地产

虽然现在房价有下跌趋势，但看在许多打工族眼里，还是高不可攀。究竟年薪要赚多少，才能买得起房子呢？全国各大城市的房价落差很多，如果想在温哥华买一间独立屋，年薪至少20万元；在多伦多买独立屋，年薪要12.4万。最便宜的是利斋拿、沙斯卡通和温尼辟，年薪不用5万元，都可买得起独立屋。 房地产搜索网站Zoocasa编制的数据显示，温哥华独立屋的基准价是140万，公寓基准价65.6万，所以分别需要年薪20.5万和9.3万才负担得起。 多伦多的独立屋是87.3万，公寓52.2万，年薪则分别需达12.4万和7.4万左右。 当然，如果你有足够的现金买房子，都不成问题了。这个计算方式是依据银行贷款的标准来订的，在严格的贷款条件下，没有相应薪资，根本借不到钱。 但如果你愿意搬到草原省份就可轻松买房了。即使是选择到满地可和爱民顿买房，年薪也只要5.3万；卡加利还算可负担，年薪6.6万元可买独立屋。   高房价究竟会不会导致年轻劳动力外流呢？答案：是也，非也。 皇家银行研究发现，2018年有13,2000名千禧一代从温哥华、多伦多和满地可迁至同一省的其他地区。自2015年以来，这3个城市的总流出量增加了3倍多，温哥华最严重，人口外流几乎增加了8倍。 但有人出、也有人进。20至34岁的年轻人还是不断流入这三大城市。2018年多伦多的千禧一代人口增长58,000人，满地可增加22,000人，甚至温哥华也增加16,000人。   数据显示，这些增长多来自国外的年轻专业人士和学生，来自加国其他省份的千禧一代迁入这三大城市的总数量不到4,000人。皇家银行说，联邦政府已将年度移民目标增加到35万，可预见温哥华、多伦多和满地可的年轻人口将继续增长。

曾几何时，加拿大房市可谓“全国江山一片红”，到处房价都是日新月异，买家一哄而上抢offer，更让房主牛逼得不行。但“三十年河东四十年河西”，现在加拿大得市场转了风向：越来越多的城市房主不再是老大，房市不再是卖家垄断，而是成了买家市场。 BMO最近委托调查公司Pollara Strategic Insights进行了一项调查，发现加拿大11个大城市中，已经有6个被列为买方市场：包括温哥华、维多利亚、卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通（Saskatoon），以及里贾纳（Regin）。 多伦多星报报道说，这项于本周二发布的新报告还有多个有意思的发现： 其一，加拿大约有10％的首次购房者，希望在买房时获得亲友的经济支援，最好能够在首付中给他们送上10万或8万作为礼物，以帮助拥有自己的“梦之屋”。 报告还显示，在安大略省，这个数字更高一些，13％的首次购房者希望首付能够得到来自亲友的帮助。 在每4名首次买家中，至少有1人希望从亲友处得到$5,000到$50,000的援助。 平均而言，加拿大千禧一代（出生于1980年至1994年）似乎依赖性更强，寻求比X一代（1965年至1979年之间出生）更多的帮助。千禧一代寻求平均约$61,431元的财务帮助，比X一代多出近$20,000元。 其二，令人多少没有想到的是，尽管房价高企，首次买家中，仍然有42%的人认为房屋是可负担的。不过他们强调，之所以需要亲友帮助，主要是由于利率上升导致按揭负担加重。 其三，但安省和BC省的居民认为市场价格适中的人少得多，在安省，认为房屋是可负担的比例只有32%。原因很简单：这两个地方不仅曾经房市火热，而且如今房价仍然居高不下。 实际上，安省和BC的首次购房者，要比房价最低的大西洋省份的买家，至少要多支付10万来买房：其中安省平均需要443,705元，BC则需要445,294元。 此外，BMO的报告还发现，在首次购房者中，加拿大千禧一代有更多人与父母同住，以节省开支付首期。也有超过三分之一（36％）的加拿大人计划与其他人分担购房的开支。

众所周知，地理位置在租金升降中绝对起了主导作用，所以快来看看加拿大各大城市的平均房租吧，2019年会不会变化很大？ 根据Padmapper（北美公寓租赁中介）提供的报告，在全加拿大28个主要城市中，过去一个月，各地的租赁市场几乎没有变化。 大多数城市的房租与三月保持一致，总体来看，4个城市呈现上升趋势，3个城市呈现下降趋势，17个城市保持稳定。 Padmapper（北美公寓租赁中介）说，这是加拿大3年来房租最稳定的一个月，所以想租房子的小伙伴可以行动了，趁房租没有波动之前！ 在这个榜单中，虽然多伦多赫然排在首位，但无论是一室一厅还是两室一厅，较2019年初房租均未上涨；一室一厅租金为$2260一个月，两室一厅租金为$2850一个月。 温哥华，另一个生活费用昂贵的城市，它在榜上的排名仍旧是第二位。2019年一室一厅的租金稳定在$2100，而两室一厅的租金下降了4.9%，租金为$3100一个月！ BC省的本拿比，保留了它第三名的位置，不过租金涨幅也不如前几年强劲，要知道2017年-2018年本拿比的房租涨幅可是15.9%，今年也只维持在5%左右！一室一厅租金为$1570一个月，两室一厅租金为$2250一个月。 蒙特利尔是全加拿大第四大生活成本最高的城市，今年4月它的房屋租金出现了下降。一居室租金下降2%至1,470加币，两居室价格下跌3.9%至1,710加币。 维多利亚，排名第五！不过，租金保持稳定，一居室和两居室的价格分别为1,390加币和1,730加币。 2019年全加拿大租金涨幅最大的城市是哪里？知道吗？那就是安大略省的温莎，一居室公寓租金上涨了5.6%！ 尽管涨幅最大，但温莎仍然是加拿大房租最便宜的地方，一居室公寓的租金只要760加币。

温哥华房地产市场火爆时，买家在晚上排队抢购楼花，不用等到正式成交再转卖，即可轻松赚取利润。现在市场低迷，销量暴跌，银行压力测试收紧房贷，购买多套的买家无力成交，着急脱手，不惜赔本转卖。连一些开发商也担心滞销而开始降价促销。 据《温哥华太阳报》报道，位于Granville街、由Wall Financial Corp兴建的Shannon Mews项目，一个1,350尺的单位销售信息显示，原始预售合同价格为169.9万元，目前合同转让的要价也是169.9万元。 这笔交易若成功，卖家将损失不小，包括转让费、房产经纪佣金，甚至可能还有与潜在买家商讨价钱的空间，或会损失数十万元。但显然卖家急着脱手，不想拿出资金与开发商完成交易。负责这宗交易的房屋经纪Vivian Jiang表示，这个单位已经转卖成功，但拒绝透露细节。 建商Wall Financial Corp.眼见情况不妙，不希望降价转卖风潮掀起，因此愿意给10万元激励奖金，鼓励预售买家提早完成交易。 华人们可能会发现，2019年来，朋友圈里楼花转让的广告越来越多，而且几乎每个转让广告都高喊着“原价转”、“亏本转”、“急转”的口号。 小心被套住 最近，开发商Westbank Corp.通知了三十几名在温哥华市中心购买Vancouver House的预售买家，表明该项目将于今年夏天完成，且规规定预售买家现在不得转售给新买家。这让许多预售买家感到苦恼，因为一旦交屋，他们将支付额外税项，如果是非居民买家，还必须支付20%的海外买家税。 其中一位买家2015年时以$425万元入手一套楼花，随着近几年大温公寓市场每年双位数的增长，近期挂牌$1188.88万出售，后下降到$1088.8万，随后Westbank要求其下线，不允许转让合约，这也意味着该买家必须以$425万元完成成交。 发展商的日子不好过 目前开发商不得不开展一系列的降价促销活动吸引买家，比如免5%GST，百万元抽奖，租金回赠，赠送额外停车位，升级厨房设备，装修补贴等等。 今年稍早，Westbank Corp.为其位于Oakridge购物中心Lissoni项目的买家提供了商务舱机票、豪华手表和昂贵汽车等选择。 Vivagrand Developments刚刚在温西推出了一个项目，它提供了装修补贴。开发商将在交屋时向买方支付所谓的装修金额，相当于购买价格的3%。它还向带来买主的地产经纪提供现金奖励，比如一间两句或三居室，奖励高达$70,000。 有地产经纪表示，还有开发商愿意为买家提供首年抵押贷款的费用，颇具吸引力。在买方主导的市场下，卖方必须做出牺牲让步。 “开发商不愿意在一段时间内在项目上直接降低价格，因为这样可能会让以前以更高价格购买的买家感到沮丧，尽管他们在购买时有更多户型楼层上的选择，”地产经纪Michael Ferreira说道。 一些开发商正在努力计算他们项目的价格，因为“没有人知道市场在哪里，”Cressey Development的发展副总裁Jason Turcotte说。“对于预售营销人员来说，确定价格非常重要。如果你没有进入市场，你调整定价的能力是有限的，“他说。 大温楼花销量暴跌88% 10套只能卖掉1套 根据加拿大专业的楼花营销机构MLACanada3月份发布的报告显示，2019年2月，大温楼花交易量同比2018年2月下降88%，与2019年环比1月也有9.41%的降幅。 该机构表示，预料到楼花市场会降温，但没想到跌幅如此惊人。 整个2月份，大温地区上市叫卖的楼花共1144套，然而最终只卖出去171套，这个售挂比，只有可怜的15%。换言之，挂牌的十套房子里，只能卖出去一套。 当售挂比高于60%时，市场属于卖方市场，60%-40%之间属于均衡市场，低于40%则是买方市场。 15%的深度买方市场下，不难理解为什么朋友圈里的楼花都在“亏本急转”了。

