地产

从2018年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions﹐OSFI)被称为史上最严的“银行房贷压力测试”开始执行，也就是通常所说的B20新政。新政实施两个多月，压力测试初见成效，大多伦多地区独立屋市场明显降温，2月数据显示成交量和成交价格双双下跌，成交量年同比下跌41.2%，平均价格下跌17.2%，公寓销量下降30.8%，但是价格升幅为10.1%。 贷款经纪叶女士称，从她经手的贷款申请来看，B20新政实施后贷款数量大幅下跌，原因是很多首次购房人群被“压力测试”无情地挤出市场，他们需要贷款，但是不符合贷款条件。 另外一些首次购房人群原本计划买独立屋、半独立或镇屋，但因为贷款条件达不到，被迫转而去买公寓。这也是为什么现在独立房价格下跌而公寓价格一直在涨的原因之一。 还有一部分人就是投资者购买公寓，因为目前独立房价格较高，市场走向也不明朗，而公寓出租价格一直在涨，空置率基本没有，所以他们选择公寓投资，导致公寓需求增加，价格上涨。包括海外买家，特别是中国买家，通过各种手段绕开海外买家税，也加入到公寓竞买行列。 而那些准备换房的人士在观望市场，一旦时机成熟他们会进入市场。 根据此前报道，CIBC已经率先终止“国外收入贷款政策”。对于外国买家和国际学生首付超过35％就可以不看收入获得无保险的抵押贷款不存在了，外国买家和国际学生贷款必须出示外国收入，显示资产，同时要有加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告，以确认外国是否有债务。 目前房地产市场上活跃的都是本地有资产和资金的人士。 据明报报道，一名不愿透露身分的5大银行之一的房贷经纪指出，自从银行施行新的房贷压力测试以来，新移民、留学生等首次购房人士基本上很难达到房贷门槛，留学生没有收入证明，几乎不可能贷到款。而新移民等首次置业人士，一般收入较低，与当前的房价比较，很难贷到购房所需的全额贷款。反而是一些作第二套房贷的房产投资人士有机会通过房贷压力测试，贷款买房。我的一些投资客人，最近趁房价短暂下降，都成功申请到贷款。 叶女士表示，B20新政和加息的威力同时显现，导致市场变冷，她估计这种状况还会持续一段时间，等到天气转暖应该会有所变化，但是无论如何不会出现去年春天的疯狂市场了，细水长流会是一种常态。

胡润研究院周一发布2017年海外置业投资回报指数，以当年房价涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币汇率变动的总和计算，加拿大温哥华的置业投资回报最高。 胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示，”接下来的几年，中国高净值人群的投资肯定更加国际化，地产是他们的投资首选。” 大陆以外投资回报率最高的前50个城市中，美国以11个城市居首，英国有七个城市入榜居次，德国、澳大利亚和加拿大均有四个。 加拿大多伦多在2017年4月向海外买家开征15%的”非居民投机税”等，以抑制大多伦多地区房价的飞速上涨。 而温哥华的房价却不惧各种政策压力，尽管早在2016年8月就开征了15%的海外买家税，2017年房价仍然上涨15.9%，总体回报达21.2%。 加拿大维多利亚、英国伯明翰、德国法兰克福、泰国曼谷也名列投资回报率前五。 胡润研究院同时公布的《2017年度胡润全球房价指数》显示，前50名城市中有47个城市涨幅在10%以上，中国入围城市最多，达24个，且前10名中占七个。其次是美国、德国和加拿大，均为四个。 总体来看，2017年度全球房价涨幅较去年放缓。冰岛首都雷克雅未克跃居全球房价涨幅第一，涨幅达18.8%。无锡依旧为大陆房价涨幅最快的城市，但去年房价飞速上涨的深圳却跌出前50名。温哥华位居第十位。

