地产

8月17日起，美国房地产经纪即将迎来一个新的时代。而代价或许是百万地产经纪集体转行。 简单来说，由于一场公益诉讼，导致美国法庭宣判全美地产经纪佣金制度等地产行业的“惯例”违法，从2024年8月17日开始，多项行业传统制度被司法判决彻底掀翻。 由于加拿大地产经纪制度几乎与美国一模一样，当美国开始天翻地覆的改革后，加拿大又怎能不跟？ 最可怕的是，同类公益诉讼正在加拿大进行中，一旦加拿大法庭参考美国判例做出对地产经纪不利的判决，加拿大地产经纪圈将在未来步美国同行的后尘。 而最直接也是最严重的后果是地产经纪佣金有可能从目前平均4.3%的水平降到1%左右。 根据美国媒体的报道，8月17日后主要有三大改变。 1、过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。而8月17日后，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。 2、所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。 3、卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。 具体来说，从8月17日开始，除非买家与房地产经纪人签订了代理协议，否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人，带您参观任何房屋等。 买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同，表示您将聘请他们购买房屋，并同意双方的角色、义务和责任。 另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包。 现行模式下，卖家必须支付4%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱，以致于变相把费用加进房价中。 17日后，强制的佣金制度被取消，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但外界普遍认为，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。 此外，还有一条新政将打破多项美国房市长期垄断惯例。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（multiple listing services，简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。 报道称，美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。 据TD 估计，新规一旦实施，美国房地产佣金至少25%至50%，下不封底。 尽管新规不会让地产经纪行业消失，但也意味着地产经纪全行业的收入锐减，而蛋糕变小意味着美国将有百万左右地产经纪退出市场。 优秀的活着，平凡的离去。这就是未来美国地产经纪的命运写照。 同样的故事早晚在加拿大上演，同行们要做好准备了。 也有人表示，佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要有更多的先期付款。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，而对卖家也不一定是好事，因为潜在的买家减少了。 而地产经纪公司eXp Realty说的很直接，这是整体产业的大型社会实验，公司的经纪人已经做好迎接一片混乱的准备。 2024年3月，根据《金融邮报》报道，加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战，行业被指操纵价格，诉讼范围则从最初的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区！ 根据联邦法院文件，新的集体索赔声称，全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动，导致住宅地产佣金不合理增长。加拿大房地产协会（CREA）和各地的地方房地产委员，也协助促使了这些所谓的违规行为。 从美国的结果看，加拿大地产行业胜算很低了。

列治文一名租客因和房东发生水电费纠纷，近日经住宅租赁部门 (RTB) 裁决，获赔超过 4,000 元的赔偿金。 该租户于 2023 年 8 月向 RTB 提交了一份争议解决方案，声称他被收取了他支付的水电费，而这些电费本应包在每月 2,346 元的租金内。租户还要求从1,150 元的损坏押金中退还被扣的800 元。 租客表示租赁协议签署时他并不在场，是由其父亲签署了租房协议——而且他不知道自己不负责支付水电费。 该租户要求收回支付约房东 6,000 多元的电费，但 RTB 指，他的两居室和书房公寓每两个月的电费账单在 222 至 803 元之间。 由于租户“几乎没有提供过多用电量的理由”，RTB 裁定合理的双月电费金额为 250 元。 因此，租户要求偿还 6,264 元的水电费的索赔减少至 3,750 元。 另一方面，房东在 9 月份对租户提出了争议解决方案，声称他被拖欠水电费和租赁单位损坏赔偿。 房东声称他被拖欠 2,636 元的水电费。但 RTB 表示，他只是“笼统地谈论了电费，但无法确定它们的具体用途”。房客的父亲声称这些公用事业用于水、污水处理和垃圾收集，应付给列治文市政府。 RTB 同意房客父亲的观点，并发现“由于房东显然不能辨别这些费用的用途以及它们是否包含在租赁协议条款中，房东可信度因提交如此重大的赔偿要求而显著降低。” 房东还声称地板上有划痕，厕所被损坏，墙壁和油漆也被损坏。此外，房东还索要了悬挂窗帘的费用。 房东告诉 RTB，他花了 450 元更换了整个厕所，但房客表示，当他开始住在该单元时，水箱就有一个小碎片。 由于缺乏入住检查，RTB 驳回了房东有关更换厕所和地板损坏的指控，称租赁开始时“没有关于地板或厕所状况的同期记录”。 至于修复墙壁，RTB 表示其政策允许租户在他们的单元内张贴照片。 RTB 表示，只有在“钉孔过多或大孔”的情况下，租户才有责任修复墙壁。 RTB 在其决定中表示：“……我发现房东并未证实存在过多的钉孔或大孔”。 RTB 认为房东要求 150 元赔偿的窗帘悬挂“过高”。 不过，该租户因未经授权的搬迁需赔偿房东 535 元的物业费 房东还需要支付 350 元的宠物损坏押金。 最后，RTB 责令房东向前房客总共支付 4,014.50 元。

8月17日开始，美国房市即将迎来一个新的时代。简要说三大改变，即将开始。第一，过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。根据和解协议，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。第二，所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。第三，卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。 另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包，现行模式下，卖家必须支付5%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱，以致于变相把费用加进房价中。 如今，强制的佣金制度被取消，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但外界普遍认为，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。 另外，还将打破多项美国房市长期垄断的规定。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。在新规定下，将有更多的经纪人取消对MLS的订阅，转向其它渠道来发布房源信息，从而打破垄断。 美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。据TD Cowen Insights估计，新规一旦实施，房地产佣金可能下降25%至50%。 市场的改变，总会有人做出牺牲，也会有人得益于新规。部分经纪人预测，新规定将开启新的商业模式，也可能让不少同业离开产业，也有人乐见转变。一些分析指，NAR取消强制佣金规定后，房地产经纪人行业面临优胜劣汰的大洗牌，有估计认为可能有高达100万的房地产经纪人可能被迫转行。地产经纪公司eXp Realty执行长帕雷哈(Leo Pareja)说：这是整体产业的大型社会实验，我为我的经纪人做好迎接一片混乱的准备，我预期会出现不少混乱情况。 在加拿大，去年9月代表大多伦多地区的房屋卖方对多伦多地产局（TRREB）提起诉讼。最新的价格操纵诉讼指控，一种被称为“买方经纪佣金规则”的不成文安排违反了竞争法，该规则已成为许多住宅房地产交易的惯例。该诉讼称，这种制度激励买方经纪公司将他们的客户引导远离提供较低佣金的卖方，从而随着时间的推移人为地提高了佣金。这起集体诉讼背后的律师声称，某些规则阻止了买方经纪业竞争，从而导致虚假提高房地产佣金，所以这才是真正的焦点。这起全国范围内的集体诉讼声称，加拿大房地产协会（CREA）帮助经纪公司促成了所谓的价格固定计划。 加拿大房地产协会CREA表示这些指控“毫无根据”。CREA在给BNN彭博社的一份声明中表示：CREA将继续坚决抵制这些指控。该协会声称其上市系统是“高效和有效的合作市场，汇集了代表加拿大房屋卖方和买方的房地产经纪人，既有利于竞争，也有利于消费者。 如今美国房市大洗牌，不知对加拿大有否影响，让我们拭目以待！  

