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加拿大年租金连跌一年半降至3年前最低水平

根据《全国租金报告》及Urbanation的数据，加拿大年租金已连续第18个月下降。租金已降至35个月以来的最低水平，较两年前下降7.9%，但与3年前相比持平。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示：“加拿大租赁市场低迷加剧，3月份租金跌幅创下新冠疫情以来的最快纪录。这实时反映了人口下降、持续的住房负担能力问题、经济不确定性加剧，以及柏文竣工量创历史新高等因素的影响。” 在省级层面，租金下跌主要集中在加拿大人口最多的几个地区，包括卑诗省。卑诗省的柏文租金下降了4.8%。尽管近期租金有所上涨，但温哥华市的租金仍低于2022年初的水平。 3月份，卑诗省、亚省、安省及魁省的合租房平均要价年减6.3%至899元，这是3年来首次跌破900元。所有类型房产的租金均持续下跌，其中二手房市场的跌幅最大。 (图：加通社资料图片)

1个月前
华裔女子买列治文豪宅！被水泡烂反被诉！

2022年6月，一桩价值265万加元的房屋交易宣告破裂，买卖双方互相指控对方违约，如今该案件已由不列颠哥伦比亚省最高法院作出裁决。这起纠纷的核心是列治文市Eperson Road上一栋五卧室五浴室房屋的洪水事件——原告Katherine Cheung已于2022年4月同意购买该房屋。卖方Hui Xue Lin在案件审理结束前去世，但其女儿Tiffany Chen（交易期间担任Lin的房地产经纪人）作为被告继续参与诉讼。洪水发生在Cheung即将接管房屋的一周前。她拒绝接收房屋，称洪水对房产造成了重大损坏，使其状况已与数月前她看房时截然不同。 Chen则辩称，洪水造成的损坏并不严重，不足以构成根本违约，且合同中要求房屋在接管日与买方看房时保持相同状况的条款，并非合同的实质性条款。 Cheung提起诉讼，要求退还其13.25万加元的定金，而Chen则提出反诉，称是Cheung因未完成购买而构成违约。在上周发布的判决中，不列颠哥伦比亚省最高法院法官Jacqueline D. Hughes支持买方诉求，判决退还定金并驳回反诉。图源：CP24 “像一间潮湿的桑拿房” 根据判决内容，Cheung的父母住在该房产附近，2022年4月初Chen将房屋挂牌出售时，他们得知了房源信息。 “当时，原告还是一名大学生，在父母的帮助下寻找可居住的住宅房产，”判决书中写道。 Cheung的父亲查看了这栋当时空置的房产，与妻子和女儿商议后，提交了购房要约。 Lin接受了这一“无附加条件”且高于挂牌价的要约，双方签订了买卖协议。判决书显示，该合同遵循不列颠哥伦比亚省住宅房地产销售的“标准格式”，其中包含以下条款： “房产及所有包含物品在接管日的状况，应与买方2022年4月9日看房时基本一致。” 判决书称，Cheung的父亲在“邻近房产”与自家房地产经纪人会面时，发现了房屋被淹的情况。 “会面结束后，他们走到该房产处，”判决书写道，“Cheung先生透过前窗观察，发现木地板似乎已经隆起、变形且潮湿。” 关于Chen何时得知洪水情况，双方说法存在分歧。Cheung的父亲向法庭表示，他于6月6日发现洪水，并通知了Chen的助理。而Chen则称，她直到6月8日才得知此事。无论洪水何时被发现，6月8日，双方在水管工和建筑检查员的陪同下前往该房屋。 Cheung的父亲向法庭表示，他们看到的房屋“极度闷热潮湿”，“就像一间潮湿的桑拿房”，主楼层各处都有“持续且活跃的进水迹象”。判决书详细引用了他关于洪水损坏情况的证词。 “房屋底层的木地板全部被浸泡、变形，所有橱柜和石膏板的底部几英寸也都如此，”判决书援引他的话称。 “离厨房很远的地方有一个热水浴缸，它已经完全从围栏中隆起，还带起了瓷砖。我查看了房产外部，（建筑检查员）指出有水流从房屋底部沿地基流出，后院的草地积水严重，已经无法渗透，整个院子都被泡透了。” 在场人员拍摄了洪水现场的照片，并提交给了法庭。判决书显示，建筑检查员关闭了水源、锅炉以及几个频繁跳闸的断路器，Chen当天便联系了一家修复公司进行紧急补救。谁构成了违约？两天后，即2022年6月10日，Cheung的律师联系了Chen和Lin的律师，称买方将不再继续购买，并要求退还定金。 “原告认为，洪水已使该房产不适宜人类居住，目前状况与看房时相差甚远，且鉴于损坏的性质和范围以及所需的修复工作，短期内无法达到必要条件，”判决书写道。卖方律师于6月13日回复，称根据合同，买方必须完成购买。接管日如期而至，但Cheung并未接收房屋，随后买方再次收到卖方律师的通知，对方提出了新的完成交易日期。 “你的当事人声称有权解除合同，这显然毫无依据，”Hughes的判决书中引用了部分通信内容，“洪水造成的轻微表面损坏，远不足以构成允许你的当事人拒绝完成交易的实质性条款，且合同中没有任何条款可被合理解读为相关的实质性条款。” 2022年10月，Chen最终将该房产以216.5万加元的价格出售给了另一位买家，比Cheung同意支付的价格低了近50万加元。关于谁构成违约的问题，很大程度上取决于法官对房产损坏严重程度的判定。被告承认，房屋状况与Cheung的父亲看房时已不一致，但辩称，到接管日时，大部分修复工作已完成，剩余损坏“仅为表面问题”，并未构成对其合同义务的根本违约。 “被告称，除了‘仅为表面的’剩余修复工作外，尽管发生了洪水，原告在接管日仍能获得与她所约定的大致相同的房产，”Hughes的判决书写道。 “我不同意这一观点。原告签订合同购买的是一处无已知水损历史、可直接入住的住宅房产。而被告在接管日能够交付的，是一处遭受水损、正经历重大洪水事件后修复工作的房产，且该水损尚未得到全面调查和修复。” 法官裁定，房产的状况构成了“根本违约”，因此Cheung有权解除合同。 Hughes进一步裁定，即使她对洪水是否构成根本违约的评估有误，该状况条款也构成了协议的“实质性条款”，进一步赋予Cheung解除合同的权利。法官命令Chen退还Cheung的定金及累计利息，并支付原告的诉讼费用。判决书中未明确Chen应支付给Cheung的具体金额。

