地产

在多伦多买房是一场充满硝烟的战争，稍微一犹豫就可能被其他人乘虚而入。更加恐怖的是，多伦多的租房市场的竞价战也在升温了! 如果你想在多伦多租到理想的房子，那就做好准备作战吧!以前，很多人肯定觉得为了租房也这么拼简直是不可能，但是现在多伦多各个地方都在上演这样的戏码。 租房竞价的真实案例 作为房地产中介和房东，David Batori就亲身经历了这一切。 最近，她将自己的地下室公寓进行了整修，我们的要价是1200加币/月，但是最后的成交价是1480加币/月。 最近，她的一个客户的租房价格甚至高于之前要价的900加币，这是她从业20年都没有见过的事情。当时，有四个人想要租她的这个公寓，最终成交价比要价高280加币。 公寓房租上涨5% 据调查公司Urbanation最新的季度报告，多伦多公寓房租上涨了5%，对于租房来说，这已经是很大的涨幅了。 一方面，产权交易市场的供应量在不断下降，这在一定程度上限制了租房市场。第二季度，出租公寓的挂牌量下降15%，这是近年来最大的下降率。 租房诀窍 如果你想租房的话，不妨趁早着手。提前准备保兑支票、信用报告等等，这样可以方便让房东做决定。

　　加拿大广播公司星期二（9月13日）报道说，加拿大税务局（The Canada Revenue Agency）正在调查有关一些人在加拿大最热的房地产市场投机获利，但没有缴纳应交税额的情况。 　　上周末，“环球邮报” 报道说，一些投资者在大温哥华地区通过炒房获利，并利用加拿大税法的漏洞逃税或少缴税。 　　加拿大国家税务部长 Diane Lebouthillier 在一份声明中表示， “如所有加拿大人一样，我对有关一些富裕的加拿大人不支付其应付税款的指控非常关注，这是不可接受的，我已经要求加拿大税务局的官员调查此案的具体情况”。 　　Diane Lebouthillier 还说，从去年4月到2016年6月，加拿大税务局已经对不列颠哥伦比亚省和安大略省的 2500 个涉及房地产交易的报税进行了审计，对那些没有正确报税者开出罚款总计 1160 万加元。 　　她说，“那些试图逃避纳税义务的人，现在越来越可能被发现，加拿大人要得是公平的纳税制度，这是我们所承诺的”。

  　　加通社消息  近日加拿大环球邮报头版报道温哥华一名华人帮助大陆投资者在温哥华炒房赚取暴利，并钻法律空子成功逃税。 　　周二，联邦税务部长Diane Lebouthillier要求加拿大税务局CRA彻查此事。 　　同时，卑诗财务部长麦德庄表示CRA需要履行职责，严格执法，不辜负纳税人的期望。 　　麦德庄说上个月实行的对外国买房者多收15%税的政策有助于缓解炒房行为，但他没有说政府是否会出台新政打击逃税行为。

　　据英国房地产咨询公司Knight Frank的调查，加拿大的房价上涨速度在全球排列第三名，仅次于土耳其和新西兰。 　　截止今年6月份，加拿大的房价上涨10%，土耳其的涨幅是13.9%，新西兰涨幅11.2%。 　　全球房价上涨速度最大的10大国家分别是：土耳其、新西兰、加拿大、智利、瑞典、马耳他、奥地利、冰岛、墨西哥和德国。 　　研究员表示，加拿大房价涨速较快的原因之一是低息持续时间比较长。 　　在这之前，Knight Frank公布了各大城市房价的涨幅。温哥华的房价涨幅是36.4%，多伦多是12.6%。

　　沸腾的温哥华楼市时刻牵动着大伙儿的心。尽管BC省政府已经开始向海外买家征税，但大温地区的楼市也仅仅是销量下跌，价格却依旧稳步有升。这所有一切都让温哥华政府有些恼火，于是意识到目前这些措施还远远不够。 　   罗品信：市府会采取新措施 　　温哥华市长罗品信就房屋问题发表声明，指市政府将会采取新措施，应对可租住房屋供应量过少的危机。他预料，新措施会包括房屋空置税以及管制Airbnb的条例。 　　罗品信希望，省及联邦政府可以参与讨论新措施。他重申省政府应该修改住宅租赁条例，确保业主不会透过法律漏洞赚取利益。       麦德庄：严肃处理本国逃税问题 　　卑诗省财政厅长麦德庄建议联邦政府严肃处理本国逃税问题，解决海外资金为本地房屋市场带来的负面影响。同时联邦财长摩尔诺在周四也表示，由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下，政府可能需要采取额外的措施使其降温。 　　据加拿大《环球邮报》早前进行的调查发现，本国税制有漏洞，海外房屋买家可轻易实现逃税。在调查期间，该报联络到一名投资本地房屋的买家，该名买家报称个人总收入有45000元，又表示买卖房屋的资金全部来自中国，但后来被发现他去年转售价值数百万元的房屋后，竟然只需缴交极少的税项。 　　麦德庄其后发表声明，要求加拿大税务局严厉打击逃税。 　　联邦财长：寻找新方法控房 　　加拿大财政部长Bill Morneau今天早上在渥太华表示，将严厉打击逃税行为。       他认为，“就目前的信息而言，温哥华的新税收对市场产生什么样的影响仍是不明朗的。我们需要考虑市场的风险，这意味着我们需要保持与BC政府的联系。” 　　在9月8日他还表示，由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下，政府可能需要采取额外的措施使其降温，即使BC省已经对外国买家购房征收15%的税收，联邦还是在寻找更加行之有效的方法，在不影响其他地区市场的情况下，加拿大官员正试图寻找减缓多伦多和温哥华两地房价上涨的方法，从而控制家庭债务水平，增强居民购房负担能力。

  对法国学生来说，开学的时候总会碰到一些费心伤神的难题。就连总统千金也不能例外。据欧洲时报网9月12日援引法国八卦杂志《近距离》周刊（CLOSER）报道，奥朗德总统的最小的女儿弗洛拉（FLORA）9月初在巴黎寻找一间公寓住房时不幸遭遇骗子，损失了近2400欧元。 资料图 弗洛拉是奥朗德与罗亚尔（环保部长）生的最小的女儿。《近距离》周刊指出，9月初，这位24岁的总统千金透过互联网在巴黎找到了一间带家俱的公寓住房，面积40平方米，月租1200欧元，这是巴黎的市场价格。公寓的地理位置良好，所处的街道受到好评，前部长蒙特布尔曾在同一条街上住过。 总统千金去看房子时，一切顺利，她有她母亲罗亚尔为她作担保人，提供的各项文件资料完善无缺。她随后把所有的文件资料寄给了“房东”，还以转账方式把相当于两个月房租的一笔钱汇入对方的户头。 她以为按法定手续租下了这间公寓。然而，9月5日，她来到公寓楼址准备搬进去时，公寓的门紧锁，不见“房东”的行踪。她当时还是由她母亲陪同，打算把几箱物品搬进新居。弗洛拉很快了解她上当受骗了。她随后去警察局报案，希望能找到这个骗子。

