地产

　　美国房产信息平台Zillow、美国联邦住房金融局和全美地产经济商协会的统计都显示，今年一季度美国房屋价值同比增长，或创2006年6月以来最快增速。结合房贷利率上扬，导致4月成屋销售意外回落，但成屋房价中位数连涨74个月。 　　据华尔街见闻报道，美国知名房产信息平台Zillow统计，今年一季度美国房屋价值较去年同期上涨了8.7%，增速为2006年6月以来最高(当时年化涨幅为9%)，至中位数21.56万美元。 　　房价大涨的趋势也得到了美国联邦住房金融局(FHFA)的统计证实。官方数据显示，今年一季度美国的房屋价值同比上涨6.9%，全美50个州和首都华盛顿特区都见证了房价同比上扬。 　　FHFA统计发现，一季度房价同比增速超过10%的州有：内华达州(13.7%)、华盛顿州(13.1%)、爱达荷州(11.1%)和科罗拉多州(10.6%)。申请房贷再融资的美国人比例涨至61%，创2008年三季度以来最高。 　　而Zillow的发现更引人注目，其资深经济学家泰拉萨斯(Aaron Terrazas)表示，在美国35个最大的住房市场中，有21个的中位数房价已经超过了十年前房市泡沫鼎盛时期的最高水平。例如，加州圣何塞、旧金山、拉斯维加斯、西雅图、得州达拉斯-沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多和南卡夏洛特等新兴热门城市，房价同比都呈现了双位数涨幅。 　　泰拉萨斯认为，今年春天购房季显示了强劲需求和供应趋紧，由于新增住房建设缓慢，恶化了供给状况，刚登记出售的房屋卖出速度更快。减税政策和薪资上涨也令美国人开启“花钱模式”，助涨了买房需求。 　　供给不足，已成为美国房市现状的代名词。据全美地产经纪商协会(NAR)统计，美国4月成屋销售总数为年化546万户，环比下跌2.5%，逊于预期的降幅0.9%和3月增幅1.1%，扭转了此前两个月连涨的走势，并连续两个月同比下降。 　　当月的成屋房价中位数为25.79万美元，同比增长5.3%，连续第74个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋售价增速已是薪资增速的一倍。按目前速度，现有库存在4个月内售罄，小于去年同期的4.2个月，维持健康的供需平衡需6-7个月的房屋库存，代表当前供小于求。 　　值得注意的是，新上市销售的成屋平均在26天就会售出，低端市场尤其供应紧张。这一数据也小于2月时的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一个月就售出，也部分导致全美四大地区的销售量环比没有增长。 　　NAR首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)表示，美国4月成屋销售不佳是因为春天购房季的低库存所致，或将持续影响美国的房市表现。健康的经济状况和就业市场令买家持续入场。尽管房贷利率也同步走高，目前的房屋库存短缺比几年前更严重，房价持续涨超部分买家的购买能力。 　　据房地美(Freddie Mac)统计，4月的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.47%，连续第七个月增长，刷新2013年12月(4.46%)以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。 　　云表示，随着房贷利率和房价持续攀升，增加房屋供给成为防止买家热情或购买能力下滑的当务之急。从长期来说，现有的房屋价格增幅大于薪资增速的状况不可持续。4月待售成屋库存虽环比增加9.8%，至180万户，但仍同比下跌6.3%，房屋供给的年化速率连降35个月。 　　什么才是美房价不断攀升的原因呢?有路网给出了4大原因。 　　GDP高速增长带动的强劲购买力 　　美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前，美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日，美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平，想必美国房地产价格的上涨势头，才刚刚开始。 　　美国房地产市场整体供不应求 　　一线城市，如纽约、洛杉矶，以及整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市供不应求的背后，是两大世代的强劲需求――千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休，寻求更好的居住条件。 　　弱势美元效应 　　随着特朗普(专题)税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。 　　建筑成本增高 　　今年年初，特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长，尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高，这也直接的增加了房地产的销售价格。 　　如今，作为世界上最大经济体的美国，在经济发展的道路上重修走上了正轨。鉴于美国在最近几年在经济上的强势表现和在世界上的领先地位，美国房地产价格的上涨恐怕才是刚刚开始。有路平台已经上线了诸多美国优质房源，未来也将不断开拓美国市场，满足投资者的多样化需求。 　　即使房价不断上涨，美国人仍认为现在是购房的最好时机。 　　据侨报网报道，盖洛普本年度的《经济和个人金融调查》显示，尽管房价和利率的上涨导致买房市场较前几年有些不利，但65%的美国人仍表示，现在是买房的好时机。 　　对此，盖洛普表示：“高需求和有限的住房供应给房价带来了上行压力，导致许多房地产专家敦促现在的购房者进入市场，然而房价上涨和利率使得房价太贵，民众根本买不起。”  

　　渥太华及蒙特利尔不仅是楼市新秀，未来一年豪华独立屋价格表现也可望跑赢多伦多及温哥华。渥京二手楼市升温，适合出租的物业成为抢手货。不过，其实当地独立屋豪宅屋价升幅也显着，与整体市场表现不相伯仲。 　　渥太华地产经纪协会(Ottawa Real Estate Board)的资料显示，与去年比较，两层高及平房住宅1至4月期间的平均售价分别上升6.4%至464,686元，以及8.2%至419,420元。 　　事实上，同期间豪宅市场所录得的升幅相差不大。根据地产经纪行Royal LePage的豪宅市场报告，本年首4个月，渥京独立屋豪宅中位屋价年计升幅也有6.3%。 　　这间经纪行的资料显示，首都市场豪华独立屋中位价格上升至超过153万元。 　　多伦多及温哥华向来都是本国的主要豪宅市场，但今年首季豪华独立屋成交量均告大挫，跌幅分别达到67.9%及38.2%。不过，渥京同期间的市道则背道而驰，首4个月按年上升9.1%。 　　虽然市场预期今年稍后加拿大中央银行将会继续加息，对楼市造成压力，该地产经纪行估计渥京独立屋豪宅屋价升势维持到明年期增加至1,613,962元，亦即再有5%的升幅。该报告也预期，大蒙特利尔地区豪华独立屋价格可望在本土买家的带动下录得相同的增长。 　　事实上，在全国的主要豪宅市场中，这个魁省城市的价格表现领跑，首4个月录得年增长高至9.1%，将中位价格拉高至近157万元。 　　近期常有报道指蒙特利尔楼市的海外买家人数增加。不过，地产经纪Marie-Yvonne Paint则指出，独立屋豪宅市场大致上是由本土买家带动。 　　大多伦多及大温哥华独立屋豪宅价格走势已见回软。本年首4个月，多伦多地区的价格微跌0.2%，至明年同期预期持平。温哥华过去4个月表现较佳，上升了5.2%，但由于省府再有新的楼市政策出台，预期升势暂时无以为继，将会出现3%的跌幅。