1个月前
加拿大统计局调查企业“抄底房地产”！

加拿大统计局数据显示，2023 年安省逾 8.4 万套独立屋由企业或如公立养老基金等营利性政府实体作为投资持有，这一数量大致相当于一个像万锦这样中等规模城市的全部独立屋的数量，统计局正就此数据展开更深入研究。图源：51记者拍摄这组近月发布的数据，首次展示了各类企业在加拿大独立住宅市场的投资分布和密集程度。加拿大统计局助理主任 Jean-Philippe Deschamps-Laporte 表示，数年前他们注意到社会上关于私营企业购房的问题日益增多。他说，“我们发现大家都在谈论投资者，但其实没有具体的数据”。他表示，自 2022 年起，团队将地产评估名册和土地登记处信息，与税务、企业等其他数据源结合，以更好了解投资活动的规模。在上述归入该类别的 84,335 套独立屋中，大多伦多地区（自西部 Oakville 至东部 Ajax，北至 Simcoe 湖）就有 19,540 套。在 St. Catharines-Niagara 地区，统计局分析师在 2023 年确认有 3,365 套独立屋归公司或营利性政府实体所有；Hamilton 有 4,185 套，London 有 6,615 套，渥太华-加蒂诺安省部分有 6,820 套。Barrie 和 Oshawa 两地各有约 1,900 套，Chatham-Kent 再有 1,025 套。超过 20,000 套归企业和营利性政府实体所有的独立屋位于非人口普查大都市区及聚居区，数据显示这些多为乡村地区。这些数字显示，2023 年安省约有 2% 的独立屋被企业或营利性政府实体作为投资物业持有。相比之下，安省个人持有作为投资物业的独立屋近 540,000 套，占比约 13%。图源：51记者拍摄但分析师和外部住房专家表示，仍需进一步研究企业持有独立屋对加拿大住房市场的影响，包括哪些企业在何地购房，以及其未来用途等更详实的数据。目前尚不清楚，这些数据中有多少房屋是为出租而购，Deschamps-Laporte 说，还是有公司买入独立屋后开发土地。数据中还可能包括为税务原因而登记在企业名下的度假屋。 Deschamps-Laporte 说，“我们还没有进行足够的分析，无法真正评估这对租金、租户意味着什么，”他透露相关研究正在推进，有望带来更多清晰答案。 “我们一直在积极开展新的研究。” 多伦多大学住房研究主席 David Hulchanski 认为，这组数据为更深入的研究提供了理由。尽管比例不高，但依然涉及数万套房屋。“我们终于开始有了一些数据，但我们还没有完全理解眼前的现象。” 虽然企业持有独立屋作为出租用途在美国更为常见，但近年来一些加拿大公司也表达了对独立屋租赁的兴趣，并已经开始购入。图源：51记者拍摄 2022 年，《多伦多星报》分析 Core Development Group 获得的 80 多套房屋时发现，该公司主要在 Peterborough、Kingston 等小城市收购价格适中、年份较老的独立屋。其策略是翻新后添加如浴缸或额外单元等设施，再挂牌出租，许多租金高于市场价。当时，公司称其目标是为无力购房的家庭提供租赁选择，填补家庭型出租房源的空白。但也有批评者指责该公司借住房危机牟利。多伦多都会大学荣休教授 David Amborski 对《多伦多星报》表示，他怀疑当前房地产市场下行是否会吸引更多投资者在城市房价下跌时买入独立屋。 Amborski 说，“有些潜在投资者可能会觉得现在正是机会，这就像股市，股市下跌时有人会买，因为他们预期价格会反弹。” 他指出，还需要进一步研究是谁、在何地买房，以及这些买家的具体策略。因为把房屋闲置和用于出租，对市场的影响并不相同。 Hulchanski 也表示，需获取更多信息以制定更有针对性的住房政策，而这些政策必须建立在扎实的证据基础上。 Hulchanski 说，“回溯几十年前，房子就是房子。有人买来自己住。但现在有了新的变化。”