Vansky综述，如需转载请注明来源，否则视作侵权　　       温哥华一名华人通过加国和中国的关系网，利用大陆的资金在加拿大炒房赚取暴利，推高当地房价的同时，还成功钻了加拿大税务局的漏洞不用交税。 　　温哥华一名豪宅建筑师目睹这位华人的敛财逃税行为，向警方和加拿大税务局投诉，却都无果而终，无耐之下请媒体发声。 　　据《环球邮报》独家报道，Demetre Lazos在温哥华建豪宅已有30年，他说自己无法容忍地产投机，毁了这个城市。 　　他向警方和税务局提供了一位华人地产炒家涉嫌欺诈与逃税的证据资料，但是在温市税务局的办公室，官员告诉他，必须致信渥太华。而在温哥华警察总部，他被告知应该拨打灭罪热线。于是他打了灭罪热线，却毫无结果。 　　《环球邮报》独家披露     　　已经辞职的Lazos原本为华商顾俊刚（音，Jun Gang Gu，上图），又称Kenney Gu工作。顾俊刚来自南京，出国前是一名公务员。 　　2009年，他以投资移民来到加拿大，取得永久居民身份。顾俊刚最初投资房地产开发，后来业务转成炒卖房产，而且是利用他人的资金，在转卖中获利。 　　他的资金都来自中国的投资客，而在加拿大银行申请按揭时，也是以这些投资客的名义。 　　隐形的业主身份 　　很多人以为投机炒房都是快速转手，但是顾俊刚等人却建立了一种独有的市场，他们较长时间持有房产，直到其大幅升值。这些房产有些是新建的，有些已出租，有些一直空置。 　　据《环球邮报》获得的文件显示，这些房产在名义上，属于海外买家，包括首付，按揭月供，以及与房产相关的税务和其他开支，使用的都是中国客户或客户的公司及配偶的名字，但是顾俊刚才是隐身的受益业主。 　　顾俊刚的公司以贷款的名义拿到这些客户的资金，从而不用交税，相当于在中国普遍的“隐子银行”，承诺客户给予高利率回报。 　　这些客户在中国大陆赚钱，来往于中国和温哥华，他们授权率顾俊刚进行房产炒卖。顾本人并没有按揭中介许可或投资管理许可，实际却在做这些事。 　　文件显示，在过去5年，顾俊刚与他的客户转手至少36间房屋，他的公司与个人账户转账以几百万元计，而45岁的顾俊刚去年几乎没有交税。 　　流程：     　　顾俊刚(Kenney)拿到客户来自中国的资金，付房屋的首付款； 　　顾俊刚利用客户的财富从加拿大贷款商那里获批按揭； 　　房产以客户的名字登记注册，但是顾俊刚成为“受益业主”； 　　房产转卖后，顾俊刚向客户偿还贷款，利息，余下的钱归已所有。 　　顾俊刚今年转手的5笔交易资料显示，他卖房的价格比之前买房的价格高出总共500万元。其中一间房屋空置了3年，并曾两次接到市政府下令清理。 　　真正的受益人 　　同时，顾俊刚在过去两年向一些客户收取每间房屋高达120万元的管理费和佣金。在这期间，他和他的妻子在银行账户上转移巨额资金，一次最多达60万元。他的信用卡账单往往以30万元计，开的都是宝马和奔驰车。 　　而报税单显示，现为加籍的顾俊刚去年个人收入为45,865元，他的妻子唐敏（音，Min Tang）收入23,612元。 　　唐敏近日在富人区西温以210万元买下一栋全新豪宅，完全不用按揭贷款。 　　资料显示，唐敏是从顾俊刚的一位客户手中买下这套房产(下图)，价格远低于周边房屋的市场价。 　　与此同时，顾俊刚名下的三间公司全部报告亏损。一些支票显示，这些公司在2014年至2016年间，从客户那里收到至少760万元资金，很多都是以贷款的名义。 　　顾俊刚在转手炒卖房产时，在合约条款中写明贷款给他的客户可以拿回投资资金以及固定的回报率，比如15%。由他支付按揭等其他费用，余下的收益都归他所有，往往有数十万元。 　　税法的漏洞 　　从法律和税务的角度来看，这样的安排让顾俊刚成功避税，因为这些房产都不在他的名下。他可以最大限度地贷款，因为是他的客户申请按揭买房，显然大大高出他本人可能的融资额度。 　　在税务上，资料显示这些客户都把炒卖的房产定义为自住房（principlal residence），虽然他们实际都不住在那里。而加拿大的法律规定，纳税人的自住房必须实际住在该房，以及不能在买房当年卖出 ，否则，卖房收益不能作为自住房免税，要作为商业收益纳税。 　　有税务律师指出，这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍，是税收体系的一个严重漏洞，造成的损失金额巨大。 　　如果不修订税法填补系统漏洞，情况只会更加严重。 　　当很多加拿大人还在指责外国买家推高房价时，顾俊刚的交易资料却显示，他赚的钱比客户多得多。 　　其中一宗交易涉及一间出租房。顾俊刚担保，客户支付的首付款和物业转业税，拿到每月1%的利息，他则收取租金，支付按揭月供，以及房屋卖出后的所有获利。 　　顾俊刚在两年后以高出原价85万元将房子卖出，而他的客户根据合同，只能拿到不足9万元。 　　资料也显示，顾俊刚的客户尽管有巨额现金流和资产，纳的税却微乎其微。例如，客户张某（Shen Lin Zhang）在2014年的报税收入是59,711元，交税2,594元。而张的妻子在温哥华拥有并住着一间市值200万的住房。 　　当年，张某又卖出另一间市值300万元的房屋，用于购买另外两套总值近400万元的房屋，交易都是委托顾俊刚完成。 　　据报料者Lazos称，张某的收入来自中国，报税单显示他不是加籍，但自称是卑诗省居民。这让他与他的家人可以将加拿大的房产作为自住房，卖房收益不用报税。 　　会计师的第一手资料 　　温哥华一位华裔会计师定期为张某这些炒卖房产的客户报税，他估计过去5年有多达1000人。 　　会计师称，所有这些人都有不只一套房，申报的金额显然少于他们的实际收入。 　　这些客户往往这样对会计说：“我只想交5000元左右的税，我需要报多少收入？” 　　他们接着又会说：“我在加拿大的银行或公司或其他什么来源，有这些存款利息，就这样报吧。” 　　这位要求匿名的会计师说，他的客户一年从来都住不满一个月，他们可以任意以自住房买卖房产，没有任何税务上的麻烦。 　　他说，“在这些客户眼里，加拿大就象一个瑞士银行账户。” 　　他认为，加拿大税务局对这笔损失的收入也要承担部分责任，因为纳税人不需要为出售自住房报税。 　　这位会计师还指出，象张某这样在中国工作的人，在申报加拿大税时应该报全球的收入，但是多数人并不申报，因为这些财务资料都在中国，根本无法审核。 　　他认为，政府应该取消对自住房收益免税。不过这将招致更多加拿大人的不满，政客们绝不会认同。 　　另一位温哥华的会计师Corina Ciortan指出，她和她的同事接触到的全是这些有问题的地产交易，并认为正是这些交易导致房价飙涨。 　　“问题已经相当严重和糟糕，大家都感到非常愤怒。就因为一小掇人从中获利，损害了我们一代人。” 　　联邦数据显示，税务审计人员发现，去年在温哥华炒房和其他地产交易中的逃税金额约1430万元，涉及339间公司和个人。 　　养肥了银行 拖贫了老百姓 　　除了税务上的漏洞，顾俊刚这样的投机商也严重依赖加拿大的金融机构来为他的客户提供数百万元的按揭贷款。 　　报料人Lazos指出，“他们利用银行的钱来赚钱，而不是用自己的钱。” 　　“当房价上涨，银行赚到了，加拿大人却被拖贫了。” 　　按揭批复文件显示，银行是批复给投资客户，而不是给顾俊刚。专家指出，如果这些银行不知情，那么可能是不自觉地违反了《反洗钱法》，法律要求银行了解所有客户的详细资料，这里包括了顾俊刚。 　　反洗钱法的专家Christine Duhaime指出，“假如这些客户违约，银行要找谁追债。他们不知道谁是这些房产的真正受益人。” 　　“银行以为他们遵守了反洗钱法，了解他们的客户，但实际上并非如此。” 　　电邮纪录显示，加拿大皇家银行（RBC）曾发现一位客户的按揭供款来自顾俊刚的账户，并提出质疑。但是当这名客户表示是他允许顾俊刚供款后，银行就默许了。 　　更多资料显示，顾俊刚开始涉及一些更繁杂的交易。一份商业计划书显示，他正在众筹资金购买房产，由他的客户垫付首付款，其余资金通过银行贷款以及“社会融资”。房产转手卖出后，付清贷款，利润与客户分摊。 　　顾俊刚还说服投资客户贷款140万元给他，投资卑诗省一间玉石矿。他向28位客户担保，如果每人投资5万元，将有12%的回报。而这5万元正是中国每年允许个人汇出境的外汇额度。 　　目前顾俊刚已经因为这宗交易受到卑诗省证券管理机构的调查。 　　在《环球邮报》披露的过程中，负责管理按揭中介的卑诗省金融机构委员会，以及卑诗省证券委员会都对顾某从事的地产交易表示有意介入调查。 　　渥京表示正在研究高房价的问题，卑诗也出台了海外买家附加税。但是这些亲眼目睹地产被当作股票和债券一样被炒卖的人，认为政府做得远远不够。 　　Lazos说：“我们的政府没有尽到职责。” 　　只有当联邦政府和卑诗省政府都采取行动，他的报料才有意义。 　　他说自己这么做的理由很简单，“我的女儿和孙女都将无法在这座城市拥有一间住房，这让我如此愤慨。”       下面来看看普通加拿大民众对这件事作何反应：       John McCain:       不只是温哥华，在多伦多最近几个月开始，这一现象也已经开始了。       来看看Kingsway, Rosedale, 或者更确切说在Mississauga的Lorne公园。一家来自中国大陆的家庭空降温哥华，只有妈妈和孩子，十几岁的孩子开着豪车，妈妈报着每年4万的收入住着几百万的豪宅。孩子爸爸留在中国继续做着生意，并没有来加拿大住的意愿也没有申报境外收入的打算。       孩子享受着免费的教育，大学教育要先进很多，基于那么低的年收入所交的税款也可以忽略不计，还有其他很多服务（例如：公路设施），享受这些服务都是建立在对联邦和省府税收完全没有贡献的情况下的。在一项关于温哥华家庭收入对比房屋价值的研究中就指出了在温哥华，哪些地区是问题最严重的。       可是我们能怪谁呢？加拿大人自己投票选出的政府，而政府即使知道体系有漏洞也选择不作为。       FrankPi:        非常好的文章。这篇文章提醒了我关于一个在意料之中的灾难性后果，这是一个软弱政府和政治正确人口支持的政府能得出的完全在可以预计的结果。这跟在英国洛赛兰悲剧相似，英国人民在知情的情况下，因为不愿意被认为是种族主义而选择对犯罪行为缄口不言。而且这种对于政治正确的恐惧与害怕因此失去工作有直接联系。       我们正在变成一个充满懦夫和政治家的国家。我们眼看着我们的文明基石和先贤们的努力付之东流。       Juizo:        我很不愿意承认，不过我们加拿大人真的太天真了。在中国印度这些发展中国家，贪污腐败就是一种生存方式而不是少数行为。加拿大允许移民从这些国家来到这里，就要接受这些移民所带来的一切。我们允许技术移民来加拿大，他们受过很好的教育，在申请表上看起来也没有问题。然而在很多时候，这些家庭带来的钱都是通过贪污，偷税之类得来的，即使他们并没有犯罪记录。因为他们所在的国家并没有能力抓住他们。所以他们是带着他们自己的文化来到加拿大的。加拿大需要在选择移民上做的更好。       EnergyWoman:        大家对于这个问题都太天真了，大家都不知道到底发生了什么。他们都相信因为新的外国买家税，温哥华房产市场有了26%的下跌，他们就以为问题解决了……并没有！这些中国人在自己国家做事的时候就是完全没有道德准则的。加拿大现在根本买不起房子，可是中国投资者却用这些房子来挣钱！因为这就是对他们最重要的--贪婪！他们都知道Trudeau老是在忙着自拍没时间管别的。       Matthew Brooks：       我在中国深圳住过六年，并且就是身处这些买卖之中。投资人都希望我帮他们在温哥华找到个地方来“存放”他们的钱。我在很长时间里试图告诉我的同事和朋友这中间到底发生着什么，可是没人愿意听我的。我不认为加拿大人理解中国有多富裕和强大。同样的，在加拿大工作的加拿大人也无法理解来自海外的大量现金是怎么联系起来的，而且这些钱和人并不遵守和加拿大人一样的规矩。列治文的很多屋主，要不就是长期不在，不用工作要不就是学生。而这些人都住在百万豪宅里。这不合理啊。我希望每个人都给他们的MP, MLA写信报告这些事，提醒他们，并在造成严重后果之前阻止这一切发生。

