地产

　　多伦多地区的房屋市场现在是个什么情况？ 　　政府的一系列干预措施，次贷公司Home Capital Group Inc.的一场危机差点倒闭，已经促动卖家们纷纷急于把房子挂牌上市，想要趁着高价位套现。但是现在买家们犹豫了，卖家们发现，几周前邻居卖房时的竞价大战没有了。 　　在多伦多市郊Oakville镇，皇家地产公司（Royal LePage）的经纪Carissa Turnbull说，许多在前两个月疯狂价位上买房的人，现在已经放弃定金，反悔了。至于上周末的一个Open House，看房的人居然一个都没有。 　　看起来，房市从3月份33%的涨幅瞬间冷却降温，不是因为早前一连串政策措施，而是多伦多次贷按揭公司Home Capital。该公司现金账户被挤兑所引发的信心危机，俨然成为压在安省外国买家税和联邦收紧按揭政策之后的最后一根稻草。 　　多伦多按揭中介公司Capital Lending Centre的Shubha Dasgupta说，绝对有一部分变动来自Home Capital，只是还无法对它的冲击力进行量化。 　　已经有数据证实市场的转变。 　　多伦多地产局称，5月份前两周的待售房屋数量比去年同期增加了47%，销售量减少了16%。5月份整个月的数量要等到6月初公布。 　　最新房价走向 　　5月份截止5月14日的平均成交价是$890,284元，比去年同期上涨17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年涨幅分别是25%和33%。 　　多伦多的房价自2009年5月以来，每个月都是按年上涨。最近一次房价年涨幅低于10%是在2015年12月。 　　经纪们说，一些卖房的业主因为卖不到6周前的高价位，已经撤下挂牌。 　　密西沙加Royal LePage Real Estate Services的Loretta Phinney说，短短不到一个星期，open house从40-50人挤满屋子，到现在，能有5个人来看房都算走运了。 　　多伦多地产律师Mark Weisleder称，他的一些客户想要放弃交易。他说，这些客户正在想办法找其他买家接单，担心自己买在了最高位。 　　Weisleder认为，Home Capital对市场的影响力远远大过政府的政策。 　　据彭博新闻报道，民调公司Nanos Research Group的每周调查发现，预期房价会在未来6个月上涨的比例从两周前的50.1%，下跌至46%。 　　Home Capital公司的命运尚不确定。多伦多地产公司iPro Realty Ltd.的经纪Lorand Sebestyen说，Home Capital对市场的影响在于，那些无法从银行贷款的人依靠这些次贷公司。如果申请不到按揭贷款，显然就不能买房，进而影响到市场，特别是高价位的物业。 　　宾顿市地产中介公司Century 21 Millennium Inc.的负责人Joanne Evans说，Home Capital增加了市场的不确定和担忧情绪。 　　不过，也有幸运的卖家。 　　麦克马斯克大学DeGroote商学院的53岁教授Michael Hartmann于5月17日将多伦多北面的房屋挂牌，22日接offer的第一天就有人出价。 　　他说，他没有听从经纪的建议将报价压低吸引竞价战，而是把价位定在和邻居的房屋相一致，最后以$165万元售出，高出要价$1万元。 　　Hartmann说，他和妻子很幸运处于空巢期，卖房后可以不必急于入市，而是计划先租房。

　　加拿大仲量联行(JLL Canada)预期，多伦多商业地产租金在未来数年大幅上升，市道会跑赢温哥华、满地可及卡加利。 　　该地产服务公司行政总裁米勒(Brett Miller)表示，加拿大主要市场方面，未来3年商厦租金可望显着上升，至于最受追捧地区的优质商厦，租金升幅更可能高至50%。他说，多伦多优质商厦的价值已与纽约、巴黎、伦敦及上海看齐。根据该公司新发表的研究报告，目前的环境将会刺激租金增长，有助多伦多商厦租金追上美国主要城市。 　　报告指出，多伦多市中心商厦的供应率正处于10年来的低位，而空置率则属于北美洲主要市场最低之列。报告续称，当EY Tower落成之后，多伦多市中心在3年之内基本上没有新的商厦供应，最早要待至2020年才有大厦落成。谈及首季表现方面，报告指出，多伦多在加拿大主要市场中领先，市中心顶级商厦的每平方英尺租金升至59.17元。 　　多伦多目前的租金已经高过被形容为对冲基金中心基地的亚特兰大、新泽西、洛杉矶、西雅图及费尔菲尔德县。 　　该公司预测，3年之后，多伦多市中心的顶级商厦每英尺租金会增至88.76元，亦即较纽约及硅谷现行的租金还要贵。 　　报告解释，与住宅市场相同，供应水平偏低及移民是支持本国商业地区的因素。去年商业地产成交量创出347亿元的纪录。海外投资者购买多伦多及温哥华的物业的数量也创新高，造成了本土投资者被挤出局的趋势。

今年春季上市的二手房大幅增加，但这并没有影响到买家对新建房屋的需求。与去年同月相比，4月份的建筑面积增加了40％。 上个月，在多伦多地区新建的低层住宅（包括独立屋，半独立屋和镇屋）平均价格为120万元。单独算独立屋的话，平均价格为180万元。 根据星期三Building and Land Development Association建筑与土地开发协会（BILD）发布的统计数字来看，公寓占多伦多地区新房销售的70％。它比2016年四月份上涨近24％，价格已经达到570,226元。 Altus集团执行副总裁Patricia Arsenault说：“额外的二手房上市只是将供应形势从相当紧张转向极其紧张。” 多伦多地产局（TREB）五月份公布的数据显示，在四月份多伦多地区的二手房上市增加了34％。 但这仍然只相当于一个月的单户住宅和三个月的公寓的供应量。 Arsenault表示，一年以前，单户住宅供应量为1.5个月，公寓库存为9.5个月。 她说，在新房和二手房都存在的时候，总有买家喜欢购买新建筑。 十多年来，这是多伦多地区第一次出现四月份共有不到一万个新房可售。 Arsenault表示，这个现状反映出强劲的需求，而不是新的房屋数量在减少。 与去年同期相比，4月的销售数字增长了7％，第一季度增长了24％。 今年第一季度，有超过11,000个新房出现在市场上，这已经比两年平均水平高出三分之一。但是在4月底，就仅仅只剩五分之一仍然可售。 2015年4月份的时候，这个数字是五分之二。 BILD首席执行官Bryan Tuckey说，上周Ontario's Growth Plan发展计划修正案的颁布可能会进一步限制新房供应。 该计划要求市政府将人口增长的应对方式集中在诸如交通等服务上。它旨在通过鼓励发展更密集的住房形式，如公寓或者镇屋，来减缓城市扩张。 Tuckey说：“新的增长计划将不会改善我们新住房供应问题，以及由此导致的GTA及其周边地区的价格上涨。” 根据在线开发中心BuzzBuzzHome的数据来看，安大略省的16点公平住房计划16-point Fair Housing Plan正在遏制投资者对投资新公寓的兴趣。 安省计划通过对离岸非居民买家征税，来遏制外国房地产投机。同时，它也会扩大对新建筑的租赁管制。 BuzzBuzzHome表示，在政府4月20日公布之后的四周内，针对安大略省的查询就下降了49％。而对加拿大其他地区的查询在同一时期上涨了36％。 在这几个星期内，只有对租金的查询在增加，往上攀升了9％。 副总裁Greg White表示：“我们当然觉得，安省公平住房计划的公布可能会抑制对公寓的投资。因为投资者会充分考虑新立法的最终影响。” 但他说，这并不一定意味着政府计划会长期的遏制投机。 四月新屋数量 大多伦多地区总数： 4,680，去年436678 多伦多： 1,673，去年1,510 Durham地区： 381，去年为389 Halton地区： 213，去年为429 Peel区： 1,346，去年为1,078 York 地区： 1,067，去年为962

