地产

一点小错竟让酿成大祸 自从温哥华推出空置税以来，不少华人收到不合理的账单。 而对于一些上了年纪的人来说，申报程序对于他们来说更为复杂，一点小错，却让自己背上了13万的税款，这名华人的经历确实有点委屈。 家住在温哥华西边富人区Shaughnessy的王守浦(Sau Po Wong，音译)先生是一名老移民(专题)了，刚刚退休没多久的他已经开启了度假模式。 根据法庭文件描述，王先生2017年在他的温西豪宅作为主要住宅居住了6个月以上。 王先生的这栋豪宅购于2003年，占地22000平方英尺，建筑面积也高达6000平方英尺，有五个卧室，非常豪华，2018年估价为$1260万(约6642万人民币(专题))，如今挂牌销售$1690万加元。 所以，在2018年，温哥华市府推出空置税的时候，王先生自然申报2017年时该房屋有豁免权。 随后，政府通知他需要补充一些材料，以证明他2017年居住在屋内超过6个月。 可是已经退休的王先生却犯了点小错，导致后面一系列麻烦。 他不小心把2018年的水电费单错当成2017年的提交了上去，本来想证明2017年时房子并非空置，却因为传错文件，而酿成了大错。 但是自以为提交了2017年水电费就没有问题的王先生，在2018年9月开开心心出去玩了一趟。 直到2018年12月18日王先生才回到家中，刚回来，他就被信箱里的信惊呆了。 里面竟然有一张高达$128,310加元的空置税账单! 而且这张账单的截止日期是12月12日，他已经晚了6天了，所以将会有5%的罚款，所以他要交的空置税变成了$134,725.50!(约人民币71万) 他立刻给打电话询问空置税的负责人员，得知自己当时提交了错误的文件，悔恨不已，询问是否可以补交一份正确的文件。 空置税的负责人却告诉他，申诉截止时间为2018年12月12日之前，在这之后便无法申诉了。 王先生急忙说：那段时间在旅游，不在温哥华。 该负责人说：太晚了，温哥华市府目前已经完成了审计。 温哥华市府还表示，他们已经给了居民很多申报的机会了，包括2018年9月发出的一系列电子邮件和电话。 目前，王先生已经决定将温哥华市府告上了法庭，认为政府应该再给他一个机会。 目前还没有得到任何回复。 其实王先生的案子已经是目前温哥华市政府接到的第四起诉讼，之前还有一名家住温西的华人女子也有类似情况，收到不合理的空屋税账单。 上周，我们曾经报道过一名何女士在温哥华西区买下一栋市值$2679万加元的临海豪宅。 但是这栋豪宅建于1937年，已经老的无法住人，屋内石棉检查也不合格，处于急需推到重建的状态。 但是温哥华市府却强制发给了她一张$249,000的空置税账单。 房子太老，必须重建，无法住人，但是温哥华市府迟迟没有批准她的建筑许可证。处境艰难的她却还需要缴纳高达$25万的空置税账单。 所以最后何女士将温哥华市府告上了法庭。 据悉，温哥华政府的空置税于2018年开始生效，旨在降低温哥华市的空置率，提高出租率。 但是如果该房屋为屋主主要住所，一年内住满6个月，或者该房屋在建筑或者装修的情况下，则可以给予豁免。 不过，这两名华人的经历也确实看着让人委屈，这样征收空置税，真的合理吗?

有一些华人房东为了赚钱有意无意地忽略加拿大的法律，一旦发生严重后果追悔莫及。最近Oshawa一名华裔女房东就因为改装房子增加出租屋且屡教不改，最终被被判入狱21天，罚款$3.4万。   法庭文件显示，这位姓叶（Ye,音译）的华人移民拥有计算机硕士学位，从中国移民到加拿大后一直找不到对口的工作，只能做办公室文员糊口。叶女士自称每月仅有$2000元的收入，有3个孩子要养育，最小的只有4岁，有一个无法工作的残疾丈夫要照顾，还有来此探亲的母亲与她一起生活。为了生活下去，她必须靠房租来填补生计。 叶女士说，2015年，她的父亲被诊断出患有肺癌，作为家中的独生女，她不得不常常返回中国照顾老人。后来为了给父亲治病她不得不卖掉一套房产。2015年底，父亲去世，她只好带着老母回到加拿大照顾。 然而法庭上检控官提出的证据否定了叶女士的说法。证据显示，叶女士在2016到2018年先后购买了3套独立屋，其中两栋价格过百万的房子都是现金全款付清，只有一套70万元购买的房子有贷款。 法官开恩：罚款减半，只判罚$3.4万 对此叶女士的说法是这些房子虽然都在她名下，但她都是帮国内亲友购买的。叶女士的这个说法没有被法官采纳。 Oshawa市政府起诉书称，叶女士2016年对房子进行装修，隔出了更多的房间，租给了多个人。此举违反了当地市政府租赁条例，违法分租也导致消防隐患增加。市政府找上门，勒令她恢复原样，不允许继续出租该房。但叶女士对此置之不理，继续偷偷地出租。 2017年1月26日，市政府执法人员突袭她家，发现她依旧在出租该物业，叶女士被捕。 检控官要求判叶女士两周到一个月的监禁，并处罚款$6.5万，法官最后判叶女士入狱21天，罚款$3.4万。

加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华市及周边地区今年6月份的房屋销售量降到2000年以来的最低点，而且温哥华地区平均房价三年来首次低于1百万加元。 根据大温哥华地区地产局的统计数字，6月份有2077套住房售出，这比5月份的房屋销售量猛降了21.3%，与去年同期相比则下降了14.4%。 大温哥华地区的平均房价是998,700加元，是2017年5月以来首次低于百万加元。从主要房屋类别来看，大温哥华地区独立房的平均价格是142万3千5百加元，排房均价是77万4千7百加元，公寓楼单元的平均售价是65万4千7百加元。 房地产市场专家们认为，联邦政府推出的金融机构必须严格房贷审批、对房贷申请者进行压力测试的规定，不列颠哥伦比亚省政府和温哥华市政府推出的一系列针对炒房者和外国房地产买家的税收措施对大温哥华地区房地产市场的降温起到了明显作用。

根据倡导年轻加拿大人权益的非营利组织Generation Squeeze的一份新报告表明，千禧一代想在温哥华买房须存上29年的钱，才能存够20%首付金，在多伦多要21年。千禧一代需要比婴儿潮父母多花上8年才能买得起房子。Generation Squeeze的创始人克雪(Paul Kershaw)博士对《国家邮报》表示：“这是一种危险情况。可负担性是一个大问题。” 调查显示，25至34岁的加拿大人，平均需要全职工作13年，才能存够平均房价的20％作为首付款。而在两大房地产热门城市，大温哥华甚至需要高达29年时间，大多伦多地区需要21年。 多伦多房地产经纪人史凯德瑞斯(John Skenderis)表示，房价和利率有密切关系。“利率若上升1%，大约可看到房价下降10万元。但如今利率未有上升，若继续保持低位，房价就还是居高不下。” 他并相信，在移民不断涌入的情况下，看不出未来加拿大房地产会下跌。 渥太华和魁北克的千禧一代将需要分别需要花10年和11年的时间才能存下首付款。 虽然东海岸和草原省的房价较低，但同时这些省份的失业率也较高。 该报告发现，加拿大的平均房价需要下降22.3万元，这是目前房屋均价的一半，才足以让多数人获得80％的抵押贷款。或者另一个解决方案是，加国人每年平均薪资要跃升至93,400元，这是当今平均薪资水平的两倍。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，房价居高不下的根本原因是：没有足够的房屋供应。CMHC市场高级分析师萨纳加玛(Dana Senagama)说：“我们租赁市场很紧张，如果你是首次购屋者，那么你是在与即将购买公寓单位的投资者竞争。”综合报道

