地产

  　　最近，很多消息都在说澳洲房价跌了，说相比于2017年的高点，已经跌去了8-10%，最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格，从2017年以来，已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二，所以他们两一跌，澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示，当年金融危机，澳洲的房价都没这么跌过。 　　 　　根据澳洲媒体的报道，下跌原因主要是因为供求关系发生改变，比如墨尔本这两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方，比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前，每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示，现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时，有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本，下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。 　　澳洲房产，之前一直都是华人海外投资的首选，2017年的数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今，澳洲房产已经下跌了一年半，很多投资客都折在了里面。 　　有人说，不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说，别听新闻瞎说，那是他们公寓的地段不好，好地段的价根本就没跌。这话我是相信的，而且我乍一看这个新闻的时候，也同样是这个想法，这几年澳洲的房价也是涨了一倍多，不就跌个10-20%吗，他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后，我的想法就变了。 　　澳元这几年可谓是大幅贬值，目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币，而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币，也就是说8年时间，澳元贬值了40%，而澳洲的房价从2011年开始，表面上看，最高也就涨了一倍，如果把汇率的因素叠加进去，去澳洲炒房的中国炒家，根本没钱可赚，所以最近下跌的这10-20%，对他们来说就是致命的打击了。 　　所以这些人一定是肠子都悔青了，同样的时间段，把钱放在国内买房子，从2011年开始，无论你买哪个地方的房子，基本到现在都至少翻一倍，而拿到海外去炒房，结果却是亏损的，弄得现在还卖不掉。 　　比如前段时间，一直在爆料的，奶茶也在甩卖澳洲的豪宅，2015年1620万澳元买的，现在1350万澳元出售，买来基本没怎么住过，一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失，2015年到现在，澳元起码跌了13%，换句话说如果这些损失都加在一起，很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪，这个损失可能也并不在乎。而一般投资客，恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%，这还未必能够卖的掉。 　　澳洲不是孤例，华人最爱投资的地方还有加拿大，最近加拿大也出现了房价的6月连跌，上次出现这个情况，还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快，几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%，更糟糕的是，加拿大人借贷太高，他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%，换句话说，早就已经资不抵债，所以那边的银行也在防范风险，提高了信贷门槛，这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌，从2011年的6.88跌到了现在的5，跌幅也达到了27%。换句话说，不管你加拿大的房子涨没涨，反正汇率上你先损失了将近3成。 　　最近很多朋友也都在问，能不能去海外买房？比如去泰国，越南，柬埔寨，说那边发展的特别好。房价现在很低，买完了未来能不能升值。海外买房投资，不光要算房价涨幅，还要算汇率，这是一个更加复杂的工作。那些小国家，如果能保持平稳发展，汇率稳定，也就罢了，稍微出点意外，他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴，东南亚的那几个国家，货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高，抵御风险的能力很差，难免就遇到什么突入其来的事件。 　　另外，炒房这种缺德的思维模式，只有咱们自己能干得出来，最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己，一旦我们后面不买了，全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此，更别说东南亚国家了，我们不能光看到房价上涨，还要想想，以后你要卖给谁，当地人真的买的起吗？最后我们还是会说，赚钱的道路千千万，别就在炒房一棵歪脖树上吊死，未来的十年，无论是中国还是世界，炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。  

　　加拿大TD银行经济学家们本周发布的报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。   　　报告还指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。   　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道说，加拿大央行的一份报告却有不同说法。称加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。 　　央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。   　　但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨，拉动按揭成本升高所致。 　　故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 　　央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面： 　　-BC省和安省先后实施外国买家税； 　　-联邦金融规管机构OSFI实施压力测试； 　　-加拿大央行开始加息。 　　此外，从字面意义来讲，虽然同时具有“泡沫”的涵义，但央行不同意用“bubble”这个词来描述加拿大的房市，更倾向于用更为中性的术语“froth”，因为它给人们关于加拿大房地产市场更清晰的画面：即由于买家的过度热情导致房价大幅上涨，随之而来的，则是不可避免的价格回落并恢复理性，令卖家的盛宴暂告终结。

Stella是我的房产经纪，40岁的她保养的算是相当好，一字肩上衣小露香肩，好身材十分吸睛，她边走边与身旁熟人打招呼，笑起来甜美如少女。   Stella告诉我，地产经纪是一个表面风光、实际辛苦的职业，个中滋味只有亲身从事了这种职业之后才能体会。 从事这个行业要冒着三高的风险，高成本、高风险、高淘汰率。地产经纪非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(买方和卖方)，所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，绝对精彩。     在加拿大有一个段子：遇到生命危险的时候打电话给谁?回答是：地产经纪，告诉他你要看房，他会以最快速度赶到你身边。这就是搞笑版的地产经纪的一个写照，他们几乎是24小时随时待命，哪怕正在与家人吃着烛光晚餐，只要客人一个电话，马上就可以放下碗筷。   Stella告诉我自己走上房产经济这条路，全是拜前夫所赐。Stella的前夫是个官二代，10年前她随着前夫全家，投资移民来了加拿大，她告诉我官二代们都有个特点，就是特!别!有!绅!士!风!度!下车给你开门，上车给你开门，各种保护，体贴，关心，幽默风趣。迟到从来不怪你，反正各种有风度，让你觉得有修养还倍有安全感有没有!开车的时候牵着你的手，偶尔转过来含情脉脉地看着你。一般女生遇到这种直接被电的七荤八素了好吗?连Stella这种还算见过点世面的也有点被迷到了，觉得简直找到了门当户对的真命天子，把以前见过的屌丝暴发户们甩了好几条街。     可是结婚后，Stella渐渐发现和前夫没有共同语言，没有一点共同的兴趣爱好，晚上睡觉的时候也是各自拿着手机背对着背。Stella有时问老公，为啥要结婚，老公说最好的爱就是相互陪伴啊。就这样她嫁给了自己以为的爱情，这段婚姻里她受传统观念影响，将自己化作丈夫的生育工具。Stella的身体并不是很好，婚后五年，做过5次试管，3次人工受精，均以失败告终，她的婚姻并没有她想象的那般顺风顺水，就在最后一次人工受精失败的那天，丈夫也向她提出离婚，Stella毅然在离婚协议上签下了字。     回想刚离婚时的状态，Stella成天悲悲戚戚，自怨自艾，极度自卑。别人的话题只要涉及到婚姻，就默默躲闪，回避。整晚整晚的回想之前的甜蜜片段，咬着牙忍住一次次想要求助的念头，止不住的泪水，诉不尽的后悔，大把掉落的头发，寒风中瑟瑟的心情，冷寂的身体。一度以为自己就这么废了，对任何人，任何事都不再有激情。     在家里一直做家庭主妇的的Stella从来没有工作过，好在本来的家境就不错，跟着前夫一起炒楼花，这几年手上也有不小的一笔存款，但是渐渐她发现，付给经济的费用实在是太高了，于是Stella咬咬牙，决定自己考下一个地产经济牌，有了牌，就可以省下一大笔经济费用了。注册后要通过五门考试(Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law)，才有资格申请成为安省地产销售人员。     在如此低落的时间里，买房、贷款、考驾照、搞装修,考经济牌照，这些在之前任何一种都足以让Stella惊慌失措的事情，她都独自冷静面对处理。以至于现在无论碰到什么意外，Stella都能气定神闲，不紧不慢。慢慢的，Stella开始接受现实，将离婚当作人生的一次经历，告诉自己已经对这段婚姻尽力了，应该了无遗憾，应该换一个人生的经历，所以，该吃饭的时候吃饭，该工作的时候工作，爱干什么就干什么，回归到现实生活中来，勇敢的面对现实。现在的Stella，很喜欢充实自己的生活，学些新鲜的东西，扩大了朋友圈，结交了许多新的朋友，是的，这段痛苦的日子同时也让Stella更坚强，更独立。因为她知道，靠自己，最靠谱，最安心。   相信很多人都看过《我的前半生》这部电视剧，女主角罗子君在大学毕业后只工作了半年就当了全职太太，一直生活在事业有成的丈夫陈俊生的庇护下。她不用干家务，不用带娃，每天最主要的工作就是负责貌美如花，但她也害怕会有年轻小姑娘会勾搭自己的丈夫。更狗血的是，终于有一天她的老公出轨了，出轨对象还是一个相貌平平，离了婚还带着孩子的“黄脸婆”同事凌玲。   面对突如其来的离婚，罗子君惊慌失措，当初那个叫自己不要工作，说要养自己一辈子的男人抛弃了自己，未来该如何过?     Stella告诉我，女人被老公抛弃的绝大多数原因是婚后的自己太邋遢了，整天围着锅台转的女人丝毫没有竞争力。女人离婚之后，首先要给自己一个合理的人生规划，要充分了解自己存在的问题，并且要下定决心改变自己。离婚给女人带来的心理创伤要比男人大得多，而且离过婚的女人因为被抛弃的缘故而非常自卑。其实，离婚并不可怕，关键是怎样能战胜自己，重新找到失去的信心。   最后以Stella的经典语录结束全部采访：有了钱，可以用‘老娘有钱’四个字堵住所有人的嘴!当别人问你‘为什么还不恋爱、不结婚、买一个3万块的包包是不是太奢侈了，出国玩也太贵了吧，老公出轨也别离婚，不然生活多艰难’，通通可以大声说：‘关你屁事，老娘有钱!’    