近两年持续高涨的房贷利率让许多业主压力倍增，BC省两名房东此前就因为浮动利率抵押贷款而成本飙升。近日法庭裁定，允许他们大幅提高租户租金以抵消财务损失。 据CTV报道，在最近的一项裁决中，BC省住宅租赁部门的一名仲裁员批准，在两年内房东可将四个出租单元租金分别提高23.5%。这是在BC省政府之前批准的2024年每年3.5%限定增幅之上的。 “房东经历了利率的大幅上涨，这使得物业管理变得难以为继，” 该裁定结果于5月公布。因此每个租户将在明年每月多支付数百加元。 目前这些房屋的租金从1,282加元到1,550加元不等，到2025年，这些租金将上涨到每月1,628加元到1,968加元之间。 针对该裁决，BC省住房厅长表示，政府将审查仲裁员裁决中引用的规定，以确定该政策在当前房地产危机背景下对租房者的影响。 “财务因素而允许这种特殊租金上涨的政策是旧政府的一项旧政策，”Ravi Kahlon在一份声明中表示。“这是自2021年开始收集数据以来，第一次批准这样的申请。” 房东的第一笔投资物业 根据该裁决，房东于2021年10月购买了一套有四个单元的复式公寓——一个在楼上，一个在楼下，两边各一个。 这是他们的第一笔出租物业，他们签署了抵押贷款，初始利率为1.9%。 到去年，他们的利率已升至6.5%。这导致他们的融资成本在上一财年增加到80,058加元，高于前一年的45,722加元。 房东表示，他们在购买房产时有充分的理由预期利率会保持在低位。央行十多年来一直把利率保持在低位，这是政府在2008年经济衰退后刺激经济的努力的一部分。 “房东作证说，他们一直使用浮动利率抵押贷款，在设立抵押贷款时，利率一直很稳定，”判决书中写道。“没有明确迹象表明利率会如此大幅上涨。” 不过租户对这一论点表示反对，他们认为拥有浮动利率抵押贷款的业主应该为每月还款额的变化做好准备——尤其是在利率长期处于低位之后。 一些租客也质疑，当房东最终“将获得价值百万加元的房子”时，这种情况怎么能被视为损失呢？ 最高租金上涨的例外情况 BC省的房东通常只能在政府批准的年度最高幅度内提高租金，但也有例外。 根据该省的《住宅租赁法》，房东可以要求大幅提高租金，包括在需要支付一些建筑升级的费用的情况。 这些租金上涨是永久性的。 法规还允许“因购买住宅物业的融资成本而遭受财务损失”的房东获得特别租金上涨，但前提是这些成本无法合理预见。 仲裁员认为这两名房东的情况就是这样。 在裁决中，仲裁员将新冠疫情称为“不可预见的事件”，这促使政府决定从2022年开始实施一系列大幅加息。 裁决书中写道，“我发现，应对疫情的世界和经济事件是不可合理预见的，并且对房东产生了影响，尽管他们采取了合理的预防措施，通过公认的知名贷方获得抵押贷款。” 仲裁员还指出，房东之前没有申请任何特别的租金上涨。 租户和房东都可以质疑仲裁员的决定，方法是通过仲裁委员会请求审查或通过BC省最高法院进行司法审查。

加拿大住宅房地产开发商正面临越来越多的破产，因为他们正在努力应对更高的借贷和建筑成本——行业专家警告说，随着利息支出持续高昂，这一趋势可能会进一步恶化！ 根据联邦破产监督办公室的数据显示，破产的房地产公司和项目的数量在过去一年中迅速攀升，目前有趋势超过全球金融危机时的水平。“这已经酝酿已久，”商业房地产公司的开发咨询主管Colin Doran表示，他已经为陷入困境的房地产项目提供咨询长达15年。“毫无疑问，陷入困境的房地产项目越来越多，我们预计，还会有更多缺乏经验的开发商陷入困境，”他说。今年1月至5月，加拿大平均每月有20起房地产或租赁项目破产。按照这个速度，加拿大今年的房地产破产数量将达到约240起，比2023年高出57%，比2009年高出13%，当时由于金融危机和全球经济衰退，大量企业陷入困境。然而，破产专家表示，他们已经看到越来越多的项目进入破产管理程序。今年到目前为止，房地产行业占加拿大破产管理程序的55%，相比之下，去年这一比例为30%；2022年为33%。 如今，住宅开发中存在的一些问题可以追溯到2017年，当时多伦多的房价快速上涨，新公寓的需求激增。据行业研究公司Urbanation Inc.称，那一年，多伦多地区有近31,000套楼花公寓销售。这是创纪录的水平，导致建筑工人和建筑材料的需求激增——开始推高价格。根据加拿大统计局的数据，跟2017年相比，各大城市的建筑成本高出 34%。之后，疫情减缓了开发速度。由于工人必须在现场保持社交距离，施工受到阻碍，这一切也都导致成本增加。开发商不得不需要更长时间来承担抵押贷款。当加拿大银行提高利率时，开发商不得不为贷款支付更多费用。如今，加拿大各大城市的住宅建筑成本比2017年高出81%，多伦多地区的住宅建筑成本则增长了一倍多，达到107%。加拿大银行今年夏天开始下调基准利率，但贷款仍然昂贵。开发商之前能够将更高的成本转嫁给买家，但价格上涨太多，买家已经不愿意购买新的公寓。对于那些已经购买了投资性房产的人来说，现在已经达到了这样一个地步：绝大多数新公寓业主都在烧钱，因为他们收取的租金不足以支付他们的贷款和其他费用。    

温哥华 Kitsilano 社区在凌晨发生火警，消防疏散近 40 人。 案发于今（14日）凌晨约 2 时 45 分，温哥华消防接报第七大道西近Maple Street一间公寓起火。 消防到场后，发现多个单位火光红红，被大火吞噬，有居民被困在露台，消防需要出动云梯救出被困居民，火警造成三人受重伤，另外五人受轻伤。         消防表示，火灾损毁至少四到五间公寓，40名住客被疏散。 消防仍在调查起火原因。 （图：City News）

牛津经济研究院(Oxford Economics)报告认为，加拿大房价将在今年下半年受到负担能力和更高利率的影响，第四季进一步下跌5%，并在人们意想不到的城市经历「大幅回调」。 《金融邮报》报道，牛津经济研究院经济学家的一项分析显示，由于缺乏负担能力和迫在眉睫的按揭贷款续签给全国各地的市场带来压力，今年加拿大的房价并未停止下跌。 牛津经济研究院经济学家史蒂洛（Tony Stillo）和达文波特（Michael Davenport）表示，牛津研究院认为加拿大房价在2024年第四季将再下降5%，相较2022年第一季加拿大房屋销售的峰值，降幅达到18%。 总部位于多伦多的牛津经济研究院首席经济学家史蒂洛表示：「我们认为，住房负担能力上升以及按揭贷款续签浪潮，给家庭带来的压力日益加大，将导致今年下半年房屋挂牌量的增长快于需求。」 史蒂洛和达文波特预测，加拿大主要大都会区的房价将受到严重打击。 他们在报告中表示：「我们预计2024年下半年，加拿大所有大都市的房价都会普遍下跌。」 例如，他们认为多伦多和温哥华的房价由于缺乏负担能力，将在今年年底前分别下降7%和10%，但本国其它地区的房价也将下跌。 该报告预计哈利法斯、卡加利、魁北克市和温尼辟等市场的房价将「大幅回调」。 据称，卡加利房价在接下来的第三季将下降5.1%，虽然这座亚省的石油之正经历购屋热潮，从2022年初的高峰到2024年6月，房价已上涨了11.6%。 然而这些城市的房价，预计将受到即将到来的按揭贷款续签浪潮的影响，因为有些人被迫挂牌出售房屋，但销情却未能跟上。 史蒂洛表示，这种情况「在债务较高的市场中更是如此」。 两人指，加拿大央行的降息「将为住房注入活力」，但基准贷款利率的持续下调，并不足以让许多房主免于以「显着」更高的利率更新按揭贷款冲击。 史蒂洛和达文波特预计，按揭贷款支付占可支配收入的比例，将在2025年中期达到9.3%的峰值，这是自1990年以来的最高水平。 他们表示：「这种房屋按揭贷款支付浪潮将抑制新按揭贷款的需求，并增加低收入家庭的财务压力，可能导致不良房屋销售增加。」 展望未来，牛津大学认为，负担能力要到2035年才能改善。 然而，要使之成为现实，还需要做很多事情，据估计，到2035年需要再建造420万套住房。 但他们认为多伦多和温哥华由于需求仍在，这两座城市不会回到可负担范围。 「我们的观点是，他们只会从住房供应的增加中获得暂时的缓解」。 图：加通社  