自从安省出炉16条新政策，很多人纷纷抛售房子，导致市场的待售房屋量大幅度增加，其中70%都是公寓。不过，这并没有影响多伦多的房价继续上涨。 根据建筑业及土地发展协会(BILD)周三发布的最新数据，和去年同期相比，今年4月份大多伦多地区的房价上涨40%，销售量上涨7%。 四月份，多伦多的低层住宅，包括独立屋、半独立屋和镇屋的房价大公司是120万，其中独立屋达到180万。公寓的价格达到$570,226，比去年同期上涨24%。 5月初，多伦多地产局(TREB)发布的消息显示，四月份，多伦多转售房屋挂牌量上涨34%。不过，这个数量只是一个月的住宅和3个月的公寓库存量。在一月之前，多伦多市场上还有1.5个月的住宅和9.5个月的公寓库存量。 上月，多伦多的在售新房量低于1万套，这个情况在过去十几年间还是第一次，充分说明房屋的挂牌量虽然增多，而需求量依然坚挺。

今年春季上市的二手房大幅增加，但这并没有影响到买家对新建房屋的需求。与去年同月相比，4月份的建筑面积增加了40%。 上个月，在多伦多地区新建的低层住宅(包括独立屋，半独立屋和镇屋)平均价格为120万元。单独算独立屋的话，平均价格为180万元。 根据星期三Building and Land Development Association建筑与土地开发协会(BILD)发布的统计数字来看，公寓占多伦多地区新房销售的70%。它比2016年四月份上涨近24%，价格已经达到570,226元。 Altus集团执行副总裁Patricia Arsenault说：“额外的二手房上市只是将供应形势从相当紧张转向极其紧张。” 多伦多地产局(TREB)五月份公布的数据显示，在四月份多伦多地区的二手房上市增加了34%。 但这仍然只相当于一个月的单户住宅和三个月的公寓的供应量。 Arsenault表示，一年以前，单户住宅供应量为1.5个月，公寓库存为9.5个月。 她说，在新房和二手房都存在的时候，总有买家喜欢购买新建筑。 十多年来，这是多伦多地区第一次出现四月份共有不到一万个新房可售。 Arsenault表示，这个现状反映出强劲的需求，而不是新的房屋数量在减少。 与去年同期相比，4月的销售数字增长了7%，第一季度增长了24%。 今年第一季度，有超过11,000个新房出现在市场上，这已经比两年平均水平高出三分之一。但是在4月底，就仅仅只剩五分之一仍然可售。 2015年4月份的时候，这个数字是五分之二。 BILD首席执行官Bryan Tuckey说，上周Ontario's Growth Plan发展计划修正案的颁布可能会进一步限制新房供应。 该计划要求市政府将人口增长的应对方式集中在诸如交通等服务上。它旨在通过鼓励发展更密集的住房形式，如公寓或者镇屋，来减缓城市扩张。 Tuckey说：“新的增长计划将不会改善我们新住房供应问题，以及由此导致的GTA及其周边地区的价格上涨。” 根据在线开发中心BuzzBuzzHome的数据来看，安大略省的16点公平住房计划16-point Fair Housing Plan正在遏制投资者对投资新公寓的兴趣。 安省计划通过对离岸非居民买家征税，来遏制外国房地产投机。同时，它也会扩大对新建筑的租赁管制。 BuzzBuzzHome表示，在政府4月20日公布之后的四周内，针对安大略省的查询就下降了49%。而对加拿大其他地区的查询在同一时期上涨了36%。 在这几个星期内，只有对租金的查询在增加，往上攀升了9%。 副总裁Greg White表示：“我们当然觉得，安省公平住房计划的公布可能会抑制对公寓的投资。因为投资者会充分考虑新立法的最终影响。” 但他说，这并不一定意味着政府计划会长期的遏制投机。 四月新屋数量 大多伦多地区总数：4,680，去年436678 多伦多：1,673，去年1,510 Durham地区：381，去年为389 Halton地区：213，去年为429 Peel区：1,346，去年为1,078 York 地区：1,067，去年为962

最近，温哥华和多伦多以“微型套房”(micro-suites)$1,700/月的房租和房东租金翻倍等事件成为头条，但你不知道的是，与此同时，另一个城市的房租正在以比这两个城市更快的速度增长着。 据PadMapper的新报告显示，安省的Kitchener，是整个加拿大房租增长最快的!已经超过了温哥华和多伦多！ 目前，安省城市一室的房租平均为$970，比去年同期高出15.5%，较上月增长1%。此外，Waterloo Region Record 报道，去年的平均销售额已经突破了$100,000。 图片来源：huffingtonpost Record表示，“随着多伦多地区买家大量涌入，哄抬房价，想要在Waterloo Region买房的人已经越来越绝望了...该地区的房地产市场正在处于一个未知的领域”。

房子，安身立命之所。很多人努力工作，打拼赚钱，就为了能有一套自己的房子，一边苦哈哈的节衣缩食，一边心甘情愿的做着房奴。然而，黑心地产商、房屋买卖陷阱等负面新闻也屡见报端。一套房子起码几十万，是很多人一生的积蓄，因此，办理买房手续需要特别上心。近日，青秀区人民法院就审结了一起一房二卖的乌龙纠纷。 【案情回顾】 一、钱房两空，交涉无果 原告张女士表示，2013年5月她购买了被告广西某房地产开发有限公司开发的A小区的一套房屋，支付了全部房款1583274元，并根据被告的要求支付了其代收的房屋燃气费等费用11938元。然而，2014年10月被告发布了张女士所购房屋的交房公告后却一直没有通知张女士收房。张女士和被告多次交涉都没有得到明确答复，她认为被告收取了全部购房款，却拒绝向她交房并不说明理由，严重违反了合同法，并给她造成了极大的经济损失，因此，张女士起诉至青秀区人民法院，要求解除她与被告广西某房地产开发有限公司的房屋买卖合同，被告返还她支付的购房款1583274元、房屋燃气费及物业专项资金等费用11938元，并支付利息155001.43元。 二、“母子”转让，没有过错 被告广西某房地产开发有限公司表示，公司并不存在过错。张女士在2013年5月只是签订了认购协议，协议约定在7日内张女士需要携带相关资料到被告处签订商品房买卖合同，但是张女士并没有来，因此，张女士的行为是根本违约，公司没有义务返还她20000元的购房定金，而且有权将这套房子另售他人。 更重要的是，公司在2014年6月收到原告张女士和第三人庞某共同签名的《更名申请表》，声称两人是母子关系，由于张女士自己已被限购，无法办理涉案商品房的购买手续，因此将房屋更名到其儿子庞某名下，并且提供了张女士和庞某的户口本、张女士的认购协议书和购房款收据原件等全套资料。公司对所述情况信以为真，同意了更名申请，并与庞某在2014年6月签订了涉案商品房的买卖合同，但并没有向庞某收取任何购房款。就此看，公司就涉案商品房只收取了一笔购房款，同意办理更名手续，也是基于原告所交材料的误导，公司并没有过错。 三、母子是假，更名乌龙 法院审理过程中，原告张女士提出书面申请，要求对《合同更名申请表》中自己的签名和指纹进行鉴定，确认是否为本人书写和按捺。经司法鉴定中心鉴定，签名和指纹都不是张女士亲身书写和按捺的。此外，张女士的户口本家庭成员中并没有庞某，两人根本就不是母子关系。张女士表示自己长期居于加拿大，应被告公司工作人员的要求为办理房屋相关手续需要，自己的《认购协议书》和购房款收据原件都留存在被告公司工作人员处。 【法院判决】 法院经审理后认为，1.原被告之间买卖合同关系成立。张女士和被告在2013年签订的房屋认购协议书，明确约定了当事人名称、商品房坐落、商品房总价及付款方式等条款，张女士当场一次性付清了全部购房款，履行了其作为购房者的主要义务，被告代收燃气费及物业专项资金并为此出具了收据。根据相关法律规定，张女士和被告之间的商品房买卖合同关系已经成立。2.被告承担合同解除责任。商品房买卖合同成立后，张女士已依约履行了付款义务，但是被告在2014年6月又和庞某签订了买卖合同，而被告公司辩称办理合同更名手续是由于张女士和庞某的误导，证据不足。从被告提交的居民户口簿复印件可以看出，明显有伪造的可能性。被告公司在预见到办理变更购房人的手续中可能存在风险的情况下，在办理更名手续时，未尽审慎义务，核实双方当事人的真实身份情况，存在过错。因此，本案合同解除责任由被告承担。被告需向原告张女士返还购房款1583274元、代收燃气费2300元及物业专项资金9638元。3.张女士自己承担支付购房款造成的实际损失。张女士没有妥善保管自己持有的相关文件，对本案纠纷的成因也应负担相应的责任，因购买涉案商品房而支付款项的实际损失应自行承担，因此，张女士要求被告公司支付占用资金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。 目前，该判决已生效，双方均未提出上诉。 【法官释法】 商品房买卖双方当事人签订的《认购协议书》因具备《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的要件，应认定为商品房买卖合同。