1个月前
温哥华租户搬进一天后决定搬出！结果...

租客搬入后一天决定搬出，结果适得其反一起法律租赁纠纷使得一位卑诗省的租客在搬入一天后就搬出，因此需要支付整整一个月的租金。根据卑诗省民事解决法庭的裁决，案件申请人DC与被申请人MS只做了一晚室友。 DC表示，被申请人因第二天搬出后未支付任何租金，违反了租赁协议。 DC索赔1,145加元作为一个月的租金和滞纳金。对此，MS回应称，她有理由放弃租约，因为申请人对房源进行了错误描述。她还声称DC能够重新租出这个房间，并要求法庭驳回该索赔。 DC于2024年4月租了一间两卧室的公寓。那年夏天，她希望找到室友，并在Facebook上发布了广告。DC与MS在Facebook上沟通后决定成为室友。裁决指出：“双方于2024年8月16日与房东签署了一份新的租赁协议。双方之间没有关于作为共同租户的义务的书面协议。” 无可争议的是MS同意支付总月租2,600加元中的1,100加元。 MS于2024年8月28日开始搬入，晚上在房间过夜。裁决称：“第二天晚上，她给申请人发消息说这个房间不适合她。被申请人表示她有其他地方可以去。那晚她住在亲戚家，并于第二天搬走了她的物品。” 法庭裁定，被申请人需要提前一个月通知其离开意图。被申请人声称，由于房间被错误描述，她有权不提前通知就搬走。她提出了两个具体指控：一是广告对房间的大小进行了误导，二是广告称房间没有家具，但实际上是有家具的。 MS还进一步指控申请人使用广角镜头拍摄房间照片。法庭发现被申请人的指控存在两个问题。首先，法庭发现被申请人在2024年8月11日对公寓进行了虚拟参观，并没有任何迹象显示使用了失真镜头来歪曲房间。她认为自己的大床可以放进去。 “因此，我认为即便照片使用了广角镜头，她对房间大小的理解是准确的，”法庭作出裁定。其次，法庭发现双方讨论过床垫，申请人告诉被申请人房间里的床是双人床，不适合放大床。被申请人的回应是：“好的，没问题！” 法庭补充说，讨论中没有任何内容表明房间大小被误解。其他细节证实了被申请人知道房间部分是带家具的，尽管最初的广告上标明无家具。最终，法庭在这起卑诗省的搬家纠纷中支持了申请人。总的来说，被申请人需承担1,285.54加元的费用，包括未支付的租金和法庭费用。法庭驳回了滞纳金的索赔。