为了买到心仪的房，多伦多人愿意冒多大的险？安省房地产协会RECO最近的一份报告，揭露了多伦多人抢Offer时的“底线”——真心够低的。 其中多达57%的买家愿意出高于预算的价格，这似乎没什么。但38%的买家愿意出高于预算20%的价格，按照多伦多独立屋的平均房价120万加元来算，这相当于高出预算24万加元！ 而这部分人，压根就不会考虑这24万加元对自己意味着什么。 更夸张的是，1/3的多伦多人愿意在不考虑自己财政状况的情况下加入抢房大战。 在多伦多现在的卖方市场中，为了尽早达成交易，越来越多的买家放弃了贷款、验房等一系列条件，只为在抢Offer大战中多一份胜算。 34岁以下的首次买房者，是最不理智的。多伦多地产经纪Tariq Gidamy表示，有些买家的出价甚至高出叫价80%。 “如果我们不提早为这些年轻人设定好底线，或提前安排好贷款，那么从拿下房子的那一刻，他们就会哭哭啼啼地打电话给父母要钱了。” 根据加拿大统计局的数据，加拿大新房的价格已经连续16个月上涨，多伦多和奥沙华的房价在过去12个月内上涨了7%。 加拿大人抢Offer，比中国人更疯狂！ 经济学家Paul Ashworth表示，房贷利率和一系列费用的下调，导致加拿大人在申请房贷时更没有“后顾之忧”，也觉得不需要靠增加收入来弥补亏空，自然也更加胆大。 除了“借钱买房”的人越来越多之外，不少加拿大本地人也开始疯抢Offer了！ 多伦多一位地产经纪举例说，最近在市中心及Yonge & Lawrence附近的某些犹太及中东社区，也出现了抢购房子的热潮。抢房子的有中东、欧洲或俄裔人士，几乎没有中国人，他们主要是为了抢地皮，然后将房子推倒重建。 他亲眼见到区内有一间25呎乘120呎的单层独立屋，开价110万加元，成交价160万加元，居然加价50万拿下，气势上一点也不输中国人！

联邦拟再出招为楼市降温 热门城市恐抬高借贷门槛 面对国内某些地区楼房市场过渡炽热的风险，联邦政府打算采取措施进行降温。 但有业内人士担心，这些措施会因此抬高借贷门槛，令许多打算置业的家庭放弃拥有自家物业的梦想，而且产生其他的负面後果。 有贷款业内人士猜测，联邦政府的计划将是迫使他们这些负责放贷的金融机构，为加拿大不同地区的购房者提供多种贷款利率，以及贷款保险率。 加拿大房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)一直都在鼓吹，减免政府背书的贷款保险，以迫使借贷者来分担贷款的风险。联邦财政部日前曾表示，正在研究不同地区不同利率的可行性。 监管金融机构的办公室也将於明年制订新规，要求房价炽热地区的金融机构和保险机构，对借贷者提出更多的资本要求。从目前透露出来的消息来看，多伦多、温哥华、维多利亚市、卡加利市和爱民顿这几个城市，会提高贷款门槛的机会都较高。 而借贷行业的人士认为，联邦政府的上述计划缺乏深思熟虑，会造成很大的地区性冲击，因为不同地区的贷款人所获得的待遇有区别。 丰业银行的一位主管韦伯斯特(John Webster)表示∶「我不认为他们已经全盘考虑清楚。我们愿意提高采用固定利率的借贷者的审核标准，使之与采用浮动利率借贷者的标准相同。」 作为放贷机构的第一国家金融公司(First National Financial Corp.)的总裁，以及贷款保险机构「加拿大保证」(Canada Guaranty)的持有人之一的史密斯(Stephen Smith)则认为，加拿大房屋公司的设想，会令小型的贷款公司贷款成本提高，难以和大银行竞争，最终导致市场被少数几个「大玩家」所把控。「这就是在自找麻烦。」 金融监管办公室要求借贷者要有更多资本的设想，对贷款保险业者的冲击更大。贷款保险公司Genworth MI Financial 的总裁莱文斯(Stuart Levings)预测，它的公司业务将有40%会受影响，受影响的客户将被迫缴纳更高的保费。 贷款公司Equitable Group Inc.总裁摩尔(Andrew Moor)表示，政府最初支持贷款保险，是为了扩大经济目标，例如鼓励贷款机构到借贷风险相对较高的地区放贷，如刚刚经历过大型山火的阿省麦穆里堡(Fort McMurray)。但新规例会迫使保险业者加收保费，最终导致保险公司难以为继。 「不能因为一个道德上的小问题，就把整个房产金融市场破坏掉。」 金融机构目前正向加拿大税务局施压，以便让他们能够自动地查验贷款申请人的报税记录，以防止贷款欺诈罪案。

2016年的飓风季令人着实烦恼，近日，为了防止房屋被摧毁，居住在美国新泽西州海岸的居民便想尽办法让自己的房子“踩上高跷”，以应对风暴。 这是一个成本高、操作艰难的大工程，像堆积木一样，需要借助一体的液压顶升系统以非常缓慢的速度将整栋房子一点一点顶起。 一段时间后，建在新地基上的房子就会像踩了高跷一样摇摇晃晃。当地摄影师艾勒?瓦格纳（Ira Wagner）用镜头在洪水易发区拍摄了100栋被这样高高架起的房子。 据悉，自从2012年飓风桑迪席卷新泽西州，摧毁了34.6万栋房屋后，人们就开始想办法抬高房子了。 随着新规定出台，为避免保险费用飙升，联邦紧急事务管理局（FEMA）鼓励易受洪灾影响地区的房主抬高自己的房屋。 这些房屋通常会被抬到距离地面3至10英尺（约0.91米至3.05米）的高度，成本总额超过15万美元（约合人民币100万元）。 图为美国新泽西州海岸的房子。 图为美国新泽西州海岸的房子。 图为美国新泽西州海岸的房子。 图为美国新泽西州海岸的房子。

丰业银行及皇家银行表示不会为一些涉及大麻业的公司提供户口服务，让这些公司要另想办法，寻求别的银行服务。   据一间公司雇主向多伦多680电台表示，他运用丰业银行的服务已超过10年，但是2016年8月突然送到该银行终止其公司在该行银行账户的通知信。原因是该公司在Woodstock市的商店出售一些与大麻有关产品，例如吸食大麻的烟斗，但该公司并没有出售大麻。他认为这是一种侮辱性举措，特别是在大麻即将合法化的时候。   该商店并没有出售任何违法产品，并且每一间便利店都有烟斗和烟枪出售。他表示不理解银行为什么选择不再向他的公司提供服务。目前他在一些信托社开户口，但过程也非一帆风顺。因为他到第一间信托社开户时也遭到拒绝。     2016年8月初，一间药用大麻生产商，也收到丰业银行的电话通知，表示银行不能与跟毒品有关的公司进行生意来往。但是该公司正在向加拿大卫生部申请种植药用大麻执照。当时丰业银行发言人以电子邮件的方式回覆电台，表示这涉及私隐问题，银行是不会对特定客户作出回应。一般来说，在作一些谨慎的商业决定时会看重风险评估。而他们严格的危机处理习惯是提供银行自身实力的要素。所以银行决定撤销一些与大麻有关的小型商业，同时也不会让这类公司开新户口。   另一方面，皇家银行也证实，它们不会为一些从事大麻生产或销售的公司提供服务。该银行的发言人在答覆传媒的电邮中表示，它们不定时地检讨与客户的关系是该公司恰当的生意模式。并且要考虑很多因素来平衡为客户提供服务的利益和以及相应的危险。   一名熟悉银行危机处理的银行主管表示，因为政府对大麻合法化的立法和执法并不明确。一旦他们对银行危机处理政策的制订，存在疑虑的话，就会采取不理睬政策。除了保障银行自身利益外，也要确保顾客的利益。而银行一向的政策是当他们发现客户有涉及毒品或犯罪的行为（例如洗黑钱），不但会立刻取消其银行服务，并且会向当局举报。   他又表示，在目前，考虑到大麻合法化的立法及执法政策都不清楚，银行这种做法是无可厚非的。但是他相信在大麻合法化的立法及执法政策都尘埃落定后，银行可能会重新检讨一些与从事与大麻有关业务公司的关系。

多伦多商住大厦高度，将会「更上一层楼」。一幢楼高80层、高度达305米的商住两用建筑物「The One」，即将在多伦多市中心动工兴建。发展商表示，整项工程预计耗资10亿元，大楼建成后的高度，将会仅次于在多市另一边的加拿大国家电视塔（CN Tower）。发展商更透露，已有逾2,000人预先登记抢购416个住宅单位。   名副其实是高耸入云的The One，屹立于央街（Young St.）夹布尔街西（Bloor St. W）的繁忙十字路口，原址是有过百年历史的购物商场Stollerys。发展商米兹拉希开发公司（Mizrahi Developments）表示，The One原本计划高达341米，后来下调至305米，但大楼仍然「高人一等」，因为附近的建筑物层数普遍只在30至50楼。   The One的建筑密度同样惊人，虽然占地只有2,843平方米，但建筑密度却是28.3倍，即总楼面面积可倍大至80,457平方米。一街之隔的One Bloor East，楼高254米，占地4,690平方米，总楼面面积也有81,137平方米，但密度只有17.3倍。   The One低层设有8层商铺，发展商米兹拉希（Sam Mizrahi）形容，地面更特别留位给「顶级国际品牌」，他直言兴建这个庞大项目，是想创造一个21世纪「零污染」空间，满足分契式大厦居民和零售商店租户的需求。米兹拉希较早前曾经透露，已有逾2,000人预先登记抢购416个住宅单位。   The One这个发展项目，由安省市政管理委员会（Ontario Municipal Board，OMB）签署通过，但过程一直引起不少争议，例如米兹拉希开发公司去年初突然清拆Stollerys，引起附近商户和居民不满，华裔市议员黄慧文（Kristyn Wong-Tam）一度介入。   项目去年3月提交市政府之后，当时市府未有明确回覆，米兹拉希曾经表示，市府如果不在去年7月中之前回覆，发展商可能会丧失部分有意租铺的品牌客户。   直至今年5月，市府仍未审批有关项目，米兹拉希于是向安省市政管理委员会上诉，最终项目获得批准兴建。        