热闹、繁华和便宜，似乎从来就不可能兼得，比如加拿大最热闹的多伦多、温哥华，正好也是房价最贵的两个城市。 目前，整个加拿大的房屋均价在70万左右，而多伦多、温哥华的均价已经在110~120万之间。是否存在一些加拿大城市，它们足够热闹、宜居，而且房屋均价甚至低于全国平均值? Maclean’s的最新榜单中，还真的存在这些“生活热闹且房价低”的城市，可以作为居住的参考。但遗憾的是，BC省并没有城市上榜! 爱德华王子岛 夏洛特敦 Charlottetown PEI 基准房价：36.48万 人口：3.88万 夏洛特敦是全加拿大人口增速最快的城市之一，近三年人口增速甚至超过了1995~2010年总和。城市的规模在迅速扩大，已然是东海岸的知名大都市，而且房价居然才是全国平均值的一半左右。 夏洛特敦的独立屋比例仍然超过50%，但公寓、城市屋也在迅速建设，目前整座城市的房屋空置率很低，最理想的方法是购买一套房子自住，再购买一套公寓出租。 虽然地处偏远，但夏洛特敦生活有滋有味：有《绿山墙的安妮》音乐剧、有皮克码头的美味海鲜餐厅、有来自世界各个族裔的店铺，飞去美国东海岸哪怕是欧洲都不远。 新斯科舍 哈利法克斯 Halifax NS 基准房价：53.92万 人口：43.9万 哈利法克斯毫无疑问是加拿大海洋省份的经济中心、最大城市，人口已经达到了温哥华市的三分之二，但房价却只有全国平均值的80%不到。 哈利法克斯的人口增速也是历史最快，这里有迷人的海岸线、有喧闹的商业区、有各类房屋选择、有朝气蓬勃的科技产业中心，年轻人特别适合来哈利法克斯创业，它是下一个“北方硅谷”。 安大略省 圣凯瑟琳斯 St Catharines ON 基准房价：59.88万 人口：13.68万 圣凯瑟琳斯曾经是加拿大汽车制造业中心城市，虽然经历了低迷，但在农业旅游业、教育、建筑等行业的驱动下，城市的面貌已经焕然一新。距离多伦多不远，房价却只要多伦多的一半，人口规模接近于大温的高贵林。 圣凯瑟琳斯是加拿大标志的花园城市，风景如画，如果计划中的穿越安大略湖的通勤船成真的话，从圣凯瑟琳斯到多伦多，甚至只要半小时，所以这里未来房价增长的潜力巨大。 魁北克省 魁北克市 Quebec City QC 基准房价：38万 人口：54.94万 人们对魁北克城的误解是：这里只是一座旅游城市。实际上，它的人口接近温哥华市、房价只要温哥华的三分之一不到，而且还是加拿大治安最好的城市! 从居住和生活角度，魁北克市同样特别适合年轻人：魁北克省的科技中心，拥有500多家初创企业。浓烈的法式风情和无出其右的古城颜值，让魁北克城成为很多人梦想的家园。 阿尔伯塔省 埃德蒙顿 Edmonton AB 基准房价：39.27万 人口：101万 毫无疑问，埃德蒙顿是加拿大大城市里房价最便宜的，没有之一。百万人口级别的城市，房价只有全国平均值的一半多一些。诚然，埃德蒙顿的冰天雪地气候会把人劝退，但不表示这座城市的行业也萧条： 阿尔伯塔召唤计划在持续，南边的卡尔加里已经接近饱和，下一个发展重心就是埃德蒙顿。年轻家庭很适合在埃德蒙顿先安居再乐业，这座城市的能源行业发达、视频游戏行业也在蒸蒸日上。 埃德蒙顿拥有加拿大最大的购物中心West Edmonton Mall 西埃德蒙顿购物中心，里面有大型游乐场、水上世界，光是它的存在，就能让家庭安然度过漫漫寒冬。 魁北克省 舍布鲁克 Sherbrooke QC 基准房价：39.2万 人口：17.3万 想在魁北克生活，但又觉得魁北克城、蒙特利尔太热闹?那舍布鲁克是很好的选择：同样的法兰西风情、同样的风景如画，游客更少，生活更安宁，房价同样不到40万。 这座城市拥有坚实的制造业根基，但也押注于创新：它正在成为加拿大量子科学之都。到2040年，量子科学会创造22个就业岗位，舍布鲁克处于主导地位。 安大略省 金斯顿 Kingston ON 基准房价：55.9万 人口：13.2万 金斯顿风格和圣凯瑟琳斯比较接近，人口增速还要更快，房价依然只是多伦多的一半左右。金斯顿就业选择丰富，强势行业包括医疗保健、军事、教育、创新。坐拥安大略湖美景的金斯顿，尤其受多伦多居民的青睐。 新不伦瑞克 弗雷德利克顿 Fredericton NB 基准房价：30.45万 人口：6.3万 30万出头的房价，就能在这个海洋省重镇买到不错的房子，而且这里的人均收入在海洋省名列前茅，房屋可负担性在全国数一数二 —— 在2019年，这里的基准房价甚至只要15万出头! 弗雷德利克顿拥有维多利亚风格的天际线、拥有热闹的夜市、历史悠久的剧院、拥有圣约翰河旁的优美小道。IBM在这里有分公司，Saleforce亦然，又是年轻人创业的乐土。 安大略省 温莎 Windsor ON 基准房价：59.5万 人口：22.96万 美加边境线上的温莎市，临近美加多个都会区，房价却低于全国平均值。这座城市最大的亮点是：加拿大电动汽车制造中心。光是去年这里的电动汽车电池厂就新增了2500多个就业岗位，未来岗位数量还会井喷式增长。 萨斯喀彻温省 里贾纳 Regina SK 基准房价：32万 人口：22.6万 榜单最后一座城市是萨省首府里贾纳，人口规模和大温的列治文、本拿比接近，基准房价居然只有32万，即便是50~60万的预算就能买到豪华独立屋。 人们可能认为萨省只是个农业大省，其他行业不景气，但其实里贾纳的建筑业、艺术相关行业都可圈可点，就算不适宜长期居住，至少可以让你短期内存到足够多的钱。

