地产

卑诗省一名房地产经纪人因未按规定陪同客户参观房屋而被罚款。 根据卑诗金融服务管理局（BCFSA）在11月27日发布的同意令，这名王姓经纪（Nancy Wang，译音）承认在2021年7月的一起事件中违规，允许客户在无持牌专业人士陪同的情况下私自查看位于枫树岭（Maple Ridge）的一处房产。 文件显示，王经纪直接将Sentrilock门禁卡交给潜在买家，导致买家在她及其他持牌专业人士缺席的情况下，自行进入房屋参观。在参观结束后，房产卖家发现后门敞开、前门未锁，随后向他们的经纪报告了此事。 最初，王经纪向挂牌经纪解释称，她将门禁卡交给了一名无证助手，由助手陪同买家看房。然而，她后来承认这一说法不实，并为此向上市经纪及其客户道歉。 这一事件于2022年2月被举报至BCFSA，随后展开调查。王经纪在调查过程中承认了自己的过错，并再次表达了歉意。 根据同意令，王经纪的行为违反了省级《地产服务法》（Real Estate Services Act）。她未能亲自参与展示房产的行为被认定为职业不当，包括未以客户的最佳利益行事、未诚实行事以及对房产安全造成威胁。 最终，BCFSA对王经纪的不当行为处以20,000元的纪律处分，但考虑到她积极补救，并向受影响各方承认过错并道歉，罚款金额减至10,000元，要求在签署同意令后3个月内缴清。

根据Edge Realty Analytics的贝恩·拉比杜（Ben Rabidoux）分析师的观点，加拿大央行可能会在2025年7月前将政策利率降至1.75%，这是由于他预计未来经济趋势将带来不利影响。 此举将使得最优惠利率（prime rate）降至3.95%，从而进一步降低浮动利率的按揭、个人贷款和房屋净值信贷利率约200个基点，即两个百分点。 “预计12月会再降50个基点，然后就是一个缓慢的下行趋势，直到春季时，利率停留在约3%的水平，”拉比杜在最近的一次电话会议中表示。“这是市场认为我们会这样走，但我认为这是完全错误的。” “为了理解为什么我认为利率必须降得更低，我们必须站在加拿大央行的角度来看待这个问题，”他解释道，并指出一些他认为对央行来说至关重要的因素。 主要驱动因素 1. 加拿大人均国内生产总值（GDP）下降 拉比杜认为，加拿大人均GDP在过去两年持续下降。再加上联邦政府最近决定缩减移民数量，这可能导致未来两年人口出现负增长，拉比杜表示，这将成为短期内经济的“巨大问题”。 “我们要记住，加拿大所有的GDP增长都来自人口增长……我们可以肯定地说，未来两年人口增长将不再像过去几年那样，”拉比杜表示，并指出这可能会导致经济轻微收缩。 2. 降息以避免贷款再融资冲击 除了经济增长放缓和劳动力市场疲软外，2025年和2026年即将到来的大规模按揭再融资也会造成问题。拉比杜表示，许多借款人将面临高达40%的支付增加，他们原本在疫情期间锁定了较低的利率。 “如果你是加拿大央行……你知道这是接下来几年中面临的一个问题，”拉比杜说。“他们必须将利率降得更低。当前的利率仍然远远不够，无法避免这种再融资支付冲击。” 尽管过去几年加拿大的利率创历史新高，但加拿大人仍表现出较强的韧性。特别是在按揭贷款借款人中，按揭违约和破产率保持在历史低点，仅为0.20%。 尽管如此，加拿大按揭和住房公司（CMHC）上周警告称，多伦多和温哥华的按揭违约率可能在未来六到12个月达到十年来的最高水平。 拉比杜承认，加拿大一些地区存在“关注点”，但他认为这些问题尚未“引起警报”。 “但在商业方面，这些问题非常令人担忧，”他说，并指出商业破产率目前正在飙升。“企业遇到问题，并且当问题持续下去时，它们最终会裁员，进而影响劳动力市场。” 