你就变得愈发小心。” 加拿大的房价飞涨主要由两个城市推动：多伦多和温哥华。 在多伦多，过去十年间，房价平均上涨了130%，五月份已达863,910加元。 在温哥华，房价同期上涨了115％，达到110万加元。 巴菲特表示，对HCG的投资并不能反映出他对于房价涨跌的预期，“我并不清楚未来房价的走势。” 不过同时巴菲特也表示，伯克希尔哈撒韦对HCG的董事抱有有信心，并不打算很快撤出投资。他说：“我们购买HCG的股票，不是为了在四个月或者一年后再把它转手卖掉。” 今年4月加拿大监管机构指责HCG存在抵押欺诈的行为并欺骗投资者，导致其股价暴跌引发储户挤兑，并对整个加拿大房地产行业稳定构成了威胁。 仅在上周，HCG才与安大略省证监会达成了价值3050万加元的庭外和解，以结束其集体诉讼，并承认其在抵押承销程序上误导投资者。 比起2014年股价顶点，HCG市值跌去近73%。巴菲特重演金融危机期间“拯救高盛”的戏码，以每普通股约10加元的平均价格购买4000万股，持有约38.39％的HCG股权，比入股消息发布前一日收盘价14.94加元折价近33％。

　　有地产界人士获悉，温哥华东区一个新楼盘预售价昂贵，平均呎价达1,500元，令人担心楼市未来走势。不过，地产发展商已经澄清，有关资料并不正确。  　　根据报道，大温地产代理萨雷特斯基(Steve Saretsky)表示，最近获知新柏文楼盘“乔伊斯”(Joyce)的预售价格惊人，一个面积439平方呎的高层一房单位，售价高达72.5万元，3楼一个面积501平方呎的一房单位售价则达73.5万，而14楼一个面积771平方呎的两房单位，售价更要95万。 　　他补充说，换言之平均呎价差不多要1,500元，相信是柏文预售价的新高纪录。萨雷特斯基指出，楼龄只有8年的市中心香格里拉(Shangri-La)豪华柏文，平均呎价也仅1,300元。 　　发展商Westbank发言人布朗(Michael Braun)强调，有关资料并不正确。他澄清，一个一房单位的售价由39.9万元起，两房单位也由40万元起，而3房单位售价则由80万元起。 　　新加坡网站资料出错 　　根据新加坡一个地产网站刊登资料指出，该楼盘共有256个单位，其中40个预留给新加坡买家，一房单位价格由71.5万元起。 　　负责市场推广的Killeen Communications发言人基利恩(Jill Killeen)强调，该新加坡网站资料失实，已要求有关方面更正。 

　　随着温哥华拥有空置房屋的业主如要避免缴付房屋空置税，最迟要在7月1日租出，否则业主要按物业估值支付1%房屋空置税。有专家指实施该税项需要的费用，可能要较原先估计多出270万元。 　　温哥华是全国首个引入该税的城市。根据温哥华市府职员日前向市议会呈交的报告，温哥华的空置房屋单位数量由2001年的12,885间，差不多倍增至2016年的25,495个。 　　相信没有太多人会质疑温哥华市政府的用心良苦，就是希望鼓励业主把自己空置的房屋租出去，以及借着征收空置税来筹集款项，用作兴建廉租房屋之用。不过，该空置税的成效及是否公平备受争议，包括业主如不愿意，不应以该税来迫使业主就范，以及该税款能否抵销运作开支。 　　原先估计费用470万 　　温哥华市府职员去年11月向市议会提交报告，指该税未来3年的一次过费用为470万元，包括启动开支及聘请审计。可是，7个月过去，市府职员最新估计，费用由470万元增加54%至740万元。 　　温市府发言人桑德豪(Jag Sandhu)在电邮中指出，一次过启动开支及每年运作费，会由该计划收取的收入所支付，以740个空置物业每间物业估价100万元为例，1%空置税可以为市府合共进账740万元。 　　不过，温哥华无党派协会(NPA)市议员欧伟治(George Affleck)表示，他当时投票反对开征该税的两个主要原因，他担心在市府里会制造一个新的官僚系统，以及最终变成一个“坑”，入不敷支。 　　此外，UBC尚德商学院(UBC Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，假如大批业主决定把他们空置的房屋租出去，以避免支付空置税，届时市府的收入会减少，很可能不足以弥补开支。 　　当然有专家称，这可能正中市府的目的。 　　该税项主要针对空置6个月或以上的非主要住宅。  