　　地产经纪行Royal LePage在豪宅市场报告中指出，对上4个月，大多伦多豪华独立屋中位价格3,522,117元，与去年同期的3,527,882元相比，轻微下跌0.2%，以金额来说，回吐5,765元。 　　根据该地产经纪行的标准，在大多伦多地区，售价达到3,046,206元才算是独立屋豪宅。大温哥华豪宅门槛价更加高至460万。 　　根据该报告，大温哥华同期间豪宅屋价上升超过5%，以致中位价格随之上移至5,792,941元，换句话说，多伦多豪宅的价格仅及温多华的6成。过去1年多伦多地区独立屋豪宅价格大致持平，近期中位屋价稍逾352万，比温哥华便宜4成，但明显贵过渥太华及满地可，基本上一间可以换两间。值得一提的是，渥太华及大满地可的独立屋豪宅则相对较为容易负担，今年首4个月虽然录颇为明显的年计增长，但中位屋价分别处于153万及157万左右的水平，不及大多伦多的一半。

　　百老汇走廊兴建地铁站的设计图。（资料图片）  温市府拟推措施限制百老汇走廊的土地炒风。（资料图片） 　　温哥华市府昨日公布，趁架空列车千禧线(Millennium Line)新延线百老汇地铁(Broadway Subway)落成前，计划以新措施"发展期望贡献"(Development Contribution Expectation，DCE)去遏制沿百老汇街的土地投机活动，相关政策建议料下月呈市议会讨论。 　　温市府指，土地投机炒卖会造成土地成本上涨，不但影响房屋，也会影响提供就业空间的可负担程度。 　　另外，市府提供可负担出租房屋和社区设施以应付人口日益增长的能力亦同样受损。 　　该措施确保业主、地产经纪和发展商注意到市府有意保护和增加沿百老汇走廊的可负担出租房屋、职场和社区设施的空间。 　　温哥华市府经理约翰斯顿(Sadhu Johnston)说："百老汇街未来架空列车沿线发展，是一个重要机会，去继续创造更多工作空间和可负担房屋；透过利用是次关键的运输投资，我们可确保城市继续增长的同时，也能应付雇主和居民的需要。"。 　　温市府指，新措施DCE与温市其他现正采用的一系列措施类似，包括社区设施贡献(Community Amenity Contributions，CACs)，而该政策明确地表达，市府就支持公共设施和可负担房屋而对发展贡献的期望，并会规划一些地区以低于市价出租房屋为优先，那些地区亦有可能在规划的过程中扩大。 　　市府续指，百老汇走廊料会有更高的柏文密度，而市府聘用的顾问亦已根据预计的市场价值而进行独立分析，并已定下一个贡献目标和临时性的收费比率(按平方尺计)；该收费比率需先呈市议会审议。 　　市府指，建议新措施的另一目的是，给有意购买土地的买家更清楚明白要考虑到提供所需设施的潜在成本。当规划程序完成后，上述临时性的收费比率亦会再被检讨去反映实际密度、用途和设施的需要及成本。 　　市府说明，发展项目的条件，如建筑物高度、密度和用途并不是由上述建议政策的发展贡献费(Developer Contribution Rate)来设定，而是由最后修定百老汇走廊规划(Broadway Corridor Plan)所规限。 　　市府亦有可能会为走廊制定一份临时分区政策，而现时已构思定一些限制，例如由育空街(Yukon St.)至橡树街(Oak St.)一段的百老汇西街，住宅密度不会增加，因为市府已决定视"创造就业"用途为先，即用作开设办公室及零售空间；而那些路段现为医护设施心脏地带，有温哥华综合医院(VGH)等设施。 　　市府指百老汇走廊是卑诗第二最大的就业中心，并且是多个独特社区的边界，走廊具有巨大潜力将来可增加住屋、工作空间和设施。 　　市府是次公布会预先制定遏炒风政策，被评为主动和从加拿大线(Canada Line)的经验中汲取到教训。市府当年在加拿大线2009年夏季通车的三周前才于甘比走廊(Cambie Corridor)计划中定出类似措施。 　　百老汇地铁，又称百老汇延线(Broadway Extension)计划长5.7公里，共增加六个站，工程料可在2020年开始，2025年通车。

有全国问卷调查结果发现，有近六成的千禧一代(23岁至38岁)已置业，成为本国楼市的火车头；他们30%是在过去两年才购入其物业。 据本国规模最大的私营房贷保险公司Genworth Canada的问卷调查指，59%的千禧一代已实现了他们的置业梦；即使政府施行多项遏市辣招，但这群年轻业主中，仍有30%是在刚过去两年才购买其房屋。至于比他们较年长一群，只有9%业主曾在过去两年置业。 调查并向尚未成为业主的受访者查问他们的购买目标，有30%的千禧一代有计划在未来两年内首次买入他们的房屋。 报告指，这使千禧一代成为地产市场的火车头。调查所指的千禧一代为生于1980年至1995年的民众。 上述调查每年一次由保险公司与加拿大信用辅导服务协会(CACCS)合作进行，于今年2月8日至3月27日期间向2000名加拿大国民查问。 调查亦查问受访者对自己财政状况的信心，表示自己财政状况良好的受访者，业主(60%)较非业主(38%)为多。至于属首次置业人士，更有68%认为其财政状况良好；准备成为首次置业者持该信心的也有58%。 上述保险公司主席兼行政总裁莱文斯(Stuart Levings)表示："看到首次置业人士及业主有高度的财政信心，这令人鼓舞。" CACCS行政总裁罗斯(Henrietta Ross)指，当考虑置业时，注意到自己的个人财政状况是尤其重要，民众也可使用协会网站(caccs.ca)一免费自我评分工具Financial Fitness去进一步了解。