位于西温哥华桑迪湾(Sandy Cove)社区有一栋的16,000平方呎，五室六卫的大房子，拥有优雅的白色室内设计和厨师都梦想的完美厨房设备。原价值650万，如今低至398.8万，却还是乏人问津。 这个房宅的原屋主是贝克(Richard Baker)，他与继子想重新开发这个近40年的房子，以便使原来200万的房子能增值数倍。前几年他从BlueShore Financial房贷信合社借了贷款金开始盖新房，2016年春天的房地产市场到达顶峰，8月完工后他以650万元挂牌出售，但是没有售出，如今只落得340万元估价，今挂牌价398.8万元。 2016年7月是个重要的转折点，当时前卑诗省自由党政府推出的15%的海外买家税，这让高价房开始受创。如今新民主党政府上台，海外买家税增加到20%，甚至价值超过300万元的房屋还有额外税项。 贝克并不是唯一一个陷入困境的开发商。在房地产界工作45年的盖勒(Michael Geller)说这是他见过的最严重的经济衰退。盖勒之前在西温兴建了一批度假屋，如今这些房屋已经上市8个月，根本没有买家上门。他已经公开向房地产经纪人提供2.5万元奖金来鼓励经纪促销房屋。

卑诗省一名女性在Shaughnessy 出花重金购买了一栋价值不菲的豪宅，但是她却发现这栋豪宅曾经发生过一起未公开的谋杀事件，当该女子试图退出这一房地产交易的时候，却被卑诗省最高法院驳回。 周二，卑诗省上诉法院推翻了下级法院的裁决，这项裁决说的是房东Mei Zhen Wang(音译，王美珍)涉嫌“欺诈性地歪曲了”这栋豪宅的状况，因为王美珍和地产经纪人都没有告知买家，他们之所以出售这栋价值610万加元的豪宅的另一个原因---这里曾经发生过凶杀案。 由三位法官组成的陪审团表示，王美珍没有必要告诉买家Feng Yun Shao(音译，邵风云)关于两年前发生凶杀案的事情，因为无法确定这件事情是否会对买家交易产生影响。 未破获的枪击案 为了安全搬家的人 2007年11月3日，王美珍的女婿Raymond Huang在这栋豪宅前面的人行道上被人开枪打死。警方称这起谋杀案是有预谋的，但是警方目前仍未破获这起谋杀事件。 根据判决显示，枪击事件发生后，王美珍的外孙女被迫离开了她就读的西区私立学校，因为这所学校对她的人身安全表示担心。她最终转到了西温哥华的一所学校，她的妈妈就在离学校不远处的北海岸(North Shore)买了新房。据法庭文件显示，王美珍则回到了中国，打算出售位于Shaughnessy的房产。 邵女士成为买家  买家与卖家维权 2009年6月，她将此处豪宅挂牌出售，同年8月邵女士看到了这一房产。 当邵女士问及房产出售的原因时，王女士通过房屋经纪说，是因为孙女换了学校所以决定搬家。 据判决书称，邵后来从一位朋友那里得知了这起谋杀案，经过互联网搜索得知，一名“涉嫌歹徒在前门附近被击毙”。 邵女士随即通知王女士，她要退出这笔交易。判决称，王女士在12月以550万加元的价格出售了该房产，次年2月起诉邵女士违反合同。 法庭文件显示，在卑诗省高级法院的审判中，王女士在盘问中承认，她的家人“有点害怕，所以他们想买一套小一点的房子”，她“为他们担心”。 法院意见也有不同 下级法院的法官最终做出了对邵女士有利的判决，称“邵女士通过王女士的代理人向原告提出了房屋出售的问题，邵女士有权得到一个准确的答案，而不是故意隐瞒王女士女婿的死亡，以便原告出售该房产。” 但是高级法院不同意这一判决。高级法院的判决中，Mary Newbury, Daphne Smith 与Peter Willcock三位法官表示，王女士没有向邵女士表明此处曾发生凶杀案并不构成漏报，并指出王女士要搬家确实是因为外孙女被迫离开学校。法院表示，没有证据表明王女士知道或者应该预料到邵女士会对两年前发生的事件特别敏感，而此事件完全不影响房屋的质量或是实用性。法院裁定，对具体时间提出具体问题的责任在买方。“如果要求买家披露所有可能的特征，不仅涉及其房产的物理和外在品质，还涉及买家可能存在的所有敏感性和迷信信息，那么由此引发的诉讼将不会结束。” 法院驳回了王某已被责令赔偿邵某的赔偿金，但将应向王某支付的赔偿金发回了初审法院。  

据大温房地产委员会表示，最近，温哥华出现了一位非常可疑的男性华裔(疑似)买家，每次都要求与女房产经纪进行一对一的单独会面，如果女经纪带了其他人，该买家就会非常生气... 据房地产委员会称，过去两周以来，这名男子一直在联系女经纪人，说他想看一些Burnaby、高贵林(Coquitlam)或New Westminster地区SkyTrain station附近的房产。除此之外，在要求见面的同时，该男子还坚持要求经纪人必须一个人前往，不许带其他人。 图片来源：Christer Waara/CBC 刚看到这个信息的时候，小编内心也是一顿问号脸??? 想约女经纪可以理解，但是必须要求单独会面，对方带了人还发脾气，这是个什么操作???一次两次也就罢了，还频频如此，这又是啥情况？？？ 请告诉我，不是我一个人想多了... REGBV主席Ashley Smith称，该男子在沟通方面非常“老练”，特别努力地协调与女经纪进行一对一的会面。“我们听说，有些时候一些经纪会和朋友或搭档一起去，该男子就会很受挫然后就离开了”。 据描述，该男子年龄在30岁左右，说话时轻声细语，预留的名字是Sean Z.或张磊(Lee Chang音译)。 警方已介入调查 VPD表示，考虑到该男子的行为非常可疑，“虽然我们目前没有找到其犯罪的证据，但我们会认真对待这些事件，并已指派一名侦探调查温哥华发生的事件”。 Smith还表示，New Westminster, Coquitlam和Delta地区的警方也正在调查这些事件;另外，最近委员会还收到报告称，列治文也发生了类似的事件。 对于最近频频发生这些可疑事件，Smith直言“太吓人了。身为一名女人，我们对这些事确实有所耳闻。虽然这是一次给我们敲醒警钟的机会，但真的很吓人，毕竟我们只是在做我们自己的本职工作”。 最后，Smith提醒各位地产经纪人在带领顾客看房时一定要保持警惕，并优先考虑自身的安全性。建议经纪人在看房前告诉别人自己的去向，如果是与顾客第一次会面，建议见面地点选在一些公共场合或带着朋友一块儿去。  

