地产

加国两大城市房价越来越高，正大力冲击有房人士的家庭财务，有将近四成的房主表示，过去的一年中有至少一次无力支付家庭账单，不得不动用信用额度﹑高息信用卡借贷或向家人借钱的情况。 近日，加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)委托Environics Research民调公司调查加国房主的财务状况。调查由今年7月22日至8月7日以网上调查形式进行，共访问2372个年龄在20至59岁、拥有房屋，而且家庭收入达五万元或以上的人， 调查发现，62%受访者则表示家庭收支还算平衡、没有遭遇入不敷出，但是38%有按揭在身的屋主则，过坦言去一年曾有“措手不及”、无力支付账单的情况。 其中，有24%受访者承认在过去的一年中有“一到两次”银行存款不够应付开支，10%人数度面对这个难题，更有4%人“几乎每个月都会受此困扰”。 问到处理突发财务问题的手段，有三分之一的人使用信贷额度，三分之一使用信用卡借贷，约15%寻求家人支援，10%使用注册退休储蓄计划(RRSP)资金或出售其他投资。 另有不足四分之一使用专用应急资金，而4%的人则求助利率极高的“发薪日贷款”(payday loans)。 加国宏利银行首席行政总裁伦尼(Rick Lunny)表示，虽然很多加人每月收入相对固定，但开销有时大幅起落，因此造成上述处境。他建议民众应考虑未雨绸缪留备储蓄，或使用低成本信贷服务。要是依靠高利息信用卡债务或向家人借钱，反可能为自己的财务或家庭关系构成过大压力。 调查还发现，加拿大房主对财务过于乐观，可实际上应对突发财务困难的准备金不足。73%屋主自认为有能力应对意外开销，例如更换暖气炉或修车，可实际上只有不到四分之一的人有超过5000元应急准备金，大约一半接受调查者不是应急金在1000元或以下，就是不知自己有多少存款应对紧急情况。 此外，这项调查还显示，有38%业主认为本地房屋市场难以承担，每三名屋主有两人，预期明年房价还会上涨。对于房屋可负担能力的看法，加拿大各地有很大不同。在大西洋省，83%业主说房价可承担，该比率在BC省只有39%。

　　加拿大政府决定明年2月底前接收来自叙利亚的2万5000名难民，有专家指出，虽然这个决定不利于本国租屋等待名单上的居民，但也可能会促使联邦政府加速推动全国住宅计划的脚步。 　　联邦政府周二宣布推迟原定年底前接收2万5000名叙利亚难民计划。同时将12月底前接收的难民数字下调至1万人。加拿大移民部证实，联邦政府已获得低陆平原服务单位同意，提供难民即时及必要的服务。 　　但卑诗大学(UBC(都市与环境计划学学院教授葛丝妲 (Penny Guerstein) 表示，虽然低陆平原的社会服务资源比较丰富，但是难民家庭若定居于此，长期来说，他们可能会面临无法维持生活的困境。除了很难获得可负担住宅之外，低陆平原地区的生活指数远高于其他地区，也将是未来棘手的问题。 　　葛丝妲认为，接收难民对联邦政府来说，或可藉以重新检讨全国住宅计划政策、激励建设更多住宅的好机会。她表示，政府应该审慎思考，这些难民真正需要的是何种住宅。她认为，就长期而言，应该是为特定目的所建设的出租住宅。

       根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)最近公布的一份调查报告，以房屋价格与租金之比率而言，与其余26国的房地产市场比较，加国的多伦多是全球房价被高估最严重的城市。 　　在被列入《经济学人》这份名单的国家中，加拿大、英国和澳洲的房价也「明显被高估」。按照该调查报告的推算，加拿大的房价被高估超过30%。 　　如果以房租水平衡量房价是否合理，那么在这27个国家的房地产市场中，多伦多房价被高估的程度最严重。 　　根据经济学界通常的界定，房价与房租之比，合理的比率应达到15，计算方式是房价除以年度房租收入，亦即房价是20万元，年度房租收入1万2000元，房价与房租之比为16.67。这个比率越小，说明房价越合理，反之则说明房屋价值被高估。在美国2005~07年房地产泡沫期，部分泡沫化非常严重的地区，房价与房租之比曾超过20。目前多伦多房市的比率往往达到23或者24，甚至更高。 　　《经济学人》指出，不仅是多伦多，在澳洲、瑞典和英国一些城市也存在这样的房价与房租之比极其不合理的现象。 　　这项调查报告发现，全球住宅价格继续上涨，年度中位数涨幅为4.7%。但中国、新加坡、法国、希腊和义大利房价下跌。  

       大温的房市热潮已涌向西北郊外的史夸米殊市地区。Parkhouse Squamish本月初推出一个65单位的公寓大楼预售案，90分钟内就被抢购一空。 　　人口约1万7500的史夸米殊的房地产受到购屋者青睐的理由包括：最贵的独立屋仍低于百万元，海天公路升级后，从史夸米殊到温哥华市中心的车程减少10分钟，与枫树岭、素里或阿伯斯福特一样，同约45分钟车程。 　　过去一段时间，连三联市的高贵林也被视为一个离温市遥远的城市，但近年来，匹特草原、史夸米殊及宝云岛(Bowen Island)都已经被归入买家实际的选项。因为与温哥华、列治文或本拿比相较之下，这几个城市，虽然距离有点远，但房价确实还在一般人可负担的范围内。 　　史夸米殊这个抢手建案的买家，有20%来自大温地区。10月份本地公寓价格为29万3000元；比去年同期增加12.6%。独立住宅均价则为62万4000，较去年同期扬升13.5%；涨幅与匹特草原及枫树岭接近。 　　如果房价持续上扬，未来被迫花长时间于通勤的人口势必增加，这其实违反卑诗省提倡环保的概念。目前为止，也还未有人提出在史夸米殊兴建捷运的建议。  