八年前，温哥华著名慈善家、亿万富翁约瑟夫.西格尔在城西格雷角以7百万加元买下一块五千多平方米的空地交给妻子罗萨丽，让她按自己的品味建一栋房子。 现在，夫妇俩决定卖掉这栋房子，要价6300万加元。如果成交，将创下大温房地产市场私宅售价的最高纪录。 这栋将近22000平方英尺的豪宅有室内游泳池，电梯，可以容纳百人的大厅，5个卧室，12个卫生间，另有出入通道的客房，6个位子的车库，以及一个凡尔赛风格的花园。 Photo Credit: Sotheby’s International Realty Canada   西格尔在接受CBC记者Mike Laanela和Deborah Goble采访时表示，妻子在这栋房子的建造过程中付出了许多心血。它的地点是全世界最好的：安静，隐秘，可以眺望英吉利湾和北岸的山脉。 (Sotheby’s International Realty Canada) 他们卖房子的主要原因是两人都年纪大了。西格尔今年92岁，他的妻子也快满70岁了。他们虽然还没有决定今后住在哪里，但表示肯定不会再建一栋新居。 (Sotheby’s International Realty Canada) 西格尔出生在阿尔伯塔省，并不是富二代。他父亲在他14岁时去世。为了减轻母亲的负担，他退了学，曾为了攒钱买一辆二手自行车挨门兜售冰冻鱼。那是他的第一笔生意。他致富后热心慈善，曾为建立家庭医疗中心捐款1200万加元。  

      温哥华从7月1号开证房屋空置税，不想交税的业主，记得尽快把房屋出租! 　　温哥华空屋数量创新高   　根据最新的数字，2016年温哥华空置房屋或由临时和外国居民居住的房屋近2.55万间，比2001年上升了98%。   　　数据统计，2001年共有12,885间房屋空置或由临时和外国居民居住，2016年该数据�e升至约25,495间。该报告由温市规划、城市设计及可持续发展总经理凯利(Gil Kelley)根据加拿大统计局(Statistics Canada)数据，整理写成，目的在于研究空屋税(Empty Home Tax, EHT)影响的房屋数量。 　　很长时间以来，温哥华的房价高居加拿大榜首，当地市民纷纷抱怨外国买家，特别是来自中国投资客炒高了房价，令本地人买不起房。温哥华市议会提出了征收最高2%的空置税，到2016年11月中下旬，正式通过了房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案，税率降到了1%，成为了第一个加拿大收空置房产税的城市。 　　新法在今年1月1日通过，但温哥华市府给予业主6个月的宽限期，让业主有时间将物业出租。也就是说，7月1日起，2017年前6个月过去房屋还空置的业主一律要被征税。 　　2018年2月2日是业主自己申报2017财政年度的财产是否空置的截止日期。 　　为什么温哥华空屋那么多 　　共管物业常有限制出租的法规，也被认为是无法出租房屋的原因。 　　关于空置税 这些你要知道 　　征税对象： 　　非主要住所的房产 ( Not-Principal Residences) 　　一年中出租时间不到6个月的房产 　　按照规定，征税对象一直强调的是非主要住所的房产，也就说房屋空置税将不适用于居民主要居所的物业。也就说你自住房子是一直空着不住或者每年住不满6个月都没关系，只要是申报了主要自住的房屋并且被政府批准通过的，都不会受到征税规定的影响! 　　主要居住房定义 　　定义：居民通常居住的地点。居民在该处生活及进行日常活动，例如缴付账单及收取邮件，而且通常在政府记录(例如入息税、省医疗保健计划、驾驶执照及汽车登记)中用作住址的房屋。 　　所有业主都必须每年申报该物业是业主、长期租户或许可人士(例如家庭成员)的主要居所，情况就如在省政府的业主自住补助计划 (Provincial Home Owner Grant) 中作出的声明。 　　然后，市府会透过自行申报、审核及投诉处理过程，辨认是不是空置的房屋。 　　另外提醒：空置的住宅用地也需要缴纳空置税。 　　以下8类情况可以免掉空置税 　　1、 虽非主要居所，但由于工作目的在该处理房产居住了6个月以上的; 　　2、 业主或租客正在接受医疗或修复性护理; 　　3、 登记业主死亡，未完成遗嘱认证或遗产管理程序，待定过程中的; 　　4、 房产所有权在上一年发生了变化，本年度内业主发生变更，例如房屋在当年卖出或买进; 　　5、 正在进行大规模重建或翻新的房屋，前提是要有政府的相关许可证; 　　6、受物业管理法规的限制而不能出租的房屋; 　　7、 收到法院禁止入住令的房屋; 　　8、 非住房物业，受土地大小、形状、停车限制无法建房的非居住用地。  