最近加拿大楼市经历寒冬，但是租房市场却火热依旧。不少华人移民来了之后抓紧买房，然后收一笔租金，让生活过得轻松一些。 近日，一名华人移民在安省坐拥3套大房子用于出租，为了赚的更多，她还将房子改装，却不小心触碰了法律的底线，最终被判入狱21天，罚款$3.4万加元。 这名华人移民Y拥有计算机工程师硕士学位，早期从中国移民到加拿大。 但是一直找不到对口的工作，只能做办公室文员糊口。每月仅有$2000加元的收入，她还有3个孩子要养育，为了生活下去，她必须靠房租来填补生计。 加拿大的租房市场一向火爆。根据第三方权威网站统计，全加拿大租金最贵的城市就是安省多伦多，6月数据显示一房一厅要$2230每月，温哥华排名第二，一房一厅租金$2210每月。 2016年，Y女士将自己位于安大略省奥沙华市Athol Street East的一间房子进行出租。 但是为了赚更多的钱，她对房子进行的装修，隔出了更多的房间，租给了多个人。 但是就是因为这么做，导致她违反了当地市政府规划的租赁条例。不光如此，违法分租也会导致消防隐患增加。随后，她被政府找上门，并且勒令禁止她继续出租该房。 但是Y女士不可能放着一栋空房在那里落灰!她决定行走在法律的边缘，继续悄悄地出租该房。 2017年1月26日，执法人员突袭她家，发现她依旧在出租该物业。 于是立刻下逮捕令，将Y女士关了起来! 在法庭上，Y女士道出了自己的无奈和心酸。 2015年，Y女士的父亲被诊断出患有肺癌，作为家中的独生女，她不得不常常返回中国照顾老人。 这样的生活，让她几乎无法工作，她必须通过收租糊口。 后来，父亲的病情更加严重，Y女士不得不卖掉一套房产给父亲治病。 2015年底，父亲因为癌症去世，Y女士带着老母回到加拿大照顾，身上的担子又增加了一份。 而且，Y的丈夫是一名残疾人，无法工作，他们膝下3名子女，最小的只有4岁，一家人全都靠她一人微薄的薪水支撑。 所以，房租是他们一家必须的收入，不然全家人无法生活下去。 然而，检方进行了调查，发现事情并不是这么回事。 法官提出，Y女士根本不像她说的那般窘迫。 如果说她2015年为了给父亲山穷水尽，那么下面这些房产又要如何解释? 检察官称，Y女士于2017年7月，在Keswick全款购买了一栋$108万加元的房子。 2016年6月在Queensville也是全款购买了一栋$118万加元的房子。 2018年1月，在Keswick贷款购买了一栋$70万加元的房子，还剩$54.4万加元的贷款要还。 Y女士哭诉，这些房子虽然在她名下， 但是都是她帮国内亲友购买的。因为资金出不来，所以那些在加拿大没有身份的中国亲友拜托她帮忙买房。 但是法官认为，Y女士屡教不改，对法庭的警告无动于衷，对租客的安全好不负责。 最终，法官判Y女士入狱21天，罚款$3.4万。 留学生葬身火海 房主非法出租赔至倾家荡产 其实像Y女士这样改装房子出租的人不在少数。 但是Y女士其实非常非常地幸运，因为租户多的房子往往存在大量的消防隐患。 比如2018年5月，多伦多的一间非法出租的房子就在深夜起了大火，一名留学生熟睡中来不及逃脱，遭活活烧死。 据悉，事发房屋房东为华人周先生，他名下有6处房屋，其中5处都是学生分租房。 而这栋房子为了便于分组，也对屋内进行的改装，这间不大的物业竟然能住下12个人!所有可以利用的空间都被分割成出租单间! 所有的租客都共用3个浴室和2个厨房，其中一个厨房还没有通水，杂乱不堪，卫生状况和消防安全都令人担忧。 而非法出租的房屋保险公司根本不会理赔，相信这位华人房主将面临严重的法律责任和巨大的民事赔偿。 多伦多分租房的大火，虽然是一场悲剧也是一次预警。 希望可以唤醒像Y女士这样的房东，为了生命安全，和自己的下半辈子，还是合法正规地出租房子比较保险。

好的房产还是有很多买家出价，卖的也很快   今年以来，大温房市持续低迷，然而最近两个月的分析数据却显示，大温正在经历稳步调整的阶段，房市即将反弹。   卑诗地产协会预测，到2020年，大温房屋销量将增加25.3%，房价上涨到101万5000元。   目前大温一些地区仍能保持卖家市场的状态，很多去年的购房者也表示在经过价格战后才买到的房，说明市场正逐渐回升。     今年大温房市稳步过度 2020年强势反弹   和前几个月的萧条景象不同，大温地产局的5月数据显示，5月大温的销量有所回升。   5月共销售房屋2638套，和4月相比大幅增加了44.2%，虽然5月的销量仍比10年平均值低了22.9%，但已经远远小于前几个月与10年同月平均值的差距，前几个月的差距都在30%以上。   和地产局的数据一致，卑诗地产协会（BCREA）最新发布的第二季度预测报告也对市场给出了较高的期望。   地产协会认为，2019年是一个过渡阶段，卑诗省的房屋销量和房价与2018年比都会下降，但2020年就会强势回升。   预测报告显示，2019年，卑诗平均房价会下降2.2%至69万7000元，到2020年，受到消费者需求增加的影响，平均房价会增加4.2%至72万6000元。     2019年的销量也会比2018年低9%，降至7万1400套，随后会在2020年大幅回升14.4%增至8万1400套。   这个数字已经非常接近全省10年多重销售系统（MLS）的销售平均值8万4300套，但和2015、2016年市场最火热时超过10万套的销量相比还是有很大差距。   卑诗地产协会的首席经济学家Cameron Muir表示，贷款压力测试的限制还会影响今年全省的购房需求，但是强劲的经济发展和人口增长会带动地产市场的需求。     预计到2020年，卑诗12个地区的销量都会增加，大温销量之前下降的最多，因为也被预计会有最大幅的增长。预计2019年卑诗销量下降11.6%至2万2150套，到2020年增加25.3%至2万7750套。   房价的反弹不如销量迅速，明年全省多数地区的房价都会增长，大温预计今年的房价下降3.7%至101万，到2020年增加0.5%回升到101万5000元。     部分地区仍保持卖家市场 公寓、城市屋销量好   今年房屋销量和房价的下跌也并不代表所有地区都是“哀鸿一片”，Rew.ca的统计就显示，很多地区仍能在今年春季保持卖家市场，比如素里的Clayton、匹特草原的Central Meadows、温哥华的Fraser East、Mount Pleasant，以及高贵林港的Citadel等。   一般来说，如果销售挂牌比（sales-to-active listings ratio）低于12%，则市场为买方市场，价格趋于下跌；比率在12%到20%之间，为平衡市场；比率高于20%，则为卖方市场，价格趋于上涨。     今年春季，从2月到5月，大温有5个社区的销售挂牌比在20%或以上，是卖家市场，有19个社区都在17%或以上，表明销售相对稳定。   素里和兰里今年春季的销售都很好，素里的Clayton是所有地区销售挂牌比最高的，达到22%。兰里的Murrayille销售挂牌比也达到18%。从数据来看，兰里也是大温房屋性价比最高的地方，独立屋每平方英尺359元，城市屋每平方英尺387元，在大温城市中均价最低。   温哥华虽然房价较高，但也有一些地区拥有高销售挂牌比。Fraser East和Mount Pleasant East地区比较受青睐，春季销售挂牌比都为20％，显示市场为卖家市场，Kitsilano挂售比为17%。   从房屋类型来看，公寓和城市屋是最受欢迎的类型。公寓有6个社区的销售挂牌比在20%或以上，城市屋也有6个，独立屋则只有1个。最受欢迎的公寓仍然在素里，Clayton的公寓挂售比达到23%，Cloverdale达到21%；匹特草原的城市屋销售很高，Central Meadows的城市屋挂售比高达27%。       大温地产局的数据显示，5月大温房屋的销售挂牌比为18%，和前几个月相比有明显提升。今年前4个月，销售挂牌比都在15%以下，分别为12.7%（4月）、13.5%（3月）、12.8%（2月）以及10.2%（1月）。   2018年超半数买家经历价格战 买房超过规划预算   过去市场火热的时候好的房屋一房难求，买家需要经过价格战、无条件offer等才能抢到房，如果认为现在的市场完全不需求这些就错了。加拿大房屋和贷款公司（CMHC）近日发布的一项数据也显示，虽然过去一年市场下滑，但很多在2018年购房的买家表示，还是经历了价格战才买到的房，说明市场并没有想象中那么脆弱。     调查显示，在2018年接受访问的大温购房者中，有55%都表示自己参与了价格战，这个比例和2017年相同，而且包括各种类型房屋。大温购买独立屋的人中，有51%的人参与了价格战，购买公寓的人中，有58%经历了价格战，这些结果也和2017年相同。   另外50%的大温购房者表示，最终所购买房产的价格超出了自己之前的预算，42%的人购房价格在预算内。有地产经纪指出，虽然现在市场上买家占主导，但好的房产还是有很多买家出价，卖的也很快，有些买家想等一等再出价就未必一定还有机会。   在影响房价的因素方面，大温买家还是认为“外国买家”是最主要的原因，有70%的人认为其对房价影响重大，其他因素还包括城市吸引力、国内投资者、土地稀缺、人口增长、利率变化、雇佣人数增加等。  