       不只是大温住屋市场火热，低陆平原商业地产交易也在第三季度表现红火。 　　根据大温地产局（REBGV）报告，2015年7月至9月期间共交易了550个商业地产项目，比去年同期增长了16.8%，总交易额达19亿元，比去年同期增长了33.6%。 　　大温地产局主席麦克利欧德（Darcy McLeod）表示，2015年商业地产市场需求稳定增加，低陆平原的商业活动得益于卑省经济的强劲增长，多年来比全国其他地区表现都要好。 　　从商业地产交易的类型来看，最火热的是商业土地交易。今年第三季度共有192笔商业用地交易比去年增长了28.9%。总交易额为8亿3900万元，比去年同期增加了47.5%。 　　办公室及零售业方面，第三季共成交215个办公及零售物业单位，比去年同期增长16.8%。总交易额为5亿1200万元，比去年同期下降了6.2%。 　　工业用地交易与去年同期一样为112件，但总交易额比去年增加了49.1%，达2亿4200万元。 　　多住宅物业如公寓交易也增加了19.2%，共售出31个，交易额相比去年同期翻了番，从去年的1亿2700万元增加123%至今年的2亿8300元。 　　总体来说，第三季度各类商业地产不但交易量相比去年普遍增加，交易额比去年同期表现更好。

　　中国买家近来对商业地产的热衷程度正在增加中，有地产经纪说，一些手头有大量余钱的中国移民，在找不到合适的住宅物业可作投资时，有的会转向购买相对价格较便宜的土地或是货仓单位，而在另一方面，也有大温的地产公司看好中国买家的资金实力，将整片货仓整理，希望整个打包出售给中国买家。 　　地产经纪Angelina Lin指出，中国买家已有不少人购买旧的店铺，或是刚完成温市中心的店铺单位，有的是希望找到租客并作较长时间持有，但也有的只是因为手上余钱仍多，又担心人民币在未来一段时间贬值，所以尽量将资金放在非人民币的资产作保值。 　　她说，中国买家近来也对购买货仓，或是工业用地感兴趣，例如Mitchell Island的工业用地的买卖情况就较从前多。她提到在过去10年间，一些热门地区的工业用地价格上涨达到8倍，与中国买家投入应有关联。 　　主要做商业地产的经纪尹冠字指出，中国买家过去可能会以为买卖商业地产过程较复杂，人生地不熟，不太敢尝试，但随着接触多了，知道投资商业地产获利机会之后，开始有愈来愈多的中国移民愿意投资商业地产。 　　他说，投资商业地产一般着眼处并不一定是每月固定的租金，主要仍是看好未来地产单位所在土地的上涨价值。 　　他表示，中国买家近来对货仓的接受度亦提高，也有本地拥有整片货仓的公司，朝「整片货仓打包出售」，连租客也为未来买家准备好的方式，对于怕麻烦的中国买家来说，有一定吸引力。 　　尹冠宇说，商业地产的价格相对不如住宅地产那么明朗，而经常也会有业主将卖价抬高的情况，他认为，商业地产价格取决于所在地区，以及未来发展机会而有极大差别，有心投入商业地产的买家，建议需多做比较，若只想做短期投资的人士，则可能需要三思。

　　在加拿大境内，豪华房产的中国买家已经把他们的优先选择从温哥华转向多伦多。 　　环球邮报说温哥华一直是中国房产投资者最关注的地区，不过，为中国大陆、香港、新加坡及台湾买家提供中文海外地产服务的网站居外（Juwai.com）透露，华人买家的关注中心已转移到多伦多。 温哥华豪宅（资料图） 　　多伦多现在吸引的买家，其感兴趣的房价高于温哥华，过去6个月中已有5个月如此。今年10月份，在多伦多的平均搜索价格为1,963,278加元，温哥华是1,268,194加元。去年10月，在多伦多的平均搜索价格为1,582,300元，温哥华是1,840,999元。 　　现在加拿大是中国买家第三钟爱的海外房地产市场，仅次于美国和澳大利亚，把原来排第三的英国挤到了第四位。 　　居外的华人客户在多伦多不只购买高端房产，各种房产都买，比如很多家庭购买30万的公寓单位，给他们在多伦多上学的子女居住。居外认为买家转向多伦多，是因为这里新建房产数量巨大，价格比温哥华低。 　　多伦多Chestnut Park地产公司经纪莫洛伊（Jimmy Molloy）认为，多伦多的餐厅、艺术氛围及教育机构都很吸引海外买家。对于想来加拿大留学的外国学生，这里的公营及私营学校都很具吸引力。据莫洛伊透露他与会讲中文的地产经纪合作，他们有来自大陆和香港的客户。 　　世界日报说加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)首席执行长塞杜尔(Evan Siddall)认为，温哥华与多伦多的豪宅市场内可能有“为数可观”(a substantial portion)的海外买主，这类买家有可能造成房价过高的现象。   　苦于找不到满意的住宅    中国富豪转战商业地产市场　　 　　有华裔地产经纪认为，一些手中拥有大量资金的中国买家，苦于现在找不到满意的住宅地产项目，于是改投入商业地产，主要投资土地及货仓，对刺激本地商业地产市场起了关键作用。 　　明报说低陆平原7月至9月商业地产表现创下近5年来最好成绩，销售量较去年同期增加16.8%，总成交金额更比去年同期增加33.6％，其中成交金额最多的土地买卖，今年第3季成交金额达到8.39亿元，较去年同期增加47.5%，而多户房屋的成交金额更是较去年增加123%。 　　大温地产局(REBGV)商业地产系统Commercial Edge的统计指出，低陆平原今年第三季包括土地、办公室及零售店、工业用地及多户住宅在内的商业地产销售达到550宗，比去年同期471宗、2013年的486宗，以及2012年的479宗均好，是最近五年来第三季最佳表现。