经过近一年的动荡，温哥华的楼市似乎已经开始恢复信心。 一个最好的例证就是这栋座落在温西的五卧室，22000平方英尺的豪宅，目前正以创纪录的$6300万元价格挂牌上市。 豪宅的业主是亿万富翁夫妇Joseph和Rosalie Segal。两人凭百货超市Fields和Zeller's发家，之后打入地产业。 这栋豪宅建于1992年，三层楼、5卧12卫，占地1.28英亩，位于富人区格雷角（Point Grey）贝尔蒙特街（4743 Belmont Ave.），可以俯视温哥华最佳的景观。 豪宅室内以宫廷式风格风格，仿校尔赛宫风格的庭院，包括：容纳80人的正餐餐厅；20个座席的“私密”餐厅；与墙齐高的壁画；6车库；一部电梯，以及室内音乐厅、泳池和桑拿。 这似乎显示了温哥华的楼市开始有回升的迹象了。 虽然销量仍低于一年前，5月份销量比去年同期低8.5%，但是与今年春季相比已经加快了步伐。而房价与去年同期相比上涨了8.8%，已高达$967,500元。 据Global and Mail报道，这栋名为Belmont Estate的豪宅，要价比其估值$4190万元，足足高出的$2100万元。它同时也是卑诗省估值第7高的物业。 负责挂牌的经纪人称，大温哥华地区迄今上市的物业中还没有一栋可与其相比。 苏富比国际地产（Sotheby's International）的Christa Frosch称，豪宅的花园设计灵感来自法国凡尔赛宫。 她说，多年来持有该物业的业主对温哥华市作出慈善捐助，受到本社区的爱戴，使得这栋豪宅更富价值。 “相信豪宅内的艺术、历史、奢华景观和永恒设计会让买家动情。” 据报道，92岁的Segal与妻子都是温哥华知名慈善家，他们曾捐款$1200万元在温哥华全科医院新建了以他与妻子命名的家庭健康中心。 另据明报报道，该豪宅并不在电脑盘（MLS）公开销售，而是由苏富比独家取得销售权，在豪宅放售首日，已收到好几通中国大陆买家的电话，表示对购买豪宅有极高兴趣。 报道说，豪宅聚集的贝尔蒙特街，在中国买家的圈子有极高的知名度，而在过去2年，已有两名中国买家在贝尔蒙特街购买豪宅，包括去年6月，一名姓周的留学生以3110万加元购下贝尔蒙特大街4833号，震惊整个加拿大华人社区。 豪宅的更多照片：

西温区域政府与一幢市值290万房屋的业主于过去四年，就房屋的建筑许可证问题不断出现争拗，政府威胁会把房屋拆卸。   据市府职员较早时提交的报告显示，这幢位于20街733号的房屋，在兴建时未获建筑许可证、适当的检查或符合市政府的附例。   西温市长史密夫(Michael Smith)在周一的市议会内表示，最佳的选择是把房屋拆卸。他认为，没有其他更佳选择。   部分市议员认为，如果把房屋拆卸，可能会引起公众关注。市议员最终一致通过，在土地业权上附上违反附例的通知，希望能向日后可能受骗的物业买家作出警告，该房屋没有符合卑诗省建筑守则兴建。   此外，市府职员亦发现房屋有很多瑕疵，可能对社区构成危险，包括电力装置容易着火等，问题不局限于物业，社区也会受影响。   在2013年6月，物业业主兼发展商嘉路(Philip Garrow)申请建筑许可证，为房屋增加一个车房及为原一层高的房屋加建楼层，不过，在完成许可证申请的检讨程序前，嘉路于2014年2月就开始工程，市府发出首份停工令。   建筑许可证在2014年2月底发出，容许进行内部装修以及在房屋南面加建楼层和车房，市府职员3月发现，房屋结构几乎完全破坏，市府遂取消之前发出的建筑许可证。   史密夫周一指出，该房屋至今已29度避过建筑物检查。他说，大部分居民均尊重法律，事件令人困扰，但市府已不能容忍，市议会的底线是任何人都要尊重法律。   嘉路没有出席周一的市议会，他接受加拿大广播公司（CBC）访问时表示，市府认为工程破坏房屋的现有结构，他一直都不同意有关立场，他于2014年曾入禀卑诗最高法院，指25%的原有住所仍然保留，工程只是增加或修改部分地方，亦符合已取消的建筑许可证要求。   嘉路表示，将由法院决定许可证是否有效，或房屋结构是否遭到破坏，他会根据法院的决定去处理与市府的纠纷。   而西温市府已提交回应，解释取消许可证的原因，但屋主没有采取进一步行动。   暂时未知市府能否在法院未有裁决前拆除房屋，但市府职员的报告指出，屋主在诉讼中，没有继续下一步行动。市政府职员稍后会向市议会提交报告，提供下一步行动的选择。

