地产

独立检讨报告指温哥华现时对兴建出租房屋的激励计划是成功的，但兴建数量仍追不上需求，所以需要有更多激励方法，令发展兴建更多出租房屋。另外，有市府职员认为当楼市减慢时，正好是兴建出租房屋的时机。     温哥华市府职员周三向市议会提交报告，报告交代由两间独立顾问公司CitySpaces与Corilis所作研究，指在过去10年，温市提出的出租房屋激励计划，令到8,700个新出租单位获准兴建，提升该市出租市场供应，但仍然低于市场需求。 报告指出，过去数十年新出租房屋数目有限，导致持续出现短缺，现时温哥华及其他城市的出租房屋趋势，已由减少转为增长，但积累了相当的差额。 柏文边际利润高过出租屋 温哥华市房屋政策副总监加里森（Dan Garrison）表示：“就算推行激励计励，在过去10年，每年新出租房屋单位数目约800或900间，但我们需要2,000间，所以出租房屋的供应需要大大增加。” 报告指出其中一个障碍是兴建柏文单位，比建出租房屋有最大的财政诱因。 Corilis顾问公司的报告称，在现行模式下，发展商基于财政考虑，喜欢兴建柏文多于出租房屋。报告指出，发展商兴建出租房屋的边际利润率由7%到11%，这大大低于多户房屋发展商要取得建屋融资所需要的边际利润率。 CitySpaces的报告则指，市府激励计划及政策存在不协调性，令发展商增添额外的风险、混乱及复杂性。 报告也指虽然现时激励计划是需要和有效的，但市府也需要有更多激励措施。研究指激励计划可以扩展至不同类型的发展项目，包括在低密度区域或现时被划作单户房屋土地用途地区域的发展项目。 市府其后发出一份声明，指市府将会继续探讨各种可能性，“检讨找出可以在低密度地区提供更多市场出租房屋，以改善温哥华租客在选择房屋时的多样性和公平性。” 加里森周三表示，现时楼市正在减慢，对出租房屋可能是正面的，“现时可能是一个机遇去增加出租房屋，因为发展商及投资者正寻找一些较低风险的发展计划，出租房屋可以适合他们的要求。”他说将在11月底及12月初会再向市议会提交报告。

列治文预售柏文项目ALFA的发展商最近通知买家，由于“面对超出合理控制的严重和重大因素”，决定终止双方合约，仅承诺退回买家已缴付的订金和利息。据法庭文件显示，其中一个“严重和重大因素”是于去年底，发展商被总承建商入禀法院，索偿460万元。   总承建商斯科特建筑有限公司(Scott Construction Ltd.)主席晓斯(Darin Hughes)，周二向《列治文新闻》(Richmond News)发出声明表示，他的公司正以工程延误令成本增加为由，控告ALFA的发展商Anderson Square Holdings Ltd。有关成本包括保险与器材租赁费等，而其中大部分成本已经或将由10多个小型独立外判商承担，以支持发展商的柏文项目。 晓斯称，发展商至今没有承认工程延误的源头，因此他的公司入禀卑诗最高法院要求赔偿。他强调，这些额外成本是直接由工程拖延而造成，主因是发展商没有按时申请建筑和其他的许可证。 指发展商未按时申请许可 他否认承建商要为工程延误负责，也不是因所选择的铝窗供应商有问题令工程遭拖延，而是发展商没有准时申办房屋履约保险(Home Owners Protection Insurance)。晓斯指出，对方于8至9个月后才申请房屋履约保险，而发展商所选的低价铝窗被否决使用后，他的公司也已协助寻求可以受保的解决办法。 楼高15层的柏文楼盘项目ALFA，其发展商Anderson Square的负责人是列治文总商会(Business Association of Richmond)主席何强新。楼盘ALFA于2015年开始发售楼花。买家缴付首期订金后，一直收不到追收第二期订金的通知。直至最近，买家收到华裔发展商通知，表示终止与买家的房屋买卖合约，只退回订金及利息。逾20名买家正考虑是否采取法律行动，以追讨赔偿和损失。

最近一份新的调查报告显示，加拿大的年轻人们在选择未来的另一半时，大多数人不是先看长相，而是先看是否有共同的买房愿望。 取自Narcity.com CBC报道，根据HSBC银行公布的调查结果，仅有2.8%的受访者把外貌长相放在择偶标准的第一条，而有12.7%的人认为买房意愿及房屋产权是选择伴侣的首要考虑因素。 当然，置业目标并不是加拿大新一代年轻人关注的唯一条件。在由民调公司Toluna进行的调查中，2018年11月11日至12月5日期间，有1077名加拿大年轻人在网上填写了这份问卷。更多人（26.8%）倾向于选择与有共同兴趣爱好的人交往。 排在第二位的是对方的能力（intelligence），有16.9%的人认为这应该首要条件；紧接着有14.1%的人觉得幽默感最重要。 另外也有许多人看重共同的经济目标，支持者达11.3%。 9.9%的受访者认为买什么样的房子（公寓还是独立屋）以及在哪里买房（市中心还是城郊）的目标是否一致是选择另一半的关键。 取自VICE News 调查还发现，61%的受访者表示他们对买房感到焦虑。有11.8%受访者说，他们因为与配偶一起买了房而使双方的关系变差。也有9.3%受访者说，因为无法独立承担起买房的责任，而与对方的关系陷入僵局。 HSBC加拿大的零售银行和财富管理产品部门资深副主席Barry Gollom表示，他非常理解年轻人现在的这种焦虑，因为现在时代已经完全变了，买房的成本和花费增加了许多。

在加拿大拥有多套房产的屋主，都会选择将多余的房屋出租出去。这样不仅能给自己带来经济上的收入，还不用缴纳空置税，可谓是一举两得。 本拿比的华人房东Jason Chow拥有两套独立屋，其中一套用来自护，另一套租出租给学生和上班族。但最近市政府来检查时，却告知他的房屋违反市政府条例，并要求他把租客全部赶走。 工作人员告诉他，市政府条例中规定：不允许在双拼房地下室建套房出租。 Chow的出租屋内住着8个人，楼上是3名学生和一位上班族，楼下住着一家四口，其中有一个年幼的孩子。 可类似Chow这样带有地下室套房的双拼屋在本拿比街头随处可见。Chow表示两年前他在附近看双拼屋时，最起码见过不下20套带有地下室套房的屋子。对此房屋经纪还信誓旦旦的告诉他，Georgia街上是允许地下室套房出租的。 政府要求Chow必须在8月30号之前向市政府提交建筑计划方案，从而达到市政府规定的要求，如果要这么做。不仅要花费大量的时间和金钱，还得把房内的租客全部赶走。不仅如此，因为在房屋改造期间没有租客，Chow还要在第二年缴纳空置税，可谓是损失惨重。 对此Chow感到不公平，街上那么多带有地下室套房的屋子，为何只有自己的要求整改。政府给出的解释是，他的屋子被邻居投诉了，因此相关人员才会上门检查，而那些没有受到投诉的房产则不用整改。 关于第二套房合法化问题，各城市之间是不一样的，即使合法有些房东也可能不会申报，因为那样做将为屋升级，消防等安全问题花费大量开支。另外有些房东为了缴纳个税，也会选择不申报。 在小编看来，既然房屋违反市政府的相关规定，被责令整改自然是理所当然的事情。还有房屋经纪的乱象是不是也该整整了，他们不可能不知道市政府关于房屋出租不允许在双拼房地下室建套房的规定，但他们还是明目张胆的违规，丝毫不怕政府检查，完全都是市政人员不作为造成的。 规定颁布出来却不落实，那一切都只不过是停留在纸面上的文字。