       叙利亚难民接待团体表示，难民到达卑诗后急需长久房屋安置，部分人懂英语，有技艺傍身，可以即时受聘。也有学院教师称难民比移民更有决心及更快融入本地社会，包括学习英文。 　　卑诗叙利亚加拿大人协会(Syrian Canadian Council of BC)会长鸭都拉(Nader Abdullah)昨日指出，究竟有多少叙利亚难民会到临卑诗，目前仍然难以估计，数字由1900至3500不等。鸭都拉指出，该会较早前预计有2700人到达，该数字是对整个2016年的预测，而不是明年2月底前接收的数字。 　　鸭都拉透露，该会已经有不少人登记当义工。但目前较为缺乏的是安置难民的住房。特别是长远的住房。由于刚抵达的难民没有工作，租金只能完全依靠政府补贴。他估计，每个家庭每月有900元的租金补贴。大温哥华要找到合适的居所并不容易，特别是整个家庭同住的两房、三房单位。鸭都拉希望公众慷慨提供租期超逾一年的房屋。 　　他又唿吁雇主考虑聘用这些叙利亚难民。鸭都拉指出，内战爆发前，叙利亚经济并不落后，工厂的产品远销欧洲。他相信部分难民懂得一点英语，甚至有一技傍身，可以即时受聘。至于原本在叙利亚就读的学生，可能在加拿大延续学业。 　　温哥华社区学院的教师Azim Bhimji表示，难民一般比移民更有动力及决心融入本地社会，难民也比移民更努力学习英文。 　　根据目前的计划，受政府担保的叙利亚难民抵达温哥华国际机场后，在闸内接待他们的是中侨互助会(SUCCESS)。中侨的义工很可能帮助这些难民乘车前往卑诗移民服务协会(Immigrant Services Society of BC)设在温哥华市中心的「欢迎屋」(Welcome House)，在其后的数个星期，这些难民将在移民服务协会的帮助下办理社会保险卡、医疗卡、银行户口、儿童津贴等。对于私人担保的难民来说，在机场接待他们的可能是亲友或是担保机构。 　　另一方面，本地的教育体制已经为叙利亚难民学童作出准备，包括为教师提供文化适应训练。新抵埠学童将首先接受语言能力测试，因应他们的英语能力提供支援。此外还有心理学家提供创伤后遗症的照料。  

加拿大建筑暨开发业者协会主席德伏克士昨天说，建筑及经纪业者都担心住宅成本太高，政府应该设法从政策和税制方面着手帮助解决这个问题。   　　不管是新屋还是成屋，价格都已经昂贵到连开发商和房地产经纪业者都感到走投无路，由此25日共同向消费者及政客发出警告，他们对飞涨住宅成本深感忧虑。   　　据多伦多星报电子版报导，在历经10年以“创造性方式”建造消费者能够负担得起的共管公寓，而非成本更高昂的低层住宅之后，每套住宅的平均面积业已从2006年时的908平方英尺缩小至现在的767平均英尺，开发商害怕他们已经被逼到墙脚，因为不可能再进一步“缩水”下去。   　　加拿大建筑暨开发业者协会(Building Industry and Land Development Association)主席德伏克士25日在与多伦多房地产局(Toronto Real Estate Board)联合举行的记者会上说：“尽管我们将继续设法尽可能革新，但仅靠革新已不能解决住宅可承担度这个问题。本行业和房地产经纪行业担心，我们将缺乏设计、建造和销售人们能够承担得起的住宅的能力，尤其是对首次购屋者而言。”   　　目前，多伦多的独立屋平均价格已达到96万2312元，对购屋者来说，在支付政府规定的20%首付款后，需要拥有17万4854元的家庭年收入才有能力偿还每年房贷的应府本息。德伏克士指出，根据加拿大统计局的数据，在2013年，大多伦多地区的家庭平均年度收入为10万7200元。 　　除了高昂的房价外，还有政府的“苛捐杂税”，他们说，安省和市级政府征收的土地转移税(Land transfer taxes)占多伦多新屋成本的约20%。 　　最近有消息说，除了已在征收土地转移税的多伦多市外，安省政府有可能允许各市镇政府开征各自的土地转移税，从而广泛推高安省的住宅成本。 　　建筑暨开发业者协会和多伦多房地产局敦促政府，从政策和税制方面着手，和建筑和经纪业者一起设法降低住宅成本，让民众可以安居乐业。  

根据CTV网站报道，由加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)今天发布的债务调查显示，几乎38%的加拿大家庭在过去12个月至少有一次感觉手头紧张，拿不出活钱来付债，从而不得不通过向银行借贷、以高利息用信用卡还账，或是向亲友借钱来度过难关。 该银行主席兼CEORick Lunny指出，问题主要是多数民众每月的收入固定，但他们的花费则变化很大，每每遇到花费较大的家庭开支，一下子拿出钱来便有些困难。 不过调查也显示，尽管存在上述问题，高达73%的房屋业主表示，他们基本能够处理突发性费用开支，比如更换暖气炉或汽车维修等方面的开支。但每4名业主中仅1个称他们手头有$5,000或更多的活钱来应急;近一半的人说只有$1,000或更少的活钱应急，或者说他们并不清楚有多少钱可以用来应急。 当问到当地房产是否容易负担时，全国有38%的人回答不易负担，2/3的业主认为明年房价还会上涨;从省区来看，大西洋省83%的业主称好负担，但BC省仅39%的人称可负担;城市当中，人口较多的多伦多、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里等仅有46%的业主称可负担，最多人认为无法负担的城市是温哥华，仅1/3的人称可负担，而加拿大其它城市认为可负担的比例则达到68%。 该调查由民调公司Environics Research负责，在今年7月22日至8月15日之间进行，全国共有2,372名业主参与，受访者年龄在20-59岁之间，家庭年收入在$50,000及以上。