大温地区去年5月至上月期间，逾700万元以上豪宅的成交宗数，仅43宗，并且每一宗的最后成交价是低于挂牌价。 大温地产市场正在冷却，据Glacier Media分析中央放盘系统(MLS)的数据更显示，高端市场独立屋价格下跌速度尤其快。   报道指，自2018年5月1日至上月底，大温地区并包括三角洲、米逊、阳光海岸及威士拿的市场中，只有43间在700万元以上的独立屋成交，成交价全部低于其挂牌价，平均低16%。   于此前的12个月，即2017年5月1日至2018年4月30日，同区录得94宗700万以上独立屋成交，其中89间的成交价格是低于挂牌价。在12个月前(2016年5月1日至2017年4月30日)，同价钱级别的成交宗数有达97宗，当中86间低于挂牌价。 在刚过去12个月内，最贵一宗是温市桑拿斯区(Shaughnessy)的六睡房大宅，于去年5月的成交价是2600万元，但其实已放售6个月。 该大宅曾经在2016年4月，即刚建成后一度放售，当时挂牌价为3890万元，但没有成交过。后来另一经纪于2017年再放盘，价钱下降至3500万元，后来再减至2998万元。 换言之，去年成交价钱比最后放售价少近400万元，不过，当与2016年初放盘价比较，便一共相差逾1200万元。该大宅的原身是一间帝舵式豪宅，于2000年以180万元成交。 在2018年5月1日至上月底期间，该类房屋成交价与挂牌价相差最远的一宗交易，是一间在西温哥华的大宅，其放售价为1688万元，但最后成交价为1080万元，折扣了逾600万元。 报道续指，截至昨日，大温区内700万元以上独立屋的放盘数目只有209间，其中有28间减价，即现时的放盘价较其初放盘价低，在市场的平均日数有141天，远比数年前长不少。

大温房市仍在继续冷却。在刚刚过去的4月，大温住房销售量跌至过去24年以来的同期最低点，所有类型住房的价格也在继续下滑，买家优势明显。   根据大温地产协会（REBGV）在周四（5月2日）发布的地产报告，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量。   与此同时，大温房价已连续第11个月下滑。大温4月各类房产的综合基准价为$1,008,400，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。其中，独立屋在4月的基准价为$1,425,200，比去年同期下跌11.1%，比前月下降0.8%；公寓和城市屋（Townhome）基准价分别为$656,900和$783,300，同比分别下跌6.9%和7.5%，但与前月相比没有变动。   加拿大贷款与住房公司（CMHC）的最新季度报告则指出，虽然大温房价自去年6月后开始冷却，但本地经济的其他领域依然强劲；房价和本地经济活动之间的“不平衡”已缩小至过去数年来的最低程度。 房源积压 与惨淡的交易量相应，大温房市内挂牌出售的房产正在不断挤压。大温市面上目前有超过14,000套住房挂牌出售，比去年同期高出46%，比一个月前的房源量也增加了12%。目前大温的在售房源量也是2014年10月以来的最高值。 大温房产协会主席爱诗丽・史密斯（Ashley Smith）在声明中指出，这一房源增加的趋势不是因为新挂牌房产快速增多，而是因为交易量下降，导致在售房源积压。“每月来到市场上的新挂牌房产数量和长期的平均水平一致。是交易活动的减弱造成了在售房产的数量积压变多。”她说。 买方市场 随着购房挑选余地增多、房价逐步下滑，当前的大温房市正在明显向买家倾斜。加拿大贷款与房屋局（CMHC）的最新季度报告也指出：“现在对买家来说是一个机会，让他们能够寻找更多的（购房）选择，慢慢做购房决定，并能在购房合同里写上合理的条件。” 西蒙菲莎大学（SFU）公共政策副教授戈登（Josh Gordon）则提醒买家，虽然市场对买家的条件已经大大好转，但现在也不一定是购房的最好时机。“房价已经下跌了，而且可能会继续下跌，所以（买房者）应该知道有这样的可能性。”他对CBC表示。 而站在房产卖家的角度上，地产公司Rennie Group副总裁拉穆罗（Andrew Ramlo）对《环球邮报》（Globe and Mail）表示，大量的房产长期所有者现在并不急于出售房产，即使对于孩子已长大成人、搬离家中的婴儿潮一代亦是如此；而对于那些急需售房的卖家，他们便不得不要面对当前买家市场的现实了。 政府政策干预 史密斯指出，各级政府的政策干预是大温房市疲软的主要原因。在联邦政府层面，2018年初开始实行的“房贷压力测试”使买家的购买能力削减了20%左右，对入门级房产的影响最为明显。在卑诗省，新民主党（NDP）省府将外国买家税提高至20%并扩大征税范围、在全省范围内开征投机空置税等新规，都是压制房市活跃度的政策重拳。