　　加拿大帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，加拿大屋主出租部分居所，或者拥有出租物业经济收入不错。每月赚取的平均租金收入2,189元，比每月的花费高出一半。而且，屋主所获租金，可以抵消房屋支出近七成。 　　CIBC财务策划及顾问的税务与遗产计划董事总经理Jamie Golombek表示，房屋成本高昂，加上屋主对额外收入的需求愈来愈大，出租部分居所日益流行，尤其是对较年轻加拿大人而言。他还说，大部分屋主相信，单是税务优惠，已可令出租物业值得投资。但这些屋主必须明白出租物业投资，怎样配合整体财务策划，并需注意所有税务影响。 　　是次调查揭示，26%加拿大屋主已经是房东，或者计划出租主要居所部分地方或另外的出租物业，以赚取租金收入。而且，64%的现有房东拥有一项或以上投资物业，这些物业只为赚取租金收入。 　　调查揭示，他们每月赚取的平均租金收入为2,189元，比他们每月的平均花费1,461元，高出49.8%。 　　调查又揭示，31%现有房东出租主要居所部分地方是长租(占22% )或是短租(占9%)。他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。 　　72%的所有屋主相信，投资在物业是赚取辅助收入的良好方法；37%屋主表示，若果现时置业，会视房屋是租金收入的来源。 　　CIBC这项调查是透过Angus Reid Forum进行，于3月2日及5月4日分两部分，随机抽样在网上访问了3,023名加拿大成人；又在4月5日至4月13日，第二次网上访问了2,153名加拿大成人，这些成人拥有最少一项物业，并最少有部分是出租赚取租金收入。调差结果误差正负2.5%。

　　虽然多伦多的房价已经不像去年那样疯狂，但是大多数人还是望房兴叹。既然买不起房，总要想办法有个家，那就是新时代的“几世同堂”，尤其以“三世同堂”最为常见。 　　2016年，加拿大2.9%的家庭都过着祖孙三代生活在一起的生活。去年，加拿大统计局的数据表明，大约220万加拿大人过着几世同堂的生活，尤其是从其他国家移民过来的人。 　　就各省份来说，努勒维特几世同堂的家庭比例最大，达到12.2%，其次是安省，占据3.9%，然后是卑诗省，占3.6%。 　　根据2016年的数据，就家庭比例来说，各城市的比例相对比较平稳，多伦多和温哥华分别是5.8%和4.8%，而蒙特利尔几世同堂的人口比例最低，仅为1.8%。 　　一般情况下，几世同堂的家庭人数要比普通家庭的人数要多，所以，通过看几世同堂的人数就能更加清楚。就各大都市普查区来说，多伦多和温哥华几世同堂的人口比例高居前两名，分别是11.8%和10.7%，而卡尔加里是将近7%，埃德蒙顿是6%。 　　虽然这个数据看似很庞大，但是包括了城市地区和农村地区。通过统计局的数据，我们还能看到城市各地区的具体情况。 　　宾顿位于多伦多西北角，人口数量大概是60万。在这里，大约四分之一的人生活在几世同堂。 　　万锦是多伦多北部的一个华人聚居区，大概18%的人生活在几世同堂。 　　在士嘉宝地区，14%的人生活在几世同堂。 　　在卑诗省的Surrey，将近五分之一的人生活在几世同堂。 　　当然，几世同堂和房屋的结构也有一定的关系。比如说，郊区的大房子比市区的公寓有更强的承载力。 　　此外，几世同堂也有一定的好处，比如，老人可以帮忙带孩子，年轻人更方便照顾老人，这也符合华人一直以来的传统习惯。 　　当然，如果把房屋可承受价格平均到每个人身上，那么几世同堂确实更容易承担。比如说，一个$750,000的郊区房，住着6个人，那么平均每个人的费用是$125,000。而一个$750,000的公寓，住着2个人，那么平均每个人的费用是$375,00。 　　不过，几世同堂并非适合所有人，还应该试具体情况而定。

　　据路透社报道，加拿大帝国商业银行预计，在严厉的贷款审核规定下，今年下半年该行新批的房屋贷款按揭数量将削减一半。 　　加拿大于今年1月实施新规，要求首付20%以上的无保险按揭申请者，必须接受收入压力测试，确保在按揭合同利率追加2%的条件下仍然有能力还款。这一措施是政府打压多伦多和温哥华房地产市场的一系列举措之一。 　　CIBC加拿大零售银行业务总裁Christina Kramer指出，这些措施对银行按揭销售的影响很大。 　　Kramer在电话会议上说：“我们预期，新增按揭贷款将比去年同期减少50%。去年，银行收入的三分之二是来自按揭业务相关收入，而目前减少到四分之一。” 　　据报道，CIBC的住宅按揭业务在加拿大同行业中是增长最快的，但是自去年夏天以来也已经放缓。目前CIBC的住宅按揭总额为2080亿元，比去年同期增加5.5%，但与今年第  一季度相比持平。 　　Kramer称，预计该行今年下半年的按揭总量仍有增长，但会低于上一季度的增幅7%以及前一个季度的9%。 　　第二季度新增无保险的住宅按揭是70亿元，而去年同期是110亿。 　　Kramer表示，“今年春季楼市非常淡，我们不知道这是市场停顿，还是消费者行为变了，又或者在静观其变。” 　　CIBC首席财务官Kevin Glass在接受采访时表示，房地产市场总体上降温速度比预期更快，但是银行的其他业务有所增长，包括其他非抵押贷款业务、存款业务大幅增长等。他称利率上升是一个重要的因素。 　　CIBC周三公布了次季度业绩报告，显示每股盈利2.95元，高于去年同期的2.64元。分析认为帮助提升业绩的主要是CIBC于去年6月以50亿元收购了芝加哥银行PrivateBancorp，减少对国内市场的依赖。 　　尽管业绩好于分析师的预期，CIBC股价今日下跌1.5%。

目前加拿大市面上卖的最贵的房子，竟然不是独立屋，而是一套公寓！ 是的，你没有看错！ 位于温哥华市中心的这套公寓，售价3800万，成为全加拿大最贵的房屋。 这栋公寓在温哥华Golden Mile五星级费尔蒙特环太平洋酒店上面，步行到商业区、会议中心，购物区和餐厅。 这个两层住宅包括约6700平方英尺的生活区和超过2900平方英尺的户外庭院和露台。

