地产

丹尼奥在3年前买了一个单元房。有一天,他收到管理公司的一封信。被告知,5年前,前管理公司被当时的大楼居民组成的董事会辞退,前管理公司以违反合同为名,将大楼现在的管理公司告到法院要求支付合同未执行完毕的年限的管理费。官司打赢了,这笔数额巨大的款项平摊到各家各户, 每家需支付约$7000加元。 丹尼奥觉得非常突然,似乎对此事并不知情。Paralegal提醒他,3年前在他买房子的时候,现在的管理公司一定会出示一个房产状况证明(Status Certificate)。如果有未决案件,一定会在这份文件中予以说明。当初的要约(Offer)也一定会是附条件的。只有他本人签字解除该条件,买卖合同才能成立。 他找出当年的房产状况证明。发现在该份文件中有如下说明: Legal Proceedings Claims: “An action has been commenced against the Corporation. A former supplier……for damages and breach of contract for payment of remaining management fees. The corporation has contested this claim and in the opinion of the directors, the lawsuit is groundless. The Corporation is not a party to any proceeding before a court of law, and arbitrator or an administrative tribunal except none .” 显然,这段话挺误导人。连他的律师都原封不动地抄下这段话,写在他的交易完成报告之中。就这样,前管理公司Groundless(理由不成立,不充分,没有法律依据的)地打赢了这起官司。 丹尼奥觉得自己被愚弄。决定把房产公司告到小额法庭。 作者在工作中发现,这竟然不是个别现象。从多起相似案件中我们应当吸取什么教训呢?首先,不论管理公司怎样说,该案件处于未决状况是事实。有经验的地产经纪遇到这种情况,通常和对方谈判,预收一笔抵押金,等案件了结后或经过若干年限原款返还给卖家,或者在购房款上予以考虑。 作为买方律师,照抄管理公司出具的房产状况证明中对该案件的说明,确实是一个保护自己的聪明做法,但这是否充分地考虑了买房人的利益,是否应为当事人多想一想可能发生的法律后果,为当事人提出独立的、客观的法律建议?作为买方人本人,应对此特别予以警觉。

这名来自英国的男子站在自己的洞穴豪宅前，十分自豪。当初，他花了超过50万人民币买下这个洞穴，并且在洞穴里建成了一座豪宅。 这个洞穴不是简单的洞穴，它形成于2.5亿年以前。 建造费用超过100万，加上原来的50万，全程的费用达到150万到200万。在男子的努力下，这个洞穴豪宅已经可以使用电和自来水了。 这个洞穴里有豪华而精致的装修，甚至已经通上了wifi。   豪宅的主人十分喜欢大自然，所以他才选择用一个洞来作为自己家。   他还从山上引来了泉水，平时就用泉水洗澡、饮用。 洞内的基本面貌都得以保持，因为主人不舍得对洞穴做太大的改动。 但是这个洞穴离市区有点远，所以买东西不太方便。 主人完全不后悔当初自己的决定，他觉得这是物有所值的。 工人们在装修房子，显得有点乐乎。 整个装修只用了不到几个月的时间。

位于Brampton 443号Centre Street的房东Ahmed Elbasiouni因不满市政府否决其翻新房屋的决定，将 市政府告上法庭，索赔2000万。 据报道，Ahmed Elbasiouni 5年前将原来位于443号Centre Street的的小平房改建成6,600呎的大屋。他于2011年获得市府许可，允许将平房改建，但其后市府表示，错误批出建筑许可，并于2013年开始尝试撤回该许可证。 2016年7月的谷歌地图显示443号Centre Street的房子 Brampton 市政府首席建筑官Rick Conard表示，业主原本申请时，是要在原有的建筑物上做添加，而结果他把房子彻底拆掉，重新兴建了一座房子。建筑许可要求房子的占地面积不能超过土地面积的45%，而目前新房屋已经超出此标准。 市政府在法庭上称因为电脑绘图出错所以错发了建筑许可并在2013年2月撤回有关许可。 市政府接到居民投诉后审查了Ahmed Elbasiouni的申请，责令其拆除未完工的建筑，如不服此决定，可向安省高等法院上诉。如果不愿上诉，他还有三种选择。第一是向市府再次提出一个新的建筑申请;第二是向调整委员会申请一项对原有许可证作重大调整，以便让工程继续;第三是彻底拆除现有建筑。 Ahmed Elbasiouni则认为，市府已经于2012年8月28日批下许可，允许他兴建一间13,000平方呎的大屋，现在却出尔反尔，又不允许他继续建下去。他表示﹐自己的物业已遵照市府建筑附例规定的面积，他又指市府误导法庭﹐令法庭错判。他声言基于原则问题﹐他将会力争到底。为此向安省高等法院上诉要求Brampton 市政府赔偿1,400万元，另外就损坏索偿350万元，以及惩罚性赔偿250万元，合共2,000万元。 安省高等法院6月或就此案作出裁决。

每年这个时候，很多乡间别墅的主人都会检查别墅是否需要维修。加拿大总理的湖畔乡间别墅也不例外。 加拿大首都发展委员会(NCC)似乎对维修别墅也非常在行。在过去两年间，总理乡间别墅的维修费已经高达50万加币。 据发言人Nicholas Galletti，别墅的建筑外壳、取暖系统、通风系统和空调都已经寿终正寝了，目前委员会正在和其它几个联邦部门筹划进行维修。 根据Ken Rubin通过自由信息法在今年1月份获得的信息，早在2015年4月份开始，这座别墅已经开始维修。 在两年间，升级化粪池系统大概花费了1.7万加币，而且还需要8800万加币。而且，热水池的维修费大概也需要1659加币。 井水和氡气的测试费用大概是8200。天花板的石膏板和框架大概需要2.1万，电气装置的花费大概是1万多。 窗户和雨水槽的清洁费用大概是1575;窗户纸的费用大概是500。 总理湖畔乡间别墅– The Residence at Harrington Lake 该别墅位于离渥太华不远的加蒂诺公园 (Gatineau Park)内，主要为加拿大政府的领导人提供一个宁静的地方休息、思考，并用来进行非正式的会谈。 这属于联邦遗产，不对公众开放。 去年九月份，加拿大总理杜鲁多就曾在这里招待中国总理李克强及其夫人程虹。

最近几年，加拿大越来越多的极端天气促使了房屋保险政策的改变，但是如果你的房屋被洪水破坏，很可能的结果就是你的保险不包含洪水在内！ “首先要知道的是：大多数房屋保险政策根本不包括洪水保险。”加拿大保险局的消费者和行业关系主管Pete Karageorgos说道。 2013年，多伦多经历了一次打破记录的暴风雨，使得数百个地下室被淹，保险公司从此也开始提供了陆上房屋洪水保险，“通常他们作为保险附加选项，”Karageorgos说。 换句话说，如果你没有签这个附加险，很可能你根本就没有这项保险。 以2016年发生在温莎(Windsor)和Tecumseh 的洪水为例，Karageorgos指出洪水所造成的破坏是非常昂贵的，同时大部分人是没有相关的洪水保险的。 他说：“在大多数情况下，房屋保险是不包含洪水险的。即时是那些包含有洪水险的保险单，通常也都是有限制条件。” 一个温莎居民的房屋遭受了约五万加元的损失，但他的保险只赔偿了占其中五分之一。 不要被文字游戏所欺骗了！ Karageorgos提醒大家，许多保险可能包含关于“水”造成的损失，但是指的是水管爆裂或厕所溢流等，而不是指极端天气和洪水造成的损失。 他说，房主也应该意识到，如果洪水透过裂缝而进入地下室，那么它就属于渗透的范畴，而这很可能是由日常房屋维护不足所引起的问题，这也会导致保险公司不予理赔。 大部分人都不清楚洪水的风险 滑铁卢大学气候变化项目主管Jason Thistlethwaite说：“加拿大保险市场引入洪水险还有另一个作用，那就是人们一般不太可能得到联邦政府的救助资格。” 他解释说，联邦立法规定：如果有相关的保险政策，且保险政策是合理的，那么由于你没有购买保险而造成的损失，即使你甚至不知道这个保险的存在，你都不符合联邦援助的资格要求。 他说：“不同省份对这个规定有不同的解释，这些解释都是很不一致和令人困惑的。” Jason担心加拿大很少有机会购买洪水保险，同时许多人也不知道他们的保险政策具体包含哪些方面。 滑铁卢大学对2300名加拿大人进行了一项关于他们如何看待洪水风险的调查，调查发现70%的受访者表明保险公司没有和他们提过任何关于洪水保险的信息。 他们还发现很少有房主认为自己面临洪水的风险，或者了解他们的保险政策是否包含此项，“尽管我们都知道在未来五十年里洪水风险将会增加。” 不幸中的万幸，如果你住在安大略省，省政府会提供“一些”灾难援助。 “安大略省的灾害援助计划是针对那些保险不包含的损失。”Jason说。 “但这并不意味着你可以将你家恢复到以前的样子，他们提供的仅仅是最低的更换、维修花费。”他说。 “整个过程有大量的文书申请工作，繁文缛节和各种延误。总体来说，有保险还是值得的。 做好准备吧 天气问题将加剧 预计未来半个世纪的极端天气将大幅增加，专家强烈建议人们仔细阅读他们的保险条款和政策，主动采取措施防范水灾。 短期而言，减少洪水灾害的损失的方法有：将贵重物品从地下室中取出，并确保水槽泵正常工作，并确保备用电源在发生断电的情况下可以正常使用。 Jason还建议了一些改动相对较大的任务清单，包括将防水材料进行翻新，并将电气箱或加热材料放到二楼储藏。 如果你认为这听起来很贵，想一想如果当你遇到极端天气的损失。 Karageorgos说，1983年至2008年期间，自然灾害造成的损失约为1亿加元。而从2009年以来，“它增长了百分之四百！” 他说，因此随着气候日益恶化，保险费也有所上涨，而我们只能去习惯它。