相信很多人都曾有和我一样的想法——把北上广深的房产卖了，拿着数百万巨款，再去三四线城市甚至是农村买个房子，做一个世外之人，潇洒、悠然地度过余生。 然而，绝大数人对此只是想想，并不敢真正付诸于行动。但，我是个例外，因为我是个有魄力的人。 1 大学毕业后，我在北京的一家国企工作多年，并有幸拿到了北京的户口。2005年，看到有朋友开始买房，于是我也鬼使神差地在北京西南三环买了一套商品房。当时房价是4000多一平米，我买了一套116平米的3居，房价高达40多万。这在当时对我来说是一个遥不可及的天文数字，因为我的工资也不过4000元。但我说过，我是个有魄力的人。 拿着家里的资助和自己多年攒下的几万块钱，首付了15万，贷款25万，10年期，就这样稀里糊涂的买下来了。 于是，5年后，我还清了房贷。10年后的2016年初，我以495万的价格把房子卖了。 至于卖房的原因，一是当时工作上的不如意；二是家里年迈的老人身体不好，需要照顾；三是老家亲戚朋友的各种劝说；而第四，也是最重要的一点——我判断，北京房价已到顶，随时可能跌。于是，我以惊人的魄力把它卖了，同时也辞去了北京的工作。 手握500万巨款，像打完胜仗的将军一样凯旋，回到生我养我的老家——一个十八线农村。 于是，花了30多万，迅速把自家的破房推倒，重盖了一个三层小洋楼，给父母住。自己又花了40多万，在市中心里买了一套120平米的大三居。加上装修、买车，以及“借”给亲戚朋友、父母兄弟姐妹的赞助费，手里还剩个300来万，分别存了定期、余额宝，还买了理财和保险，坐收利息。 就这样，我梦想中的赛神仙的日子终于到来了。 2 帮老人治好病，参加各种朋友聚会、各种胡吃海塞，还去视察了一下别的国家，就这样快乐地度过了大半年的时间。这半年真的很快乐，毫无压力。 时间一晃，一年过去了。2016年底的时候，我卖出的房子已经涨到了870万，涨了近400万。 这开始让我有了些许的不爽。 伴随着心态的改变，我也开始对自己的生活多了几分厌倦。 北京的朋友圈逐渐消失了，身边的朋友虽然多了，但总感觉缺少了点什么。 我似乎融入不了这种天天打麻将、说话跟吵架一样、一下雨就满脚泥泞、一进村充满各种肥料气息的生活。 不对啊！这，根本不是我想象中的神仙生活。 去镇上最大的超市买点东西，发现无论什么都比北京贵。一瓶2L的大可乐，一般都在8-9块钱，而北京我记得也就5块多一瓶，贵的时候不过6块钱。 然而最让我无法容忍的是，贵也就算了，但买到的东西一不留神就是山寨货。比如“OO糖”、“漂柔洗发水”、“美地电风扇”，还有“旺好牛奶”。 想去上班，才发现这里根本找不到适合我的企业，甚至这里根本就没有互联网行业。 3 历尽千辛万苦，终于找到一份跟互联网沾边的工作，进了公司做了几天才知道，竟然让我做网管。我一个高级架构工程师，拿着2000块钱的工资也就算了，还要做网管，还要修电脑？ 我们这里市区最繁华的地方，也就相当于北京的城乡结合部，甚至还不如。 想约朋友去咖啡厅坐坐，抱歉，没有！想去吃个海底捞、绿茶、呷哺呷哺？没有。就连想去吃一次垃圾食品肯德基和麦当劳，这个倒是有，只不过名字是二合一的“麦肯基”。 你可以想象，一个在北京生活了10多年的外地人，回到自己的家乡后，各种不适应的窘态吗？ 就这样混混沌沌的，虽然身揣300万巨款，虽然利息都足够我们一家人的疯狂花销，然而，我却觉得自己废了。我看不到未来，我的未来也许就是这样——拿着钱，等死。 一个人的精神垮了，万事都变得不顺。 老人的病情再一次加重，治疗、抢救先后花了几十万，但还是没有抢救过来。 后事之后，我再一次以我的魄力做出了一个大胆的决定——杀回北京。 4 北京这个城市，让无数人痛并快乐着。 三分之一的工资交给了房东，紧张的工作压得人透不过气，从地铁上小跑着的人群可以感受到这里生活节奏的快速。但是，说起在北京工作，相信大多数人的心里还是带着几份自豪的。 这里有着全国最高的工资，有着数不清的工作机会，有着最好的商业、医疗、教育资源，有着我的那一群狐朋狗友。 再次回到北京，回到了我之前住过的小区，我的眼睛有点模糊了。一切虽然都是那么熟悉，但我的家已经不属于我，我再也回不去了。 这时，与我当初相同户型的房价已经是900多万了，我要感谢317新政、感谢限购政策，要不是317，现在房价一定过千万。 然而这900万，相对于我兜里的300万来说，仍然是遥不可及。由于之前在北京有过贷款记录，现在我再购房只能算是二套，首付要60%。对，是540万，还差200多万的缺口。 我实在不想租房，而且有了之前的经历，我已认定，我的后半生一定会在北京度过。 5 于是，我七拼八凑到了350万，付了首付，在同小区又买了一套近600万的小两居，70多平米。 3个月后，我终于搬进了新家，虽然比之前小了些，但是我觉得很踏实，也很满足。 很幸运，我两年前离开的那家公司，经同事推荐，又一次收留了我。 我的工作回来了，我的朋友圈回来了，我的生活也回来了，我的呷哺呷哺、我的绿茶、我的麦当劳肯德基，我终于又恢复了两年前的生活。 现在，就连老板冲我发脾气臭骂我时的样子，我都觉得是那么的帅。 如今，我的最大梦想就是——努力工作，争取在我退休之前，把房子换回同小区116平米的三居。 我为什么建议你留在一线城市 1 一线城市有三样宝： 创业、投资、路演，靠能力翻身的人大有人在。 三四城市也有三样宝： 医生，教师，公务员，这就是这个城市最体面的职业。 一线城市更加开放，机会很多，有能力的也很多，所以大家互相制衡，所以彼此只能遵守规则；二三线城市更加封闭，都是拼爹和潜规则，更讲究人情世故。 一个地方规则越不透明，“潜规则”生存空间就越大。关系比能力重要、算计大于努力；攀比高于生活； 其实，这个世界根本没有安逸的生活，一线城市的人累在节奏，三四线城市的人累在做人。 或许人生只有两条路： 要么你拼命的去创造价值 要么你安静的等待老去 但是： 只有努力的人，才有资格享有公平。 2 从表象上看，一线城市，高楼林立，灯红酒绿，人群熙攘，发展的平台大，资源多，但是繁华背后也隐藏着巨大的竞争压力，可能今天登上巅峰光彩照人，明天就可能跌落神坛失去一切，无情地被淘汰。 四线城市，悠闲缓慢，不喧嚣，人少，虽然工资不高，却也没有高房价高物价的压力，没有装修豪华的大商场，但一两个小商场也足够满足人们的需要。 没见过豪车奢侈品，即便真拿出Coach,Prada上街，都没有多少人认得。成天打开电视，地方台播报的永远都是，xx小区的王大妈说小区的下水管道堵了，好久物业都不管，于是找到了电视台帮忙之类的。 毕竟实在没有什么大新闻可报。大家日子都平平淡淡，安安稳稳。 从前，我天真地以为，这应该就是所有的区别了吧。可在北京生活两年之后，我才发现，一线和四线，差的最重要的不是物质，而是是格局和眼界。 生活在四线城市，最可怕的是凭关系人缘和父辈资源常常可以轻松夺走普通人想靠努力得到的大部分东西。 人们如果看到谁做到很厉害的职位或者有什么特别待遇，第一个反应不是去夸赞这个人很有能力，而是去八卦一定是家里是有人，后台可真硬。努力不如拼爹，干什么事都要找关系。 我不是说大城市没有这样的情况，也有，但是没有那么夸张，毕竟人生而不平等。只是起码一线城市能让人看到，如果努力，终有一天我也能得到我想要的东西。 毕竟相比之下，大城市更看中的是个人能力，也会提供更多发展机会，看到优秀的人会见贤思齐，思考我和优秀的人之间到底差在了哪里，我要如何才能够获得提升。而不是用背后有人这种揣测来麻痹自己，为自己放弃努力找借口。 我爸爸一辈子都在家乡生活，靠自己的双手挣辛苦钱。在他眼中，公务员就是最体面，最好的职业。他很希望我听他话就在这座小城，当个公务员，清闲又安稳地过一辈子。 即便是现在，每天也是三句话不离公务员。高中的时候，我觉得我爸的想法挺好的，对公务员并不抵触。但是自从来了北京，看到了更多的精彩，开始思考自我价值以后，才觉得之前的自己眼界太过于狭窄了。 人好不容易活一辈子，怎么能年纪轻轻就想着过清闲舒服的日子呢？不管成功失败也应该为自己的未来拼一下啊，想要的一切，就应该用力去争取啊。 所以如今一谈到公务员的事我和我爸就没办法继续聊下去。我和他吵了很多次，但是我俩都没办法改变彼此。他还找了很多长辈来说服我，希望我有一天能幡然醒悟。 开始我傻，总是会正面反抗，现如今我渐渐明白，其实他之所以会那样，是因为成为公务员就是他看到的最好的生活方式啊，他没有见过更精彩的工作，他不明白做一份自己喜欢的工作即便很累却也是很甜的感觉。这样一想我便释然了。 一线和四线城市，各有各的好与坏。每个人都有自己适合待的地方。没有什么对与错，优与劣。 生我养我的地方，我不可能一点留恋都没有，毕竟这里有我爱的亲人朋友。 可真正让我获得知识，思维成长的地方对于我来说有着非凡的吸引力。这种奇妙的感觉就像是《约翰福音》中的那句话， “whereas I was blind, now I see.” “从前我是瞎的，如今我看得见。” 3 海明威说过一句话： “如果你足够幸运，年轻时候在巴黎居住过，那么此后无论你到哪里，巴黎都将一直跟着你。” 你年轻时候去过的地方，居住过的城市，它们都深深地影响着你。巴黎也好，纽约也好，北京也好，又或者是大理，桂林，和我们居住的三线小城。 因为每个城市都有它与生俱来的气质，并且这样的气质将在你年轻的时候，悄无声息地浸润你，影响你，改变你。 如果你问我，对于一个二十多岁的姑娘来说，什么最重要。 那么一定是：眼界。 如何才能有更宽广的眼界？ 我想，关于到底大城市好还是小城市好，那个永恒的问题终于有了一个很清晰的答案。 如果有机会的话，千万不要贪恋安逸和温暖，你要在年轻的时候，住在一个大城市。 它给你多样化的价值观，它告诉你人生不是只有一种活法。 知乎上有一个问题，去过100个以上的国家是种什么样的体验。有一个答案令我印象深刻。 “懂得了这世界上没有所谓天然正确和绝对政治正确，能够接受别人有不同的三观以及其衍生出来的思考方式。” 在这个充满偏见，不理解，甚至一见不同便恶言相向的时代，能够接受别人有不同的三观，不同的活法，是多么重要的事情。看更多加微信：wxidxfang 它直接决定了你的气度，你的待人接物，你的胸怀抱负。 然后，你就不必去理会三线城市七大姑八大姨的催婚，因为她们并不知道30+的姑娘，有事业，有爱情，多姿多彩地生活着，还抱怨时间不够用，还有太多精彩没来得及去体验的大有人在。 她们骄傲地活在商业社会以及她们想要的爱情里，和世俗想象的大龄剩女的惨淡现状根本就是两个世界。 然后，你也不必去理会小学同学对你说，那个小城市里的机关里是多么的其乐融融，他们下午三点，还组织一起打羽毛球呢，因为他们并不知道在大城市努力工作的爽感，那些你的计划书被采纳，那些你做出来的产品居然有几千万用户，那些辛苦工作犒劳自己买买买的时刻，他们不懂。 你只有早早看见过最好，享受过最好，体验过最好以后，你才有资格说，我选择在大城市生活，还是选择在一个宁静的小城市里生活。你只有见过一切，你才有资格选择。 如果你二十多岁的时候，去过最美的地方，看过最美的风景，看到过这个世界是如此的壮丽而辽阔，看到过这个世界上的人是如此不同。 那么你会安然接受生活给我们带来的欢乐和苦难。因为如果欢乐必不可少，那么我们也应该能够坦然接受暂时的挫折和困难。 你心里会明白，你见过这个世界上的好，你见过这个世界上真的有人在过着你想要的生活，你知道你值得一切更好的东西，所以你会更加笃定，更加心无旁骛的努力。