据《每日邮报》 7月20日报道，美国开发商为自己建造了超级豪宅，但由于建造成本飙升，这座超级豪宅以7500万美元（5.1亿人民币）的价格卖给了一位中国买家。 这处面积2.5万平方英尺（2300平方米）的房产最初在去年11月以8800万美元（5.9亿人民币）的价格挂牌出售，后来卖家大幅降价。最后这处豪宅以7500万美元（5.1亿人民币）的价格卖给了一名中国人，这是该市历史上最大的住宅地产交易之一。 这处房产位于洛杉矶豪华的贝尔-艾尔(Bel-Air)社区，由阿尔迪·塔万加里安(Ardie Tavangarian)建成。（塔万加里安是建筑公司艾利亚集团的高层。） 据《华尔街日报》(the Wall Street Journal)报道，塔万加里安为他的家人建造了这座超级豪宅，但在成本飙升、投资越来越多之后，他决定将其出售。 这座令人惊叹的住宅不是一个普通的家庭住宅，它有八间卧室、一间电影院、一间水疗室和一个无边泳池。 这座现代建筑在贝尔—艾尔社区的其他看起来更古典的豪宅中非常显眼。贝尔—艾尔是一个有许多树木的地方，长期以来一直是富人和名人的聚集地。 塔万加里安建造了一个有平顶和落地窗的住宅，该设计有助于扩大视野。 该房产拥有许多豪华的功能，如一个水疗室。水疗室有一个壁炉、一台平板电视和几把为修脚准备的椅子。 在其它地方，一个巨大的电影放映室已经建成，超过12名观众可以在这里放松下来看电影。 据报道，这里还有一种最先进的车库，可以让车主把汽车垂直堆放。 除了2.5万平方英尺（2300平方米）的室内空间，还有超过2万平方英尺（2200平方英尺）的户外区域。 就在几周前，洛杉矶发生了历史上规模最大的住宅地产交易。 本月早些时候，电视大亨艾伦·斯佩林(Aaron Spelling)的遗产以1.2亿美元（8.1亿人民币）的天价售出。 那栋房子是洛杉矶地区最贵的房产，拥有保龄球馆。 据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)报道，这两套豪宅在同一个月内售出，帮助提振了人们对陷入困境的超豪华房地产市场的信心。

广东，真是一个神奇的城市 你永远不知道身边“平平无奇”的 同学、同事、朋友 究竟多有钱 比如一个穿着背心悠闲的老大爷 可能来自猎德 在城中村开鸭仔饭店的老板 可能坐拥10栋楼 而坐在CBD光鲜亮丽的白领们 每个月却有还不完的信用卡... 曾经广东有一个拆二代 在论坛发帖子述说自己的烦恼： 因为第二次拆迁，在深圳有14套无贷商品房 在学业上开始堕落，考证也没动力 觉得自己膨胀了，求骂醒！ 小编只想说： 我也好想拥有这样的烦恼啊！ 拆二代14套房，膨胀了求骂 帖子原文 ▼ 图via 家在深圳 这还不算什么 这位拆二代还很有经济头脑 ▼ 随手炒股就能净赚120万 加上自身的“零花钱”存款 一共手上有300多万人民币！ 这就意味着 他可以 在广东地区生活93年9个月 ▼ 但是这位拆二代却觉得 从此没有了人生目标很难过？ （小编好想来一句，把钱给我吧 让我失去人生目标让我来难过） 我来给大家算个账 看看这位拆二代到底有多“难过”... 他的银行存款200万元 1年后光利息就可获得3万元 ▼ 再加上14套房出租 平均每套最低3000元房租 1年可以获得504000元 他就算每天在家躺着什么也不干 年收入就有534000元 月收入是44500元 轻松跻身广州中上的薪资收入人群 ▼ 小编还查到一个数据 根据广州统计局的统计 一家三口的生活费平均为22万/年 这说明什么？ 说明他躺着就可以养得起2.5个家庭了 不过，在帖子留言下 也有人质疑是假的，故事是编的 ▼ 为了证明自己的故事是真的 这位拆二代还特意上传了银行存款截图 ▼ 看了这个银行存款 证实了这拆二代坐拥14套房的现实 虽然知道很多位数 但小编还是忍不住去数了数... 网友们出谋划策，操碎了心 很多热心网友回帖 给这位迷茫的深二代出谋划策！ 有人说：楼主要不断的钱生钱 学会保护资产、让资产增值 但是最后想起来 自己替别人操的什么心... ▼ 还有的觉得 可以利用手上的资金和资源 不断的 努力奋斗 并给自己定下目标 比如这样.... ▼ 还有的人给他支了个招 让他一劳永逸的 解决烦恼 ▼ 还有 比资产 的网友来了 4套豪宅，压力山大 ▼ 后面又突然冒出了一个 “石岩+大冲土豪” ▼ 本以为上面的网友已经很强了 没想到还有更骚的操作 比如 拉客 的来了 ▼ 还有本以为是好意 替大三学子规划投资理财 没想到最后竟然是个 卖保险 的...... ▼ 但只有这一位朋友 说出了埋藏许久的心声！！！ ▼ 现在的这些人！ 看到一个土豪就直接扑上去！ 想钱都想疯了吗？ 拆二代 ≠ 富二代 调侃归调侃 但是拆二代真的有我们想象的 那么轻松自在吗？ 很多人一想到拆二代 就会想到：本地人=拆迁户=暴富户 这其实是一种偏见 很多拆二代都跟我们一样努力上班 或者挣钱创业 就算家里真的很富有 也不会像电视剧里那样玩世不恭、游手好闲 甚至，很多人比我们还要努力 “不用交房租，但是要‘月考’” @杰森，23岁 。以前不好好读书整天混，成绩超烂。毕业后就在大伯的公司里做基层员工。 跟别的奋斗在路上的富二代相比，我真的挺失败的。 现在一点一点的学习管理知识，也正在把以前的英语补回来。希望30岁以前能做到小管理层，也不算给我爸丢脸了吧。 虽然我不用交房租，但是我爸要对我进行“月考”！！ 每个月一次业务能力考核，管理知识考核，还有英语口语考核。 对于我这个学渣来说，压力真的好大啊。 好熟悉又好陌生的词-月考 高中毕业以后就没有月考过了 那么问题来了 你是更愿意交房租呢？ 还是更愿意月考呢？ “未来迷茫，全靠自己” @小美，25岁 我父母很早就来广州打拼了， 我们没有楼，没得拆 。 父母年轻时辛辛苦苦挣得钱买了一套天河区的房子和一辆车，其余的钱都用来投入公司资金链了。 金融危机的时候我们家亏了很多钱呢，差点就要卖掉房子了。 我是做珠宝设计的，跟我爸的公司业务基本上没什么关系，所以未来还是很迷茫啊，得靠自己努力才行。 现在每天的时间都安排的特别满，5点钟起床晨跑、听英语做早餐，9点到公司工作、见客户、讨论方案，下了班回家学习、背书准备考试...根本不敢闲下来。 怕一不小心就被同龄人超越，更怕自己碌碌无为。 是富二代， 也怕富不过二代 羡慕那些拆二代、富二代？ 但没有谁的一生注定能顺风顺水的 拆二代、富二代也一样 “破产后，我一夜长大” @嘉哥，27岁 以前过着少爷般的生活，喜欢什么买什么从来不看价格。 父母都很忙，没人管我。家里300多平米的别墅，每天晚上就我一个人吃饭。从小学到高中一直有保姆和司机专门接送。大学毕业后出国留学到处玩。那时候以为自己的人生会一直这样下去。 直到前几年家里破产了，我才终于一夜长大。 那段时间，爸妈把家里所有值钱的都卖了，包括那栋小别墅和几辆跑车十几个商铺，紧急卖掉抵债。 我妈打电话叫我回国帮忙，回国后才告诉我一共两千多万的债务。 我看到他们真的老了很多，也收起了以前那少爷脾气，努力工作帮忙还债。 现在一家人租了个三室一厅一起住，这几年陆陆续续的还，现在还剩几百万吧。 感谢妻子，明知道家里有债务，依然愿意嫁给我。 相信一家人在一起肯定可以的，以后也会越来越好的。 曾经风光无限的富家子弟 一下子成了“破产少爷” 市场难以琢磨，风险难以预测 几千万的债务压在身上 换做是小编，估计早被压垮了 “我怎么可能游手好闲？” @阿武，26岁 很多人说富二代玩世不恭游手好闲，我想说，绝大多数是不会的。 我爷爷以前是当兵的，后面下海经商挣了很多钱，八几年的时候我家就有一台古董钢琴。所以我爸年轻时是富二代。 后来爷爷破产了，父亲从公子哥转变为努力挣钱养家的男人。好在我爸遗传了爷爷的经商头脑，后来不仅把欠债还完，还挣了很多钱。如今我也是富二代了。 我们家的钱是怎么来的我清清楚楚， 所以我很有危机意识，财富都是父辈们的辛苦奋斗拼来的。 他们给了我很好的成长环境，充分培养我的兴趣爱好，我已经很感激了。 我怎么可能游手好闲？我要让我儿子也成为富三代啊。 人生目标不能被钱左右 也不能因为钱而丧失自我 不知道那位迷茫的拆二代 现在找到生活的意义了没有？ 而平凡如大多数的我们 更要打起精神，加油奋斗！ 有钱的人都比你努力 你还有什么理由停下前进的脚步？