　　加拿大最大的非银行房贷机构HCG（Home Capital Group）陷入挤兑风暴，一周内超七成存款被挤兑一空，不得不紧急举债利率高达22.5%的高利贷。 　　悲观者认为，HCG就如同2008年美国次贷危机中破产的贝尔斯登。 　　有分析认为，如果情况继续恶化，Home Capital Group有可能让政府兜底，“从该公司目前现金下滑的趋势来看，一周内就可见分晓”。 　　加拿大金融问题研究专家对《国际金融报》记者表示，HCG公司破产概率大幅上升，此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落，或许标志着加拿大房地产市场泡沫破裂，不过，这更多是市场的理性回调，不宜过度恐慌。 　　挤兑风波 　　HCG是加拿大最大的“另类”抵押贷款机构，主要为那些无法从加拿大五大行获得房贷审批的人，比如新移民、自由职业者等这些信用记录短缺、比较难确认收入的群体获得房贷。面向这些客户的房贷被称为“次优级抵押信贷”,占HCG整个债务资产的62%。 　　数据显示，截至2016年年底，账面房贷约有180亿加元，其中，84%的房贷源自多伦多所在的安大略省，活期储蓄余额25亿加元，定期储蓄余额133亿加元。 　　4月26日，HCG股价从17.9加元跌至5.99加元，跌幅达65%。4月27日，高息储蓄账户被取走2.9亿加元，而前一天已经取走4.7亿元。短短两天，HCG的储蓄账户就被挤兑7.6亿加元。截至4月28日，HCG高息储蓄账户余额仅剩5.21亿加元，而在2016年末这一数值为25.3亿加元。 　　4月26日，HCG紧急举债20亿加元。目前，只有HOOPP基金（安大略省医疗养老金计划）愿意为其提供，不过，资金出借的条件十分苛刻，HCG首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，并对该笔资金支付22.5%的高额利息。 　　安大略省医疗养老金计划（HOOPP）首席执行官（CEO）Jim Keohane表示，不认为HCG是一项风险投资，“投资本身是由大量抵押贷款支撑的。所以，对于我们借给HCG的每1加元，他们都会为我们提供2加元的抵押贷款作为抵押品。那就是我们得到保护之处”。 　　日前，美国媒体称，Home Capital Group已经将10亿加元的高利贷提到手，而且还在 “积极寻求扩大资金来源”。 　　破产边缘 　　树倒猢狲散。有媒体指出，房产经纪人开始与Home Capital Group“失联”，意味着该房贷公司的日常业务也正在受到影响。 　　加拿大经纪行True North Mortgage 的CEO Dan Eisner称，目前不会对Home Capital Group提供任何的房贷业务往来，因其担心该司的抵押赎回能力已经受到损害。数据显示，True North Mortgage每年与Home Capital Group的业务往来规模在2500万加元左右。 　　另一家经纪行Butler Mortgage称，许多经纪人正将客户介绍至Home Capital Group的竞争对手处。数据显示，Butler Mortgage每年为Home Capital Group提供1亿加元的业务。 　　Sentry Investments副总裁兼投资策略师Andy Nasr表示，HCG越来越脆弱的资本状况，将在任何进一步抵押承销方面面临问题。 　　HCG在最新的声明中表示，将推迟8天至5月11日提交第一季度财报。 　　目前HCG的信用评级虽然还处于投资级别之上，但是因为面临客户挤兑、华尔街机构做空、资金流动性状况持续恶化，从此次紧急资金流动性协议中规定的22.5%高额利息费用来看，目前HCG的财务处境可能已经接近破产边缘。 　　据复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林分析，“2014年至2016年，HCG的房贷违约率仅为0.3%，甚至还要低于加拿大五大商业银行的平均房贷违约率。此外，HCG账面上还有质量不错的房贷，并非同2008年一样，有大量房贷违约的情形。” 　　不过，近两年，市场不断传出对这家公司的警告信号。 　　2015年夏天，HCG公司旗下45名房贷经纪人用填报虚假年收入信息的手段，让客户得到15亿到20亿加元房屋贷款的欺诈丑闻被曝光。 　　今年3月，HCG宣布将公司总裁兼CEO里德（Martin K. Reid）免职。 　　程永林认为，“虽然HCG不良贷款稳定在未偿贷款总额的0.3%，但是投资者已经开始担心发行人的信用质量，开始从那些高息储蓄账户中撤回资金，这是投资者鉴于公司的负面影响不断上升的情绪问题，HCG公司破产的概率大幅上升。” 　　路透社报道，知情人士表示，阿波罗全球管理公司、黑石集团及Centerbridge等收购公司均为HCG的潜在买家。 　　楼市危机？ 　　那么，HCG事件会不会让加拿大房贷业危机会蔓延。 　　加拿大金融市场专家认为，无法通过银行压力测试的申请房屋贷款者，能够轻易从另外的渠道获得“次级抵押贷款”，这是加拿大温哥华和多伦多及其附近城市房地产市场陷入疯狂的主要原因。 　　加拿大皇家银行（RBC）曾于3月发表报告指出，多伦多购房可负担能力降至1990年以来最糟糕的水平：购房成本占家庭收入比重创下1990年第二季度以来新高。 　　根据国际货币基金组织（IMF）“全球房市观察”公布的最新数据，加拿大的房价收入比高居全球第七位。 　　“从影响力来说，HCG仅占加拿大传统房贷市场的7%，HCG的128.6亿加元担保投资证（GIC）存款是支撑其房贷业务的根基，仅占加拿大房贷市场的1%，没有当年贝尔斯登那么大的规模和覆盖面。”程永林告诉《国际金融报》记者，尽管发生此类事件，但加拿大尚不会发生系统性风险和次贷危机。 　　程永林指出，加拿大金融制度在结构与功能上与美国大体相似，但彼此在金融市场与金融监管实践方面存在明显的区别：一、加拿大拥有独立的金融消费局，对次级抵押贷款实施严格限制。二、加拿大另一个金融相对稳定的重要经验，就是限制证券化进程。 　　加拿大金融监管局（OSFI）对银行资本充足率的要求远高于巴塞尔协议的要求。其中，一级资本充足率为7%，总资本充足率为10%。而巴塞尔协议对以上两个比率的要求分别为4%和8%。 　　美国等许多国家的杠杆率都显著上升，而加拿大的这一比率长期保持在18%以下。 　　“加拿大银行普遍将风险内容保留在资产负债表上，而美国银行家们趋于将风险脱表，这导致了在房贷债券市场上，券商、发行者和投资者的分隔。最终，投资者根本无法获知债券资产的信用风险，券商和发行者完全不受表外风险影响，因此根本没有任何激励让他们仔细地分析信用风险。加之评级机构也没有尽职，所以表外的信用风险为美国金融危机埋下了隐患。”程永林表示。