尽管还没有第三次降息，但加拿大媒体《Vancouver  Sun》已经忍不住惊呼，大温抢offer的又来了！ 2024年8月8日，温哥华太阳报公布了三宗典型交易案例，很有可能是房地产市场回暖的号角。 第一套房子位于高贵林的Vedder Pl 五卧室三浴室独立式住宅挂牌价为175万元，政府估价只有166.5万，居然是高于估价开盘，非常罕见。面积2744平方英尺，上市仅仅六天就以180万的价格成交了。不但高于估价，也高于成交价。 卖家经纪告诉媒体，这栋位于高贵林港的住宅最近进行了许多翻新。这处位于高贵林港的房产在不到一周的时间内就收到了多方报价。该房一条死胡同的尽头，占地面积为 6600 平方英尺，面向西南，五间卧室均位于这栋两层住宅的上层，房屋前部有一个双车库，车道上设有额外车辆停车位，内部经过翻新，包括刚使用三年的炉子和空调。 房产建于2006年，拥有实用的起居空间，硬木地板贯穿相连的起居室和餐厅，并通向相邻的家庭活动室和现代化厨房，厨房配有花岗岩台面、不锈钢器具和大型食品储藏室。22 x 16 平方英尺的露台配有凉亭和内置烧烤架，再加上景观平坦的庭院。 但这一切都不是这套房子能在6天内以高价成交的理由，理由只能是市场开始回暖了。 第二套房子位于温哥华东四街这是一套现代公寓，挂牌价为948800元，成交价为935000元。 面积1009平方英尺，政府评估价806000元，上市40天后成交。 考虑到公寓市场的虚弱，这套房子耗时40天但能高出政府估价13万成交，也算是奇迹了。 报道称，这间明亮通风的顶层阁楼位于 Mount Pleasant 的 Artworks 大楼内，这是一栋面向艺术家和创意人士的综合体。 这栋两层住宅拥有16英尺高的天花板和与之相配的窗户，从室内和12英尺长的甲板上均可欣赏北岸山和城市景观。这里有人造硬木地板、带内置储物空间的开放式起居空间、带地铁瓷砖后挡板的整个厨房的白色光泽橱柜、燃气壁炉和最新的按需热水。开放式楼梯通向楼上的夹层，两间卧室都位于那里，旁边是洗衣房/储藏室和一个带天窗的办公室角落。这个单元的每月物业费为347.30元。 说实话，有亮点但没有出价93.5万的理由，或许是买家太冲动了，也可能是市场走强了。 第三套位于温哥华的York Ave 这套房子是两卧室两浴室联排别墅，挂牌价为1430000元，最终以1410000元的价格成交。1051平方英尺，BC省政府评估价1533000元，尽管这套房没能超过政府估价成交，但耗时仅仅8天。所以还是可圈可点。 报道称，该物业是一座精品六单元建筑，建于 10 年前，这栋地面联排别墅设有两间卧室（其中一间配有墨菲床）、两间全功能浴室、环绕式窗户，可提供充足的自然光线，并配有直达地下停车场的电梯，该单元设有一个停车位。 室内经过升级，采用定制木制品，可提供充足的额外存储空间、中央空调、开放式厨房、白色 Shaker 风格橱柜以及带充足娱乐空间的私人围栏露台。该物业允许养宠物和出租，房屋还配有一个大型储物柜，每月物业费为 573.11 元。 温哥华太阳报表示，综合三处成交物业的成交价格和成交时间，完全看不出市场不景气的样子。 各位觉得这只是个案呢？还是市场开始回暖了？

据牛津经济研究院（Oxford Economics）的经济学家分析，加拿大的房价今年尚未见底。 缺乏可负担性和抵押贷款续签压力，使全国各地的市场都受到影响。报告作者Tony Stillo和Michael Davenport表示，到2024年第四季度，房价将进一步下跌5%，自2022年第一季度加拿大房屋销售高峰以来，房价跌幅将达到18%。 总部位于多伦多的牛津经济研究院加拿大首席经济师Stillo在新闻稿中说：“我们认为，高企的住房不可负担性和大批房贷续签对家庭的日益压力，将导致今年下半年的房源增长速度超过需求。” Stillo和Davenport预测，加拿大主要都市区的房价将受到重创。 他们在报告中表示：“我们预计2024年下半年，所有我们预测的加拿大城市都将出现普遍的房价下跌。” 例如，由于缺乏可负担性，多伦多和温哥华的房价分别将在年底前下跌7%和10%，超过全国平均水平。 其他地区的房价也将出现下跌，哈利法克斯、卡尔加里、魁北克市和温尼伯等市场将出现“大幅价格回调”。 预计卡尔加里的房价在第三季度将下跌5.1%。这个阿省石油之都是个买房热点，自2022年初的高峰期至2024年6月，房价上涨了11.6%。 随着一些人被迫挂牌出售自己的房屋，但销售未能跟上，预计这些城市的房价将受到房贷续签浪潮的影响。 Stillo表示，这种情况将“在负债较高的市场中更为明显”。 加拿大央行降息行动“为房地产市场注入活力”，然而，持续降息并不足以拯救许多房主，他们在抵押贷款续签时面对“显著”更高的利率。 Stillo和Davenport预计，到2025年中期，抵押贷款支付占可支配收入的比例将达到自1990年以来未见的水平。 他们说：“这将抑制新抵押贷款的需求，并增加低收入家庭的财务压力，可能导致被迫卖房增加。” 展望未来，预测认为要到2035年住房可负担性才会改善，即首次购房者用首付可以买到平均价格的房屋。 然而，要实现还需要很多事情发生。 Stillo和Davenport估计，到2035年需要建造420万套住房，其中“290万套用于满足家庭数量增长，70万套用于弥补过去的供应不足并确保正常的空置率，以及60万套用于因住房不可负担而抑制的家庭。” 然而，经济师认为多伦多和温哥华不会回归到可负担的范围，因为这些城市的吸引力，只会因增加的住房供应而“暂时得到缓解”。

8月9日，据《温哥华太阳报》报道，白石镇两座建于不到四年前的公寓楼的业主们声称喷淋系统存在缺陷以及漏水导致发霉，向BC省最高法院起诉保险公司和建筑商。 这230套公寓的业主正在向法院提出诉讼，要求开发商、承包商、建筑师、工程师和商人支付保修期内的维修费用。他们的公寓位于靠近该白石海滨的一个名为Miramar的大型建筑群内。在温哥华提起的诉讼长达 27 页，被告包括约二十多名个人和公司，其中包括开发商 Bosa Properties 及其两名主要所有者。白石市未被列为被告，但诉讼称该市在发放许可证之前检查并批准了公寓的设计和施工。 起诉书中列出的房屋主要问题 "喷淋头缺失、不足或安装不当"，这些缺陷 "已经造成并将继续造成 "建筑物的损坏，因为 "意外漏水 "会损坏建筑物内部。 索赔称，这些缺陷构成了 "重大危险"，因为洒水喷头可能无法防止可能发生的火灾，而且水会导致建筑物内发霉。 诉讼称，这些建筑均由被告加拿大英杰华保险公司 (Aviva Insurance Co.) 提供的 2-5-10 保修计划承保，为所有材料和人工缺陷提供 15 个月的保修期，为电气、管道和供暖等系统以及外墙覆盖层和违反建筑规范的缺陷提供两年的保修期。 在 1982 年至 1999 年期间，不列颠哥伦比亚省发生了所谓的公寓漏水危机，数以万计的公寓遭受了甚至是灾难性的损害，因此强制要求为公寓楼提供保修服务。根据索赔要求，保修服务还将为建筑外墙损坏以及任何导致水进入建筑并造成损坏的缺陷提供五年的保险。 几年前，Miller Thomson 律师事务所分析BC省公寓漏水危机的一份报告称，在1958 年至 2000 年期间建造的 16 万套公寓（90% 为三层或四层木结构建筑）和 700 所学校中，分别有 45% 和 57% 存在漏水问题。 它将 "表面密封 "或灰泥墙的 "不适当的设计和建筑材料使用"列为造成漏水的原因。 Miramar 公司的诉讼认为，这些建筑物的缺陷属于 2-5-10 保修范围，业主们表示，他们已经履行了保修义务，将这些缺陷通知了 Aviva 公司。诉讼称，Aviva 公司没有按照保修规定对建筑问题进行维修，也没有行客观公正的调查和评估。 诉状称，Bosa Properties 及其董事违反了每位业主签署的合同和《分层物业法》，未采取合理措施建造公寓或修复缺陷，应承担过失责任。 法院称，在 Bosa Properties 及其董事出售公寓之前，他们 "知道或理应知道公寓存在缺陷"。 法院还逐项列出了施工经理、建筑师、机械工程师、规范顾问和承包商的类似责任，其中包括安装大楼灭火系统的承包商。 诉状称，业主们 "因被告的违规行为遭受了损失"，包括调查和修复缺陷的费用、消防值班费用、增加的维护、物业管理和保险费用、公共财产和房屋地块的财产损失以及面临市场价值的贬值。 该诉讼请求法院宣布 Aviva 有义务赔偿保修条款下的损失和损害，以及潜在的损害赔偿。 所有指控均未在法庭上得到证实。

