地产

　　购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。 　　(1) 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办? 　　大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 　　买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 　　这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。 　　同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。 　　(2) 签了买房合同，卖主答应交吉前提供有关房屋的文件，如税单，防火证明等，可直到交吉前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交吉吗? 　　这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，一: 条件条款(condition)形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。 二：保证条款 (warranty) 形式， 即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 　　在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。 保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交吉，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件， 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。 　　因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚， 最好请律师审阅一下合同。 　　(3)律师费 　　不少朋友询问房产交易的律师费，大体上律师费分为几个部分 　　(a)律师代政府收的费用：最大一笔是房产交易税(LANDTRANSFER TAX),大约是房价的1%(多伦多地区)，首次置业者如果购买新房 ,大多可以免交此费用。 　　(b)杂费：含产权调查费用，税务，水，电等调查费用等等。 　　(c)律师费: 由于不少费用难以确定，律师常常不能给顾客具体的费用。 为了方便顾客，我们律师楼对房屋买卖业务采取统一的收费标准: 买房：1100元 ---(含G.S.T.，一个银行贷款的律师费及所有其他费用，除了房产转让税，即 LANDTRANSFER TAX要另外付费) 卖房：750元 ---(所有费用，含G.S.T.) 　　(4) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗? 　　一般情况下，房屋买卖双方最好请不同的律师，因为律师的责任是保护当事人的权益，而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖，生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯，房屋买卖双方也可以请同一个律师。 　　(5) 房屋买卖过程之中什么时候请律师? 　　最好在签合同前请律师审查一下合同，尤其是新房，Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用，如公共道路建设费用，植树种草费用等等，有时可达一，二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用，维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况，到交接时才发现，又不得不买。签合同前请律师看合同，至少可以做到心中有数。 　　(6)房屋买卖要给律师多少准备时间? 　　一般来讲，顾客在房屋买卖前，应至少提前三，四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然，越早越好。 　　在这里，特别提醒大家注意一个时间，即：Requisition Date。这是在房屋买卖合同中规定的一个产权调查期限。如果在此时间前律师完成房屋的产权调查，结果发现房屋产权方面有严重问题，那么可以据此做出不购买房屋的决定，买卖和约解除，订金退回。而如果在此时间后才发现产权有问题，或许不能中断交易，只能履行和约。某些时间律师也无法掌控，比如政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间。再如，银行核准贷款的文件，银行内部作业常常也要一，二周时间才能交到律师手中。 　　(7)关于mortgage 　　一般来讲，律师并不能代表利益有冲突的双方，但是在加拿大的房地产交易中，律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此，从理论上讲，律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下，最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件，然后律师按照双方的协议出具法律文件，确保双方的利益，确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大，假如有二，三个mortgage，就容易出问题。 　　(8)关于offer 　　目前多伦多房地产市场异常火爆，尤其是中，低价位的房屋市场，常常一有新盘上市，几个人争抢。但是，越是在这种时候，越要注意下offer时须考虑全面，以免留下隐患。如：房龄较长的旧屋，最好加入验房师验屋条款，又如：旧的 condo和townhouse，应当加入如下条款：预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费，修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。 　　(9)关于订金 　　订金的数目最好少于一万元，因为一旦有纠纷，可入禀小额法庭，省时省力。否则，有可能诉求于安省法庭。那么法律费用昂贵，审理时间漫长，或得不偿失。新房情况比较复杂，更要注意。 　　(10)关于私下交易 　　私下进行的房地产交易(即不通过经纪，买卖双方自行成交的房地产交易)，买卖双方最好请不同的律师，而且订金应该存于律师的信托账户中，也应该由律师起草合同，按正常程序进行，只有这样做，才能保障双方的利益。 　　(11)关于异地交易 　　一些密西沙加市的朋友，甚至远离多伦多市，居住安省其他地方的朋友来电询问，律师能否帮助他们处理房地产买卖事宜。大体上讲，大多伦多地区，York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等)，Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等)，我们律师完全可以办理。安省其他地区要看具体的城市和房地产交易的类别，一般来讲，自用住宅交易大多可以办理。 　　(12)关于新房交吉日 　　新房交吉日常常会有变动，大多数情况下是推迟交吉，因此购买新房者要注意计划好，以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的，推迟一定天数交房是法律所允许，即使超过规定天数，一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好，甚至后退回订金，不交房。 　　(13)关于新房开发商的mortgage 　　一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司，问题不大，而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下，因为这种mortgage常常只有1-3年，然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来，问题就比较严重。 　　(14)关于新房合同条款 　　新房合同条款常常非常繁琐，而且不少条款是保护开发商的权益的，需要提醒朋友们注意的是，想要变更其中任何一条条款都会非常困难，从这个角度讲，选择有信誉的开发商最为重要。另外，新房合同条款常常使用大量的法律术语，一般情况下，律师不可能每一条都给以解释，只能是重点解释重要的条款。 　　(15)关于新房的附加费 　　开发商有时会在新房的合同中列明额外的附加费，如公共道路建设费，教育附加费等等，总数或有一，二万元。这是在房价以外的费用，需要注意一下。 　　(16)关于新房的楼花转让 　　一些楼盘，在建筑期内即开始销售，这时购买的单位，习称“楼花”，有一些人购买楼花后又将它转售出去，如果购买转售的楼花，就要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款，有些开发商在合同中明确规定不同意转售楼花，或规定开发商预售某个百分比，如70%后才允许楼花自由转售。 　　(17)关于土地转让税(LAND TRANSFER TAX) 　　对于购房者来说，安省政府收取的土地转让税是一笔不小的开支，此项费用大约是房价的1%左右。在交吉日前，买家必须将此费用交给律师，由律师交给安省政府。第一次买房而且是买新房的居民，有可能免去此费用，但上限是2000元，即土地转让税减去2000元，多出部分要缴，少则不退。另外，此项福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用，也就是说，已经购买了OHOSP的居民不能享有减免土地转让税的优惠。 　　(18)关于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan) 　　OHOSP是安省居民才可能享有的一种福利，符合条件者直接到银行购买。在房子交接前需要到银行申请取出这笔钱，银行批准后会发出一份三连张的表格，除了购房者填写一部分内容外，其中部分内容需要律师填写，签字，然后再交给银行，银行会将相关款项直接交给律师，作为购房款的一部分。 　　(19)关于“房产证” 　　在加拿大安省购买房地产，购房者不会获发类似中国大陆的“房产证”。如果房产位于多伦多市，买家也只能拿到一份“土地转让证”， 　　该证只能够证明卖家把该房转让给买家。如果房产位于密西沙加市或万锦市等地，则连这份“土地转让证”也没有，只有一份电脑打印出来的文件，上面有一个安省政府土地登记号码。事实上，最重要的是房产要在安省政府土地登记处登记，如果有疑问，可以随时去安省政府土地登记处查询。 　　(20)关于房屋改建问题 　　部分业主会将房屋改建，而安省政府对房屋改建有严格的审批制度，非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。