据CTV报道，渥太华一对夫妇Connie & Allan McIntos住在Alta Vista社区，他们将物业挂牌一年多但无人问津，于是决定另辟蹊径，想一个与众不同的法子卖房。 也许是受到别人的启发，或是来了灵感，他们决定举办一场作文竞赛，参与者只需写一篇百字短文，再交$25元参赛入门费，就有机会赢得这幢百万豪宅。 这对夫妇对CTV表示，短文的题目是：拥有这套宅子将如何改变你以及其他人的生活。参赛入门费是$25，他们估计只要收到50,000篇左右的征文，收到的入门费就足以达到她售房的最低心理价位：$125万左右。 这对夫妇还说，如果能够达到预期目的，他们顺利“卖”掉了房子，他们会将收到的入门费的一部分捐赠给慈善机构。 相关规则如下： 按照这对业主的计划，填写相关表格、缴费及提交短文的截至时间是8月13日。不过也可能根据情况适当后延。他们随后会选出最好的100名短文，然后聘请一个专家组成立独立委员会进行评选，最后选出一名获胜者，奖给其豪宅。 如果届时报名参赛人数不足，他们收的入门费没有达到预定目标，那么就会宣布取消评奖活动，将入场费悉数退还给各位参赛者。这对业主强调，这整个过程都会在律师监督下进行。 CTV报道说，这对业主上周六举办了一场open house，参观者甚众。其中一对看房的夫妇Melanie & Ron Merkley很感兴趣，他们说这房子真的不错，让人为之心动。何况他们是个大家庭，家中有15名孩子，需要更多空间，因此决定不妨一试。 行不通？阿尔伯塔200万豪宅未能“卖成” CTV报道说，就在今年5月，阿尔伯塔业主瓦格纳（Alla Wagner）想出同样的法子“卖房”，这幢位于卡尔加里的物业更大，为5,000平方英尺的大宅。3年前市场火热时市值高达$300万，但阿省市场萧条之后，2018年出售时把叫价降至$190万，但上市一年多，竟然无人问津。 (图片来源：THE CANADIAN PRESS/Jeff McIntosh) 瓦格纳于是想出了写作比赛赢豪宅（"Write a Letter, Win a House"）的点子，她的启事在网站一贴，征文就像雪片一样“汹涌而至”，连她自己都始料未及。参赛入门费也是$25，她估计只要收到65,000篇左右的征文，收到的入门费就足以达到她售房的最低心理价位：$160万左右。 由于参赛作品源源不断地来，也许动静实在太大，把阿尔伯塔的博彩、酒类及大麻管理局（Alberta Gaming，Liquor and Cannabis）都惊动了，并对这位女业主展开调查，但最后不了了之。 遗憾的是，据CTV得到的最新消息，这位业主写作比赛赢豪宅的奇思妙想并未成功。据其发布的最新消息，从本月15日起，她已经开始退还入门费。 这份发在网上的声明还强调，如果参赛者有意将所缴费用捐赠慈善机构，可以发送邮件给她。若无此意，业主会自动退还入门费。  

新闻报道列治文预售楼盘ALFA，向楼花买家发出终止房屋买卖合约通知书，引起买家不满。据悉，20多名买家已通过社交媒体取得联络，拟向楼盘发展商提出集体诉讼，要求发展商完成买卖交易。大温地产经纪徐权辉（Jeremy Hsu)是其中20多名买家之一。他于2015年6月与妻子一起购入ALFA楼盘的一个650平方呎的一卧房预售单位，并缴付了第一期10%的订金3.6万元。他说，这是他名下购买的第一个物业，原本准备作为结婚用途，后来因住进父母名下的房屋，遂计划将该物业作为一个投资及备用房屋。但是想不到发展商一再拖延，最后居然通知要终止买卖合约，实在令人无法接受。 指事件疑点重重 他表示，当时的预售房价每平方呎约500元，现时该地段的柏文售价升至约每平方呎1,000元，是他们购买时的两倍。他说，他们苦苦等待4年时间不说，发展商退回的定金和利息，绝不可能再买到相同的单位。徐权辉表示，经本报及《列治文区报》(Richmond News)报道，截至记者发稿时，他已找到27名楼花买家。他说，除华裔外，亦有西人，此外还包括海外买家。他又说，大家将于本周举行一次会面，探讨对策，初步计划对发展商发起集体诉讼，主要诉求是希望发展商完成交易，把房子卖给他们。 他指出，在最初的合约中，发展商称将于2018年交楼，但后来一再延期，按现时合约将于2019年9月30日交吉。楼盘于去年开始动工兴建，现在仍在兴建中，并未停工。徐权辉认为，此事疑点重重。他指出，这并非被发展商腰斩合约的第一个案例，早前温西柏文一个发展项目也有相同遭遇，目前诉讼仍在进行。他认为买家必须站出来争取自己的权益，否则类似事件未来还会陆续发生。 之前接受本报访问的另一买家莉萨(Lisa，化名）周六表示，她已加入了徐权辉创建的群组，准备与其他买家一起向发展商追讨。涉及终止房屋卖买合约的15层高柏文楼盘ALFA，位于列治文安德逊路(Anderson Rd)，离列治文市府大楼只是一街之隔，发展商是Anderson Square Holdings Ltd.。 ■ALFA楼盘工程仍在进行中。

温哥华格雷岬(Point Grey)一名华裔女业主，因其价值2,000多万元豪宅被温市府征收24.9万元空置税(Empty Home Tax)，以该屋正进行重建而空置为理由，申请豁免空置税但失败，于是入禀卑诗最高法院要求复核。市府在答辩时称，温市空置税审查小组之前驳回女业主的豁免申请，是合理和正确的。 据《温哥华太阳报》报道，温西贝尔蒙特路(Belmont Ave.)4700号路段女业主何意菊（Yi Ju He，译音），今年6月向法院提出呈请，要求法庭判她豁免缴交空置税。何意菊表示，她在2015年购下该物业，当时估值是2,490万元。在2017年，该屋因为重建而空置逾6个月，所以她是有资格以此为理由，豁免缴交空置税。 何意菊是全国人大代表、宁波奥克斯空调老板、宁波十大富豪之一的郑坚江的妻子。郑坚江于1961年出生，拥有加拿大永久居留权，同时持有香港身份证，2013年当选全国人大代表，其妻何意菊持有加拿大护照并定居加拿大。 郑坚江于1994年创办了宁波奥克斯空调。郑氏家族的核心企业除空调外，还涉及医疗、地产、金融等产业。郑坚江、何意菊夫妇名列宁波十大富豪。据富比士资料，郑坚江家族财富约13亿美元，在中国2018年富豪榜上，排第364名。在全球排行榜为1756名。   独立审查小组 应获高度尊重 温市府向法院的答辩书称，何没有递交申报而导致物业被征税，在她提出投诉要求豁免该税时，温市的空置税审查官员指，没有足够证据支持她的申请。当她上诉至审查小组时，再遭否决，要求她缴交该屋估价1%的空置税。 市府称，必须高度尊重审查小组，因为该组是按城市附例成立的独立审裁庭。市府更指：“空置税审查小组的裁决，是合理和正确的。” 审查小组表示，审查官员已考虑所有资料，包括何意菊在2015年购入时，该物业已是无人居住的状况，业主至2017年才入纸申请重建。该幢房屋现时估价为2,670万元，原房屋建于1937年，楼高一层半，有6间睡房和5间浴室，占地1.1亩。 根据温市府资料，现时有4宗有关空置税的诉讼正在进行。 ■温市府推出空置税，目的是增加该市出租房屋的供应。