　　40分钟内卖光156套房子，一分钟4套房的速度刷新了北京今年开盘速度记录，一栋楼卖了13亿元。上海深圳都涨了，明年会是北京涨吗?而作为这个社会的中流砥柱年轻人们，他们都在怎么做? 　　故事主人公：寇文殊 　　年龄：30岁 　　心得体会：人在哪，家在哪，不必过多地计较房子 　　从分行出来已经是上午11点，下午一点约了一位客户，我要尽快赶回支行。这时手机响了，拿起电话电话里传来一位男中音的声音：“是寇经理吗，我是约下午一点见面的路明，手头有点事可能会晚点到...”挂掉电话，我长舒了一口气，约定时间推迟了一个小时，总算不用着急回去了，还能吃个午饭。刚才这位客户最近买房，要在我这做贷款，五环外的房子将近300万。从事信贷员这些年，接触过各种各样的客户，之前以70、80为主，现在90后也加入房贷大军了，背负房贷的年轻人越来越多，不少都是靠父母接济买的房，似乎父母付首付、子女买房还贷款成为一种主流趋势。值得一提的是，这几代人经历了不同的买房时期，各自的境遇也产生了微妙的差异。 　　90后毕婚族升级成毕房族，为结婚买房 　　就拿刚才打电话的这位客户来说，1993年出生，今年刚毕业，申请表上“已婚”两个字显得格外醒目，毕婚族和毕房族的双重身份倒是引起了我的兴趣。要知道我这三十而立了还没结婚没买房，这年纪轻轻的90后就早已把我拍在了沙滩上，拍的死死的。我猜想，肯定是家里给出钱买房，至于原因嘛，必然是为了结婚呗。果不其然，在初次面签时，间接的验证了我的猜测。谈到首付比例时，他首先问最低能付多少，我说首套房的话是3成，利率最低8.5折，他说贷款200多万房贷压力太大，能不能多付点首付，少贷点款，我说可以，他又说父母那边正在筹钱，首付多少合适?这个问题着实不好回答，最后我是这样说的：“这要看您自己，您想少点贷款，多付点首付，只要是自己能接受的范围，多少都随您。” 　　听了这个回答，他接着问道：“要是房产证上写我跟我媳妇名字，只有我一个人申请贷款可以吗。”在听了肯定的回答后，他若有所思地低下头，盯着桌子上的资料，嘴里念叨着：“这就买房了，我也是有房的人了。”从他的言行举止上不难看出，他家并不十分富裕，为了结婚，一家人倾其所有才买下一套小两居，虽然没什么钱，但是自己年纪轻轻就有房子了，在媳妇和亲朋好友面前说话都有底气了，表面上很风光，实际还房贷的辛苦只有自己知道。 　　80后为孩子买房 父母举全家之力支持 　　接下来这位，是去年买房的客户，1987年出生，也是位已婚人士，签约那天客户带着怀孕8个月的媳妇一起过来的，听说客户媳妇已经辞去工作，整个家里都靠他一个人支撑，纵然是公司中层管理级别，在北京这种房价高、消费高的城市，光靠一个人的收入，压力是相当大的。听客户说，主要是为了即将出生的孩子才下狠心买房的，媳妇不希望把孩子放在农村老家，想给孩子一个更好的生活环境。他不禁抱怨道：“要是早出生几年买房就好了，我表姐2006年买的房子，才花了30来万，现在房贷已经还清了，跟他们真是没法比。” 　　这位客户的抱怨也不无道理，早些年，同样作为80后，85年以前出生的人恰好赶上了购房红利期，虽然那会房贷也占了工资一半，但是随着工资不断上涨，房贷压力也逐渐减轻，有的甚至还买了第二套房投资用。而85后出生的人，不少人都赶上了房价上涨的时期。我就是其中之一，早些年还没毕业，房价也没那么贵，等毕了业想工作两年再买房，结果偏偏就遇到了房价上涨，当时父母觉得压力大就没买。现在是真有点后悔了，“房价是30年河东30年河西，现在涨并不代表以后还会涨”，我一直这样安慰自己，最后我也用这句话安抚了一下这位“同病相怜”的客户，不过，人家已经是有房的人了，我这还没房呢，反倒是我安慰他，想想也怪可笑的，我心想：真是得了便宜还卖乖，让我们这些没房的怎么想啊。 　　70后购买力高，买房为休闲娱乐 　　下面要说的是一位1975年出生的70后，外企公司的高层人员，名下有两套房子，都在三环内，贷款早就还清了，前年又买了房，选的是郊区花园洋房，几百万的首付都是自己出的，凭借优质VIP客户的身份，顺利获得了最低利率优惠。客户说买房主要是为了周末来郊区休闲娱乐一下，以后退休还能养老。从客户提供的资料也能看出，这家人的经济实力相比上面80、90后要强很多，除了固定资产，还有多达上千万的资金，听银行以前的同事说，这个客户20几岁就创建了自己的公司，后来企业做起来了，他也隐退了，去了另外一家公司担任高管，看似不求上进，实际则是让自己能更多地回归生活，不过也是建立在已经赚了足够多的钱的基础上，才有资本下这个决定。 　　上面这三位只是众多购房人中的一小部分，但也足以表明目前不少买房人的现状：80、90后靠自己积蓄买房的人简直是凤毛菱角，多数都要靠父辈们的接济才能交得起首付。而70后，虽然年轻时也经历过懵懂、失败，也有父母帮忙买房的，但好在他们赶上了创业、购房的红利期，不少70后起码有了1套房，还有百万的流动资产。单从拥有房产的价值上，就让不少年轻一代艳羡。更为重要的是，同样贷款30年，有相当一部分70后由于买房较早，早就摘掉了“房奴”的帽子，挂上了中产阶级的金牌。80、90后这两代人就没那么幸运了，为了爱人、孩子艰难地扛起“房奴”的大旗，房价上涨致使购房成本增加，拉长了他们的还贷周期，30年房贷牢牢地捆死2代人的后半生，2代人既能理解为80、90后，也可以理解为80、90后和其父辈们2代人，毕竟，父辈们拿出毕生积蓄为其买房，纵然不用他们还贷，一套房子却也牵动着全家人的心，要说父母不惦记着，怎么可能? 　　作为80后，父母也支持我买房，可现在的房价足以花掉他们的养老钱，我怎么也不忍心让房贷捆绑他们的晚年。话虽如此，等到我遇到上面客户的情况，就真不敢说了，一家老小都指望着你，总有一个理由会让人向房子妥协的。不管怎么样，我还是常常安慰自己:要向着积极的方向想，希望那些像我一样为买房纠结的人们，也能乐观积极地过好每一天，人在哪，家在哪，不必过多地计较房子。

　　近年以来中国房价居高不下这个问题一直困扰着老百姓，尤其是中国的一些一二线热点城市，地王频出，房价更是像做上了火箭一般直线飙升，完全超出了老百姓预期，当前中国已经呈现出来这样一种现象，如果在那些一线城市能够拥有一套或者两套自己的房子，那么你这一辈子基本上就可以不用怎么去工作了，因为和那些没有房子的相比较，你已经赶超了他们5至60年的时间，而且那些没有房在一二线城市要买房的话，需要打拼5-60年的时间才能够拥有自己的一套房子，这期间还必须省吃俭用，还记得某处房地产售楼处有一句这样的玩笑话：“今年不买房，十年有百忙” 那么这句话真的是开玩笑吗? 　　上帝让你灭亡，必先让你疯狂!这个时代已经是让人无比的疯狂，那些在大城市里有房的人，就会想到我的房子现在他的价值已经是好几百万了甚至上千万，心中的无比高兴的，但是那些没有买房的人已经不再抱有这样的幻想了，因为现实已经让他们绝望了，记得我表弟去年年底离开老家去北京的时候和我说过一句话，他说 “你弟我现在的工资平均每个月是一万左右，然后在北京工作十年，买下一套老家厕所大小的房子，”如果你的老家是农村的就会应该明白农村很多厕所都是与房子分开，一般也就是60多平米左右，所以对于那些在大城市没有房子的人来讲就是一种“哀莫大于心死的感觉”因为他已经认定“房子想要降价是不可能的” 　　那么楼市真的还会继续拉升暴涨吗?楼市就不会出现崩盘那天吗?对于楼市房价的观点，笔者认为就是一个泡沫价格，既然是泡沫那么迟早都是要破灭的，简单来讲：如果说房价是通过投资来进行推动的，那么房地产市场和股票市场没有多大的区别，股市中一直流传着这么一句话，就是怎么上去的就会是怎么样下来，楼市想要剔除货物通胀也是那么一回事，记得2007年的是时候，A股上证指数上冲到6000点，当时谁会想到时隔一年之后指数直接暴跌到了1600多点了，可以说是一步天堂一步地狱。 　　目前，房地产销售明显转暖，主要体现了房地产业去杠杆和居民增杠杆，也说明房地产业泡沫风险正在不断的像老百姓身上进行转移，股市中经常出现的一个字眼就是割韭菜，如果房地产泡沫一旦破灭的话，首当其冲割的就是中产阶级的韭菜，因为房地产业割韭菜就要比股市厉害多了，而房市和股市都没有太大的区别，都是作为一个金融投资市场，真正的区别在于其周期不一样而已，所以没有只涨不跌的楼市。 　　如果中国楼市一旦出现崩盘，那么一系列连锁反应是相当的吓人，在宏观经济没有找到新的支撑点来支撑中国经济动力引擎的情况下，楼市一旦出现崩盘就必然会导致国体经济出现严重的滑坡，这也是当前管理层一直在强调产业结构调整的原因所在，而且房价一旦暴跌失去价值，那些超发的货币就会没有流入的方向，只能流入市场造成物价飞涨的格局，老百姓的生活成本也会出现大幅拉升，所以到那个时候金融危机也就会随之而来，到时候不要说买房了你能买得起粮食就很不错了，因为金融危机一旦爆发那些买不起房的，由于阶层原因绝对会是优先下岗。 　　楼市崩盘导致经济滑坡造成物价飞涨失业率加重，那么问题也就随之而来，你失业之后你的房子贷款就不能按时上交，打个比方来讲：你买房子的时候房价正处于最高位，你买一套房子贷款了300万，如果按照现在的利率来算，分二十年的话每个月要按时上缴房贷2万元左右，而你失业之后抛出你所需要承担的高额生活费以外你的房子到最后怎么样，后果真的是不敢想象的。 　　如果楼市真的崩盘，你的房子会怎么样，你的生活会受到那些影响? 　　第一、你本人会因为没有还清银行所欠贷款而承担相应的法律责任和经济责任，因为贷款买房一旦购房者买房者出现"断供"(就是不能按时上缴房贷)，就是属于购房者主动违约，违反了与银行贷款合同中的约定条款，既然违反了约定条款就需要承担相应的责任，那么这是银行就是冻结你的房产，并且还会要求你支付相应的违约金，除此之外，银行依然会要求你归还所借房贷，所以沉重的房贷和昂贵的违约金加在一起，会让那些购房者背负一生，想想你失去了工作，失去了房子还欠下银行贷款几百万，那是什么样的一个滋味。 　　第二、如果每个月不能及时偿还银行贷款，其个人还将长期面临一个重要的问题就是信用问题，对个人信用方面将会是一个严重的污点，并且很难洗掉，而且今后想继续贷款也将受到种种的限制，其贷款概率也几乎为零，因为大家不要忘了银行是一个资本家，他只会做一些锦上添花的事情，而雪中送炭那就不是他们风格了。 　　第三、作为一个贷款买房的断供者，你将血本无归，随着房价暴跌，二手房买卖交易严重受到阻碍，再加上房子经过银行的诉讼以及法院进行拍卖其价格更是大幅下降，所以扣除利息与违约金诉讼，以及拍卖价格等等，最后到手的资金根本就不足以偿还所欠贷款本金及相应的利息。 　　当然你没有足够的资金偿还贷款都不是主要的，因为这时候银行资本家的本性已经暴露出来了，如果这个时候银行发现你还有其他的资产(车子、股票、等)其他的一些资产，他就可以想法院申请强制执行，将你的那些资产用来偿还剩下的所欠贷款，试想一下楼市崩盘，你的房子没了，你的工作没了，而且还欠下银行一屁股债，最后连你的带的手表和出门用的自行车都要给你抢走，这样的画面你是一个什么样的感觉。 　　其实对于这样恶果本身就是因为投资者的贪婪，造成房价持续的疯狂，也才有了这难以想象的一幕发生，而这些最后坑害的就是我们自己，楼市的疯狂在未来也将成为中国经济所不能承受的，只希望改革的勇气能够把我们所承受的损失将至到最低。在泡沫时期所有能够想到的结局都会在泡沫破灭之后被佐证，或许几十年之后再回过头在看当时的自己是多么的无知和愚蠢。