　　三号路6500号路段的商场，发展商申请改建，该地段的一元商店也在月前清仓撤离。  发展计划拟建成两幢商住大厦。（网上图片） 　　列治文市中心沿三号路(No. 3 Rd.)料会有多项重建，包括一块位于架空列车布里格豪斯站(Brighouse)以南的土地，有发展商申请将单层商场改建成两幢混合大厦，拟建逾160个住宅单位外，计划亦包括逾4.7万平方尺的零售及商业办公室。 　　据悉，有发展商提出改变土地用途申请，将三号路6560号至6700号，现时为地铺商场的地段，改为可建成柏文及商业大厦。 　　该单层地铺商场现称为Time Square，土地面积有约5万平方尺，位于列治文中心商场(Richmond Centre)三号路对面，距离格豪斯站只约一个街口；该地铺商场现时有甜品店和其他小商业店铺，一元店已于月前清仓撤离。 　　发展商Bene Richmond Development Ltd.有意兴建两幢住宅大厦，分别12及15层高，一共提供157个市场住宅单位和9个可负担房屋。 　　计划也包括一个四层高的大平台，提供1.4万尺零售及餐厅空间和3.3万尺办公室单位。在大平台的顶部料有不少户外休憩空间。 　　市府要求沿三号路兴建的发展商，新计划需配合将来可能发展，物业与三号路之间要有5.85米阔的空间。若计划获批准及建成后，两大厦面积会有逾18.9万尺，地积比率(FAR)为4.0。 　　列治文三号路近年有不少主要建议项目，包括列治文中心商场停车场地皮拟改建成1800个住宅及零售单位的计划，以及现为兰士登商场(Lansdowne Centre)改为24幢大厦的重建大计和架空列车兰士登站对面的7幢商住混合大厦计划。

　　皇家银行预期，今年稍后加息对楼市影响加重，以致安省屋价升势趋于持平，至于多伦多更可能下跌。根据这家大型银行估计，未来1年的加息，将会把压力测试用以计算还款能力的5年期标示利率进一步推高，导致买家更难取得房贷。 　　自从去年7月，加拿大中央银行已3度加息，将隔夜利率由原来的0.5厘调高至目前1.25厘。 　　皇银估计，今年余下的日子，央行将会再加息2次，而明年至年中，也可能加2次息，隔夜利率预期升至2.25厘。 　　该银行经济研究部资深经济师Robert Hogue表示，相信今年稍后利息上调对全国楼市的影响加重。 　　他在楼市展望报告中指出，这会令到更多准买家不能入市，余下的人可以取得的房贷则告减少。 　　简单来说，皇银预期全国楼市未来日子将会处于逆境，成交量继去年回落了4.5%之后，今年会再温和下跌4.3%至493,900宗。 　　如果预测准确，这将会是自从上世纪90年代中以来成交量首次连跌2年。不过，皇银认为这属于健康的调整。去年全国屋价表现不俗，升幅高至10.7%，但根据该银行，今年增长料会明显减弱，预期收窄至1.8%。 　　全国整体屋价升势大幅收敛，主要是受到安省的拖累。去年，安省平均屋价583,800元，一年之间飙升17.6%，其他省份望尘莫及，但今年则预期只微升0.4%，及至明年，升幅进一步降低至0.1%。换言之，今明两年平均屋价料只会合共增加3,000元。 　　根据皇银的预测报告，安省今年楼市成交量回落至210,300宗，与去年的222,000宗相比，下跌5.3%。该经济师表示，安省内诸如大多伦多地区的楼市将会继续降温，全年来说，多伦多地区的屋价可能下跌。

　　千禧一族亦有置业梦想。（明报记者摄） 　　怀雅逊大学城市研究及土地发展中心发表的报告指出，千禧年代对拥有自己房屋的梦想，与他们的父母差不多。 　　这份报告的作者克莱顿(Frank Clayton)表示，千禧年代想拥有低密度房屋，而不是高层柏文。千禧年代是指1981年至2001年出生的人，他们的平均岁数是26岁。 　　现时千禧年代的房屋拥有率是40%，据报告预测，于2026年，比率将上升至60%。 　　克莱顿表示，以目前的传统智慧，千禧年代喜欢居住在充满动感的市中心，但这只是二十多岁年轻人的想法。 　　但到三十多岁时，则有不同要求，他们想在近郊拥有房屋，并非租屋，而且宁愿住在独立屋、半独立屋或镇屋，不想再住在市中心的柏文。他们开始寻求可负担的房屋，争取居住空间，而不是要住近上班地方及方便消闲设施。 　　克莱顿指出，安省政府的房屋计划是侧重高层大厦，不是多建低密度房屋。现时的发展趋势是共管大厦及柏文的兴建比独立屋兴旺。 　　报告揭示，在未来10年内，安省独立、半独立屋和镇屋单位将短缺7万间，因此长期内将继续给这些房屋价格上升的压力。 　　报告作者预期千禧年代为了支付高昂房屋而需要负担巨额债项。 　　克莱顿昨天在安省地产协会发表他的研究结果，这项研究获得该会资助。