　　皇家银行经济研究部(RBC Economics)发表报告，指本国不少房屋市场出现楼价下跌和家庭收入上升，这有助提升民众的负担房屋能力。不过，卑诗大温和和维多利亚市场的难以负担程度仍被形容为糟透。大温市场仍然是全国最难以负担城市，置业及相关开支占住户收入中位数82%。          皇银的报告指，全国而言，今年第一季的楼房可负担指数跌至51.4%，那是连续两季录得下跌。   　　该百分比指数是指，负担一间房屋所需开支会占住户税前收入中位数的比例，那些开支包括市场楼价计算的按揭开支、物业税和水电费等，按揭是假定1/4屋价首期、分25年还款和5年定息推算。百分比愈高代表更难负担一房屋。 　　报告指，连续两季指数下跌，即负担能力上升是政策效果，显示修补国内置业可负担能力是有些进展，决策层会对此感到鼓舞，而处理温哥华和多伦多的可负担危机仍是他们最优先解决问题之一。政策造成的市场下跌，成功地将大温较早前所丧失的负担能力"逆转"，又能稳定多伦多的情况，然而两地的楼房仍是一般家庭未能负担得起。 　　报告续指，在加西其他市场和部分大西洋地区的市场下滑，使该可负担指数下跌至51.4%，这代表民众负担房屋的能力有改善。连续两季录得指数下跌，更是自2013年后从未出现过。 　　报告指大温整体市场的指数高达82%；按房屋类别而言，大温独立屋的指数更高达112.2%，柏文为50.9%。 　　研究部预期，整体置业开支在短期内会继续、但缓慢地下调，利率不期望会向上，因为全球贸易环境不稳定，"在不少西部的市场内，我们预期楼价在数个月都继续承受下调的压力。"在上述种种因素下，再加上住户收入有正面的前景，会有助改善置业的负担能力。 　　报告于分析温哥华的篇幅中指，大温地区市场在过去两年波动，而其二手市场的活跃程度，经过一段长时间下滑后终在春季结束，但料短期内仍不会大幅回升。大温房屋难以负担程度仍属危机级别。 　　报告续指，大温市场虽录得显着改善，但解决危机的力度仍只算轻微。大温今年第一季的指数按季下跌1.9%，但跟一年前比较，下跌了5.1%。 　　至于维多利亚，报告指首季属冬季月份并给维多利亚楼市录得5年新低点，按季下跌1%至58.6%。报告指，去年出台的按揭压力测试及省府引入的遏市措施等因素使不少买家，包括投机者却步。

卑诗省府宣布在未来5年内向“洁净卑诗政府房屋计划”（CleanBC Government Buildings Program）投资5,800万元，改造省政府建筑，令政府设施更加环保和更具智能，同时创造更多就业机会。 卑诗公民服务厅长辛绮丽（Jinny Sims）周五在卑诗理工学院(BCIT)表示，省府的最终目标是到2050年实现减排80%，而“洁净卑诗政府房屋计划”则可协助实现这一目标。 省府辖下超过1000座大楼将进行改造，采用新供暖系统、 隔热以及其他措施，从而达到节能减排的目标。省府还计划于2022年开始，所有省府新设施都100%使用洁净能源。 根据计划，省府将采取行动减少政府建筑的能源消耗和温室气体排放。其中一个重点领域是使用更高效的供暖和制冷系统改造旧建筑，并建造更环保的新建筑。 “洁净卑诗政府房屋计划”的目标是约1千幢的省府建筑，这占省府公共部门总排放量约8%。此外，到2021年，所有省府新设施都将建有电动汽车充电站，旧建筑则会根据需要增设充电设施。  

如果你被房贷压得喘不过气，是否曾考虑过放弃还贷呢？在2008年，美国有不少屋主放弃了还贷，引发一场席卷全球的金融危机。   　　   在加拿大，按揭者放弃还贷会怎样呢？其实，这事离我们并不遥远，如果你的房屋价值低于你的还贷总额，那放弃还贷是非常有可能出现的情况。如果按揭者因为某些原因放弃还贷，会迎来怎样的下场呢？   按揭亏空   当你的待偿按揭总额超过了你的房屋估价，这个时候放贷方得到了你的房屋，同时遭遇了按揭亏空（Mortgage Shortfall）。举例来说，你的房屋现在的估值是40万，但你还欠银行45万的房贷，由于你的房屋估价已经低于待偿总额，所以你这个时候就会想放弃还贷了。   　　   为什么会出现估价低于待偿总额的情况呢？最主要的原因就是房市走低，房价跌了，比如你在房市最高峰时以50万购买了一套房屋，但房市走入低谷后，你的房屋可能只值20万了，而你还有25万的房贷要换，这种情况下就会出现违约。另一种情况则是你拿自己的房屋作为抵押去申请贷款了，结果现在欠的钱比刚申请贷款时还要多了。   完全追索权是什么？   如果你的房屋价值低于待偿总额了，你就只有停止还贷这一条路了吗？其实不然，如果你有能力继续偿还按揭，你可以继续还贷等待市场回暖，期待你的房屋价值会回升。一旦你的房屋价值回升了，即使你依然要还一样金额的贷款，但最终你的损失会大大减少，而且至少留住了自己的房屋。 　　   但是，如果你无力继续偿还按揭，那放贷方就可以采取行动强制将房屋出售。因为按揭亏空或丧失抵押品所有权等原因被迫买房时，你依然欠放贷方待偿余额和房屋销售收益之间的差价，如果你的房屋拍卖收益不足以抵消你的待偿余额，那么放贷方依然有权利要求你支付差价。这就是所谓的“完全追索权（Full Recourse）”。   另外，放贷方卖房时的全部成本，都是要由借贷者来负担的，银行为了让你的房屋卖上一个好价钱，会在你搬走之后对房屋进行清洁和装修，这笔钱也是记在你头上的。房屋成交后的各种交割费用，比如律师费等等，也是借贷者承担。   放弃还贷会有什么结果？ 　　   在加拿大大多数省份，放贷方都是有完全追索权的，因此房屋成交之后，销售收益和待偿余额之间的这部分差价，就成为了无担保债务。借贷者依然要偿还这一部分的债务，想免除这一部分的债务，借贷者就只能申请破产了。 　　   要知道，和借贷有关的信息都会反映在你的信用记录中，每个放贷方都可以查阅你的信用记录，所以一旦你曾经放弃还贷，你的信用记录就会留下一笔不良记录，而这一记录会追随你至少7年。所以，在放弃还贷之前，一定要三思而后行，因为这不单单会影响你的信用记录，还可能让放贷方将你告上法庭。    