　　2016年温市空置或由临时和外国居民居住的房屋数量近2.55万间，较2001年上升98%。（温市市府提供） 　　温哥华市议会一项报告显示，2016年该市空置房屋或由临时和外国居民居住的房屋近2.55万间，比2001年上升了98%。 　　根据该报告统计，2001年共有12,885间房屋空置或由临时和外国居民居住，2016年该数据飙升至约25,495间。该报告由温市规划、城市设计及可持续发展总经理凯利(Gil Kelley)根据加拿大统计局(Statistics Canada)数据，整理写成，目的在于研究空屋税(Empty Home Tax, EHT)影响的房屋数量。 　　温市市府去年5月投票通过收取空屋税，希望藉此解决日趋严重的房屋危机。 　　根据空屋税计划规定，温哥华市内的所有业主须在2018年2月2日前，向市府汇报物业居住状态，以便记录2017年度的房屋居住情况。 　　此为加拿大史上首个空屋税项目，温市市府希望藉此鼓励更多业主将其空置房屋投放至租赁市场，否则将缴纳1%的物业估值。 　　在2016年秋季的一项调查报告中，57%温市居民表示，之所以不愿将房屋出租，是因为他们自己或家人和朋友，会偶尔过来居住。 　　此外，共管物业常有限制出租的规例，也被认为是无法出租房屋的原因。

　　■ 图中开价高达6,300万元的温西豪宅，无敌海景和北岸山景尽收眼底。苏富比网站图片 　　本报记者92岁亿万富翁及大慈善家西格尔（Joe Segal），将他与妻子位于温哥华西区格雷岬（Point Grey）的豪宅放盘，开价6,300万元，若大屋成功售出，或创下大温住宅物业的纪录。 　　■ 客厅装潢豪华宽敞。苏富比网站图片 　　根据加拿大苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）形容，该间面积约2.2万平方呎的豪宅，坐落于十分私密的1.28英亩的土地上，俯瞰美丽怡人的英吉利湾（English Bay）和北岸群山美景。 　　 设5睡房12洗手间1泳池 　　该幢大屋设有两个大厅，如举行私人聚会或活动，可招呼多达100个宾客，还有5个睡房、12个洗手间、一部电梯、一个室内泳池、一个可停泊6部汽车的车房及一个有独立出入口的套间。此外，整间大屋充满经典风格，包括灵感来自法国凡尔赛的美丽花园。 　　加拿大苏富比国际地产现未有把该间大屋放上俗称电脑盘的MLS，也未有公开该间大屋的地址，不过物业纪录显示，该间大屋位于贝尔蒙特路（ Belmont Ave.）4743号。根据对上一次即2016年7月1日的物业估价，该间大屋的价值逾4,000万元。 　　■ 若举行派对，室内泳池可大派用场。苏富比网站图片 　　西格尔是白手兴家的亿万富翁。 14岁时，父亲与世长辞，西格尔被迫辍学，开始谋生，骑着自行车挨家逐户售卖冰鲜鱼，其后西格尔的生意愈做愈大。 　　西格尔是大慈善家，不时捐款，例如在2010年，他与妻子捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会（VGH & UBC Hospital Foundation），兴建西格尔家庭健康中心（ Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre），帮助有精神健康和滥药问题的人士。 　　92岁业主白手兴家 曾拥Zellers百货 　　西格尔是白手兴家的亿万富豪。 14岁丧父之后，西格尔被迫辍学开始谋生，骑着单车挨家逐户兜售冰鲜鱼。其后西格尔的生意越做越大，发展成为Fields百货公司。他及后收购了Zellers百货公司，继而入股Hudson’s Bay公司。近二三十年，西格尔的核心业务改以发展地产为主。 　　西格尔乐善好施，不时捐款予公共机构，例如2010年，他与妻子共捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会，兴建西格尔家庭健康中心(Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre)，帮助有精神健康和滥药问题的人士。该中心的总兴建费用为8,200万元。