　　"简直就像是水龙头里的水突然关上了。"多伦多的一名地产经纪Louise Sabino这样描述自由党政府针对多伦多房地产市场的调控政策以后的现状。 　　这位Royal LePage Signature Realty的经纪说到：“我真的很震惊，没想到新政这么快就起作用了。” 　　在这座城市里， 很少有话题会像房地产那样引起别人的兴趣。如果说自由党政府的十六点公平住房计划 16-point Fair Housing Plan正在进行紧密的审查，这并不夸张。 　　有些房地产经纪人说他们已经注意到了市场的转变。但其他行业专家说现在这么讲为时过早。现在还不知道这个计划，特别是它的核心部分――和温哥华一样的针对非居民外国买家15％的税收――是否会有更好的效果，比如说让住房更加经济实惠、避免房屋炒作。 　　苏富比国际房地产加拿大首席执行官Brad Henderson表示，虽然安大略省的税收政策并没有像温哥华那样产生同样的冲击，但无疑会使一些买家和卖家有所改变。 　　Henderson说：“这肯定已经推迟或搁置了一些（多伦多地区）的交易，人们说他们不会因为外国税而买卖。” 　　但其他销售将会继续下去，因为人们已经看过外援投资水平更高的温哥华都能抵制住冲击。 　　“他们认为自己可以在这个特殊的市场当中占便宜。”Henderson说道，他还引用了低利率、政治稳定性、低失业率和多伦多作为这个国家的经济中心等论证。 　　像Sabino这样的经纪已经准备好让自己的客户们准备好这个完全不同于之前的那个过热的市场。 　　对于买家来说，目前市场的停止是受欢迎的。但是对于卖家而言就很让人沮丧了，毕竟他们都已经适应了这么多个月来的热度。 　　Henderson说，外国买家的确在这里起了一些作用，但绝对不是房地产泡沫最大的来源。他认为，多伦多的市场状态是由过高的需求和不断被吸引来的投资所造成的。 　　他指出，他的公司与在线中国房地产中心Juwai.com一起发表的研究报告表明，亚洲买家不一定都是加拿大人想象的来买奢侈豪宅的人。 　　Juwai.com上的用户大多都是希望关注加拿大的学校，并为自己或家人寻找一个可能的家。 　　Henderson说，很多时候这些中国人搜索的房子都是低于平均加拿大市场价格的物业。 　　另一方面，他说，15％的税收并不是阻止那些海外买家的主要威慑因素。

　　加拿大房地产市场一直是热点话题，但是这个星期，加拿大房屋贷款按揭供应商Home Capital由于其子公司近几周的存款额减少了近$6亿元，迅速成为头条新闻。这对整个房屋市场而言意味着什么，让我来了解一些相关内容。 　　1.什么是Home Capital? 　　Home Capital是一些联邦监管的金融机构的母公司，包括Home Trust, Home Bank和Oaken Financial。虽然他们在六个省份与各大银行，信用合作社和其他公司进行竞争，但他们的目标是“加拿大金融服务市场的部分，而不是想成为主要的金融机构”。 　　虽然Home Capital提供全面的服务，包括信用卡，GIC和储蓄账户，但大部分的资金都是一些客户出售无保证的抵押贷款，而这些客户通常各大银行不提供贷款的客户，因为他们信用记录参差不齐、是自由职业者或，受雇或收入不均等。   // 　 　2.为什么公司会突然成为新闻?   　　该公司的问题于上周开始，当时安大略省证券委员会指称，几名公司高管不遵守证券法，并误导股东处理一些涉及涉嫌伪造凭证的一系列抵押贷款等丑闻。 　　在2015年夏天，Home Capital宣布与约45家抵押贷款经纪人建立联系，以推算在申请抵押贷款时的潜在收入是多少。Home Capital当时表示，所有借款人都有能力偿还贷款，公司财务业绩已经证明了这一点。 但是本周，该公司的股票遭遇沉重打击，加上OSC的指控，使得该公司担心他们可能对购房者借出太多的钱，而这些购房者没有能力偿还。 　　周三，家庭资本的股价在担忧中下跌了65%，并表示储户正在撤回资金。周四，该公司在安大略医疗保险计划获得了20亿美元的信贷额度之后，股价反弹了一点，但仍然存在一系列不确定性的因素，特别是这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%这一问题。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 　　Laurentian Bank分析师Marc Charbin在本周的一份说明中表示，像这样的大幅波动使该公司急需现金，可能会进一步推动银行业务。 　　一周内，储蓄者都纷纷从公司中撤出资金。3月底，Home Capital拥有约20亿美元的现金储蓄。到星期一，这个数字已经下降到14亿美元。到星期五，大约只剩三分之一了。对Home Capital来说，投资者将资金撤回作为预防措施是个不好的消息，但更坏的消息就是他们可能要使用期锁定在GIC的130亿。 　　多伦多Ryerson University房地产管理学教授Cynthia Holmes说：“如果投资者撤回资金，这将进一步加剧这个问题。当他们的存款枯竭时，这是一个非常严重的问题，因为他们必须在恶性循环中提供越来越高的回报来吸引新的投资。” 　　大道投资管理公司的合伙人兼投资组合经理Paul Harris表示，”Home Capital有一个信托问题，而这往往是一个金融公司倒闭的开始。我认为，除非他们能够找回信心，否则他们将难以生存。我不知道他们需要做什么，但现实是，人们现在可能已经很难再去投资他们了。” 　　3.接下来会发生什么? 　　如果公司不能阻止资金撤回的潮流，获得所需要的资金贷款来借出新的抵押贷款，那么该公司可能会有关闭或出售的风险。Marc Charbin表示最坏的情况就是Home Capital为了减少融资，将无法更新或发起抵押贷款。”TD分析师Graham  Ryding表示赞同，并表示该公司将会进入清算模式。 　　4.这对住房市场有什么影响? 　　这种情况听起来很可怕，但并不一定会对整个房产市场造成重大影响。对于初创企业来说，任何在Home Capital中有储蓄账户或GIC价值不到10万的公司，100%都会受到加拿大存款保险公司(Canada Deposit Insurance Corporation)的保障，所以没有亏损的风险。 　　而且该公司的核心业务 - 绝大多数客户正在付款的抵押贷款 - 仍然是其他贷款人可能会乐意接手的宝贵资产。去年底，只有不到0.3%的公司贷款被视为违法违规，所以Home Capital不像是有大量的不良借款人。本周，该公司雇佣了RBC和BMO的投资银行家，就“战略选择”提出建议，目前就公司是整体出售还是部分出售还在讨论中。 　　Holmes表示：对于借款人来说，只要他们继续付款，他们到时不会有任何更新抵押贷款的问题。 　　但是,尽管可能是毫无根据的，他们担心 Home Capital的问题扩散到住房市场的其他边缘。在大约价值160亿美元的抵押贷款账簿中，Home Capital占总市场的不到1%，但很多人怀疑其是否可能是煤矿的金丝雀。 　　Street Capital和Equitable Group 等其他贷款机构本周虽然没有发挥任何作用，但股价也大幅下滑，甚至一些大银行股价也下跌了。 　　Holmes对此表示：“如果Home Capital不再存在，真正的问题是消费者对抵押贷款就少了一项选择，这对每个人都是坏消息。这也会影响更多还没有进入房产市场的人，他们会很难找到这些能以较低的信用评级获得贷款的替代贷款人”。

  房地产经纪说，今年是多年以来最强劲的卖家市场。(美联社) 春季是售屋旺季，但是尽管有更多房子上市，仍迅速被抢购，出价战则是家常便饭。房价已超过最后一次高峰，较小的起步屋需求最高，使得卖家占尽优势。 加州布班克的地产经纪佛格(David Fogg)表示，他卖房子25年，今年是他整个职业生涯中，看到最强劲的卖家市场。许多卖家为住房乐观订价，在多数情况中都能脱手。 佛格最近出售一栋三卧两浴、1240平方呎的房子，订价为78万9000元。第一次公开参观前，已有三人出价。在洛杉矶地区的市场，这算是起步屋，公开参观吸引了逾百名潜在买主，多数人对竞争抢房感到厌倦。 在社区租房、现想买房的莫塞西安(Jilbert Mosessian)说，多数上市的房子都蓄意压低订价以吸引注意，一栋房子有12或16人出价，并不少见。莫塞西安之前对三栋房子的出价远高于订价，却被告知还有五人的出价更高，而屋主只会考虑这些人的出价。 更多房子在3月上市，但是庞大的需求使得这些房子销售一空。全国房地产商协会的数据显示，到3月底，全国求售屋的供应比一年前减少6.6%，待售屋的数量只能维持3.8个月。在一个买卖均衡的市场，待售屋的数量可维持五到六个月。 为了加强竞争力，买家带着大把现金上门，同时不要求附加条件。这是因为在如此白热化的市场，房屋的估价远低于售价，使得需要房贷的首购族更难买到房子。 3月售出的物业，平均上市34天，去年2月为45天，去年3月则为47天。房价持续每月创新高，今年2月全国比一年前提升5.7%。受到买家逃离加州高房价的影响，华盛顿州、俄勒冈州和科罗拉多州涨幅最大。

