地产

最近，加拿大房地产圈被一条监管消息搅得不太平：BC省两家地产公司因为反洗钱问题，被联邦监管机构直接开了十九万多加元的罚单。其中最受关注的，毫无疑问是温哥华华人圈非常熟悉的LeHomes——一家在本地名气不小的华人地产经纪公司。 这次的处罚来自FINTRAC，也就是加拿大金融交易与报告分析中心。别看名字有点陌生，它其实是全国反洗钱、反恐怖融资系统的中枢，主要工作就是盯住各种金融活动有没有异常，一旦发现企业没按规矩来，就会直接出手。 这次LeHomes被罚149,886加元，另一家公司Pacesetter Marketing Ltd.则被罚了41,085加元。两家公司都没有选择上诉，而是直接认罚，也意味着整个流程已经结案。 真正让业内震惊的不是罚多少钱，而是违规的性质。FINTRAC指出，LeHomes存在六项问题，其中最严重的一项，是在有“合理理由怀疑某些交易涉及洗钱”的情况下，没有提交可疑交易报告。 对一般人来说，这听着像是程序问题，但在反洗钱体系里，这可是核心义务，一旦漏报，等于让监管部门失去关键线索。 FINTRAC在检查时还发现，一些交易明显带有典型的洗钱风险迹象，比如客户的资金来源与交易规模对不上、交易方式和客户的职业情况完全不一致、有人不愿意在文件上签字、交易涉及来自高风险地区的买家等等。 这些指标本身就已经足够触发报告义务，但LeHomes却没有上报，因此被定性为“非常严重”。 其他五项违规包括没有指派负责人做合规管理、内部政策不完善、风险评估不到位、没有进行员工培训，也没有把客户身份资料保存完整。这些多数属于“严重”违规，只有客户身份记录不全被认为是“轻微”。听上去像是企业在合规体系中的基础动作，但从检查结果来看，这个基础并没有打好。 另一家被罚的Pacesetter也好不到哪里去：没有书面合规政策、没做风险评估、没有审查机制，三项违规全部属于“严重”。对于金融监管来说，这基本等同于公司没有合规系统。 更引人关注的是，这并不是LeHomes第一次因为反洗钱问题被点名。2022年，它曾以另一家公司名义被罚过28万多加元，当时的违规内容和这次几乎如出一辙，包括未提交可疑交易报告、没有合规负责人、没有员工培训、没有风险评估、客户记录不完整等。 这一次“再上榜”，自然也让很多业内人士担心监管部门未来可能会进一步收紧对房地产行业的要求。 FINTRAC在声明里也强调，加拿大的反洗钱体系是为了保护国家金融安全，企业必须履行义务，监管部门该合作的时候会合作，该处罚的时候绝不会手软。 其实加拿大房地产行业一直是洗钱风险高发领域，尤其是在大温地区，海外资金流入巨大，客户背景复杂，大额交易频繁，再加上房地产本身的流动性，使它始终处于监管重点之中。根据法律规定，地产经纪必须做客户身份核实、保存记录、建立合规体系、上报可疑交易。 过去一年FINTRAC的动作特别密集，2024—2025财年发出了创纪录的23份违规通知，罚款总额超过2500万加元。自从2008年获得行政罚款权限以来，各行业已累计超过150家企业因违规被罚，力度看得出明显在持续加强。

尽管这段时间大家都在说“温哥华房价降了”“市场冷了”，但只要真正想过买房的人都知道——价格下来了，不代表你就买得起了。 最近金融服务公司Remitly的一项全球研究又一次把这件事摆到台面上：温哥华是全世界最难买房的城市之一，直接排到了全球第五，也是加拿大唯一一个挤进前十的城市。 听起来是不是有点夸张？但数据不会说谎。研究把温哥华单身人士的平均收入和典型房屋价格做了对比，结果发现，普通打工人平均年薪7.6万加元，也只能负担一套普通房子的34.9%。换句话说——连一半都不到。单靠自己买房基本是不可能完成的任务。 负责这项研究的Remitly副总裁Ryan Riley也在新闻稿里直言不讳：买房曾经是大多数人的人生重要目标，但在全球越来越多的大城市里，这已经成了绝大多数普通人的“高不可攀”。 房价和收入之间的差距大得离谱，不只影响你能不能买房，更影响你究竟愿意在哪里生活、工作，尤其对那些准备成家的人来说更是如此。 这项研究分析了全球150多个城市，把当地的平均薪资、典型房价和能按常规贷款标准买到的房屋价格都算了个遍。 结果非常扎心：在温哥华，一个普通收入者买房的能力连三分之一都不到；换成一对夫妻，情况稍微好点，也还是只能负担普通房价的七成不到。 想真正靠自己买一套房？要么提前准备一笔超级大的首付，要么靠家里帮忙，要么就只能老老实实继续租房。 温哥华虽然排第五，但榜单的“冠军”是加州的圣何塞。加州其他城市也有好几个在前十里。加拿大方面，除了温哥华，安省的多伦多、密西沙加、布兰普顿也纷纷挤进了“最难买房”的前15名。 这些趋势其实也反映了一个更深层的问题：为什么越来越多人想离开大城市、搬去更便宜的地区。因为大家都意识到，住房负担能力不是小事，而是决定人生下一步的关键因素——你能不能考虑换工作、能不能生孩子、能不能安家，全都被房价绑住了。 至于有人说“不买房就租呗”，问题是租房也不轻松。最近SingleKey的报告显示，加拿大人平均把超过三分之一的收入花在房租和债务上，BC省尤其严重，远超过大家普遍认同的“租金不应超过收入30%”。简单说就是：买不起，租也不便宜，温哥华生活压力大到让人透不过气。 如果你是生活在温哥华的普通人，相信这些数字都不会让你意外。因为这就是你每天真实的感受——房价高，租金高，收入涨得慢，压力却只会越来越大。