一个来自中国的房地产投资者已入禀卑诗最高法院，就150万元涉及海外买家税的税款提出异议。而就在上个月，也有列治文华裔女子以其非居民前夫仅持有1%业权为理由，入禀法院拒绝缴交约24万元的海外买家税。 根据6月21日向法院提交的呈请，王国章(Guozhang Wang，译音)于2010年与家人移民加拿大，并以800万元人民币(目前约合152.2万加元)，将其木材业务出售给他的姻亲赵国方(Guofang Zhao，译音)及其妻子黄丹(Dan Huang，译音)。由于赵国方和黄丹没有800万元人民币，所以他们同意在没有利息和没有截止日期的情况下偿还。他们在2015年8月要求额外的1,240万元人民币，在业务改善时开始偿还，包括2017年3月偿还180万元。 王国章于2011年购买4个温市西区物业，并分别在2013年及2014年出租及出售。 据网上媒体theBreaker报道，在2016年11月，王国章以862万元的价钱买下位于邱吉尔街(Churchill St.)5584号的房屋，但未能为431万元按揭找到贷款人。加拿大帝国商业银行（CIBC）按揭经纪建议他寻找担保人。因此，黄丹于2017年1月的合同购买附录，成为该物业的1％业权持有人。 王国章就黄丹拥有的1％业权支付了海外买家税，但被评估为1,529,600元，其中包括1,280,070元的海外买家税。 卑诗省府2016年8月2日起，向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税（PTT），后在2018年2月调高至20%。上述被评估的海外买家税，远高于1％业权比例，是因为当局认为王国章获得对方的很多还款，已用于偿还贷款，由此黄丹的实际产权比例远高于1%。 今年3月，卑诗财政厅确认该海外买家税评估金额，是假设黄丹在2017年3月偿还贷款，是为了买入该间邱吉尔街物业而估计，认为黄丹已获得实际权益。 但呈请辩称，黄丹在该物业没有实际权益，而黄丹及其丈夫赵国方没有参与中国或加拿大的房地产买卖，赵国方夫妇除一天在温哥华国际机场短暂停留外，没有来过加拿大。黄丹名义上拥有该物业1％业权，只是为了应CIBC按揭经纪的要求，担任王国章的按揭贷款担保人，别无其他原因。 该间设有8个睡房和5个浴室的豪宅，开价为1,180万元。 上述所有指控均未在法庭上得到证实。 上月末本报曾报道，拥有加国永久居民身份的华裔女子杨紫（Zi Yang，译音），以居住在中国的前夫占物业业权仅1%为理由，拒绝缴付约24万元的海外买家税。不过，省财政厅却质疑两人的财务关系，并且指她是为外国人持有物业。  

据区报列治文新闻(Richmond News)报道，列治文市政府正以约1,350万元出售北面4块土地，较2018年7月时的2,860万元估值，大幅折让超过50%。不过，市府解释，出售的部分条件是将同时获得其他资产，当交易完成后会向公众披露细节。 市府在6月中刊登通告表示，正向Coastone投资有限公司出售帕特森路(Patterson Road)8911、8931、8951和8991号土地，附近为花园城市路(Garden City Road)，总面积达5,739平方米，但其中沿花园城市路的830米土地将划为沥青路径、行人路和绿化空间，令整幅土地面积减少14%。 对于土地出售价与估值存在差距市府发言人唐善泰(Ted Townsend)透过电邮回应时重申，市府将在交易内获得额外资产，而土地估值也未必反映实际市场价值。 他表示，由于在交易完成前，协议内容仍要保密，市府不能评论有关细节，也不能披露磋商内容，以保障市府与纳税人的财务利益 据省政府的注册纪录，Coastone投资有限公司在2018年5月1日成立，董事为Peter She。 该4块土地于2017年7月的估价也超过1,700万元。    

最近，多伦多一个忍无可忍的妻子在微信群内求推荐离婚律师，并在微信群内爆料自己老公身为律师婚内出轨还不算，还动手打老婆被被老婆报警，并在小三唆使下精神虐待妻子，抢家产。 网名为荼糜的妻子爆料说，她与老公结婚17年，有两个儿子，大的14岁，小的刚刚8岁。 移民后，没有收入，找不到工作，经历失业、创业辛苦煎熬，妻子全力支持丈夫读法学院，多年努力修成正果。丈夫法学院毕业后做了律师，生活开始一天天好起来，这么多年夫妻一起扶持度过，夫妻关系还不错。 直到她发现丈夫出轨，伤心之下，劝丈夫回头是岸。但是没想到的是丈夫越走越远，最终两个人之间的裂痕无法弥合。 荼糜爆料说：丈夫和小三好了四五年，当我最终知道她是谁的时候还是大吃一惊。 我们家和她们家早在2013年就认识了，还全家一起到她家去玩过。这个女人后来因为要离婚，是丈夫帮她代理的离婚官司。她是丈夫的客户，两个人交流很多也很正常，妻子从没多心。 这个女人和丈夫是校友，两个人都是某大学校友会的骨干，校友会领导圈经常有牌局，但是每次打牌之后丈夫都要比别人晚回家两小时，而妻子问原因丈夫就恶言相对，夫妻间常为此闹矛盾，并由此开始冷战。 荼糜说：最初爆发激烈冲突是在2017年，妻子发现丈夫瞒着她把十几万加币借给这个女人，妻子发现了借条。同时发现丈夫做一些投资完全没和她商量，丈夫开始有意识地防她。她为此和丈夫吵架，没想到刚一吵架，丈夫就马上提离婚。妻子一气之下说：我走，孩子和家都留给你，但是丈夫态度软化，离婚之事就当是拌嘴不了了之了。 最终两个人偷情的事情败露后，妻子提出离婚，但是丈夫求饶，为了两个孩子，也为了两个人二十年的感情，妻子妥协了。但是妥协过后，丈夫偷情依然如故，甚至变本加厉。几年来妻子在这样的感情中煎熬，最后丈夫同意离婚。但是为了财产分割问题，丈夫又开始折磨妻子。 丈夫开始不回家。回家就一件事，为分割财产闹。妻子从最初的哭着求他不要走，到最后痛哭着求他不要回。 后来荼糜的妈妈患癌症晚期，她回国去照看妈妈。当妻子回国期间，丈夫便开始悄悄处理财产，为离婚做准备。让人伤心的是，妻子回国飞机刚一落地，丈夫就把离婚电话打过来。丈夫利用妻子身心俱疲的机会讨价还价，压低妻子和孩子应得的财产部分，逼迫妻子答应他提出的要求。当妻子答应后，他就再次反悔，如此反复几次，就为了多分得一些财产。 事后妻子从丈夫与小三的短信中获悉，小三一直在教自己的丈夫如何对付自己的老婆。 不久前，小三叫丈夫到她家去上床，凌晨两点钟丈夫才回家。妻子查看他手机，结果被他拉着头发打，妻子无奈报警。 ————————————————    