加拿大房地产市场一直是热点话题，但是这个星期，加拿大房屋贷款按揭供应商Home Capital由于其子公司近几周的存款额减少了近$6亿元，迅速成为头条新闻。这对整个房屋市场而言意味着什么，让我来了解一些相关内容。 1.什么是Home Capital? Home Capital是一些联邦监管的金融机构的母公司，包括Home Trust, Home Bank和Oaken Financial。虽然他们在六个省份与各大银行，信用合作社和其他公司进行竞争，但他们的目标是“加拿大金融服务市场的部分，而不是想成为主要的金融机构”。 虽然Home Capital提供全面的服务，包括信用卡，GIC和储蓄账户，但大部分的资金都是一些客户出售无保证的抵押贷款，而这些客户通常各大银行不提供贷款的客户，因为他们信用记录参差不齐、是自由职业者或，受雇或收入不均等。 图片来源：cbc 2.为什么公司会突然成为新闻? 该公司的问题于上周开始，当时安大略省证券委员会指称，几名公司高管不遵守证券法，并误导股东处理一些涉及涉嫌伪造凭证的一系列抵押贷款等丑闻。 在2015年夏天，Home Capital宣布与约45家抵押贷款经纪人建立联系，以推算在申请抵押贷款时的潜在收入是多少。Home Capital当时表示，所有借款人都有能力偿还贷款，公司财务业绩已经证明了这一点。 但是本周，该公司的股票遭遇沉重打击，加上OSC的指控，使得该公司担心他们可能对购房者借出太多的钱，而这些购房者没有能力偿还。 周三，家庭资本的股价在担忧中下跌了65%，并表示储户正在撤回资金。周四，该公司在安大略医疗保险计划获得了20亿美元的信贷额度之后，股价反弹了一点，但仍然存在一系列不确定性的因素，特别是这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%这一问题。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 Laurentian Bank分析师Marc Charbin在本周的一份说明中表示，像这样的大幅波动使该公司急需现金，可能会进一步推动银行业务。 一周内，储蓄者都纷纷从公司中撤出资金。3月底，Home Capital拥有约20亿美元的现金储蓄。到星期一，这个数字已经下降到14亿美元。到星期五，大约只剩三分之一了。对Home Capital来说，投资者将资金撤回作为预防措施是个不好的消息，但更坏的消息就是他们可能要使用期锁定在GIC的130亿。 多伦多Ryerson University房地产管理学教授Cynthia Holmes说：“如果投资者撤回资金，这将进一步加剧这个问题。当他们的存款枯竭时，这是一个非常严重的问题，因为他们必须在恶性循环中提供越来越高的回报来吸引新的投资。” 大道投资管理公司的合伙人兼投资组合经理Paul Harris表示，“”Home Capital有一个信托问题，而这往往是一个金融公司倒闭的开始。我认为，除非他们能够找回信心，否则他们将难以生存。我不知道他们需要做什么，但现实是，人们现在可能已经很难再去投资他们了。” 3.接下来会发生什么? 如果公司不能阻止资金撤回的潮流，获得所需要的资金贷款来借出新的抵押贷款，那么该公司可能会有关闭或出售的风险。Marc Charbin表示最坏的情况就是Home Capital为了减少融资，将无法更新或发起抵押贷款。”TD分析师Graham  Ryding表示赞同，并表示该公司将会进入清算模式。 4.这对住房市场有什么影响? 这种情况听起来很可怕，但并不一定会对整个房产市场造成重大影响。对于初创企业来说，任何在Home Capital中有储蓄账户或GIC价值不到10万的公司，100%都会受到加拿大存款保险公司(Canada Deposit Insurance Corporation)的保障，所以没有亏损的风险。 而且该公司的核心业务 - 绝大多数客户正在付款的抵押贷款 - 仍然是其他贷款人可能会乐意接手的宝贵资产。去年底，只有不到0.3%的公司贷款被视为违法违规，所以Home Capital不像是有大量的不良借款人。本周，该公司雇佣了RBC和BMO的投资银行家，就“战略选择”提出建议，目前就公司是整体出售还是部分出售还在讨论中。 Holmes表示：对于借款人来说，只要他们继续付款，他们到时不会有任何更新抵押贷款的问题。 但是,尽管可能是毫无根据的，他们担心 Home Capital的问题扩散到住房市场的其他边缘。在大约价值160亿美元的抵押贷款账簿中，Home Capital占总市场的不到1%，但很多人怀疑其是否可能是煤矿的金丝雀。 Street Capital和Equitable Group 等其他贷款机构本周虽然没有发挥任何作用，但股价也大幅下滑，甚至一些大银行股价也下跌了。 Holmes对此表示：“如果Home Capital不再存在，真正的问题是消费者对抵押贷款就少了一项选择，这对每个人都是坏消息。这也会影响更多还没有进入房产市场的人，他们会很难找到这些能以较低的信用评级获得贷款的替代贷款人”。

如果由于家庭需要，比如新增人口，或者接父母来共同居住，很多人面临更换更大住房的问题（Upgrading）。也有很多老年人由于子女成年搬出，两个人不想管理太大的面积，而更换较小的住房（down sizing）。 一般来说，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款，并解除抵押的问题。那么为了避免不必要的金钱损失，换房时财务上有那些应注意的问题呢？ 我们这些在加拿大的华人移民，很多人在工作生活稳定之后会将国内的长辈接过来一起生活。加上新生儿带来的家庭人口的变化，换一个更大的房子成为很多中年人士必须要面对的问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能会产生大量不必要的损失。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。 买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。加拿大大多数商业银行和金融机构的按揭贷款都是“portable”的，即，“可转移式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。当您使用可转移贷款的时候主要需要注意换房时间和前后贷款金额的变化。 换房时间买新房、卖旧房前后相隔不超过三天的称为 same day port，先卖房在买房的称为delayed port，先买房后卖房的称为early port。金融机构一般都会要求看到已经签订好的买卖合同才会允许贷款转移。只是把房屋放在listing上，还未卖出的状态是不可能进行贷款转移申请的。 换房的时候如果新购房的贷款数额于原来旧房剩余贷款金额相同，手续最为简单，直接是straight port。如果新购房的贷款数额大于原来旧房剩余贷款金额，属于increasing port，相当于客户在原有金额的欠款基础上再新增refinance 贷款。一般会使用blend rate的方式计算客户的最终利率。如果新购房的贷款数额小于原来旧房剩余贷款金额，则相当于客户对原有贷款进行了加速还款，如果减少的幅度超过了允许每年多付款的金额（一般为10%），则会产生一定的罚金。 换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天（俗称same day port）。如果借款人在前后不超过三天的时间范围内完成买、卖两个房子的交易，那么就是属于这一类same day port。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。 如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将 卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。 如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用 房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。 例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元；旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元；原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000（10000+1800-1600）元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个机构计算的方法和标准都不一样，因此，提前了解机构使用的算法对换房的消费者来说提前安排财务上的规划会更容易些。 如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项 下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。 例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20 日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。 换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。   安泊房贷（Amber MIC）长期致力于帮助华人社区进行换房的过桥贷款。各种有关住房置换或过桥贷款方面的问题，欢迎致电Tel: +1 (866) 268-0328 。 我们的办公地点设在温哥华的richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC，Canada V6X 3P7，欢迎来访。

