12月大温交易量暴跌 幅度之大超出了任何人的想象

     随着天气的变冷，温哥华的房地产市场也让人感到越来越明显的寒意。

     加拿大广播公司记者Mike Laanela报道说，12月份的房地产销售数字显示，大温哥华地区的房屋销售量比11月份猛跌了至少22%，与去年12月份相比则跌幅更大，达到40%。

      大温地产局负责人Dan Morrison说，虽然大温哥华地区的房屋销售量自2016年4月份就开始下降，但房价却并没有出现明显的下跌；虽然每个月房屋售价的环比数字下降了两到三个百分点，但与2015年同期相比，房价房价在2016年仍然是上升的。

　　大温房产交易2016年较2015年下降5.6%

　　大温房地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)昨天发布的统计数字显示，2016年大温地区各种类型的房屋销量为39,943套，比2015年的42,326套下降5.6%。尽管2016年比上一年的房屋销量减少，但仍然是历史上第三高的年份，仅次于2015年和2005年。

      2016年12月大温房屋销量暴跌

　　如果单从去年12月的情况来看，房屋销量跌幅更大：2016年12月居住房屋销量为1,714套，比2015年同月的2,827套骤减39.4%，，并且这一数字比近10年来12月份销售额的平均值还要低，这很明显地反映了市场正在走向冷却。

      从价格来看，加拿大地产协会系统MLS（Multiple Listing Service）发布的房屋价格指数显示，去年12月份的综合基准价格(composite benchmark price)为$897,600，仍比比2015年12月增长了17.8%。2016年12月的独立屋售出平均价格为146万元，较7月份外国买家税出台之前下降了5%，但比去年同期增长了1.8%。

      有专家认为，大温地区房价和房屋销售量没有同步下降，是因为房屋挂牌上市的数量并没有明显增长。大温地产局主席丹・莫里森（Dan Morrison）认为：“本地的买家和卖家都还处于观望状态，这种状态会持续几个月。”

　　政府出招：外国买家税效果明显

      回顾我们《天空新闻》2016年的地产板块，上半年充斥着房价屡创新高、百人竞价抢房、民众集会抗议等等让人神经紧张的新闻。刷刷朋友圈，买地、建房、投资、楼花的消息热热闹闹，温哥华的房和地成了场全民盛筵：有钱的自然一掷千金，恨不能占山为王；没钱的也勒紧腰带，精打细算，哪怕吃糠咽菜也不能从这场买买买，炒炒炒的狂欢中掉了队。

      可惜炒楼不是炒菜，不是你左手盐右手醋就能盛出一盘满满餍足，政府的大手，总能在意想不到之间就抽了釜底的薪。

      在2016年过去一多半的时候，那只手摁住了市场。加拿大的政府并不如我们想象的小，一夜之间大温地区外国买家税出台，从公布到实施，仅仅一周，没留下任何缓冲的时间。

       刹那间，画风急转直下，市场一片哀鸿遍野，外国买家纷纷离场，哪怕交了违约金也要抽身而退。抗辩者有之，质疑者有之，诉诸法庭者有之，然而，这都没有动摇省政府的决心。辅之以温哥华市政府推行的房屋空置税，对地产泡沫的围剿就此展开。关于两级政府密集新政的动机暂且不议，但从实际效果来看，15%的外国买家税让大温房地产市场开始冷却：销量领降，价格跟上。自2016年9月起，无论销量还是价格都处于环比下跌的状态。

      从《环球邮报》发布的数据来看，外国买家被大量挤出：

　　银行看衰：贷款政策收紧

　　2016年10月，联邦政府收紧了抵押贷款的审核政策，贷款人必须提供更详实的资料，还需要接受利率压力测试。同时，渥太华关闭了一些被外国投资者利用的税务漏洞。

　　2016年11月，加拿大各大主要商业银行纷纷上调按揭贷款浮动利率和固定利率，TD道明银行甚至在一个月里连涨三次。利率上涨不仅带来现实还款压力的增加，还带来人们对楼市预期的悲观，无论如何都是一个利空楼市的消息。

　　外在因素：中国外汇管制更加严格

　　《环球邮报》称，自几个月前，提高企业境外投资门槛之后，中国对个人购换汇也做出了更加严格的限制。

　　虽然2017年中国居民5万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程更加复杂，购汇用途也面临更加严格的监管。在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》。申请书上明确，“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入‘关注名单’，当年及之后两年不享有个人便利化额度”。可以想象，曾经大量被使用的“蚂蚁搬家”式汇款，在未来将不再可能。而大量中产阶级进行海外投资的主要方式，就是“蚂蚁搬家”，这一漏洞被堵住以后，对温哥华、多伦多等中国人热门投资地的负面影响是显而易见的。

　　原就职于摩根史丹利（Morgan Stanley）的中国经济学家谢安迪（Andy Xie）表示，在新外汇制度下，中国买家数量将“大幅下降”。他警告说，那些向中国买家出售房屋的人应该为他们的“房价大幅萎缩”做好准备。

      2017年会更糟吗？

      关于预测，世界上从来就没有整齐划一的声音。如果有，那么大概不是骗局就是末日了。

      看衰：

      2008年做空雷曼兄弟的华尔街金牌交易员Marc Cohodes预测，温哥华的楼房市场即将出现泡沫爆破，大温哥华地区数以几百万计的高价市场，可能会下挫50%-80%。 

      不过，BC大学经济学教授Tom Davidoff就认为，虽然大温楼市会下跌，但是楼价跌幅不会太大，预料只会跌15%左右。

      加拿大知名地产服务公司Royal LePage去年底发布一份报告指出，温哥华房价会在2017年回落，而且预计会出现两位数以上的回落，幅度在10%-15%之间，其中以独立屋的调整幅度最为明显。

      看好：

      《经济学人》杂志：尽管加国政府有措施遏抑楼市猛升，但多伦多与温哥华楼市预料仍会上涨，原因主要是供应量不足，令楼市需求增加，加速上升之势。

      大温地产局主席丹・莫里森（Dan Morrison）：依然处于历史地位的按揭利率，强劲的卑诗经济，低迷的加元汇率和有限的房屋供应，都是 大温地区房地产市场在2017年保持健康发展的有力因素。