本周，加拿大央行宣布调低贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%，这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大，但是还是令购房者的负担能力有所提高。业内期待，央行在将来继续调低压力测试利率，从而让本国房地产市场复苏。 据本地英文媒体《环球邮报》报道：早前联邦政府推出贷款压力测试，是为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温。 所谓压力测试，就是银行或贷款机构按照央行设定的一个利率（通常是比实际利率高2%左右），对使用按揭的买房者进行测试，确保他们有能力还款。潜在买房者只有通过了测试，才能拿到贷款。 上图：自2016年年中以来，由于居民债务高企，本国的贷款压力测试利率一直处于上升趋势，从4.6%逐级上调至5.34%。（图片来源：环球邮报） 有了这样一个门槛在，尽管这两年加拿大的平均按揭率只有2.5%多一些，但是借款人要证明，他们能负担得起比这个几乎高了一倍的利率，才能拿到贷款。 于是，一些收入较少、还款能力低的潜在买家被挡在了房地产市场外。即便有人通过测试，他们能获得的贷款额也会低一些，从而只能将心目中的房子“降级”了。 近日，加拿大央行宣布将贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%（也就是说下降了0.15%），这是自2016年以来的首次下调。这意味着在收入相同的情况下，购房者能贷到更多的的钱，从而令他们的负担能力增加。 据专业人士测算，以贷款50万来说，降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。 以一名年收入为5万元的贷款人而言，如果他以20%的首付、还款期30年买房，那么在新的测试率下，他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元，则能买下比之前贵8300块钱的房子。 当然，在房价冲天的温哥华、多伦多房市，无论是负担能力增加4000元，还是8300元，都是很小的数值，几乎是可以忽略不计的。然而，对恨不得将一分钱掰成两半花的按揭购房者、特别是首次买家来说，这毕竟还是有一点帮助的，多多少少是个好事。 更重要的是，此番央行打破了测试率自2016年来一直上升的规律，首次宣布下调，给市场释放了一个很好的信号：以后压力测试率会不会再降？ 各地的房地产业内人士显然早已经对此迫不及待了。这两年来，贷款压力测试宛如“釜底抽薪”，不知道将多少潜在买家挡在了房市的大门外，令全国大多数地方的房市都出现了疲软。房地产协会的报告显示，BC省2018年的住宅成交量因压力测试政策而减少近1/3，而安省的住宅市场损失超过5亿元。 安省地产协会（OREA）的行政总裁胡达克（Tim Hudak）一再呼吁联邦当局，放宽收入压力测试，更要求对于那些更换贷款机构重签按揭房贷的人取消压力测试。 胡达克称，该协会“极力”不同意关于续约的压力测试，房贷收得越紧，首次买房者就越难入市。 如果央行果真听从了业内的建议，在将来继续调低压力测试利率，本国房地产市场将有望进一步复苏。

周四公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，受季节性因素影响，今年6月份全国房屋价格较5月攀升0.8%，但增幅低于过去21年的平均水平。   ■加拿大房价6月份攀升0.8%。 据《环球邮报》报道，该综合指数衡量的是独立屋住宅重复销售额的变化。今年5月份上升0.5%，是自2018年8月以来首次录得增长。但5月和6月的升幅均低于过去21年的平均水平，其中6月的21年平均升幅为1.2%。 国家银行高级经济师皮森诺特（Marc Pinsonneault）指，过去两个月的数据不能作为市场元气的标志。如果去除季节性压力，该综合指数5月份则下降0.4%，6月份下降0.5%。6月份的同比年增长率为0.5%，是自2009年11月以来的最低水平。 6月份部分加西市场录得房价下跌或持平，其中温哥华连续11个月未出现增长，卡加利在过去12个月中有11个月房价下滑，爱民顿价格则持平。皮森诺特认为，这些数据显示市场疲软，与这些大城市重复销售的其他指标相一致。 加东的多伦多、咸美顿和渥太华连续第三个月录得房价增长，而满地可的0.8%增幅是过去15个月以来第13次指数上扬。

列治文市中心近年涌现多个大型楼盘，部分以楼花方式开售，其中一个位于列治文市府大楼对街的大型柏文楼盘，2015年开售楼花，但买家缴付首期订金后，却一直收不到发展商追收第二期订金的通知；买家反而近日接到华裔发展商通知，表示要终止与买家的房屋卖买合约(Purchase and Sales Agreement)，只退回订金及利息。有买家对发展商的做法表示不满，正考虑是否采取法律行动，以追讨赔偿和损失。 涉及终止房屋卖买合约的15层高柏文楼盘ALFA，位于列治文安德逊路(Anderson Rd)，离列治文市府大楼只是一街之隔。该楼盘发展商是Anderson Square Holdings Ltd.，据了解，该公司负责人是列治文总商会(Business Association of Richmond)主席何强新(Sunny Ho)；而买家收到的终止合约通知书，亦是以Sunny Ho名义发出。 800呎单位售价连税49万记者周四曾到该楼盘地盘外视察，见到工程正进行得如火如荼，建筑工人忙于工作，楼盘已建成5至6层，除了有工人在起卸混凝土外，各楼层也在工人开工。 该楼盘有超过100个柏文单立，其中一名买家莉萨(Lisa，化名）周四向记者表示，她在2015年年尾购入该楼盘一个约800平方呎单位，售价含税约49万元，当时她付了4万多元作为首期订金。发展商原定在2018年秋天交楼，其后推迟至2019年9月30日。 莉萨表示，她在1995年由中国移民到加国，先住在列治文，后来因为儿子在亚省工作，她也到了亚省，直至2015年，她计划搬回列治文，当时看过不少现成单位，由于她不急于入住，也认为该楼盘是新建，加上交通方便，很适合她这样年纪的人居住，最后决定买下这个单位。 她说，买房的时候，发展商向她表示，过一至两月后便会通知她付第二期订金，但过了整整一年，她仍未收到通知，到她查问发展商时，对方以不同理由表示会迟些通知，令她十分奇怪。 发展商称无法履责 退订金和利息 她曾托朋友查看楼盘建筑的进度，但发现楼盘一直未有动工，直至今年年初，工程开始，她才如释重负，但想不到日前突然收到发展商的电子邮件，表示要终止房屋卖买合约，只是退回订金和利息给她。 在邮件中，发展商表示是由于面对“严重及重大的情况，超出他们合理控制”，令发展商Anderson Square Holdings Ltd.无法于经济上履行合约上的责任，只能终止有关合约。 莉萨称，虽然对发展商终止合约，已是她意料之内，但她认为发展商的做法完全不合理，对买家也是不公平。 她说：“我们足足等了4年，现在才告诉我们终止合约，令我不能回到列治文居住，如果我们当年(2015年)买了其他房子，现在不单可居住，房价也升值不少，现在发展商一声终止合约，只退回订金和利息，对我们是多么不公。” 莉萨表示，对发展商的做法，她是十分不满意，也不会罢休，现正考虑采取法律行动，也希望联同其他买家，以集体诉讼方式，向发展商追讨有关赔偿和损失。记者周四曾到发展商的代表律师楼，希望对方对此事作出回应，但律师称他们未得到授权，所以不会回应。记者周四也多次致电何强新，希望取得他的回应，但至截稿时，仍未能与他取得联络。 ■建筑工人在楼盘旁起卸混凝土。 冯瑞熊摄 ■2017年，何强新曾经在该楼盘工地上接受本报记者访问。资料图片 ■发展商发给买家的终止合约通知书。 受访者提供

根据一项报告指出，赚取最低工资的加国国民，可以租用物业单位的选择已越来越少。 根据左翼智库加拿大另类政策研究中心（Canadian Centre for Policy Alternatives，简称CCPA）发表的最新报告指出，赚取最低工资的国民，在全国795个社区中，只有在9％社区是有能力租用物业单位；若果租用两房单位，比率更下跌至只有3％。 报告指出，“可负担租金”的定义，是家庭税前总收入的30％或以下水平。 另类政策研究中心高级经济分析员David Macdonald表示，即使联邦政府推出的租金补贴政策，仍不足以降低租屋人士的租金开支，尤其居住在温哥华、多伦多、维多利亚、卡加利及渥太华等大城市的赚取最低工资国民。 报告指出，全国有大约三分一家庭，约470万是租屋居住，他们往往是低收入人士、年轻人或新移民。 Macdonald表示，自20世纪90年代初至今，经通胀调整后的平均租金持续上升，最主要是新建物业主要作出售，而非出租用途。 他表示，虽然联邦政府希望利用数十亿元联邦资金来协助兴建10万多个出租单位，但估计大多数单位要到20世纪20年代后期才推出，而且，省及联邦政府的承诺，每年平均预计推出全新出租单位仅为1.54万个，远低于数十年前的数量。