在中国的大城市，尤其是北京这样房源紧俏的城市中，租房市场总是让人糟心，而层出不穷的“二房东”和“群居房“也让人对大城市的租房情况望而生畏。   殊不知，这样的情况竟然也在岁月静好的加拿大出现。多伦多士嘉堡区的一间分租屋内一群租客就在昨天遭到管理机构的驱逐，理由是这个分租屋被认定为非法和不安全的。调查结果更发现，这些租客的女房东原来是“二房东”，并在原业主不知情的情况下，对房屋作了改造后进行分租。 据680News网站报道，因为管理机构的这一决定，这些租客可能被迫露宿街头，他们说一直以为出租屋是合法的，所以强制性的驱逐决定很不公平。而房屋的原业主则表示，自己也是受害人。这间房屋位于士嘉堡Kingston Rd.和Meadowvalle Rd.附近。周四，市府职员、消防员和警察赶到这里，发出“即时生命威胁通知”（immediate threat to life notice），要求所有租客在24小时内离开这一住所。   这间房屋的问题包括紧急安全出口不足、电路和干墙隔离不安全等，其中最大的安全隐患是一名租客的睡觉区处于地下室暖气炉旁。 报道称，这间分租屋内一共住有10名男性租客，其中有精神问题患者、身体残障人士和滥用药物患者。每人支付每月$500元租金。接到通知的租客都表示很震惊，因为这意味着他们可能得露宿街头。租客们联络到”房东”，一位名叫Angela的女子通过短信回复说，她无法将租金退还。 680News的记者试图拨打该女子电话时，自动回复称留言信箱已满。但是经记者调查发现，这名女子并不是真正的房屋业主，而是从真正的业主Shahid Awan那里租到这间房子，也就是说，这名女子是一个“二房东”。   于是，记者又追访到这名业主Awan，电话中Awan称，租房的女子自称有5个孩子，会与丈夫一起住在那里，于是他就同意了。双方签定的合约中规定，她不能对房屋做任何改动，亦不能分租该物业。Awan说，直至接到市府的通知，他才知道自己的房子被“如此改造”。据消防局方面称，这名业主将因违反消防法规而受到处罚，包括最高$5万元罚款甚至遭受牢狱之灾。此外，他还要承担将房屋重新改造的义务。   记者采访的两名租客说，他们一直以为这是间合法出租屋，因为他们都是经过John Howard Society这一组织的社会工作者介绍入住的。记者试图联络该机构，但是没有得到回复。租客说，该机构的员工目前正在协助他们找到新的住所。   伴随着加拿大房地产市场的火爆，房租也是“芝麻开花节节高”，但这并不意味着租客应该牺牲自己的健康和安全来租住这样的低价房屋，这样不仅合同不会稳定，更可能会伤害自身的生命安全。

满地可市的房地产市场经过2016年的强劲增长后，踏入2017年后愈来愈多明显有更多外国买家入市，今年1至4月已成交235宗，较去年同期增加37%，占总成交1.8%。 CMHC首席市场分析师Francis Cortellino表示，满地可屋价强势上升，外国买家虽持续增加，但占住宅市场比率极低；中国买家大幅增多，相信是受温哥华徵收外国买家税的影响，由于安省也在今年4月底实施向大多伦多地区的外国买家收取「非居民投机税」，需要进一步密切注意满地可楼市的外国买家活动情况。 中国买家多选择岛西端区 分析指，温哥华自从去年8月徵收外国买家税后，外国买家的市场占有率由新税实施前的13%降到3至4%；开征新税的8月份，外国买家的比率更跌至1%。多伦多地产商会所作的调查显示，由2015年秋季至2016年秋季，有大约5%的成交是外国买家。满地可市的楼市，在2016年8月至2017年4月之间，有100宗交易是中国买家，较2015年同期的31宗上升超过2倍；期间美国和法国买家只是增加约33%。中国买家占外国买家比率也由1年前的低于10%，跃升至17%。 满地可的多层共管柏文大厦（Condo）依然是最受外国投资者欢迎，法国和美国买家分别有77%和65%购置Condo；但中国买家则锺情于独立屋，只有53%买Condo，40%买独立屋，远高于美国28%和法国17%买独立屋。 由于中国买家偏好独立屋，并且有大约25%购置超过100万元物业，美国和法国买家分别只有17%和11%买超过100万元物业，因此中国买家购置独立屋的中位价格为72万元，美国买家的中位价格为46.5万元，法国买家的中位价格为39万元。分析又显示，美国和法国买家大多数在满地可市中心置业，中国买家则多选择以独立屋为主的满地可岛西端，该区有不少豪宅。       