BC省最高法院推翻了一项之前裁定一名华裔房东需向前租客支付约25,000加元赔偿金的仲裁决定。不过，高院法官认定房东儿子确实在租客搬离后如计划入住该套租赁单位，仲裁员原判理由存在明显错误。 案件背景：房东以家人入住为由发出终止租约通知 根据BC省《住宅租务法》，若房东或其直系亲属计划自住，房东有权向租客发出终止租约通知。但若房东或家人未在合理时间内入住，或未连续居住至少12个月，则需向租客支付相当于12个月租金的赔偿。 根据《省报》的报道，在11月14日公布的判决中，省最高法院法官温迪·贝克（Wendy Baker）详细说明了仲裁决定形成的过程。 今年1月，华裔房东A某通知租客安伯·卡雷罗（Amber Carreiro），其儿子将搬入该单位，因此租约将于5月31日终止。租客随后提前于3月28日搬离。 房东自4月1日起聘请油漆工对单位进行翻新，工程从4月14日持续至5月8日，并称儿子于5月9日搬入单位。 租客质疑是否有人入住 仲裁员采信租客说法 听证会上，租客表示她“从他人口中得知”在她离开后无人入住，并称家具约在5月27日才搬入。 房东则提交了以其儿子名义开立的燃气账单（4月9日至28日）及水电账单（4月29日），以证明其儿子使用单位设施。 但是，仲裁员认为这些账单日期早于其声称的搬入日期，并批评其证词“有限而含糊”，又指出房东缺乏房屋布置照片、入伙文件或邻居证词佐证。 最终，仲裁员裁定房东须向租客支付25,444加元赔偿。 法官：仲裁员推论不合理，忽视了关键事实 贝克法官在判决中指出，对仲裁员的推理方式存在“重大疑虑”。 她写道：“仲裁员不是评估已有的证据，而是批评房东未提供更多额外证据，这是不恰当的”。 法官进一步指出：驱逐通知的生效日是5月31日，租客提前于3月份搬出与判断“合理入住时间”无关； 仲裁听证会在5月31日生效日后仅数周举行，根本不可能评估房东儿子是否达成“连续居住12个月”的第二项法律要求，因此不能据此推断房东违例。 法官直言：“我认定原裁决的推理明显不合逻辑”。 原裁决被推翻 租客须支付房东法律费用 最终，贝克法官撤销了住宅租务部门的原仲裁决定，并决定不将案件发回重审。同时命令租客向房东支付法律费用。 此判决意味着房东不需向租客支付先前裁定的2.5万加元赔偿。

