地产

1、央行放风：恐将加息超1.5%！大温房屋销量暴跌 即将引来拐点？ 加拿大央行副行长博德里(Paul Beaudry)在由加蒂诺商会(Gatineau Chamber of Commerce)主办的早餐会上发表演讲，他表示为遏制通胀，央行可能需要加大力度，调升利率。加拿大央行周三（6月1日）刚将主要利率提高50个基点至1.5%。 央行此前的目标是将关键隔夜贷款利率提高到2%至3%以抑制通货膨胀，但由于加拿大经济目前“过热”，央行现在认为利率可能需要超过之前的目标。博德里认为，“我们可能需要将利率提高到高端或高于‘中性区间’，以维持良好通胀水平。” 博德里的这番言论，也被外界视为在昨天将加拿大基准利率大幅提高到1.5%之后，为接下来更大规模的加息提前吹风。也就是说，接下来的加息力度可能还会超过1.5%，使得基准利率超过3%。 专家认为，加国人负债比美国人沉重，对央行加息更敏感。家庭对加息越敏感，消费能力就越受影响。央行最近几次加息还没加回2020年1月水平，房市就已经有反应了。最近房屋销量大跌，房价涨幅放缓，此前失控的房价涨势一夜之间戛然而止。 据Better Dwelling网站报道，Bank of Montreal (蒙特利尔银行)宏观政策部执行主管瑞兹（Benjamin Reitzes）认为，加拿大此前涨势戛然而止，未来有可能还会持续下跌。不久以后，房价不跌2位数都不正常。房价要恢复正常，至少得跌20%以上。不同地区房价跌幅会有差异，但都可能会经历一个艰难期。 大温地产局（REBGV）发布了今年5月大温住宅市况报告，三类房屋成交量均按年大跌，整体成交量2,918宗，比去年下降31.6%。房屋成交量比今年4月的3,232间减少9.7%，该销售数字也低于十年来5月平均水平约12.9%。 大温地产局主席约翰（Daniel John）表示，随利率上升，购房者需要更多时间在当今的房地产市场上做出决定。在过去两年的大部分时间里，购房者一直身处疯狂环境中。今年春天则更为冷静，多组竞价情况减少，使得买家能够比较更多选择，了解不断变化的房贷市场，并进行更加全面的调查。 据地产局统计，大温5月新增6,377间住宅在中央放盘系统（MLS）挂牌出售。这一数字比去年5月（7,125间）减少10.5％；但较今年4月的6,107间上升了4.4％。目前在MLS挂牌的大温房屋总数为10,010间，较去年同期的10,970间减少了8.8％，不过比今年4月的8,796间增加13.8％。地产局指出，大温5月整体的交易与挂牌比例（sales-to-active listings ratio）为29.2％，其中独立屋是18.3％，镇屋是35.5％，公寓为38.1％。 也有分析认为这一定程度上说明房价进入拐点。这对买家来说当然是好消息，也表明卖家要适当降低心理预期。5月成交中，镇屋销量为520套，与去年5月的800套相比，跌幅达35％。但最新基准价已达到114.12万元，比去年飙升了21.5％，按月微升0.6％。升幅为三类房屋之最。独立屋共有793间，较去年同月的1,419间大跌44.1%。独立屋5月基准价为209.36万元，较去年上涨15％，但比上个月略跌0.4%。公寓成交量为1,605间，较去年的2,049间下跌21.7%，基准价为77.97万元，较去年升15%，较上个月跌0.4%。 约翰补充：“过去两个月，房地产市场的房价上涨压力已经开始缓解。房价接下来的走势将取决于住房供应。虽然我们开始看到挂牌量微涨，但房屋供应总量仍需增加一倍以上，才能使市场接近供需平衡。” 2、房价下跌！加拿大政府也怕了！悄悄修改首次购房者计划，以减少损失 加拿大联邦住房机构正在悄悄改变了其首次购房者计划，以减少其遭受损失的风险。在未经宣布的情况下加拿大按揭抵押贷款和住房公司 (CMHC) 对首次购房者计划 (FTHBI) 悄悄进行了的更改。 