　　安省政府出台政策为房地产市场降温后，有很大比例的首次购房者决定推迟购房。 　　益普索市场研究公司（Ipsos）五月份为多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，以下简称TREB） 做的研究显示，首次购房者中只有40%的人计划今年买房。与去年11月的调查结果53%相比下降了不少。 　　TREB将会使用这一调查结果来更新7月6日即将发布的房地产市场预测。TREB曾预测今年仍是卖房市场，且房价比去年上涨10到16个百分点。 　　2017年头四个月房价保持了2016年的增长势头，3月的价格比去年同期高33%。但是安省自由党在4月20日公布了“16点公平安居政策”后，房地产经纪人对市场的预期就没有那么高了。 　　以15%的外国买家税为核心的这一政策主要针对的就是非居民投机炒房者。这一政策是否达到初衷尚不清楚，但是这一政策导致10%的购房者表示今年不会购买房产。 　　TREB的市场分析总监Jason Mercer在周五的新闻发布会上表示，首次购房者的决策相对灵活，可以持观望态度，但一旦他们决定购买，也是可以快速进入市场的。 　　从TREB的月中销售数据来看，6月的前半个月，房价仍然比去年同期高出6个百分点。不过房产经纪们预计，TREB的官方月末报告将会显示两个月的环比下降。 　　TREB最新的消费者调查显示，多伦多地区30%的房子有可能在明年挂牌上市。其中15%表示上市的原因和公平安居计划有关。有意愿卖房的人中有80%会再次购买住房。这表明这些家庭并非要退出房市，而是更换房屋类型或者居住地点。 　　35%的家庭表示在未来一年里有可能或者极有可能买房，这点和去年秋天的调查结果吻合。

买房之后住了两年才发现后院不是自己的，这名业主花了9个月四处求助，到本周三(21日)，他终于把事情搞定。 这名业主是新斯科舍省(N.S.)Salmon River的曼宁(Ryan Mannin;下图)，他很感谢CBC新闻网，正是CBC介入并在与当地法律事务所联系之后，由律师出面与当初负责卖房的物业公司交涉，该物业公司又找到前任业主，最终将问题解决，虽然这里头产生了一些费用，但业主曼宁未花分文，取得了对后院的所有权。 事情经过：曼宁买房后发现后院不属于自己 曼宁是在2014年9月买的这套银行拍卖房，住了两年之后，也就是2016年10月的某一天，有人敲门问他是否有兴趣买他的后院?曼宁一听此话震惊不已，搞错没搞错，心想我家的后院我还要买?但对方言之凿凿：说你买的房子并不包括后院，也不包括后院的储藏室，你物业的边界只到deck，甚至deck的一部分也不是你的。 曼宁清楚地记得，当时他看房时，后院明明包括在内，当时广告上最后一张照片就是后院的情景，物业列表中，也将储藏室(shed)列入"other"一栏，还说它的面积为"10 x 25";还有，当时房屋交割时，他还拿到了储藏室的钥匙呢，怎么一下子后院和储藏室都不是自己的了?为什么买房时，物业公司或是经纪根本就没有提起这个事情? 曼宁于是开始了长达9个月的“讨说法”之旅，几乎找遍了所有与房屋交易有关的机构和人士，最后才搞清楚：曼宁所购物业以及他家后院(包括储藏室)虽然是连在一起的一块地皮，但却有两个PID(parcel identifier;相当于地块识别号码)，在该物业交易时，各方都不清楚这一点，无论卖家，买家，还是两方的经纪，均不知道。 前业主其实碰到同样问题 对于同样这套物业，其实不是曼宁一个人碰到这个问题，他的前任业主伍德(Wood)也遭遇到同样问题。 伍德是在2010年从布兰丁(Joan Brundin)那里购入这套物业，当时布兰丁以为她把全部财产——连房带地都卖给了伍德，伍德也以为自己买下的是整个物业，包括房子和后院。 但几个月之后，布兰丁发现了问题，她卖给伍德的物业虽然连房带地，但却没有包含后院那块地。因为她最清楚，与丈夫在1989年买这块地时本来就有两个PID，但他们夫妇是当做一块地皮购入的。因此从法律上而言，这一块地实际上是分成两块的。布兰丁于是找到新业主伍德，又走法律程序把后院这块地转给他，当时只收了伍德$1钱。 伍德后来卖房是通过银行进行的，银行并未意识到这当中的差别，只把房子带地卖给了曼宁，而没有把后院包括在内，从而让后院的业主实际上仍然是伍德。 伍德就是那位敲门要曼宁买后院的那个人。伍德对CBC表示，其实他也蒙在鼓里，一直不知道自己卖房之后还拥有后院，那是在一年前，他收到税单，要他上交后院那块地的物业税，他才明白过来。 他说他记得在购房之后第二个月曾经收到第二份契约，这份契约意味着他有后院那块地的所有权，但他当时并没有太留意。 伍德表示，虽然他曾经要曼宁买回后院那块地，但最终并没有从这笔交易中赚到钱。他说他确实得到一些钱，但他交了法律费，再就是用来付税。 伍德没有说他得到多少钱，帮曼宁解决这个他头疼了几个月棘手问题的法律事务所也没有说，给了伍德多少钱，以及究竟是谁给的。 虽然皆大欢喜 曼宁也有教训 曼宁对成为这个物业，包括后院的真正主人欣喜异常，不过他说他也有教训：当时他的房地产律师曾经建议，他可以做一个产权/地契方面的调查(a survey)，或者是买产权保险(Title Insurance)。 曼宁说，为图省事，他当时选择了后者。虽然他是从加拿大最大的Stewart Title Guaranty买的产权保险，但当出事之后找该公司时，人家告诉他，他买的产权保险并不涵盖出问题的这部分物业。他说要是早知道这样，做一个survey，就不会有后面这些麻烦，真后悔当初没有做产权/地契方面的调查。 曼宁对CBC表示，他还有最后一件事要做，就是请当地的测量公司对他的物业重新测量绘图，以免他到时卖房时，新业主再遭罪。 为曼宁提供帮助的法律事务所律师也表示，曼宁的经历给所有的房屋买家上了最好的一课，也是一个最值得汲取的教训：在房屋交割之前，一定要把产权弄清楚，包括物业的面积，范围，边界...最好是从业主那里获得物业的测量图，如果没有，也应该花钱做一份，这样才符合买家的最大利益，以免后患无穷。