卑诗省司法厅长日前正式入禀法院，控告西温市政府违反承诺，未有按照捐出土地的两个居民意愿，利用该幅土地兴建公园，并且出租图利。 省司法厅控告西温市政府未有履行承诺，把一对夫妇捐赠的土地辟作公众休憩公园。CBC   根据区报《北岸新闻》（North Shore News）报道，法庭文件显示，19世纪80年代末，西温居民皮尔利布里森登（Pearley Brissenden）与妻子诺伦（Noreen），把名下位于罗斯伯里道（Rosebery Ave.）2519号路段及2539号路段的土地和物业捐赠与市政府，“用作兴建公共公园”。省司法厅控西温未履行承诺 直至1990年，诺伦离世，西温市政府稍后正式成为土地的信托人。不过，根据今个月较早时省司法厅向卑诗最高法院提交的诉讼文件显示，市府至今未有兑现向布里森登夫妇作出的承诺。 2017年，西温市政府向法院申请批准更改信托，计划把土地南端的43%范围分割为三小幅土地，然后出售，把所得款项购买更多水边土地，供安布赛德区（Ambleside）居民休闲使用。 西温市政府当时辩称，由于布里森登夫妇捐赠的土地地形陡峭，加上缺乏停车位及没有公共汽车到达，因此不适宜拓展为公园。省司法厅当时表明反对出售土地，现在更要求法院颁令，迫使西温市政府履行25年前签订的合约条款。 省司法厅长还指出，2001至2018年，市政府更以保存物业为由，把布里森登夫妇捐出的房屋出租，估计从中获得至少498,219元，而所得租金更没有分毫拨入公园信托基金。

最近的一份研究报告表明，加拿大存在着严重的房地产泡沫，其严重程度已经“高居”世界第一位!! 该研究报告在评估各个国家的房地产市场状况时，参考了4个指标，即房价租金比、房价收入比、实际房价以及家庭贷款占GDP比重。 结果，新西兰和加拿大位居泡沫榜首，其后是澳大利亚、英国、挪威和瑞典。 加拿大房价飙速惊人 更令人惊讶的是，报告中指出加拿大的实际房价是全球最高，自2000年以来，相对于美国的主要泡沫城市，加拿大要更加恐怖。截至今年上半年，多伦多房地产价格同比上涨239.9%;蒙特利尔的房价上涨了189%;最夸张的是温哥华，房价飙升了315%。 而房价飙升最快的城市，莫过于多伦多，从2000年1月至2019年3月期间，多伦多的房价涨幅比洛杉矶高出33.67%，比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高出133.39%。 多伦多租房市场昂贵 根据最新的一份租房报告，温哥华和多伦多仍然是加拿大最贵的两大租房城市。 在温哥华，一套两室的住房，平均租金要达到2833元~ 在多伦多，一套两室的住房，平均租金大约2782元，一室的要2300元，而且排名前十贵的租房城市，有9个在大多伦多地区~ 对于刚毕业需要租房的留学生来说，这个租金很有压力...   房地产泡沫破灭的代价 虽然表面上一派欣欣向荣，但是加拿大的经济已经连续多年“陷入泥潭”了，糟糕的经济数据让人感到惊讶。 据世界银行数据，2013年时加拿大GDP为1.843万亿美元，到了2017年，就只有1.653万亿美元了，而房地产对于加拿大GDP的影响也越来越大。这也就是说，当房地产市场不好的时候，整个加拿大经济都将低迷。 加拿大房地产泡沫破灭后，毫无疑问经济将会出现了疲软现象，人们的生活质量就会受到影响，甚至会重现借钱买食物的情形~ 另外，值得一提的是，目前加拿大家庭债务已经相当于其GDP的101%，为全球最高，与之相比，美国的家庭债务与GDP的比率低于80%，而德国和法国的家庭债务与GDP的比率为60%。   政府已持续出手干预 对于如此之高的房价，加拿大官方对此的态度是，坚决挤出房地产泡沫。 加拿大政府主要拿出以下三个手段： 其一，房贷审核越来越严格，特别是对外来的炒房者，想盲目加杠杆没这么容易了。 其二，提高房贷利率，过低的房贷利率容易剌激国内外投资者炒房。 三是，加拿大官方对温哥华与多伦多购房的外国人收15%的外国人购买者税，这个应当算是相当历害的杀手锏，炒房客的购房热情应声回落。 目前，经过这两年的持续调整，加拿大房产泡沫破裂的征兆也越来越明显，例如房屋销售量明显下降、挂牌上市的房屋数量突然猛增、观望买家增多等等。

■全国6月份住宅物业交投量维持稳定，大多伦多按年微升0.3%。 星报资料图片 全国6月份经电脑多重放盘系统（MLS）出售的住宅物业交投量维持稳定。加拿大地产商会（CREA）统计显示，虽然大多伦多地区和满地可的市道畅旺，但受加西疲弱的拖累，成交量较5月份微减0.2%，但仍比去年同期有0.3%的增长。 商会表示，6月份全国地产市道承接今年3至5月的连续上升，基本上是维持不变。成交量与2月份的6年来最低位比较，回升近10%，也接近10年平均水平，但仍低于2015至2017年间的高位。 加西3省楼市停止下跌 商会总裁史提芬（Jason Stephen）指出，6月份交投量没有大变，是由于各地的市况出现很大差异。魁省和安省南部的增长被大温哥华地区、卡加利、哈里法斯和纽芬兰省的下滑所抵销。 首席经济师克兰普（Gregory Klump）指出，东西两地的房地产市场有显著分歧。加西3省的楼市停止下挫，但供应和需求要经过一段时间调整，才能恢复平衡和屋价调升。 6月份新挂牌数量微升0.8%，令销售与新放盘的比率比率，由5月份的57.7%稍降至57.1%，略接近长期平均的53.5%。全国有超过80%主要城镇的地产市场属均冲状况，是过去3年来最多。根据业界标准，销售与新放盘的比率在40%至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 大多伦多升3.6% 全国待售房屋有5个月的库存量，是自2018年1月以来最低，与长期平均的5.3个月库存量相距不远。草原省份和纽芬兰省的库存量远超平均水平，买家有大量选择；但安省和其他大西洋省份的库存量却远低于长期平均，买家争抢的情况增加，促使价格上扬。 卑诗省各地区屋价与去年同期比较也有不同走势，大温哥华地区跌9.6%，菲沙河谷跌6.6%，奥卡纳根河谷（Okanagan Valley）跌0.8%；维多利亚市升0.5%，温哥华岛其他市镇更升4.2%。 安省金马蹄地区的楼价与去年同期相比，贵湖升6.8%，尼亚加拉地区升6.7%，咸美顿-伯灵顿升5.4%，大多伦多地区升3.6%，渥克维尔-米尔顿升3%，巴里则跌2.4%。 渥太华的镇屋和排屋价格在过去一年升13.2%，带动全市楼价升8.3%。大满地可地区也受惠于柏文单位升8%，6月份屋价也比去年同期升6.7%。 6月份全国平均屋价为505,500元，较去年同期升1.7%。全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃和最昂贵市场的严重影响。如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低106,000元至低于400,000元。 地产商会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。