　　明星抛售房产的背后，是南加州房市热度减退的事实，首当其冲的就是高单价豪宅。 　　优越的地理位置和生活环境，使南加州成为中国众多明星购置豪宅的理想地。连续几年，有众多中国明星和影视界大咖在南加州斥资购置房产，然而南加州房市近年来的波动，也让不少明星降价抛售房产。   　　网站Fancy Pants Homes 4月爆出，香港着名导演吴宇森经过多轮调价后，最后降价约200万元，以542.5万元抛售在洛杉矶西北郊滨海小城Pacific Palisades的豪宅。吴宇森于2004年以400万元购入这栋住宅，2018年2月挂牌上市，当时标价750万元。虽然降价200万元出售，但相比购入价格，还是稳赚不赔。这栋豪宅建成于1955年，居住面积为4555平方尺，有四间卧室、五间浴室和一间盥洗室。四周树篱环绕，附带露天平台、瑜伽室、健身房等。   　　事实上，近几年抛售洛杉矶豪宅的明星有不少。例如央视前着名主持人倪萍，于2014年在圣玛利诺（San Marino）以438.9万元买下一栋豪宅，2018年5月首次挂牌出售，标价588万美元。后降价70万，之后撤销出售。目前该处豪宅在Zillow.com上估价为523万。这套房子面积3514平方尺，有四间卧室，三间浴室。整体装修奢华而富有中国特色。 　　明星抛售房产的背后，是南加州房市热度减退的事实，首当其冲的就是高单价豪宅。 　　房产经纪袁立功分析说，像吴宇森这种房产售价大跳水的情况"很正常"。有可能是他原来700多万元的开价预估得过高，华人在售出房屋时习惯性将价格抬高一些。而华人在观念上因为装修而抬高房价的想法，也是错误的。因为好的装修在房屋评估中，只能算"good condition"，而不能直接成为房子大抬价的理由。 　　他举例说，一位华人花200万元买下房子，又花了100万元装修，在出售房屋时要价350万元，是很不合理的。 　　此外，市面上200万至300万元的房子已经在降价销售，更何况700万、800万元的豪宅，选择更多，这时候只能降价出售。再从整个大洛杉矶地区房产市场数据来看，从去年1月至今年3月，大洛杉矶地区中等价位房子交易量增长越来越缓慢。这15个月当中，有14个月的成交量都小于前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上涨，每个月的涨幅在5%至10%之间，下半年每个月交易量的涨幅在0至5%。而今年截至目前的数据显示，与去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年涨幅会再次下降。 　　南加州房市自2012年开始慢慢变得火热以来，已经走过七个年头。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下来房市很可能要经过一个休整期，才可以再慢慢恢复起来。影响房市发展的原因之一，与中国华人的大笔资金无法出境，是其中一个关键性。 　　他说，前一阵子有一个明星找他买房，却苦于大笔资金无法到位。 　　地产经纪阮秉森则说，如今南加州房地产市场逐渐冷却，尤其是豪宅降价抛售的现象普遍，一来跟中国政府控制外汇导致钱进不了美国有关。再者，也正因市场不活跃，让很多当地有钱买家也在观望，希冀下一波或跌或涨的行情透亮后再入场。 　　他指出，地理位置对买家来说永远是第一考量，在房市热络时期，房子内部装修可能对买家来说并不是特别重视，但如今房市渐冷，反而卖家需要考虑房子脱手时，房屋内部装修是否能够一枝独秀，反而成为买家重要考量因素。不过，他不建议将房屋过度装修，因为再奢华的装潢也可能因不和买家胃口，无法让房屋增值。

加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。     CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。   CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。

MLS数据分析显示，大温地区的房地产市场显著降温，特别是高端的独立屋市场，降温速度比想象得要快。   先定义一下：高端独立屋豪宅--700万加币以上，这才是所谓高端真豪宅！ 自2018年5月1日起，售价超过700万元的独立屋，大温地区仅有43栋独立屋成交 ，包括Mission 及三角洲。一直到阳光海岸和惠斯勒。 所有的43栋的房屋都以低于要价的价格出售，成交价低于标价16％。 相比之下，2017年5月1日至2018年4月30日的前12个月，大温地区的94栋房屋销售额超过700万元 - 其中89个按要价出售。在此之前的12个月 - 2016年5月1日至2017年4月30日 - 有97栋销售额超过700万元，其中86栋低于其要价。 过去12个月中成交价最高的独立屋特卖，是位于温哥华最豪华的Shaughnessy的六居室豪宅（如上图所示），该豪宅在上市 6个月后卖出，售价为2600万元。这个价格可能看起来已经很高了，但这栋房屋在2017年曾开价3500万元，然后减少到29,980,000元。 这栋房屋自建成后，曾于2016年4月由另一家代理商以更高的价格（3890万元）上市，但当时没有售出。记录还显示，该物业最初拥有都铎风格的房屋，于2000年以180万元的价格售出。 上图的这栋英式风格的房屋于2018年竣工，上市价为16,888,000元，售价为1,080万元。图片来自上市代理：Haneef Virani 然而，去年大温地区700多万元以上的房屋成交价格下跌最大的是一栋西温豪宅，售价为1,080万元，要价1688万元整整降了600万元。 豪宅降价挂牌上市  由于高端独立屋很难售出，业主们正在转向降价以转移其房产。在大温地区的MLS（截至2019年5月3日）目前在700万元以上的挂牌上市的209栋独立屋中，自上市以来，已经有28家已降价。 但不包括未能出售的房屋，先被撤出市场，然后悄悄地再以较低的价格获得新的房源，这些房屋难以量化，但似乎数量众多。例如，一栋现代风的西温豪宅，在2018年7月以1658万元的价格上市，但现在新上市的价格为1360万元，这个“詹姆斯邦德风格”的海滨住宅，最近也以300万元折扣价再重新挂牌上市。百万折扣！ 西温 Hollingsworth住宅外观 这座Caulfeild住宅拥有游泳池并面向大海的室内户外生活，售价为2288万元。图片来自上市代理：Matt Gul，Personal Real Estate Corporation 然而，其他卖家仍然坚持他们想要的价格 - 例如由Russell Hollingsworth设计的超酷现代主义海滨住宅的业主，在2018年2月以2288万元的价格上市，上市后一年没有卖出。2019年1月31日仍以完全相同的价格，再次上市。 目前，大温挂牌上市价格在700万以上的独立屋有209栋，上市平均天数高达141天 ，和几年前盛景相去甚远。 大温地产委员会主席阿什利·史密斯告诉Glacier Media，“目前高端市场出现放缓，尤其是温西和西温的独立屋住宅。关键是过去几年房价显著增长。今年的价格下跌也反映了这种变化。主要受各种各样的事情正在影响，例如政府实施的政策：外国买家的税，投机税，学校税，增加的财产转让税 - 高端行业的买家受到了影响。“史密斯补充指“豪宅的卖家往往有不同的理由和动机来转手或出售他们的资产。他们可能不会面临其他普通家庭的压力，所以保持价格的策略以吸引买家，但过去几年对价格的高期望也可能会影响到他们转手。“