　　根据中加两国已经达成的协议，从今年秋天开始，中加两国将开始交换个人金融和税务方面的信息，这不仅可让加拿大政府了解中国买家在加拿大尤其温哥华和多伦多等地购买房屋的信息及是否交税，也让中国当局可以追查在加拿大的经济逃犯。 　　温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）评论说，这是中加两国在这一方面互助合作的重大进展，对加拿大而言也是头一遭，因为从此以后，政府可以从中国方面获得机构与个人的金融信息，包括银行账户信息以及转账和结余等等，这在以前是不可想象的。 　　多伦多会计和投资移民税务规划专家Carol Dai表示，在中加两国开始这项信息交换之后，相信中国居民出于税务目的向海外汇款时将更为谨慎，也不再敢向外国银行存入大量资金。 　　她坦言，实际上她的中国客户面临两难处境，他们既不愿意成为加拿大税务居民并在这里交税，也不希望他们的税务信息交还给中国方面。 　　安省另一名会计Wei Hua则表示，他有一些高净值客户是加拿大居民，但拥有海外资产或收入。不过他表示，他的客户中，越来越多的人愿意公开他们的海外资产和收入，因为如果不这样做，可能面临CRA各种各样的处罚。 　　环球邮报的调查发现，不少在温哥华购买数百万上千万豪宅的外国人付很少甚至不付收入税或资本增值税，因为他们是以其妻子或孩子的名义买房，而他们的妻子或孩子在加拿大或是低收入，甚至是无收入。 　　而根据CRA的规定，在加拿大购买或出售物业的非居民必须支付这些投资的收益和其它税收。如果投资者的主要居住地和家庭居住在加拿大，投资者必须提交居民纳税申报表并报告所有收入。 　　CRA在给环球邮报的邮件中证实，如果纳税人有意瞒报收入或没有报税，在追溯时间上没有法律限制。对多数纳税人的正常重新评估（reassessment）一般是三年，某些情况下可能延至六年，对涉及国际转账的个案更是如此。 　　BC财政厅长则对环球邮报表示，加拿大和中国共享相关信息，显然有助于该省实施相关政策，尤其是与房地产有关的征税，包括新近引进的空屋税，以及对海外买家加收5%的转让税（以前是15%，现在加至20%）。 　　加拿大与35个国家分享纳税人税务信息 　　据悉，目前加拿大与35个国家签有司法协助协议（mutual legal assistance agreements），这些国家包括美国，巴西，比利时，法国，以色列，俄罗斯以及中国等。 　　该协议允许加拿大与这些国家分享纳税人的税务信息，以便与这些国家联手调查、起诉和制止与税务相关以及不相关的犯罪活动，后者主要指严重犯罪，包括贩毒，洗钱以及恐怖活动等。签订相关协议不仅对全球打击严重犯罪至关重要，并且符合加拿大政府关于打击全球逃税的承诺，并改善本国税制的公平性。 　　在签订上述协议以前，CRA可以与其它国家分享有关加拿大人的机密税务信息，但前提是，所调查的严重案件必须与税务，比如逃税有关。因为按照加拿大法律，如果不是调查与逃税有关的案件，CRA不准许向其它国家提供本国纳税人的敏感信息。 　　而在签订协议之后，上述情况将会改变，以适应新的国际形势。故从今秋开始，政府不仅允许向司法互助合作国家提供税务信息，如果对方要求，甚至可以提供当事人的银行账户记录等其它信息。

　　早前的报道说，过不久多伦多业主就可以在后院养鸡了。但阿省埃德蒙顿（Edmonton）走得更远，该市市议会正考虑试点项目，允许市民出售自家一半的后院，一方面让业主有钱来付按揭，也让买家可以在半个院子上建所谓的“后巷屋”，或自住，或出租，缓解住房危机... 　　当地市民Scott Wright对此特别有兴趣，并且有望成为市府所选的三名候选业主之一。因为市府计划以这三名业主为试验对象，允许他们先行出售自家一半的后院，看看效果及影响如何。 　　Wright也在上周向记者展示他家的后院。他说原计划想在后院为岳父母建一套花园“后巷屋”，但若市府许可，他更愿意将后院的一半卖出去，挣一笔钱，以便可以尽快还请按揭。 　　他很希望市府把他选择为试验对象，以便实现他的梦想。他说这个做法不仅具有灵活性，而且在卖后院的同时，也可以让自己的平房仍然在那里，不受卖后院的影响。何况，自己的后院很大，维护起来不仅花钱，也很费时费力。 　　市府刚刚宣布试点计划，就有至少12名业主感兴趣，他们给市府相关部门打电话报名，希望成为首批被批准卖后院的业主。市府也将从这12人中选择三名业主，基本条件包括，后院要足够大，近公交系统，并且可以代表不同的社区。 　　市府规划师Stuart Carlyle表示，卖后院建“后巷屋”并不是埃德蒙顿首创，开启先河的应该是丹麦，这个做法在丹麦已经很流行。目的之一是为了增加城市建筑密度，也是为了给老者及大学生提供价格低廉的出租屋。 　　Carlyle还说，市府的一个团队已经选择包括Grovenor，Queen Mary Park以及Alberta Avenue 在内的三个试点社区，会在各区再选一名业主进行试验。市府随后不仅会对业主所在的社区进行重新规划，还将跟踪各位业主并从他们那里得到反馈，与此同时，也将征求业主邻居们的意见。 　　如果试点结果被证明很成功，市府将会批准更多业主卖后院。Carlyle指出，卖后院建“后巷屋”很有积极意义，不仅可以为城市提供更多可负担房屋，尤其出租屋，而且主要建在后巷，对临街的景观并没有太大影响。 　　Wright相信他很有希望成为试点对象，因为他的条件很优越：不仅后院很宽大，处于街区的中部，而且距离学校，公交，公园以及社区中心都很方便。 　　他现在尚不清楚自己是否会被选中，不过很关心他的半个后院究竟可以卖多少钱，同时希望邻居们们没有意见。

 帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业，平均每月赚取的租金收入2,189元，而他们每月的平均花费1,461元。     其中有31%房东把现主要居所部分出租，他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。  

　　卑诗新民主党政府将在部分地区内，对拥有一个以上物业的部分业主，包括卑诗省民或加拿大公民在内征收投机税，而省财政厅长詹嘉路(Carole James)承认将被纳入税网的业主中，有约2/3是省民，她昨日仍坚称99%省民不用缴投机税。 　　据卑诗财政厅指，料有3.2万间房屋的业主需缴投机税，而当中约2万间是由卑诗省民所拥有，约2000间的业主是卑诗以外其他省份的加拿大人;其余1万间的业主是外国人。 　　从卑诗省民业主征收的部分，税收料有6000万元，而来自非本省居民的部分会有1.4亿元。 　　就投机税"无意中"影响到不少省民业主的批评，詹嘉路昨日回应："当你查看投机税时，正如我一开始所说般，99%的卑诗省民不用缴这投机税，而1%(省民)拥有第二、叁或四间房屋，而它们又在一些我们(认为)属可负担程度最低的区域内，若他们选择不将房屋放租便需缴交投机税。"她称，本省面对住屋危机，维多利亚的空置率是零，基隆那近乎零。 　　另外，一个反对投机税的团体Canadians Against the BC Speculation Tax于筹款网站GoFundMe.com成立一网页筹款，团体要求省府停取消机税。 　　筹款的目标为30万元，而至于昨晚共筹逾7000元。团体于网页中指，款项会用于协助发起及支持一项公众倡权运动，向政府施压取消投机税;若政府拒绝听取民意，便会发起集体诉讼。