未来展望 拉比杜认为，只要通胀保持在加拿大央行目标范围内——特别是租金和按揭利息成本出现降温迹象——央行将有空间采取行动，可能在2025年中前将利率下调两个百分点。 大银行对加拿大央行政策利率的预测 尽管拉比杜的预测有些偏离主流，但加拿大多家大银行对未来利率走向的预期较为相似，预测加拿大央行的政策利率在此轮周期结束时仅会略微下降。 皇家银行（RBC）和国家银行（National Bank）目前预计加拿大央行的政策利率将在明年第三季度降至2.00%。 丰业银行（Scotiabank）则位于预测区间的上端，认为央行将在未来再降75个基点，然后在明年大部分时间内将利率维持在 3.00% 的水平。

安省伦敦的房东表示，一项最新提议将让消费者信贷机构能够查阅房东与租客委员会(LTB)的命令，以查明有拖欠租金记录的租客，这将使消费者信贷机构更容易剔除不良的潜在租客。 图源：SOLO组织者提供   租户权益组织担心，此举可能会损害那些拖欠租金的低收入租户的信用评分，并对因房东疏忽维护或其他问题而拖欠租金的租户进行不公平的惩罚。 福特政府在周三发布的一份媒体背景资料中透露了这项计划，同时提出了《削减繁文缛节，建设安大略法案》，作为一项大型综合计划的一部分。 文件中写道：“安省正在研究与一家或多家注册消费者报告机构合作的可行性，以便获取房东和租客委员会的裁决，尤其是针对有拖欠租金记录的租客”。 它还将“增强有关消费者报告和收集机构的权利和责任的在线信息”。 前LTB裁定员Harry Fine表示，除非房东在驱逐后提交，否则信用报告机构无法直接获取LTB命令。房东执行的信用检查中可能默认不包含LTB命令。 图源：SOLO组织者提供 这些机构可以查阅发布在加拿大法律信息研究所运营的网站CanLII上的LTB命令，但Fine表示，决定通常会被严重延迟，并且覆盖范围不完整，这是该网站本身所指出的问题。 Fine表示，房东可以向信用报告机构提交LTB裁决，但前提是他们拥有这些机构的会员资格。另一种选择是将裁决上传到像Openroom这样的网站。 此外，房东还可以通过像FrontLobby这样的服务提交租金支付信息，这些信息会与房东信用局（Landlord Credit Bureau）和Equifax共享。如果租客没有欠款，租金按时支付的信息则需要租客同意才能提交。 Fine说，大多数LTB案件都涉及房租拖欠，但大多数因拖欠租金而提出的驱逐申请即使获得批准也不会以驱逐告终，因此LTB这些裁决可能反映出不完整的情况。 “如果租户按照裁决付款，租户就可以留下来。省政府不知道谁被驱逐了。省政府只知道谁被勒令付款。” 图源：SOLO组织者提供 该提案的细节仍不明确，目前尚未公布更多信息。CBC新闻联系了司法厅长办公室、LTB和TransUnion，但截至发稿时尚未收到任何回复。 Equifax在一份声明中表示，它没有收到来自LTB的信息，但期待与安省合作开展这一举措。 他们表示：目前，Equifax Canada正在根据相关法律（包括获取用户同意）将租赁数据纳入消费者信用记录。 安省租户权益倡导中心宣传和法律服务主任Douglas Kwan担心，如果实施，它将“打开信贷机构的水龙头”。 他说，如果租客对命令提出上诉，那么最初转介给TransUnion或Equifax的案件会怎样？最好将转介延迟两到三年。 他说，“我们看到许多命令被法院推翻，其中LTB的决定是错误的。” 他补充说，长期信用评分受损可能会使人们无法获得学校和商业贷款或成为房主。如果租金大幅上涨或失去租金补贴，这也可能对低收入租户造成伤害。 他说，“它没有提到将房东欠租客的债务转交给信用报告机构，它只提到了租客拖欠款项。