阿朱和BUBU是自由艺术家， 2017年初，两人在广州市区 以低于商品房四分之一的价格， 买下了一栋70年房龄的老房子。 房子的结构非常糟糕： 是一个占地27平米，3米x9米的狭长建筑。 夫妻俩请来了建筑师刘洋做改造， 一共花费40万， 改造完成之后， 这里成了一栋全新的4层住宅： 室内面积70平米， 有两个卧室、一个餐厅， 一个工作间，甚至还有一个储藏空间！ 不仅能供夫妇二人居住、工作， 还预留了一间宝宝房。 刘洋说：“比起买普通的商品房， 我们希望更多人能住进这样的房子里， 在生活方式上实现更多可能性。” 广州海珠区同福东路附近，有一整片充满历史感的老街区。因为在珠江以南，老广州也把这里称作“河南”，阿朱和BUBU的新家，就在这里。 这里的街区大部分都是民国时期形成的，很多老建筑呈长条形，临街的开间小，但是纵深大，前面的铺位用来经商，后半部分用来满足家庭居住。 阿朱和BUBU是新广州人，2017年初夫妻俩买下这栋老房子，希望父母退休后能来广州跟他们一起生活。 在广州，这种独立住宅叫“私房”，它的价格通常要比商品房便宜1/4到1/5，算上建造的费用，比直接购买商品房要划算许多。对于预算有限的阿朱和BUBU来说，算是在可承受范围之内。 阿朱和BUBU是一对艺术家夫妇，对房子的改造有两点要求：一是希望有两间卧室，给小朋友一个预留的空间；二是希望能有自己的工作空间，但装修费用又不能太高。 为了实现这两个愿望，夫妻俩找到了好朋友建筑师刘洋一起讨论，希望能帮他们设计一个理想的家。 老房子的原貌 原来的房子是一个砖混结构的两层小楼，由两部分组成：一层是上世纪四五十年代建成的，二层是80年代加建的。 房子宽3米，进深9米，宅基地的面积只有27平米。买下的时候整个房子结构混乱，岌岌可危，基本上是无法居住的。 整个改造花费了40万。刘洋面临的第一个问题是高度限制，因为一些市政的规定、周围复杂的邻里关系，新建筑的轮廓被限定在了原有房子的轮廓之内。 于是，建筑师刘洋干脆把两个檐口的高度差，变成了一个斜面。 这里的外部条件很混乱，南北两侧紧挨着邻居家的外墙，东西向的巷子仅有1.6米宽，刘洋做了十几个模型，最终设计了一个有“包裹”感的家——四面都是墙，只在斜屋顶上开了两个“洞”。 入口选在了巷子最里面的一侧，走到路的尽头，要折一下才能进入到房子。 混凝土结构、灰色的洗米石外墙……让整个建筑看起来很整洁，仿佛在这个地方存在了很多年一样。 很多人都会觉得三楼很压抑，为什么不开个窗户？刘洋的解释是：越朝西面，越不应该开窗户，封闭之后反而可以隔热。 房屋剖面图 原来的房子有8米的高度，为了能尽可能获得更多空间，刘洋把房子设计成了4层。 一楼和四楼有2.2米的层高，二楼跟三楼的层高只有1.9米。建好之后，室内面积加起来一共有70㎡。 一进门，是一个小小的庭院，然后是餐厅兼会客区，最里面是厨房。 通过狭窄的楼梯到达二楼，二楼布置了一间主人卧室，浴室、洗手间。卧室的窗外可以看到一楼庭院的景观。 三楼布置了一个小卧室，另一边是两人的工作区。 四楼是杂物储藏、晾晒区，以及猫睡觉的地方。 令人意外的是，这个“密不透风”房子的里，大部分的空间都是半户外的。 刘洋通过天井和庭院来解决采光和通风的问题。比如庭院、餐厅厨房、会客办公的空间，都不是完全封闭的，甚至连厕所和浴室也是半开放的空间。 刘洋觉得，在城市里生活的人，基本会依赖空调环境，习惯用设备去处理跟自然的问题。“我想用一个相对古老的方式去解决宜居的问题，而不是通过一个简单的设备或者技术。” 一楼的东侧有一个百叶窗，可以通过调节叶片的角度，来控制空气流通。 巷子里面的冷空气进入后，空间里的热空气再通过屋顶的天窗排出去，这样形成了一个内部的循环气候，哪怕是在没有空调的半室外空间，也不会感觉到闷热。 设计师还在斜屋面上面铺设了一层隔热砖，作为隔热层。 四楼顶部有一个大的天窗，也可以根据不同的气候去调节开合的角度。 刘洋把卧室面积压到最小，把多出来的空间都留给了公共区域。 “大家只会在休息的时候使用卧室，但其实休息的时候占用的空间是很少的，卧室可以放在最中心、最安全的位置，但不一定是面积最大的。” 室内用到的材料很随性，刘洋希望阿朱和BUBU入住后，可以根据自己的生活习惯去改变一些使用空间，不被限制住。 地面的处理方式，是直接打磨结构楼板，而不是选择铺新的地面材料，看上去有点像粗犷的水磨石，还能节省层高。 室内的天花板保留了原有的混凝土模板，看上去就像一个未完工的毛坯房。

 温哥华不仅是房价下跌了，连租金都开始松动。在快乐山社区的新公寓大楼Duke，最近其管理公司Rhapsody Living开始促销宣传，首月月租金少1,000元，并减少养宠物所需的额外保证金。不过该公司拒绝发表评论。 Duke大楼一房的公寓单位月租金为2,530元，单位内虽然配置炉头，但没有烤箱，它比目前市场上大多数其他一房卧室的月租高500元或600元。Duke降价并不稀奇，因为现在有些租赁公寓都开始提供优惠来吸引租客，有的甚至打出首月免租金的条件，有些则愿意支付租房者的搬家费用。 历经两年的租屋空置率低于1%和租金飙升之后，目前很多迹象显示租金已经停止增长。 研究房地产的经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)表示，市场上新建租赁建筑变多，加上有省投机空置税和温哥华空置税，都迫使供给量增加，抑制了租金增长。 2016年至2018年期间大温哥华地区的租金上涨了13％。目前的空置率为1％，比2016年的0.7％稍高一些。 21岁的卑诗大学学生伊尼奇（Cristina Ilnitchi）在温哥华Dunbar区一间高级房屋内分享了一个套房，每月租金仅750元。该区多数的房子都在300万左右。 虽然租金稍降温，但还是不便宜。34岁的政策研究员帕迈汉（Patrick Meehan）在奥运村租了一房单位，每月租金1,725元。他和妻子想换一个两房单位，但找不到好价钱。他说：「市场选择是变多了，但是价格还是挺硬的。」 从2018年1月1日开始，联邦政府正式开始实施按揭压力测试（stress test）。而在此之前，不少经济学家和业内人士都发出警告：压力测试将影响10万潜在房屋买家，并将其中的一半，也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷款买房。 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）周四的报道说，上述警告还真的比较靠谱，因为TD银行最近的一份报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。 TD银行经济学家的报告指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。 但报告同时指出，压力测试犹如一柄“双刃剑”：它确实对首次买家设置了障碍，令他们难以实现、或推迟他们实现有屋的梦想。但与此同时，一旦取消压力测试，那么房价就会立马上升，这对买家同样不利。 TD的报告称，如果现在取消压力测试，到2020年加拿大的平均房价就会上升，估计上涨10％左右，可能会回到房市变冷之前的价格增长状况。 报告作出结论说，毋庸置疑，将压力测试完全取消将对房市有显而易见的、重大的推动作用，但这是短期的。代价是，加拿大人的房屋负担能力将进一步恶化。 不过报告同时指出，实施压力测试对租房者有比较大的副作用。原因很简单：因压力测试买不到房的这批人只能进入租房市场，必然导致租金上涨。 取消压力测试的呼声一直很高 压力测试是联邦金融机构监管办公室（OSFI）负责实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 鉴于房市继续疲软，主流媒体关于压力测试的报道越来越多，而且取消压力测试的呼声也越来越高。实际上，OSFI也面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力，有的干脆要求OSFI取消压力测试，有的则希望对相关规则进行适当修改，以适应形势的变化。 也有资深银行家提出变通的建议，称没有必要完全取消压力测试，而是希望OSFI对追加的基点进行调整，比如说从目前追加200个基点调低至150个基点，或者更低。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也表示，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。他建议OSFI设置一个固定利率进行测试，并认为4.5%比较合适。