杜鲁多政府在今年财政预算中提出“首次购房鼓励”政策，也可以称为买房补助政策，即家庭年收入在12万元及以下的首次购房一族，可以向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提出申请，由后者向首次买家提供无息贷款。 英文媒体将其缩写为FTHBI（First-Time Home Buyer Incentive），根据这个将于今年9月生效的计划，置业者需要支付5%的首期，以达到保险按揭的最低标准。如果买新房，CMHC提供房价10%的无息贷款；如果买二手房，CMHC则提供房价5%的无息贷款。 多伦多一家知名房地产网站Zoocasa在一份专题报告中分析说，虽然CMHC的补贴免利息，借贷成本几乎为零，但实际上，这对首次购房一族所买物业的价格也有限制，如果买家心仪的物业超过最高限，那么就无法享受这项福利。 按照FTHBI的规定，申请者所承担的按揭贷款不得超过其家庭总收入的4倍，即包括CMHC提供的部分在内，其上限为480,000元。再加上买家5%的首付（按50万的房价计），因此买家所购二手物业的最高价格不能超过505,000元。 Zoocasa在报告中分析说，这对多伦多的买家而言，实际上限制条件很大，主要原因在于，这个地区的房价实在太高！ 目前多伦多的二手房平均价格是多少？1,299,061元！就是在房屋售价最便宜的士嘉堡社区，二手房平均价格也高达762,175元。 由于所购二手物业的最高价格不能超过50.5万元，因此这样一来，多伦多地区的首次房屋买家几乎在哪儿买房都不成！ 不过，Zoocasa的报告指出，这不是说多伦多的首次买家完全不能利用杜鲁多的这项补贴政策FTHBI。但这是有条件的，一是只能在多伦多买condo，二是即使买condo，也限于某些社区。 Zoocasa的计算表明，根据相关统计资料，在多伦多MLS的35个社区中，只有13个社区可供希望获得FTHBI补贴的首次买家选择。 从总体上看，这些买家很难去买市中心的condo，因为那里condo的价格太高。甚至靠近市中心的condo价格也不低，包括北约克和Etobicoke地区的多数condo。 根据Zoocasa的详细计算，多伦多首次买家可以考虑的有以下13个社区（括号内为二手condo/公寓的平均售价）： West Hill, Centennial Scarborough ($352,389) Malvern, Rouge (362,037) Black Creek, York University Heights ($373,932) Willowridge, Martingrove-Richview ($374,050) Rexdale-Kipling, West Humber-Clairville (388,935) Dorset Park, Kennedy Park ($397,600) Milliken, Agincourt North ($423,726) Scarborough Village, Guildwood ($430,104) Steeles, L’Amoreaux, Tam O’Shanter-Sullivan ($437,213) Morningside, Woburn, Bendale ($438,615) East York, Danforth Village ($449,750) Yorkdale, Glen Park, Weston ($454,470) Bathurst Manor, Clanton Park ($497,967)

　　近日，加拿大总理特鲁多宣布，将重新批准横山油管扩建计划，因为这个项目关系到国家利益，预计该项目最早可能在今年夏天就会开工。   　　除了环保人士和原住民的反对 之外，卑诗这位女子也很火大。因为大温人常常担心的管道泄露问题，并不只是说说而已，而是真实地发生在她家的土地下面。   　　2014年，金德摩根公司在对卑诗境内油管例行维护时，发现铺设于Coldwater原住民族群领地的一段油管竟已漏油长达40余年之久，至少1,530立方米土地受污染。 　　据CBC报道，漏油点位于一块42公顷的地产内，地产业主Janice Antoine得知这一消息后简直要崩溃了。 　　她表示，自己与家人长年在土地上种植农作物、畜养牲畜，饮水也来自于土地内的一口井，却在2014年惊知铺设在自家地下的跨山油管自1968年便开始漏油。 　　“如果从1968年就开始了，那个时候的污染有多严重？我们的健康受了多大的影响？我不知道。”Antoine说。 　　针对这一泄漏事故的报告显示，漏油处附近的土地被测出含有原油、汽油的化学成分，地下水也受到污染；为清除污染，该处地产需刨去约半个奥运会游泳池大小（1,530立方米）的泥土。 　　2017年11月，金德摩根公司向Janice Antoine夫妇提出愿出资5.5万元，赔偿两人因土地受污染、无法将其出租农作而遭受的经济损失，以及两人在该事故上花费的咨询费用。 　　40年的损失换来5万元补偿？这个金额毫无疑问地遭到夫妇俩的一致拒绝。 　　直到现在，这对夫妇对此次漏油问题的解决前景仍然疑虑重重。“我不知道前面的路怎么走，我们怎样能把这些（泄漏的油）清干净，处理好，我甚至不知道现在去找谁谈这个问题。”Antoine说。 　　“我的担心是，他们会说：我们在完成（项目）易手的过程前没法处理任何事情…….当你是70多岁的时候，你可没有50年的时间去等待。”她说。 　　Coldwater原住民首领Lee Spahan则认为，跨山油管在过去几年中对该泄油事故一直采取低调处理的手段，令族人难以对其产生信任。 　　事实上，跨山油管在卑诗省内发生泄漏事故并不止这一次。CBC记者在横山油管项目的记录中查到，在卑诗和阿尔伯塔，共有7处油管管道泄漏造成土地被污染的情况。   　　2018年5月27日，卑诗省Kamloops市北部Darfield 油泵站中一个流量计发生泄露，当天卑诗省环境厅发布通报称，事故泄露了100公升原油，但跨山油管所属金德摩根公司（Kinder Morgan）不愿证实这一数字。直到6月9日，跨山油管扩展项目发言人称，估测该事故中有4800公升中质原油遭泄露。 　　同样是在卑诗，大温附近Hope市2013年的一次泄露事故更加可怕，那一次泄露了大约18000升的原油！ 　　让人无法安心的是，尽管事故已发生多年，但受此影响的居民们仍未找到有效的解决办法，目前只能依然生活在受污染的土地上。     　　大温买房最好避开这些地方 　　横山油管扩建项目一直是大温人关心的一个问题，其对环境安全和房价的影响不容忽视。        通过管道分布图可以发现，油管所经之处不少属于人口密集的黄金位置：        这张油管终点地图显示，油管的最后一段对位于本拿比的SFU呈包围之势。        Lougheed Highway和Gaglardi Way之间可说油管影响最大的范围。这一带属于Burnaby Mountain地区，独立屋众多且自然环境优越，在本拿比是一个位置较好的区，并且是学区。        按照规划，油管埋在这一地区，并一直延伸进了Burrard Inlet。        把地图放大一些，会看到油管几乎是贴着SFU向西，然后一路北上到Burrard Inlet。        此外，按照规划，东本拿比和高贵林之间的重镇：Lougheed中心也被油管直接穿过。这一地区住宅楼和商业楼宇比较密集，且公寓楼众多。        北素里同样是大温周边人口密集度最高的地区之一。通过红色的油管线路我们能看到，油管沿着北素里的菲沙河向东布局，距离南边的Guidford Town Centre也就是几公里之隔。本来这里的独立屋多为河景房，是素里房产购买者心目中的优质社区，然而随着油管的布局，很多人也许会打退堂鼓：本来是想饱览菲沙河美景的，现在脚下却多了个油管？        兰里堡，卑诗省的发源地。按照规划，油管基本都埋在的兰里堡周边的自然风光区域，包括Belmont高尔夫度假区的周边。        这张地图是油管在大温地区周边的布局图。从全局上我们能发现，油管主要布局在大温每个城市的北部，沿着菲沙河向东。目前来看，高贵林大部分地区、穆迪港和皮特草原等城市“幸免于难”。        2013年油管计划开始提出时，加拿大联邦新民主党国会议员 Kennedy Stewart就委托机构做了网上民调，在被问及在油管附近购置住屋或物业的意愿时，大温哥华地区45%受访者指完全不会考虑，23%的人则指这会对他们的购买意愿造成严重负面影响。也就是说，68%的大温民众不愿在油管路线附近购屋，或是持强烈保留态度。 　　毫无疑问，一旦这一扩建计划开始实施，对大温楼市的区域布局和房价都可能产生深远影响。