加拿大中央银行行长波罗茨多次警告说，加拿大人的负债水平过高，告诫加拿大人要小心利率上涨会给他们带来的经济压力。 加拿大宏利银行Manulife Bank的调查显示，如果利率上升导致房贷供款增加10%，则差不多四分之三的加拿大贷款购房者会负担不起每月的房贷供款。 据加拿大广播公司的报道，宏利银行今年月份进行的这次网上调查的对象是年龄岁到岁之间的名贷款购房者。 虽然这样的网上调查由于不是随机抽选调查对象，所以在可靠性方面打了折扣，但仍然不失为一个有价值的参考。 除了的房奴应付不了房贷供款增加（换句话说是银行房贷利率上升）的压力之外，宏利银行的调查还发现有四分之一的加拿大房奴在过去一年中出现过没钱付账的情况；有五分之一的房奴在银行里没有应急存款，只有一半的房奴在银行有存款、但不超过千加元；岁到岁的千禧年一代如果家中提供主要收入的人失业，则他们在三个月之内就会出现付不起房贷的问题；千禧年一代人购房时有差不多一半的人要靠父母和亲友的帮助才能拿得出购房首付，相比之下他们的父辈只有不到三分之一的人需要家里人帮助以交付购房首付。

一份最新房屋调查显示，虽然多伦多楼价高企，惟自置居所比率在已发展国家中位居前列。调查也指民众渴求拥有自置物业，推高了楼价，为多市带来负担能力危机。   加拿大经济分析中心（CANCEA）将于今日公布的调查指，多伦多居民的自置居所比率在过去35年上升23%，目前为68%，在38个西方城市中，仅次于卡加利的74%，及奥斯陆的69%。   报告估计，未来10年要在多市兴建一间新屋要高达150万元，故应该兴建更多出租公寓，令房屋变得更可负担，另外有一半市民住在有太多房间的房屋，导致出现220万间空置房间，但另一方面却有2成市民居住环境欠佳。

温哥华唐人街关注组（Chinatown Concern Group）周一在华埠发起抗议活动，针对区内高厦发展项目“105 Keefer”。他们希望市府能够将建造的楼层高度限制在不超过50尺范围，以保留华埠风貌。若是许可，最好是市府收回土地，用于发展可负担长者屋、社区中心或养老院。温市府今天(周二)会就“105 Keefer”项目举行公听会。 抗议活动周一下午1时开始，超过30个居民前往“105 Keefer”项目位置，即位于温市奇化街（Keefer St）105号夹哥伦比亚街（Columbia St）544号，华埠纪念碑旁的停车场举行示威。 唐人街关注组主席陈敬望接受访问时表示，该楼盘位于华埠纪念碑旁，如果兴建商业建筑，势必推高区内物业和土地价格，将驱赶低收入居民和长者。华埠正逐渐面临丧失原有特点与贵族化。 发展商刚修改方案 楼高120尺 负责该计划的发展商Beedie Living在刚过去的星期日与侨团30多位代表开会，详细讲解“105 Keefer”最新修改方案。发展商指出，为保留华埠风貌，他们将整个建筑分成三部分；其中一幢建筑物也特意收窄面积，确保与华埠纪念碑的距离增加至55尺。 至于楼层高度，为增建廉租单位，他们申请把楼高由90尺改为120尺。因为只有将楼高增加至120尺，他们才有足够容积率去增加25个可负担的长者住宿屋。 此外，新方案还会提供一个近1,000平方尺的娱乐活动中心，供社区使用。 对此，陈敬望表示：“这只是他们的说辞，我们现在所做的就是希望市府能慎重考虑土地的变更规定。我们希望楼高不要超过50尺，其中还有一半是可负担的长者住宅单位。” 参加抗议活动的华埠居民刘姐表示：“坦白说，根本不希望这块土地用作商业开发。她希望市府能把土地使用权收回来，然后第一层用于兴建社区和娱乐中心，上面则是长者住宿单位，至于最上面则是养老院。” 她说，华人在卑诗省付出很多，理应受到尊重，保留华埠特色、照顾社区长者意愿无可厚非。 发展商Beedie Living于2014年向温市府申请更改土地用途，在位于温市奇化街105号夹哥伦比亚街544号，兴建名为“105 Keefer”的商住混合式高层大厦，楼高13层。

　　有很多加拿大华人买完房都喜欢改造成自己喜欢的风格，但是，往往由于不清楚加拿大法律，做出了违规的事情遭到处罚，细数这样的案例还真不少! 　　在华人聚居的万锦渔人村(Unionville)，有华人业主未获市府许可就将自己位于Krieghoff Avenue，面积约4,000平方英尺的大豪宅改建，不料，前院间距等均超过市府附例的规定。 　　于是，在这座豪宅改建完不久后，华人业主就收到了万锦市府的违例通知书，豪宅前方草地上，被市府插了一块醒目的告示牌，告知屋主及当地居民，这间大屋的前院及两边巷道都没有按照市府附例留出足够空间。 　　当时就有市议员曾指出，当局有权向违例业主高额罚款，甚至拆除建筑物! 　　虽然事情揭发后，业主向当局申请调整(variance)已获批，但是，当时确实面临着房屋被拆的风险，所以，华人在加拿大，还是得按“规矩”行事啊! 　　华人为改造房屋砍掉“碍事”的3棵树，受到处罚! 　　2012年12月，万锦市华裔居民吴某为改建自己的房屋，未向市府申报，就私自砍伐了自家门前的3颗树，被邻居举报非法砍树。 　　案件在5月18日开庭审理。开庭审理之前，吴某被要求在5月31日前在自己的物业范围内种植18可新树，或者缴纳$10,800罚款。 　　根据万锦市城市附例，业主若要砍树需先向市政府提出申请。如果未经申请就有意铲除或者伤害高度在1.37米以上、直径20cm或以上的树木，就是犯法行为。 　　而吴某未经申请就私自砍伐3颗树的行为，遭到了邻居的举报。据查证，其中两棵树属于市政府所有。 　　万锦市政府目前对未经许可就砍树的行为罚款为每棵树$500-$100,000，吴某砍了3棵树，最高将面临$30万的罚款。 　　还有华裔为改造房屋，在家里打了个洞，收到$5,000万罚单 　　2015年，家住温哥华西区的华人刘凤林(Feng Lin Liu)花$300万买下了位于Beechwood街7084号的屋子做为住所，目前，他家周围的放产均价为$600万-$800万，之后，他计划把旧屋推掉，在土地上重建新居。但是，由于承包商招来的安装地热交换系统的公司不合格，施工方在朝地下钻孔时，捅漏了承压含水层(pressurized aquifer)，地下水和沉积物等开始不受控制的涌了出来! 　　每天从刘凤林家涌出的水多达200万公升，情况非常严重。 　　周围的居民也是苦不堪言，纷纷搬走。 　　2016年，温哥华市府已将该漏水案列为妨害案件，并向刘凤林发出了要求解决漏水问题的清除公害令(nuisance order)。修理完成之后，这笔费用将会向业主刘凤林追讨。 　　据悉，温哥华市政府为此修补了一年半，已经花费$790万来控制流水，预计还需要$200万才能完成修补工作!预计届时的工程总费用将高达$990万。把这栋物业卖了都不够罚款的! 　　对此，温哥华市府副城市经理牟克瑞(Paul Mochrie)表示，市府建议Oak街西部加49街南部的居民，如果想在物业上钻孔，最好先咨询水文地质学专家。 　　看着这一桩桩因违规改造房屋发生的令人“肉疼”的事件，大家还是警醒一下吧! 　　在加拿大翻建新屋，这些“规矩”一定要懂! 　　翻建、改建在加拿大都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。 　　另外，作为购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证，具体情况可向注册建筑师查询。 　　多伦多建筑审批地点： 　　1)Toronto and East York District Toronto City Hall 100 Queen Street West 416-392-7539 　　2)North York District North York Civic Centre 5100 Yonge Street 416-395-7000 　　3)Etobicoke York District Etobicoke 2 Civic Centre Court 416-394-8002 　　4)Scarborough District Scarborough Civic Centre 150 Borough Drive 416-396-7526