最近，有关炒房者的话题也是被媒体热炒着，毕竟在很多人看来，炒房者或许会在这次围追堵截中难有出路。中国炒房者在压力下跑到国外又是如何炒房的呢？他们在歪国人的眼中又是什么印象？ 不只是我们国内，国外的楼市政策也在加紧出台。加拿大当地时间4月20日就宣布安省出台楼市政策：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等。这不跟国内的政策一样一样的吗？ 我第一感觉就在想，这是不是就是针对我们出台的啊？坏了，中国人炒房到加拿大，被人发现了？要不怎么对待炒房者的那一套完全一样啊！ 自从我们提出房子是用来住而不是用来炒的以后，针对炒房的打击力度就一直不断，这正是要让房子回归居住属性最接地气的落实。虽然他们说，并不是不欢迎海外朋友到加拿大安居（电视剧）乐业，只是不鼓励只买不住的投机行为。 曾有报告显示，亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资能占总额的60%，高达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比去年同期增长超过一倍。 去年加拿大温哥华就声称针对中国资金的大量涌入即中国炒房者而出台了有关政策，澳洲也是对中国炒房者大力限制。安省华裔省议员董晗鹏就表示，过去的政策已经不能跟上时代，当初制定的条例是为了鼓励开发商建造可供出租的房屋，以满足市场需求。“根据现状来看，它确实存在漏洞，中国人常说有房才有家，其实无论是买是租，有房可住是每一个人的刚需。” 根据多伦多地产局数据显示，905地区的综合楼价已经超过多伦多市416地区，以万锦、列治文山为首的约克区独立屋均价已超过多伦多市416地区，华人热区成为当地楼市的领头羊。由此可见，他们把中国人炒房当作加拿大房子价格上升的重要原因。 当然也有人说，中国人可能背了黑锅。多伦多某地产公司才贵明表示，造成目前多伦多房地产市场火热的主要原因并不是外国买家，而是本地居民炒房，据统计外国买家只占总买家的3%以下，并不是主要力量，而目前10套房子有3套是本地炒家买的，说明本地居民看到目前房地产火热，都想入市赚一笔，“炒”的味道很浓。 难道是中国人背了黑锅？还是中国人也把炒房的本事交给了当地人？或者是真的过于夸大中国人炒房的本领了？不过话说回来，不管是谁把加拿大房子炒上去的，炒房行为已经不得人心，没有国界，哪个地方的房子都应该是用来住的，然后才可以做别的。 买房也好，投资也罢，都是合理资产配置的行为，而炒房就是在抢占别人的资源，市场终究不能容忍这种投机行为的存在，炒房该退出历史舞台了。

最近，加拿大楼市出事了，疑似一场“次贷风暴”正在袭来。 事情是这样的，上周三(4月29日)，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机(简单说就是手头没现金了)，出现股价暴跌;而引发危机的原因是，楼市泡泡吹得太大，储户们对公司前景失去信心。 什么是非银行房贷供应商?简单来说就是小额借贷公司，不过它只做房屋按揭贷款，专门把钱贷给那些大银行不待见的人，让他们来买房。 大银行不待见这些人不是没有理由，因为这些人信誉低，还款能力差啊! 那这个Home Capital Group还给他们借钱啊?当然是因为有利可图了。 了解点中国人海外买房情况的人都知道，由于种(zhong)种(guo)原(tu)因(hao)，近些年来加拿大楼市特别火爆，楼价蹭蹭蹭地往上涨，给买房者借钱的公司、给买房者借钱的公司的储户们，也都因此赚了个盆满钵满。 当然，高收益肯定伴随着高风险。 上个月，加拿大安大略省，就是多伦多那一片，出台了调控政策，具体包括对非居民购房者征收15%购房税啥的，具体措施就不列了(想看请戳：加拿大安大略省将征15%非居民购房税 堵死中国炒房者)，总之下手挺狠的。 这政策本来出发点是好的，想要稳定楼市、稳定房价，但Home Capital Group的储户一听，觉得不妙：风声这么紧，我存这儿用来投资的钱会不会都打水漂啊?是不是还是全取出来比较靠谱…… 大家这么一想，也顾不得高收益了，赶紧取钱啊! 一个人取钱没事，两个人取钱没事，当所有人都在这家公司门口排起长队挨个取钱的时候，这家公司的现金就顶不住了，高利储蓄账户存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元，一场危险的银行挤兑就此发生。 现金急剧流出，Home Capital Group当然不能坐视不管坐以待毙，于是公司负责人出来放话。 先是坦诚问题：人们都在取钱是真的，现金没有了也是真的; 然后开始求助：我们现在需要20亿加元(约合15亿美元)的贷款，你们谁相信我们公司的信誉，要不来帮帮忙…… 一听公司负责人这么说，储户们更急了：原本以为只是将来赚得少了，现在一看这公司真可能倒闭破产啊! 于是，新一轮资金恐慌踩塌继续。 这轮比上轮更厉害，单甩两个数字就能感受到迎面扑来的震撼：一天之内，Home Capital Group的股价在多伦多交易所暴跌61.9%，同时又有36%的资金从该公司逃离…… 正当Home Capital Group抢地大哭“谁!敢!比!我!惨!”时，隔壁的金融同行们腿肚子也软了——几乎整个加拿大房贷金融机构都遭遇了挤兑，大量资金正在出逃的路上。 从股价来看，Equitable Group下跌17%，Street Capital Group下13%，First National Financial Corp.下跌7.6%。 其中，Equitable Group表示，该公司的存款余额已经出现了“快速但可控”地下降，管理层也作出回应，称银行撤资行为正在发生。该公司还称，从上周三到上周五，客户每天平均约撤走7500万加元。截止到目前，已被提出的款项约占总存款额的2.4%。 Home Capital Group：明明还是我最惨嘛! 再说Home Capital Group找“救星”的事。在Home Capital Group卖惨之后，只有渥太华健康医疗养老计划(HOOPP)愿意提供20亿加元的紧急贷款给他。 不过天上没有白掉的馅饼，HOOPP给Home Capital Group开出的条件十分苛刻：首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，利率22.5%。 这哪里是“救星”，明明是趁火打劫的高利贷嘛! 但在这紧要关头，就算是“馅饼”掉地上摔碎了，也得捡起来一口一口吃掉啊。 有分析人士称，如果没有HOOPP的紧急贷款支持，Home Capital Group前几天就已经破产了，而且这一片多米诺骨牌倒下，很有可能波及整个加拿大的房地产市场和金融系统; 而且，尽管在悬崖边上捡回一条命，Home Capital Group此次事件，也很可能创下加拿大近代历史中规模最大的一次银行投资机构挤兑事件。 这事到这儿还没完。 昨天(5月4日)，又有媒体曝出，在不到一周的时间内，Home Capital Group已经把10亿加元的救命钱花光了，还在四处借钱。 据外媒披露的一封内部邮件显示，对于Home Capital Group近日遭遇的挑战，该公司住宅抵押贷款执行副总裁Pino Decina依然表示淡定，称“挑战只是暂时的”，目前公司正在“积极寻求扩大资金来源”。 但外媒反驳称，即使20亿加元的贷款全部拿到手，Home Capital Group也会在数周内迅速挥霍一空。 更为雪上加霜的是，有媒体称，房产经纪人也开始与Home Capital Group失联了，这意味着，不仅资金的供给端出现了问题，危机还蔓延到了资金的需求端。 这样看来，摆在加拿大这家房屋按揭贷款公司面前的只有两条路：一是再找一家金主，而是找政府来兜底。 如果是另觅金主，上次贷款利率22.5%，这次又会是多少呢?背负着沉重的利息，面对着政府的严管，这家公司就算化解了此次危机，又还能走多远呢? 至于拜托政府兜底，或许只能看这家公司的游说能力和政府的心情了吧，毕竟刚刚颁布的楼市法令刚刚体现了整治楼市的决心，再帮扶一家房屋贷款公司为市场释放积极信号，会不会脸疼呢? 似曾相识：还记得十年前的美国吗? 泡沫破灭、银行挤兑、危机蔓延、资金外逃，十年前，美国也是这个熟悉的配方，熟悉的味道。 近年来，加拿大房价涨得可谓丧心病狂：按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二;按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。 危机爆发前，加拿大房价刚刚大涨过一波：3月份，多伦多房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅。 而上次，美国房价也一样，涨涨涨，谁说房价要跌，谁就会被看成白痴。2006年前后，许多美国人就因为没及时买房或少买了房子，肠子都悔青了。 加拿大楼市持续火爆，归根结底是因为利率太低，金融监管太宽松，大量不具有贷款能力的人轻易从金融机构获得房屋贷款，埋下了隐患。 十年前的美国也是这样：2002至2006年美国房市火爆时，美国家庭贷款以每年11%的速度增长，一些次级贷款金融公司受利益趋势，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“零文件”等贷款方式吸引贷款人，致使经营风险不断加大。 然而，当时间推移至2008年，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损，美国财政部和美联储被迫接管“两房”，但还是没能阻止危机的爆发和全世界蔓延。 美国次贷危机和这次加拿大房地产泡沫破灭，都说明了一个问题，只要是严重的房地产泡沫，最终没有不破灭的，而一旦泡沫戳破得太快太狠了，就可能造成山崩海啸似的金融危机。 再仔细一盘点，全世界最惨烈的金融危机，不管是90年代初日本的崩盘，97年亚洲金融风暴，还是2008年的美国次贷危机，往往都是房地产泡沫造成的。 一想到这儿，吓得小编好想把两部讲述2008年金融危机的影片翻出来看看，一部是2016年获奥斯卡最佳改编剧本奖的《大空头》，一部是2011年获奥斯卡最佳长篇纪录片奖的《监守自盗》。 幸好是加拿大 对于Home Capital Group引发的这次危机，Mawer资产管理公司CEOJim Hall仍然认为，加拿大金融市场发生系统性危机的概率不大。 Hall表示，在2016年底，Home Capital Group的资产为205亿加元，拥有住房贷款150亿加元，仅占加拿大1.45万亿加元抵押贷款市场的1%。 由于加拿大拥有世界上最稳定的金融系统，在各公司与银行之间筑起了多道防火墙，该公司的“流动性危机”发酵成系统性危机的概率不大。 Hall的信心不是毫无依据的。加拿大的金融体系十分稳健。从2008年到2016年，该国几乎没有发生过银行破产的事情，这在世界范围内都是罕见的。即便在次贷危机狂卷的2008年，加拿大的银行系统也只损失了19.5亿美元。 Hall表示：“在加拿大，就算某一家银行因为人们对它失去信心而陷入流动性问题，它也可以被另一家银行，另一家金融机构或最终贷款人成功挽救。这只会是一个局部性危机。”    