卑诗省奥肯那根(Okanagan)市一座占地400英亩的牧场正以250万元的价格挂牌出售，该房产卖点之一是它就像是一幢哈比人洞(Hobbit-hole）的房屋，它还获评加拿大最受欢迎的Airbnb房源之一。 需要明确的是，在房地产清单上小屋的正式名称是「地球屋」（Earth House），跨国媒体公司华纳兄弟曾提出诉讼威胁，公司的代表要求屋主停止使用该公司的商标术语，但这栋住宅显然被设计为「哈比人之家」，它建在山坡上，有圆门、舒适的壁炉和适合Baggins的家具。 该房产位于Bridesville，房产经纪Ray Porter将其描述为一次难得的机会，称可以回归大自然并欣赏360度山景，同时也能从受欢迎的短租中获得有保障的收入来源。 这座售价250万元的房产提供的不仅仅是奥肯那根的一栋哈比人小屋，虽然它的一部分看起来就像是直接来自中土世界，但实际上它有一个更典型的3房住宅和一间小屋，还有谷仓，因为这是一个占地400英亩、正在运作中的牧场。   图：airbnb.ca/ray-porter1.c21.ca Airbnb的房源资讯显示，该房子地理位置相对偏远，没有Wi-Fi或电视，但驱车30分钟即可抵达奥索尤斯(Osoyoos)，20分钟可抵达Rock Creek，一晚住宿费用预计超过600元。 评论几乎一致好评，《魔戒》（The Lord of The Rings）的粉丝们评论说，这些细节让入住体验感觉就像直接走进Shire一样。 在大温哥华地区，独立屋的基准价约为210万元。 经纪人Ray Porter写道，该房产「不仅可以满足牧场主或农民的需求，也可以满足任何想要逃离大城市、想要改变自己的生活方式、但仍然有收入的人的需求。」    

降息也降了，继续降的呼声也在高涨，大温地区的房地产市场有没有开始复苏呢？ 好像吧，因为有很多之前挂过牌的房子又开始挂牌了，这至少说明卖家觉得机会来了。 而买家出于心理惯性还要再观望一阵，而且9月降息还是不降息这件事现在尚无定论，是降0.25%，还是降0.5%，这也很关键。 总之，山雨欲来风满楼。大温地产市场有一触即发的迹象。 不过加拿大英文媒体《Daily Hive》还是一如既往的发成交案例，就让我们一起看一看。 这套房子位于白石，夹在两个豪宅之间，算是小地大房子，有三间卧室和四间浴室，房屋共三层，空间使用率非常高。 这房子有海景，还在2013年大规模翻新过，室内面积高达3152呎，比很多7000呎地的房子差不多大。 最新政府估价为199.9万元，其中土地价值170.8万，其他是房子的估价。 那么大家觉得这房子应该以多少钱成交呢？ 答案是166万元。 成交的高还是低，不好说，但的确比估值低了不少。尽管说估值只是个参考，相差34万还是有点多。 考虑到这只是200万以下的独立屋，属于独立屋市场比较容易成交的价格区间，所以这个买家还是捡到了。 根据历史数据，该房屋最后一次出售是在2021年，最终成交价为183万加元。2024年2月，新房主又以199.98 万加元的价格将房子重新推向市场。 不久之后，挂牌价下调到190万，2024年5月，价格进一步降至184.989 万。 到了5月末，干脆降到174.989万，在近三个月后最终成交价为166万加元。 其实不能说这房子卖低了，只能说当初买高了，但能在8月成交其实和降息的预期还是分不开的，如果不降息，恐怕166万也很难。 这就是市场，在回暖的过程中高杠杆的投资客也很难过，因为明知道市场一天天变好，但自己有可能扛不到那一天，所以市场开始反弹时，也是买家进场捡便宜的好机会。 至于这位亏了近20万的投资者，只能再找机会重新来过了。 无独有偶。 位于温西的一套典型独立屋也在不久前成交了，这套房子建于1912年，房子本身的价值可以忽略不计。土地面积3960呎，房子却有4386呎，足足5个卧室6个卫生间，这个容积率真心可以。 这套房子今年夏天的最初挂牌价格是388.5万，其实已经低于政府估价394.7万。 在目前的独立屋市场，低于政府估价挂牌算是惯例了。 但这个房子的挂牌价市场并不买账，卖家想了想在8月把挂牌价直接降到250万。嗯，大家没看错，从388.8万降到250万，不知道是不是卖家的自嘲。 世界上没有卖不出去的房子，只要价格合适。 就在这几天，这房子以275万的价格成交了。 独立屋市场也会回暖，但由于单价高，压力大，所以回暖的速度总要慢一些。希望能坚持的卖家还是咬咬牙坚持一下，一旦卖出去了就算认赔了。

加拿大开发商努力卖房的样子令人感动。 2024年8月，据加拿大媒体报道，加拿大开发商销售遇到历史最高级别的低谷，在央行降息、以及政府延长房贷期限30年两大利好的支持下，果断自掏腰包祭出2.34%的超级房贷自救。 报道称，加拿大地产市场随着降息和政府救市开始有了复苏迹象，但成交量并不能马上体现在交易数据上。 为了能卖更多的房子，开发商干脆对买家实施了贷款激励措施，为买家提供3年期利率仅为2.34%的贷款，还不到加拿大商业银行同类贷款利率的一半。 尽管这家开发商位于多伦多，但可以确定的是，大温地区并不只一家开发商有类似的操作，只是补贴的办法和说辞各不相同，但补贴的力度绝对不差。 这家开发商负责人告诉媒体，清理库存是当务之急，所以可以牺牲一部分回款，帮助想买房而苦于月供的人尽早入市，而3年后利率降低，买家就可以切换成商业贷款。 在开发商看来，这是个双赢局面。 也有知情人士称，这笔钱并不完全是开发商补贴，其实背后也有银行支持。所以想救市的除了开发商也包括银行，因为在某种意义上，开发商破产比个人买家破产更可怕。 媒体推测，之所以银行会与开发商合作，是因为银行有自己的风控体系，如果一个买家不符合贷款资格，银行就没办法帮他。但把钱先给开发商，然后让开发商出面刺激买家就绕过了银行的风控体系。 但请注意，抵押贷款规则要求贷款压力测试还是可以要做的，买家获得这个2.34%的优惠利率，但借款人需要符合银行监管机构的最低5.25%的利率要求。 仔细阅读细则，开发商对优惠利率适用的抵押贷款金额有一定限制。 比如有的开发商限制最高不超过100万，而目前市场上最豪爽的开发商可以提供上限200万的优惠贷款。 借款200万买房，这也算刚需吗？ 不过媒体认为，一旦利率下降到足以让更多购房者走进建筑商的销售中心，这些激励措施就会开始消失。 开发商则解释说，他们判断地产市场需要三年才能走出谷底，所以他们提供的优惠时间也是三年。 如果把开发商的优惠和30年期限贷款结合，那么买家可以大幅降低月供金额，也就有了拿时间换空间的资本。 而报道也指出，除了30年贷款期限之外，还可以将保险抵押贷款的门槛上限从100万元提高到125万元，这样做的好处是能降低一大批房子的首付比例，客观上也能刺激买家入市。 舆论认为，如果8月9月地产市场成交依然不能回暖，那么新的刺激政策或许就会出台。 总之，新的抢房大战随时可能开打，请大家各就各位。