    根据最新一份报告，温哥华和多伦多仍然是温哥华最昂贵的租房市场。在今年6月，温哥华两睡房平均租金逾2,800元，高踞全国最昂贵的两睡房租金，而平均最昂贵的一睡房租金则在多伦多，差不多要2,300元。在排名头10个城市中，有9个在大多伦多区。 租务网站Rentals.ca的最新每月加拿大租金报告显示，在6月份，温哥华一个两睡房套间的平均每月租金要2,833元，位列全国最高；紧随其后的是多伦多，平均租金达到2,782元；排第3是安省怡陶碧谷(Etobicoke)，平均租金要2,528元。 一睡房方面，全国平均租金最高的市场在多伦多，每月平均租金2,266元；排第2是温哥华的平均每月租金1,990元；排第3亦是怡陶碧谷，每月平均租金跟温哥华相若，要1,974元。 在该个全国33个城市租金排名中，卑诗省以温哥华为最高，其次是排第11的本拿比(一睡房平均租金1,566元，两睡房租金2,326元)。 无论是一睡房抑或是两睡房，全国最便宜的租房市场在魁省加蒂诺(Gatineau)，一睡房平均租金825元，两睡房1,101元。 报告亦显示，加拿大10个最昂贵的租房市场，有9个位于大多伦多地区。 在省级而言，安省6月租金最高，业主平均每月要价2,279元（所有房屋类型），比5月份2,244元上升1.6%。卑诗省6月份平均每月租金为1,852元(所有类型)，按月计上升3.1%。    

根据加拿大地产协会（CREA）刚刚公布的数据，今年6月全国房屋销量比前一个月下滑0.2％，为4个月来首次按月下滑。不过，若与一年前比较，房屋销量仍然上升0.3％。 房价方面，全国6月售出物业的平均价格为$505,500，比去年同期升高1.7%。若按MLS综合房价指数（HPI），则按月增长0.3%，按年下滑0.3%。 CREA的月报评论说，加拿大的房屋销售仍然保持稳定。 全国地区差异较大 CREA的报告称，上月房屋销量数据主要是受到加东地区，包括蒙特利尔和安省南部地区交易相对活跃的支持与推动，大大弥补了其它地区交易量的下跌。 6月份交易平淡甚至下滑的市场包括大温地区，卡尔加里，以及大西洋省份的Halifax-Dartmouth 地区和纽芬兰和拉布拉多。 看好下半年市场 CREA表示，虽然6月份加拿大全国的房屋销售增长速度接近10年平均水平，但仍低于2015年、2016年和2017年的大部分月份。 TD银行的经济学家Rishi Sondhi指出，如果往前看，下半年房屋销售可能会继续走高，这得益于稳定的就业市场，强劲的人口增长，较低的借贷成本，买家和卖家已经逐渐适应了政府政策的变化，以及联邦政府出台的针对首次购房者的优惠措施。 CREA的首席经济学家Gregory Klump则指出，加拿大的市场确实存在东西分异，但从最近的数据来看，西部地区已经停止了继续恶化。如果假以时日，供求关系将更趋于平衡，房价的前景也会逐步改善。 多伦多和温哥华成为最弱市场 加拿大《赫芬顿邮报》（HuffPost Canada）分析说，房地产市场领域有一个衡量住宅市场强弱程度的指标，就是房屋销量与上市量之比SNL（sales-to-new listings ratio）。这个百分比越高，市场需求越强，因此价格上涨的可能性也越大。 计算显示，全国有10大市场SNL的比例最高，也成为最强的市场，包括渥太华，哈利法克斯，蒙特利尔，安省伦敦，温莎，加蒂诺...其最低百分比也达到66.9%： 全国也有10大市场SNL的比例最低，故成为最弱市场，包括维多利亚，温尼伯，多伦多，卡尔加里，里基纳，埃德蒙顿，菲沙河谷，萨斯克通，温哥华，以及纽芬兰和拉布拉多...其最高百分比也只有56.2%：  

在多伦多乃至GTA地区，开发商或精明买家买下旧屋之后，推到重建发财的例子举不胜举，但这位买家属于“极品”，低价买屋之后推倒重建，结果卖了3倍的价钱还拐了个弯！ 这个旧屋及新宅的地址在多伦多High Park地区的Jerome St上，如果现在去看，那就是下面这幢漂亮的新屋： （Realtor.ca） 卖了多少钱？200多万还转个弯！准确数字为：$2,248,800。 查一查它的底细：根据土地登记资料，新业主买下时只花了$700,000；而且购买日期还不是多伦多房价的高峰期，是2018年4月，也就是房价降了一阵子之后。 旧屋虽然历史悠久，建于1905年，但曾经被列为遗产保护地，但不知为何还是要卖。而在当初挂牌上市之时，社区居民不依，联合起来抗议拆除这座具有历史，且建筑设计独特的宅子。 (Richard Longley) 这套宅子被称为“红陶之家”，多伦多免费英文报纸“NOW”还有专文介绍，称其为隐藏在多伦多的珍宝： (Richard Longley) 代理新屋销售的卖方经纪表示，新业主买下之后，发现这栋老宅已经年久失修，不宜居住，于是推到重建，才有了新屋现在的气势与模样。 不过这位经纪没有解释，为何被列为建筑遗产还是被卖，还是可以被推倒重建。多伦多市府没有保住它，社区居民没有保住它，新业主更没有... 市府官员后来承认，旧房子虽然很有保护价值，留下来也很有建筑学和历史学意义，但房子越来越衰败，政府也拿不出钱来维修，因此没有别的选择，只有这样了，云云... 不管怎么说，从房地产的层面来说，这位业主也算是倒腾的高手，不知不觉间，就闷声发了大财！ （Realtor.ca）  

据报道，有大温地产顾问表示，目前区内房产市场是过去10年来，首次出现由买家主导的情况。 地产顾问戴安尼(Adil Dinani)指出，现时市场上放盘的住宅物业数量，较去年同期增加25%，令买家有更多选择。他称，今次是多年来，买家首度有机会可慢慢考虑、作出具根据的决定、并有充足时间进行审查程序。 戴安尼说，虽然市道的冷却情况于高端房屋市场首先出现，但目前城市屋、多层柏文单位与独立屋的销售表现强劲，他解释，当卖家的开价能反映新的市场状况，住宅销售行为仍会保持。 据卑诗房地产协会(BCREA)周一发表的报告显示，卑诗全省6月份住宅成交有6,960间，较2018年同期减少11.8%，平均住宅价格为687,584元，较去年同期下跌4%，总成交金额只有48亿，大幅下挫15.3%。 BCREA经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出，在5月份出现强劲反弹后，卑诗6月份楼市再次走低。他称，虽然借贷机构可提供低于3%的按揭行率，但维持不变的压力测试合资格利率，限制了借贷成本低企的影响。 报告显示，上月份活跃放盘的住宅达42,625间，较去年同期增加18.6%，经季节性调整后，与5月份的数字比较，6月表现持平。 由1月1日至上月底，卑诗省有35,679间住宅售出，与2018年首6个月比较减少18.7%，平均价为688,080元，下跌5.8%，总成交金额是245亿，大幅下挫23.4%。