首次购房者计划是特鲁多政府提出可负担住房计划的一部分，该计划让政府在批准申请者购房中获得股份，现在正在减少其房价下跌而造成损失的风险。几个月前，当人们认为房价只会上涨时，纳税人将拥有无限的上涨空间。现在，加拿大房价正在下跌，联邦住房机构则悄悄地更新了该计划以限制损失风险。 首次购房者计划 (FTHBI) 是一项面向新业主的共享股权计划。成功申请者会看到加拿大政府持有他们房子 5% 到 10% 的股份。这个想法是减少房屋未偿余额并降低房主的每月供款额。首次购房者计划的目的是为家庭腾出了更多的现金，而同时，加拿大政府也分担了房子的收益和损失。 由于计划减少了抵押贷款的每月供款额，政策制定者将其作为负担能力的措施出售。该计划的时间安排留下了很多问题，因为它似乎也是一个“资本缓冲”计划。在风险上升期间，程序设计是将资产从低使用所有者（投资者）转移到高使用所有者（家庭）。与自住抵押贷款相比，投资者更有可能违约，并接受更大的损失。 在美国2008 年泡沫期间，穷人在次按违约。实际上，使用次级贷款机构的高信用评分投资者的违约率更高。他们需要更多的杠杆，所以他们在次级贷款机构那里寻求贷款。有鉴于此，加拿大住房机构正悄悄地改变首次购房者计划，以限制年度损失。 5月31日，首次购房者计划悄悄更新，CMHC没有公开宣布新的修改。首次购房者计划官网表示：“加拿大政府将限制其在房屋升值中的份额！现在，房主将从预付款之日到还款之日的奖励金额中最多偿还每年 8% 的收益。” 政府官网表示，这意味着当房屋升值时，申请者可能保留更多。在升值的情况下，上述奖励还款计算追溯至首次购房者奖励实施日期，即2019年9月2日。但在资产值减少的情况下，上述奖励还款计算适用于在 2022 年 6 月 1 日或之后签署共享股权抵押协议的所有借款人。 新的修改让政府机构的最大损失为每年 8%，而房主将承担其余风险。如果房价上涨，您每年只需向他们支付最高 8% 的费用。计划鼓励首次购房者在限时优惠期间充分利用。如果一切顺利，您将支付最高 8% 的利息，而不是现在浮动利率抵押贷款成本的约 3% 利息。但是如果价格下跌，您将承担任何超过 8% 的损失。看来特鲁多政府也太贼了，大家觉得呢？  

大多伦多地区的楼市继续受贷款成本上升冲击，5月份成交量再减少9%。 大多伦多地区的楼市继续受贷款成本上升的冲击，继4月份销售放缓，5月份的成交量再减少9%，比去年同期下跌38.8%。市道现更趋向均衡市场，平均屋价年增长率仍达到9.4%。 多伦多区域地产局（TRREB）主席克里格（Kevin Crigger）指出，中央银行多次调整息口，在本月1日再加息0.5%，对很多期待屋价再跌的准买家构成很大的心理压力。预期这种状况将持续至今年夏天，但随着买家适应房贷成本增加后，低失业率、大量职位空缺、收入增加和移民人数上升，均会刺激购房需求。 整体挂牌数量按年升26% 大多伦多地区5月份有7,283间房屋成交，比去年同期减少38.8%。 新挂牌数量较4月份略增，与去年同期相若。销售量下降而新放盘稍多，令整体挂牌数量比去年同期多26%。由于市况依然紧张，令平均屋价在过去12个月推升9.4%，至1,212,806元。   地产局首席市场分析师门瑟（Jason Mercer）说，楼价在过去3个月出现单月回落和全年升幅放缓，该走势与地产局的预测吻合。今年的房地产市场以强势开始，现时风向改变。很多准买家持观望态度，令市道更趋均衡，买家也有较大的议价能力。  