春去冬来，岁月如梭，伴随着“金九银十”逝去的脚步，冬天正向我们款款走来。一般来说，冬季是多伦多房屋交易的淡季。如果要问哪个季节大家最不愿意出来买房?很多人也许就会选冬天了。进入冬季，多伦多不是阴雨绵绵，就是下雪，白茫茫的风景虽好，但天黑的早，加上阴冷的感觉，让买家都提不起看房的劲儿。 但是近年来，原有的观念正在打破，冬季这个原本淡得不能再淡的购房季，反而成为更多人选房买房的时机。其实，仔细想一想，冬天买房又有什么不可以呢?除了天冷之外，冬天适合买房的理由其实还真的不少呢。 1、供过于求，买房出于优势地位 每年的年末都是房市传统的淡季，市场上总是呈现卖家多、买家少的“买方市场”(buyer’s market)。在“买方市场”下，等待出售的房屋供给大于市场需求，销量趋于平淡，卖方之间因为竞争而竞相抛售，房价自然呈下降趋势，让买家在交易上处于主动地位——除了有很大的挑选比较余地，杀价的空间也大。 2、开发商可能会推出优惠措施 随着进入相对寒冷的冬季，开放商的新楼盘销售也逐渐降温，交易量逐渐进入平稳状态。这个时候，有些开发商为了完成全年的销售任务，纷纷推出优惠促销措施。对于广大的购房者来说，这个时候如果具备火眼金睛，倒是一个相对适宜的购房时机。 3、销售人员服务更加尽心 购房人相对较少，销售人员有充足的时间来为你讲解楼盘各方面的情况，使我们充分了解，做到心中有数;而在销售旺季，销售人员一人往往要接待好几组客户，这样对购房者来说也不利，往往出现纠纷的几率也高。 4、有助验房 冬季自然条件比较特殊，能够让一些天暖时不易暴露的问题在此时得到检验，比如通风、门窗封闭、通风、采暖等。而另一方面，由于很多项目会在年底交房，在这种情况下，仔细地验房对于保证居住质量就显得比较有意义了。 5、抑制冲动消费 买房有时就是一种“冲动消费”。如果在旺季购房，几个消费者争一套房子的情况时有上演。而淡季购房者较少，却可以让您仔细地挑选自己中意的好房子，这样无形中也减少了盲目购房的尴尬了。 6、其他优惠多 冬天里的节日很多，如果希望在新年搬新家，住新房，买家电等也有不少优惠折扣哦。装修布置、电器安装、搬家都容易。其他季节是这些服务业的“旺季”，如许多好的搬家公司要提前一个月或更久的时间预订，可是在冬天你就较容易安排。

市府表示，2.3%地税建议增幅，符合加拿大会议局(Conference Board of Canada)较早前所作出的通胀预测。   在该份12.64亿元建议运作财政预算及3.252亿元基建预算案中，包括建议投放1,160万元于增强服务，其中210万元会用来聘请11个职员，清理建筑许可证积压个案，缩短等候时间；190万元添置消防船、消防车，以及市警的数码证据软件；100万元用于公园局的一卡通（OneCard）计划登记。   在基建开支上，市府计划投放5,900万元于交通运输上，包括改善布拉德桥及扩大骑单车和行人网络。至于社会房屋及托儿方面，市府打算用3,050万元推行多项计划，诸如在新河流区(River District)提供社会房屋。   预料市议会将于12月15日，就新预算案进行表决。  

2015年11月25日，广东顺德又现卖地“土豪村”，每家分红360万。据悉，广东顺德乐从腾冲村民的卖地款已到账，分钱以“股”的形式发放，每股有近21万元。“村里有大家族的，共有34股，这一次可以领到714万。 图片来源：东方IC 从远处眺望广东顺德乐从腾冲村，村容村貌尽显。 村子绿树环绕，环境清幽，私家车、轿车停放在路边。 村子布告栏上张贴着招聘广告、各种公告等，一村民骑电动车开过。 村民正在搭建新屋。 几个村民坐在一起聊天。 

  　　全球油价持续疲软，阿省经济疲软，而房市也到达了崩溃的边缘。据近日公布的数据，在上个月阿省多个城市的房屋成交量和平均房价的跌幅达到了百分之几十。不过，由于加拿大其他地区的经济还算稳定，所以阿省的房市萧条不会蔓延到那里。 　　加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的最新数据指出，在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高达52%，而中南部地区则回落了31.6%。 　　值得一提的是，阿省的中小城市是房市萧条的重灾区，而且规模越小收缩的幅度越大，这说明由于石油业不景气，人们正在逃离就业更加困难的小城市。 　　例如在该省北部的麦克默里堡(Fort McMurray)，上月的平均房价为46.82万元，比去年同期大幅下滑了跌幅高达20%，或11.7万元，成交量则急挫41%(从144宗下降至85 宗)。在规模更小的莱敏斯特(Lloydminster)，成交量下跌幅度更大，高至54.3%。 　　在该省的经济重镇卡尔加里，房价的收缩较为温和。10月份平均房价为44.45万元，年同比下跌4.4%，但是成交量却大幅下挫了36.4%至1810宗。 　　阿省房市萧条不会影响多伦多 　　虽然阿省房市大跳水，但是本国绝大部分业内专家都相信，萧条不会蔓延到其他地区，因为该地区是受到了全球油价价大幅回落至40美元的影响，而多伦多的经济还算稳定，所以不会受到影响。 　　例如在今年的11月上旬(最近一期数据)，大多伦多地区的房屋成交量达到了3616间，比去年11月同期大增9.4%，而整个地区各类房屋平均价格为63.5万元，与去年同期相比增加了9.5%。 　　数字还显示，房屋挂牌的数量比去年同期亦有增长，但增幅不及销量，表示供应量仍趋紧张，特别是独立、半独立及镇屋等低层单一家庭住宅类型的情况更严重。多伦多市内独立屋，在所有地区各类型房屋中供应最紧张，令一些买家不得不转移到半独立屋市场，令该类房屋的价格录得最大增幅。 　　虽然国际经济学界不断在新出台的报告中对多伦多的房市提出警告，但是大多数本国专家不以为然。他们相信，多伦多房市回落的唯一诱因应该是遭遇严重的经济衰退，而且即便是遭遇调整，也将是软着陆，而不会出现阿省那样的大跳水。

  　　温市独立屋量少价高，供不应求，有发展商在公寓林立的温市中心西端（West End），兴建宽敞豪华的两房公寓单位，居住环境更加舒适。发展商并且指出，面积大的公寓单位或许是未来的潮流。 　　位于戴维街(Davie St.)夹杰维斯街（Jervis St.）交界处的The Jervis楼盘，楼高19层，从第4至19楼总共有58个单位，面积900多平方尺至1,300平方尺不等，每层均有四个2房单位，分别位于大楼的四个角落，景观开扬。 　　设计着重舒适宜居 　　发展商Intracorp收购经理唐斯（David Downs）表示，楼宇的设计着重舒适宜居，无论起居或娱乐都有宽敞空间。 　　他说：「温市独立屋数量比之前少。而面积较大的公寓，对不想住独立屋、或小屋换大屋的买家，都是一个可行的选择。」 　　设计师本德特森（ Nancy Bendtsen）表示，每一户单位都是单边，景观开扬。 　　据悉，该楼盘叫价450万元的一个阁楼单位已售出，2房单位的起价则为100万元左右。 　　楼盘的1至3楼将作为出租公寓，由温市府经营管理，出租公寓有独立的进出口大门。 　　从2006年至2011年，温市流失约900幢独立屋，原因是拆卸独立屋后改为兴建较高密度的城市屋或柏文。 　　目前全市还剩约4.7万幢独立屋，由于可开发地皮所余无几，预计独立屋数目有减无增。