　　多伦多和大多地区的房价还在继续朝着前所未有的高度攀升， 一些市民已经开始选择退出不可思议的买房竞价战，以及随之而来的巨大财务压力，相反，他们正在寻找以独特的方式，创建自己所谓的一个家。 　　根据多伦多地产局的数字，8月份房屋销量达到9318间，较去年同期增长了惊人的23.5%。 　　所有房屋类型的平均价格达到710,410元，上涨17.7%。 　　仅多伦多市的独立屋，均价已达120万元，上涨了18.3%。 　　在这样的行情下，传统住宅的大面积后院和围绕房屋的门廊，都已经成为一种奢侈。在寻找一个可以称为家的过程中，很多市民也是脑洞大开，另辟蹊径。 　　15万元(2000年)的船屋 　　对于Penny Barr来说，浮船上的生活无可比拟。 　　“这个社区是无价之宝。”她说。 　　Barr在2000年以15万元买下了这艘位于Bluffer's Park Marina的浮船，以此为家，一住就是15年。 　　“不是每个人都适合，不过住在这里的日子太奇妙了。” 　　她的家有1500平方尺，虽然面积不大，但是和建在地面上的房屋相比，舒适和方便一样不少。 　　“还有哪里的家可以让你站在阳台上就可以喂天鹅的?” 　　60万元的水上之家 　　Roy Cronnis和妻子想要住在市里，但是他们根本无法找到一间价格合理的房子，即使是看中了，下了订单，也抢不到。 　　这时，他们注意到Bluffer's Park Marina这个水上之家的社区，并在去年买下了第一个浮屋。 　　他们的新家离市中心很近，搭乘GO火车只需要20分钟。 　　Cronnis认为，这是一个比较合理的价位选择。他也爱上了新家带来的独特水上生活方式。 　　Cronnis说，他们和这里的邻居一样，会一整年都住在浮屋上。 　　“这是一个很棒的社区，人们永远都在户外，滑板、冲浪、划皮艇，远足……” 　　1500元到4万元的集装箱之家 　　此外，多伦多一间名为Meka的公司专门利用集装箱改建活动房屋。 　　MoneySense杂志的编辑Romana King指出，人们已经开始用集装箱改建房屋，在那些大型集装箱上按门和窗户，重新整合，打造成住房。 　　一个全新的集装箱最低售价5000元，旧屋仅1500元，然后可以被改装成房屋。 　　Meka是一个模块化建筑物设计商，通过专业建筑师和工程师将集装箱改建成350平米的住宅，连家具也配齐，售价4万元。 　　据悉，目前Bluffer's Park Marina有两间浮屋上市出售，要价分别是29.9万元和58.9万元，与多伦多市以及大多地区的房价相比，是否会让你动心呢?

　　购买新屋时，准业主要处理多项问题，包括必须储定一笔资金作为首期，在出价时往往会与其他准业主竞价枪屋，对于已经拥有物业的人士，购买新屋时更要面对先卖旧屋再买新屋，抑或是先买新屋再卖旧屋的两难抉择。 　　有经纪表示，先卖屋抑或先买屋，要视乎业主本身、物业与物业所有区域的情况，有些规则适用于大部分情况。本身是地产经纪的多伦多物业代理公司Spring Realty老板马模利安（Ara Mamourian）说："如果是卖家市场（seller's market），那么你需要先买。如果是买家市场（buyer's market），那么你需要先卖。" 　　马模利安有约一半客户面对这个抉择，而在多伦多这个炽热的楼市，他通常会建议业主先买新屋。根据多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board）的资料，大多伦多地区的8月放盘量较去年同期下跌1.2%。他认为，卖盘有限代表屋子销售速度快，买家可能要一段时间才会成功出价。 　　在较为冷却的楼市，就有不同做法，例如卡加利房屋供应高，要花较长时间才能卖出屋子。卡加利地产局（Calgary Real Estate Board）数据显示，当地8月新放盘较去年同期上升0.88%，销售量下跌4.32%。马模利安表示："难以知道要用多少时间去卖出屋子。"他建议最好先卖出自己的屋子，然后在竞争较少的楼市挑选屋子。 　　"压力令买家做错决定" 　　另方面，卖出屋子的业主，可能因时间紧迫买了原本不会买，或者为了击败其他竞价者而付出过高价钱购买的物业。Mamourian说："当你已卖出屋子，换屋变得有很大压力。买家在这种压力的情况下，会做出非理性决定。" 　　如果业主想推迟卖屋，直至落实新屋子。多伦多物业代理公司Realosophy总裁和经纪John Pasalis说，业主要确定屋子能够很快就卖出。他指出，农村屋、非典型设计的屋和豪华公寓单位，即使在楼市炽热下，亦可能需要较长的放售时。他建议想先买屋的业主，订立较远的成交日，至少长60至90日，让自己有足够的时间卖屋。 　　两人均建议业主准备卖屋前，可粉饰及轻微翻新屋子，让经纪可快点放售，亦有助早日出售物业。

　　既然拥有众多令人羡慕的珠宝收藏，那中国社交名媛、珠宝设计师万宝宝花1,050万澳元在悉尼买下一套顶层公寓也并不奇怪。 　　据《每日邮报》报道，自万宝宝去年斥资千万买下悉尼达令赫斯特（DARLINGHURST）住家大楼（The Residence）的顶层公寓后，她只在这套豪华公寓中住过2天。 　　这套豪华公寓共有3个卧室，并有私人顶楼休闲娱乐区，可享受城市天际线景观。 　　去年，万宝宝曾上传一张与这套豪华公寓有关的照片到社交网站Instagram账号。图片内容为她坐在顶层公寓中一只金色天鹅游泳圈上。 　　目前万宝宝买下这套豪华公寓不到18个月，已计划将其出售。物业由地产中介Anthony Birdsall代理，报价1,300万澳元。据悉，已经有不少中国买家表示感兴趣。 　　根据网络资料，万宝宝从小在中国长大，随后到美国纽约读书。其设计的奢侈珠宝品牌备受好莱坞名流追捧。

　　温哥华市长罗品信昨日发出声明，称温市府会继续寻找解决温市租屋严重不足的方法，包括推行空屋税，以及出手管制Airbnb等。     　　罗品信在声明中表示，温市的房屋应该用来给温市家庭居住，而不是被特定人士当成期货来炒卖。他称市府职员目前正在研拟两份报告，分别是实施空屋税，以及规管Airbnb的可行性。他也透露，一旦实施空屋税，温市将有1.08万间房屋的屋主将受影响。 　　罗品信称温哥华逾50%的住户皆为租客，希望各级政府皆能参与，为租房人士提供更多出租单位。同时，他也希望省府能够修改《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)，进一步保护租房人士的权益。

　　大温地区柏文和城市屋楼盘预售销情，持续畅旺，似未受到8月份独立屋成交量锐减影响。 　　据Fifth Avenue Real Estate Marketing地产公司总裁布朗(Scott Brown)称，本年至今，大温已售出1.3万个柏文及城市屋单位。 　　他说，在本拿比和列治文，海外买家比率 稍高一些，但在高贵林、兰里、南素里等，只占5%左右。 　　他又表示，截至本年上半年，柏文和城市屋预售量，较去年同期飙升53%，这是一项新纪录，甚至超过由2010年至差不2013年全年的总数。此外，今年全年的柏文和城市屋销售量，预估高达1.8万至2万个单位。 　　布朗指出，婴儿潮世代人士"卖大屋换小屋"，是带动柏文和城市屋市场的重要因素。