据大温地产局于5月2日星期四公布的4月份楼市报告显示，买家需求持续下跌，令区内住宅供应增加，大温四月楼房市道仍低迷。 报告指，上月住宅销售只有1,829间，分别较2018年同期与3月份下跌29.1%和上升5.9%，上月份的销售数量更低于过去10年4月份的平均数43.1%。 地产局主席Ashley Smith表示，政府政策持续困扰楼房销售活动。 报告显示，目前大温有14,357间住宅正在放售，分别较去年同期与3月份增加46.2%和上升12.4%;所有类型住宅的基准价为$1,008,400元，较去年4月下跌8.5%，也较3月时下跌0.3%。 其中独立屋基准价是$1,425,200元，分别较2018年同期与3月份下跌11.1%和0.8%;柏文基准价是$656,900元，较去年同期下跌6.9%，但与3月份持平;相连屋基准价是$783,300元，较去年同期与3月份下跌7.5%，亦与3月份持平。

前两天，万科创始人王石开了一场“人生的无限可能”的直播。 在被问及“年轻人在城里买不起房子，要不要回老家”的问题时，王石的回答遭到了网友的疯狂热议。 大部分网友都觉得王石先生在瞎扯，表示这话不能信。 不过也有少部分网友觉得王石先生言之有理。 王石先生咕噜咕噜地说的这一大堆话，其实可以简单地用一句话总结。 租房挺好的，年轻人即便买得起房也先别着急买，可以先去创个业。 在大家都后悔没有早点买房的年代里，王石先生居然叫我们先别着急买房，这碗放了几斤砒霜的毒鸡汤谁敢喝呀？ 1 即便买得起房也先别着急，等着等着你就买不起了，四舍五入也算省了钱，真想为王石先生的这番话鼓鼓掌。 我们来看一下近五年全国商品房销售均价变化，每一年房价都在上涨。大家别看这4位数就以为现在房价很便宜，这可是内地32个省级行政区域平均下来的房价。 我们再来看一下最近公布的2019年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 与2015年相比，70个城市无一不上涨，而且上涨幅度惊人。 厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、广州（楼盘）三个城市超过50%的上涨幅度，石家庄（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、深圳（楼盘）、成都等14个城市超过40%的上涨幅度。就连上涨幅度最小的泉州（楼盘）也有11.9%的上涨幅度。 而请问在座的各位，有多少人收入上涨的幅度是跑赢房价的？ 其实早在2015年，王石就说过类似的话了。 中国房价并不是只涨不跌，这是一个商业市场，有涨就有跌才是正常的。对于那些事业没有最终定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好。 PLUS的一位好友小婕表示当初就是信了王石先生的邪，眼睁睁地看着这几年房价不停地在上涨，原本够资金买大三房的，现在只能苟且地买个两房。 如果他这次再次听信了王石先生的话，几年过后她大概就只够钱买间一房了。 这房价啊，从不下跌，还一直在蹭蹭蹭地上涨，你买得起的时候不买，是在等什么呢？做个慈善家让开发商多赚点钱吗？ 2 除了王石外，还有不少名人曾经劝过年轻人别买房。 例如另外一个王先生，“国民老公”王思聪曾经说过： 租售比不合理，租房更合适。花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择 还有一张嘴就是一碗鸡汤的罗振宇也劝过年轻人别买房，他的理由是买房耽误创业。 我常劝很多20多岁的人别买房，管它未来涨不涨呢，现在买房最大的悲剧就是你不敢辞职，不敢创业，不敢冒任何风险。 那你不就注定是穷人吗？你20多岁的时候使劲往前奔，当你年薪达到50万、100万的时候，北京（楼盘）的房价再贵你也买得起，对吧？ 容我不礼貌地说一句，这两个人简直是站着说话不腰疼。 思聪老爸在国内可是持有商业物业最多的大佬，截至2018年底，全国共开业285座万达广场，持有物业总面积4256万平方米。拥有这么多物业小王先生居然叫大家别买房了？ 还有专熬鸡汤的罗胖其实早在2001年27岁的时候就在北京买了第一套房，两年过后又买了第二套房。 “罗辑思维”的确是创业成功了，但问题是罗胖是先买房后创业的，怎么在劝告年轻人的时候就把这顺序给调换了呢？ 3 在喝鸡汤的时候，可别忘了王石的身份是万科的创始人，商人的嘴可是骗人的鬼呢。 一开始我也很不理解为什么一个卖房的呼吁大家别买房了呢? 然后看到了网友们的评论后瞬间就懂了。 上个月，万科举行集团2018年全年业绩发布会的时候，万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭曾提到： 万科长租公寓去年已经有6万间的开业，2019年总开业数要达到10万间。 而每个业务都有它自己的基本盘，包括租赁住宅也有自己的基本盘，今年的基本盘就是把已经获取资源的收益率提高，跟客户的黏度做的更好。 把自己的基本盘做的更好，今年开业的数就可以到10万间，而万科获取的资源远远多于这个。这是今年的基本盘 原来万科最近在发展长租公寓，怪不得王石先生呼吁大家别买房先租房了！ 最后PLUS想再啰嗦一句，在买房这件事上，他们已经度过了温饱阶段，人生有了更高的追求了。所以我相信他们的话是真诚的，但未必适用你们这些没有成功、也没有到达这个人生境界的年轻人。 这碗毒鸡汤，我们年轻人就别喝了吧！

在去年经过多轮调价后，香港著名电影导演吴宇森位于洛杉矶的豪华住宅以542万美元售出。 公共记录显示，该物业于2018年2月挂牌上市，原本要价750万美元，最终于今年3月26日折价售出。 卖方经纪人由就职于房地产代理公司Coldwell Banker Residential Brokerage的Ali Rassekhi和来自房地产代理公司Omega Realty Co.的Tony Yeh担任，后者同时也是买方代理人。 截至目前，买方身份尚未披露。吴宇森在洛杉矶注册成立的狮子山制片公司(Lion Rock Productions)也未能回复置评请求。 Rassekhi称，吴宇森当初买入这栋坐落在太平洋帕利塞德社区Riviera路段的豪华住宅，正是看中其采用封闭式管理、十分私密安全，而且享有无比伦比的视野。该物业建在一处小山丘之上，地势明显高于周边其他建筑，便于住户一览海洋和城市美景。 这栋豪宅建成于1955年，拥有四间卧室、五间浴室和一间盥洗室，居住面积为4555平方呎，目前已被翻修一新。整个物业占地约三分之一英亩，四周被树篱所环绕，并附带包含壁炉和浴室的客用小屋、露天平台，以及小型健身游泳池。 屋内设有一间镶嵌教堂式天花板的大客厅、通向小阳台的餐厅、媒体房、瑜伽室和主卧套房等。主卧包含带有壁炉的起居室和两个步入式衣帽间，从阳台能领略城市风光和迷人海景。 根据房产记录，现年72岁的吴宇森于2004年以400万美元买入该物业。 据报道，2013年吴宇森以270万美元出售了一处位于加利福尼亚州布伦特伍德的住宅物业。  