买房这种人生大事，很多人往往都拿出了全部积蓄投入其中。然而，在这个过程里万一碰到了无良人士，不仅是房子打了水漂，积蓄都有可能不保。大温的一对夫妇最近就差点栽在了一位没注册牌照的贷款经纪身上。 据CTV报道，2017年，BC省一对夫妇被Langley（兰里）的一套全新的联排别墅所吸引，便着手买房。 就在各种手续基本办妥以后，二人本想坐等交钱收房，没想到贷款环节却出了大问题。 居住在素里的夫妻俩，就在当地找到了一名叫Michael Alexander Campagna的贷款经纪。在折腾半天提交了各项资料之后，贷款却迟迟未批，导致所有后续都无法进行下去，这笔交易就停滞在这里。 让夫妇俩没想到的是，导致贷款失败的原因竟是Campagna的牌照早在5月就已经过期，他早已不再具有贷款资质。 但他仍然通过电子邮件和短信联系客户，生成要帮对方申请贷款。 眼看着自己看上的房子在7月就将关闭交易，妻子Jasmine Corbet再也难以抑制自己失望的情绪。 她说，因为贷款问题，不仅交易无法完成，她们已经交付的1万元定金也很可能拿不回来了。 随后，BC省金融服务委员会（Financial Services Commission，FICOM）对此展开调查，认为Campagna的行为是有意的欺诈。 他向买家提供了错误的信息，并提供虚假文件，给买家带来额外的花费和损失。   在骗局彻底暴露后，Campagna整个人就像消失了一样，不仅从未出席过听证会，本地媒体曾多次以上访、打电话等形式都无法联系上他，甚至家人都不知他的去向…… 直到现在，Campagna的脸书、领英等社交网站仍然描述自己为被认可的贷款专家。 最终，委员会对Campagna的无照执业行为做出了严惩，罚款$35,000并向其他贷款客户和经纪发出通知和提醒。 幸运的是，Corbet夫妇遇到了一个通情达理的开发商，在得知他们的遭遇后决定将1万元定金全部退还给他们。 被坑买家众多 事实上，被贷款经纪坑的买房者并不在少数，随手一搜就有大量网友痛述自己的心酸史。 对此，有专业人士表示，不管是找什么中介，最重要的都是靠谱，千万不要贪小便宜，被最低利率的幌子所诱惑； 另外还要提高警惕，不要被身边有利益冲突的人骗了，比如所谓的朋友等等； 最重要的，就是增加自身对于相关内容的了解。在寻找代理之前，自己查询好相关条款和信息再去咨询，做到心中有数便可以避免中圈套。 在这里也给大家提供一些网站查询信息，比如贷款经纪在政府注册信息： https://www.fic.gov.bc.ca/web_listings/mbsblisting.aspx 不仅要查本人，还要查所在公司的信息。 查到信息后，按照这个网站的内容准备材料： http://www.fsco.gov.on.ca/en/mortgage/Pages/complaints.aspx 总之，各位一定要擦亮眼睛，找到靠谱的代理。