这确实损害了LTB作为中立机构的声誉。” CBC新闻采访的一些现任和前任房东都对这个想法表示赞赏，其中包括Alex Solga，他在新冠疫情期间出售了自己的出租房产，他对问题租户和严重积压的LTB的长期拖延感到沮丧。 他说：“这将是房东可能要求的最重要的信息。”他认为现行立法保护坏房客，并表示驱逐过程“极其痛苦”。 他说，“房东想要回你的钱是不可能的......你可以向他们提出小额索赔，但你永远拿不到一分钱，特别是如果他们欠你18,000到20,000元的时候。” 负责管理伦敦地区约80套房屋的Mike Rosehart回忆起一名拖欠租金15个月的房客，并声称自己也对其他房东做过同样的事情。 Rosehart说，“如果你不付煤气费，他们会切断你的煤气供应。但房东就不一样了，你拿不到钱，没人在乎。这不是犯罪，什么事都不会发生”。 他说，与其与拖欠租金的租客争斗，不如付钱让他们搬走，这样反而更便宜。 伦敦房地产管理协会在一份声明中表示，这一变化将简化租户选择流程，并降低不付款的风险。 “然而，我们认为，以尊重租户隐私和确保报告准确性的方式实施这一举措至关重要，以避免潜在的滥用或意外后果。” Fine、Kwan、Roseshart和Solga表示他们希望改革LTB。Fine表示，等候时间比一年前有所改善，但平均等候时间仍为4至6个月。 根据多伦多地区房地产委员会的报告，截至2023年初，该机构有53,000起未解决的案件。      

大温知名房地产开发商辛德作为新移民，在加拿大谱写白手起家的成功故事。但最近因为旗下柏文项目进入破产管理程序，其商业帝国正因欠下数亿元债务而陷入困境，辛德从风光无限到陷入谷底，似乎已成为温哥华房地产市场起起落落的一个缩影。 据Postmedia报道，加拿大最大私募股权房地产贷款机构之一的KingSett Mortgage Corp.告上法庭，要求大温开发商Thind Properties Ltd支付3亿多元贷款每天产生的近10万元利息。 KingSett本月稍早成功获得法院命令，将Thind拥有的1,032套素里柏文项目纳入破产管理程序，贷款人已向法院请愿，要求对Thind位于本拿比和列治文的其它房产执行相同程序。 近几个月来，分包商、分契公司和该公司的一名前现场主管，也对Thind Properties Ltd提起其它诉讼，后者本月向小额索赔法院提起诉讼，指控他遭到拖欠工资。 房地产公司因为充满挑战的市场条件导致破产和破产管理的数量正在增加，Thind Properties最近面临的挑战，也是卑诗省最新、或许也是最引人关注的例子。   ■ Thind Properties位于素里的District Northwest项目已被接管。 官网 从铺设瓷砖开始涉足房地产 Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)作为新移民，曾在加拿大谱写白手起家的成功故事，他经常谈到自己尝试新事业的野心，但现在其商业帝国似乎正陷入困境。 辛德早年从印度的一个乡村移民到卑诗本拿比后不久，找到了一份铺设瓷砖的工作，他从卑微的出身开始，逐步建立起一个商业帝国。 在了解建筑业后，辛德开始了他的第一个项目：翻修他嫂子的家。然后他将这些利润投入到一个更大的项目中，然后又投入另一个。 去年，当辛德获得卑诗省最高荣誉勋章时，他的官方传记称，他负责多达40亿元的房地产开发，为整个大温地区提供1,000多个工作岗位以及数百万元的慈善捐款。 辛德除了建筑之外，还确立了自己的娱乐大亨的地位。他的公司网站称赞他制作了几部轰动一时的印度电影，并于2013年把「印度时报电影颁奖礼」（Times of India Films Award）带到了温哥华。 他的网站称，辛德还透过慈善事业回馈社会，向卑诗省一些最大的医院、宗教组织和其它社区事业捐赠了数百万元。 