拥有土地的加拿大农夫之身价可是水涨船高呢！根据加拿大农业信贷银行(FCC)称，加拿大农地的价值在2018年继续稳步攀升，全国除了两个省份外，其余省份的农地价值都上涨。 加拿大农业信贷银行在年度农地价值报告中表示，全国农地价值在2018年上涨了6.6％。FCC首席经济学家捷维斯(J.P.Gervais)表示，这一增长主要是由于生产商的战略投资以及供应持续紧张所致。   魁北克农地的增长率最高，平均8.3％，这一增幅与2017年和2016年的增幅差不多。 沙省和亚省的农地价值增长7.4％。沙省的农地价值比2017年(10.2%)少了约3个百分点，这是受恶劣天气影响，包括干旱和早霜等问题。亚省则因为有大型企业进行扩张，所以农地需求也很旺。 卑诗省农地价值上涨6.7％，其中温哥华岛地区的价值增幅最高，农地竟飙升21.7％。 爱德华王子岛平均增幅为4.2％，缅省3.7％，安省为3.6％，纽宾士域省增1.8％。 新斯高沙省的平均农地价值降4.9%，是唯一一个下降的省份，主要受野生蓝莓价格不佳、奶农土地需求下降以及耕种需求总体疲软等影响。纽芬兰和拉布拉多省则因为没有足够的公开交易报告来评估价值，无法统计。

对于加拿大温哥华岛的一家人来说，最近是他们搬家的大日子。不过与众不同的是，他们的搬家不是打包收拾好东西然后搬离原来的旧家，而是等待潮汐到来帮他们把整个房子运走。 Worthington买的这栋房子被整栋搬走（取自CTV） 据CTV报道，今年一月，住在温哥华岛（Vancouver Island）的Emilie Worthington在Oak Bay社区买了一栋1912年时的历史老宅。 说起为什么会买这栋房子，Worthington表示，“我平时很喜欢到这个社区周围散步，当看到这栋房子时，我就在想怎么样才能搬进这样的房子里住。”“后来我的一个朋友说可以把房子搬走，从那时起我就对这个做法非常感兴趣。” 于是，在买下这栋心仪的房子之后，她花了好几个月的时间来安排搬“家”的事。 就在昨天（29日）早上，这栋重达100吨的房子被从地基上整个吊起，装载进一个大型的推移装置。接着这栋房子被移送到McNeil Bay港湾边，等待涨潮的时候，让一艘运输船能驶入湾内，把房子运走。 负责这次搬“家”服务的是Nickel Bros公司。该公司专门提供搬运房子的服务。Worthington的这栋房子将由船运往该公司在Duke Poin（位于温哥华岛东面）t的设施内暂时安置。直到Worthington在Victoria市北面买下一块地之后，该公司再把房子运过去。 （取自google map） 这样的搬“家”是一项费时费钱的大工程，但事成之后的结果是Worthington一直期待的。 她说，“如果我们在想要居住的地方买一栋房子，差不多要花100多万元，但我们并不想这么做。” “这栋历史老宅经历过时间的检验，而且房子里的配套都很齐全，厨房也是完全重新翻新过的。房子的外观及内室都很漂亮。把这栋房子搬到我们想要居住的地方，花费比在那里买一套新的要少一半。” 当天拆搬房子的时候，引来附近许多邻居和路人观看，还有人拍照和议论。一名经过此地的男子说，“这太让人震惊了。”“如果你喜欢这样有年代感的房子，你能把它搬走，并保持住这样的感觉，这太酷了。”

乔伊斯 - 科林伍德（Joyce-Collingwood）车站附近的68个单元的公寓项目可能会取代5个单户住宅。 Nexst Properties和Dys Architecture参与了一项区域重新划分，如果获得批准，将会看到一座六层高的住宅楼，以及五座朝向地面的联排别墅，这些联排别墅位于 Spencer 和McHardy streets 之间的Clive Avenue上。 现有的单户住宅建于1976年至1987年之间。根据不列颠哥伦比亚省评估报告，其中四户在过去三年没有销售历史，但其中一处房产于2017年6月以280万元的价格成交。 该地区同时正在开展其他一些开发项目。 西岸银行在5055 Joyce St.的房产正在进行重新分区申请。开发商提出了一个由Perkins和Will设计的32层高综合用途建筑。 Westbank还有一座30层高的混合用途建筑，正在建设中，位于5050 Joyce St. 与此同时，社区土地信托基金已在Vanness Ave. 3279至3297号的城市土地上提出了一个六层合作房屋项目，其中大部分单位将迎合收入低于50,000元的家庭。 Clive Avenue重新划分的建议包括两个studio，42个一室一厅单元，17个两室和七个三室。 房屋的开放时间为5月8日下午5点至7点30分，在Collingwood Neighbourhood House。

据加通社报道，许多自雇人士因为政府的收入压力测试以及信用评分不足，在申请房贷按揭时，需要向银行提交更多收入证明文件，这导致更多人正在转向私人贷款机构申请按揭。 Dominion Lending Centres的按揭经纪Dan Caird表示，更多人正在寻求私人贷款，这是政府收紧按揭条款直接导致的。 Sean Kilpatrick / THE CANADIAN PRESS 根据加拿大央行的数据，自2015年以来，大多伦多地区的按揭贷款市场上，私人贷款机构的份额已经翻了一番，在2018年约占按揭市场份额的8%。 私人贷款商不太看重借贷者的收入，而是更加关注贷款人丧失回赎权（foreclose）时物业的价值。所以私人贷款商更容易批出按揭，但是其弊端是利率高，收费高。 对于自雇人士而言，私人按揭贷款的好处是，这有助于自雇者抵减报税收入，以及提高信用评分，以便日后可以回到传统的银行机构贷款。 Caird指出，自雇者可以通过这种贷款减少报税收入，即使贷款利率高出1%、2%甚至3%，但是因为申报的收入少了，按揭开支多一些仍然值得。 传统银行批贷太严 银行等传统贷款机构则要求35%至44%的债务与收入比率，对自雇人士而言，要提供足够收入纪录证明是最难的。 按揭新闻网站RateSpy.com创始人Robert McLister指出，政府现在要求真实的收入证明，压力测试更是使得申请同等的按揭贷款，收入相比2017年的标准要高出20%。 这就把更多人推向私人贷款机构。 报道称，目前加拿大按揭和房屋公司（CMHC）正在设法放宽申请按揭贷款保险的文件要求，特别是对于生意开业不满2年的自雇贷款申请人。 加拿大自雇人士约占所有就业人数的15%，CMHC表示应该设法让所有人能够申请到按揭。