BC民众正在抨击BC省即将推出的一栋经济适用出租大楼的昂贵租金，而BC省的NDP政府正在努力解释为什么他们耗资 20 亿加元的经济适用房计划所提供的出租房屋实际上并不便宜。 原本计划于2023 年春季竣工并入住的Larch Street 项目推迟到今年9月才能开放。 而且，其租金与省长尹大卫说鼓吹的可负担租金背道而驰。在 Larch Street 项目中，Housing Hub 向 Jameson Development Corp. 提供了一笔 3180 万加元的低息贷款，这笔补贴旨在将该大楼 68 个单元中的 54 个单元的租金保持在市场价格或以下。三年前该项目宣布时，时任住房部长尹大卫称其为新民主党政府致力于建设“经济适用”住房的开创性典范。BC住房厅 2021 年 12 月 16 日的新闻稿称：“另一栋经济适用出租房屋楼将很快面世，供在温哥华工作和生活的人们使用”。“我们的政府正在投资建造更多经济适用房，供在温哥华和不列颠哥伦比亚省各地工作和生活的人们居住”，尹大卫表示，他在新闻稿中十几次强调“经济适用”和“可负担性”。其中的关键是“住房中心”，这是NDP政府耗资 20 亿加元的计划，旨在补贴开发商以可承受的租金和价格提供住房。 “20 亿加元的循环信贷额度将为全省建造经济适用房带来变革”，尹大卫夸耀道，“它将一次又一次地建造数千套经济适用房。让我们开始建设吧。”然而，实际的出租价格一点也不便宜。克里·戈尔德 (Kerry Gold) 周六在《环球邮报》上报道称：“根据该建筑网站上最近的租赁价格，这些单位的价格实际上处于当前市场价格的高端。” 据称393 平方英尺的单间公寓租期为一年，每月租金为 2,650 至 2,750 加元；517 平方英尺的公寓租金为 3,275 加元。顶层 589 平方英尺的两居室公寓配有大露台，每月租金为 4,200 加元。840 平方英尺的两居室配有两间浴室，每月租金为 4,300 加元。租金价格已经足够惊人，然而让人更加震惊的是BC Housing 的回应。“住房中心计划是一项基于供应的计划。它不是一个可负担计划”，BC住房公司开发副总裁迈克尔·皮斯特林 (Michael Pistrin) 解释道，“住房中心的全部目的只是建造更多住房。它的目的是推出市场（价格）租赁住房”。“它根本不应该低于市场。在大多数情况下，它应该是“在市场上”的。我们可以利用杠杆——通过我们在建设期间能够提供的低成本融资——我们可以利用这一点来迫使建筑商在某些情况下将租金降低到略低于市场水平，占单位的一定比例”。“但这要视具体情况而定......大多数情况下，这只是为了让市场供应到位”。

周三凌晨，北本拿比一栋高层公寓疑似被人纵火，公寓楼的大厅造成了 "大面积损坏"。 据消防局副局长伊恩-赫林顿（Ian Hetherington）称，消防员于凌晨 2:56 接到报警，称北拿比哈利法克斯街 4353 号一栋建筑起火。消防人员在现场发现 "大火和黑烟 "从这栋 24 层大楼的入口处涌出。 幸好 大火仅限于混凝土结构的大厅，消防员在扑灭大火的同时，疏散了罗低层的三层住客。 消防人员对大楼和楼梯间进行通风后，居民们才被允许返回自己的单元。 据本拿大比皇家骑警确认在凌晨3:30后接到消防部门的电话，怀疑有人纵火，警方目前正在进行调查。警方称大楼前厅遭到大面积破坏，所幸没有人员伤亡。根据burnabynow的报道，当地居民 Deniz Gyursey 住在和被烧毁大楼的低层公寓里，他称发生可疑火灾,让他感到很不安。

温哥华西区的Dunbar-Southlands社区昨晚（6日）发生大火，一座建筑起重吊机整个倒塌坠落在街上，现场传出爆炸声并冒起大量黑烟。由于火势猛烈，列治文及本拿比消防局派员赶赴火场，支援温哥华消防局的救援行动。 社交媒体上的短片显示，吊机倒塌在西第41大道（West 41st Avenue）上，有目击者表示听到了几响巨大的爆炸声。现场消息指火灾可能与天然气管道有关。 据卑诗紧急医疗服务处（B.C. Emergency Health Services）消息，暂时未有人需在现场接受治疗或被送院。 大火于晚上近7时在西第41大道夹Collingwood Street附近发生，冒出一股巨大的黑烟，从远处亦可看见。   从温哥华国际机场亦清晰可见大火的烈焰和浓烟  (图 : SmoothOperator604) 温哥华市长沈观健（Ken Sim）在听取了消防及警方的简报后称，初步迹象显示事件未有导致伤亡。 他形容事件造成的破坏「相当残酷」，并说作为预防性措施，邻近的住宅已被紧急疏散。 他说：「整座吊机倒塌下来了，在其以东的旁边一幢建筑物也燃烧起来，看来要报销了。」 沈观健表示，列治文和本拿比的消防员也应要求过来协助温哥华的同袍灭火。   整座吊机倒塌坠落在西第41街上。  (图 : 加通社) 截至周三上午约8时45分，温哥华消防局证实大火已被扑熄，火场范围蔓延至9个住宅，其中两个无人居住。在救援行动中有数名消防员受轻伤，起火原因仍在调查中。 卑诗水电公司（BC Hydro）称，这场大火引致当区停电，约760名用户受到影响。 Fire at 41st and Collingwood is burning rapidly, hope everyone is ok and thanks to @VanFireRescue for all of the work they do to keep our city safe. pic.twitter.com/ZRPfOi21Ss — Wade Grant (@WadeGrant) August 7, 2024   Happening now: Large explosion in Vancouver's Dunbar neighbour. pic.twitter.com/Yr8glDMZUC — St John Alexander (@ctv_stjohn) August 7, 2024   图：felawful、Onyxclawe  