2个月前
加拿大考虑全面放开买房退税！BC有戏！

The Globe and Mail报道，BC省的房地产开发行业正呼吁联邦政府扩大新建住房的商品及服务税（GST）退税范围：不仅惠及首次购房者，也覆盖所有购房者，包括部分投资者。安省先行，BC省跟进？目前，联邦的GST退税仅适用于首次购房者购买价格不超过$100万元的新建住房。不久前，安省宣布了一项为期一年的扩大退税计划，将以下两类购房者也纳入其中： 1.曾有购房经历、但计划将新房作为主要居所的买家； 2.购买后用于出租的部分投资者。安省的这一操作与联邦政府达成的协议的一部分，减轻了统一销售税（HST）中的联邦税负。安省宣布新政后不久，联邦政府随即推出C-26法案，承诺提供$17亿的即时资金，用于支持增加住房供应的相关措施。联邦政府表示，安省的HST退税政策以及降低新建住房开发费用等措施，都是资金支持的典型案例。预售市场低迷，开发商翘首以盼尽管政策变化发生在安省，但BC省的开发商们对此反应热烈。城市发展研究所（UDI）临时总裁兼首席执行官Michael Drummond表示：“我们的成员至少一年半以来一直在强烈呼吁对销售税采取行动。” “我们一直在关注此事，并曾致信总理并抄送BC省省长，表示‘你们在安省所做的非常好，BC省也应该这样做’。结果第二天，支持安省新政的联邦立法就出台了。” Drummond也提到，“只要目的是为了加速住房建设，各省都可以自主决定如何使用这笔资金。” 他认为，这笔资金将有助于开发商销售目前全省约3500套已完工但未售出的住房单元，并推动新项目的启动。并且，BC省的预售公寓市场已陷入严重停滞。该省大型开发商Wesgroup Properties的首席执行官Beau Jarvis引用Rennie Intelligence和Zonda Urban的数据称，今年前三个月，包括斯阔米什在内的大温哥华地区仅售出87套预售单元。 Jarvis明确表示，扩大GST退税“绝对会有帮助”。他补充道：“联邦政府称正在与BC省进行讨论，但此事并不复杂。安省行动迅速，显然意识到加拿大住房供应存在结构性问题，并按下了启动键。而我们还不清楚BC省在做什么。” 省级回应：BC省应与安省获得同等待遇 BC省住房和市政事务部长柯议伦（Ravinder "Ravi" Kahlon）也在周一表示，他一直在与联邦政府沟通，联邦的首要任务是让停滞的住房项目重新启动。他将联邦资金称为降低住房建设成本的“重要时刻”。柯议伦说：“我会与联邦部长会面，继续推进相关讨论。BC省应该得到与安省同等的待遇。我们一直在努力推进本省的住房建设并降低成本，这是政府的一项关键优先事项。” 行业呼声：全面减税，取消GST Drummond表示，该机构正与省政府进行讨论，希望能尽快收到回复。他们主张联邦政府应将GST退税扩大到所有购房者。 “我们的观点是，既然GST退税机制已经存在，这是最简单的操作方式。实际执行几乎不需要额外成本。”Drummond强调。开发商指出，首次购房者在新公寓市场中仅占很小比例，仅靠针对他们的退税政策效果有限。 Wesbild 总裁兼首席执行官Kevin Layden解释说，预售市场本质上是投资者驱动的。“一套公寓从预售到完工可能需要三到四年，大多数普通购房者很难做出如此长远的承诺。因此投资者至关重要，他们帮助项目启动，之后要么出租，要么在完工后出售获利。” Layden还建议，省政府也应有所作为，例如考虑减免购房者需缴纳的房产转让税（PTT）。以一套$100万加元的房产为例，PTT高达$1.8万元。并且，柯议伦在谈及开发成本费用的同时，也强调了配套基础设施的重要性，也提及了省政府已进行的基础设施投资。正如他所说：“我们正与联邦政府就相关工作进行沟通，确保地方政府的需求得到满足，相关基础设施资金能够用于社区投资。如何评估已有的承诺，以及在未来的财政周期中如何规划资金，是我们目前正在讨论的关键问题。”

2个月前