看来BC和安省先后针对海外买家征收15%转让税之后确实效果不错，把中国买家都赶到了加拿大第二大城市——蒙特利尔，不过中国买家好像对卡尔加里不太感兴趣，有阿省地产公司打广告都打到了中国国内，但迄今为止动静不大，还没有一个中国买家找他们买房。 根据加通社报道，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) 在刚刚发布的一份报告中称，蒙特利尔地区外国买家人数在今年头四个月激增37%，其中来自中国的买家增长最快，占所有外国买家的17%，高于2016年第一季度的不到10%。 在今年1月到4月间，外国买家在蒙特利尔购买236套住宅，占全部房屋交易的1.8%，这比去年同期172套大幅增加，占当时全部房屋交易量的1.3%。 相比之下，自从去年8月实施15%的外国买家税之后，外国买家在温哥华地区的比例降至3%至4%，而在多伦多地区，在安省仿效BC实施同样的转让税之前，外国买家在全部房屋交易中约占5%的比例。 根据CMHC的报告，自从BC去年8月开始征收15%的海外买家税以来，来自中国的买家人数已经翻了三倍，而法国和美国买家的数量则增加了约33%。 一般外国买家最喜欢买的是Condo，但40%的中国买家选择单户型房屋(single-family homes)，这些房屋的中位价格为$720,000，其中25%超过$100万，其价格大大超出美国和法国买家所付的价格。 民调显示：魁省人最支持对外国买家收税 在今年4月份，一家房地产网站Zoocasa所做的全国调查显示，魁省民众最支持对外国买家收税，比例高达77%，虽然只有61%的人认为是外国买家推高了房价。BC省民的支持率居其次，达到75%(图中颜色越深说明支持率越高)： 在BC和安省先后实施针对海外买家的新税之后，魁省财长Carlos Leitao曾经表示，省府正密切关注这一情况以及省内房市变化，但尚无计划立即实施这一税项。 卡尔加里经纪到中国打广告但无人问津 卡尔加里一名地产经纪Emma May对当地媒体表示，在BC开始征收海外买家税之后，她试图利用这一机会到中国推销卡尔加里的物业，但迄今无人问津，中国买家好像对卡尔加里的房地产不感兴趣。 May表示，他们公司不仅在中国国内的地产网站Juwai.com打广告，还在香港专门聘请了一位经纪帮忙，但到目前为止，也没有一个中国客户找他们买房。