加拿大最高法院的法庭文件显示，加拿大温哥华市政府因向一间豪宅征收空置税被中国大陆富豪起诉，而富豪疑为全国人大代表、宁波奥克斯空调老板、宁波十大富豪之一的郑坚江夫妇。 据《温哥华太阳报》报道，这间豪宅位于温哥华贝尔蒙特路(Belmont Ave.)4749号，建于1937年，楼高一层半，有6间睡房和5间浴室，占地1.1亩，目前的估价为2670万元(约合1.4亿元人民币)，其中房房价值只有1万元，剩余都是土地的价值。因为豪宅面对海滩，拥有温哥华无敌海景。根据BC省最高法院的诉讼状，豪宅屋主为Yi Ju He，疑为郑坚江太太何意菊，她于2015年10月购入这间豪宅。 (Google Maps/51.ca) 温哥华市府在2018年3月8日拒绝了Yi Ju He的豁免空置税申请，要求屋主缴交相关空置税，约24.9万元。Yi Ju He指，该房屋符合豁免条件，市府拒绝豁免的做法不合理。 屋主在收到近25万元的空置税通知后，向市府提出投诉，但遭一名空置税务审查员拒绝，称屋主的投诉个案存有“不适当的证据”。该名审查员还提到，该幢房屋空置了180天并非由于重建工程。也就是说，市府知道该屋重建的事，但收空置税是因为非重建原因而空置了大半年。 (NIKOLA BENNETT / PNG) 屋主不服，向市府的空置税审查小组提出上诉，但上诉遭小组否定，并称“空置税审查小组的决定是定案，不接受上诉。”最后，Yi Ju He决定到BC最高法院起诉温哥华市政府。 她表示，该幢老旧的房屋正在重建，符合豁免空置税的要求。根据规定，如果房屋正在重建，即使无人居住超过6个月，也可免缴空置税。她在2018年2月申报2017年的物业状况时，声称该物业可免缴市府的空置税。 市府相关附例规定，如果房屋获得市府核发的建筑许可证，而建筑部门官员又认为建筑工程正在积极地进行，没有出现延误情况，那么该幢房屋的业主便可获豁免空置税。 当时的情况是，Yi Ju He在2017年1月对房屋进行了环境评估，显示由于房屋有潜在的石棉问题，因此不适合居住。她在2017年4月向市府申请建筑许可证，不过市府一直拖到2019年才批准许可证。就在这个期间，她收到了缴纳空置税的要求。 Yi Ju He在诉状上说，市府在2019年才批出许可证，这不能算是她的问题，责任不在她的身上。除了政府延迟下发许可证以外，工程并没有出现不积极或不必要的延误情况。 (华夏时报/163) 文件显示Yi Ju He的先生名叫Jian Jiang Zheng，疑为宁波知名企业家郑坚江。郑坚江1961年出生，拥有加拿大永久居留权，同时持有香港身份证，2013年当选全国人大代表，其妻何意菊持有加拿大护照并定居加拿大。 郑坚江于1994年创办了宁波奥克斯空调。郑氏家族的核心企业除空调外，还涉及医疗、地产、金融等产业。郑坚江、何意菊夫妇名列宁波十大富豪。据富比士资料，郑坚江家族财富约13亿美元，在中国2018年富豪榜上，排第364名。在全球排行榜，为1756名。

　　对于业主而言，在售房广告上注明，该物业适宜出租，会有助于抬高房屋的售价。但随着愈来愈多人转向Airbnb，作短期出租，业主可能并未意识到，这样的做法会令放贷机构拒绝提供按揭。       住房成本在过去20年不断上升，有愈来愈多的房主将闲置的物业、二级套房(Second Suite)和土库房间出租，获取租金收入。而对于提供按揭贷款的金融机构来说，会将传统的长期租金视作稳定收入，但对于短期出租的物业则仍然非常谨慎。   　　多伦多贷款经纪巴特勒(Ron Butler)表示："有许多放贷机构拒绝给提供Airbnb服务的房产进行按揭：例如MCAP、First National等。我们处理的几家银行，对于Airbnb的租金收入完全不感兴趣。" 　　他说，承销部门认为Airbnb收入反而是风险。 　　"如果市府立法停止Airbnb，或者更有可能的是，市府对Airbnb收取不同的物业税。毕竟它是一种商业行为，不排除要像酒店一样征税，又或是个别柏文的管理委员会将短期出租行为视作非法行为。" 　　Airbnb宣称，其服务是中产阶级的业主，通过出租空房来增加一些额外收入的方式。 　　但批评者认为，它对当地住房市场负担能力造成负面影响。 　　另一个复杂因素是，当按揭购买有附带租金收入的住宅物业时，放贷机构会在按揭合约中包含一项特殊项目，称为"租赁转让协议"。这是万一借款人停止付款，租户支付的租金将直接转给银行。 　　而如果将长期租赁转为Airbnb短租，则上述协议就无法达成，因为不再有保证的租金；因此，很多借款人就会向银行隐瞒这一点。 　　但如果借款人还是想做按揭，银行就可以轻松地从谷歌地图上看到这处物业是否已列入Airbnb，答案如果是肯定的，就会拒绝再按揭。 　　因此，大多伦多地区的Airbnb有数千处物业待租，但多伦多地产局的多重放盘系统上，明确表示自己的待租物业涉及Airbnb的，只有寥寥十几个，更别说待售房屋了。

《环球邮报》(The Global and Mail)的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，本国房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象，而多伦多的市场似乎表现更为明显。 加拿大地产协会（CREA）公布的数据也显示，今年5月全国房屋销量较去年同期增长6.7％，为2016年以来最大的同比增幅。房价方面，5月全国平均成交价为$508,000，这比一年前也上涨1.8%左右。 根据《环球邮报》地产专版周日的一篇报道，要说房市复苏不能仅仅看枯燥的数字，还要拿一点扎实的东西瞧瞧，得有经纪们的感觉及回应，也就是说，要有实际的个案来说明。 这篇报道称，也许最好不过的例子是东约克一套并不是特别亮眼的独立屋。尽管地皮不大，房屋形状前宽后窄，也不是非常规整，建筑面积也只有1,600平方英尺。 房子靠近一家医院（Michael Garron Hospital），所在的Sammon也比一般东约克的许多街道要繁华一些。 （The Weir Team） 最初业主和经纪将房子挂牌出售时，只要了$900,000的叫价。也许叫价不高，一周内就有50人看房，最后有4名买家出价。 但卖家对所有这些买家提出的offer都不满意。和经纪商量之后，卖家决定出奇招，大幅提高叫价，将原价$900,000一下子涨到$1,125,000。 拒绝这4名潜在买家之后，业主和经纪将房子重新上市。尽管叫价一下子增加了整整$225,000，来看房的人仍然络绎不绝，其中包括已经被业主拒绝的两名潜在买家。 房子在重新上市之后10天内就卖出，售价为$1,072,000。虽然比第二次的叫价少了$53,000，但是比原叫价$900,000却是多出$172,000！ 这名业主心里有多高兴就别提了。想不到变一变招就可以多赚许多，该业主可能睡着了都笑醒！   卖方代理经纪坦承，自己都没有想到为啥这套房子这么吸引人，令人惊讶！把叫价一下子拉高这么多仍然有人感兴趣，还包括被拒绝的前面两位买家。 这位经纪说，今年的房市有点儿不好预测，都说好不到哪儿去，但亲身经历的事情就说明，越来越多买家返回市场，交易行情比年初预计的要好多了！ 他还对《环球邮报》表示，业主卖了这样的好价钱自然高兴。其实买家也不吃亏，这套宅子应该说也是优点多多，位置好，装修到位，升级不少，客厅厨房非常亮眼。可以说，这套房是“金玉其内”，内部比外面可要强多了！ （The Weir Team） （The Weir Team）