　　最新报告显示，随着物业升值，多伦多商务办公楼的租金在未来三年将面临大幅上涨。 　　地产公司Jones Lang LaSalle在报告中预测，多伦多的租金会上涨50%，以应对出租市场的紧张。 　　报告称，目前多伦多市区A级办公空间的租金为每平方英尺$59.17元，几乎可以与纽约等城市相比，纽约2017年第一季度的租金为每平方英尺$84.91元。 　　商业房地产信息公司JLL Canada的行政总裁Brett Miller指出，在加拿大所有大城市，蒙特利尔、多伦多、温哥华，甚至卡尔加里，需求都在慢慢转强。他强调，这种需求主要在市中心地区。 　　预测未来三年，多伦多的办公租金会上涨到每平方英尺$88.76元。 　　报告指出，目前的环境对租金上涨非常有利，三个影响租金的因素：有限的市场供应、保守和避开风险的业主，以及移民和全国人口变迁，将导致未来三至五年办公空间需求上升。 　　JLL还指出，2016年是投资额创纪录的年份，商用物业的销售额达$347亿元，多伦多和温哥华的海外买家也创下购买纪录。 　　由于土地的价格持续上涨和商务楼开发商之间的竞争，租金势必继续上涨。 　　温哥华的两个新建项目Solo District和Containers Phase II，预先出租率分别达到85%和100%。 　　Solo Distric 　　Containers Phase II 　　多伦多市区商用办公楼的空置率已经跌到十年来最低。Miller指出，多伦多还有一些在建项目，供应量合理，但是需求正在超出这些供应。 　　至于卡尔加里，目前市场正处于最低谷，过去该市的租金是每平方尺$50元，现在低至$30元，所以从目前算起，有很大的上涨空间。 　　至于工业用楼的租金，去年已经上涨了20%，主要是与电子商务的发展相关，现有库存太低，无法满足需求。报告称，蒙特利尔的工业用楼空置率已达到历史低位。

　　五月的长周末通常是人们转战度假小屋的开始。但是，远在今年积雪融化之前，来自城市的富裕的婴儿潮一代就已经开启了度假区房地产市场的热潮。 　　Muskoka和Haliburton的代理人认为，此举大部分归功于一波新的50多岁的老年买家，退休后驾车去北方度假或远程办公。同时，他们在南方GTA还留有一套公寓，以便在南方过冬。 　　Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表着Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地产经纪人，表示多伦多失控的房地产市场，最近已经开始降温了，但是在度假小屋地区仍留有热度。 　　其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万。中位价格为$485,000，较去年四月份上涨了30.4%。Taylor表示，截至五月底，会推出更多的海滨市场上市。但是Bob Clarke表示，在许多小屋上市之前，代理商就会找到买方和卖方。 　　往年通常情况下，很少会有投标竞争，度假小屋可能需要两年的时间才能出售，但是自秋季以来，竞争性报价一直在攀升，许多物业甚至在不是旺季的时候做到一天之内售房。

　　在加拿大买房难比买房更难的应该是装修了。稍有不慎大把的票子就没有了，不仅如此，很有可能你刚花钱装修的豪宅很有可能被强拆，不仅如此，还要面临巨额罚款和牢狱之灾。 　　据相关媒体报道，一位万锦华裔屋主座位于7号公路夹Main St.地区Krieghoff Ave 的翻建新屋，翻新房子，被万锦Committee of Adjustment发出警告通知，屋主面临被重罚甚至有可能被迫将房屋拆掉的风险。 　　据悉，该屋目测面积起码有4000平方英尺，外观相当漂亮。造价不菲。但是，建成不久业主就收到了万锦市府的违例通知书，大屋前草地 市府插牌告示市府在大屋前的草地上插了一块醒目的告示牌，告知屋主和当地的居民，这间大屋的前院和两边巷道，都没有按市府规例留出足够的空间，违反了市府的附例。为此市府将在今年6月举行听证会中进行讨论。 　　当时就有市议员曾指出，当局有权向违例业主高额罚款，甚至拆除建筑物! 　　翻修改建嫁祸他人 　　很多到加拿大年头不多的中国人，在购买了二手房屋后，喜欢翻修，但因不了解当地政策，翻修前没有申请，所以翻修后的新房存在不符合要求的情况，因此遭遇尴尬。 　　还有的华裔屋主不懂这一规定，购买的近几年翻修好的房屋存在这种隐患，新屋入手后就不得不接受处罚等。 　　有新闻报道，一原屋主在大约4年前翻修了房屋，但没有申请许可，私自将房屋面积扩大了不少。最近，政府机构发现了他的这一违规行为，计划进行处罚。这名屋主为避免挨罚，快速将房屋出手，并在出售房屋的协议中，加入保护条款，使得政府追查违建责任时，全由新屋主承担。 　　门前大树也惹祸 　　2012年12月，万锦市华裔居民吴某为改建自己的房屋，未向市府申报，就私自砍伐了自家门前的3颗树，被邻居举报非法砍树。 　　案件在5月18日开庭审理。开庭审理之前，吴某被要求在5月31日前在自己的物业范围内种植18可新树，或者缴纳$10,800罚款。 　　5月8日，多伦多市政府才刚调高了相关申请费用，民众若要砍树、移树或可能对树木造成损害，要为每株树缴交加币111元到700元不等的申请费;金额多寡，视树木是私有或市属、以及是否涉及建筑施工而定。市府收到申请后，会派人到现场视察和评估，再决定是否发出许可证。 　　除非树木已是枯死，否则，未经许可的砍树、移树或损树行为，每株树罚款加币500元到10万元不等。 　　加拿大翻建新屋要懂“规矩” 　　审批翻建最靠谱 　　未经许可就擅自翻建的还不多见，但是在“不懂规矩”的华裔移民中是存在这一现象的。在安省翻建、改建都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。 　　另外，作为购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。 　　多伦多建筑审批地点： 　　1、Toronto and East York District Toronto City Hall 100 Queen Street West 416-392-7539 　　2、North York District North York Civic Centre 5100 Yonge Street 416-395-7000 　　3、Etobicoke York District Etobicoke 2 Civic Centre Court 416-394-8002 　　4、Scarborough District Scarborough Civic Centre 150 Borough Drive 416-396-7526 　　违规翻建 罚款又强拆 　　根据报导，加拿大每座城市都有一个结构调整委员会(Committee of Adjustment)，成员都来自民间，对房屋翻建的相关事务中具有很高的决定权。根据屋主的违规情况，该委员会可以处以罚款，甚至下令屋主拆除违章建筑。 　　调整委员会可以对违规者处以非常严厉的处罚，可以是数额巨大的罚款，也可以是强制拆除。这是为了保证法例的严肃性和权威性，不是开玩笑的。 　　提醒华裔移民，各个城市对房屋的翻修、改建甚至装修都有详细规定，在进行施工之前，一定要了解当地的这些法规，按照规章制度办事，以免留下后患。