保险保险，就是花钱保证将风险所导致的损失降到最低，但是有时候你会发现，花钱置办的保险并不能为风险提供保障。 新省Falmouth的一户家庭正准备以不提供保费为由，将自己的房屋保险公司告上法庭。这一切究竟是怎么回事呢? 据屋主Heather Strickey表述，2017年9月3日早，她和女儿在房内突然听到一声巨响，之后走到院子内发现自家房屋下面竟然出现了一个大坑，而且整个房子的底部也塌了。 图片来源：Anjuli Patil/CBC 他们报警后，警方告诉他们屋内的东西能拿多少就拿多少，因为以后他们很有可能再也不能进到房子里面去了。Strickey称“当时我脑子中想的就是，幸好我们还有保险金。虽然发生了这样的事，但是我们应该完全能应付，毕竟自从我们买房后就一直在支付保险金。而且我们买了最大限度的保险，在我们购买的保险中，就有一项房屋坍塌，现在我们的房子塌进了一个坑，所以应该能赔付”。 然而，事情的发展却令他们一家始料未及。 在事情发生72天之后，Strickeys一家了解到，他们买保险的保险公司Wawanesa Mutual Insurance Company要和他们见面，并告诉他们公司不会为这栋房子投保理赔。 图片来源：Anjuli Patil/CBC Strickey称，当时该公司从艾伯塔省和安大略省请来了专家并带了一些机械设备，确定房子倒塌是由于“地球运动”所导致的，而这一点在其保险单中并不包括。“据我们所知，地球的运动是滑坡、雪崩和地震，但是我们的保险单上却没有否认任何天坑或任何类型的洞”。 之后，CBC联系了Wawanesa保险公司，但是该公司表示，出于客户的隐私，不会就此事发表任何评论，而且称当时人已经请了法律顾问代表。公司发言人David Hutlin在一封邮件中表示，“如果投保人不同意该决定，他们可以通过公司网站向Wawanesa投诉。如果这还不行的话，他们可以联系Office of the Ombudsman申请独立审查。除此之外，他们还可以向General Insurance Ombudservice或Financial Consumer Agency of Canada部门求助”。 Strickey称，他们之后会联系ombudsman，但是在此之前会先咨询律师。 图片来源：Steve Berry/CBC 据悉，这栋房子之前曾估价$53.1万，但因为在2018年1月被拆除，所以现在仅值$1,200。 Strickey称，在房屋倒塌后的几个月里，他们没有选择向媒体曝光，也没有与保险公司发生纠纷，希望能够私下解决，但是“现在我们已经提交了诉讼书，可能要在法庭上见了。我们希望能够得到房子应有的价值以及房子倒塌后所购置物品的赔偿。有10个月的时间，我们就像游牧民族一样，从一个地方搬到另一个地方。后来，Wawanesa公司答应帮我们搬东西，把物品放在Windsor, Hantsport和Kentville等不同地方的储物柜里”。 到了2018年7月，Strickey和其丈夫工作的私人学校King's-Edgehill School为他们提供了一处住所。 房子已倒，抵押贷款却在继续 虽然她们的房子已经倒塌很久了，但她们仍然在支付抵押贷款。虽然他们与银行达成协议，在五年内还清贷款，但是两人的信用评级却受到了影响。 Strickey称“所以，即使我们想买新的房子，但是我们不能卖。因为我们现在已经没有信用评级了，即使我们都有很好的工作，从来没有拖延过付款，但我们只能重新开始。而且这件事也改变了我们今后的生活方式。我们在那栋房子里投了那么多钱却一无所有，就像取了25万现金结果全部付之一炬，所有钱都没了”。

列治文市议会将于稍后决定，新一年度的物业税增幅多少。资料图片   2019年度，市内共管物业的物业税增幅将跑赢独立屋，主要原因为是共管物业的价值大幅上升，独立屋就下跌。 市府职员提交的报告指出，共管物业的平均市值升幅为11.63%，独立屋反而平均下跌1.16%，因此，共管物业的物业税增幅将较高，独立屋只有轻微增长。 市议会的财政委员会已在4月15日的会议讨论有关物业税税率，市议会将于稍后的会议作出最终决定。此外，商业类物业的物业税率将下调，但仍为住宅物业税的2.76倍，去年为3.19倍，而商业类物业估值的升幅是19.23%。 商业类物业税率将下调 不过，市府职员撰写的报告称，与其他类似的城镇比较，包括温哥华、素里、高贵林、本拿比和三角洲等，列治文的商业物业税率属第二低。 市议会有权决定各类物业的物业税率，包括住宅、商业、工业、农地、公用与休憩设施，再乘每1,000元的物业估值，就计算出应付的物业税。截至2018年7月1日，列治文的物业总估值接近1,055亿元，其中住宅占约825亿，商业物业接近190亿元。综合报道

　　(Image From City of Vancouver) 　　温哥华首席规划师Gil Kelley正提议温市议会通过一项更改土地用途申请，允许运动服装公司Lululemon在False Creek Flats社区兴建一座大型建筑。    　　Kelley说，Lululemon能够通过加强工作区域与交通及便利设施的联繫，增加公共空间，推进False Creek Flats区域计划 　　在即将提交到市议会的报告指出，Lululemon请求市府修订Broadway临时更改土地用途计划政策 (Broadway Plan Interim Rezoning Policy) ，容许该公司在Foley街夹Great Nothern Way的土地兴建11至13层高的建筑，总面积为58万2951平方英呎，将会比目前坐落在Kitsilano附近的该公司大楼面积多出超过4倍，区域靠近Emily Carr大学新学区，计划同时包括15米宽的园景公共空间。 　　早在去年6月，市议会就通过Broadway临时更改土地用途计划政策，限制在学校区域内的进行的更改土地用途申请。

　　北温市政府希望省府重新审视物业估值方法。（网上图片） 　　北温市商用物业平均估值涨幅达27%，企业面临被不断高企的物业税赶出社区的风险。北温市长等提议，有关物业税应当由业主承担，而非租赁场地做生意的企业。 　　北温哥华市政府向维多利亚发出讯息，试图说服省政府重新审查以"最高和最佳使用"为基础的物业估值方法。   　　市议员贝尔(Don Bell)在最近的一次市议会上表示，北温的几家企业有可能因为大幅度加税而搬出社区。   　　据了解，北温市2019年的办公室、零售企业和仓库的物业估值平均上涨了27％。而在2018年，商用物业估值只上涨了16％。 　　如果以"最高和最佳使用"的方式评估物业，一块可以建成四层楼的土地就算只建成了一层，也被当做一个四层楼来估值并征税。 　　北温市长布坎南(Linda Buchanan)表示，这种估价方法会夸大商业价值，与实际不符。 　　经投票一致同意，布坎南计划向省财政厅长詹嘉路(Carole James)去信，希望可以对商用物业估值方法进行重审。本那比市长侯迈豪(Mike Hurley)已在三月份致信省府，表达类似关注。 　　市议会可以通过计算土地近三年平均价值等方式来降低估值过高的影响，从而减税。但贝尔表示，这些措施只能是短期调整，且今年不会对任何人有帮助。 　　市府的财务主管Ben Themens在其撰写的一份报告中称，使用三年平均值等方法收税效果也不好。他强调，温哥华市自1993年以来一直这样计算平均值，或使用分阶段计算的方式，但这两种方式都是"昂贵且繁琐"。 　　Themens还指出，许多业主不受加税影响，加税的影响往往落在租用物业的企业经营者身上。 　　另一位市议员Holly Back对此表示赞同，并指出绝大多数企业并不拥有自己的建筑。 　　贝尔说，基于"最高和最佳使用"的评估，同样也使轻工业经营面临风险，但是有利于利润丰厚的住宅开发。