据美国国家气象局统计，2010年以来，美国“五百年一遇”级别的洪水已经发生了25次。 2017年，飓风哈维席卷德州，造成经济损失超过1250亿美元，是有史以来造成损失最大的飓风。仅仅在休斯顿，号称五百年一遇的洪水在过去五年就发生了三次。 虽然“五百年一遇”并不真的是指五百年才能碰上一次，但在气候变化的大环境下，洪水爆发的频率这些年确实在增加。 频繁的水灾给美国造成了巨大损失。2016年，洪水在美国造成的经济损失达到100亿美元，2017年由于飓风多发，洪水损失更是高达600亿美元。但是，美国政府负责应对自然灾害的部门——美国联邦应急管理署（FEMA）管理的美国洪水保险的财务状况却捉襟见肘。据《科学美国人》（Scientific American）报道，洪水保险如今出现了高达200亿美元的巨额亏空，陷入严重的资金危机。 飓风哈维登陆后，休斯顿全城淹没在水中 / 视觉中国 但谁能料到，这200亿的巨额亏空，很大程度上是一张画错的地图造成的？     亏空200亿，全因一张地图？ 美国是较早由政府提供洪水保险的国家。20世纪60年代的几场大洪水带来了严重损失，政府意识到建立洪水保险的必要。1968年，国会通过法案，建立了美国国家洪水保险（NFIP）。参加该保险的居民，可以享受低于市场价格的保险费，一旦参保的房屋因洪水受损，由联邦政府出资理赔。 洪水保险的基石就是政府绘制的洪水风险地图。谁需要买保险，谁能得到理赔，全都得看他们住不住在地图标记的洪水高发区内。这份洪水风险地图绘制工作由联邦应急管理署承担，地图中会详细地标明哪些地方是洪水高发区，并要求用联邦房贷购房且住在洪水高发区的居民购买政府提供的洪水保险。 但是，近年来人们逐渐发现，这些洪水地图根本经受不住现实的考验。 本世纪头十年，休斯顿的洪水地图遗漏了这十年间整整75%的洪水损失。2017年的飓风哈维在休斯顿所造成的损失，也有超过75%发生在洪水高发区之外。一项研究显示，根据现有的洪水地图，美国全国有1300万人生活在洪水高发区，但真实数字可能高达4000万。 这意味着存在大量应该购买却没有购买洪水保险的居民，洪水保险失去了一个非常重要的资金来源。 为什么会这样？一个主要原因是，联邦应急管理署绘制地图的科技已经落后。虽然目前的科技水平已经足以在绘制地图时将这些因素都考虑在内，但联邦应急管理署只使用官方核准的落后模型。效率低下的官僚体系使得新模型的审批旷日持久，远远跟不上洪水变化的步伐。 官方的洪水地图绘制基本上只基于历史数据，而近年来气候变化的影响根本没有被考虑在内。《自然》杂志2017年的一篇文章显示，气候变化、海平面上升等因素正在显著地增加水灾的强度。1820年的“百年一遇”大洪水，现在已是八年一遇；而现在的百年一遇大洪水，在未来几十年很可能每隔一两年就来一次。 此外，联邦应急管理署绘制地图的方法也已经落后于科学研究的进展。目前绘制地图的方法，相当于做出一幅因河流泛滥所造成的水灾地图，和一幅因风暴所造成的水灾地图，然后把二者简单地叠加在一起。但现实中的洪水往往比这复杂得多，尤其是近年多发的热带风暴，往往会同时通过河流和风暴两个途径引发洪水。 休斯顿的洪水地图，深色为洪水高发区 / FEMA         地图更新，房就卖不出去了 除了绘制方法有误，过时的地图也造成了更大的风险。得克萨斯州 的希区柯克市是一个有七千多居民的小城，2017年的飓风哈维重创了这座城市，将其淹没在一英尺深的水下。但希区柯克市所遭受的损失不仅是天灾，也是人祸——当地的洪水地图还是1983年绘制的，已经长达三十多年没有更新了。过时的地图上，大量受灾居民处在地图上的洪水高发区之外，没有购买洪水保险，只能自己承担房屋被淹被毁的损失。 如此陈旧的地图并非个案，美国全国的洪水地图中，15%的地图至少十五年没有更新。而在美国洪水最为高发、损失最大的德克萨斯州和路易斯安那州，情况更为糟糕：接近四分之一的洪水地图都已经至少二十年没有更新了，有的地图甚至还是四十余年前绘制的。 美国各地洪水地图的过期时间，有些地图已经过期超过四十年 地图迟迟不更新，除了联邦应急管理署资金短缺、人手不足之外，还有一个意想不到的原因：当地居民反对地图更新。 面临洪水风险的居民，怎么会反对及时更新洪水地图呢？原来，一旦联邦应急管理署在地图中把一个区域划为洪水高发区，这里的房价就会大幅下跌，卖房就更加困难。居民不愿意自己的房子贬值，因此即使自己生活在洪水反复爆发的区域，也不想让联邦应急管理署把自己的房屋划入洪水高发区。 上面提到的希区柯克市就是如此。2012年，联邦应急管理署曾经初步更新了希区柯克市的洪水地图，根据当时的实际地形扩大了洪水高发区，但由于当地居民和官员的强烈反对而作罢，至今仍在使用1983年的那份地图。 洪水退去后，一片狼藉的希区柯克市政厅 / 网络 此外，房屋一旦被划入洪水高发区，就会被法律强制要求购买洪水保险，使居民增添了一笔额外支出。参加国家洪水保险，平均每年要交纳700美元的保险费，对于很多家庭来说是一笔不小的支出。在伊利诺伊州的圣路易斯附近，密西西比河东岸的很多地方，有的贫困家庭付不起洪水保险，如果把他们划入洪水高发区，他们就因无法支付保险费而不得不搬家。 另一些人则是纯粹不想交保险。在密西西比河一些十分老旧的河堤附近，一些居民对洪水保险十分抵触。在联邦应急管理署即将更新地图时，他们的反对呼声很高，甚至怀疑联邦应急管理署就是想从他们身上捞保险金，好用来支付其他地方自然灾害的理赔。这样一来，即使联邦应急管理署已经准备好了新的地图，也迟迟不能正式更新，往往需要在当地经过漫长的拉锯和扯皮。等到新地图终于投入使用时，可能已经过时了。 在居民的激烈反对下，当地的洪水地图始终没有更新，仍在使用少则二十年，多则四十年未更新的地图。 2017年，飓风“玛丽亚”重创了波多黎各等多个加勒比海岛屿   反复理赔浪费了多少钱 而在地图上已有的洪水高发区中，目前的洪水保险制度对居民和政府而言也往往是“双输”局面。理想的情况是，洪水高发区里反复被淹的居民会逐渐搬离，从而使居民免受房屋毁坏之苦，政府也能省去一些理赔支出。 但这实际上没那么容易。洪水高发区的房子往往很难卖出去，在肯塔基州有些房屋挂牌出售之后，两年都没人来看房，更不用说卖个好价钱了。于是，这些居民就无法搬离，只能困守危房，冒着反复被淹的风险。 居民的房子反复被淹，政府承保的洪水保险就要反复理赔，多年来积累的总额已经到了荒谬的程度。圣路易斯附近密西西比河东岸的一栋房子价值90,000美元，这些年来被大水淹了34次，历次理赔额加起来总共608,000美元。路易斯安那州首府巴吞鲁日的一栋价值仅为55,291美元的房子，被淹了整整四十次，总的理赔支出高达428,379美元。还有一栋休斯顿的房子，价值72,400美元，历年来的洪水保险理赔总额竟超过一百万美元，足够把这栋房子买下十五次了。 严重反复理赔的房屋及其理赔额在全国的分布 / NRDC 像这种洪水风险极高，经常反复理赔的房屋，全国至少有三万栋。这是对抗洪资金的极大浪费。既然这些年来理赔的钱已经远远超过房子本身的价值，不如政府用洪水保险的资金，将房子以洪水发生前的价值买下，帮助住户搬家，然后把这栋房子拆除，将这片土地回归自然。 事实上，联邦应急管理署有类似的房屋购买项目，但是从居民申请政府购买房屋开始，到审批完成，需要经过漫长的等待，往往长达好几年。住户的房子被淹之后，不可能一直不修理，苦等政府审批购买。而像这样经常被淹的房屋，在市场上又不可能找到合适的买家。所以，绝大多数可以参加这种房屋购买项目的居民都没有参加，而是选择在洪水发生后直接找洪水保险理赔，于是就有了上面提到的房屋被淹四十次仍不搬离的情况。 美国洪水保险的收支情况，越来越难以应付多发的飓风天气         谁来解决亏空问题？ 今年年初，美国政府开始考虑对洪水保险进行改革，包括细化保险费的收取标准、引入考虑了气候变化的科学模型等。国会多年来也一直在考虑洪水保险的改革。但是，洪水保险改革本身的政治争议就很大，再加上近期特朗普政府和民主党人就财政预算问题反复争斗，国会就一直未能通过一个全面改革洪水保险的方案，只能不断地踢皮球，一次次地短期延长对洪水保险的拨款，把麻烦留给将来。今年6月3日，国会又将洪水保险的拨款延长了四个月。这已经是两年来的第十一次延长了。 洪水保险的改革陷入停滞，提心吊胆的是生活在洪水高发区的居民。由于国会近两年只是一次次地短期延长洪水保险的拨款，导致洪水保险的不确定性增加。一旦国会不能达成一致，或者救灾资金被牵扯进其他政治争议，洪水保险随时有资金断流的危险，百万家庭将随时暴露在水灾的破坏中。而在这两年中，美国已经遭遇了五次破坏力较强的飓风，以及数次大洪水。今年春季以来，密西西比河流域的洪水淹没大量房屋和农田，至今仍未平息。 与此同时，特朗普总统本人仍沉浸在他最擅长的扯皮之中。飓风和洪水袭击波多黎各之后，特朗普在2019年4月初发推：“波多黎各拿到了910亿美元的救灾资金，比历史上任何一场飓风都多。就算这样，当地政客还是只知道张嘴要钱！”（文/王品达 责编/朱凯）      