　　温哥华一名华人通过加国和中国的关系网，利用大陆的资金在加拿大炒房赚取暴利，推高当地房价的同时，还成功钻了加拿大税务局的漏洞不用交税。 　　温哥华一名豪宅建筑师目睹这位华人的敛财逃税行为，向警方和加拿大税务局投诉，却都无果而终，无耐之下请媒体发声。 　　据《环球邮报》独家报道，Demetre Lazos在温哥华建豪宅已有30年，他说自己无法容忍地产投机，毁了这个城市。 　　他向警方和税务局提供了一位华人地产炒家涉嫌欺诈与逃税的证据资料，但是在温市税务局的办公室，官员告诉他，必须致信渥太华。而在温哥华警察总部，他被告知应该拨打灭罪热线。于是他打了灭罪热线，却毫无结果。 　　《环球邮报》独家披露 　　已经辞职的Lazos原本为华商顾俊刚（音，Jun Gang Gu，下图），又称Kenney Gu工作。顾俊刚来自南京，出国前是一名公务员。 　　2009年，他以投资移民来到加拿大，取得永久居民身份。顾俊刚最初投资房地产开发，后来业务转成炒卖房产，而且是利用他人的资金，在转卖中获利。 　　他的资金都来自中国的投资客，而在加拿大银行申请按揭时，也是以这些投资客的名义。 　　隐形的业主身份 　　很多人以为投机炒房都是快速转手，但是顾俊刚等人却建立了一种独有的市场，他们较长时间持有房产，直到其大幅升值。这些房产有些是新建的，有些已出租，有些一直空置。 　　据《环球邮报》获得的文件显示，这些房产在名义上，属于海外买家，包括首付，按揭月供，以及与房产相关的税务和其他开支，使用的都是中国客户或客户的公司及配偶的名字，但是顾俊刚才是隐身的受益业主。 　　顾俊刚的公司以贷款的名义拿到这些客户的资金，从而不用交税，相当于在中国普遍的“隐子银行”，承诺客户给予高利率回报。 　　这些客户在中国大陆赚钱，来往于中国和温哥华，他们授权率顾俊刚进行房产炒卖。顾本人并没有按揭中介许可或投资管理许可，实际却在做这些事。 　　文件显示，在过去5年，顾俊刚与他的客户转手至少36间房屋，他的公司与个人账户转账以几百万元计，而45岁的顾俊刚去年几乎没有交税。 　　流程：     　　顾俊刚(Kenney)拿到客户来自中国的资金，付房屋的首付款； 　　顾俊刚利用客户的财富从加拿大贷款商那里获批按揭； 　　房产以客户的名字登记注册，但是顾俊刚成为“受益业主”； 　　房产转卖后，顾俊刚向客户偿还贷款，利息，余下的钱归已所有。 　　顾俊刚今年转手的5笔交易资料显示，他卖房的价格比之前买房的价格高出总共500万元。其中一间房屋空置了3年，并曾两次接到市政府下令清理。 　　真正的受益人 　　同时，顾俊刚在过去两年向一些客户收取每间房屋高达120万元的管理费和佣金。在这期间，他和他的妻子在银行账户上转移巨额资金，一次最多达60万元。他的信用卡账单往往以30万元计，开的都是宝马和奔驰车。 　　而报税单显示，现为加籍的顾俊刚去年个人收入为45,865元，他的妻子唐敏（音，Min Tang）收入23,612元。 　　唐敏近日在富人区西温以210万元买下一栋全新豪宅，完全不用按揭贷款。 　　资料显示，唐敏是从顾俊刚的一位客户手中买下这套房产(下图)，价格远低于周边房屋的市场价。 　　与此同时，顾俊刚名下的三间公司全部报告亏损。一些支票显示，这些公司在2014年至2016年间，从客户那里收到至少760万元资金，很多都是以贷款的名义。 　　顾俊刚在转手炒卖房产时，在合约条款中写明贷款给他的客户可以拿回投资资金以及固定的回报率，比如15%。由他支付按揭等其他费用，余下的收益都归他所有，往往有数十万元。 　　税法的漏洞 　　从法律和税务的角度来看，这样的安排让顾俊刚成功避税，因为这些房产都不在他的名下。他可以最大限度地贷款，因为是他的客户申请按揭买房，显然大大高出他本人可能的融资额度。 　　在税务上，资料显示这些客户都把炒卖的房产定义为自住房（principlal residence），虽然他们实际都不住在那里。而加拿大的法律规定，纳税人的自住房必须实际住在该房，以及不能在买房当年卖出 ，否则，卖房收益不能作为自住房免税，要作为商业收益纳税。 　　有税务律师指出，这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍，是税收体系的一个严重漏洞，造成的损失金额巨大。 　　如果不修订税法填补系统漏洞，情况只会更加严重。 　　当很多加拿大人还在指责外国买家推高房价时，顾俊刚的交易资料却显示，他赚的钱比客户多得多。 　　其中一宗交易涉及一间出租房。顾俊刚担保，客户支付的首付款和物业转业税，拿到每月1%的利息，他则收取租金，支付按揭月供，以及房屋卖出后的所有获利。 　　顾俊刚在两年后以高出原价85万元将房子卖出，而他的客户根据合同，只能拿到不足9万元。 　　资料也显示，顾俊刚的客户尽管有巨额现金流和资产，纳的税却微乎其微。例如，客户张某（Shen Lin Zhang）在2014年的报税收入是59,711元，交税2,594元。而张的妻子在温哥华拥有并住着一间市值200万的住房。 　　当年，张某又卖出另一间市值300万元的房屋，用于购买另外两套总值近400万元的房屋，交易都是委托顾俊刚完成。 　　据报料者Lazos称，张某的收入来自中国，报税单显示他不是加籍，但自称是卑诗省居民。这让他与他的家人可以将加拿大的房产作为自住房，卖房收益不用报税。 　　会计师的第一手资料 　　温哥华一位华裔会计师定期为张某这些炒卖房产的客户报税，他估计过去5年有多达1000人。 　　会计师称，所有这些人都有不只一套房，申报的金额显然少于他们的实际收入。 　　这些客户往往这样对会计说：“我只想交5000元左右的税，我需要报多少收入？” 　　他们接着又会说：“我在加拿大的银行或公司或其他什么来源，有这些存款利息，就这样报吧。” 　　这位要求匿名的会计师说，他的客户一年从来都住不满一个月，他们可以任意以自住房买卖房产，没有任何税务上的麻烦。 　　他说，“在这些客户眼里，加拿大就象一个瑞士银行账户。” 　　他认为，加拿大税务局对这笔损失的收入也要承担部分责任，因为纳税人不需要为出售自住房报税。 　　这位会计师还指出，象张某这样在中国工作的人，在申报加拿大税时应该报全球的收入，但是多数人并不申报，因为这些财务资料都在中国，根本无法审核。 　　他认为，政府应该取消对自住房收益免税。不过这将招致更多加拿大人的不满，政客们绝不会认同。 　　另一位温哥华的会计师Corina Ciortan指出，她和她的同事接触到的全是这些有问题的地产交易，并认为正是这些交易导致房价飙涨。 　　“问题已经相当严重和糟糕，大家都感到非常愤怒。就因为一小掇人从中获利，损害了我们一代人。” 　　联邦数据显示，税务审计人员发现，去年在温哥华炒房和其他地产交易中的逃税金额约1430万元，涉及339间公司和个人。 　　养肥了银行 拖贫了老百姓 　　除了税务上的漏洞，顾俊刚这样的投机商也严重依赖加拿大的金融机构来为他的客户提供数百万元的按揭贷款。 　　报料人Lazos指出，“他们利用银行的钱来赚钱，而不是用自己的钱。” 　　“当房价上涨，银行赚到了，加拿大人却被拖贫了。” 　　按揭批复文件显示，银行是批复给投资客户，而不是给顾俊刚。专家指出，如果这些银行不知情，那么可能是不自觉地违反了《反洗钱法》，法律要求银行了解所有客户的详细资料，这里包括了顾俊刚。 　　反洗钱法的专家Christine Duhaime指出，“假如这些客户违约，银行要找谁追债。他们不知道谁是这些房产的真正受益人。” 　　“银行以为他们遵守了反洗钱法，了解他们的客户，但实际上并非如此。” 　　电邮纪录显示，加拿大皇家银行（RBC）曾发现一位客户的按揭供款来自顾俊刚的账户，并提出质疑。但是当这名客户表示是他允许顾俊刚供款后，银行就默许了。 　　更多资料显示，顾俊刚开始涉及一些更繁杂的交易。一份商业计划书显示，他正在众筹资金购买房产，由他的客户垫付首付款，其余资金通过银行贷款以及“社会融资”。房产转手卖出后，付清贷款，利润与客户分摊。 　　顾俊刚还说服投资客户贷款140万元给他，投资卑诗省一间玉石矿。他向28位客户担保，如果每人投资5万元，将有12%的回报。而这5万元正是中国每年允许个人汇出境的外汇额度。 　　目前顾俊刚已经因为这宗交易受到卑诗省证券管理机构的调查。 　　在《环球邮报》披露的过程中，负责管理按揭中介的卑诗省金融机构委员会，以及卑诗省证券委员会都对顾某从事的地产交易表示有意介入调查。 　　渥京表示正在研究高房价的问题，卑诗也出台了海外买家附加税。但是这些亲眼目睹地产被当作股票和债券一样被炒卖的人，认为政府做得远远不够。 　　Lazos说：“我们的政府没有尽到职责。” 　　只有当联邦政府和卑诗省政府都采取行动，他的报料才有意义。 　　他说自己这么做的理由很简单，“我的女儿和孙女都将无法在这座城市拥有一间住房，这让我如此愤慨。”