  加拿大统计局接连发布经济与就业数据，显示加拿大经济向好的一面：如周四发布的进出口报告称，由于能源产品和消费品出口增长，加拿大出口在今年3月份创新高，升3.8%至$470亿，令进出口贸易差额缩小至$1.35亿，而在今年2月份，加拿大进出口差额曾经高达$11亿。   统计局今天又发布就业数据，今年4月份加拿大失业率降至6.5%，为2008年10月以来的最低水平。从过去6个月来看，加拿大就业表现强劲，如果时间放得更长一点，过去9个月来加拿大共增加277,000份工作，这是从2012年以来的最佳表现。 但满银（Bank of Montreal）的高级经济学家Sal Guatieri今天撰文说，大家也许不知道，在各种好消息中，加拿大经济也有一个很令人不爽的方面：加元是今年迄今为止全球主要货币中，表现最差的货币，相对于美元的汇率更是如此：   国家银行金融部（National Bank Financial）的高级经济学家Stefane Mario也同意这个说法。他在周四的客户备忘录中写道，通常情况下，当全球主要货币兑美元汇率上涨时，加元都是紧随其后，汇率也随之升高。但今年迄今为止的情况似乎不是如此，加元的表现显然比美元更糟。   Mario在备忘录中说，这种不相关联的情况是非常罕见的，也是十多年来，加元与美元走势最为分离或不相干的例子。 从图中可见，在今年4月上半月，加元兑美元一直是在75美分上下徘徊，但在周四（5月4日），加元大跌，1加元仅兑换72.5美分： 为什么发生这个情况？   上述两位经济学家Guatieri 和Marion都同意，加元之所以表现差强人意，主要是市场对加拿大经济前景的忧虑。这个忧虑至少来自以下三个方面：   首先是对加拿大房地产市场的忧虑，担心房市泡沫破裂。近几年加拿大的房市经历了历史上最红火的年代，房市热，房价高，以致各级政府纷纷出手打压，先是BC省实施对海外买家征收15%转让税的政策立竿见影，让大温地区的房市一蹶不振；上月安省也仿效BC，推出包括16项举措的新政，令GTA地区的房市出现恐慌情绪。   据多伦多房地产局（TREB）本周三发布的数据，虽然今年4月份GTA 地区房房价格仍然上涨，房屋上市量也比一年前增加33.6%，但房屋交易量比一年前下降了3.2%。GTA的业主担心政府实施新政策之后房价猛跌，因而纷纷将物业上市；但另一边厢，买家却在期望房价下跌后再出手，故买屋的积极性大不如前。   就在昨天（4日），著名金融机构Desjardins的经济学家发表一份报告，预测从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点；如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。历史上的超低利率一直是房市红火的催化剂，而一旦利率升高，很可能成为压垮加拿大房市的最后一根稻草。   其次是对美国贸易制裁措施的担忧。川普政府一而再、再而三地挑起贸易争端，先是说加拿大政府对奶农实施补贴，令加拿大牛奶在美国市场价格低廉，对美国牛奶业不公平；之后提到软木交易，扬言对从加拿大进口的软木增加20%的关税；再是声称要对加拿大产品实施过境税等等。   第三则是加拿大央行近几周来对加元的负面情绪加剧，也给市场带来“雪上加霜”的负面影响。很多专家指出，加拿大央行不仅想要加元汇率低企，而且货币政策报告中，描写加拿大经济时总是带有悲观情绪。在央行看来，唱衰加元有利于加拿大出口，在世界上更具竞争力。   还有一点，满银经济学家Guatieri指出，美国国内的石油产量增加以及加拿大的贸易逆差也起到推动加元走低的作用。        

　　Walid Madkour 　　通常出租房屋时房东和租客很容易为租金发生纠纷，这次宾顿(Brampton)地区一名房东竟是因“歧视”被房客告上人权仲裁庭(The Human Rights Tribunal of Ontario)。房东被判罚款1.2万元。 　　这是怎么回事儿呢?   　原来在2014年12月，埃及移民马德库尔夫妇(Walid Madkour and Heba Ismail)从蒙特利尔迁居宾顿市，租住在一幢民宅的一层(ground-floor)公寓间里。他们与房东阿拉比(John Alabi)相处地不是很愉快，双方发生了几次争执，并决定在2015年的2月28日中止租约。   　　可是，阿拉比经常带人来看房子。因为妻子Ismail失业在家，马德库尔要求他除了按照安省规矩提前24小时通知有新租客来看房外，当天再提前一小时通知让她有所准备。 　　本来阿拉比不同意，可是马德库尔喊来了警察。为了息事宁人，阿拉比也当着警员的面，答应了下次上门前5分钟通告房客夫妇一声，“好让他们至少有时间换衣服”。   　　但第二次阿拉比带人来看房时并没有遵守约定，没有给予Ismail五分钟更换合适的衣服的时间。并且穿着鞋子进入了卧室内的祈祷室，尽管夫妻二人要求他将鞋子脱掉，他却置之不理，他们就将他的行为录成了视频。 　　马德库尔夫妇以种族、宗教歧视为由，将阿拉比告上了安省人权仲裁庭。而且他们还发现阿拉比在Facebook上开了穆斯林的玩笑。 　　人权法官聆听了双方的证词，又看了证据，裁定房东阿拉比“歧视”成立。 　　法官审判时表示，对于租客夫妇的宗教信仰来说，祈祷空间是相当神圣的，进出时必须保持祈祷室不受任何污染，在租客夫妇要求之下，房东坚持不脱下鞋子是相当不受欢迎的做法。 　　法官最后判阿拉比赔偿马德库尔夫妇一人6000加元，作为对他们尊严、情感、自尊伤害的补偿费。此外，还责令房东阿拉比必须参加一个“房屋出租的人权问题”的在线课程。 　　阿拉比坚称这样指责是出于误解，他出租房子已经有15年的经验，也曾经租过了不同的种族，并没有过这样的争议，坚持自己是清白的。 　　马德库尔夫妇则表示对于法庭的判决感到开心，目前他们只想忘记这个事件并搬到其他的城市，也希望将来不再有人受到这样的歧视。  

根据加拿大统计局（Statistics Canada）提供的最新人口普查数字显示，温哥华楼价及生活开支高昂，令不少育有子女的家庭选择撤走；但对20余岁年轻人来说，温市仍不失为一个追求理想工作或学习机会的好地方。   由2006至2016年期间，在温哥华25至34岁居民增加了21%，15岁或以下儿童人数减少4%，而35至44岁的居民则下调了9%。   20余岁青年乐于温市读书就业   西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，尽管不少35至44岁年龄层人士，因感到生活吃力而离开温市，但同时也有一批20余岁的年轻人，为了学业或开展事业而被吸引到该市居住。   卑诗大学（UBC）社会学系教授劳斯特尔（Nathanael Lauster）分析，若以温市及四周近郊地区整体计算，大温区仍然能够吸引年轻家庭选择作为安居乐业之处。   温市政府承认，育有子女家庭减少的其中一个原因，是受到温市住房问题的影响。因此，市府正在把房屋政策焦点，放在家庭和低至中收入居民。