　 温哥华柏文负担能力恶化，过去三年来，供楼贵过交租的差额增加了120%。近数年来，由于低幢住宅屋价与一般负担能力脱节，再加上压力测试削弱购买能力，以致多伦多及温哥华等屋贵市场之中，共管柏文成为众多买家的唯一上车选择。 　　根据皇家银行，柏文需求转强，引来屋价急升的问题，也在一些昂贵市场导致供楼贵过交租的情况恶化，以多伦多来说，近期平均每月多逾千元，温哥华更超过1,500元。 　　皇银在分析报告中指出，全国共管柏文负担能力去年全年恶化了逾两个百分点。这个份额标示家庭税前中位收入之中置业成本所占的比率。根据该银行的分析，去年末季，全国14个市场平均处于42.1%的水平，单季改善0.1个百分点，但与前一年同期相比，则增加2.8个百分点。 　　这些置业成本计有物业税及水电煤的开支，以及供楼的本息还款，以平均柏文屋价、首期25%及还本期25年的五年定息房贷计算。皇银的资料显示，去年末季，多伦多柏文屋价全年升幅次高，但负担能力转坏程度却最大。去年10月至12月，多伦多地区柏文屋价按年上升9.1%至529,700元，仅逊于卑诗省维多利亚的9.2%，与沙省的利载拿看齐。 　　明显的，屋价急升影响之下，同期间负担能力也随之转坏。根据皇银，去年第四季，多伦多地区柏文置业成本增至收入的42%，虽然单月改善0.1个百分点，一年来却恶化了3.3个百分点，转坏程度在14个市场之中最大。 　　温哥华地区的情况相若。皇银的分析显示，去年末季期间，这个加西市场柏文屋价稍逾66.3万，单季回落0.4%，但与对上一年相比，负担能力则因为屋价上升6.2%而增加3个百分点至52.5%。 　　该银行首席经济师Craig Wright及资深经济师Robert Hogue在报告中指出，去年末季，相对于两房柏文租金，多伦多一般柏文的置业成本每月高出1,138元，比2015年同期增加663元，升140%。温哥华地区柏文屋价贵了多伦多逾13万，置业负担更大。这些经济师表示，当地的置业成本比租金超出1,553元，三年来也增加了119%。

　　加拿大多个商业银行调低房贷利率，但大多伦多地区房市依然没有回暖迹象，有地产经纪指出，除非取消房贷压力测试紧箍咒，多伦多房市很难春暖花开；不过，低房贷利率或吸引均价50至60万元的柏文买家。   　　进入3月以后，加拿大部分大银行相继降低房屋贷款利率，皇家银行率先在3月1日和3月13日两次下调其5年期固定房贷利率至现在的3.49%水平，其他商业银行也纷纷跟进。   　　以5年期固定利率为例，多伦多道明银行(TD)从过去的4.99%下调至3.49%；满地可银行(BMO)公布利率下调至3.54%；汇丰银行下调幅度最大，至3.04%。 　　房贷经纪Cindy称："银行系统的这轮利率下调，既是季节性调整，也是因应当前的房产市场需求。随着天气转暖和联邦政府不久前公布的支持首次购房者贷款政策，最近申请住房贷款的购房者亦比以前略有增加。 　　"但这对多伦多房市的影响有限，因为阻隔人们贷款买房的最大障碍──『房贷压力测试』，始终没有松动。根据当前多伦多房价水平，大多数欲购房市民根本无法通过银行的压力测试、获得足额贷款。" 　　Cindy还表示："当然，下调房贷利率带来的直接好处是，已购房业主在更新房贷时减少利息支出，减轻每月还贷压力，但这亦可能间接刺激人们的买房意愿。" 　　大鹏地产经纪董超宏说："总的来说，银行下调房贷利率对市场影响甚微。现在影响大多伦多地区房市回暖的最大问题，是银行去年推出的房贷压力测试。由于大部分购房者的收入很难达到压力测试要求并获得银行贷款，被挡在房产市场之外。具体来说，低层住宅动辄上百万元，买房者要获得银行足够的贷款额度几乎不可能，所以现在市场上是有价无市，几乎没有成交量。" 　　董续说："下调利率唯一对市场影响，是可能会促进部分高栋柏文市场火热。因为当前柏文单位的均价在五、六十万元，购买这个价位的单位基本上能通过银行压力测试，贷款利率下调，意味着房贷买家还贷压力减轻，所以或会有更多买家涌入柏文市场。总之，除非政府取消或放松银行的房贷压力测试紧箍咒，多伦多今年房市很难春暖花开。"

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，联邦统计局本周发布的一份报告（The Wealth of Immigrant Families in Canada）显示，加拿大移民家庭其实比本地出生人士的家庭更为富有，2016年的平均净资产为106万元，而后者则不足百万，数字为$979,000元。     该报告研究对象为家中主要劳力在45-64岁之间的家庭。 研究发现，在1999年至2016年期间，本地出生人士家庭的财富增长了88.6％，而移民家庭同期的财富增长了69.6％： 在1999年，移民家庭平均净值为$625,000，到2016年增长至106万，净增$435,000； 1999年非移民家庭平均净值为$519,000，到2016年增长至$979,000，净增$460,000。 移民家庭的财富增长69％来自房地产 虽然两大群体的财富增长大部分来自房价上涨和退休养老金价值的增长。但研究发现，移民家庭比本地人士家庭更依赖房地产以获取财富。 数据显示，在1999年至2016年间，移民家庭的财富增长有69％来自房地产；而非移民家庭，则只有39％来自房地产。 移民家庭的债务也比非移民家庭高 正因为如此，移民家庭的债务也比非移民家庭高出许多：按照2016年的数据，在这个年龄组（45至64岁之间）中，非移民家庭的平均债务只相当于家庭收入的137％。而移民家庭的这一比例远高于217％。 但统计局的报告同时指出，尽管债务负担较重一些，但没有证据表明，移民家庭在偿还债务方面比非移民家庭遭遇更多问题，他们似乎在处理债务方面应付裕如。 换句话说，移民家庭并不比非移民家庭提前支取PRSP的多，或者在发薪日之前贷款的多，或者信用卡欠款更多等等。

温哥华市中心的地王乃位于煤港区附近、西乔治亚街上的White Spot餐厅，这片土地2017年以2.45亿元天价卖给了中国公司 – 嘉年华国际控股有限公司（Carnival International Holdings Ltd），创温哥华住宅用地最高成交纪录。 这片41,570平方呎的土地将有甚么大改变呢？在建筑事务所Pelli Clarke Pelli Architects的操刀下，预计将拔地而起两座高38层的住宅大楼。   卑诗省Toigo家族拥有的Shato Holdings是这块土地的原始主人，本来该公司计划拆除餐厅后也要兴建两栋大楼，但当时设计外观比较直线条，如今新的两栋楼设计则有波浪感。 美国Pelli Clarke Pelli建筑事务所设计曾参与设计吉隆坡的双子塔，伦敦的加拿大广场，香港的国际金融中心，纽约市的世界金融中心等。此温哥华地王新大楼的设计：高楼的顶部面向着风，洋溢着波浪韵律，设计上有风帆之感。设计书上写着：「按照温哥华的天际线进行缩放，就像船在水中转动的涟漪，或像风一样穿过云层。」总建筑面积433,657平方呎的总建筑面积，共含有455个住宅单位。   只是，这么豪华精致的地段和设计，身价要多高贵的人才能住得起呢？ 网上图片

根据Padmapper的最新报告，过去一个月，加拿大各地的房屋租赁市场几乎没有变化。三个城市房租下降，17个城市的租房价格保持稳定。 Padmapper总结道本月是2019年加拿大目前为止租房价格最稳定的一个月。 加拿大房租排名前五的城市与上月保持不变。 多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，一居室的价格是2260加元，两居室的价格保持在2850加元。 紧随其后的就是温哥华了，一居室的租金价格为2100加元，两居室的租金价格下降了4.9%，目前是3100加元。 紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一间卧室的租金与上月的价格同步，仍然是1570加元，两居室的价格略有上涨，目前是2250加元。 排在第四的是蒙特利尔，一居室和两居室价格分别下降了2%和3.9% 对应的租房价格分别是1470加元和1710加元。 排名第五的是卑诗省的维多利亚，租金保持不变，一居室的价格仍是1390加元，两居室的租金价格仍为1730加元。 本月安省温莎一居室的价格有较大幅度上涨，上涨了5.6%。尽管如此，温莎依然是整个加国一居室价格最低的城市，仅为760加元。 来看一下整体的租金图吧： <