　　在温哥华市新的空置房屋税提交截止日期之后，温哥华宣布近8,500间房屋被空置或未充分使用。 　　该数字不仅包括被认定无人居住六个月或以上的房产，还包括至少有一种税收豁免理由的房产。另外还包括因为在周一的截止日期前没有提交申报，而将被收税的约2100处的房屋。 　　空置率接近零 　　加拿大征收房屋空置税尚属首例，税率按照家庭房产评估值的百分之一收取。目的是为温哥华紧张的租赁市场释放更多的房源。 　　市长Gregor Robertson在一份新闻稿中说：“温哥华的住房需要首先满足居住需求，而非仅仅被当做商品来对待。” 　　“我们引进房屋空置税，是因为温哥华的房屋空置率几乎为零，许多人都很难找到可租的房子。” 　　大约有184,000个房主 - 占比98％ - 按时提交了声明。 　　空置或未被充分利用的房屋里有60%是公寓，34％是独立屋，以及占比6%的多户住宅和其他类型房屋。 　　温哥华市中心有2250个空置或未被充分利用的房屋，是迄今为止最大数量。但相对于居民区的总住宅数量而言，West End和Shaughnessy的空置房屋比例最高，各占8％。 　　温哥华市表示，申报和未申报空置的房产都将在3月中旬收到空置税账单，并需在4月16日前付清税款。 　　但温哥华市并没有说8,481个空置或未被充分利用的房屋中有多少间得到了税收豁免。因此，除了2,132个未申报的房屋之外，尚不清楚有多少房屋将收到税单。 　　数额将在秋季发布 　　对于一年空置六个月以上的房屋，可以有不同的税收豁免理由，包括如下情况：房子是主要住宅，或正在进行装修，或业主在医院以及被长期护理。 　　温哥华市发言人Jag Sandhu说，豁免或空置申报的具体数量将在审计后得到确认，并且需要房主提交申请。他说，数字将在今年秋季发布，和税收收入一起列在向市府提交的年度报告中。 　　上个月，省政府在其预算中表示，计划对不在卑诗省缴纳所得税并空置房屋的房主征税。该计划意味着一些在温哥华有空置房屋的房主可能得支付省和市两级收取的税。 　　2016年的一份市府委托报告分析了用电情况，发现大约10,800个温哥华房屋空置时间超过一年，大多数是公寓。

加拿大皇家银行（RBC）行政总裁表示，外资的流入，扭曲了加拿大业已受限的房地产市场，外资已经不是本国需要的投资。 RBC总裁David McKay在纽约银行会议上说：“我们不需要外资把加拿大房地产作为储钱罐。如果资本进来，只是放在放在房子上，没有产出，就是在扭曲我们的市场和我们的居民的生活，所以要说不！” RBC现为加拿大最大的房屋按揭贷款机构，McKay表示，他支持政府针对外国买家出台的投资税等一系列措施，以及其他给本国房地产市场降温的政策。 他说，这些政策产生的影响已经显示出成效，有了“一些更加健康的变化”。 McKay说，需求下降，房价已经稳定。虽然还有一些竞价战，但是程度已经减缓。 在加拿大最大的房地产市场多伦多，过去几个月来房价持续回落。根据多伦多地产局周二公布的数据，2月份多伦多的房屋销量比去年同期暴跌35%，录得近9年来最差的销量纪录。不过，房价仍有上涨。 由于今年起生效的按揭新规定，买房者申请贷款更难，今年的加拿大房地产市场处在了一个拐点。 McKay认为，外资流入加拿大房市，是给温哥华和多伦多的市场“火上浇油”。他指出导致多温两市房市疯涨的因素包括人口增长、土地限制、供应量缺乏、低利率刺激，以及外资。

　　2016年温市家庭的收入中位数达8.56万元，但独立屋中位价已暴涨至收入中位数的26倍。 　　数据分析公司的报告显示，大温地区多个城市的独立屋中位价与家庭收入中位数比率，20年间暴涨，以温哥华市为例，1996年的屋价只是收入的7.8倍，但2016年该比例升至26倍。 　　据Postmedia报道，温哥华数据分析公司Landcor Data Corp.查看1996年与2016年的房屋中位价及收入中位数，并发现在1996年温哥华的买家，能以收入中位数7.8倍的金钱便可买到一间独立屋；当年温市家庭的收入中位数是5.13万元。 　　除西温外，当时在温市以外其他地方的房屋为更可负担。 　　不过，到2016年，虽然温市家庭的收入中位数已上升66%，达8.56万元，但独立屋中位价已暴涨至收入中位数的26倍。 　　在本那比，20年前独立屋中位价为35.5万元，相等于收入中位数约6.9倍。到2016年，屋价升至156万元，是收入的18.2倍。 　　至于高贵林市，20年前后，独立屋中位价已由28.6万元升至123万元，上述两中位数比率，亦由5.6倍增至14.4倍。 　　兰里和阿博斯福在20年间该比率亦有升高，但相对较少，兰里由4.1倍升至8.3倍，而阿市由3.6倍升至7.1倍。 　　智利域房屋该比率亦见上升，由1996年的3.1倍(屋价15.9万元)升至2016年的5.5倍(47.5万元)。 　　有研究及数据分析专家警告，只利用两个相距甚远年份的收入及楼价进行比较，需注意多方面的问题，例如家庭组成有变，按揭利率和条件、交通情况和汽油价等都有分别。此外，搜集数据的方法亦不同。