　　位于多伦多以北一小时车程，北邻闪高湖的小镇Georgina，人口仅4.5万，住宅约1.7万间，是约克区面积最小的一个镇。但是，过去一年，这里的房价却只能以三个词来形容：疯了，疯了，疯了! 　　据报道，小镇的平均房价在一年内从$439,603元，涨至$683,373元，涨幅55%，冠绝整个GTA。 　　从绝对值来看，一年上涨$243,770元，而五年前，镇上Keswick社区的平均房价也不过这个数。 　　很多人称，房价是外国买家炒起来的。 　　当地一位从业十多年的按揭经纪称，很多买房者是亚洲人，比例高达50%以上。 　　他说：“他们买下大量湖边的房子。钓鱼是他们最大的一项娱乐。” 　　他还说，这些人买房的资金直接来自中国的银行。“$50万、$60万对他们来说是小钱。” 　　还有人称，这些外国买家们发现烈治文山一间镇屋的价格在Keswick可以买下一间四卧室的大屋。 　　此外，除了Georgina，周边的城市如Barrie、Bradford和Innisfill的市场也都在发生类似的事。 　　当地一些关于房地产买卖的谣言也是疯传。有人声称是外国买家的代理经纪，携100多万加元的现金挨家挨户敲门向屋主求售。 　　还有人花1万元在开发商楼花预售点门前，买下别人提前两天排队等候的位子。 　　一些经过确认的统计数字也是相当令人咋舌。 　　去年1至4月，有7间房屋成交价超过$100万，今年同期达到50间。 　　其中一间房屋于2015年3月以$75万元售出，今年3月以$138万元成交，而且没有任何装修。 　　当地一位资深地产经纪Wayne Winch指出，安省政府于4月21日推出15%的外国买家税后，市场开始恢复理性，但是仍然很热。 　　他说：“外国买家的疯狂明显减退，不会看到高出要价$10万元的交易，但是还有高出$1-3万的交易。”同时，房屋待售的时间变长，买家有了更多选择。 　　他说，去年市场上有125间房屋待售，今年1月减少至50间，本周的待售房屋又增加到286间。另外，上市房屋的要价也降了$5万到$10万。 　　市议员Frank Sebo手持一张广告单。 　　现在人们担心的是，很多房屋会被空置或出租，对社区带来不利的影响。 　　当地市议员Frank Sebo说，他早就听到一些“激进的”销售手段，包括上门求售，现金交易而且不验房。他也担心房价将波及到Wasaga Beach、Bobcaygeon和Washago等社区，因为很多卖了房的人正在搬去那里。 　　“变化太快了……我和大家一样感到担心，房价无止境上涨、负担性和市场可持续性，以及对首次买房者造成的冲击，特别是年轻家庭和老年人。”

　　指多市炒楼现象惹忧虑 　　加拿大中央银行行长朴洛兹（Stephen Poloz）昨日在墨西哥访问时，被多番追问加拿大房地产市况，他重申对多伦多房市的投机炒卖迹象感到忧虑，又评论指多伦多房价升幅难以持续。 　　根据路透社报道，朴洛兹昨日向驻墨西哥加拿大商会（Canadian Chamber of Commerce in Mexico）及工业家俱乐部（Club de Industriales）发表演说，席间有记者及现场观众就加拿大房地产市场情况发问。 　　朴洛兹谈及多伦多楼市情况时表示：楼价上升有其本身因素，却没有足以令楼价一年内上升30%的基本因素支持。 　　朴洛兹续指，期望政府的压抑房市措施能够奏效。朴洛兹早前曾经赞扬安省应对房价高企推出"辣招"，声言相信增设15%"非居民投机税"有助于抑制房市需求，以及有效针对投机炒卖人士的心理。 　　朴洛兹亦被问及多伦多次按服务公司Home Capital涉误导股东受查事件，朴洛兹回应指不便就个别公司问题作评论。 　　另外，朴洛兹在演说上谈及美国总统特朗普的贸易保护主义政策，他认为假如美国对进口商品大幅加关税，即使其他国家不以类似保护主义政策报复，美国经济产出仍将会于5年后下跌："我们都知道保护主义令所有人沦为输家，包括是推行相关政策的国家。"

　　一项报告指出，大温各城市的楼价与税收呈现一个特殊现象，楼价愈贵，家庭应课税收入(taxable income)反而愈低；例如楼价相对较低的满地宝，家庭应课税收入中位数是大温地区中最高的，而楼价较昂贵的列治文市，家庭应课税收入却最低。 　　经济数据分析公司Site Economics LTD.根据联邦税务局及大温地产局的资料，作出比较，以了解各个城市楼价与居民应课税收入的关系，结果发现高楼价低收入的现象。该报告指出，若比较楼价与报税收入，则西温和温哥华在2016年的楼价是家庭应课税收入的37倍，而枫树岭则只是8倍。 　　该报告说，大温家庭应课税收入最低的是列治文，收入中位数约6万元，不仅是大温都会区中最低，甚至还比本省一些乡郊市镇的数字亦低得多。家庭应课税收入第二低的是素里市，2016年的中位数约7万元。 　　该报告说，各城市当中以满地宝的应课税收入最高，接近11万元；而北温也超过10万元，西温约10万元，而温哥华的中位数则只有8万元。 　　报告因此根据2016年各城市的楼价计算出，在楼价昂贵的西温或温哥华，一间独立屋的价钱是应课税收入中位数的37倍，等于买家如只以应课税收入负担楼价而未向银行取得按揭，则一个家庭需要不吃不喝不花一文钱37年，才能购买一间独立屋。列治文则要28年。 　　报告发现，大温传统中上阶层居住的的地区例如温哥华、列治文及本那比市，独立屋楼价往往超过150万元，更随时超过200万或300万元，远比大温其他城市的楼价高，但这些城市居民的应课税收入却远远不相称。 　　报告指出，在较新有较多中产及蓝领阶级居住的地区例如满地可、高贵林、高贵林港、兰里及枫树岭，这些地区楼价远低于大温平均，而家庭应课税收入却较平均高。 　　CBC电视台引述Site Economics的负责人伍兹尼(Richard Wozny)说，他认为造成高楼价地区业主收入反而低的原因，与一些拥有昂贵房屋的业主低报收入有关。但他强调，这只是他的推论。有关报告并未提出任何的特别证据，支撑有关推论。 　　伍兹尼表示，政客似乎胆子太小，所以不敢向这些坐拥豪宅的业主作出要求。他认为，如果有些人的"收入"不再是一项可靠的税收来源，他会建议政府进行实质的税制改革，例如提高豪宅的地税。

　　安省政府于上月20日宣布16项压抑楼市新措施，至今仅两周，对大多区房地产市场的影响，全城关注。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）昨天公布大多区今年4月销售统计结果，显示房屋挂牌量大增逾三成，成交量略减，房屋价格继续坚挺。房屋均价与去年同比增长24.5%，柏文均价大涨32.3%。 　　今年4月大多区的房屋新挂牌量为21,630间，比起去年4月的16,190间同比大增了33.6%；其中独立屋、半独立屋和镇屋的挂牌量，增长达双位数，而共管柏文大厦的挂牌量与去年同期持平。房屋挂牌量增加最显著的是905地区，今年4月共挂牌14,615间，比去年4月的10,059间增加45.3%。 　　多市独立屋均价逾150万 　　今年4月各类房屋成交总量为11,630间，相比去年4月的12,016间下降了3.2%。TREB认为其中一个销量下降的原因，是今年复活节长周末在4月，而去年是在3月，因此今年4月的工作日比起去年4月少几天。不过，单单这两、三个工作日的差别似乎难以解释部分房屋类型销量下降的幅度，416地区独立屋、半独立屋及镇屋的4月销量分别比去年同期下降了8.7%、13.2%及13.2%，905地区3类房屋销量的降幅分别是4.1%、7.4%及7.5%。 　　在价格方面，所有类型的房屋平均价格4月达到920,791元，均价比去年同期的739,762元增长24.5%；其中416地区独立屋的均价达1,578,542元，与去年同比增长了25.2%，905地区独立屋均价为1,098,827元，与去年四月同比增长24.5%。 　　令人瞩目的是过去一年大多区共管柏文大厦市场的崛起。今年4月416地区柏文均价为578,280元，比去年同比大增32.3%；905地区的柏文均价为449,792元，与去年同比增长31%。上述两个地区的柏文销量也分别同比增长8%及6.9%。 　　如果以MLS房屋综合指数来显示房价变化，大多区今年4月同比上涨了31.7%，当中以独立屋幅涨最高，达33.03%。以地区而言，南闪高县（South Simcoe county）涨幅达38.05%，杜咸区涨36.17%，约克区涨34.04%，皮尔区涨32.52%，多伦多涨27.66%。 　　分析指挂牌增有助平衡 　　TREB总裁Larry Cerqua表示，大多区4月份房屋挂牌量大幅提升，意味着更多选择。他指挂牌上升的原因，可能是卖家看到房屋价格呈现两位数上涨之后做出的反应，也可能与安省上月宣布的一系列抑制房价的新政策有关，但现时对其原因做出判断为时过早。 　　TREB市场总监莫瑟（Jason Mercer）也表示，挂牌量上升令人鼓舞，如果未来挂牌量继续大于成交量，买家有望看到一个供需更加平衡的市场，但市场的需求已经被压抑了长达2年时间，可能需要数个月时间才能慢慢消化这些需求，而房价的涨幅今年仍有望显著超过通胀的幅度。