　　大温地区楼价续升的同时，卑诗地产经纪的人数亦破纪录，多达2.2万人。有从事这行业多年的经纪笑称现在人人是经纪。 　　大温10月的楼价较去年同期升20%，独立屋标准价高达120万元，而最新数字显示，报读本省考地产经纪牌主要课程的人数亦大幅升34%。 　　据《省报》报道，卑诗大学商学院(Sauder School of Business)执照教育总监摩亚(Dave Moore)指出，预期今年有约2000名新持牌人在本省开展其事业。 　　商学院负责本省所有地产经纪考牌试，准经纪需先考试合格才可领取牌照，学院亦提供网上课程。卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)报告指，今年有破纪录的2.2万多名持牌经纪，而大温地产局(REBGV)则指，区内现时持牌经纪的数目亦是最多，有约1.22万人，在2010年和2005年分别只有1万和8000人。 　　自1986年世博起见证温哥华地产市场转变，但不愿透露姓名的经验经纪得知人数破纪录后回应：「现在这是荒谬的。人人都是经纪。」 　　他指，见过有律师、工程师、护士、教师和前专业运动员等到地产市场兼职，但他认为从业者需投入大量时间和找到客源。在销售大幅下跌的时期，如美国楼市大跌的2008年，他便见过不少经纪没有工作。 　　温哥华顶级1%的地产经纪一年可有逾100万元收入，该经纪最好一的年有60宗交易，而在现时竞争激烈的情况下，他一年有约20宗成交。 　　他称，他完成50宗交易一年约有40万元收入，但其中20万元却用于交税和各项专业收费，如给地产议会和地产局等，「民众以为他们在卑大考试便有如给你一张提款卡，其实做生意有很多开支。」

　　加拿大房屋按揭利率于今年1月及7月因央行两次调低隔夜拆息率而降至历史新低。但随着5年固定按揭利率于两月前逆转上升20个基点后，加上外界估计美国联邦储备局下月会加息，令加拿大房屋按揭加息的压力增加，届时可能令全国二手楼买卖受影响。 　　多伦多道明银行经经济师Diana Petramala估计，若美国联储局加息，本国按揭利率或再升60至70个基点，而以目前加拿大人对按揭付款的敏感度来看，届时全国二手楼在未来半年的成交量可能因此下降10%至15%。 　　她续指，加国一些楼房市道最炽热，楼房价格最贵的地方如温哥华及多伦多，对房屋按揭利率变动更加敏感，若利率升高，楼房买卖所受影响便更大。 　　由于加拿大经济一直受美国经济影响，美加政府债券更是互为紧扣，而加国固定按揭利率又与加拿大政府债券息息相关，因此，即使加拿大央行维持隔夜拆息在历史新低，但因为外界预测美国联储局将于下月宣布加息，带动了加国固定按揭利率早在今年9月便开始逆转上升。 　　加拿大皇家银行一名按揭专家表示，假设一名按揭申请人向银行借款10万元，分25年摊还，每月供款，以折扣利率2.94厘计算，便要月供470.18元。 　　但若按揭利率上升60基点，其他条件不变下，利率便为3.54厘，月供便是501.39元，即申请人每月要多供31.21元。 　　但BMO高级经济师陈蔚纯表示，按揭利率是根据10年期国债利率厘定，后者可带动前者上升。BMO预计，明年央行将不会加息，但明年底的10年国债利率估计会由目前的1.7厘增至2.05厘，不过，这亦只是重回2014年的水平，相对于历史水平，10年国债利率仍处于低点。她估计对楼房市场不会有太大影响。 　　陈觉得，2017年下半年至2018年，按揭利率才有上升压力，届时央行加息比较明显，并带动10年国债利率上扬，在连锁反应下亦令按揭利率上升。 　　然而，明年楼房市场走势除受利率影响外，亦视乎其他外围因素，如加拿大经济情况及油价，若两者有所改善，都有利地产市场，又如目前楼房市场炽热主要仍靠亚洲的买家，万一中国政府继续收紧外汇管制，令中国资金不能外流，便可能影响加国楼房市道，但这一情况仍尚待观察。

　　房地产顾问公司RealNet Canada于9月曾发表一份报告，指出今年第二季大温地区的住宅土地交易量创下纪录，当季共有458笔交易超过百万元的交易，总金额达18亿元，这是大温第二次此类土地交易量超过400笔，前一次是在2014年第四季。 　　有土地开发业者对「世界日报」记者透露，许多这类买地的投资人均具有中国背景，他们或许没有立即的开发计划，在土地数量有限且投资人意愿高涨的情况之下，确实造成开发商取得土地的门槛被提高。大温知名开发商Intracorp负责土地取得项目的经理道恩斯（David Downs）接受「世界日报」记者询问时，提到因温哥华环境优异，吸引买家，所以许多各类海外资金不断涌进，在土地有限且需求提高的状况下，价格出现上扬情况，此一现象从去年中开始，在今年大幅提升，其中不乏有投资者在买地后，希望转手获利。 　　道恩斯说，今年土地买卖的市场动态，对本地建商而言与过往截然不同，因为本地建商买地时，主要的评估条件为开发项目的基础成本因素，但海外买家所考虑的估价方式不同，所以本地建商购地时，必须以更具有创意的方式才有办法成交。 　　在大温从事地产开发多年的瑞升建设总裁林蔚荣对「世界日报」记者表示，很多中资买家购地的主要原因是投资，他们并不急于开发项目，一般来说他们所购买的土地也较小，若真正进行开发时，各类细节相对来说也更为简单。 　　林蔚荣指出，因为地产是非常着重本地化的一个行业，所以本地开发商的优势在于比较擅长处理更为庞大的项目，在跟市政府与居民的沟通方面，更具有优势。