　　这个周末，楼市又有大消息。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策，尤其是保定抛出了史上最严的房地产调控政策，给房地产行业带来了巨大冲击。 　　今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。 　　楼市“限售大军”再扩容 　　保定买房拿证后10年内不得卖 　　近日河北保定一宗新挂牌的住宅用地成为市场关注的焦点。5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中2017-30号土地备受业内关注。 　　该地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，规定竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。 　　这是全国对住宅限售时间最长的政策，目前各城市普遍限售时间为2到3年。虽然只有一宗土地有此规定，但是该政策的出台，足以对楼市的投资者起到警示作用。有业内人士甚至认为，这次可能是保定土拍新模式的“试水”。 　　“5.20”一天之内，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。 　　长沙要求，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。 　　无锡规定，购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得不动产权证3年内不可转让。 　　嘉兴指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。 　　中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经达到30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。 　　“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。 　　大潮退去后三类投资客将离场 　　“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。 　　“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。 　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场： 　　1、“加杠杆”入市的“散户” 　　2、运营状况不佳的私营企业主 　　3、特定需求的群体也有可能抛售房产 　　两个月60城调控超170次 　　热点城市新房价格下降 　　这一轮楼市暴涨的起始点在于2015年4月。国家统计局数据显示，2015年3月，70个大中城市的房价显示全部同比下跌，这也说明当时的房价已经跌回了2014年。不过伴随着当时多地出台的楼市刺激政策，到了4月份，深圳房价率先出现同比上升，随后上海、北京等热点城市也开始加入房价同比上涨城市。 　　截至2016年4月，70个大中城市超九成房价上涨，统计局也开始喊话"一线和热点二线城市上涨过快"。 　　在一年不到的时间内，部分城市的新房价格不断上涨，一线城市的年度涨幅甚至全部超过20%。在房价"高烧不退"的情况下，2016年9月30日晚，各地陆续重启楼市限购政策并在今年3月开启了一场大规模楼市调控。 　　统计局新闻发言人毛盛勇曾表示，新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。 　　以深圳市为例，深圳作为领涨全国房价的一线城市，在调控政策下，深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。 　　深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米，环比大涨136.9%，同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，同比增长9.5%。 　　据报道，去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，让投机行为受到了限制和打击。截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。 　　打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来，北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展，包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购"商住房"、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来，北京调控启动了"打补丁模式"，政策连发主要是为了堵炒房漏洞。 　　自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来，北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。 　　而据北京中介反映，在楼市调控政策出台之后，市场却有降温。"有可能好几天都没有一单成交"成为现在的日常。另据上述中介反映，门店合并也开始出现，"有些门店的人员比较少，就把其中一家关了，两家门店把人员合并。" 　　作为热点二线城市，河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据，去年9月，郑州房价涨幅排全国第一。 　　不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施，数据显示，郑州房价已有明显回落。 　　从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看，4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米，3月份的数据显示为9919元/平方米，销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，郑州商品住宅价格破万，达到10465元/平方米。

多伦多华人业主陈先生计划推到旧屋重建一幢两层独立屋，因为遭邻居反对且该计划多处违反市政附例被多伦多市政府拒绝。陈先生于是向安省市政事务委员会(Ontario Municipal Board，OMB)提出上诉，OMB认为陈先生违反市政附例行为轻微，不足以阻止，判定陈先生获胜。 法庭文件显示，陈先生新建的独立屋面积约2280平方英尺，多伦多市府调整委员会(Committee of Adjustment)拒绝批准新屋兴建的理由是，新屋高至9.5呎，超过市政附例规定9呎的上限;新屋的楼面面积占地皮65%，也超出市府规定的45%;此外还有一些条件也不符合附例规定，因此拒绝陈先生新建此独立屋。 Leaside社区街景图 此外，陈先生新建的独立屋遭到邻居反对。由于物业位于Leaside社区，OMB批准一名邻居和社区业主委员会的代表参与聆讯。 社区业主委员会的代表认为新屋在外观上看起来像是一幢3层建筑，破坏了社区特色。邻居Rapson先生则认为新屋高度增加将妨碍他享受庭园之乐。 但是OMB认可的专业规划师Andrew Ferancik表示，新屋符合多伦多市政府的土地规划。Andrew Ferancik说，根据1916年修订的“分区细则”，该地区的允许建筑密度为45%至60%，新屋面积212平方米在区内也只算是普通大小。虽然新屋超高30厘米，但属该区内允许范围之内，而且该高度低于一些已经获批准的房屋高度。Andrew Ferancik说市府要保留社区特色并非一成不变，不同密度和屋型混杂也是社区特色之一。他还出示了一些在附近和同一条街道相同房屋造型的照片以支持这个说法。 OMB经过听证后认为，虽然业主会要求保留社区传统特色，但该社区和多伦多全市正在以不同形式重新发展，房屋的大小和设计也与原来的建筑有很大差异。新屋与附近物业相类似，高度也符合现代房屋的楼底高度，因此同意陈先生上诉得直，批准陈先生变更市政附例的要求。

多伦多房地产市场有两个方面：一方面是上百万的单独房屋，另一方面则是那些高楼里的“蜗居”。 而问题是，我们缺少的恰恰是中间的那部分。 加拿大经济分析中心主席保罗·斯迈坦宁(Paul Smetanin)表示：“你们中间缺少的是那些的联排别墅，三复式别墅，双复式别墅。”Smetanin最近完成了一个大数据分析项目报告，名为“了解安大略省住房负担能力的挑战：大数据评估”。 “当你看看现在的房地产市场的房子时，你将发现都是些独栋别墅和高层公寓。” 周二上午在瑞尔森大学(Ryerson University)，来此大多伦多和汉密尔顿地区(GTHA)的市长们，将会会见地产开发商和业界利益相关者，一起共同讨论这个问题。 针对安大略南部的住房紧张局面，该报告列出了40多个因素，时间上可追溯到20世纪80年代初。报告表示，很大一部分压力是多种因素造成的，其中包括人口的增加，较少的住房选择，许多家庭无奈而引发的“更糟糕的选择”，例如，当他们应该选择租房或者搬到离上班地点较远的地方时，它们反而决定了买房。 其他调查结果包括： ·         超过一半的安大略省人“住房过剩”，意味着他们有太多的卧室。该研究报告说，该省有五百万个空闲的卧室。超过40万个家庭有三个或更多的空卧室。 ·         八分之一的安大略人“住房不足”，这意味着他们没有足够的卧室。 ·         自1990年以来，GTHA的人均租房库存下降了30%。 ·         在过去的二十年中，出租型公寓增长了10倍以上。多伦多三分之一的公寓是出租的。 ·         安大略省大约1.5%的库存(即85,000套住房)是空置的。 Paul说，他希望这份报告能够为安大略省房地产市场提供更多的证据。 他说：“安省现在有大量的现金和投资资金。” “例如，在2001年，安大略省的非金融投资金额约500亿加元，今天是3500亿加元，是之前的七倍。” “我们是有足够的资金可以去协调改善住房情况的。” 健康的房产市场 为了满足住房需求，这项研究表明，安大略省在未来十年将需要60万套新房。但不仅仅是需要新的住房，而是一个健康的房产市场。 这就需要那些缺少的中间部分。“失踪的中间”也被称之为温和密度的住房类型，包括半独立式，排屋，联排别墅，复式和庭院公寓，所有这些都是多伦多所缺乏的。 该报告说：“(多伦多)城市的很大一部分只允许建造独立别墅，由于其规划图上使用的颜色是黄色，通常被称为”黄色地带“。 Paul的报告表明，在现有的社区里，适当的放宽规定将有助于增加住房库存。 “这只是问题的一部分，”多伦多市议员Ana Bailao说。她同时也担任了多伦多经济适用住房委员会主席一职。 市政厅也正在进行一些相关的研究，例如“巷道住房”，在热门区域，包括Danforth，用高层公寓的形式去增加人口密度。 Ana说，“这是我们需要推动的一项计划。现在我们有很多40、60和80层高的公寓楼正在开发，但是我们需要的是更加多元化。” 重建伟大社区 混合的房屋类型是Downsview项目的重要组成部分。总共178,540平方米，是加拿大历史上最大的城市房产填充项目。 其公司Q4 Architects设计总监Marco VanderMaas表示：“之前很长一段时间，那些拥有最好平面图的建筑商才是最成功的。” “而现在我认为拥有最好的社区规划才是最重要的。” 他说，其中的一部分是将过去成功的经验在新项目上加以利用，诸如在Riverdale或者Annex区域，并将其纳入新社区。