　　一项研究报告指出，卑诗省楼市比预期更具复原力，同时将今年卑诗省和大温楼市交易量的下降幅度从原先预期的17%调升至10%。 　　信贷机构Central 1 Credit Union之前有预计卑诗楼市今年将下跌17%，但最近将下跌幅度预测调至10%，同时卑诗省和安省的信贷联盟亦提高了对未来三年的楼市展望。 　　Central 1副首席经济师Bryan Yu预测，卑诗省楼价的中位数将下降2.2%，并将其"归因于房屋交易活动会从大温地区转向其他更可负担性地区，以及高档独立屋交易量的下滑"。 　　Yu还说，相对独立屋而言，柏文和城市屋的交易量上升，使总房屋成交价中位数呈现下降。 　　但低陆平原的各类型房屋成交价均有上升。根据报告，Yu指出柏文式公寓售价今年预计上升6.3%，而独立屋则会上升3%。 　　他还说，卑诗楼市的复原能力有赖于强劲的经济发展、增长的人口、和低利率等有利因素，而15%的外国买家物业转让税及联邦政府的严苛贷款要求对楼市的影响已呈现减退迹象。

　　加拿大统计局昨日公布最新的统计报告，显示大温地区的房屋类型过去5年来出现明显变化，柏文增多，独立屋减少，显示大温的居住环境密度愈来愈高。有专家表示，近年兴建独立屋利润减少，鼓励发展商多建柏文。 　　统计局的报告指出，全国33个都会区中，有多达28个都会区的独立屋数量较5年前减少，当中包括柏文林立的大温地区。根据统计局2016年的人口普查，大温独立屋数量由2011年时的30.1万户，减少至去年的28.2万户。 　　虽然独立屋仍是大温的主要房屋类型，但已开始出现下跌趋势。西门菲沙大学(SFU)城市课程署理主任甄瑞谦表示， 2006年大温独立屋数量为29万户，从过往三次的人口普查结果可见，2011年是独立屋数量的高峰期，之后便出现下滑。他分析指，近年独立屋楼价的升幅温和，发展商赚取的利润已大不如前，加上买家渴求入市门槛较低的多户房屋，因此发展商都改变营商策略，重点兴建柏文。 　　统计局报告显示，2016年大温的柏文数量有所增加，其中5层或以上的柏文单位数量较5年前大幅增加了3万个，至16万个；而少于5层的柏文单位去年则有24.2万个，较5年前增加了1.4万个，且仅比独立屋少不足5万个。因此，若发展商未来继续积极收地兴建低层柏文，不排除其数量将会超越独立屋。城市屋方面，大温地区去年有11.4万户，较2011年的10万户，增加了1.4万户。 　　甄瑞谦指，报告结果显示大温地区正往高密度的居住环境发展，他预测大温整体楼价仍会上涨，但独立屋楼价则会向下调整，至于会跌至什么程度，则视乎买家需求能否支撑。他称在目前租屋供应紧张情况下，令人关注发展商未来会否投资兴建现时市面上少见的高层出租柏文。 　　甄瑞谦说，高密度居住环境是城市发展的一部分，因此城市规划十分重要。他说人口密度增加必须要有完善的交通网络及理想的工作环境配合，推动经济，城市才能够有正面发展。

请把2019年标注在你的日历上：从这一年的年初开始，加拿大的按揭利率将平均上升2%，这不仅意味着加拿大超低利率时代的结束，也可能宣告安省和BC省辉煌房地产市场的终结。   近几年加拿大的房市经历了历史上最红火的年代，房市越来越热，房价越来越高，以致各级政府纷纷出手打压，BC省实施对海外买家征收15%转让税的政策立竿见影，让大温地区的房市一蹶不振;安省也仿效BC，推出包括16项举措的新政，令GTA地区的房市一片“狼来了!”的喊声，而利率升高，则无疑是压垮加拿大房市的最后一根稻草。 据加拿大媒体(Huffington Post Canada)今天报道，著名金融机构Desjardins的经济学家今天发表一份报告，预测从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点;如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。   虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高，但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平，因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。   就在上月，国家银行(National Bank of Canada)的一份专题分析报告称，即使5年期固定按揭利率只升高一个百分点，温哥华一套普通住宅的业主每月就要多交$388的利息，多伦多业主则每月多交$239。 国家银行的经济学家Mathieu Arsenault和Kyle Dahms在报告中写道，由于加拿大尤其温哥华和多伦多市场的住房负担能力问题已经相当严重，因此即使小幅度加息，这些地区的房价都再难抵挡，不降也得降。   不过Desjardins的报告也指出，从现在开始到2019年初，即使按揭利率升高也会是缓慢的，逐渐的，应该不会是突然的，激烈的提升。原因显而易见，加拿大央行对普通家庭的债务情况了如指掌，他们清楚一旦利率急升，对民众生计以及国民经济都是灾难性的。多少可以让业主们宽心的是，加拿大央行会在自己的权力范围内，努力防止利率急升。   联邦政府也清楚这些问题，因此在去年秋季收紧了房贷政策，要求对借贷者进行压力测试，以便他们在央行所确定的按揭利率之下，完全具备偿还债务的能力。   加拿大央行现行的按揭利率为4.64%，而各家银行或金融机构对固定利率都有折扣，以5年期固定利率为例，多数银行的折扣利率比央行的利率普遍要低1.5个百分点左右。

一个礼拜的时间，这家差点引发加拿大次贷危机的公司，就快要把利率22.5%的高利贷救命钱烧光了。 楼市泡沫背景下，加拿大最大非银房贷供应商Home Capital Group遭遇储户连续赎回资金。3月28日至4月24日，该公司的高利储蓄账户存款账户中减少了5.91亿美元。 上周三该公司紧急举债20亿加元，但只有渥太华健康医疗养老计划（HOOPP）愿意提供20亿加元的紧急贷款，而且要求首次提取的资金总额必须在10亿加元以上，利率还高达22.5%。 图片来源：网络 日前美国媒体称，Home Capital Group已经将10亿加元的高利贷提到手，而且还在四处借钱。一封邮件显示，该公司称目前还在“积极寻求扩大资金来源”。 在这封邮件中，该司住宅抵押贷款执行副总裁Pino Decina称，遇到的挑战是暂时的，尽管“媒体称”公司正在遭遇储户的大规模赎回。不过，美国媒体指出，Pino并未否认其他报道，譬如几乎所有的销售存款都被赎回；即使20亿加元的贷款全部拿到手，也会在数周内挥霍一空。 更惨的是，媒体还指出，经纪人也开始与Home Capital Group失联，意味着该房贷公司的日常业务也正在受到影响。 加拿大经纪行True North Mortgage 的CEO Dan Eisner称，目前不会对Home Capital Group提供任何的房贷业务往来，因其担心该司的抵押赎回能力已经受到损害。True North Mortgage每年与Home Capital Group的业务往来规模在2500万加元左右。 另一家经纪行Butler Mortgage则称，许多经纪人似乎正将客户介绍至Home Capital Group的竞争对手处。Butler Mortgage每年为Home Capital Group提供1亿加元的业务。 而且，Butler Mortgage还提到，贷款人将利率提高了半个百分点，并收紧要求，对借款人变得更加挑剔。不过，Home Capital Group的Pino Decina否认日常业务受到影响。 可以看到，在筹不到资金、业务减少、客户还要提高利率的情况下，这家加拿大最大的房贷公司在烧完10亿加元的高利贷“救命钱”后，只有两条可能的路径：一是顺利找到下一个金主，二是让政府来兜底。金融博客Zerohedge指出，从该公司目前现金下滑的趋势来看，一周内就可见分晓。