　　纽约华人社区非法改建房屋问题严重，日前又有两栋位于布碌仑住宅因此被查封，其中一家位于日落公园8大道附近的两家庭被非法改为28个房间，并且将住房放在Airbnb寻找短期租客。执法部门将该房屋查封后，并向华裔屋主开出高达7万元的罚款。 　　该家被查封的房屋位于布碌仑7大夹交58街，市长特别执法办公室(Mayors Office of Special Enforcement)经过长期调查，确定该住宅被非法改建成为28个小房间，并且在房屋出租网站Airbnb上寻找租客，日前展开行动将房屋查封。 　　负责人石娜尔(Alexander Schnell)指出，被查封的住宅为一栋两家庭房屋，其地下室被改为九间小卧室，一楼与二楼分别被改为八间与11间小卧室，这些卧室没有任何紧急出口，甚至大多数房屋没有任何窗户。"这些住宅屋主的非法改建行为严重危及到居住在内民众的安全。" 　　行动当日，该栋房屋内租客全部被赶走，直至20日也无人出入。大门口贴着由市楼宇局(DOB)颁发查封通知，但是查封信息被他人涂抹遮盖。市长特别执法办公室表示，该栋住宅的华裔屋主现除了面临在指定时间内将房屋修改回原状外，还面临7万元罚款。 　　贝瑞吉6大道的一栋独立屋也因非法改建，于日前被查封。据悉该房屋与前不久被转手，屋主将房屋地下室与一楼非法改建为单间，以每日199元的价格放在Airbnb上招揽租客。除了房屋被查封需尽快改回原貌外，屋主面临高达5万元的罚款。 　　根据楼宇局纪录，今年1月起，布碌仑共有14套房屋因非法改建被查封，比去年同一时期增加50%。而在5月12日，市长特别执法办公室还曾对曼哈顿华埠三栋违规在Airbnb进行短期出租的公寓楼进行打击。当时市长白思豪发表声明指出，将公寓违法转为酒店房间进行短租牟利的行为，让纽约市本已短缺的可负担住房更加岌岌可危，市府将继续严惩不贷。

  据彭博社（Bloomberg）从多伦多地产局（TREB）获得的数据，在刚刚过去的2017年6月上旬，大多伦多地区房地产销售量为2999宗，比去年同期大幅下跌了超过50%之多；平均房价则为80.88万元，年同比上升了6.7%，但是比去年至今年第一季度动辄百分之二三十的涨幅，已低了许多。 如果同上个月相比，大多伦多地区的房价则下降了6万。在安省宣布效仿BC省份，施行对海外买家征收15%的额外土地转让税等16条新政之后，房价已累计下滑了12.2%（也就是从4月份的92.08万，下降到了今天的80.88万），几乎已抵消了今年迄今为止所有的增幅。这其中固然有季节因素（一般夏季的房价会比春季降一些），但主要还是政策打压。   同销量大跌对应的，则是挂牌量的大幅上升，在6月上旬飙升了22%。市场行情在变得不断宽松，行情向买家倾斜。   来自皇家地产公司的经纪Tom Storey坦言，现在的房市行情同先前截然不同了。以前由于房源十分紧张，买家一次就能看一间，而现在往往一次能看5、6间房。选择余地大了，讲价钱自然也有了底气。   卖家也能清楚地感受到行情的变化。推出新政以前，挂牌后不到一个星期就能收到报价，而且还不带任何条件，甚至有竞价大战；现在则要等上一等才会有报价，往往还附带了验房等条件。   彭博社的地产专家表示，大多伦多地区房地产销量大跌、挂牌量劲升，也令本市房地产市场上的一个重要指标，房屋销量同上市量之比（sales-to-new listings ratio，SNL）下滑，几乎已经逼近40%的临界线。   据悉，根据房地产市场理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。在过去数年中的多数时间里，大多伦多地区的SNL率皆保持在60%以上，但是在安省开征海外买家税、中国实施严厉的 新政之后，这一比率便不断下降，在5月份已下降到41%，这是自08年以来的最低水平。   越来越多的证据表明，多伦多世界上最火爆的房地产市场正在冷却下来。尽管房价比去年同期仍呈上涨，但是随着时间的过去，“适度”降价只是时间问题。