专家认为，加拿大人负债比美国人要沉重，对央行加息更敏感。家庭对加息越敏感，消费能力就越受影响。央行最近几次加息还没加回到2020年1月的水平，房市就已经有反应了。最近房屋销量大跌，房价涨幅放缓，此前失控的房价涨势一夜之间戛然而止。BMO高管说，加拿大房价如果出现两位数下跌一点都不让人吃惊。 图源：betterdwelling 贝街的两位加拿大房地产知名人士的讨论引起了轰动。BMO宏观战略董事总经理、北方观点播客主持人Benjamin Reitzes与嘉宾Joel Prussky一起讨论了过去15年的加拿大房价异常。他们提到在不远的将来加拿大房价将出现两位数的下跌。认为最近的央行举措和更高的通胀可能令人恐惧，但它标志着市场会回归更健康的状态。 Benjamin Reitzes 图源：BMO 据Better Dwelling报道，Benjamin Reitzes认为，房价要恢复正常，至少得跌20%以上。虽然不同地区房价跌幅会有差异，但都可能会经历一个艰难期。 BMO资本市场执行主管Joel Prussky认为，过去15年超低利率时代，是全球利率史上一个反常期，未来不会再这样。利率只有恢复至3%以上，才算得上恢复相对正常水平，但同时还得看通胀情况。 Prussky认为，自2008年货币政策就如此，搞到如今谁都不知道货币真正价值，每天看到的都是庞大吓人的资金流动性。多年来，加拿大如此，美联储也是大量买进长期债券，以至于人们忘记了如何计价风险成本。 换句话说，即使利率恢复到2010年的市场水平，也无法恢复正常。过去多年超低利率实验，人为制造了这场道德风险。随着利率和通胀逐步恢复过去更传统正常水平，市场有可能恢复到一个风险相对平稳的水平。

大温地产局（REBGV）发布今年5月大温住宅市况报告，指整体共录得2,918宗成交，按年降31.6%。三类房屋成交量均按年大跌，但房价增幅仍保持在15%以上。其中，城市屋最新基准价已达到114.12万元，按年劲升21.5％，升幅为三类房屋之最。 大温地产局昨日公布最新楼市统计数据，5月份有2,918间房屋成交，较去年同期的4,268间减少31.6%，亦较今年4月的3,232间减少9.7%；该销售数字低于十年来5月平均水平约12.9%。 大温地产局主席约翰（Daniel John）表示，随著利率上升，购房者需要更多时间在当今的房地产市场上做出决定，在过去两年的大部分时间里，购房者一直身处疯狂环境中。今年春天则显现出一个更冷静的市场，多组竞价情况减少，使得买家能够探索自己的住房选择，了解不断变化的按揭市场，并进行尽职调查。 据地产局统计，大温5月新增6,377间独立屋、半独立屋、城市屋、孖屋及柏文在中央放盘系统（MLS）挂牌出售。这一数字比去年5月（7,125间）减少10.5％；但较今年4月的6,107间上升了4.4％。 目前在MLS挂牌的大温房屋总数为10,010间，较去年同期的10,970间减少了8.8％，不过较今年4月录得的8,796间增加13.8％。 地产局指出，大温5月整体的交易与挂牌比例（sales-to-active listings ratio）为29.2％，其中独立屋是18.3％，城市屋是35.5％，柏文为38.1％。一般情况下，当交易挂牌比于一段时间内维持在12%以下，市场楼价有下调的压力；而若连续数月维持在20%以上，楼价则面临上涨压力。 大温综合各类别房屋上月录得基准价126.11万元，按年上涨14.7%，按月微跌0.3%。 约翰补充：“过去两个月，房地产市场的房价上涨压力已经开始缓解。房价接下来的走势将取决于住房供应。虽然我们开始看到挂牌量微涨，但房屋供应总量仍需增加一倍以上，才能使市场接近供给平衡。” 三类房屋中，5月共有793间独立屋易手，较去年同月的1,419间大跌44.1%。独立屋5月基准价为209.36万元，按年上涨15％，按月略跌0.4%。 柏文成交量为1,605间，较去年同期的2,049间下跌21.7%，基准价为77.97万元，按年升15%，按月跌0.4%。 城市屋等相连屋6月销量为520套，与去年5月的800套相比，跌幅达35％，基准价为114.12万元，按年涨21.5％，按月微升0.6％。城市屋上月基准价的按年升幅是三类房屋中最多。