  　注意啦！ 　　5月1日起，房产证下岗了！ 　　新的《不动产权证书》来了！ 　　按照国土资源部的相关工作安排， 　　5月1日起全国所有市县停发旧证、颁发新证。 　　 　　5月1日起，各级国土资源主管部门为本行政区域内不动产登记机构，负责不动产登记工作。不动产登记由不动产所在地的县不动产登记机构办理。 　　简单来说，就是房产证将下岗 　　不动产权证书正式登场！ 　　这也就意味着， 　　以后买房子拿的是不动产权证， 　　房产证和土地使用证将停止颁发！ 　　 　　 　　房产证下岗了！ 　　以后房产证上写谁的名字都不算数了 　　但是父母在房产证上加上未成年子女的名字 　　可能会造成诸多的影响。 　　如何规避这些影响， 　　往下仔细阅读以下最全的解答！ 　　房产证与不动产证有什么区别 　　根据国土资源部官方微博介绍 　　新的不动产权证 　　和现在居民手握的房产证有差异！ 　　不动产证上 　　除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号，具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的身份证号，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。 　　 　　不动产权证书 　　内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。 　　现在的证需要换吗？ 　　无需更换！ 　　新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效 　　这段时间内可以选择换或则不换 　　等到需要进行房屋产权变更或买卖房屋时 　　再逐步更换为新的不动产登记薄证。 　　 　　房产证上写谁的名字不再重要！ 　　房产证上有你的名字房子是你的 　　根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力； 　　未经登记，不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 　　因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。 　　就算房产证上没你的名也有你的份 　　从公文的角度上看，房管局的不动产登记簿上有名字才算数，而另一方面，结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱，写上名字也是白搭的。 　　但是，上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房，如果是领结婚证后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产。 　　如果婚后单方父母全资买下的房子，登记在自己儿女名下，确认是只赠予自己儿女一方，那么该房产属于自己子女一方的财产，而不是夫妻共同财产。 　　所以，犯不着结了婚还争署名。 　　自全面实施 　　不动产统一登记以来 　　很多市民都关注 　　买房在不动产登记证书上 　　可以写几个人名？ 　　有限制吗？ 　　 　　买房写多个人名，这样的房屋在不动产登记中叫做共有不动产。《物权法》规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，也就是说买房写多个人名是完全符合法律规定的。 　　 　　买房写多个人名，这样的房屋在不动产登记中叫做共有不动产。《物权法》规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，也就是说买房写多个人名是完全符合法律规定的。 　　 　　据了解，共有分为共同共有和按份共有两种。共同共有根据共有关系而产生，常见的情形是，夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产。按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。通俗地讲，一般情况下，夫妻共同购买一处房产，共有关系为共同共有；几个朋友共同购买一处房产，共有关系为按份共有。共有人数是没有限制的，也就是说买房写几个人名都可以。 　　提醒购房者，买房写多个人名，在办理不动产交易登记手续时要注意以下几点： 　　1 　　---买卖合同上所有购房人都要作为买方并签字确认。 　　如果您购买商品房已经签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，这时不能再加名了；如果必须加名，可以在买卖合同上的购房人办理产权证后，办理房屋部分转让，将部分份额转让给其他共有人。夫或妻以一方名义签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，可以在办理产权证后，将房屋约定为夫妻共有。 　　2 　　---按份共有的在买卖合同中要约定每个人所占份额 　　3 　　---办理不动产登记时全部买受人要到场办理手续 　　4 　　---共有不动产再处置（抵押、转让）时全部共有人要到场申请 　　不要把房子登记在孩子名下了！！ 　　如今，很多家长在购置房产时 　　因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下 　　在父母看来，娃娃房的好处很多 　　可以规避税费、规避家庭破产风险 　　提前为孩子准备婚前财产等等 　　 　　但是 　　这样做却存在各种风险隐患！！！ 　　往下看！ 　　买房不能贷款 　　如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。 　　孩子独立买房时可能多付首付 　　如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。 　　如果孩子在限购政策出台前，在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。 　　父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦 　　父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。 　　 　　另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。 　　父母离婚时易出纠纷 　　如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。 　　如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。 　　父母想再收回房屋困难 　　且无法控制子女成年后擅自处分房产 　　如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。 　　 　　之前在一起离婚案件中：张先生未成年时，其父母即以其名义购置了房产，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当其婚姻触礁离婚时，妻子根据约定分得了50%的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。 　　孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产 　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人（电视剧），有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。 　　 　　这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。 　　以后买房子，拿的将是不动产权证了哦！那么问题来了：不动产登记后，谁都可以查询吗？房价是否会下跌？是否会推进房产税、遗产税落地？ 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　  

  　　刘胜军：十九大后，中国房价将迎来历史性拐点。政府势必采取措施缓冲房价下跌，但其托市能力和意愿都在减弱。 　　作者：FT中文网撰稿人刘胜军，著有《下一个十年》 　　天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格?多恩布什(Rdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。 　　对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久？ 　　问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，房贷利息抵扣个税这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。 　　因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府托市的动力和能力。 　　收场姿势之一：货币政策中性化 　　大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。 　　2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。 　　 　　图：中国货币超发严重 　　 　　图：中国的货币供应量M2全球遥遥领先(来源：Levy Economics Institute of Bard College) 　　以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。 　　问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。 　　以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。1989年12月29日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。 　　 　　图：日本央行贴现利率 　　 　　图：日本资产价格指数（来源：Maurice Obstfeld,加州大学伯克利分校。） 　　再看美国2008年次贷危机。在保持了将近三年的低位利率后，美联储于2004年启动加息周期。加息戳破了房价泡沫，2006年房价开始普遍下跌，随即引发2007－2008年的次贷危机。 　　 　　图：美国联邦基金利率 　　 　　图：Case-Shiller房价指数 　　有人或许会问：既然如此，干吗加息？原因很简单，低利率犹如在高速公路不断踩油门，当车速过快时，除了加息（踩刹车）之外没有其他选择。 　　2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率时间。因此，笔者判断，2017年十九大之后，随着稳增长政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。 　　收场姿势之二：土地供应制度 　　供求决定价格是市场经济的基本规律，资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的需求无度，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。 　　在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，土地供给自动就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。理论上讲，上海仍有大量农业用地可以转化，因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。 　　从直觉上讲，东部沿海地区房价上涨压力大，应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释：1）体现中央支持中西部发展的战略意图；2）观念误区：不少人认为一线城市太大了，大城市病突出，需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反：由于经济竞争力的差异，一线城市人口呈现净流入状态，土地供应限制只会大城市各种资源矛盾更加突出。 　　 　　图：中西部土地供应更加充分 　　来源：陆铭等（2015），偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资 　　实际上，中国的一线城市不是太大，而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京：东京圈的国土面积比北京市还小一点，但集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。2014年时，东京圈都市面积为8,547km2，人口37,843,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人/km2。北京市占地面积为16,800km2，都市地区面积3,820km2，2014年时的人口为21,009,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人/km2。可见，北京的问题不是太大，而是太集中，应该向周边卫星城疏解，形成都市圈的概念。 　　问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。2017年4月6日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩，但在尊重市场规律上体现了理念的进步。 　　重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径：把宅基地复垦，然后获得相应地票（土地指标）。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下，把郊区的宅基地变为市区的建设用地，可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低，被认为与地票制度密切相关。 　　土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。 　　收场姿势之三：破解土地财政 　　中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。刘世锦一语道出了中国房地产泡沫刚性的制度关键：土地财政。 　　土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法托市，调控屡屡成为空调。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。 　　对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上，我们可以把地方政府想象成股市的庄家，终结土地财政意味着庄家的撤离，房价焉能不跌？ 　　土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行（与土地相关的腐败占据很大比例）。更重要的是，政府任期制必然导致行为短期化，每届地方官员都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。不仅如此，政府是喂不饱的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。 　　因此，终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点？这需要开源节流双管齐下。节流，就是要提高地方政府财政透明度，倒逼开支缩减；开源，就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看，房产税是最佳选择。最近几年，关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是：鉴于房地产价格已是高位运行，开征房产税可能戳破泡沫，甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后，经济维稳压力减轻，房产税势必再度提升日程。当然，这需要立法先行。但无论如何，房产税的退出，将大大增加投机客的财务成本，抑制投资需求。 　　收场姿势之四：危险的杠杆 　　肯尼斯.罗格夫在《这次不一样：800年金融荒唐史》中尖锐地指出：所有金融危机的本质都是债务过多的危机。过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾，高杠杆都扮演了重要角色。 　　从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70％的首付款。但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金（例如看病）时就会成为子女的债务。因此，中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看，日本在房产泡沫最严重的1989 年，居民新增房贷占当年GDP 的比重也未超过3.0% ，而中国2015年达到5.5% 。美国金融危机前新增房贷/GDP 峰值为8.0%，而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP 比重已达8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗？ 　　最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行占比高达81.7%。 　　 　　图：中国家庭部门迅速加杠杆(来源：Wells Fargo Securities) 　　收场姿势之五：经济再平衡之困 　　2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35％左右，远低于60％的世界平均水平。 　　 　　图：家庭消费/GDP 　　制约中国局面消费的因素很多，但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了房奴们的消费能力。 据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败，就应该下决心告别房地产泡沫。 　　结束语 　　中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成房价不会跌的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。 　　当然，鉴于房地产规模之大，政府对房价的下跌不会无动于衷，势必采取措施进行缓冲，但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位：一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。  

5月4日电 英国房地产史上第二大单项交易已确认被重庆“李嘉诚”张松桥以101亿元现金拿下。这也是中国有史以来在英国最大一笔房产投资。 据悉，被收购的是赫赫有名的伦敦金融城最高楼——奶酪摩天楼，这一举动也惊呆了英媒体。 此次收购的122 Leadenhall Street高46层，面积约5.66万平方米，目前租金年收入约为4.02亿（1英镑约合8.87元人民币）英镑。这座楼因为像西方人常用的奶酪刨，所以又被叫做奶酪摩天楼。 该楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发并持有，高224米，2014年建成，建设成本为2.86亿英镑。 英媒称，这笔收购仅次于中东买家2014年11.8亿英镑拿下金丝雀码头汇丰总部大楼的交易。