　　位于温哥华市中心卑诗体育馆(BC Place Stadium)东南角的一幅由卑诗展馆公司(PavCo)所拥有的地皮，拟兴建商住混合式高楼的计划有新设计，大厦的高度会由塬来的43层改成40层。项目建议提供389个住宅单位，大部分属细单位。 　　该块面积有约7.2万平方尺的叁角形地皮，称为"10C地皮"位于卑诗体育馆、太平洋大道(Pacific Blvd)及乔治亚西街(W. Georgia St.)将来延伸路段的夹角，它现时是一个停车场。 　　塬来的发展计划建议兴建43层高，但经修改后建议有40层及高400尺。 　　在现行的政策下，该地段的大厦只可最高建300尺，但市府近期批核的"福溪东北区域规划"(Northeast False Creek Plan)容许在太平洋大道夹乔治亚西街将来夹角旁边的叁个重建地盘可最高建425尺。 　　混合大厦的底部叁层亦有修改，将会提供约7.2万平方尺零售及餐厅空间。经修改后的设计可容纳更多面向街道的零售店铺，亦预计会改善到区内参与活动的人流。设计图亦显示，商用部分会有一件塬住民艺术品。 　　大厦的住宅部分料有389个单位，其中236个属开放式单位，一睡房料有11个，而两睡房有103个，余下为叁睡房设计。 　　大厦设计特式之一是，在不同住宅楼层的部分空间可作为有上盖的活动地点，包括顶层花园及儿童游乐场。 　　新设计保留大部分塬来设计的特色，例如白色外墙设计，它可配合卑诗体育馆的白屋顶;整个项目的楼面面积料有35万平方尺。

　　RE/MAX地产公司昨日公布调查报告，透过对旗下经纪的调查，发现数个加国热门度假屋市场中91%的买卖活动，都由煺休人士推动，与去年同一项调查中的55%，形成了鲜明的对比。 　　调查发现，卑诗、安省，及大西洋省份的煺休人群与婴儿潮一代，大都在郊区购买度假屋安家，使度假与居住类住宅的分界线更加模煳。RE/MAX的区域执行副总裁阿什(Elton Ash)表示，这一人群用卖掉温哥华或多伦多等城市中心住宅的收益，在郊区购置安静的度假屋，以享受悠闲的晚年生活。 　　另外，调查还发现，除度假屋的价格是否可负担外，加拿大人考虑购买度假屋的其他考虑因素，包括：度假屋是否在水边(55%)、度假屋的维修费用是否合理(53%)、度假屋离城镇的距离(43%)等。 　　在卑诗省，度假屋最大的购买力同样来自于煺休人群。新兴的买家由追求工作与生活平衡的夫妻及青年企业家构成。由于整个市场中的需求量远大于供应量，形成了卖方市场。其中最受欢迎的，当属沙滩以及滑雪场附近的小木屋，尤其是在南部的奥肯那根(Okanagan)区域，很多煺休人士热衷健康、积极、向上的生活方式，喜欢用农作、登山等运动来充实日常生活。 　　此外，Luxury Resorts West总裁特拉普(Randy Trapp)说，令人惊讶的是，卑诗省与阿省边界附近的Bighorn Meadows地区、温哥华岛上的Sunrise Ridge Waterfront Resort度假屋区中80%买家都来自于阿省。 　　尽管58%的加拿大人向往在度假屋与亲人朋友享受放松的时光，但是84%的加拿大人并未拥有一幢度假屋。

加拿大地产协会（CREA）昨天发布房地产数据，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑。但是，地产协会对未来预测楼市走向做出乐观预测，认为考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 但是，银行业人士对楼市的未来走向，显然没有地产协会那么乐观。 加拿大4月份二手房屋销量和房价继续下跌的数据公布后，蒙特利尔银行进一步分析了全国房地产市场迅速冷却的具体迹象。 BMO指出，经季节性调整的统计数据，4月份二手房销量比3月下跌2.9%，使得12个月累积跌幅达13.9%。与去年12月新的按揭审核实施之前的最高纪录相比，4月份的销量更是大跌了21.7%。 此外，销量大跌也同恶劣天气有关，特别是加拿大中部地区4月中旬经历的冰暴袭击。 但是全国房地产市场普遍下跌的走势，不能归咎于天气。与去年同期的超高销量相比，今年前四个月的房屋销量下跌了15%。 值得注意的是，伴随着销量下跌，跌幅更大的是新上市房屋数量，按月下跌了4.8%。这说明潜在的房屋卖家无法接受买家们的报价。 不过，与去年同期相比，新盘数量减少幅度仍低于销量跌幅，说明市场环境正在大幅放宽松，特别是在多伦多和周边城市。目前，全国销量与新盘量比率是53.7%，处于“正常”区间。销售比高于60%为卖方市场，低于40%为买方市场。 BMO进而警告说，不要指望市场会很快反弹。因为利率在升，新的按揭审核规定也在严格实施中。 皇家银行资深经济师Nathan Janzen则指出，加拿大的房地产市场正在降温，但是仍是可控的。他称过去几年房价大涨的现象不会再重演，但也不会出现暴跌。 Janzen预期，今年房价的跌幅为4.3%。