一份初步报告显示，一旦兰里区(Langley Township)威洛比(Willoughby)200街800米范围内全面开发，将可容纳近10万居民。 据Langley Advance Times报道，在7月15日的夏季最后一次兰里区市议会，该会一致投票决定推迟审议《200街2040》报告。这份报告是一项关于穿过威洛比街区的走廊沿线交通导向型开发研究。 该文件概述了该地区的潜在愿景，建议在72大道、80大道和86大道建立三个「公车村」(transit villages)，每个都围绕着未来的快速公车 (BRT) 车站而兴建住房。从北到南，三车站称为Gateway、Hub和Commons。 Gateway站靠近高速公路交汇处，目前已有办公大楼(下图)，将更加以商业和就业为导向；Hub站在兰里活动中心(Langley Events Centre)所在地的80大道市中心，将专注于社区和市民游憩活动；南部的Commons站，本质上更适合居住，将规划提供老年住宅。所有3个站区都会规划住宅。 根据报告中的发展策略，该区域全面建成后可容纳： 47,050套新住房 98,500新增人口 58,200个新的办公室/工业工作岗位 941,000平方呎的新零售建筑面积 密度将集中在交通枢纽周围，3个「公车村」附近都有20层以上的高层建筑，周围是接近12层的较小住宅，然后是外缘4至6层的低层建筑。 拟议的发展策略不会凌驾于走廊部分地区已建成的现有新社区和商业区。这些约占土地面积的23%，并且没有被视为规划过程的一部分，因此它们将保持原样。 兰里区市长伍沃德(Eric Woodward)指出，他仍有些疑问和担忧，但表示该报告总体上是往好的方向进展。  

加拿大多伦多的住房市场为租房者带来了难得的喘息机会，平均租金三年来首次下降。 根据房地产咨询和市场研究公司 Urbanation Inc. 的数据，第二季度公寓平均租金同比下降了 1.2%，这是自 2021 年 COVID-19 大流行以来首次出现年度下降。不过，Urbanation 警告说，这种缓和局面可能不会持续太久。 图源：financialpost 公司最新的报告显示，多伦多的平均公寓租金现在为每平方英尺3.97加元，换算为一般686平方英尺单位的月租金为2,723加元。工作室公寓出现了最大的下降，租金下降了3.9%，一般395平方英尺单位的租金为2,047加元。一居室单位紧随其后，减少了1.8%，591平方英尺的租金为2,450加元。两居室的租金下降了0.9%，平均为889平方英尺的单位为3,143加元，而三居室单位相对稳定，仅下降了0.6%，1,041平方英尺的单位为3,988加元。 在905地区，租金是唯一上涨的地区，上涨了2.0%，719平方英尺单位的租金为2,610加元。相比之下，多伦多市的平均租金下降了2.1%，674平方英尺单位的租金为2,765加元。 尽管租金下降，对租赁单位的需求仍然很高。多伦多在第二季度创下历史新高，共有16,169宗公寓租赁交易，比上年同期增长了29%。通常情况下，高需求会对价格施加上升压力，但由于上市数量激增（公寓总数增加了47%；新注册公寓增加了82%），租金却有所下降。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand指出，目前租金走软的原因是公寓竣工量暂时激增，但他表示，随着新公寓销售和建筑活动的减少，这一现象将会消退。 第二季度，有 1558 栋专门建造的出租公寓开始动工，比去年增加了 43%。开工总数为3131套，年增长13%，比2022年初增长190%，但仍比2021年上半年低32%。 同期，多伦多有23376套专门建造的出租房在建，另有159176套拟建，其中67431套已获批准。 尽管如此，Hildebrand 仍然认为建设水平跟不上未来的需求，从而导致租金再次上涨。 他表示：虽然近期出租房建设有所改善，但出租房的开工水平仍然太低，无法跟上长期需求的步伐。

在住房行业的反对下，BC省NDP政府缩短了房东出售房产时的驱逐通知期限，住房行业认为该省新规定对购房者购买租赁房产构成了障碍。周四，卑诗省住房厅宣布，将房东代表买家发出终止租约通知所需的通知期从4个月缩短为3个月，并将争议解决期从30天缩短到21天。这项新规则将于8月21日生效。 BC省在7月18日实施了旨在解决恶意驱逐问题的政府法规两个月后，改变了驱逐通知期限。根据这些法规，房东和买家在因个人使用而驱逐租户时需要给租户4个月的通知，而不是之前的两个月。 但这一变化给购房者，特别是首次购房者带来了麻烦，因为他们在加拿大抵押和住房公司(CMHC)计划下购买房产时，要求在交接时房产必须空置。这些规则是在没有与住房行业协商的情况下引入的，温哥华房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基说：这有点让人摸不着头脑。 他说，如果你是通过CMHC保险计划的首次购房者，政府不允许你接受租客，你必须在交接时获得空置房，但如果你不能在4个月内获得空置，你怎么才能获得空置房屋呢？你基本上是在要求买家在没有确定融资的情况下无条件购买，这是非常冒险的。4个月的通知期限也影响了那些与银行的抵押贷款持有期（通常为120天）在交接日期之前到期的买家。萨雷茨基说，3个月的通知“比4个月好多了”，这是“一个快乐的中间地带”。 据悉这一变化仅适用于房产出售的情况。计划搬进租赁物业的房东或有近亲搬入的房东，仍需为个人使用驱逐提供4个月的通知期限。租户仍有30天的时间对通知提出异议。搬进出租房产的人必须至少居住12个月，如果房东被发现恶意驱逐，可能会被责令向流离失所的租户支付 12 个月的租金。根据住房厅的数据，有关拖欠租金和/或水电费等纠纷的快速处理等待时间已从2月份的10.5周减少到5月份的略高于4周，从而允许房东更快地解决争议。

一套位于温哥华市中心的顶层公寓，曾因在疫情期间举办狂欢派对而臭名昭着，但它自2021年挂牌上市以来，售价虽一跌再跌，在房地产市场上却一直没有得到太多关注。 据DH News报道，这间位于温哥华市中心的顶层公寓最后一次出售是在2020年6月，当时全球正经历新冠（COVID-19）病例大爆发。             据报道，房主莫瓦萨萨吉（Mohammad Movassaghi）因2021年初在理查兹街(Richards Street）顶层公寓举办派对而被捕。 该房产自2021年挂牌以来，售价已大幅下跌，却看不到买家，最近不到一个月前，该房售价再度下调。 而这间顶楼套房几乎是全新的，于8年前建成。 5月份，这套位于理查兹街777号的PH7，挂牌价为2,398,100元，不久之后，价格跌至2,278,100元，并终止上市。 不到一个月前，该房屋再以远低于其最新政府估值的1,995,000元价格重新挂牌，卑诗物业估价处（BC Assessment）将其定为2,621,000元，最新叫价比评估值低了626,000元。 有趣的是，同一栋大楼的另一套顶层公寓PH9却能够以远高于其估值的价格售出。     位于理查兹街777号的PH9目前估价3,269,000元，它于2017年以4,588,000元的售价首次上市，在接下来的一年里，它又多次重新上市。 它最终在今年5月以3,888,000元的价格挂牌，获新主人欣然接受。 图：Re/Max Crest Realty  