在加拿大东岸的大多伦多地区，有座像我们的列治文一样华人聚集的城市，叫万锦。前些时候，万锦一位华裔因为没申请许可砍了3棵大树，除了面临官司外还要交罚款。现在又有一个万锦华裔屋主因为没有申请许可就翻新房子，被万锦Committee of Adjustment发出警告通知，现在屋主面临被重罚甚至有可能被迫将房屋拆掉的风险。 据明报报道，这个据称是华人拥有的翻建新屋位于万锦Krieghoff Ave ，目测面积起码有4000平方英呎。大屋前草地上市府插了一块醒目的告示牌，告知屋主和当地的居民，这间大屋的前院和两边巷道，都没有按市府规例留出足够的空间，违反了市府的附例，市府将在下个月举行听证会进行讨论。 图为万锦Committee of Adjustment曾发出的一份警告通知 此前发生过多起因设计图纸不符合审批要求被责令停工的官司，但像这样未经许可就擅自翻建的还不多见。翻建、改建在安省都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。 据建筑工程师 Henry Wen介绍，加拿大的各种与土地规划有关的法律、法规、政策和决定多如牛毛，从市政府的Zoning By-law(区域规划法规），Offical Plan（官方计划书），Specific Site By-law(专门场地法规），Avenue/Corridor Specific By-law (街道规划法规)，到省里和联邦各部门的法规和政策，如Conservation for Flood Plain, Green Land or Culture (环境保护:如洪水区，绿地或文化）,以及一些特殊设施的缓冲保护，如铁路、地铁、高速路、高压线等，再到一些事关某地产的特批文件，如调整委员会的特批判定（Decision of Committee of Adjustment),安省市政法庭的特批判定（Decision of Ontario Municipal Board),等等，数不胜数,纷繁复杂。如果购房者对此一无所知并忽视这些规定，隐患无穷。 Henry Wen介绍，他曾经历过一个案例。在多伦多闹市区有一座老旧的二手住房，不但价格优惠而且比周围住房多出一个后部的一层起居室和二层露台，如你入手，以为拣了便宜，没请人调查就购买入住，不久就可能有麻烦上门，因为那个后部加建的Addition是没有经过市政府审批就私自乱建的。 更严重的是，该加建部分已经被市府建筑部门的调查员下了命令通知书（Notice of Order ），明令要求要么自己立即拆除，而要么就必须到市政府履行申请加建合法化(Legalization)的复杂程序。总之，无论哪种措施，都要聘请专家，费钱、费时、而繁琐，并且最终也未必能够被批准。 Henry Wen说，最近有一位华人新移民朋友买了一个很满意的房子，刚住进去不久就发现问题，原来的业主在4年前未经许可对房子进行加建，面积扩大许多，但是最近被政府发现了。可气的是原屋主还买通买卖双方的经纪在合同中加了一个保护条款，把买家发现问题后可能的采取的法律途径堵死了。如果官司打不赢，买家就只能自认倒霉了。 一般说来，未经许可的改建、翻建一经发现就会被开罚单，严重的会被封屋，要求限期拆除。一旦有了政府发的work notice那么这个房子就无法过户，当然也就无法出售。提醒网友一旦遇到这种情况多做调查或请专业人士把关，避免一时疏忽带来无穷后患。

全国12%人拥投资物业 四成家庭入息不足10万 独立屋是投资者的热门选择。 近期的调查发现﹐加拿大全国12%的人拥有投资物业﹐当中逾4成家庭入息不足10万元﹐7%未满30岁。 居有其屋向来是加拿大国民梦想。不过﹐对于不少人来说﹐买屋也是投资﹐退可保值﹐进可发达﹐成为退休生活的主要保障之一﹐所以楼市虽有周期﹐上落的波动未足以令一些投资者却步。过去2个月﹐地产网站Zoocasa进行全国性调查﹐所得的结果便显示﹐目前佔了12%的人持有至少1个投资物业。 这项网上调查发现﹐这些投资者之中﹐大部分拥有1个物业﹐份额67%﹐至于持有2个物业也有20%。余下13%手头上的投资物业在3个或以上。 目前屋价高昂﹐按照常理﹐购买非自住物业需有相当的经济能力。不过﹐今次调查发现﹐楼市投资买家的家庭收入并非一面倒偏高。刚好相反﹐家庭收入低过2014年全国中位收入78,870元的至少佔了27%。 总体来说﹐家庭收入不足10万元的投资者的份额高至42%﹐介于10万至15万以下的佔28%﹐另有19%的家庭收入至少20万元。 今次的调查範围也包括投资物业类别。根据所获得结果﹐独立屋及共管柏文是投资者的首选及次选，分别佔了35%及30%。 半独立屋也是较为多投资者的选择，份额达到12%。排屋价格较为容易负担，但却最少投资者选择，只佔了4%。 地价是屋价上升的塬因之一。资料显示，土地的投资份额也达到8%﹐与共管镇屋看齐。 今次的调查在2月及3月间进行﹐合共访问超过1,100人。根据调查报告﹐61%投资者的年龄不逾49岁﹐至于未满30岁的也有7%。 无论如何﹐屋价难以负担是不争的事实﹐所以大部分投资者都是与配偶一起入市。这类买家佔了77%﹐其中8%属同居关係。 买楼胜过炒股 全国六成人认同 25%指强过读MBA学位 过去一年﹐楼市警示不绝﹐但根据地产网站Zoocasa近期的调查结果﹐加拿大人普遍认为买楼投资好过炒股。 去年屋价大升。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的成交资料显示﹐全国平均综合屋价按年上升逾14%至58.2万元﹐反映出尤其是炽热城市﹐已见价高势危之局。 不过﹐根据该地产网站的全国性调查﹐房产相对于其他一些投资工具﹐还是被看高一线。 该网站在2017年楼市情绪及趋势报告中指出﹐佔了60%的受访者认为﹐买屋好过投资股市﹐另有67%相信比高息储蓄户口优胜。 此外，在这些为数超过1,100名的受访者之中﹐四分之一人觉得﹐买楼投资比取得工商管理学硕士学位或其他的研究学位还要强。 不过﹐调查又发现﹐只有34%的受访者对加拿大楼市的总体情况具信心。至于不能确定及没有信心的份额﹐分别佔37%及29%。 安省徵15%非居民投机税 海外买家转吼满地可楼市 魁北克地产商会联会(Quebec Federation of Real Estate Board)认为﹐安省推出15%非居民投资税﹐可能会导致更多海外买家转吼满地可的楼市﹐但预期短期内不会出现急增的局面。 该地产组织表示﹐在满地可﹐海外买家主要购买中区若干邻域的单户住宅﹐以及市中心的共管柏文。 该联会市场分析经理Paul Cardinal认为﹐海外买家入市﹐可能会导致满地可中区部分邻域的屋价上升﹐不过﹐这方面的影响应会有限﹐因为满地可楼市与多伦多及温哥华近期的情况有很大的差别。 他解释﹐在二手市场﹑新屋市场及租务市场﹐当地都没有供应不足的问题﹐所以难以预期屋价将会出现类似多伦多的升势。 该地产商会联会的资料显示﹐过去数年﹐满地可人口普查区屋价增长温和﹐在2013年至2016年间﹐单户住宅的中位价格由279,000元增至295,000元﹐升幅6%。同期间共管柏文也上升6%至24万元。 根据联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的估计﹐海外买家在满地可所佔的份额只有1.5%。  

刘嘉玲   香港媒体报道，影后刘嘉玲是香港著名影视圈女艺人，以女神、精致的银幕形象带给大家很多经典的电影作品。除了做演员，刘嘉玲还是一个精明的商人，荣登娱乐圈投资富婆榜榜首，坐拥8亿身家。与丈夫梁朝伟婚后生活幸福美满。这位娱乐圈里的女王在香港、上海、苏州拥有多处房产，仅仅上海的一套房子就价值就高达上亿。近日，她的上海豪宅被曝光，各种高价古玩琳琅满目，网友看完，纷纷大呼：“太豪华，惊呆了！” 豪宅外还摆了十二生肖兽首的仿制品，价值约80万左右。   客厅外的露台。 这幅作品是钟楚红所作，早前办慈善活动，刘嘉玲花了几十万买来好几幅。 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅  

  　　近日，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。他说，“过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态”，“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。” 　　真的吗？下面只放数据和图，不解释。 　　据北京统计局统计，1季度，全市完成房地产开发投资620亿元，同比下降7.2%。其中，保障性住房投资151.5亿元，增长26%。 　　商品房本年新开工面积327.3万平方米，下降36.9%。其中，商品住宅新开工面积150万平方米，增长2.6%。商品房销售面积232.3万平方米，下降8%。其中，商品住宅销售面积134.3万平方米，下降15.4%。 　　 　　2017年3月，北京新房均价45508元/㎡。 　　 　　北京新房房价趋势 　　 　　北京3月新房房价地图 　　