由加拿大宏利银行（ Manulife Bank of Canada）最近进行的一项调查显示，若按揭付款增加10%，几乎3/4的的加拿大房 主将会遭遇还款困难。其中20％的受访者说，按揭付款增加6％至10％他们会有麻烦；32%的人说增加1％至5％他们就可能遭遇还款困难；14％的人表示，哪怕每月还款增加一点点，他们都受不了。 调查同时显示，每月按揭如果增加11至30％，有22%的业主经受得了；其余7%里受访者要么说不清楚，要么说不肯定。 宏利银行主席和CEO Rick Lunny对此评论说，其实大家都没有意识到，现在的按揭利率处于历史上最低水平。按揭付款增加10%是个什么概念？就是相当于按揭利率提高1%左右。这个调查说明了，只要按揭利率上升1%，加拿大一多半的业主就会感觉到压力很大，不少人会遭遇经济困难。 调查还发现，如果从年龄组来看，千禧一代或年龄在20-35岁组的业主对升息最为敏感，按揭付款一旦增加，他们就会感觉不堪重负。高达45%的受访者称，如果家中主要“劳力”失业三个月，他们就无法支付房贷。 实际上，千禧一代也是房贷负担最重的群体，平均按揭欠债总额 $223,000；X-ers一代或年龄在36 至52岁组平均欠债$202,000；婴儿潮一代 (年龄在53至70岁) 则平均欠债$180,000。 宏利银行的CEO Rick Lunny指出，从年龄组来看，千禧一代是对财务应急最缺乏准备的群体，这既与他们理财经验不足有关，也与他们房贷负担过重有关。 该调查于今年2月1日至14日分别用英语和法语在网上进行，有2,098名加拿大业主参与调查，他们的年龄在20-69岁之间，家庭年收入$50,000或更高，调查由Marketing Research and Intelligence Association主持完成。 超八成年轻业主想卖房 由加拿大帝国商业银行(CIBC)在上月底委托民调机构所做的另一项调查显示，高达81%的年轻业主，因为怕成为房奴而准备卖房。 其中61%的年轻业主称，房屋按揭供款和居住房屋成本，将他们的金钱榨干；57%的年轻业主称，如果按揭利率增加，会使他们难以支付按揭供款；36%的年轻业主则说，他们宁愿卖房之后租房子住，认为对他们而言，这是一个最好的选择。 未来两年按揭利率将涨2% 本月初，著名金融机构Desjardins的经济学家发表一份报告，预测从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点；如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。 报告称，虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高，但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平，因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。 就在上月，国家银行（National Bank of Canada）的一份专题分析报告称，即使5年期固定按揭利率只升高一个百分点，温哥华一套普通住宅的业主每月就要多交$388的利息，多伦多业主则每月多交$239。 不过可以让加拿大业主们稍微放心的是，Desjardins的报告称，从现在开始到2019年初，即使按揭利率升高也会是缓慢的，逐渐的，应该不会是突然的，激烈的提升。原因显而易见，加拿大央行对普通家庭的债务情况了如指掌，他们清楚一旦利率急升，对民众生计以及国民经济都是灾难性的，加拿大央行也会在自己的权力范围内，努力防止利率急升。

最近加拿大房屋租赁市场有个好消息，同时也有个坏消息。 坏消息是：根据PadMapper报告显示，全国部分各大主要城市的房屋租金持续上涨。租金最贵的是温哥华，公寓价格上涨了2.1%，均价达到$1,750;二室房屋租金涨至$3,240，比上个月增加了1.3%。 另外，预料之内，一年内租金增长了15%的多伦多排在第二位。即使多伦多房价下跌了，一室租金降低了1.7%，均价达到$1,750，二室房屋租金下降0.9%至$2,250，排名仍是很靠前啊。 好消息是： Victoria, BC,和Montreal房租都下降了些许。Victoria一室房租下降了5.3%，均价是$1,240。东海岸的蒙特利尔下降了5%，一室房租均价为$1,140。 卡尔加里的一室房租下降1%，房租均价为$1,010，二室房租下降0.8%,达到$1,260。我们最喜欢的魁北克的Saguenay城市，仍然保持着加拿大房租最便宜城市之一的地位，二室平均房租仅有$690，这个价在多伦多和温哥华基本上只能租个没有窗户的房间... 最后，值得我们注意的是，安省温莎的房租也下降了很多，一室价格下降了5.1%，现在的房价约为$740，而二室房租则下降了4.5%至$850。 图片来源：以上图片来自dailyhive

奇化街105号项目，紧邻纪念中国铁路华工和二战退伍华裔军人而设的纪念碑。 关慧贞 　　温市议会下周二将就备受争议的华埠奇化街（Keefer St.）发展计划举行公听会，国会议员关慧贞（图）发表给市长和市议会公开信，反对兴建柏文计划，要求保留文化遗址。 　　关慧贞首先表明，她反对奇化街105号的土地用途更改申请，指此一项目位于温哥华东区历史悠久的温哥华华埠地区。 　　她说，该项目紧邻华埠纪念广场，广场竖立著为纪念中国铁路华工和二战退伍华裔军人而设、具有重大历史意义的纪念碑。这纪念碑承载了华人在加国的历史，对华社意义非凡。广场周边更有大温哥华中华文化中心、中山公园等，所有这些都是重要文化遗址和空间。 　　遮挡具文化和象征意义建筑物 　　此外，奇化街105号也与片打东街（East Pender Street）的国家历史遗址毗邻，其中有极具文化意义的传统建筑，如温哥华中华会馆及洪门机构会址。建议中的建筑物如果获得批准，楼高将达到115呎高耸于华埠上空，并遮挡了所有具文化和象征意义的建筑物，它们楼高大多只有55至60呎。 　　关慧贞指，已故建筑师和社区领袖韦业祖（Joe Wai）曾多次执笔批评在这样一个特别的地址上推行放宽高度、体积限制。这个处于唐人街心脏、文化敏感选址的建筑，其高度和体积的申请，仍是不能接受。高度只是轻微地从120呎降到115呎。比例（FSR）仍然在7以上，而分配给低收入长者的住房单位也只有25个，在一个迫切需要为低收入人士提供可负担安全保障的社区，这是非常不足够的。 　　她对唐人街的未来深表关注，并认为，奇化街105号的土地用途更改申请计划，不会增加唐人街文化特色的独特性。 　　关慧贞指，她与社区一起反对这个土地用途更改申请，并呼吁该处应该配合社区的发展，特别是加强低收入长者住房建设。也支持呼吁发展要提供更多的社区空间，以及扩展华埠纪念广场的范围。

　　市场连续横盘拉锯走势，资金持续萎缩则是市场难有整体作为而局部活跃的主因。而近期技术条件总体有所转暖只因资金无法释放从而叠加市场的投资情绪就会比较低迷；资金无意的环境主要和经济下滑态势下金融去杠杆、流动性趋紧的格局有关，而且这一政策趋势是需要一定时间的，否则这轮金融监管风暴也不会这么猛烈，这是导致大量的资金谨慎而始终无法真正回流的主因。虽然市场技术面处于很低的位置，市场也跌得够多了，也跌出了长期机会，但短期来说众多资金还是更愿意看到市场信心真正回归后才敢于参与，情绪化在目前还比较严重，也不是几个反弹就可以轻易恢复的，所以需要耐心。而市场投资通常顶部都是瞬间快速构筑完成，而底部反而是反复磨出来的。这就如同顶部直接套死你就是让你出不来，而底部总是吓死你让你拿不住一样。对于短期来说下周过程在整固之后还有反弹可期。 　　中国成为可燃冰领域的霸主加上官媒发文力挺，可燃冰概念持续两个交易日走强；可燃冰时代的来临对于油气产业是很大的打击，这基本已成事实。未来可燃冰的开发利用将会加快，世界能源市场中国将会逐步引领新潮流。雄安题材近期开始分化逐步加大，反而一些非正规的雄安低位股间接受到资金炒作，这实际上就是炒完正版炒盗版，玩完高位玩低位的手段。       加拿大局部爆发房地产泡沫危机，引起中国警惕；就目前来说中国的房地产局部地区泡沫风险比加拿大还要大，而此轮房地产调控短期基本不太能放松了，将会是相当漫长的过程，所以那些还指望按照历史经验认为政策调控个2年就放松的想法已经成为过去时了，中国目前已经宁愿经济下滑为代价也不愿房地产泡沫崩溃，这是需要勇气的，下半年房价会逐步开始有明显回落，让地产软着陆比什么都重要，引发金融危机那就不是闹着玩的了；加拿大的预期危机只会加大中国政府的调控力度。事实证明任何行业只要泡沫过度了就会爆发危机，要想不爆发危机那就坚定地提前防范彻底将危机消化掉，那理性回归就是必然。中国人如果还是盲目的把房子当做投资品种疯狂的买买买那就等于自己给自己掘坟墓；以中国人的收入水平和高房价中的杠杆使用高比例来说，紧急刹车对于失去理性的地区是必然。继北京最严厉的调控以来，全国调控逐步扩大化，河北保定突然出台拿房本后10年内不准卖房新规，这就完全封杀了投机和投资性需求了，这也意味着开始给其他地区敲响调控警钟了，也暗示环京地区和北京的调控下一步还会继续加大，打击炒房将会让那些借杠杆的投资和投机客死无葬身之地。很多梦想不劳而获借助杠杆致富的人群将会梦碎楼市，漫长的时间将会耗死高位接盘者。与此同时住建部出台调控新规，未经约定，房主不得单方涨房租。房屋租赁市场开始加大酝酿整治和新规，这对于炒房也是较大打击。而且这些政策目前都还只是一部分而已，后面还有更厉害的政策预期。