“终身租屋”是否正成为新常态？加拿大租客数据表明，本国正朝着这个方向发展。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，在加拿大，租屋可能不再只是拥有自置物业前的短期过渡阶段。根据最近的一份报告，本国租屋者的年龄中位数已超过30岁，许多人已为人父母，这表明许多人将继续租房。 据租房服务公司SingleKey Inc.于11月份发布的报告显示，租屋者的年龄中位数目前为32岁，其中11.7%的租屋家庭有子女。 SingleKey联合创始人兼行政总裁利卡(Viler Lika)表示：“人们通常认为租房者都是20多岁的年轻人，他们刚开始人生旅程，事业也刚刚起步。但这种情况现正慢慢改变，尤其是在那些租房成本较高的城市。” 据悉，在多伦多和温哥华等高成本城市，租屋者的年龄中位数接近34岁。利卡指，这意味着：一方面，加拿大人成年后租房的时间越来越长；另一方面，年轻人为了省钱，在20多岁时选择与父母同住的时间也越来越久。 加拿大房屋按揭公司（CMHC）CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，部分长者在退休后从独立屋搬到柏文以变现资金，也可能是导致租客年龄中位数上升的原因之一。 加拿大统计局10月份发布报告显示，与30年前相比，租客搬家频率降低，更多人在同一地址居住5年或更长时间。该机构表示，一年前居住在不同地址的租屋者比例，从1996年的29.5%下降到2021年的19.9%。 卢怀尔表示，虽然终身租房的概念在以庞大租屋市场著称的满地可一直司空见惯，而今这种情况在加拿大其他地区也越来越普遍。“我认为终身租房者的比例很可能会上升。” 租屋者收入是多少？ 租屋家庭年平均收入介乎10.9万至12.5万元之间——这一范围比加拿大6.8万至7.8万元的平均个人收入高出50%以上。根据SingleKey的报告，这个差异表明租客通常属于双收入家庭，例如夫妻或室友。 卢怀尔也表示，他看到越来越多不一定有亲属关系的租客为了节省住房成本而“合租”，而住房负担能力仍然是一项挑战。 “以前房东甚至不接受租金收入比低于30%的租客，这意味着他们不希望租客将超过税前总收入三分之一的资金，用于支付房租，”他说。 根据SingleKey的报告，加拿大全国平均租金收入比为32.6%，在温哥华等城市甚至更高，远超过35.6%的标准门槛。如果加上个人债务，这个数字还会更高。SingleKey的数据显示，全国平均租金加债务收入比为38%。 CMHC报告称，2023年平均租金涨幅创历史新高，并表示由于需求旺盛和空置率处于历史低位，租金涨幅超过了工资涨幅。然而，CMHC表示，自那以后，由于外来移民放缓和劳动力市场疲软，租金一直在下降。 卢怀尔说，“由于整体经济疲软，过去几年我们并没有看到租金大幅上涨，”这与收入增长乏力，青年失业率居高不下有关。 不过，他看到新建柏文大楼租金变得更高，这是因为建筑成本更高，配套设施也更完善。 根据Yardi Systems, Inc.旗下租房市场平台RentCafe的最新数据，10月份加拿大各类房产的平均要价为每月2,105元，低于去年同期的2,152元，但仍高于2019年新冠疫情爆发前的水平（每月1,845元）。 哪些城市的租屋需求最旺盛？ CMHC年中租屋市场更新报告显示，卡加利、多伦多、温哥华和哈利法斯等大都会区的广告租金价格持续下降，而爱民顿、满地可和渥太华的租金则持续维持年度成长。 卢怀尔指出，与加拿大其他地区相比，满地可和爱民顿的租屋比例较高。然而，多伦多和温哥华等主要大都会区的住房成本较高，这意味着越来越多的人，尤其是年轻的加拿大人，只能选择在这些城市租房子。 但CMHC的报告指出，近期国际学生政策的变化，已经对安省、卑诗省和新斯高沙省的租屋需求产生影响，这3个省份在2025年第一季持工签和学生签证的人数均有所下降。 RentCafe收集其平台上租房搜寻数据，并根据可用房源数量、房源浏览量、收藏的柏文数量以及保存的个人搜寻记录4指标进行排名，从而确定加拿大最热门租房市场。10月发布的第三季报告显示，安省租屋需求最高，共有12个城市上榜。 根据SingleKey报告，温尼辟更受有家庭的租屋者青睐，因为该市的租屋者年龄中位数最高，为34.1岁，超过20%的家庭有子女。温尼辟与其他加拿大城市相比，租金价格较低，但收入水平也往往较低。该市租屋者的信用评分也较低，破产率较高，显示家庭面临巨大的财务压力。 未来的租屋市场将如何发展？ 利卡表示，过去5年租屋市场波动剧烈，原因包括疫情期间租屋者离开大城市后又返回，以及移民政策的剧烈变化，导致人口先是快速增长后又放缓。 “这真是犹如过山车，”他说。 他预测，由于销售低迷，新建柏文数量将持续下降，但更宽敞、配套设施更完善的长期出租专用房的开发将会增加。 他表示，虽然租屋者也有机会购房，但他看到的最大跌幅出现在那些面积仅600平方呎（约56平方米）的“鞋盒”式柏文中，这些柏文过去曾为投资者争相抢购。他表示，两到三房的房屋深受家庭或寻求更大空间的购屋者青睐，但由于需求依然旺盛，这类房屋的价格并未出现显著变化。 CMHC预计，随着更多租户在住房负担能力压力下选择合租以节省开支，三房及以上房屋的租屋需求将会增加。该公司在其年中市场报告中也指出，小户型房屋可能更难吸引租户。 卢怀尔预测，在多伦多和温哥华等高消费城市，长期租屋者将会增加。 但他同时警告，虽然短期内由于需求疲软，多伦多的租金价格可能会面临下行压力，这可能会影响开发商开工或启动新项目的意愿，从而产生“连锁效应”。 他预测，到2026年、2027年甚至更晚，由于柏文大楼建设受到限制，多伦多租屋者可能会再次陷入“负担能力困境”，而其他市场的供需关系可能会趋于平衡。 图：加通社

虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 在大温地区，哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片)