一位卑诗省的工程师说，他的发明预示了住房建设的未来。 土木和机械工程师Paul Tinari表示，他的3D打印机很快将在世界各地及卑诗省建造房屋。 这个房屋3D打印机有一个悬挂在金属盒中的混凝土浇注喷嘴，这个喷嘴由连接到四个角落的电缆控制。当喷嘴逐层浇注混凝土墙时，电缆供其独立移动以定位打印机，整个系统由软件控制，告诉打印机如何实现蓝图。 发明人声称他的装置可以在24到48小时内建造一个2,700平方英尺的房屋。将碳纤维“编织”到混凝土中，取代了对钢筋的需求。他还说，留在墙内的滞留空气可以抵抗热量损失。 Tinari不是唯一一个创造混凝土浇注3D打印机的发明者，但他说他的方法比其他人更好。 Tinari说，他的竞争对手使用机械臂或桁架 - 两者都更重，更笨重，更昂贵。 “关于这一点的美妙之处在于，它可以建造任何规模的房屋，”他周四在本拿比举行的3D打印机演示中说道。 Tinari说，他的技术可以在今天建造宜居的房屋，但是需要对其进行测试，建筑法规需要改变。 “但这需要时间，现在有需要住房的人，”他说。 “技术的发展速度远远快于官僚机构可以跟上的速度。” Tinari表示，他希望尽快在温哥华岛的First Nation保护区建造房屋，省级和联邦建筑法规不适用。他还表示，他的发明非常适合重建受自然灾害影响的社区，包括遭受野火肆虐的加州部分地区。

关于大温最近的房市，有房屋经纪感叹买家好离谱，指有买家竟然对叫价400万的豪宅，竟然给出5折的报价。 如此砍价，似乎只有菜市场才有的情形。虽然听上去有些夸张，但纵观近期的房屋成交价，很多比2017年房价巅峰期低了三成有多。目前这种情形已经由西温漫延到了北温及素里，甚至squamish小镇，甚至一些奢华的公寓。 推友 “Mortimer”又给大家总结了大温房市一些奇事，周末围观一下吧。 温哥华下面这栋独立屋，刚成交的售价比2017年的房屋评估价低了34%。见好就收，这位屋主似乎没把握好时机。 本那比下面这栋房屋自2013年已经第4次转手。2013年兴建时预售价为85万。2015年卖了108万，2017年这个屋主是人生赢家，转售123万；最后这个第4手，今年以125万胜利大逃亡。嗯，2万也是赢家。 北温下面这栋似乎是房屋发展商止损，2018年花190万买入的房屋，现在开价168万，去年估价为181万。 高贵林刚成交的联排屋，成交价78万，比去年买入价还少了1万。 刚卖出的南素里独立屋的成交价，比2017年的估价少了34%。 温东的这栋房屋86万，比去年的估价也少了34%。 温哥华奥林匹克村的公寓，去年120万买入，刚以105万卖掉，损失了15万。 这种含泪也要卖房的情形似乎也由西温漫延到北温，北温这栋房屋176万的成交价也比2017年估价低了32%。 西温最多这种亏了也要卖的房屋，160万成交价，比去年的估价少了23%，比2017年估价少了35%。 西温这栋刚卖掉的房屋，比去年估价少了32%，比房价巅峰的2017年少了差不多4成。 还是西温，2016年以400万买入全新9200尺的新宅，去年估价722万。不过刚以600万售出，原来想叫价988万的，结果人算不如天算。 下面这个卖家想必乐坏了：2014年以140万买入全新独立屋，刚以415万及时卖掉。去年估价为392万，2017年估价为404万。 这个卖家，佩服！ 温哥华富人区的豪宅，刚以418万售出，比2017年估价少了整整230万！！！少了230万！ 这个多大的亏！损！拿了太长时间了。 温哥华又一起亏本也要卖的公寓，前年66万买入 ，刚以67万卖掉。 温哥华这栋房屋成交价300万，比2016年的买入价亏了近30万，不及时卖掉，会不会亏得更多？ 温西灰点的独立屋，刚以213万售出，比去年估价低了12%，比17年估价低了25%。 卖房止损的情形，squamish也有，这栋以75万成交的独立屋比2017年估价低了32%，还好相对15年68万的买入价，还不算亏吧。 看了别人家的房屋一大溜，各位卖家和买家，有心成交卖买，估计心中都会有个数了吧。

温哥华市府职员建议市议员，反对把2%商业地税转移住宅业主。CTV 据加拿大电视台(CTV)报道，温哥华市府职员最近提交给市议会的报告，建议市议员反对将2%商业物业税转移住宅业主。有关方案原意是支持市内商业，应付不断上升的经营成本。 市政府于2018年底公布，考虑在今年将部分商业物业税转移住宅业主，但市府职员的报告不赞成有关做法，原因是未必能有效帮助有需要的商界东主。此外，卑诗的物业税是根据物业的市场价值而作出评估，意味发展不足的建筑物税款，也按照其较高发展潜力来计算。 转移2%对商业地税杯水车薪 报告指出，根据卑诗物业估价署的初步分析，市内约3,000个(21%)商业物业已列为发展不足，但相对其现有使用情况，估值是反映其更高和更佳的使用能力，就算将2%的商业物业税转移住宅业主，也未必能有效帮助这类因发展潜力问题，受估价波动影响的商业物业东主。 市议员杨瑞兰（Sarah Kirby-Yung）表示，市府需要做的工作是确保税务系统和估价方式公平，但市府也要支持本地商业，令他们可以继续经营。

　　虽然已经是春季，加拿大多数地区的房地产市场似乎还没有走出冬眠。 　　大温哥华地产局的数据显示，大温今年3月的房屋销量低至1986年以来的最低点。加拿大地产协会称，阿尔伯塔省和萨省的销量比10年平均还低了20%多。在多伦多，销量也是平平。 　　Getty Images/Global News 　　许多在今年需要卖房的加拿大人，可能要认识到，楼市已经不同往日。   　　那么，如何在现今的市场上卖房呢？   　　对房价的预期 　　首先是定价策略。在温哥华，4月份的市场与3月相近，地产经纪称，卖家们应该走在市场前面，而不是等到市场变了再作出反应。 　　Steve Saretsky说，目前温哥华的房价呈跌势，这意味着，今天一间值140万元的房子，可能定价是137.5万元。 　　不是只有春季才能卖房 　　许多人认为卖房的最佳时机是3月到6月，因为这个时间最多买家找房看房。 　　通常认为家长们会希望在夏季之前敲定交易，以便在9月份开学之前入住新买的房子。 　　地产经纪Romana King表示，如果你想要尽快售出，应该在春季上市放盘，但是如果想要卖出最高价，就未必是最快卖出的。 　　他分析了过去15年多伦多和温哥华地区的交易数据，往往是秋季上市的房子超出要价成交。虽然在市场上的时间久一些，但是最终成交价更高。 　　另外，新建房屋的售价往往更高。 　　以下是大多伦多各区卖房的最佳时机： 　　先卖再买 　　一些地产经纪已经开始建议客人，在准备买新的房子之前，先把自己的房子卖了。 　　大多伦多地产公司Realosophy Realty的主席John Pasalis说，他会建议客人先卖，尤其是如果你的房子在100万元以上。 　　他认为，目前的市场对于卖家而言，少了一些确定性，多了一些不确定，所以如果先买再卖，卖房时会有尽快成交套现的压力。 　　原则上，在买方市场，应该先卖再买，反之在卖方市场，则先买再卖。 　　至于你的房子和所在的社区，究竟是买方市场和卖方市场，则需要作研究。另外，如果从房屋搬到公寓，市场也会有不同。 　　交割时间要延长 　　King也警告说，如果你签了卖房合同，开始寻找要买的房子，最好在卖房交割日之前找到要买的房子。 这意味着，你的卖房合同上，成交的时间要延长。 　　交割日的期限通常是30至60天，在市场放缓时，也会有90至120天。 　　如果是先买房，记得要在合同上写明条件是先卖出自己的房子。在房市火爆时期，这类条款已经消失，但是现在又重新出现了。 　　Global News 　　房子卖不掉怎么办？ 　　如果你家草坪前“For Sale”的牌子挂了一段时间，还是收不到满意的offer，通常有两个办法，一是降价，二是稍后重新上市。 　　如果有人看房，但是没有offer，这往往是好兆头，说明问题不在房价的问题，而是在市场状况。Pasalis建议坚持几个月，或者等到市场反弹后再卖。 　　但是如果是因为房价不切实际，那就应该尽快降价。多数卖家会1万、1.5万的小幅降价，这未必有用。 　　谁都想比邻居卖得更高，但是最终房子能卖什么价，还是看它值多少。