CBRE世邦魏理仕，全球最大的的商业地产服务和投资公司，目前发布了一份最新的Global Living 报告，这份报告评估了全球35个城市的住房市场。 这份报告得出的一个重要结论就是，在所有分析的35个城市，有30个城市的房价都在上涨。上涨的城市中，还有四个城市房价实现了两位数的增长，这些城市包括：巴塞罗那、都柏林、上海以及马德里。 毫无悬念的是，香港和新加坡连续第二年被评为全球房价最高的城市，平均房价分别为123,5220万美元和874, 372美元。 紧随其后的是上海和温哥华，平均房价分别为872,555美元和815,322美元。 2018年的报告显示，房价高的城市主要包括纽约、旧金山、多伦多、悉尼、墨尔本。据2019年版报告显示：“由于这些城市受到了持续增加的支付能力的限制的影响，因此名单变得靠后了，以便为那些方式市场依旧强劲的欧洲国家腾地方。” 加拿大最大的城市多伦多在全世界最贵的城市房价中排名第12，报告显示，多伦多的房价是 575, 557美元。除此之外，多伦多在同期房价增长方面排名第九。 这份报告显示：“去年房价上涨了1.5%，与过去10年10%的年平均水平相比，这是很低的。然而，对于面临日益严峻负担的有前途的购房者来说，这是一个可喜的放缓。相比之下，由于2018年的空置率接近历史低点1.2%，与过去10年相比，租金增幅较高，为4.8%。” 多伦多地区的平均月租为1,026美元，相当于1400加元。 据世邦魏理仕消息，多伦多的租房市场之所以火爆是主要有以下原因： 1.婴儿潮一代数量减少 2.教授搬到多伦多到一些科技行业工作 3.千禧一代没钱支付他们的第一套房 除了温哥华、多伦多之外，加拿大蒙特利尔也在名单之上，排名第26，平均房价为260,084 美元。  

在各级政府的强力政策之下，温哥华的房地产市场已经辉煌不再，不仅在过去一年中销售额下降了31.6％，而且房价也是与日俱“跌”，曾经牛逼无比的卖方市场，已经老老实实让位于买家，让这里成了买家占主导地位的天下。 根据加拿大地产协会（CREA）本周一公布的数据，大温地区房屋的基准价格在过去一年中下跌了7.65％，均价已经跌至$101万元。 曾几何时，独立屋曾经在温哥华“一屋难求”。而现如今，最难卖的恰恰是独立屋，大幅降价出售的也是独立屋，尤其是百万以上的宅子。而其它房型的市场价格却相对更稳定一些。 这里的独立屋降得多厉害？据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道，从社交网站发出的几个帖子就可以看出个端倪： 这栋独立屋2016年买下，出价$4,179,047。刚刚以$3,500,000售出。业主损失了近$70万，准确数字是$679,047： 下面这幢宅子够气派，不折不扣的豪宅吧？ 号称在3天内售出，实际上从2018年5月就挂牌上市，一直无人问津... 当初叫价多少？$1,188万。最终卖了多少？700多万，准确数字是：7,428,571。降价多少？超过$437万！ 再看这一栋宅子，显然比不上上面一幢豪华，高峰期的市值为$430万，但最近上市的叫价只是$293.8万。售房广告写得明明白白：这个叫价比高峰期的市值降了32%，也比2019年的估价（$339.4万）少了14%： 这位买家也是亏大了！2018年5月$606万买下，包括PTT是$628万。本月9日以412万卖出，11个月就丢了$200万！若扣除佣金，那就是$228万！ 细算一下，这位买家11个月净损失$2,284,600；平均每个月净损失$208,000；平均每天则是$6,900：

加拿大房地产经纪联合会的数字显示，最过去12个月中加拿大全国平均房价下降了1.8%。 房价下跌幅度最大的三个省份是，不列颠哥伦比亚省房价下降了5%，纽芬兰省房价下跌4.4%，阿尔伯塔省的平均房价则下跌了2.2%。 而加拿大房屋平均价格在过去一年上升幅度最大的三个省份是，爱德华王子岛省平均房价上升了16.8%，新斯科舍省房价上升13.1%，魁北克省平均房价的上升幅度是5.5%。 三月份的房屋成交量与一年前相比则下跌了4.6%。春季一般是购房旺季，但今年3月份的房屋成交量是2013年以来最低的。 加拿大房地产经纪联合会认为，加拿大商业银行按照联邦政府的要求对房贷申请者进行的财务压力测试让不少有意购房者无法获得足够的房贷去购房。 不过，一些金融市场专家认为国际市场债券收益率开始走低，这一般是商业银行房贷利率走低的前奏；房贷利率下降对加拿大房地产市场来说是利好消息 CREA主席Jason Stephen直言不讳地指出，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 加拿大《环球邮报》今天的报道说，究竟按揭压力测试给房市带来多大影响？CIBC的一份专题报告给出了定量的答案。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）在这份报告中指出，在去年年初开始实施压力测试之后，2018年全年新批按揭竟比2017年剧减8%，房贷借款减少$250多亿。 按塔尔的估计，其中至少有$130亿-150亿是因压力测试因素而导致房贷下降，占到整体下降的50%或60%左右。 塔尔表示，他本人原本是赞成压力测试的，因为这个政策或措施确实有助于调节市场，以免房价失控。但既然政府抑制房市之目的已经达到，那就是时候做出改变了。 他说其实他也不支持完全废掉压力测试，但相关条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。 压力测试是联邦机构OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 塔尔认为，在合同利率基础上再追加2%的利率来测试借款人的还贷能力并没有太多科学合理性。他倒是建议，政府可以考虑设置一个固定的利率来测试借款人的还贷能力 — 比如说4.5％，而不管利率如何变化。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）早前报道，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）今年2月就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 MPC代表了1,000多个房贷机构，11,000名从事按揭业务的经纪。他们提出，将在合同利率基础上追加200个基点（或2%）的要求降低，大幅调低至75个基点（或0.75%）。 业内不少机构都先后发出过类似呼吁，比如加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！

加拿大国家银行(National Bank)上周四发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 而据CBC今天报道，加拿大地产协会（CREA）也没有带来什么好消息。该协会今天公布数据称，今年3月份房屋销量和平均成交价均较一年前双双下跌。 房屋交易和房价齐跌 从全国房屋销量来看，比一年前下滑4.6%。从往年来看，3月份意味着春回大地，一般而言是交易开始活跃的月份。但今年3月的情况不同，成了自从2013年以来成交量最差的3月。 再从平均成交价来看，全国平均为$481,745，这比一年前下跌1.8%。而在今年2月份，全国房屋平均售价也比一年前下跌5.2%。虽然3月份跌幅不及2月份，但却是连续的下跌。 CREA主席Jason Stephen认为，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 安省房价升 BC房价大跌 CREA的月报显示，从全国来看，过去一年来市场变化的地区差异很大。经过季节调整之后的房价，爱德华王子岛升幅最大，大涨16.8%；但西北地区大跌15.5%。 全国四个最大的房市有涨有跌：其中魁省在3月份上涨5.5%，安省涨了2.7%。而BC跌了不少，达到5%，阿省也跌了2.2%： 按HPI也跌了0.5% 不过CREA指出，上述数字可能不太准确，主要原因是受到多伦多和温哥华两大市场的影响。因此用房屋价格指数（HPI）来衡量房价起伏变化更为合理一些。 在3月份，全国HPI在过去12个月下跌了0.5%，这是自从2009以来最大的降幅。其实这个HPI在今年2月份就降了0.1%，而这是近10年来HPI首次出现负值。 不过，全国多个市场的HPI不降反升，升幅高达5%，包括温哥华岛，蒙特利尔，渥太华，圭尔夫（Guelph）以及尼亚加拉地区。 按HPI跌幅超过5%的市场有大温哥华，BC低陆平原以及安省的巴里（Barrie）。HPI跌幅超过4%的则有卡尔加里，埃德蒙顿以及萨省首府Regina。