小房东与租客的纠纷在安省并不少见。近日一位地产律师发布文章指出，对于越来越多出现的“现金换钥匙”协议问题，安省政府是否应该将这种要求定为非法？ 图源：unsplash@wonderlane 这位律师Bob Aaron在Toronto Star上发文表示，当房东想从租户手中收回出租单元的所有权，而无需等待数月才能在房东和租户委员会获得听证会时，可以使用“现金换钥匙（cash-for-keys）”协议作为一种实用的解决方案。 但是，有时这个选择可能会被滥用。 上个月，一位房东Ricky就描述了自己的经历。他在2020年年中时将自己的多伦多公寓租给了一位租户。这是按月租赁，没有租约。 5月，Ricky签了一份卖房协议，将该单元出售给打算搬入的买家。然后，他向租户发出了N12终止通知，要求她搬出，以便新业主搬入。买卖协议上要求Ricky在交易结束时交付公寓的空置所有权。买方授权卖方通知租户要求空置所有权，但起草销售协议的房地产经纪人未能说明如果租户不搬出会发生什么。 基于双方良好的关系，租户向Ricky提出要求，并收到了房东的推荐信。但是上个月，就在交易结束前的两周，租户给房东发了一封电子邮件说，“在找到买家后，你和你的房地产经纪人试图以不公正和非法的方式强迫我们终止租约，我们对此感到震惊。” 她补充说，“你可以给我们20,000加元让我们在7月15日前离开，或者你可以与当前买家撕毁协议，但你自己将付出更大代价。” 这就是所谓的“现金换钥匙（cash-for-keys）”要求。 面对支付20,000加元的敲诈勒索，或者因未能交出空置房屋而被买家起诉，Ricky最终不情愿地支付了这笔钱，以便他的律师能够在上周完成交易。 文章指出，在房东和租户关系中，Ricky的情况并不罕见。 在安省，现金换钥匙协议并不违法。虽然房东不能在租期开始时要求超过一个月的预付租金，或以现金形式支付损坏赔偿金或钥匙押金，但没有法律禁止房客索要或收取巨额款项以腾出房产。业主不能指望房东和房客委员会及时确保合法空置的出租房产，因为听证会已经积压了一年之久。 文章还表示，安省政府未能为委员会配备足够的人员和资金，以便房东和房客能够及时裁决他们的租赁问题。 “也许是时候在安省改将现金换钥匙协议定为非法，或者对房客在搬出出租单位时可以获得的金额设置合理的上限，” 文中写道。

  大温房地产协会（Greater Vancouver Realtors）称，该地区上个月的房屋销售量比一年前下降了 5%，而新挂牌房源数量却猛增了 20%。 该房地产机构称，上个月市场上的房屋销售总量为2333套，而新挂牌量则达到5597套。 大温地区所有住宅物业的综合基准价格约为 120 万元。与 2023 年 7 月和 2024 年 6 月相比，均下降了 0.8%。 大温房地产协会（Greater Vancouver Realtors）经济和数据分析总监安德鲁-利斯（Andrew Lis）说，这些数据表明，几个月前出现的买家犹豫不决的情况在7月份仍在继续。 尽管加拿大央行再次下调了政策利率，而且新的存货也大量涌入，但这一趋势依然存在。 他说，在夏季中期，交易量仍低于历史标准，这也令人惊讶。

大批建筑商被困在无法出售的新建房屋中，并不是因为他们的产品不好，而是因为许多人由于难以承受房价而无法购买，或者由于市场不确定性而不想进场。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，为了让潜在买家摆脱这种游移状态，建筑商正在抛出按揭贷款激励措施，以安省的开发商Countrywide Homes为例，开发商将3年期按揭贷款利率定为仅为2.34%，这还不到市场标准利率的一半。 「我们有库存需要清理，」CountryWide Homes销售和行销经理Richard Mariani说，并称是从贷方那里获得了帮助，但就不肯透露是哪家银行。 「银行不想把他们的名字写在上面。」 尽管Countrywide的融资促销活动非常火热，但Mariani还没有看到任何接受者，「买家希望以这种或那种方式进行谈判，但大多数买家已经有了自己的贷款机构，因此如果他们想要更优惠的价格，我们将提供更好的折扣，而不是更低的利率，我还没把按揭贷款推销出去。」 原因之一可能与按揭贷款资格有关，当建筑商向你提供激励时，贷方通常会从贷款价值中扣除。 结果就是你必须投入更多的钱，例如，假设你以5%的首付购买了一套价值500,000元的房屋，并享受价值30,000元的建筑商利率优惠，这30,000元将贷款额减少到470,000元。贷方只会向你提供高达95%的按揭贷款，即446,500元。如果没有优惠措施，你可能有资格获得高达475,000元的贷款。（预设保险费是额外的，通常计入按揭贷款。） 实际上，透过利用这诱人的低利率，你可以将所需首付增加一倍以上，这就是为什么一些借款人会敦促建筑商在购买价格上给予更大的折扣。 另请注意，按揭贷款规则要求你证明，你可以负担比你将要支付的利率高得多的利率。要获得2.34%的利率，借款人需要符合银行监管机构规定的最低5.25%的利率的负担能力。 你还必须阅读细则，一些建筑商对适用促销利率的按揭贷款规模施加限制。以Countrywide为例，尽管他们以超过200万元的价格出售了许多房屋，但他们的最高按揭贷款为100万元。 顺便说一句，这可能需要一段时间，而一旦利率下降到足以让更多购房者进场时，这些优惠措施将会被抛在一边。 「我们可能需要两到三年的时间才能等到市场回暖，」Mariani预测。如果利率继续像6月以来那样的降幅，那么可能会更早。「一直在场外的精明买家只是在观望和等待。」

降息两次了！ 基准利率4.5%了！ 但居然没有地产经纪认为市场会开始复苏。 甚至很多人都不愿意提这两次降息。 直到7月20日到7月27日的数据出来，一个残酷事实摆在眼前：大温地区的独立屋市场已经冰封了。 华人占比最高的城市列治文，在这7天内总计成交了35套独立屋，而市场上挂牌的却有504套。也就是这一周里的买家其实绝大多数是挑花眼的。 挑花眼了却不积极成交，只能说这个买家市场最缺的居然是买家。 低至8.9%的成交率简直令人大吃一惊！数据显示所有成交独立屋的均价是224.5万，按照平均4%的佣金计算，一周的总佣金为323万元。 外行开这个数也许觉得地产经纪真好赚，但做这个行业的人知道，此等佣金水平意味着多数同行都在餐风饮露。 再看华人占比第二高的本拿比，有316套独立屋挂牌，成交29套，成交率9.2%，和列治文一个水平，但成交均价为222万，这也说明目前独立屋市场的中心就在200万出头这个附近。在独立屋市场这就是经济适用型交易水平。 而大温地区最大城市温哥华，总计有880套独立屋挂牌，成交了36套，成交率只有5.3%，远远低于列治文和本拿比。但成交均价高达350万，这也说明大温独立屋市场房子越贵越难卖的现状。 作为房子越贵越好卖的典型，兰利挂牌独立屋总数475套，成交48套，成交率10.1%，成交均价162.5万。算是大温独立屋市场唯一成交率过两位数 的区域了。 还是那句话，这个交易水平意味着大温地区数千地产经纪中的绝大部分都处在没有收入或者收入很低的状态。 但各位要知道，仅仅是维持一张牌照也需要不低的成本，那些曾经羡慕地产经纪真好赚的人现在知道什么是周期了吧。 数据其实还挺抽象的，有一套土地面积超过7000尺的独立屋挂牌价格160万出头，这两个数据和在一起放在一年前恐怕不等open house就被拿下了，但现在挂了快一个月还是在那硬挺着。 这价格贵吗？ 肯定不贵，列治文的7000尺地，在过去很多人闭眼抢的，何况现在还有一改多的概念，这种大地老房子本就该是热门，但现在还是成交缓慢，只能说市场下行的时候，很不是一两个利好就能刺激起来的。 苦日子还在，各位地产经纪还要积极主动拓展市场，在低潮期努力，在高潮期收获。