　　被告范被指一直没有望向死者迪安的家属。  死者迪安的父母指被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心。（电视画面） 　　2016年列治文河旁路(River Rd.)单车队成员遭撞毙一案，年轻华裔司机范永胜(Michael Wing Sing Fan，译音)昨日承认不小心驾驶罪名，法官判罚款1800元和禁止他驾驶一年。案情指被告于事发前一整晚没有睡过觉，开完派对后便到赌场流连数小时，又曾向警方承认驾驶时有可能曾闭上眼数秒。案件没有按刑事罪名追究引起死者家属不满。 　　事件在2016年11月发生，当时19岁的范永胜驾驶一部凌志(Lexus)在驶经河旁路时撞及一队单车手，队员迪安(Brad Dean)被撞毙，另有队员受伤，包括迪安的朋友詹姆森(Chris Jameson)严重受伤。 　　范永胜昨日于列治文省级法庭，承认违反《车辆法》(Motor Vehicle Act)下的不小心驾驶。 　　死者家属及案中伤者于庭内读出受害人影响声明期间，被告被指一直没有望向他们，他只透过代表律师读出道歉声明。庭上法官亦斥责他没有望向死者的父母。 　　迪安的母亲Lianne昨日一直抱着迪安生前照片，她形容失去儿子一事使她承受"18个月不可形容的痛苦，我看着我美丽的孙女时，看到了儿子，我的心碎掉。" 　　迪安遗孀Adele在事发后两天并发现自己怀有亡夫的遗腹女，她于受害人声明说："你从我身上偷去了他，你杀死了一个人，但却摧毁无数人的一生。" 　　詹姆林被撞至重伤，因留医而错过他儿子的出生一刻，他于庭上"感谢"范夺去他那珍贵的机会，"Michael Fan，为你将我一些不可替代的时刻拿走而多谢你，我希望当日你曾有一很好的派对。" 　　刚满21岁的范有意将于今秋入读卑诗大学(UBC)的职业治疗课程。 　　案情指，事发后范有留在现场和与警方合作，当得悉有人死亡时，他更一度呕吐。不过，他被揭在事发多个小时前，曾饮酒和开派对，然后到新西敏的Starlight赌场。有录影片段拍得他在清晨约5时抵达赌场，期间曾进出赌场，最后在早上近10时离开，不久后便在河旁路发生事故。 　　他于事发后曾接受酒精吹气测试，而结果为0.014，未超过醉驾上限。 　　事发后，他虽向警方否认事发一刻睡着，但承认有可能曾闭起眼睛数秒。警方亦指，范被带上骑警的警车后不久曾睡着。 　　迪安母亲于庭外批评被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心，迪安的父亲Tom更骂范是一名懦夫。

　　由于利率趋升等的不利因素出现，今年全球豪宅屋价升势料会放缓。事实上，温哥华与多伦多豪宅价格升幅已经明显收窄，以致在莱坊环球豪宅榜的排名大倒退。自从2016年次季，温哥华与多伦多榜上排名均属前列，但去年第4季跌出10大。 　　根据国际地产顾问行莱坊(Knight Frank)，由于海外买家税出台，温哥华与多伦多豪宅屋价增长放缓，末季排名因而倒退至22位和11位。 　　莱坊环球豪宅榜跟进全球42个市场的屋价走势，专注于价格最贵的5%的豪宅。 　　去年次季，亦即安省政府宣布楼市16辣招的同一季度，多伦多录得高至20.7%年计增长，在榜上升至第2高，排名仅次于广州。不过，随着15%非居民投机税生效之后，多伦多排名开始倒退。该顾问行的资料显示，去年第3季，多伦多升幅缩窄至11.5%，排名相继回落至第5位，及至第4季，屋价年计增长进一步降低至8.4%，结果是榜上排名再向后移，处于上海及香港之间。根据该顾问行的豪宅指数分析报告，事实上，去年半下年，多伦多的价格更加录得4.9%跌幅。 　　报告撰写人Kate Everett-Allen接受明报查询时透露，已预期多伦多守不住前列的排名。 　　卑诗省政府早于2016年8月率先在温哥华实施海外买家税。她表示，多伦多豪宅屋价走势类似温哥华当时的情况。 　　温哥华曾经高踞榜首之位，但目前则20大不入。资料显示，2016年第3季，温哥华豪宅价格按年大升31.6%，在榜上排名最高，但去年第4季只有3.5%增长，排名已退至第22位。她在报告中指出，多伦多及温哥华地区屋价增长乏力，原因是海外买家税。她表示，多伦多及温哥华末季的年计增长均较前1年的15.1%及14.5%为低。 　　总体来说，去年7成城市的豪宅价格都录得年增长，带动莱坊环球豪宅指数全年上升4.7%。不过，她在分析报告表示，由于刺激政策退场及数个主要市场利率作势上升，估计今年这个豪宅指数升势将会放缓。

　　在今年一月份加拿大联邦政府和中央银行要商业银行严格控制房贷审批标准的措施生效后，不少购房者发现自己或者拿不到想要的大额房贷、或者是由于通不过银行的压力测试根本就拿不到房贷；而那些几年前就已经购买了住房、现在5年期固定房贷到期需要续签房贷的房奴们发现，他们续签房贷可能也需要经过压力测试，如果通不过房贷压力测试同样拿不到房贷。 　　严控房贷发放 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，联邦政府严格房贷发放标准就是要确保加拿大人不要负债过高，其债务负担不但要在目前低利率环境下可以应付、就是在利率上升两个百分点时仍然能够应付。 　　虽然加拿大联邦政府严格房贷发放的主要目的是让想购房的人不要头脑发热背上过重的债务，但这一严格发放房贷的措施也让不少房贷需要续签的房奴们叫苦不迭。 　　Seth Wenig/Associated Press 　　7千亿房贷要续签 　　加拿大中央银行的统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。 　　那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，研究显示，有86%加拿大的房奴们在续签房贷时会选择继续向原来的银行借房贷。 　　换银行要过压力测试 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan是那些郁闷的房奴中的一个。 　　Sharan Mahesan告诉加拿大广播公司记者说，他的房贷2018年到期需要续签；贷款银行给他的续签通知说贷款利率要明显提高。 　　大多伦多地区的房贷专家Varshan Thavarajah说，现在银行寄出的房贷续签通知给出的房贷利率比几年前要高出至少0.2%到0.5%个百分点。 　　这倒不是加拿大的商业银行太过贪婪，因为他们从金融市场融资的利率今年以来也在不断上升，已经达到7年来的最高点。 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan / CBC 　　房贷利率影响大 　　即便是房贷利率提高一点点也会造成房奴们还本付息的负担明显加重。比如30万加元25年期、5年一续签的固定房贷的利率如果提高0.3个百分点，则该房奴每个月要多支付50加元的房贷供款，在25年的房贷有效期期间要多支付1万5千加元的房贷利息。 　　Sharan Mahesan说按照他原来的房贷银行提供的新房贷利率，他每个月要多支付几百加元的额外房贷供款，他费了好大的劲才通过了另一家银行的房贷压力测试，得到了较好的房贷利率；但就是这较好房贷利率仍然高于其原来的房屋贷款利率。 　　梦该醒了 　　Sharan Mahesan承认，他们这一代房奴被过去多年来的超低利率惯坏了，现在是需要梦醒的时候了。