　　美国人是否买得起房子?这关中国人什么事?奇诡的是，多年来，美国的房价一直是中国住房讨论中的热点。指责北上广房价离谱儿的人，会拿美国的房价来比较，说美国的房子真便宜，甚至买房犹如买车。热炒房价的开发商们，则称北上广的房价比起曼哈顿来还有很大的上涨空间。真相究竟如何?我梳理了手头的资料和个人经验，进行一番分析。 　　根据美国房地产协会的数据，美国的中等房价，在2014年夏天大致是22万美元左右。根据美国人口统计局的数字，美国的中等住户收入，2013年为5.2万美元不到。注意：这里的“住户”，包括许多单身。大学毕业在饭馆打工，在地下室租间房子，也算一户。中等家庭收入，则在6.5万美元左右。可见，一个家庭三四年的收入，大体够买套房了。 　　2014年7月《财富》杂志发表一篇文章，引用标准普尔首席经济师波威诺(Beth Ann Bovino)的数据，称房价如今回归到了相当于住户收入260%的历史平均水平。也就是说，住户2.6年的收入就够买套房了，而且这是长年的定规。在房价泡沫的时刻，这个水平升到400%，即四年收入买套房。这被认为是无法维持的高房价。这些数据之间，因统计标准的不同，有比较大的出入。 　　但可以互相参证，大致情况还是反映得出来的。《大西洋》杂志在2014年10月发表一篇文章，引用美国第二大房地产网站Trulia的数据，称美国最贵的100个大都市区，63%的房子是中产阶层可以承受的。但在最富的20个大都市圈，这个比率降到了47%。趋向是：大部分房子属于买得起的。但是，越是发达的城市，房子就越买不起。那些喜欢炒高房价者往往据此大呼：北上广的房价没有什么了不起，不信你看看纽约。 　　那么我们就不妨看一下纽约。 　　纽约作为世界金融中心，每年都被评为美国最住不起的城市。房价之高，在世界上也是顶尖的。CNN在美国最住不起的城市的排名榜上，每年把纽约都列在前几名。其支持的数据如下：中等房价45.5万美元，中等家庭收入6.83万美元，能够住得起的房子，仅占住房的28.5%。我这里还需要强调一下，所谓“住得起”，美国通行的标准是住房费用在住户的税前收入的三分之一以内。 　　但是，大多数人都忘了，这些数据，主要描述的是房子如何买不起，并非住不起。房子可以买，也可以租。带入这个因素后，情况就复杂得多。2014年4月《城市杂志》发表一篇曼哈顿研究所(Manhattan Institute)社会企业家项目主管霍华德・霍萨克(Howard Husock)的文章，主旨是批评纽约新市长白思豪(Bill de Blasio)的住房政策。其中揭示的一系列数据，让我们对纽约的住房现实大开眼界。 　　该文指出，纽约拥有住房330万套。大致100万套是房主自住，200万套是出租。另外有30万套政府经营的公共住宅(包括廉租房和住户拥有的经适房)。在那200万套出租房中，有100万套是受到“租金稳定”的法规的保护，即租金并非市场价，属于接受补贴的低租。有研究揭示了更具体的数据。 　　在纽约租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房;8.4%居住的是补助房;另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金稳定或租金控制政策的规约。也就是说，非市场价的出租房，占了62%。总体来说，在纽约的330万套住房中，至少有130万套是接受补助或租金控制的住房，费用远在市场价格以下。剩下的200万套则属于商品房，房主拥有的和租住的各占一半。所谓28.8%可承受的住房比例，指的是按市价买房的情况，这大致包括100万户房主，他们恐怕属于比较富裕的居民，在330住房中占据了远不足三分之一的比例。 　　那么，租房的人是否租得起呢? 　　根据纽约大学Furman房地产和都市政策研究中心的数据，纽约的中等租金是1191美元，中等收入的纽约人用月薪的32.5%支付房租，刚好在三分之一这道“可承受”的线之下，比2006年的30.5%的水平略有上升。另外可以参考的是，纽约市政府要求那些享受住房补贴的低收入阶层为住房支付自己收入30%的份额，剩下的政府补贴。 　　不过，许多这些低收入阶层，有些收入并不计算在这种补贴的换算公式之内。比如，他们可能享受食物券、收入税收补贴(即自己每挣一定数额的钱，政府按比例补助一定数额的钱，维持收入水平，以刺激低收入者的劳动意愿)等等福利。所以，他们的可支配性收入，往往超过自己的工薪水平。也就是说，他们实际支付的住房收入，可能低于实际收入的30%。 　　那么，究竟什么人租住什么样的房子?租住市场价房子的，每户中等年收入5.3万多美元，略高于纽约市每户4.9万美元的中等水平(该研究引用的全为2011年的数据，和前引数据略有出入)。注意，这里的单位还是“户”，包括单身住户，这个收入水平明显低于中等家庭收入。 　　如前所述，纽约市中等家庭年收入为6.83万美元。照此推估，租住市场房的家庭，中等收入大概超过7万美元，也许在8万上下。租住享受租金保护或租金稳定的住户，中等收入为3.7万多美元;住在公共住房的租户，中等收入为1.7万多美元。住在享受其他补助的住房中的租户，中等收入为2万多美元。一个家庭，年收入在六、七万美元以下，就有望享受某种住房福利。 　　许多中国人大概做梦也没有想到：世界市场经济的心脏，竟有将近40%的住房是某种程度的福利房!其实，这和西欧许多城市的水平接近。这并不是几个左翼政府所作所为，而是一个世纪左右的博弈结果。事实上，过去两任市长，朱利安尼是共和党人，布隆伯格则是共和党出身的独立人士、大企业家，非常尊重市场规则。刚刚上台的市长白思豪，才是地道的左翼政治家。他在住房上的动作，力度自然要大得多。 　　白思豪发誓在纽约保卫并建设20万套经济适用房或廉租房。为了达到这个目标，他采取强力的政策干预措施。纽约因地皮紧张，开发商拿到地后，为追求利润最大化，尽量盖高层。但楼高的上限有政府的区域规划法管着。白思豪则批准开发商突破这样的规划法，条件是开发商必须在其兴建的住房中预留三分之一为经济适用房。这一政策，在美国的各大城市很通行，布隆伯格任上的规矩也大同小异。但是，白思豪要求预留的经适房比例特别高，而且规定为统一要求，不存留豁免的机会。 　　批评者指出，一旦开发商不得不赔本建那么多经适房，那么为了赢利，就只能抬高市场房的价格。这不仅使许多开发商却步、减低了住房供应，而且使商品房价格飙高，最终导致越来越大的阶层沦入住不起商品房的阶层、进入政府的福利房体系。这将造成福利房的进一步膨胀，加大市政负担。 　　白思豪的经适房目标也许达不到，其具体政策也难免会调整。但是，纽约体现了发达城市的经典吊诡：经济越繁荣房价越高，普通住户未必从经济繁荣中获益，有时甚至成为受害者。大量刚从大学或研究院毕业的年轻人，放弃纽约丰富的机会和更高的收入，为了房子问题远走德克萨斯。纽约作为先进城市的优势就转为劣势。 　　所以，纽约所遵从的，无非是大多数发达社会行之多年的常例：政府要肩负起让老百姓住得起房子的责任。毕竟，老百姓没了房子，手里还有选票。这是什么人都剥夺不了的。