大温楼市酝酿升温，有地产商为了促销楼盘提供"一年支出全包"的优惠，为接下来购买两睡房或3睡房的4个家庭，支付首年分契物业管理费(strata fees)、物业税及按揭利息。 随着大温地区楼价逐渐下滑，而区内不断有新型柏文大楼的工程计划准备施工，不少地产商透过多重优惠吸引买家"上车"。近期最为瞩目的预售楼盘优惠，是位于温东地区杜克街(Duke St)2684号的The Eliot at Norquay。   CTV报道指出，虽然该温东地区的楼盘现时尚未完工，该物业楼盘已经在京士威道(Kingsway)设有预售展览中心，受到该优惠的吸引，不少想购买属于自己物业的"上车一族"均到场查询有关资讯。 报道说，现时楼市前景不确定，卑诗大学(UBC)商学院教授大卫多夫(Tom Davidoff)就提醒，未来几年大温将有大量柏文单位完工，有可能买家目前购买楼盘的预售价格，会比这些单位真正的价值还要高。 大卫多夫去年8月曾经准确预测今年楼价将会有所下滑，他在日前接受访问时，即对这些预售楼盘优惠不以为然。 他表示，这样的趋势确实将令更多的发展商跟进，设立更有利买家的置业优惠，吸引他们"上车"。大卫多夫说，发展商代付一年的按揭利息，这对买家是一种诱惑。 他相信，在现时楼价不断下跌的形势下，会有一些买家倘若在预售楼盘中交付了订金，其后看见楼价下跌而决定提前离场，这部分买家所释放的柏文单位数量将会进一步为楼市降温，令楼价在未来数年有可能进一步下跌。

地产经纪人与客人约看房一定要小心保护自己！一名女性房地产经纪人在亚省卡加利为屋主举办开放日(open house)的时候，在屋内遭到一名不知名男性侵犯。   警方表示，上周六下午两点左右，一房地产经纪人在McKenzie Drive S.E.的800街区的一个房屋举办开放日。一名上门男子和女经纪搭讪聊天，该女经纪企图结束话题，但男子不愿离去，随后男子性侵该名女经纪。 受害者称她设法挣脱并说服男子离开，但此嫌犯短时间内却又返回。 房屋经纪随后锁上门并报警，虽然男子之后再度折返，但警察到达之前又逃离。 警方搜查附近区域，但并未找到该名男子。 嫌犯被描述为：中东或南亚血统、黑白相间的落腮胡、中等身材、棕色短发。事件发生时，他身穿灰色衬衫和深色鞋子。 卡加利地产局的行政总裁坦尼特(Alan Tennant)表示，事件“令人非常担忧”。他强调，地产局非常重视地产经纪的安全，已发邮件知会所有地产经纪此事，希望大家在销售展示物业时，确保自身安全。 若民众知道该事件的任何消息，可匿名致电403-266-1234或Crime Stoppers 1-800-222-8477与警方联系。www.calgarycrimestoppers.org  

加拿大国家银行(National Bank)刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年5月份比4月份上涨0.47%，虽然涨幅不大，却是9个月来的首次上升。 按照该银行的数据，今年4月全国房价与3月相比基本没有变化，而综合指数没有上涨的月份已经连续8个月，累计跌幅为1.7％。 加东加西两重天 国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示，在全国11个城市中，如果按月比较，只有温哥华和埃德蒙顿两个市场下滑，其它市场均有升高。 若按年比较，竟然呈现清楚的“东边日出西边雨”的图景。 加东市场普遍上涨，领涨的仍然是渥太华-加蒂诺地区，蒙特利尔其次，随后则是汉密尔顿，多伦多，魁北克城及哈利法克斯： 与此形成鲜明对照的是，房价指数下跌的市场全部在加西。毫无意外地，跌幅最大的是温哥华，其次是卡尔加里，随后则是温尼伯，埃德蒙顿和维多利亚： 温哥华连续10个月没有上涨 国家银行的报告称，从另外一个方面也可以看出加拿大西部市场的低迷状态。 按照综合房价指数，温哥华已经连续10个月没有上升。如果排除季节因素的影响，房价只降不升的持续时间最长的是卡尔加里，已经连续17个月没有上升。 而在此期间，多伦多地区只有3个月只降不升。 房市复苏迹象越来越明显 不过国家银行的报告指出，最新消息似乎令人鼓舞。 加拿大房地产协会最新发布的报告称，5月份温哥华，多伦多，卡尔加里和温尼伯的房屋销售出现强劲增长。 主要原因在于，房地产市场的基本面已有改善，特别是按揭利率下降，以及就业市场仍然强劲。 《环球邮报》最近的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，现在可以认为，多伦多房市已经开始复苏。 持这个观点的专家包括皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue，满银（BMO）的首席经济学家Douglas Porter等人。他们指出，尽管目前市场仍然有些疲软，但现在可以认为，加拿大房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象。 而丰业银行（Scotiabank）的经济学家Desormeaux则根据房屋销售与新上市的比例SNL（sales-to-new listings ratio）对全国的市场进行了分析。 他通过计算得出结论，全国31个市场中，23个为平衡市场，其中包括GTA地区；卖方市场有6个，包括蒙克顿，蒙特利尔，另外4个无一例外地都是安省城市；而真正意义上的买家市场全国只有两个，包括温哥华和萨省首府Regina。

卑诗省低陆平原地区地产市场持续降温，数年前曾经通宵排队购买楼花的部份买家，正面对楼宇接近落成但未能获得足够贷款的困局。有专门处理房地产交易的本地律师表示，项目一旦接近竣工，买家几乎铁定无法退出合约。 温哥华律师帕德泽（Kenneth Padzer）透露，一周内至少有数名顾客前来，要求协助退出多年前签订的楼花合约。他补充说，他们主要面对的问题是在申请按揭贷款时，没有获得足够的金额。 楼花买家一般只须缴付订金，然后再分阶段提供某个数额或比率的款项，直至项目即将完工前，买家则要缴交全部余额。在近年楼价不断回落的情况下，楼花单位的市价往往低于买家昔日签署合约时的价格水平。 帕德泽指出，银行一般以单位目前市价计算贷款，令到买家必须另找途径填补有关差额。若连同按揭压力测试计算，买家需要更多现金完成交易。 他强调，一旦建筑物接近竣工，买家差不多不可能合法地退出合约。因此，他建议应该尽可能完成整个交易，否则不单会损失订金，还可能因发展商无法以相同或更高价转售单位，而须要承担合约订立的相关条款责任。    