最新消息指，本周五，加拿大最大的另类房屋按揭公司Home Capital Group Inc.的高利储蓄账户余额只剩下$5.21亿元，前一天是$8.14亿元，一天内挤兑了$2.9亿元。 此前，Home Capital Group因财务问题股价一日暴跌65%，但有分析指，该公司真正的问题一场信心危机。 在加拿大灸热的房地产市场，已经有分析师预言，Home Capital可能成为刺破房市泡沫的那根针。 《环球邮报》记者Andrew Willis指出，Home Capital及其同行是基于信誉做生意，客户把钱存入这些机构的高利率储蓄账户(HISA)和GIC定存账户。这些钱作为房屋按揭贷款，提供给那些在大银行贷不到款的房屋买家。 为此，Home Capital的投资客户必须相信，他们的钱可以拿得回来。 但是现在，作为加拿大最大的另类按揭贷款公司，这种信任在瓦解。 安省金融证券委员会公布，Home Capital按揭业务中的收入信息有误导，并将对公司前高管展开聆讯。 本周三，Home Capital的投资客户开始从高利储蓄账户挤兑，导致公司现金流一个月内急速减少了$5.91亿元，只剩$14亿元。同时，公司股价在周三当天暴跌65%，至每股6元。 本周五，Home Captial的高利储蓄账户余额只剩下$5.21亿元，前一天是$8.14亿元，一天内挤兑了$2.9亿元。 另外，Home Capital的投资客户相对繁杂，包括一些理财顾问，他们将自己客户的资金放在Home Capital，因为高利储蓄账户的利率比银行高出最多三倍。 Laurentian Bank证券部分析师Marc Charbin警告，Home Capital的高利储蓄账户在加速挤提，该公司GIC定存账户的资金也可能被抽干。 去年底，该公司的存款额近$160亿元，其中超过$90亿元要在2017年支付或偿还。 GIC是该公司最大的存款资金，由第三方中介销售。“最坏的情况是，这场危机将波及到银行。” Willis指出，这场信心危机，根本上与上一次金融危机导致雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产的原因无异。当投资人突然中断向金融机构或产品注资时，意料不及的现金流断流是致命性的。 周三当天，不仅Home Capital的股价一日暴跌了65%，同业竞争对手，多间按揭贷款公司也都受到冲击，Equitable Group Inc.股价跌31.65%，Genworth MI Canada股价跌7.87%，First National Financial Corp.股价跌10.6%。 可以说，这场信心危机已经蔓延到整个按揭市场。 对一间按揭贷款公司而言，渡过信心危机的办法是找到新的资金来源。Home Capital宣布签定$20亿元的信用贷款，用于该公司的按揭业务资金。 如果你曾经迟付信用卡账单，就知道这笔贷款的成本是多高。 据National Bank Financial计算，这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 Willis分析认为，Home Capital计划通过借款锁定资本，遏止存款外流。如果成功，这场信心危机可以安全渡过，但是如果加拿大的另类按揭贷款公司共同出现始料不及的现金流危机，房市无疑会急转直下。 Home Capital前总裁Gerald Soloway 政府是否会介入? 另据《金融邮报》报道，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)的发言人表示，该机构正在密切监视这场危机。 GMP Securities分析师Stephen Boland指出，监管机构可能会迅速行动，以保护另类按揭市场的信心和存款人。 不过，Cormark Securities分析师Jeff Fenwick指出，形势的发展还需要等几个月时间，才能确定Home Capital是否能走出危机。 高利率储蓄账户的存款金额约占Home Capital资金的13%，其最大的资金来源是GIC等固定存款。如果这个业务不保，公司就必然倒闭。 多伦多Veritas Investment Research分析师 Mike Rizvanovic则认为，Home Capital并不是非保不可的公司，但是监管机构可能不会坐视不理。如果出现该公司无法为客户续约贷款，OSFI可能会介入，但是短期来看，还不会出现这种局面。 另外，也有业内人士小李飞刀分析，Home Capital 与昔日雷曼兄弟没有可比性，后者做的是高杠杆金融衍生品，而Home Capital的资金高于政府监管要求的水平，以不动产为抵押，较雷曼的垃圾债券安全。 其次，美国房价自2007年开始不断下跌，不断缩水的房价使得雷曼持有的大量无实物支撑的垃圾债在高杠杆放大效应下迅速逼入绝境。所以是房价下跌在先，与加国的泡沫破灭论颠倒了因果关系。 最后，Home Capital的按揭贷款约有$200亿元，相比之下，加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿。所以它只占极小的市场份额，无需大惊小怪。

针对加拿大安省政府上周出台的打击房地产市场最新举措，多伦多道明银行(TD)已经下调今明两年多伦多房价的预期。 该行目前预测，今年多伦多房价涨幅减缓，2018年房价下跌。 根据TD的预期，在安省楼市新政出台前，多伦多2017年和2018年的房价涨幅分别是20%和3.5%，新政出台后的预测是2017年涨16.4%，2018年下跌3.7%。 至于安省的数据，新政前的预测是今明两年房价上涨15.3%和1.6%，新政后的预测是上涨14.6%和下跌3.9%。 同时，皇家银行投资部的经济师也对加拿大房价走势作出三种分析预测。 首席经济师Eric Lascelles指出，简单而言，可能性是“上涨、停滞，或下跌”。 最可能是情况是，房价涨幅变缓甚至停涨，机率为40%。而房价继续上涨或下跌的机率各有30%。 最新预测是因为安省政府出台了16项打击炒房稳定房市的政策，包括对外国投资客征收15%的税，以及扩大租金涨幅限制的范围。 TD经济师Diana Petramala说：“这些政策有望在短期内为房市降温。” 她说：“安省借鉴了卑诗省的做法，用非居民买家税将非居民和投机客赶出市场，将安省房屋销售拉回到历史平均水平。” 与此同时，租金上涨调控有助于出租物业回归市场，有助于房价下跌。 加拿大皇家银行也在一份最新报告中指出，针对房价上涨过快对市场构成的压而不服国，安省的政策是积极的一步。 不过，这些措施到底是否有效，目前还不确定。 皇银首席分析师Craig Wright和资深经济师Robert Hogue在报告中说，将租金涨幅限制扩大到省内所有出租单位，可能对市场带来反效果。 另外，TD的Petramala认为，长期看，租金涨幅管制会对未来公寓和出租房的投资和建设带来限制。 至于温哥华的先例，皇银经济师认为，市场已经度过外国买家税的调整期，买房需求正在反弹。 对经济的影响 不过，此举还是会对经济造成一定影响。花旗银行(Citigroup)的北美分析师Dana Peterson指出，今年加拿大经济增长率将削减0.1个百分点，对2018年的影响是0.2个百分点。 花旗预测加拿大今年经济增长率2.6%，明年2%。 Peterson指出，房屋投资缩减，包括销售和交易成本减少，新房建设规模以及高端市场的装修缩减等，是经济产出减少的最大因素。此外，房屋开支也会有一些减少。 目前房地产市场在加拿大GDP中约占15%，随着房市降温，这一比例可能减少到10%的正常水平。

多伦多房价飙升，房租也水涨船高，涨幅甚至超过了房价，这导致本地有四所食物银行(Food Bank)关门，引来社区关注和担心。 早前报道指，随着就业不稳定，越来越多的人开始求助食物银行。目前，本国平均每月有17.5万人接受食品银行帮助，其中53%的受助者是本地人，47%是来自各国的移民。食物银行关门，将令低收入人士，特别是单亲家庭、学生和老人等弱势群体更加难以获得帮助。 房价飙涨 多伦多4家Food Bank被迫关闭

    2017年4月26日，上海，世界第二高楼、中国第一高楼、上海地标建筑上海中心118层观光厅正式向公众开放。上海中心总高632米，高于中国第二高楼环球金融中心70米。位于546米的上海之巅观光厅呈三角环形布局，可360度俯瞰上海全貌。该观光厅也是全球最高观光厅。 图为上海地标建筑上海中心大厦。 上海中心大厦。 图为远处观看上海中心大厦。