  本文转载自加拿大网友爆料： 2016年房市还不是很火的时候，我在Richmond hill的核心地段花了33万买了个1+1的小楼花，当时给了20%的首付，也就是6.6万，大家都觉得谁会在那个地方买condo啊，况且那时候33万也不算便宜。 3年后（2019年）收房了，银行当时给出的估价是55万，按照20%的首付来算，银行可以给我贷款出44万，也就是说我没花一分钱买了这套房，银行还多给我拿出来了11万，加上首付，我就有17万左右的第一桶金，初尝甜头的我觉得这是个赚快钱的好办法，于是紧锣密鼓，开始了我后续的一系列骚操作。 2018年10月以来，加拿大央行一直把基准利率维持在1.75%，2020年因为疫情，房地产市场下滑，4月的时候利息下调50个基点至1.25%，2周后又下调50个基点至0.75%。我认为这是一个绝佳的投资机会，于是在这个动乱的时候，我痛下狠心，东拼西凑，一下子购买了4处楼花。   伴随着2022年的通胀恶化，加拿大央行在余下的六次利率决定中，将加息200至225个基点，这就意味着，最多有三次会议的加息幅度可能会超过该央行通常采用的25个基点，要知道上一次央行实施0.5个百分点的加息还是在2000年5月。 更令人雪上加霜的是因为疫情，所有的开发商都发来了邮件通知我即将推迟收房，本来有个楼花今年7月收，打算着收房后将其卖掉，这样手上也有一些灵活的资金来支付剩下楼花还没有交付完的钱，突如其来的推迟，一下子就断了我的资金链，我想着万一楼花我转不出去，就要被迫交房，而我极有可能的是面临着无法完成交易的结果。   然而祸不单行，上个礼拜我收到其中一个开发商的来信，他们通知我楼花将延迟一年半收房，据我的经验一般第一封delay的信都不会延期这么久，毕竟我有曾经在2015年购买第一个楼花的时候，因为delay了1一年就要到了$6000块赔偿金的成功案例。 我仔细研究了下签署的文件，发现了另外一件更让我吃惊的事情，楼花宣传的时候说好给15%的首付，我也是个稀里糊涂的人，支票也开过了，最近看到合约才发现，在签署条款的文件第3页写明了是要付20%的首付，但是在文件的第52页却标明，要付的钱是15%，于是我打了电话询问开发商，开发商明确了20%的首付（这就意味着我又多了$30,000块钱需要支付），最后他还让我看了文件的最下方，有一行小到不行的字写着“一切解释权归开发商所有。”   怀着不见棺材不掉泪的心态，我又给开发商写了一封邮件，告诉他们我特意因为要收房才从中国赶回来的，现在房子要延期一年多，我还要租房，希望他们可以给我推迟最后一次deposit的时间，很快我就等来了他们的回信，开发商只能多给我延期2个月，另外需要我支付$250+tax的罚金，并且明确表示这是因为疫情的原因，他们将不再做出任何让步。 因急需流动的资金来支付我后面楼花的deposit, 两天前我忍痛割爱卖掉了一处楼花，买入的价格是580，800，卖掉的价格是$650,000,很多人觉得那你也是赚了啊。 我来给大家算一笔账，经纪费4.5%= $29，250, Hst =（87，120+69，200）*13%=$20，321，我的工资税阶按30%算，（69，200-29，250）*30% = $11，985, 律师的费用是$2,000, 开发商要求转楼花的费用是$10，000，这样算下来，我居然还亏了$4,356。 我辛辛苦苦排队抢来的楼花，经历了选楼层，签字，预批等一系列操作，投资了将近9万块，放足了2年，最终却是以亏损而收场 楼花买家购买的是“期货”，而不是现货实物，存在着许多不确定的因素。投资的话心态很重要，一定要谨慎谨慎再谨慎，要懂得激流勇退，不要一味的贪心。 延期是购买楼花时比较常见的问题，有各种各样的问题可能会影响建筑商建楼的速度和进程，比如天气，规划，事故甚至新冠都会导致建筑延期。再者希望大家遇到开发商不公平的待遇的时候，要勇于询问进行索赔。 虽然我暂时解决了眼下流动资金的问题，但是伴随着银行加息，贷款收紧，等到最后收房的时候还不知道我要面临哪些问题呢，最后还是那句老话入场有风险，投资需谨慎。