　　在加拿大第二大城市蒙特利尔，市政府公布了2016年财政预算，住宅房产税 (Residential property taxes ) 平均又增1.9%，但每个区涨幅不同，Plateau―Mont-Royal 是“重灾区”，住宅房产税上涨高达 3.7%，其次是 Outremont, 税率上涨3.3%。 　　例如，蒙特利尔独立住宅的均价目前为 43万1044加元，拥有独立住宅的房主明年将每栋平均多交 75加元的房产税。 　　商用房产税上涨幅度较小，只有0.9%。 　　Plateau―Mont-Royal 区的区长指责蒙特利尔市长科戴尔花钱过多，市长科戴尔在新闻发布会上表示，我看的不是过去，而是未来，我们在建立一个环境，创造更多的财富。 　　主要开支 　　蒙特利尔市2016年的总预算为 51亿加元，2015年为 48.8亿加元，市政府说，预算的增加将主要用于城市的运营成本，以及对基础设施的投资。 　　2016年的主要开支领域： 　　公共交通系统 STM： 4.29亿加元,比2015年增加 5.1% 　　城市道路维修: 1.381亿加元, (其中 590万加元用于填补公路上的坑洼） 　　除雪: 1.59 亿加元，比今年增加 370万 　　蒙特利尔375周年庆祝活动: 1400万 　　自然生态博物馆、植物园、昆虫馆和力拓加铝天文馆（Rio Tinto Alcan Planetarium）：7320万加元 　　城市林区重建: 670万加元 　　市政府继续裁员 　　蒙特利尔市表示，将继续为削减成本实行“五年裁员计划”，削减市政人员。

　　安省彼德堡（Peterborough）一幢以「加国最环保居所」为号召的独立屋，装设最新的循环再用及高效节能设备，但放盘近两年一直无人问津。 　　该屋采用天然、本地采购的无毒素建材建造。屋顶铺设五千瓦太阳光电面板系统，可自行供电，产电量足以支付所有电费开支，并可带来每年额外收入1,500元。 　　屋顶把雨水收集处理，并利用地库的堆肥缸把排泄物制成肥料，而过程据称不会产生异味。厕所每次冲水的用水量仅为100毫升，为正常厕所冲水量的十分一。另外，该屋玻璃窗厚达三层，隔热程度高于一般房屋三倍。 　　建筑学校学生作品 　　该所房屋为建筑学校Endeavour Centre学生的创作，项目主管Chris Magwood表示，项目的目标是展示新置业者对「深度环保」房屋有需求。他指该屋引起不少准卖家的兴趣，但由于房价高达57.9万元，每年物业税达5,722元，放盘近两年未能卖出。 　　他指该屋的屋顶太阳光电面板、地库堆肥缸及雨水收集系统均计入有关前期成本，但该屋南面屋顶的伸出部分可完全遮盖南面的窗户，夏季可保持屋内自然凉爽，冬季则可让阳光完全射进窗户，有助提供该屋供暖需要的35%。

　　Insight West公司副总裁兼民调分析专家康赛科（Mario Canseco）23日在温哥华太阳报发表评论指出，据调查显示，卑省民众普遍希望省府针对房市的海外买家制定相关法规，不仅是纸上谈兵。 　　康赛科说，根据最近调查，仅有十分之一卑诗省民，对于省府管理海外买家所采取的行为感到满意，这是过去两年半以来，各类议题当中满意度最低的。在接受访问的省民当中，70%认为省府在处理海外买家的议题，表现为「糟糕」或「非常糟糕的」，大温地区而言，不满意度更提高到73%。 　　康赛科认为，此数据显示，过去半年间地方政府与省府之间互推责任，没有任何建设性的作为，令许多民众感到不满，其中又以无法进入房市的租屋族的不满意度最高。 　　不过康赛科指出，名下已有房的民众，则持不同的意见，超过半数的卑省屋主认为明年房价依然还会上涨，大温地区抱持此态度的民众提高到61%，仅有6%的人认为自己名下的房屋明年价格会下降，39%的人相信不会有太大的变化。 　　康赛科相信，屋主抱持乐观态度的原因是，目前许多买房的人来自海外，愿意支付大幅超过卖方开价的金额抢房，使得社区的房价不断攀升。 　　康赛科以澳洲为例，指出政府在这类状况下不是完全无能为力，当地的海外买家仅能购买新屋，而且近期还加重了违反规定的罚则。 　　Insight West今年5月就类似议题进行调查，发现有73%民众支持政府开征空屋税，康赛科称这项结果与去年省选时所做出的相关议题调查结果一致。