我今年三十多岁，两年前从山东的一座海滨城市到北京从事媒体行业。空闲的时候，我喜欢倒腾股票，关心国家经济政策以及货币汇率，在年龄和人民币越来越“毛”的压力下，今年年初，我开始筹划在北京买房。图为2017年4月15日，河北省涿州市的某售楼处，我参加的由四十多人组成的北京看房团在听销售顾问讲解。李建国/摄（本栏目由华夏银行特约） 我在北京这两年一直是租房，期间也经历了一次房价的暴涨，在考虑了一段时间后，我打算先买一套市区周边的商住房，“能住还能算投资，过两年再往市区里换”。过了农历年，我陆续把股市、基金和银行账户里的钱凑了一下，刚好可以在目前租房的顺义区付一套商住房的首付，剩下的钱还能在室内做个二层钢结构。图为北京市朝阳区石佛营东路，一小区门前的社区公告亭上贴满了租房信息的小广告。 就在我磨磨蹭蹭看楼盘选房子的时候，北京历史上最严的楼市限购政策出台了。看了新闻，我心里有点犯嘀咕，不过很快就平复了，“政策里没有涉及商住房，还能买”。没想到3月26日晚，被称为“王炸”的商住房史上最严限购政策出台，全面叫停“商改住”。老家的朋友安慰我，“没买也是好事，你知道这是末班车还是‘泰坦尼克’啊？”图为北京市顺义区一家商住房售楼中心，工作人员在办公区休息。 几天后，我去离家比较近的一家商住房销售中心转了一圈，打算打探些情报，心想没准还能“捡个漏”。大厅里冷冷清清，只有我一个咨询的人，销售顾问小张接待了我。喝了两杯凉白开后，小张压低了声音，挺诚恳的劝我，“这段时间先观望观望吧，别着急下手”。销售顾问都这么说，我也只能怏怏地走了。图为3月30日，北京市顺义区一家商住房售楼中心，楼盘的沙盘展示区空无一人。 隔天一早，我去了北京朝阳区不动产登记事务中心，想了解下现在的市场行情。中心门口咨询的人排着长队，被印着“信用贷款请扫描二维码”的锥形帽圈在一处。 屋里办理过户的人群熙熙攘攘，好像老家的年货大集。图为83岁的牛国珍老太太在孙女的陪伴下，与自己的儿子冯先生办理过户手续。 在中心上班的马奉明说，现在办理过户手续的大多是2月底和3月初签约的市民，并不受3月17日的楼市新政影响。窗口的办公人员工作量很大，全中心160余名一线工作人员每天要处理2000多笔业务，忙的时候晚上八、九点才能下班。 从中心出来没走多远，有一家链家中介，屋里冷冷清清，销售顾问们三三两两的聚在门口聊天。据链家集团公关部门负责人李浩介绍，“新政出台后，北京地区门店平均的客流量下降了40%-50%。” 在朋友的推荐下，我去了亦庄的一家楼盘看房，赶到的时候，售楼中心已经关门，透过玻璃看到楼盘的沙盘已经被完全覆盖住。 在北京市大兴区德寿寺西街，徐女士站在一堵砖墙上向远处眺望，她所居住的小区是身后的灵秀山庄，五年前以每平米一万多元的价格购入，现在已经涨到四万多元一平米。我想，现在的房价会不会也在高点呢？ 就在我打算放弃“沉重”的房子，重新“拥抱生活”的时候，4月1日晚上，新闻联播报道了雄安新区设立的消息，这个盛产咸鸭蛋的地方又让我激动了。第二天一早7点，我就紧急赶往雄安。图为4月3日，河北省雄县，市民们在县政府旁的公园里遛狗。 中午时分，挤出“小长假”出京的车流，我来到了安新县的一处楼盘前，看到楼盘售楼处已经贴上了封条。县里的出租车司机说，“你来晚啦，年前就限购了，再说昨天晚上买房的就来了，后半夜人还没散呢。”回程时候，我买光了白洋淀旁留通村一家超市里所有的咸鸭蛋。图为4月4日，河北省雄县，党中央、国务院决定设立雄安新区的消息出台后，一家楼盘的建筑工地仍然在偷偷开工。 从雄安回京后，我去家附近的房产中介了解了现在租房市场的情况。付法利是一名二手房租赁顾问，他说，自北京房地产新政出台后，辖区内用于出租的房源明显增多了，这可能源于二手房买卖的减少。 石艳明也在北京某房产中介从事二手房相关工作，毕业两年的他目前和女友及另一位朋友一起，在北京顺义区花梨坎的吉祥花园合租了一套房，每月房租四千多。 这个临近地铁站的小区目前房价已经接近每平米6万元。图为4月5日傍晚，北京顺义区吉祥花园，小区的樱花已经开了，白天凑在一起的老人们也纷纷回到家中。 而在海淀区靠近人大附小的观山园小区，二手房每平米价格能达到10万-14万元。图为观山园小区广场，孩子们在家长的带领下学习轮滑。 海淀区教育资源丰富，是上学适龄儿童家庭购房的重点地区。有数据统计，海淀区目前有435家教育培训机构，在职人员达到2万6千多名，优质的教育资源是很多家庭在海淀区购房的动力之一。图为北京市海淀区，一位家长为来学习跆拳道的孩子换鞋。 4月7日一早，我正在吃咸鸭蛋，手机里弹出一则新闻：“北京宣布试点自住房公租房项目，3成房源面向新北京人专项配租配售”，离我不远的马泉营有三百套房源可供出租。“能改善租住条件也不错”，我想。图为马泉营一公租房小区，某报社职员张胜利和三岁半的女儿在屋里玩，三口之家住在60平左右的房子里，都表示还算满意，每个月要交2200元的租金。 4月11日上午，我来到马泉营的公租房项目登记现场，排队的人已经排了两百米远，连复印材料的小卖部都排着队。“头天凌晨两点多就有人在这排队等着呢。”小区的保安说。 登记处管理人员用喇叭向排队的人群高喊，“前面还有六百多人，今天如果排不上就休息一下吧”。该小区将提供300套住房，面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。 当天的风特别大，27岁的小孟躲在小区的拐角处吃午饭。她早上八点半就过来排队了，中午刚刚完成登记。 人太多了，我看了一圈就打算放弃了。临走的时候，我看到长长的队伍中，一个女孩闭着眼睛紧紧地抱着同来的男友，他们已经在大风中等了半天了。我从没觉得生活残酷，但看到那个疲惫的女孩的时候，心真的就软了。 挺早之前，我曾报名一个看房团，4月15日成团，楼盘地点是北京南边的河北省廊坊市固安县和涿州市，同行的40多人中，有三对要结婚的年轻人在涿州号称小长安街的楼盘订了房子，价格是1.7万元/平米。在他们办手续的时候，我站在售楼处外的冷饮摊吃了根冰棍，卖冰棍的大姐知道我来看房子，说道：“你们应该去海边买房子，秦皇岛，才五千多。”我听到就笑了，我的家乡就在海边啊。 最终，我没看好这两个楼盘，在北京一房地产广告公司的朋友也一直叮嘱我“玄市勿碰”。图为购房团散去后，销售中心恢复了平静。 一直以来，我的心里都有个小黑板，上面写着各种愿望清单，后来这些清单被擦掉换成了“房子”，现在，我感觉可以把这一条也擦掉了。图为一年前，我居住的北京像素小区。过去的一年里，这个商住房小区价格曾涨至每平米五万元。商住房新政出台后，各二手房销售网站都已经搜索不到该小区房屋出售的信息了。（应摄影师要求，李建国为化名。）