据加拿大地产协会（CREA）上周公布的数据，今年5月全国房屋销量较去年同期增长6.7％，为2016年以来最大的同比增幅。如果按月计算，通过多重上市服务的销售额则增长1.9％。 CREA的报告称，5月全国平均成交价为$508,000，这比一年前上涨1.8%左右。如果剔除GTA和大温地区，那么平均成交价只有$397,000。若用更准确的综合房价指数（HPI）来衡量，实际上5月份全国HPI在过去12个月下跌了0.6%。 《环球邮报》的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，现在可以认为，多伦多房市已经开始复苏。 如皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue就表示，尽管市场仍然疲软，但现在可以认为，加拿大房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象。 满银（BMO）的首席经济学家Douglas Porter也赞成这个说法。他对《环球邮报》指出，过去一段时间的市场疲软仍在抑制价格上涨，但销售日渐活跃则在推动价格上升，这个变化已经越来越清楚。 加拿大丰业银行（Scotiabank）的经济学家Desormeaux则根据房屋销售与新上市的比例SNL（sales-to-new listings ratio）对全国的市场进行了分析。 根据房地产市场理论，若SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。 从Desormeaux所做的下图来看，全国31个市场多数为平衡市场，包括GTA地区，BC首府维多利亚，阿省卡尔加里和埃德蒙顿，魁省的魁北克城，以及哈利法克斯... 卖方市场则有6个，其中对卖家最有利的市场是蒙克顿，其次为蒙特利尔和渥太华，另外3个几乎无一例外地都是安省城市，包括伦敦，温莎和Sudbury： 毫不奇怪，由于销售大幅下滑而卖家纷纷抛售，温哥华现在是加拿大最大的买家市场，另外一个则是曼省首府Regina。 实际上，加拿大只有两个买家市场，这应该也是房市复苏的迹象之一。

自从推出空置税后，加拿大的房产确实在短时间内受到了不小的影响，一大批业主都正面临如何处置和管理自己房子的问题。 根据西蒙弗雷泽大学的城市项目主管Andy Yan的最新分析显示，温哥华46%的condo都是“非业主占用”(not-owner occupied)状态;其中，不列颠哥伦比亚大学所在的Electoral Area A地区“非业主占用”condo概率更是高达49%。 Courtesy of Andy Yan 根据税务资料或其他行政资料规定，如果物业业主没有在业权上登机该房产为其通常居所时，该房产就会被视为“非业主占用”。通常情况下，业主会将房产用于出租或用作次要物业，如临时住所或cottage，或将其空置。 Yan指出“这些数据的重要意义在于，其显示了这些房产不是业主自住的，而是用于投资。这在很多程度上推动了大温地区房产的发展，特别是公寓市场”。 Yan还指出，温哥华地区以及Electoral Area A/UBC地区的概率特别突出，也显示了投资性公寓在该地区其他城市的重要性。 数据显示，列治文“非业主占用”condo概率为37%，Pitt Meadows概率为37%，Coquitlam为36%，Surrey为35%，Burnaby为33%，多伦多则为38%。 不过，Yan表示，虽然有很多condo可能是季节性入住或空置的，但好消息是其中一些condo都是用于出租的。对此，他称这些数据还显示了规范短期租金的重要性。 Yan指出，2009年，他与BTAworks一起对空置condo进行了研究，当时市中心约52%的公寓都为投资者所有，而且当时温哥华“非业主占用”condo仅为35%，没想到10年时间就猛增至46%，令人吃惊。 对此，他称“从数据上看，就10年前相比，情况已经变得越来越糟了。这说明了温哥华住房市场的需求类型，也说明了我们的住房体系需要满足的优先需求是什么”。 在估值方面，温哥华自住独栋住宅的估价中值为69.6万加币，而非自住房屋的估价中值为65万加币。Electoral Area A/UBC地区自住独栋住宅的估值中值为$2,250,000;而非自住房屋的估值则为$2,370,000。

今日，CMHC公布了联邦政府新推出的首次购房者激励计划的新细节。 今年早期，联邦预算中首次提及此计划。此计划规定，从2019年9月2日起，符合条件的首次购房者可以以较低的月供购买第一套住房，将于2019年11月1日首次结束。 在此期间，购房者可获得已建成住房最高5%的无息贷款，新建住房最高可获得10%的无息贷款，而购买旨在鼓励新供应的新房的购房者则可获得双倍的激励。 公布的声明中提到“此计划不需要持续还款，激励措施不含利息，借款人可随时还款，而无需提前还款罚金”。 例如，如果一个家庭要购买一栋50万的房屋，该计划可为此家庭每月节省$286，每年则可节省至少$3,430。 但是，无论房产价值上涨还是下跌，CMHC都将持有该房屋的一部分股权。 要获得资格，首次购房者每年家庭税前收入不得高于$120,000，并向CMHC、Genworth或Canada Guaranty的保险公司支付最低首付。除此之外，保险抵押和奖励金额不能超过家庭年收入的4倍。 该计划抵押贷款的价值和CMHC的奖励限制额度位$480,000，加上15%的首付，意味着所购买的房子的价值不能超过$565,000。 最后，该计划还有一项规定，即买方必须在25年后或出售房产后全额偿还激励金额。 由于房屋价格有限制，所以该计划在像温哥华和多伦多这样的热门房产市场上可能不那么有效。 据悉，这项激励措施将使联邦政府在三年内损失12亿加币。 此外，联邦政府还将提供一个Shared Equity Mortgage Provider Fund，为期五年，贷款金额价值1亿加币，提供给那些符合条件的首次购房者，此基金将于2019年7月31日推出。   但有批评人士称，接受补助的人，最多只能买56.5万元的房屋，这个价格甚至连多伦多和温哥华两地入门级房价都赶不上，对这两地买家起不到什么帮助作用；此外，年收入离12万元差一点能享受补贴，年收入刚过12万元就没法享受补贴，非常不公平。 Canwise Financial按揭经纪公司总裁莱尔德（James Laird）表示，按照按揭压力测试，贷款最高金额是贷款人收入的4.5～4.7倍，而渥京买房补助计划最高按揭与补助金额两项总和，最多只能是申请人收入的4倍，买房能力实际上被人为削弱。 理财顾问比瑟索（Rajiv Bissessur ）表示，该计划有可能帮到一些人，但对负债沉重的人来说，无息贷款仍是债务，早还晚还都是要还的。此外，补助限额太低，实际上帮不了真正需要的人。“问题还是没真正解决。” 当初渥京宣布上述计划时，道银经济师们就估计，政府这么做，再加上允许首次买家注册退休储蓄计划RRSP首次买房取款从2.5万元增至3.5万元，到2020年房价会再涨2～5%。

CMHC报告显示，尽管过去年半以来地产市场逐步降温，但买家之间的竞价战未有减退。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.简称CMHC)公布的一项研究结果显示，尽管在过去18个月以来，大温地产市道明显放缓，但并不意味着买家的竞价战已经减退，柏文市场情况更炽烈。 CMHC研究发现，2018年在大温购买房屋的业主中，占55%表示，他们需要与其他买家竞价，比率与2017年相同。不过，这项研究范围未有包括今年春季的大温置业人士。 竞价情况与2017年相同 大温地区过半数（51%)的独立屋买家表示，有一个或以上的其他买家出价购买同一幢房屋，至于购买柏文的置业者，更有差不多六成（58%)表示，要与其他买家竞投出价。CMHC报告指出，情况与2017年相同。 此外，当被问到影响房地产市场的主要因素时，有七成大温买家认为，外国投资者对屋价方面有“重要影响”，与2017年录得的相关比率(68%)相近。 少于半数(47%)认为，土地供应不足是导致楼价上升的主要原因，比率低于一年前录得的53%。46%受访者相信，屋价上升由于人口不断增长，较2017年的51%减少。 同时，50%置业人士表示，购买房屋价格“超于原先计划”，另有42%则表示与预算相若。