佛山顺德区乐从腾冲村旧居。 最少一人领40余万元，多的一户可分三四百万！ “乐从腾冲村民这次发达了！”昨日，一篇题为“爆炸！顺德这条村发达了！每家分红360万！明天过去领钱！隔壁村民纷纷要求请吃饭！”的爆料文刷屏微信朋友圈。经新快报记者向佛山新城管委会宣传科求证，证实佛山新城乐从镇腾冲社区村民近日将领取巨额分红一事属实。 据了解，今年9月和10月，腾冲股份合作经济社分别出让两块土地，被碧桂园分别以12亿多元与11亿多元的成交价拿下，而一笔近11亿元的融资款已于23日被拨到账，腾冲的村民们近日就要拿到第一笔钱了。 官方数据显示，佛山去年农村集体经济总收入146.7亿元，农村集体人均股份分红达3235元，“亿元村”不少。在此背景下，各大“土豪村”涌现的猛料不时传来，让小伙伴们是相当的不淡定。 没传说中的那么多，但每股也有40余万元 “顺德这条村发达了，每家分红360万！”昨日刷屏朋友圈的爆料文透露，腾冲股份合作经济社已经通知村民去领钱，算起来每股分得60多万，“按照老人3股、中年人2股、年轻人1股的分法，一个普通的家庭算下来也要领360多万。” 佛山新城管委会一位工作人员对新快报记者证实了上述消息，不过他指出，事实上每股分红只有40.8万元，而非微信所传的60多万。但土地出让条件讲明，等房地产商将房子建起来之后，每股还有20万元的分红。 “乐从腾冲村的股份早已固化，按年纪每人持1至3股。按照上述分法分红，假设按一家6口分红，爷爷可得3股共120万元，奶奶得3股共120万元，爸爸得2股共80万元，妈妈得2股共80万元，年轻人得1股共40万元，这样这个家庭共可分到440万元左右，分两次发放，这次可以分到一半，220万左右，余下的等下批土地款到账后发放。”该工作人员指出。 当然，并不是每个家庭都这么“旺丁旺财”。村民刘先生就告诉新快报记者:“我们家就只有我爸是农村户口有股权，而我妈和我已经是城市户口，没有股权。” 该工作人员透露，此次乐从腾冲整个社区共有5100多股，这两日村民将开始签名领第一批分红款，每股211800元，签名后即日到账！ 半个月内近半个腾冲出让 总成交价逾24亿元 这些分红是如何得来的呢？ 新快报记者了解到，腾冲股份合作经济社于11月23日贴出的一则公告透露:“腾冲股份合作经济社分别于2015年9月28日出让土地126.17亩，成交价 12.7127亿元；2015年10月12日出让土地106.72亩，成交价11.5866亿元，两宗土地总成交价24.2993亿元。中标开发商碧桂园根据相关规定已向政府支付部分融资款，2015年11月23日乐从镇土地储备发展中心将到账的融资款10.93485亿元拨付到腾冲北入口改造股份社专项账户，股份社将尽快召开相关会议对分红方案进行表决。” 据了解，2013年12月11日，佛山新城(中德工业服务区)和乐从镇正式融合，乐从镇纳入佛山新城，佛山新城委托顺德区管理，实行区镇融合、联动发展。腾冲村所在的乐从镇由此成为佛山五区最瞩目的黄金宝地。 新快报记者翻看佛山今年拍地记录看到，碧桂园今年至今已在佛山7次拿地，第六、七次拿地即是于9月28日和10月12日分别在佛山新城拿下地块，两块地相隔很近，几乎拿下半个腾冲了。业内人士解释，碧桂园擅长连片开发，将会开展造城运动。 “要好好利用这笔钱，不要乱花，要踏踏实实生活” 一跃成“土豪”，村民们啥感受？ 乐从腾冲村村民大多姓刘，另一位刘先生接受新快报记者采访时称，其实当时这个土地改造方案刚出来时，村里还是有反对声音的，认为“土地是越来越值钱的，以后拍卖价格将会更高”，不过，最后支持改造方案的人还是占了多数，如今这个方案承诺兑现了一半。 刘先生坦言，当时知道分红消息时，像中了六合彩那样狂喜，但后来也变得坦然:“毕竟这笔钱不是通过个人努力得到，要好好利用这笔钱，不要乱花，要踏踏实实生活。” 在佛山深耕多年的业内资深人士、长信集团营销管理中心总经理徐伟钊接受新快报记者采访则认为，在中国现有体制下，农民熬了几十年，为国家做了不少贡献，但他们得到的东西远比付出少。卖地可以拿到分红，这也是他们应该得到的东西。随着城市化进程，佛山三旧改造领先全国，这种货币补偿做法很普遍。 在徐伟钊印象中，曾经佛山南海罗村有一个更“壕”的村，按人头算每股分红有90万！此外，在南海桂城中心城区，有些村居不是分红现金，而是房产和商铺。 分红哪家强？盘点佛山“土豪村” 顺德区乐从大墩村 过60岁村民可分红逾百万元， 拆迁补偿别墅 顺德区乐从镇大墩村今年年初爆出“霸气分红”新闻。作为顺德区首个、佛山市内最大规模的整村改造项目，地处规划建设中的佛山市中心组团“佛山市新城区B 区”，大墩村的股份早在2001年固化，按年纪每人持1至3股。按照改造方案，每股可以分到33.5万元，超过60岁的村民就可以收到过百万元分红。至于分别墅，村民表示这是对现有房屋被拆除的补偿。 南海区西樵岭西村 征地补28万元+小公寓 2013年，南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社锦湖片区因征地、合作开发，就向该经济社每位股民分配28万元和30平方米公寓。 南海区狮山招大 征地分红60多万元 招大平一经济合作社因涉及狮山西站征地拆迁，在2013年度的两次股份分红款合计642542元，其中2013年11月26日发放12542元，2014年1月16日发放63万元。 南海区大沥沥东村 村组收入约1.5亿元 沥东村位于佛山市南海区大沥镇，是广州、佛山两市之间的中间地带，交通便利。尽管在分红方面，不像一些土豪村那样高，村里分红平均每人能分到一万五千元，但因为它的经济总量特别大，村小组经济收入高达1.5亿元。 幕后 “土豪村”大多低调 据悉，佛山“土豪村”并不罕见，南海区平洲上海村2014年卖地村里分红每人36万元，南海里水洲村2014年分红每人40万元，还有去年的佛山卖地分红榜首——禅城区石湾奇槎片区某村拆迁分红每人190多万元。一些因征地拿到了分红的村里，村民大多低调，三缄其口，避而不谈。 有些村的村民的年终分红动辄每人几十万元，甚至有不少每人分红上百万元，大部分原因都是近两年卖地所赚的钱，有些村没有卖地，但是依靠整村改造或三旧改造，盘活了经济，让村里形成良性发展。 也有相关人士认为，不靠卖地但是村里每年固定的分红都有几万元到十几万元，这样的村才能够算真正的“土豪村”。