4月20日安省房产税新政出台后，其中房租管控(rental control)的举措虽然占比较少，但却引发了房东与租客之间隐形的“大战”，比如新政中有一条提及了安省房东如想收回房子自用而驱逐租客时，必须要对租客进行赔偿，单这一条规则就让很多人吵个不停，房东们说房子是我的，我想租给谁连选择权都没有了吗?而租客们拍手称快，想赶我走?那可要下血本了。 不过，4月20日当天出台的房产税及租房新规，只是提及了关键点，并未给出政府的详细法规条款，而今天，安省政府终于公布了作为《住房租赁法(Residential Tenancies Act)》补充法规的《租房公正法(Rental Fairness Act)》的细节，有些房东租客不明白的问题，终于可以找到较为准确的参考了。 那么，到底新的Rental Fairness Act到底有哪些与居民切身相关的条款呢?一起来看看吧! 房东如果想收回房子自用而赶走租客，必须给租客提供另外一处可供租住的住处，否则的话，需向租客支付一个月租金作为赔偿。大城市租赁协会联盟(Federation of Metro Tenants' Associations)执行董事Geordie Dent表示，这一条规定如果顺利实行的话，简直就是整治霸道房东的利器，因为一直以来，寄人篱下饱受无良房东驱逐的租客数不胜数，很多人有委屈也只能忍气吞声，这不只是多伦多或者安省的问题，其实在全国都屡见不鲜。 另外，是否自用并不是房东自己嘴上说了就可以，房东必须向Landlord and Tenant Board提交书面文件，写明要收回房子自用，而且自用期限至少1年起，而且承诺不存在造假欺诈成分。换句话说，如果你的房东声称要把房子给亲戚住或者自住而把你赶走后，过了两个月你发现这个前房东发布了房子对外求租的信息，甚至租金比之前更高了，那么这个时候你就可以向Landlord and Tenant Board举报了，接下来这个前房东就要为自己的不守信的行为付出代价了。 对很多房东，尤其是那些打歪主意的房东来说，这个规定肯定不会让他们太高兴。据Federation of Rental-Housing Providers of Ontario负责人讲，这条新规对“小地主”以及condo房东们来说影响非常大，如同紧箍咒一般，稍有不慎就会受到严惩，所以不久可能出现一种让人哭笑不得的现象，那就是很多买了一套或几套公寓作为投资的房主可能为了避免不必要的麻烦而纷纷考虑将房子出手卖掉，而这样又会给租房人群带来不利影响，因为本来租房房源就供不应求，这样以来租房子只会越来越难。所以说，出现恶性循环也在所难免。 租房市场管控不仅仅是上述的驱逐赔偿，安省政府4月20日的新规还包括取缔1991建成房屋的限制、房租年涨幅不得高于通货膨胀率(2017年为0.5%)、口头租房协议依然生效但如果要书面租房合同的话必须采用安省政府规定的模板等等。

4月20日，安省省长韦恩对着电视镜头宣布房地产新政“16招”，与此同时有开发商偏偏选在这个时候开盘，似乎有意测试市场的反应，结果是排队的人群告诉开发商，安省政府16招对楼花买家来说根本不起任何作用。业界普遍预期买家会观望一段时间的情况也没有出现。列治文山市议员廖立晖提醒买家多做些功课，不要盲目抢楼花，他说列治文山将建8500个单位供应市场。 列治文山市议员廖立晖 据明报报道，廖立晖说，不久前闹得沸沸扬扬的排队抢楼花事件惊呆很多人，实际上Richmond Green这个楼盘只占已列治文山市获准开发的土地North Leslie的一少部分，该区可兴建的单位达8,500个，毋须为数十个单位“抢崩头”。廖立晖表示，虽然烈市已不再有地块可以供应兴建民宅，但最后一块已审批完成的地块North Leslie工程的范围，西起Bayview Ave.，东抵404公路，北抵19街，南至Elgin Mills Rd.，将要兴建的住户单位总共有8500个，从独立屋到共管公寓单位都有。 已审批完成的地块North Leslie工程的范围 随着最近几年房地产市场持续火热，房子不愁卖，GTA地区的开发商脾气越来越大，一个新名词“楼花入场费”也就应运而生，这已经是业内公开的秘密。最终伤害的是买房人，因为这个“楼花入场费”是不公开的，完全现金交易，收了钱的人有没有报税政府也不知道。Richmond Green开盘后马上就有地产经纪公开兜售楼花，入场费高达数万元。而这笔钱就平白无故地加到买家头上。 列治文山规划图显示不少地块以批准开发 安省房地产新政“16招是否见效有待时间去验证，业内预计一旦市场反应达不到预期，不排除会有进一步的措施打击楼市过热现象。鲲鹏国际金融总裁孙晓明提醒买家，自从联邦政府收紧按揭贷款政策出台以后，一大批人因为不符合条件而被拒绝贷款，政府不会放任房价疯涨危及到加拿大经济安全。总体说来，最近几年的房价增长是不理性的，房价的增长远远超出加拿大人工资收入的增长。对于购买自住房的买家孙晓明认为任何时候都是可以入市的，但对于投资房来说她建议慎重再慎重。

　　在加拿大联邦政府、不列颠哥伦比亚省政府和安大略省政府都先后出台调控过热房地产市场的措施后，联邦政府下属的加拿大房贷和住房公司继续维持对整个加拿大房地产市场的红色预警。 　　据加拿大广播公司的报道，虽然加拿大房贷和住房公司CMHC注意到房地产市场的狂热程度似乎有降温的迹象，但一些主要城市的房地产市场过热的问题继续存在，所以在其四月份发布的加拿大房地产市场季度分析报告中继续维持上一季度发出的红色预警。 　　加拿大房贷和住房公司的季度报告指出，大多伦多地区和哈密尔顿地区的房地产市场继续是加拿大最为过热的房地产市场。 　　CMHC说，加拿大一些城市房地产市场中存在的房价过高和房价增长过快的问题是其维持红色预警的主要原因。

　　据一家主要地产公司一项调查报告显示，今年首季，大多伦多地区各类型房屋平均售价按年飙升29%，但同期大温哥华地区房屋平均售价则下跌逾一成。 　　该项由RE/MAX地产公司发表的报告又指出，卑诗省在2016年8月引进适用于海外人士，在大温购买住宅物业的15%物业转让税(PTT)，是导致大温楼市降温的重要原因。 　　不过，在以上两个大都会周边的地区，则同样出现楼市升温迹象，原因是许多买家从这些地区迁移至周边地区置业。例如，大温附近菲沙河谷，由于屋价仍然相对便宜，因此当地楼市在过去6至12个月，交投量录得强劲增长。 　　楼价已出超很多人负担 　　大温地区房屋平均售价，由2016年首季的1,094,936元，下降至今年首季的969,900元，跌幅达11%。 　　据RE/MAX地产公司总裁阿什(Elton Ash)表示："这趋势反映了大多伦多和大温哥华近年楼价，已超出许多人负担能力的事实。 "

加国人口愈趋老化是不争事实，国民对退休生活满有期望，但储备及准备是否足够却是另一回事。本国一间财务机构昨公布一个全球劳工人口对退休生活展望的调查，发现本国人在善用投资科技工具及承受风险能力，均远逊其他国家，加国人对投资续持保守稳健观念，大部分打工仔将投资物业视为退休保障的最佳方法。   丰银行就全球打工一族为退休所作之准备及投资，调查16个国家或地区逾18,000名人士，当中包括逾千名加国打工仔，发现本国打工仔预期可于62岁时退休，他们平均相信寿命可达85岁，这表示本国打工一族期望能享受23年退休生活。   报告形容全球受访者平均期望退休年龄是61岁，平均寿命为81岁，而本国受访者冀能享受的退休年期较全球平均长。然而在逾千名本国受访打工族中，仅有55%人士形容他们会到达退休年龄后，仍会继续工作，在这群受访人士中，66%受访者坦言愿意将退休年龄延迟多2年或以上，冀趁尚有工作能力时多赚备作更好的退休生活；44%受访者坦言在退休年龄后打算找另一份工作，确保维持足够储备以供退休之用。受访本国人中仅有27%打工仔，愿意尝试将钱放在风险较高的基金或投资工具上，他们即使愿意投资，亦只会循较保守传统的方法去做。   在为自己累积退休生活储备的财金工具中，有38%本国受访打工仔，深信购置物业是最佳退休储蓄方略；其次是约有26%受访人士，会将钱投资在股票市场上；另外分别有23%及22%受访者，会将公司退休储蓄计划及自己的现金流储蓄，视为其退休生活的资产来源。调查报告指出受访加国人虽然对早日计划退休生活颇有概念，但仅有29%受访者对自己未来退休后能优哉悠哉地生活有信心。  