　　在温哥华买房，不了解政策不行，不懂专业术语不行，不剖析市场行情不行，陷入中国式买房的思维误区更不行。 　　如果你一旦陷入误区，在吃亏之前是很难意识到这个问题的，所以小编今天就特意为大家指点一下，避开以下十大误区，做一个精明的“地主”吧。 　　误区一 　　房屋每平方英尺多少钱 　　中国式买房在温哥华的第一个误区就是问，看上的房屋每平方英尺多少钱。 　　中国是以平方米计算房屋价格，在温哥华，一个房屋的价值是土地价格加上这个房屋价格，也就是是房屋本身的造价，再加上一个室内的装修，这就是房屋的价值。 　　准确来说，土地的价格是以估算而来，与市场上类似的正常成交的房地产相比，例如在同一条街上地势高的、地势低的、风景好的、风景不好的，然后再推断其应有市场价格。 　　房屋的价格是通过营建成本等的计算而来，营建成本是以建造新房子的价格来计算，再把实际房屋的折旧扣除，总计价值是多少。 　　误区二 　　雇佣第一个见到的地产经纪 　　很多情况下，大部分购房者会跟遇到的第一位地产经纪合作，但其实还是再多见几个为好。 　　找经纪可以从多方面入手，如报纸、网络、朋友、微信、Open House等等。最适合别人的，不一定就最适合自己。 　　有了几个候选经纪后，可以一一约出来聊聊，确保自己跟他们合得来，而且认同他们的工作方式，选择与最符合自己需求的经纪合作。 　　误区三 　　房屋的“第一印象”过多地影响了自己的购房决定 　　八成购房者依靠对房屋的第一印象，已经做出了是否要购买的打算。 　　不过，一定要用尽量客观的态度来对该房屋做出判断，不要让房子现有的风格，或目前房主的生活方式来影响自己的购房判断。 　　在 Open House 时，你有可能看到的是一个凌乱的房间、简易的装饰，但这并不影响你把这里打造成让自己满意的居所;相反，也不要因为墙壁上刷的是你最喜欢的颜色就欢呼雀跃，在你做出决定之前，一定要确保对房屋的结构、墙面、屋顶、建材等各个方面都有进行过仔细的检查。 　　误区四 　　天车站旁的公寓“百好而无一坏” 　　中国式买房有一条真理：“地铁一响黄金万两”，虽然有道理，但靠近天车站点附近的房子可能会感受到天车经过的震动发出的噪音，越是靠近站点，噪音越大;距离公车站的房屋，距离家门口太近也不好，对房子的安全和私隐性带来极大压力。 　　在温哥华买房，交通便利当然必要，但交通便利通常指的是走路5分钟左右到有公共交通的地方，并不需要出门就是。 　　误区五 　　找学区房，只看学校排名 　　在找学区房时，都会以飞沙智库给出的学校排名为基准。排名高的学校当然比排名低的学校对于家长而言更有吸引力。 　　各位家长在参考的时候，除了看今年最新的名次，也要关注过去五年的总体情况，并非排名越高学校就越好，还有很多学校虽然排名居中，但是五年来进步很快，这样的学校同样是非常值得关注的。 　　但学校排名也并非越高就越好，而且要看这个排名的含金量。比如，如果学校附近的社区内有较多的出租房、学校有数量较多的ESL的孩子、学校学生族群过于单一等等，这些都是会导致好学校排名的下降，从而导致房价难以为续。 　　误区六 　　以租养房为购房投资准则 　　海外置业的投资回报率是每一位购房者都非常关心的问题，租售比就变成大部分购房者首要考虑的重要指标。 　　可是，在温哥华，往往好出租的房屋不太涨，例如公寓;涨的快的房屋又不好出租，例如独立屋。而且，每月要支付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入只是相对固定的。 　　既然是投资就会有风险，以租养房的风险就在与房屋出租会有一个空置期，即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你有周密的考虑并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。只有这样，才能更好地发挥以租养房的优势。 　　决定以租养房成败的最关键因素是空置率，所以在决定用以租养房的方式购房之前，一定要对该区域的房屋空置率有一个大概的了解。 　　误区七 　　购房之前对社区周边环境不熟悉 　　当你看中了一栋房屋，你在签订购房合同前要经常去房屋所在的社区多走走看看，并了解社区有什么公共设施，附近是否有学校、教堂、公园或超市。如果自己有孩子，还要到该区域内的学校进行实地考察，为孩子转学做准备。 　　有时候还需要在不同时间去考察看中的社区和房屋，例如白天、晚上、上下班高峰、非上下班时间、孩子上学和放学的时间等。 　　想知道即将入住的区域平常或天黑后是什么情况呢?经纪口中的交通便利会24小时车水马龙吗?周末会经常有各种喧闹的聚会吗?要得到这些问题的答案，只有亲自在不同的时间段，去到社区和环境周边了解才行。 　　误区八 　　我要买一套大一点的公寓 　　在温哥华，中国式买房最大的误区就是“我要买一套大一点的公寓，怎么也得三居室，夫妻俩一间、孩子一间，余下一间当书房，万一国内有亲朋来温哥华探望，也能当个临时宿处。” 　　在国内，大家都想买一百三、四十平米的房子。但在温哥华，三卧室的公寓不是没有，但绝对不多，找到了也价格不菲。至于顶层那种大户型公寓，叫 Penthouse，也叫“空中别墅”，那是公寓中的奢侈品，大到三、四千尺的都有，至于价格，上千万。 　　从格局上来看，温哥华的高层公寓只针对两种目标人群而设计：99%的住户是单身或小家庭的年轻人，这些人在市中心工作或学习，出于方便也首选居住在市中心的公寓;另外的1%是卖给喜欢都市生活的顶级富豪的。 　　如果你喜欢公寓，要么往那99%里靠，要么往那1%里靠。如果两边都靠不上，那还是买联排别墅或者独立屋去吧。 　　误区九 　　因担心而作出让步 　　在温哥华的房地产市场还未热得使人失去理智的年代，准买家对下offer一事非常认真审慎，可能看了几十个盘，才决定向最心仪房屋出价。而现在人们只看了五间六间，根本未认真想清楚是否真的喜欢、是否物有所值、个人财力能否负担得起，已经急于去下offer试试。 　　现今的地产市道，人们的情绪与楼价走向，彷佛朝着同一百分比在飙升。在每一间屋都要争offer的情况下，抢不到的买家固然沮丧，但抢得到又怕买贵了。 　　所以购房是件怕人的事情，买房或许不确定是否能找到合适的房屋，是否应现在出手购买，房价是否还会下跌，是否应该压低报价，是否应继续找房…。 　　买房不是儿戏，不过，你不需要因担心而作出让步，跟经纪经常沟通，然后再做出重大决定。 　　误区十 　　我朋友住在xx社区，我也要买在那 　　最后一个比较常见的误区就是中国式买房喜欢扎堆，反正自己刚来温哥华，也不知道哪个区好，就看朋友买在哪个区吧，自己就买在哪个区。 　　事实上，每个社区都有自身不同的发展优势和规划，朋友选的某个区，一定会有考虑，有的是孩子的学校，有的是考虑以后的工作。 　　选在哪个社区买房主要还是要看自己未来的长远规划，朋友跟自己在这方面的选择有所出入的话，那么他选择的社区就并不是最适合自己的。 　　而且既然已经生活在温哥华，并不一定要华人扎堆而居，实际上，多元化的一些居住区会更好一些，也更容易升值一些。

　　如今，中国人遍布世界各地，不管到哪个国家，都能见到中国人的身影，中国人在世界各地消费、置业、移民。据统计，截止2016年5月，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资的来源。 　　所以，一些媒体常常会报道中国土豪挥金如土在各国买房的新闻，以至各国居民把房价上涨的怨气都撒到中国人身上，说他们是房价大幅上涨的主因，成为众矢之的。 　　难道，中国投资者真的“任性”到成为各国住房难的“罪魁祸首”吗? 　　这么说显然是不公平的，而且里面存在着不少误解，那么真相究竟是什么呢? 　　澳大利亚的房地产市场   　　在近二十年，澳大利亚墨尔本的房价增长了31倍，悉尼和布里斯班也分别增长了30倍和27倍。房价飞涨使得很多当地居民买不起房，迫于民众压力，政府出台了针对海外买家的“限制令”，如去年的增加缴税项目、银行限贷等，和今年的印花税、土地税大涨。 　　对于“海外买家的涌入，令澳大利亚房价蹿升”的说法，《悉尼晨锋报(The Sydney Morning Herald)》认为，政府海外买家方面缺乏足够的数据支持。 　　“调查发现，对外国买家炒高澳房价的疑虑，多来自于澳一些普通老百姓非理性的直觉，把澳本地年轻的首次置业者挤出市场的，恰恰不是外国投资者，而是他们的父母辈――目前年龄在50岁至65岁之间的澳大利亚婴儿潮一代。 　　利率处于历史低点、人口急速增加、供应量严重不足以及前几年政府提出的有利于房地产投资者的税制才是房价上涨的重要诱因。海外投资对澳大利亚依然是利大于弊，海外买家的涌入带动了澳房地产的供应量，实际上有助于遏制房价暴涨的势头。” 　　新西兰的房地产市场 　　在2016年的第一季度和第二季度，新西兰的房价上涨排名全球第二，房价近年来的快速上涨，很多舆论怪罪中国人，工党住房发言人 Phil Twyford 表示“国家党应该支持新西兰家庭和首次购房者，限制非居民海外买家。应该接受工党的政策，禁止海外买家购买房。” 　　新西兰《国家商业评论(The National Business Review)》指出，海外买家只是表面现象，真正的原因是土地供需问题，而这正是政府应该处理的。 　　“政府不作为导致的供需紧张才是房价上涨的主要原因。新西兰房产协会主席 Colleen Milne 指出首次置业者和有多处住房的人互相竞争，推高了新西兰的房价，海外买家只是其中的沧海一粟，如果政府能够解决住房供应问题，房价问题迎刃而解。” 　　欧洲的房地产市场 　　法国、英国、西班牙这些国家都是最吸引中国买家前来投资房地产市场的国家，欧洲一直都是中国买家热衷的投资选择地，加上近来欧元疲软、英国脱欧抄底欧洲房地产市场的中国买家越来越多。 　　《环球时报(Global Times)》认为欧洲各国政府的对房地产政策属于开放型，在海外买家方面保持乐观态度，主要是基于吸引投资的考虑，更是欢迎中国买家来投资房地产，因为中国人的购买力常常令人吃惊。 　　“中国人在英国买房就像逛超市一样轻松、自由和随意，出手阔绰”，所以，欧洲房地产市场欢迎中国人去炒高房价、刺激经济。 　　加拿大的房地产市场 　　温哥华、多伦多房价如脱缰野马，在中国土豪看来，这两个地区的房地产是投资风险最小，报酬率最稳定的领域，但火箭般蹿升的房价，引发本地人抱怨和愤懑，BC省政府也开始向海外买家征收15%的“排外税”。 　　中国买家炒高温哥华房价的来源是《国家邮报(The National Post)》的一片文章，文章中指出：自2014年8月至2015年2月的，靠近UBC大学的 Point Grey 社区独立屋的销售记录中，有66%的购房者“有典型中国人姓名”。 　　对于房价，《Capital Economic》指出：政客最善于把自己国家的问题推卸到外国人身上，无论是就业机会缺少，还是犯罪率上升，又或者是房屋可负担问题。 　　“省政府的数据显示，全省范围内的海外买家比例约为3%，大温地区的海外买家比例为5%，而美国佛罗里达和加利福尼亚在2015年海外买家的比例分别高达22%和16%，然而，去年迈阿密的房价仅增长7%，旧金山也只有10%。” 　　根据《路透(Reuters)》的深度调查，真正托起大温房价的是加拿大商业银行的开闸放水――新移民贷款优惠! 　　RBC、HSBC、CIBC 和 BMO，这些银行为争取房屋贷款的业务，在去年上半年起悄然对房屋按揭“放水”。 　　例如，RBC原本规定没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元，但限令名存实亡，如今贷款早已超过这个数字。 　　加拿大的各大商业银行几乎都有对新移民的优惠贷款政策，通常来讲，新移民在登陆3-5年内，无需验证收入即可申请按揭贷款。而本地居民买房、炒房受到了诸多限制，最大难度就是几乎很难贷款买到第2套房子，而新移民和海外买家却在炒房大军中肆意发挥。 　　话说回来，中国人虽然不是全球房价上涨的主要原因，但是依旧起着“推波助澜”的效果....