　　房贷利率近来掉头回落，以致逾半数首置蠢蠢欲动，有意趁机会提早入市。债券孳息下跌，扯低定息房贷产品利息，对疲弱楼市提供一定的支持。此外，加拿大中央银行已暂停加息多时，本星期再次按兵不动，将隔夜利率维持在1.75%的水平，也为房贷浮息带来稳定的环境。   　　以供楼族至爱的五年定息房屋按揭来说，由于春季竞争升温，已有大银行提供的优惠可以低至3%以下。   　　满地可银行的经济专家也认为，近来利率环境利好楼市。该银行资本市场资深经济师Sal Guatieri指出，自从去年11月，房贷利率已经回落了80个基点，所以预期有助楼市改善。   　　房贷利率下调，不仅减轻新造房贷的息口负担，也会拉低压力测试用以计算借贷资格的利率，所以购买力相应提升，买家选择随之增加。     　　不说也知，加息是买家关注的要项。皇家银行今年较早前的调查显示，预期在两年内置业的准买家之中，59%最担心加息，如果只计算首置族，这个份额更高至74%。 　　这次调查在1月及2月分两段期间进行，合共访问全国2,223名成年人，结果显示，考虑到现行利率水平，以及对将来加息的担心，56%的首次买家实际上有可能早一些入市。 　　虽然全国负担能力持续恶化，楼市调整警示久不久便传出，但这次调查发现，逾八成的人还是看好楼市投资。 　　根据调查结果，81%受访者认为，购买房屋或共管柏文，目前仍是好投资。这也许与租金急涨有关，因为有66%的人认同，供楼比租更划算。 　　不过，值得一提的是，本国一些贵屋市场近年屋价累积升幅可观，甚至乎共管柏文也已变得较难负担，以致供楼与租楼的开支差额扩大，换言之，由租客转做业主的难度提升。 　　皇银的负担能力分析显示，去年末季，多伦多一般柏文的供楼开支与两房柏文租金的差距升至1,138元，与三年前相比，增加了663元，升幅140%。  

西温柏文业主今年对房屋估价提出上诉的数字，较去年增3倍。星报图片   卑诗业主收到物业估价通知书后，如果不满可以提出上诉。相较本省其他地区的业主，西温的柏文业主针对估价提出上诉的机率更高。西温总共有3,452名柏文业主，其中约122人对今年的物业估价提出上诉，约占3.5%，该数字较去年上诉总人数增加3倍。 据区报《北岸新闻》（North Shore News）报道，卑诗物业估价处（BC Assesment）的数据显示，在北温市和北温区只有不到0.5%的柏文业主对估价提出上诉。此外，西温独立屋业主提出上诉的数字，也远高于北温市的独立屋业主。西温的1.2万个独立屋业主，约1.5%人对估价提出上诉。相比之下，北温独立屋业主提出上诉的比例只有0.5%。 全省约1.6%业主上诉物业估价 整体而言，北岸约有百分一业主对物业估价提出异议。全卑诗省就有1.6%业主，对他们的物业估价提出上诉。今年申请上诉的日期，已在1月31日截止。 卑诗物业估价处每年7月1日确定本省所有物业的价值。自那时起，本省房价便开始呈现下降趋势，但这应不是上诉原因。 据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的最新数据显示，西温柏文的基准价格约为110万元，独立屋为250万元。 北温柏文的基准价约为56.7万元，独立屋为150万元。

在西温桑迪湾社区有一栋16000平方尺的大豪宅，拥有五间卧室、六个卫生间、三车房，室内是白色调的优雅设计以及厨师都梦想的完美厨房。   但是过去两年来，这间豪宅一直空置着，卖不掉。 业主在这里房子里住了39年，后来决定重建，希望可以赚上200万，但是没想到，现在，房屋叫价从650万元降到398.9万元，而且是被债权人拍卖的地步。 即便是这样，房子仍然没有人问津，房屋的市值现为340万元。   northshorerealty.ca 据温哥华星报报道，屋主名叫Richard Baker，他与继子Richard Chandler决定重建这套已有近40年历史的老宅子，以便可以让其增值200万元。   当时正是2016年春季，西温房地产市场最火爆的时候。Chandler也是房屋建筑商。   但是，当Chandler在2018年8月完成新房时，卑诗省自由党政府已经推出了15%的外国买家税。新民主党政府于2017年5月上台后，又推出更多限制炒房的税收政策，包括外交买家税上调至20%，300万元以上的房屋地税上调等。温哥华的楼市急转直下。   Baker与Chandler为了重建，向贷款商BlueShore Financial借下150万元建筑贷款，以及220万元的房贷按揭，按揭贷款里也包括了Chandler在本拿比的另一套房子。而位于西温桑迪湾的这间大房还有155,500元的按揭贷款未还清。   两人曾商议由Baker先拿取10万元，让他与妻子搬离大房子，以便进行重建。Baker认为BlueShore应该先拍卖Chandler在本拿比的房子，再拍卖他的空置屋，这样更容易为他的大宅重新申请贷款。   今年4月，这宗止赎案由卑诗省最高法庭作出裁决，BlueShore胜诉，允许该公司先拍卖西温的空置大宅，收回贷款。   据星报报道，Baker和Chandler不是唯一陷入困境的业主。在房地产行业有45年经验的Michael Geller说，2016年温哥华地产泡沫破裂，是他见过最严重的。他在西温Ambleside社区有一间老房子和两间度假屋，上市8个月了，根本没有买家上门。现在，为了卖房，他公开为地产经纪提供25,000元的奖金。

  　　本拿比吉尔摩天车站（Gilmore Skytrain Station）附近，将兴建加拿大西岸最高的住宅大厦，楼高64层。          由发展商Onni集团开发、IBI集团设计的Gilmore Place发展计划，已清除所有障碍，首阶段的三座大楼即将兴建，其中一座有64层，高过安省以西地区所有住宅大厦。其余两座就分别有43与51层，整项发展计划共提供1,550个住宅单位，6楼平台可连接三座大楼；另有50万平方呎零售空间和100万平方呎写字楼面积。   　　连同其他阶段的发展，围绕吉尔摩天车站的范围日后会有10座全新大厦落成。