4月25日，多伦多地产商会（TREB）公布今年首季公寓单位及镇屋租务市场走向，虽然大多伦多地区公寓单位租务市场不算特别活跃，但租金价持续上升，报告指3房间公寓单位平均月租高达3,083元，一房单位平均月租亦需1,791元，租金升幅约7.8%；镇屋租盘不论成交量抑或是租金额，虽然与公寓单位的升幅不遑多让，但租金仍较公寓便宜。   早前大多区租金愈来愈难负担，间接引发省府推出16项冷却金马蹄地区（Golden Horseshoes）楼市措施，TREB公布的公寓单位租务报告，也引证出大多区公寓单位租金升幅，确非一般收入家庭所能负担。     三房公寓租金逾3千元   报告显示，一睡房公寓单位较受租客欢迎，平均租金由去年首季约1,662元，上升了7.8%至今年首季1,791元，租务成交量为4,038个单位；其次较受租客欢迎的是2睡房公寓单位，首季平均租金为每月2,432元，此类单位去年同期租金为2,278元。   报告提到拥有3睡房或2睡房加书房的较大面积公寓单位，其平均月租3,083元，较去年同期租金增加300元，报告指首季在大多伦多地区出租成交量仅得113个单位，较去年同期下跌18%。   报告同时比较大多伦多地区镇屋出租单位的成交量数字及租金价位，当中以2睡房镇屋单位较受租客欢迎，月租为2,002元，较2睡房公寓单位少430元；至于3房镇屋单位的平均租金约为2,209元，低于3睡房公寓单位达874元。   多伦多地产商会主席思榷形容，公寓单位租金显着上升，是公寓租务市场需求量超于供应，租盘业主不忧虑欠缺租客，而倾向慢慢选择合适租客才出租单位，也因此而抢高了单位租金。他坦言大多伦多地区一直是新 首选定居之地，新移民家庭初到贵境，对本地房屋市场未有深入了解，不乏会先租住房屋而后决定购置居所计划，此亦让大多伦多地区租金持续上升的原因之一。

　　加拿大皇家银行(RBC)昨日发布最新全国楼市健康研究报告(Canadian Housing Health Check)指出，短期内得益于不断走低的失业率，温哥华楼市不会出现崩盘，但中期可能会受到成年人口增长率低的消极因素影响。报告还称，外国买家重回楼市促使近两个月房价出现回升。 　　该份研究报告指出，自去年8月开始实行15%外国买家物业转让税以来，温哥华楼市可负担性水平稍有提升，但因为本地乐观的就业形势，楼市不会在近期面临崩盘。 　　报告还指出，温哥华失业率滑落至4.7%，为2008年以来最低。同时考虑到房地产市场受到的强大支持，失业率低趋势仍会继续。 　　从RBC研究报告中得出，温哥华楼市的可负担性预计在中期会受到成年人口增长率减少的影响。2016年至2017年3月间，该部分人口增长率为1.4%，低于去年同期的1.9%。而成年人口增长的门槛率是1.5%，低于该水平，则意味楼市风险的增加。 　　报告称，去年9月至今年1月间，买卖双方因外国买家税而担忧房价降低，均持观望态度，不敢有所行动，以致强劲的卖方市场稍有转缓。但今年2月至3月，房价已开始回升。RBC报告称，这是受到15%的税率影响、而搁置买方计划的外国买家开始回到楼市中。

　　本月上半月大多伦多共管柏文屋价走势继续发威，年计升幅罕见地跑赢各类自由业权住宅，并且大幅抛离独立屋及半独立屋。 　　上月底，大多伦多重售市场柏文年计升幅已经高至33.1%，但与同期间独立屋及半独立屋所录得的升幅33.4%及34.4%相比，还是稍逊一筹。 　　不过，根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)月中数据，以4月份首14天成交计算，独立屋及半独立屋均价升势同告回落至30%以下的水平，但共管柏文及镇屋后劲凌厉，继续冲天飞。 　　资料显示，这约半个月，共管柏文均价由3月底518,879元升至551,225元，过去1年来升幅高至35.7%。 　　截至4月14日为止，416地区柏文均价半月增加逾3.7万至587,949元，年升36%。 　　至于905地区，均价升至454,175元，比3月底增加超过1.3万元，年计增长也有30.9%。 　　本月1日至14日期间，整个大多伦多地区共有1,468个柏文转手，与去年同期相比，增加14.8%，也较各类低幢住宅为高。 　　独立屋在首14天的价格变动不大，由1,214,422元上升至1,225,841元，微涨11,419元，亦即稍低于1%。 　　这类低幢住宅的年增长目前已放缓至28.3%。 　　大多伦多半独立屋走势相若。根据重售市场资料，半个月来均价增加9,903元至868,105元，年升幅回落至27.7%。 　　地产从业员蔡锡强(William Choi)认为，独立屋及半独立屋升势回软，主要与负担能力有关。 　　他说，近期抢柯化的情况有收敛的迹象，但未发现买家入市意欲明显减退，趁省府出手干预楼市而改采观望态度。 　　他指出，以目前独立屋及半独立屋价格来说，本地买家难以负担，所以改为购买较为容易负担的物业。 　　他说，柏文及镇屋价格升势近期转强，也许可以证明这个趋势。 　　事实上，镇屋均价在上半个月已升至710,402元，年增长35.6%，也跑赢独立屋及半独立屋。

　　引起争议的列治文农地上建屋限制问题，经过数月的公众咨询，列治文市议会周一晚上以7票赞成2票反对下，通过建议附例，限制在农业保留地（Agricultural Land Reserve，简称ALR）上建屋的面积。到了5月15日，当局会就该建议附例举行公听会，之后将由市议会作最后票决。 　　列治文市议员周一投票前，不少市民到场发言，反对增加在农地上兴建房屋的面积，理由是有需要保护珍贵的ALR，以免在建大屋后，农地实际面积越来越少。不过，有业主认为，不应因为某些发展商欲在农地上建大屋，而连带其他农地业主也受到规限，变相“受到惩罚”。 　　半英亩以下最大面积5,382呎 　　经过长达4小时的激烈讨论，市议会终以7:2投票通过建议附例，规定如在半英亩或以上的ALR上建屋，最大面积是1,000平方米，即10,764平方呎，而半英亩以下的农地上，房屋面积最大是500平方米，即5,382平方呎。 　　两个投票反对该建议附例的市议员是戴嘉露（Carol Day）和史蒂夫斯（Harold Steves）。 　　戴嘉露动议把此事交回市府职员作进一步研究，可是该动议只得到史蒂夫斯支持，最终不获通过。 　　过去，列治文市政府接到的农地上建屋申请，平均房屋面积近1.3万平方呎，其中一个申请是兴建广达32,680平方呎的房屋。

随着安省政府上周四(4月20日)对加拿大最大城市多伦多市房地产市场引入抑制性政策后，周一(4月24日)最新调查报告显示市场对后续房价走势依然乐观。   本周彭博社加拿大市场信心指数(Bloomberg Nanos Canadian Confindence Index)显示市场对未来6个月的房价继续增长预期信心指数达到了48.5%，此数据是2008年中期以来录得的最高数字。加拿大本国居民对加拿大经济的信心指数为59.1%，高于前期12个月平均值57.4%。 上周四安省省长Kathleen Wynne和财政部长Charles Sousa决定在大多伦多区(Great Toronto Area)实行房产市场15%海外买家税，同时授权市长John Tory开征空置物业税。多伦多是继温哥华去年实行该类政策后的第二个效仿的城市。   房产市场看涨投资者以4比1数量超于市场看跌情绪，看跌情绪数据中仅10.9%的人认为房价后续将开始下跌，还有38.2%的悲观情绪认为新政对房价走势的影响微乎其微。