尽管大温楼价之高，近年跻身全球头5位，但是仍吸引大量移民定居大温，原因各有不同，有的为了想与 心爱的伴侣一起；有的为著家人可以过更佳的生活；有的为了子女可以有更佳的教育；有的为了优美的环境和美丽的群 山；亦有的为了寻求更理想的工作。其中一对来自中国的夫妇为了他们和年幼女儿过压力较小的生活，甘愿放弃在中国的金融高薪工作，一家移居大温。 根据2016年加拿大人口普查，大温人口每年平均增加3万人，其中海外移民占新定居者的79%。 据加拿大广播公司(CBC)于4月14日星期日报道，专门研究移民模式的卑诗大学(UBC)劳斯特(Nathan Lauster)指出，虽然大温屋价居高不下，但是假如不拘泥于一定要住独立屋，不拘泥于一定要住大屋，大温依然有很多东西吸引移民到来定居。 劳斯特举例说，大温出名环境优美，温和气候，十分宜居，另外劳工短缺和经济机会都是重要的吸引力。 劳斯特承认，高昂的住房成本可能使一些人远离大温，不过只要准备前来大温的人士，知道他们将要面对的是什么，作好心理准备就可以了。

  加拿大几周前发布2019年预算案。预算案为加拿大人描绘了激励发展可负担住宅的蓝图。   其中有首次住宅买家鼓励机制（First-Time Home Buyer Incentive (FTGBI)）。这一机制让买家们可以少出钱，而能获得他们所需的有保险房贷。2019年预算还许愿说，要在全加拿大建造42,500个新住宅单位，重点放在低价出租住宅上。   但是问题是，对加拿大人来说，究竟什么是“可负担”？预算中的数字适用于全加拿大吗？   菲沙研究所（Fraser Institute）高层政策分析师尤瑟夫（Josef Filipowicz）说，“对有些人来说，可负担住宅指的是社会或者公共住宅，也就是政府拥有的，补贴了的，或者有利益关系的住宅。另一些人则认为，可负担住宅指的是价位更可负担的住宅。”   尤瑟夫说，常用的基准线是，个人收入的30%被用于住屋。不过这个基准线只是部分有用。 “有些人可能愿意多花钱，非必需地住某一种住宅，住某一个社区，或者某一个城市。还有些人有很多钱，但是收入很低或者为零，比如一些退休者。” 尤瑟夫说，“住宅可负担性”比“可负担住宅”用词更恰当，因为前者表达的是人们对住宅的相对负担能力。同时，对旧屋的负担能力比对新屋的负担能力更重要。 “住宅和汽车一样，被称为耐用品。不是用一下就扔掉的东西。你在一段时间内使用耐用品，在此期间，它们的价值由于磨损或者破损而贬值。这就是为什么我们大部分的第一辆车都是二手车的原因。” 在一个健康的住宅市场，逻辑是一样的。“起步”屋通常都不是新屋。旧屋顶，旧车道，或者旧地基，这些因素都会让住宅贬值。所以对买家或者租户来说，更可负担的住宅通常都是老房子。这一住宅随着时间推移变得更可负担的过程被称为“过滤”。但是，只有在有稳定的新屋流进入市场，主要是进入中高端市场时，过滤才会发生。   基于收入的可负担性 要确定什么是可负担性，很难。没有标准码。加拿大统计局的低收入分割线是其中一个可以用来测量住宅可负担性的指标。 “在楼市里，看有多少低于某个收入线的人们需要花费高于收入某个比例的钱来负担他们的住房，会很有参考。不过这样得出来的数据可能会和联邦政府鼓励年轻人拥有住宅的企图相去甚远。” 但对有些加拿大人来说，哪怕想想拥有自己的住屋，都是件可笑的事。有些人选择和父母同住，付一点钱，或者什么也不付。决定住在父母家，通常是因为租不到可负担的房子，为了节约开支，或者为了方便。 地产咨询公司GWL Realty Advisors做出一份2018年研究。这份研究取用的是2016年加拿大人口普查的数据。研究显示，多伦多有279,000名25岁到39岁的成年人和父母同住（同年龄组的22%），温哥华有92,000名（同年龄组的18%），卡加利有10%。 研究重点是加拿大的住宅短缺。研究评估是基于愿意居住在供出租单位里家庭的数量。 根据GWL公司的报告估计，从2015年到2017年，多伦多增加了14,000个供出租的单位或者可出租的高层公寓。但是要满足多伦多的市场需求，每年需要增加或者空出共25,000套出租单位。温哥华每年需要提供12,000个出租单位，但是过去三年，温哥华每年仅有3,400个新出现的出租单位。 一句话，完全供不应求。 根据2016年加拿大普查的数据，2011年到2016年，多伦多53%的新建公寓是用于出租。而在温哥华，从2016年到2017年，3,400个新增单位中，2,600个是出租公寓，800个是用于出租的单位。   各地的加拿大人都很困难 RBC银行2018年12月发布的住房趋势和可负担性报告（Housing Trends and Affordability report）进一步说明了在加拿大拥有住宅有多难。 报告说，加拿大的住宅可负担性跌到1990年以来的最低水平。其中，温哥华和多伦多的楼市最难负担。按揭利率在升，全国房价在跌（满地可除外），楼市看起来很麻烦。 报告说，“去年，RBC的全加公寓可负担性测量指标上升了3.6%，独立屋上升了仅1.2%”。指标上升意味着可负担性下降。 “我们在加拿大的各大楼市上，看到对公寓单位的强劲需求。通常公寓为更可负担的选择。” 根据下图的表格，全加可负担性都很差，但是温哥华和多伦多最艰难。表格中数字取自2018年第三季度。在温哥华和多伦多，一个家庭需要分别拿出收入的86.9%和75.3%，才能涵盖拥有一个平均价位住宅的开支。   前景 尤瑟夫说，要观察加拿大住宅的可负担性，各级政府，尤其是地方和省政府，应该监控各个收入人群能够购买或者租赁住宅的选择有多少。比方说，收入百分比谱系上排到第30位的家庭，在市场上有多少个他们买得起或者租得起的住宅可供选择。 “每个收入群体应该起码或者理想上有多少套单位可供选择，我说了不算，至于这些可供选择的单位里出租单位和出售单位应该是怎样的比例才理想，更不由我发言。但是，了解一个城市里所有收入人群租房或者买房的可能性，很重要。” “只有常规性地检查这些“生命迹象”，我们才有可能尽早地解决住宅短缺问题，而不是让问题随着时间的推移恶化。我相信各级政府已经在不同程度上采取了类似的监控措施，这是好事。”    

加拿大国家银行(National Bank)本周四刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneaul表示，这个综合指数其实只有20年历史。而在创建这个指数之后，只有两个3月份是下跌的：一个是全球金融危机的2009年，再就是今年。 11个城市有7个下跌 国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市独立屋的转售价格。结果显示，在全国11个城市中，有7个城市房价按月下跌。 3月份跌幅最大的是渥太华-加蒂诺地区，跌幅1.49%。其次是BC省会维多利亚，跌幅1.09%。再是卡尔加里跌了0.52%，温哥华和多伦多也跌了0.46%和0.29%。 全国有4个城市不跌反升，包括哈利法克斯，魁北克城，埃德蒙顿和蒙特利尔： 而在2月份，跌幅最大的是维多利亚，跌1.96%。其次是安省的汉密尔顿，跌1.35%。多伦多按月也微跌0.22%。 加西5个市场有4个连续下滑 国家银行的报告称，在3月份，加西5个市场中有4个连续下行，只有埃德蒙顿上升。 其中卡尔加里的房价指数连续9个月只降不升，累计下降3.7％。温哥华连续8个月没有上升，累计下跌3.4％。维多利亚连续6个月只降不升，累计下跌3.5％。温尼伯的指数在过去6个月中仅涨了一次，累计下跌为2.2％。埃德蒙顿3月略涨，但此前连续6个月没有上升，累计下跌2.2％。 在加拿大中部，汉密尔顿的指数已经连续6个月下跌，累计跌幅2.4％。多伦多的指数在过去7个月中有5个月下跌，累计跌幅0.2％。与之形成鲜明对比的是蒙特利尔，其指数在过去12个月中仅下跌1次，累计涨幅达到5.5％。哈利法克斯的指数在过去5个月一直上升，累计涨幅2.0％。 蒙特利尔按年涨幅最大 国家银行的数据还显示，如果与2018年3月比较，蒙特利尔涨幅最大，达到5.5%。渥太华-加蒂诺地区其次，涨5.2%。 曾经发热发烫的两大市场中，多伦多仍然延续了涨势，按年涨了3.26%。而温哥华则继续跌势，跌2.1%。按年跌幅最大的是卡尔加里，2.79%。