　　BC省政府在7月25日下午通过一项新的房屋修正案(Bill 28：Property Transfer Tax Act)，法案规定购买大温住宅的外国人或外国公司要向省府多缴15%的财产转让税。 　　法案试图给房地产市场“降温”，根据大温地产局9月公布的数据，温哥华房地产市场除了销量猛跌之外，房屋基准价并未下跌。 　　有市场专家指出：“海外买家税”让控制温哥华的房价这个大家心中很美好的市场期望，逐渐变为大家口中的“鸡肋”。 　　卖房时增值税可抵消海外买家税 　　根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务，凡变卖动产或不动产之所得，都必须要申报。 　　假如你是海外买家，现在根据新的房屋修正案，你买了一栋独立屋，并缴纳了海外买家税，几年之后，你把独立屋转手，大赚了一笔，但你需要向政府缴纳房产增值税(Capital Gain Tax)，而你在当初买房时缴纳的海外买家税，可以用来抵卖房后的房产增值税。 　　卖房后的房产增值税非常多，房产资本升值税的具体算法是： 　　房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。 　　资本升值收入的50%为应税收入，约为其价格*25%。以温哥华的房地产市场前景，房产增值税会远远超过15%的海外买家税， 　　所以，简单来说，海外买家现在向政府给出的15%，在卖房时会原封不动的退给自己，这一点是海外买家税最大的鸡肋。 　　海外买家税修正案可随时更改 　　BC省房屋建筑协会主席 Bob de Wit 近日向媒体指出：海外买家税若实行至今年12月，将会造成5000个建筑岗位的失业。 　　可能你认为仅造成5000个失业并不多，其实，5000个工作岗位约占大温建筑总岗位的10%!UBC教授 James Brander 同时指出这5000个建筑岗位失去将会引发连锁反应，比如与地产密切相关的公共运输与家电行业也会出现裁员潮，意味着可能还将导致1000 ― 2000人会失去工作。 　　不过，Bob de Wit 表示支持省府对提高居民买房可负担性的努力，但不认同出个外国买家税就能达到，他更倾向于是省长 Christy Clark 为明年省选的一种作秀。 　　Property Transfer Tax Act(海外买家税修正案) 属于 BC Law，Act 是指经立法机构通过并由行政管理签署的法案，并不属于成文法(Statute Law)。简单来说，只要省政府愿意，海外买家税修正案想改就能改。 　　以目前的市场来看，虽然BC省的海外买家交易税抑制了海外买家为BC省火热的房地产市场“添柴加火”，但也可能会减少房地产税收的增加。 　　BC省堵住一扇窗，未来一定会打开一扇门，否则他们憋死的不是外国购房者，而是加拿大经济。 　　到时候，海外买家交易税的存在或将成为本省经济发展的“绊脚石”，很可能在几年后被政府撤销，就像政府在2009年撤销施行了两年的HST政策，这一点是海外买家税的第二大鸡肋。 　　温哥华房价变相上涨15% 　　举个例子：假如大家都在抢购豪车，BC省决定要给豪车加税，给豪车加税100倍之后，豪车并不会崩盘降价，而是价格坚挺，成交量锐减。 　　海外买家税上调之后，8月仍有部分海外买家选择在大温地区置业，产生的立即性影响就是购买房屋的成本大增，而购房成本的上涨，本质上就是房价的上涨。 　　几年之后，这些买家将手中的房屋出手，自然会把当初的15%海外买家税的成本转嫁到到新的买方身上。 　　所以，加了海外买家税之后，温哥华的房价变相上涨了15%，这也是一大鸡肋。 　　澳洲有先例，未对房价产生巨大影响 　　在2015年，海外买家也曾让澳洲的房地产市场出现了过热的现象，当时澳洲政府直接限制海外买家购买二手房、要求持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产，并收紧了海外买家贷款政策及暂停非澳洲居民的海外收入贷款项目。 　　在经历了一连串严格的控制之后，澳大利亚市场调查公司 CoreLogic Inc. 统计，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了11%，布里斯班的房价也上涨了5.72%，但房价增幅明显放缓。 　　预计，15%的海外买家税也只是会让温哥华的房价涨势小幅回落，所以，从这一点看海外买家税同样为鸡肋。 　　BC省反对党 NPD 党领 John Horgan 指出，自由党在过去两年内没有作为，却突然出手征收15%海外买家税，是面对本地居民与媒体的质问，不得不采取的补救措施。真正能发挥作用的是投机税(Speculation Tax)，这才是和可负担性、房价快速增长等问题挂钩的税项。 　　市场专家也认为颁布海外买家税的政治意图要远远强过房地产市场的调控意图。

  位于温市洛逊街1401号的地盘，空置已经超过40年（谷歌地图照片）       最近一两年，有专家指出，若想让大温地区变得更加“宜居”，提高楼房供应量是首选。但说的容易做起来难，就这么大点的地方，还能怎样“提高”供应量呢？       不过，根据专家们的分析，目前大温地区至少还有4处位于"寸金寸土"位置的土地，长期空置未曾开发，想必将来已经开发，又将成为炙手可热的楼盘，只是不知到时房价几何？        据本地英文媒体《温哥华太阳报》报道，总部位于二埠的房地产数据分析公司Landcor Data Corp.资料显示，这些地盘或取得住宅区划许可，或有可兴建多户住宅的商业区划许可，但却长期空置，空置时间最高能有数十年之久――这些黄金位置为何长期闲置、迟迟不见开发，据称是受到社区反对开发以及配套设施不足等众多原因影响。不过，地盘持有方却表示并不心急，因为这些地盘的价格每年都在大幅增长。      物业估价已上升80%       位于温市西端（West End）洛逊街（Robson St.）1401号的1.7万平方尺地盘，1974年以来一直由名为Melford Estates Ltd.的卑诗注册公司拥有，而该公司同香港私人企业中建企业有限公司（Central Development Ltd.，成立于1951年9月，简称中建企业）有关。 　　香港中建企业由已故船王许爱周1940年代创立，主要业务包括房地产开发及投资。该公司发言人表示，目前东主对该地盘尚无发展规划。 　　因温市府开发计划容许西端兴建更多高层楼房，上述地区楼盘价格近年大涨。2016年迄今，该地盘物业估价已升80%，由870万元涨至1570万元。 　　而位于温市海滩街（Beach Cres.）601号另一西端地盘，约20年前由发展商协平世博集团（Concord Pacific Group）售予温市府，此后空置。温市府近年拟出售该地盘，但上月遭与协平世博集团相关公司控告，理由是双方20年前买卖合约中，订明温市府在这里兴建一幢低层住宅。 　　大温另两处长期空置的较大地盘，一个位于本拿比近1号公路的卡里布路（Cariboo Rd.），超过100亩，由本拿比市府拥有；以及北温北地高尔夫球场（Northlands Golf Course）附近逾600亩土地，由加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与卑诗省府共同拥有，目前消息显示近年也都并无开发计划。

　　温哥华房价一路飙升，令当地居民越来越难以负担，已引发广泛关注。可是与此同时，很少有人关注由于房价太高而导致温哥华正陷入的史上最严重的租房危机。更令人担心的是，有迹象显示这个危机正渐渐蔓延至本国另一个房市热点――多伦多。 　　据本地英文媒体CTV报道，温哥华市民加拉赫(Lucas Gallagher)多年以来一直租住在一幢公寓里，尽管当地的房价涨翻了天，但是他们作为租户一点也没有受到影响。可是，最近由于公寓换了东主后要装 修，所有的租客都接到了管理处的来信，要他们在限定的时间前搬走。直到这个时候，加拉赫才发现在温哥华租房有多难。 　　镜头前的加拉赫难掩脸上的沮丧之情。他对记者表示，现在温哥华租金非常高，而且还不好找。就拿他曾看到过的一个微型的单身公寓来说，每月的租金就达到了1000元。可是就是这样，仍然有多达40个人愿意租。   　　当地租客权益组织表示，由于当地房价节节上涨，大大超过了当地居民的负担水平，导致租客市场异常庞大。与此同时，房东们为了获得最大的利益，将一些老房子 拆掉为豪华公寓腾出地方，或以“转手”、“装修”为名将老租客赶出去，然后再增加租金，这市面上导致可负担的出租房越来越少。   　　另一方面，温哥华的市场中至少有一万套闲置的房屋，多是高级公寓房。他们的主人多有海外背景，买来了房子不为自主，仅仅是为了投资，也不愿意出租。 　　据UBC的一份调查，目前温哥华的租房空置率仅有0.5%，这已经是历史最高水平。这么低的空置率，只有在上世纪70年代才出现过。 　　可是在那个时候，温哥华的房子还比较便宜，租不到房的人可以选择买房。在今年，当地独立屋房价已经达到了几百万之多，如果租不到房就直接面临无家可归的危险。 　　租客权益组织希望，温哥华应该采取措施增加可负担起的租房，例如推行房屋闲置税，但是政策的推行需要时间，而在此之前，这场史上最严重的租房危机还将继续。 　　更令人担心的是，有迹象显示，温哥华的租房危机正渐渐蔓延至本国另一个房价热点――多伦多。 　　在过去的两年里，多伦多的房价涨幅仅次于温哥华，已接近每年20%的速度增长。目前，该地区租房市场的空置率也低至1.6%。 　　随着BC省在温哥华地区向海外买家征收15%的转让税，大量买家可能正在进入大多伦多地区。日后，多伦多是否会成为温哥华的翻版，也面临史上最严重的租房危机?我们拭目以待。