主持魁北克省调查黑道介入建筑业问题听证会的法官查博尼奥(France Charbonneau)24日公布的听证会终版会报告说，有组织犯罪集团、政府官吏和政党的贪污、贿赂、内外勾结行为，远比人们最初认为的盛行。 查博尼奥在一份书面声明中说：“这次调查听证会确认了魁北克省存在的严重问题，涉及魁省建筑业的犯罪行径比我们之前相信的更广泛和根扎苏更深。” 显然是担心省民看到政商两界这么黑暗的一面，因此查博尼奥又安慰道：“这项调查报告不应令社会感到泄气，恰好相反，正是成立本调查委员会和众多方面人士的合作，证明魁北克省已准备好采取一切必要行动捍卫我们的价值观和公众利益。” 查博尼奥法官昨天公布的听证会终版会报告说，有组织犯罪集团、政府官吏和政党的贪污、贿赂、内外勾结行为，远比人们最初认为的盛行。(加通社)  查博尼奥法官的调查报告包含约60项建议，旨在制订公平、合法而透明建筑合约的制度。这些被查博尼奥称为“具体解决办法”的建议包括加强保护揭露违法行径的举报人，就如何限制市镇政客的任期征询民意，设立独立的采购和招标部门负责监管省及市镇政府的采购及合约发放。 持续了两年多的魁北克省调查黑道介入建筑业问题听证会，去年11月结束，但查博尼奥法官的及她领导的调查委员会花了整整一年时间才写就终版听证会报告。 在面对巨大的公众和政治压力之下，2011年，当时的魁北克省长庄社理设立魁省调查黑道介入建筑业问题听证委员会。最初该委员会的任务是调查有组织犯罪集团是否介入了该省的建筑业，介入程度有多深。听证会从2012年5月开始，听取了政府官吏、工程公司高级管理人员及建筑公司老板的证词，证实有组织犯罪集团不仅渗透建筑业，而且收买政客，人为抬高公共工程造价，使黑道团体赚取丰厚利润。 很多证人作证指控建筑公司与黑手党、市级政府官员及政党募款人相互勾结，从事串通投标、围标等勾当，使政府和纳税人蒙受重大经济损失。 皇家骑警的证人作证说，皇家骑警多年前便暗中监视魁省建筑业者与当时统治该省黑道的瑞佐托家族的来往，结果发现一些建筑公司的老板时常拜访黑手党老大。 还有证人作证，在瑞佐托家族势力式微后，取代瑞佐托家族的是来自意大利卡勒里安(Calabrian)地区的黑手党人，他们同样在魁省建筑业翻云覆雨。 魁北克省调查黑道介入建筑业问题听证会开始后不久，就有一批工程师、市政官员被迫辞职。例如2012年秋季，蒙特利尔原市长谭保利便因被指控与黑帮勾结牟利、收受贿赂、输送利益等一系列罪名而被迫下台。 更具戏剧性的要数担任魁省拉瓦尔(Laval)市长23年、有教父之称的瓦扬库(Gilles Vaillancourt)，2013年5月9日遭魁省反贪局逮捕，罪名之一是组织犯罪集团。与瓦扬库一同落网的有37人之多。 查博尼奥24日说：“没有任何一条单一的法律或者措施，足以解决广泛存在于政界和建筑界的贪腐行为，必须依赖所有人的共同合作。唯有合作，才能使魁北克变成一个廉正、诚实、法治的更佳社会。”

列治文市府正考虑提前终止市内约4千幢独立屋的土地使用合约(Land Use Contracts，简称LUCs)，周二晚在市内一间酒店的大会议厅举行特别公听会，近700个市民出席，更有数十人在会上发言。有华裔居民指本来计划数年后把她的独立屋重建，但如果市府动议落实，将大大影响重建计划。列治文市府正考虑提前终止市内约4千幢独立屋的土地使用合约(Land Use Contracts，简称LUCs)，周二晚在市内一间酒店的大会议厅举行特别公听会，近700个市民出席，更有数十人在会上发言。有华裔居民指本来计划数年后把她的独立屋重建，但如果市府动议落实，将大大影响重建计划。   由于提前终止土地使用合约可能影响不少独立屋未来的价值，列市不少居民都抽空出席周二特别公听会，700个座位几乎坐满。列市市长马保定（Malcolm Brodie）联同8位市议会负责主持会议，市府有关职员列席，回答市民的查询。市府更在场外展览有关资料，让市民更了解有关动议及影响。   当晚有30多个市民发言，部分都指提前终止土地使用合约，将影响他们现时拥有的独立屋屋价。有份发言的周小姐向《星岛日报》记者称，她半年前以80万元，在4号路(No.4. Rd.)夹弗朗西斯路（Francis Rd.）附近买下一间约40年楼龄的独立屋。她计划数年后，把独立屋加大重建，接她与丈夫的家人一起同住。   周小姐担忧若落实提前终止土地使用合约，除了重建时未必能够加大屋内面积外，也可能引发附近邻居在落实前提早重建或乾脆把屋出售。她说自己不是反对市府的计划，但市府也应该考虑受影响人士可能受到的损失。   市民若想查询所属物业是否会到影响，可以登入http://www.richmond.ca/plandev/planning2/projects/LUC/lookup。    

　　卑诗非牟利房屋协会(BC Non-Profit Housing Association)22日至25日举行可负担住房年度大会，协会在23日公布「房屋租赁指数报告」(Rental Housing Index)内容，卑省民众将可透过rentalhousingindex.ca网站取得各个地区的租屋可负担性现况外，亦可进一步了解各类租屋人口结构情况。 　　非牟利房屋协会执行长罗伊(Tony Roy)说，该会去年公布的房屋租赁指数报告，详细地分析省内各个地区的房屋租金，以及租屋民众的平均收入，今年他们决定就人口结构与租屋现况之间的关系作进一步分析研究。 　　以大温移民族群为例，虽然这类民众在收入上面对的挑战与其他族群并没有太大差异，但他们居住在同个单位内的人数较多，所面临的「挤迫」问题，几乎是其他族群的两倍。 　　在全省来说，有12%的租屋民众面临住所人口挤迫问题，移民族群更有23%的家庭有此状况，单就大温地区而言更提高至25%。 　　罗伊说，分析发现居住在高贵林的单亲母亲家庭，面临的租屋挑战是最为严重的，当地有约75%的此类家庭，每月必须以收入之30%来支付租金。 　　造成此现象的主要因素是出租单位有限，再加上收入增长幅度无法跟上租金的涨幅，每月必须以收入终极高比例来支付房租，这类透支现象已达「危机水平」。 　　罗伊建议，各地政府在发展公众交通系统的同时，必须计划这些系统附近之租屋单位开发。