　　位于西摩街1022号非法经营短租业务的物业大楼The Level。（谷歌地图提供） 　　温哥华市政府昨日宣布，对非法短租的打击力度升级，包括调查处理三间在温市中心经营短租服务的物业管理公司，而有关公司已承诺停止短租服务并愿意缴付罚款。   　市府公布，上个月有媒体揭发温市中心有两间物业公司，在网上刊登少于一个月的短租广告后，温市政府回应称会进行调查，坚决打击非法短租的物业大楼及其运营公司。   　　昨日温市政府宣布，对涉及在温市中心非法经营短租服务的三间公司加强打击力度，涉事公司分别为Onni、Vancouver Extended Stay和Carmana Plaza，它们共曾为市中心的4幢物业大楼提供短租经营服务。 　　市府规定，除非是酒店和有证经营的"民宿"(Bed and Breakfast，简称B&B)，可以提供少于一个月的租期，否则视为违例。 　　The Level物业大楼位于西摩街1022号(1022 Seymour St.)，由物业公司Onni经营，收到市府违例短租通告后， Onni同意立即停止短租服务，并缴纳罚金共24,000元。 　　Vancouver Extended Stay则为乔治亚西街1288号(1288 W. Georgia St.)和阿宾尼街1200号(1200 Alberni St.)两幢大楼的业主们提供短租经营服务。他们亦同意立即停止短租业务，不过，物业管理服务和业主们必须按附例要求，全部申领商业牌照(business licenses)。 　　Carmana Plaza位于(1128 Alberni St.)，市府现已通过土地用途申请，同意可将大楼内96间套房改作酒店用途。该公司必须获得居住许可证(occupancy permit)和商业牌照，才可完成变更过程。Carmana Plaza已同意停止接收新预订，但不愿取消之前已确定的短租预约。 　　市府称，目前首要打击对象包括大型商业经营者，以及不安全或有滋扰行为的非法短期出租者。 　　市府已经对Carmana Plaza及Vancouver Extended Stay公司提起诉讼。  

  温哥华本地媒体爆出Onni集团在Seymour街1022号物业提供像Booking.com这样的网站经营短期租赁业务，虽然该公司最终承认该新闻的真实性，但Onni并没有这种短期租赁的营业执照，所以问题这就来了：温哥华市政府到底知不知道Onni集团提供无照经营的短期租赁业务？   虽然市政府今天（5月19日）宣布，Onni集团必须即时停止短期出租业务，以及缴交$24,000元的罚款。但令人感到疑惑的是这样的处罚力度够大吗？要知道并没有任何数据显示，Onni通过短租屋赚了多少钱。Onni持有的该处物业去年并没有像其他普通短租屋经营者那样支付商业地税，所缴纳的地税都是以住宅税率计算的，要知道这两者之间的差额可高达数十万加币。   卑诗省物业估价处一般会将物业根据其用途进行分类，这幢大楼实际上属于第一类住宅物业和第六类酒店型物业的结合体，温哥华第六类的地税税率要比第一类的地税税率高出4倍之多。去年，这幢Onni所拥有，价值$9600万的物业被定义为第一类住宅物业，被收取地税$226,000加币，如果这幢建筑被定义为商业用途的第六类，地税可高达$992,000。   根据温哥华市政府现行附例，只有酒店和领牌的短期住宿设施可以提供每次少于三十日的租住服务。短期违法出租情况的屡禁不止，说到底都是因为超高的回报率。    

除了中国的一二线城市，西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况？ 去年是加拿大的温哥华，现在是多伦多。 根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据，多伦多房价同比上年增长33.2%，房屋均价达到91.65万加元，与上月同比也上涨了4.6%，打破28年来单月的涨幅纪录。 多伦多3月房价概况（来源：TREB） 澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据CoreLogic的数据，悉尼三月房价同比涨幅18.9%，中位价格达80.5万澳元，墨尔本涨幅15.9%，中位价为60.5万澳元。 澳大利亚首府城市3月房价（来源：Corelogic） 两国的房价飙涨，在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动，也引起了多家机构和官方的关注，它们开始不淡定了。 1加拿大泡沫即将破裂？机构多次预警 多伦多房价数据一出，多家专业机构发出预警，表示加拿大房地产泡沫即将破灭。 过去几年，时常有金融机构看空多伦多楼市，但加拿大本国银行一直很“爱国”，否认存在泡沫。 而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行（BMO）和多伦多道明银行（TD），相继警告多伦多房市泡沫即将破灭，自然受到关注。 蒙特利尔银行首席经济学家波特测算，加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元，目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅，而年收入7万加元的普通工薪家庭，更无法负担多伦多的房价。 加拿大国家银行的报告也指出，加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似，且自2000年来的涨幅，加拿大已远远超过美国一倍以上。 加拿大与美国房价涨幅对比（来源：加拿大国家银行） 在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后，国际知名的信贷评估公司——穆迪警告：加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。 与此同时，穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。 商业机构做出的预测往往较中立，而如果连官方机构都指出房地产过热，泡沫存在风险，似乎真的需要值得警惕了。 加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司（CMHC），昨天发布《房屋市场评估》报告，有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态，全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象，导致全国房市整体存在问题。 抵押及住房公司的“问题状态”包括：建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形（下图），颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。 加拿大各大城市楼市问题状态评估（来源：CMHC） 温哥华房市有“估值过高严重”的迹象，整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚，房价估值过高迹象也处于“严重”，当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外，安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象，对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给，导致了房价蹿升。 澳大利亚楼市风险也被机构警告。 日前，澳联储发布金融稳定评估报告，强调房地产市场价格飞涨的风险，警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定，以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂，是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。 2官方迅速出招 看过这么多机构的警告，加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动，出猛招给楼市降温。 多伦多所在的安大略省政府，一周前推出15%的外国买家投机税，以及其它15项措施，应对近期上涨过快的楼市。此外，多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。 澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。 尽管许多业内人士强调，两国热门城市的房价上涨，有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况，房价上涨有供需基本面的支撑，但官方依然提前放出大招，抑制楼市泡沫。 3泡沫多严重了？对比两个指标 加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度？ 对于“泡沫指数”，业界没有统一的指标，一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。 不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。 房价收入比=房价/年家庭总收入，按照国际惯例，这一数值在6以下处于健康区间，即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。 此外，还有一个关于住房承受力的标准，即每月用于房屋的消费（还贷）占家庭月收入不能超过30%。这样，通过大约20年的贷款，一个家庭能较轻松的买下一套房。 年租金回报率=（年租金收入-房屋持有成本）/购房总花销，算出来的比值若低于3%，则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上，则说明较具有投资价值，20年租金能收回购房成本。 可以看出，六个城市中，深圳、北京的房价收入比最离谱，分别需要44年和33年不吃不喝，才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼，虽然这一比值也超过了6，但却远低于北京和深圳。 数据来源：Numbeo 在租金收益率方面，即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨，但收益率依然能达到4-5%之间，亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。 数据来源：Numbeo 4反思 笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到，在西方成熟的房地产市场，寻求地产升值和飙涨并不太合适。 这不，加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后，立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈，主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。 加上08年次贷危机引起的全球金融危机，让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕，毕竟有“十次危机，九次地产”的说法。 就目前来看，无论是房价收入比还是租金回报率，多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下，也已引起当地机构和官方的注意，被认为房产存在泡沫，且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。 从这一层面说，恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟，是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者，更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的，因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。