非牟利智库组织C.D. Howe研究院已发报告揭示，于2007年至2016年期间，政府的规管导致发展商的建屋成本支出增加，全国每间独立屋的建造成本额外增加22.9万元。，其中在大多伦多地区额外支出大约16.8万元，在温哥华的额外支约达64.4万元。在维多利亚﹑卡尔加里与渥太华∕Gatineau地区额外支出分别约为26.4万元﹑15.2万元及11.2万元。

加拿大地产协会（CREA）今天发布房地产数据，继今年第一季度令人失望的房市表现之后，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑，表现比前几个月还要糟糕。 房屋销量按年下滑13.9% 房屋销量方面，今年4月份比2017年同期下滑13.9%，为2011年以来房屋交易最惨的一个4月。全国4月的房屋销量也比3月下滑2.9%，交易量总共为36,297套。 不仅如此，全国各地市场中，有60%的市场房屋交易量下跌，其中跌幅最大的有BC省的菲莎河谷（Fraser Valley），安省的金马蹄地区（Golden Horseshoe），渥太华，卡尔加里，以及蒙特利尔。 CREA 主席Barb Sukkau在新闻稿中指出，于今年初实施的压力测试等政策和措施，对买家影响很大，也给加拿大的房屋交易活动蒙上阴影。 平均房价一年来下跌11.3% 全国成交房屋的平均房价也随房屋销量下滑，跌至$495,000，这比去年4月下跌11.3%。 CREA的报告称，全国销售房屋价格下滑与BC和安省先后实施针对海外买家征税有关，导致包括温哥华在内的BC低陆平原，以及GTA地区房价先后下跌。 按照CREA的数据，4月份经季节调整的平均房价在温哥华为$100万，多伦多为$804,584，菲莎河谷为$780,736，维多利亚则是$703,592。 CREA的首席经济学家Gregory Klump也将房价下跌归咎于了联邦政府的压力测试，认为这一措施破坏了市场的平衡与稳定，不仅把最热的温哥华和多伦多的房市搅乱了，搞冷了，也让原本房市平淡，并不需要这些政策的地区受牵连，特别是阿省，萨省以及纽芬兰。 新上市物业减少有助房价稳定 CREA表示，由于天气转暖，传统上4月份应该是交易逐渐开始活跃的一个月，但今年4月不同往常，不仅房屋销售和房价双双下跌，而且新上市物业也很少。 本来今年3月挂牌上市的物业就不多，而4月份比3月上市量减少4.8%，为9年来新上市物业最少的4月，也比10年月平均减少12%。 但CREA指出，新上市物业减少并非全是坏事，因为在销量下滑之时，正是新上市物业减少在某种程度上保持房价相对稳定。 预期今年年底明年初复苏 在CREA的数据发布之后，TD银行的经济学家Rishi Sondi评论说，显而易见，这是一个令人失望的报告。由于今年3月房屋销量及房价齐跌，不少人以为4月份情况会好转，但想不到比前一个月还要糟糕。 Sondhi同意CREA 主席Barb Sukkau的说法，至少有两个方面影响加拿大的房市，一是BC和安省征收海外买家税的做法，再是联邦所实施的压力测试，它们将继续对买家的决策及心理造成影响。 不过他仍然认为，考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 CREA的数据也表明，虽然4月份GTA地区的销量也比一年前减少33%，但是若按月来看，今年头4个月该地区房屋交易活动趋于稳定，实际上4月与3月相比，经过季节调整的房屋销量只降了1%左右。

一般买房子签约时都会要求卖家保证此房没有种过大麻，最近一位华人买家就遇到这样的闹心事。在签约时卖家拍胸脯保证，但事后却发现这个保证有猫腻。买家自己查出这个物业就是大麻屋，因此要求毁约，不料却被卖家告了。 法庭文件显示，华人买家胡先生（化名）于 2016年5月与卖家Jonathan Beatty 夫妇签约买下位于士嘉堡39 Stainforth Drive物业，胡先生支付3万加元押金。 签约后，胡先生的地产经纪在网上搜索到该房子曾经是大麻屋，后又经过警方确认属实。胡先生决定终止合约，并要求Jonathan Beatty 夫妇夫妇退回3万元押金。 然而Jonathan Beatty 夫妇却不认可，他们说，他们在2009年购买该房产，从来没有把该物业用于种植或生产毒品。他们住在那里7年之久，从来没看到大麻的痕迹，也没发现霉菌。看起来 Jonathan Beatty 夫妇也很冤枉，警方记录显示，警方于2004年在屋内缴获265棵大麻。而2004年Jonathan Beatty 夫妇还不是房东，他们对此毫不知情。 胡先生毁约后，Jonathan Beatty 夫妇降价8.6万元将房子卖出，然后起诉胡先生追讨差价。但是 Jonathan Beatty 夫妇想错了，他们以为自己不知情就没有过错，但法官不这么看。法官表示，在合同成交之前，买家已经通知卖家该房屋曾经种植过大麻，而且提交警方证明。 该物业最后降价出售 而卖家签署的“非法物品条款（Illegal Substances Clause）”在这种情况下就是严重的虚假陈述（material misrepresentation）。对买方来说，如果他们之前知道实情，房价可降低大约8.7万元。因此，胡先生有权撤销合同，并将其视为无效协议，不需要赔偿Jonathan Beatty 夫妇。而 Jonathan Beatty 夫妇要赔偿胡先生2.6万元诉讼费，其经纪公司须向胡先生退还3万元押金。 法庭判决后Jonathan Beatty 夫妇不服，提出上诉，目前胡先生在等候最终结果。至此胡先生已经支付律师费近4万元。当然如果获胜这些费用都会由对方支付，但现实中也会有很多变数，最后能否顺利拿到赔偿还是未知数。