但现在，辛德的商业帝国泥足深陷，他的公司和相关实体因涉嫌未偿还贷款人、供应商和合作伙伴的数亿元债务而受到法庭追究。 公司可能面临破产管理 Thind可能面临破产管理，正试图出售本拿比的部分房产，但出售可能会因诉讼而受到损害。 上周，素里房地产经纪辛格（Gurmail Singh）在卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）提出索赔，指他因协助Thind出售本拿比48层大楼中的44个分契单元而被欠80万元，其中包括柏文、办公空间和一家拥有159间客房的酒店。 辛格的诉讼附带了「等候诉讼证书」(Certificate of Pending Litigation，CPL)，该证书是根据房产所有权登记的。 周四，辛德的律师提出申请，要求法院取消CPL。文件称，辛德的公司已达成协议，以4,720万元的价格将本拿比的房产出售给一家酒店，交易预计下周完成。 但文件称，现在该出售「已受到产权CPL的威胁」，如果辛德的公司无法在11月29日完成出售，将产生「重大损失和费用」。辛德应诉文件否认辛格曾提供任何服务，甚至与该公司签订协议。 周五，辛德的律师和辛格均拒绝置评。本周，辛德在本拿比的办公室无人接听电话，该公司的代表，包括其首席执行长，也没有回覆电子邮件。 Thind Properties也面临着本拿比另一幢高层建筑分契公司的另一宗诉讼。业主指控开发商在建筑物管道系统的设计和施工中存在疏忽，导致污水回流，造成损失和费用。 辛德在过去的媒体访谈中，经常谈到他开拓新事业的雄心壮志和回馈社区的强烈愿望。他曾向《Drishti Magazine》作者Jessie Kaur讲述了自己即将前往印度的商务旅行，称他将在那里开始从事电影和房地产工作。 「现在我真的感觉自己正在进行一次新的冒险，」辛德告诉Kaur。 图：加通社  

数百名温哥华居民周六下午聚集在市政厅外，敦促市议会「暂停并重新考虑」(pause and rethink)百老汇计划(Broadway Plan)。 据CTV报道，该政策于2022年通过，用于管理百老汇走廊沿线的开发，旨在沿着正在建设的百老汇地铁延伸线为50,000人建造高密度住宅。 周六活动组织者宣传的一份请愿书已收到2,800多个签名。请愿书将百老汇计划描述为「以许多居民从未想象过的方式进行」，重新分区标志「像蘑菇一样涌现」，以及「在远离快速公车的安静住宅街道上建造18层和20层大楼的提案」 。 抗议者们对于到处都在建造高楼大厦感到担忧，居民尤斯科(Gordon Yusko)说，他居住的费尔围(Fairview)柏文楼后面正在建造一座高塔。 尤斯科说：「百老汇计划允许在太小的区域内建造太多高密度塔楼，这将使社区变得不适合居住。」 琼斯(Roni Jones)说，她几十年来一直在基茨兰奴(Kitsilano)社区租房，她看到人们失去了附近的经济适用房，以便建造新的高楼。她说：「例如，我对面的街道是老年出租屋，他们都被驱逐了。」 但百老汇计划包括对因重建而失去原租屋的租户提供保障。据市府称，开发商必须以原租户所支付租金相同的价格，在新建筑中向他们提供租赁单位，而暂时迁出的租户「可以选择接受临时租金补贴」。 然而，强制搬迁仍对原租户具有一些破坏性，目前楼市租金通常比长期租户习惯支付的价格高出数百元甚至上千元。   琼斯和尤斯科都坚称他们并不反对增加百老汇走廊的密度，但认为目前正在实施的百老汇计划并不是增加该地区密度的正确方法。 尤斯科说：「我并不反对(增加)密度，但它必须是宜居的密度，例如最多6到8层。」 琼斯则表示：「是必须提高密度，但可以在与社区协商的情况下进行。」 (图：Facebook)