众所周知，由于房价高，租金也水涨船高，加拿大租房最难的地方一直是温哥华和多伦多，两大城市的出租房空置率只有1%左右，大大低于全国平均水平2.4%。 CTV最新报道说，由加拿大按揭与房屋公司CMHC （Canada Mortgage and Housing Corporation）最近发布的报告显示，全国出租房最紧张的地方并不是多伦多，或是温哥华，而是大西洋省份的Charlottetown，这里的出租房空置率居然只有0.2%！ Charlottetown是加拿大最小省份爱德华王子岛的首府。 CMHC的报告称，在他们分析的全国37个城市或地区中，Charlottetown出租房空置率最低，其出租房市场已经到了“危急”状态。 Charlottetown市长布朗（Philip Brown）对CTV表示，说该市的出租市场出现危机一点都不过分。他说这个问题不是一天两天了，而是近10年来，出租房供应都紧张。也许这个城市就这么大，没有人像关注多伦多和温哥华那么来注意它。 布朗表示，这个问题近年来愈来愈严重，其中至少有这么几个原因： 首先是人口增长。联邦人口普查资料显示，2011到2016年间，Charlottetown的人口增长率达到5.8%，这是大西洋省份城市或社区中最高的。 第二，大学生人数急剧增加，对出租房需求很大。 第三，Airbnb等短期租赁服务方兴未艾。以前业主一般将房间或公寓出租给长期租户，但现在转向这些新的选择，这对该市的租赁供应造成了进一步的压力。 这位市长表示，上述状况推高租金价格，也让租户要多付租金。而该市居民的平均收入低于全国平均，因此出租屋供应紧缺意味着他们要多付租金，加重了生活负担。 布朗说，市政府已经采取一些措施来解决，或至少是在某种程度上缓解紧张局面。比如说，市府投资建设经济适用房；还实施了一项附例，多出的公寓或花园套房应该出租给长期租户，若出租给短期租户则属违法。 （CTV） 这位市长还表示，当然希望联邦和省府能够出面，协助找到缓解该市租赁市场紧张的办法，但因为这个问题积重难返，短期内也很难完全解决问题。

据CBC报道，位于多伦多市中心央街877号的一家养老院（Davenhill Senior Living）已被出售，住在里面的150名老者被要求迁出，另寻安身之处。 （Doug Husby/CBC） 现年96岁的老人Sigrid Riko也是其中之一，她说接到管理部门的信之后“犹如晴天霹雳”，一下子心里难受极了，感觉空空的特别难受。毕竟在这里住了这么多年，准备在此度过余生，想不到要被赶走，一下子就无家可归，想来让人心酸，苦不堪言！ 她对CBC记者说，要是年轻一点，搬个家什么的不是大问题。但现在毕竟一大把年纪，行动这么不方便，要我们很快就找到合适的住处，谈何容易？ (Doug Husby/CBC) 也有居民对CBC说，物业的信根本就没有解释原因，只是说，请了专门的搬家咨询公司帮忙，尽量为将被迁走的老人找到合适住处。 还有居民表示，听说是某房地产开发公司买下了这个地理位置绝佳的建筑，推到后起高楼，很可能是建高层condo大厦。这位居民感慨，商人见利忘义，哪管老人们死活？ CBC的深入调查显示，无法证实业主卖掉老人院是出于商业动机。管理部门在给老人们的信中解释道，这是一个“困难但负责任的决定”（difficult but responsible decision）。 目前也不清楚买家是否要推到旧屋建住宅楼。但这栋物业所处的位置实在太好了，处于多伦多豪宅区之一的玫瑰谷（Rosedale）。如果在此起高楼卖condo，显然是只赚不赔的买卖。 但CBC的调查发现，买主竟然是一名房地产律师，名叫Andrew Jeanrie，被称为公司董事兼总裁。而土地登记处的记录显示，这家公司是在今年5月，物业易手前一周才注册成立的。 CBC于是向该选区市议员林顿（Mike Layton）查询。这位市议员表示，虽然附近居民担心它将成为一个公寓开发项目，但就他所知，目前为止市府这边尚未收到相关申请。 林顿说，现在看起来，旧业主是按照相关法律规定来重新安置将被迁出的老人。如果是这样，市府是无法干预的，但他希望省府管理部门跟进，关注搬迁事宜的进展。 林顿表示，我们真心希望搬迁能够比较顺利地进行，给这些老人找到合适的地方，以满足他们所需的护理要求。 “如果有人花这么多钱购买房产只是为了赚钱，而不考虑可能给曾经居住在那里的人们带来什么后果 - 这就很可能发生非常令人不安的情况...”

大温房地产市场放缓。新的销售数据显示，今年头6个月，低陆平原住宅成交额比3年前同期下跌超过225亿元，这主要是因为成交量和楼价均下跌。有房地产经纪形容，下跌程度令人吃惊，亦有房地产经纪认为，较低的楼价对整体社会而言较佳。 ■大温住宅市场走势备受关注。资料图片   在大温哥华和菲沙河谷，今年上半年售出的房产总价值为156亿元，不到2016年同期的381亿元总额的一半，只有约40.94%。 价格下跌和销售量减少，造成成交额下跌的主因。其中销售量下降幅度相当大，而价格也在下跌，特别是在某些地区和某些房屋类型。大温地产局日前公布的6月份报告显示，大温住宅的基准价格两年来首次跌破100万元大关，销售量则是近20年来最少的6月份。 之前多年来，大温房地产市场炽热，楼价高企，温哥华因此成为全球最难以负担的住房市场之一。 经纪认为屋价回归现实 对于大温住宅市场放缓，楼价下跌，有人不喜欢，认为楼价下跌意味着自己的资产减少，不过有人喜欢，认为终于有机会置业，因为之前实在太贵，根本买不起，现在价格比较合理。地产经纪马吉(Barry Magee)则认为，这是一件好事。 马吉续道，较低的价格对整个社会来说更好。他又称，实际上，这只是回归现实。 西门菲沙大学(SFU)公共政策学院助理教授戈登(Josh Gordon)表示，多年来，温哥华房地产市场受到需求激增的带动，并在2016年达到高峰。戈登指出，真正有趣的是需求激增，可是这与本地经济等情况不完全吻合，包括本地既没有大幅度的人口激增，也没有收入突然大增。这种急剧的需求大增，只是因为外来资金和投机等因素所致。 此外，戈登预料，本省新民主党省政府推出的投机和空置税，以及对高价值房屋的附加税项，不太可能弥补物业转让税收入的减少。 马吉同意温哥华房地产市场过去多年来炽热，主要是受到外部需求的推动。 另有大温住宅地产业界人士指出，房地产市场出现周期变化，自然不过。在经过破纪录的高销售量和大幅上升的价格，出现一些放缓也很自然。

温莎市目前对一名房东采取法律行动。这名房东被指未能清理一个由于下水管堵塞被污水淹泡的地下室。 温莎市副总建筑官Rob Vani对CBC新闻记者说，这个名为王子西（音译）（Zixi Wang）的房东于6月28日受到市府起诉。涉及出租物业地址为555 Dougall Avenue。 去年11月，该栋房屋的一根下水管道堵塞，导致污水回流，房屋的地下室被污水淹浸至今。 市府曾于三月发布命令，要求该名王姓屋主清理被淹的地下室。 王女士无视市府的命令。她争辩说，她面临6万元的修理费账单，而市府不让她从她的地税里扣除这笔费用。 住在该栋楼里的租户目前也在起诉王女士。 Vani说，市府起诉后，应该要过五周才会确定开庭日期。 他还说，被告通常会主动联系市府，试图在开庭前解决问题。 “我们预期这名屋主会很快和我们联系，进行讨论。” 王女士之前说，她聘用的承包商无法在八月前完成工作，所以才会延误。 Vani就此说法做出回应说，“我不知道她请的承包商有多大的工作量，但是市里有其他承包商，请其他承包商进行修理可能要快得多。” 除了地下室被水浸的问题，王女士的租户之前还投诉说，屋里没有热水。 Vani说，市府的理解是，该栋房屋的租户还是有自来水可以用，“但是没有热水”。