大多伦多地区究竟有多少外国买家，对楼市飙升的影响有多大，多伦多地产局与安省政府的统计数据并不一致。 安省财长于4月底宣布对外国买家征收15%的额外税，但是多伦多地产局本周三公布的报告则声称，外国买家和房地产投机在大多伦多地区的规模很小。 地产局的报告是基于房屋销售数据，以及政府的物业登记纪录，显示邮寄地址不在加拿大境内的买家数量，还不到1%，而且这些买家多数都住在美国。 报告还指出，在2008年至2017年4月的近10年间，大金马蹄地区的外国买家比例，仅占2.3%。 地产局称，多数外国买家在买房后，是用于自住。 今年1月地产局公布的调查也显示，去年外国买家的比例也仅占4.9%。 但是，安省财政部质疑地产局的统计方法。不过，财政部并没有公布自己的统计数据，只表示地产局的数据与其不符。 同时，财政部发言人致加拿大广播公司多伦多新闻处（CBC Toronto）的一份声明中称，“数据中收集到的许多人的居住情况不详，所以，以此来计算房地产市场中非居民的比例并不可靠。” 声明还指出：“非居民买家，与买家的海外邮寄地址之间，也没有必然的联系。” 地产局的分析数据来自安省市政物业评估公司（MPAC）。但是省府认为，MPAC并没有系统性地登记安省房屋中的非居民业主。 另外，地产局的报告试图强调本地人的投机和“炒作”行为。报告称，在大金马蹄地区的房屋业主中，有6.2%拥有超过一间物业。在2008年至2017年4月期间,有5%的房屋在购入不到一年内又被售出。而省府则认为，这些数据与其审核的数字不相符。 除了政府和地产局的意见不一，网友对外国买家税的讨论也很热烈和精彩： Agan kunic: 征外国买家税的一个理由可能是我们嫉妒他们的财富，我们为了一笔可负担的按揭贷款和要存够首付，生活更加艰难；我们的工资也比不上许多外国人的工资，加元兑外国货币都在贬值。这个税不会让房价下跌，但是可能会减缓涨势。 Nicolas Mazet：政府想要更多税收，MPAC对新建房屋的估值是基于市场价格而非重建价格。现在已经没有买方市场或卖方市场，而是一个经纪们的市场。其结果就是，一间25万元的房子，你要按70万元缴税。 Donald Fox：由地产局来报告和分析房地产问题，再由CBC评论，这就是个笑话。CBC应该作更深入调查。地产局显然有利益冲突，他们只关心自己的利润，他们是问题的根源。 Richard bishop：你能相信谁，政府还是地产局？

　　五月一日午后，气温已经26℃，位于东五环外的万科某售楼处却略显冷清，看房客不足销售人员的1/6。 　　待记者报出一位男销售员名字后，一位女士走过来说那位男销售员今天调休，由她来接待。当记者问及五一期间看房情况如何时，该销售员表示，受系列新政影响，很冷清。 　　这或源于短短两月内，北京持续推出了超过7项重磅措施“刷屏”楼市(专题)调控。 　　5月1日起，北京部分银行再次上调了房贷利率。 　　这并非孤立现象，近期多个热点城市为了抑制不断蹿升的房价和投机空间，已出台多项调控政策。4月28日，无锡市政府办公室出台新政策，决定即日起加强市区商品住房价格管理，商品房价格备案后1年内不得调高。据最新报道，上海多家银行将首套房贷利率进行上调。 　　两个月以来，投机炒作的空间是否真正得到了抑制?房价是否真正趋稳?新京报记者日前走访了多地楼盘、中介、买房者和专家，试图还原现阶段真正的房地产市场。 　　记者发现，北京二手房4月平均成交价下滑6.8%，网签量同比下滑36%，买房者“底气”硬了，不再担心卖房者坐地起价了，相反，他们感觉价格正在松动，并不急于出手;很多卖房者心理预期变了，有的已降价10%急于出手;中介在“金三银四”以往最忙时间进入了“不太忙”的状态，有的中介门店佣金下滑了三成。 　　价格松动 　　京二手房4月成交均价降6.8% 　　上述万科售楼处人员表示，3・17新政之后，很多不符合购房资格或者首付款骤增的买房者也就懒得过来询问了，同时，5月1日起首套房房贷利率回到基准，二套房房贷利率上浮20%，也严重挫伤购房者的积极性。 　　包括3・17新政，北京3月份楼市已连出超过7大招升级调控，4月底，北京部分银行再次上调了房贷利率。这让市场悄然转变。 　　中国房地产协会的数据显示，调控升级，房贷收紧后，北京各城区房价均出现不同程度的回调。以西城区为例，宏英园、丰融园的二手房报价环比下跌 4.95%、5.65%。丽华苑小区、华裕园分别下跌0.42%、0.95%。其中，宏英园房价维持在每平米17.1万元，丰融园房价维持在每平米 16.9万元。 　　邻近玉渊潭公园的车公庄西路某家属院两居室，3・17新政实施前链家网报价为726万，每平米12万，目前该房屋已经降至647万，每平米10.7万元，下降79万。负责该房屋的中介称，“房东换房，诚意出售，价格还可以再谈一谈。” 　　一位西城区房屋中介表示，自从3・17新政、学区房政策调整后，这一区域楼盘报价出现了普遍下调。该中介称，“部分是炒房业主想要出手回笼资金，房价调控政策让卖房者的心理预期降低。” 　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平米，环比3月下跌6%。同时二手住宅的成交均价为59564元/平米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。 　　二手房之外，新建商品房也出现价格松动。亦庄开发区又称北京经济技术开发区，介于南五环与南六环之间。链家网中介程鹏告诉新京报记者，3・17新政后，亦庄开发区房价下降了3%到5%，目前70年产权商品房均价在6万-7万元左右。 　　供求易位 　　“以往卖家拖，现在天天催买房人” 　　不仅价格出现了松动，市场整体供求关系发生了转变。 　　据我爱我家市场研究院统计，“3・17”新政出台之后，北京二手住宅市场的网签量、市场的实际交易量大幅下降。此外，新增房源量增加，新增客户量减少，市场的整体供求关系发生了转变。 　　上述机构资料显示，4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%。 　　在西城买房群中，一位购房者称，“3月份找业主看房，谈房子的事情，对方并不热心，并且总是拖，谈合同的时候很强硬，摆着爱买不买的态度，现在对方每天一个电话来问进展，态度差别很大。” 　　上述中介称，从一些小区的成交价来看，部分新房源的挂牌价已经比之前的成交价低，买房者的“底气”硬了，不用担心3月份一天一个价的情况出现。不过，降价并没有让成交量回升，因为贷款收紧，也让一些客户资格受限，无法购买。 　　在中原地产首席分析师张大伟看来，这一轮调控与此前最大的不同，在于3月26日出台的“商住限购、禁止贷款”的政策，对市场影响较大。 　　“商办限购一个月，市场成交下跌99%，北京过6万亿资金被彻底冰封，”中原地产研究中心的统计数据显示，商办限购一个月，市场成交量接近零，全面冰冻。 　　张大伟表示，在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度有可能快速跌到500套以内。 　　新京报记者前往大兴义和庄站的泰禾中央广场项目。中原地产数据显示，该项目在3月份大兴商办项目成交排名中，以847套排名第一，超第二名“万科天地”400余套。 　　由于商住政策改变，不少投资者决定退房。购房者李洋告诉新京报记者，“他们已经组织了数次谈判”。 　　中介“不太忙” 　　网点佣金降三成，寻找非限购地新机会 　　五月一日，我爱我家中介王浩(化名)值班。整整一个上午过去了，没有一个购房者踏进店里。朝阳区方庄地区的链家中介高鹏(化名)最近也不太忙，在刚过去的五一假期，他接待了两拨看房人，但均未成交。 　　“不太忙”已成为北京房产中介人常态。 　　3月17日，北京出台“认房认贷”的新政后，房产中介的客户锐减。“没有新来的客户，都是一些老客户，”高鹏说，虽值五一假期，但是来店看房的客户并不多。 　　“3・17之前，一天一个价格，现在基本没有交易量。以前一个店佣金业绩可以达到200多万，现在达到三五十万就不错了。”高鹏说，3・17新政后，北京又出台了一系列密集的调控政策。“处于观望状态的购房者比较多。” 　　王浩所在的网点业绩也不佳。“成交量下降了50%以上，以前店里一个月卖30套很正常，四月份才成交了10套，”王浩说，除了购房者出于观望姿态，也有炒房者考虑到新政导致的总收益下降，转而投资其他行业。 　　此外，一些中介朋友圈显示，“东戴河、燕郊的地产项目，投资潜力巨大”。这或意味着，中介也在放眼非限购区域寻找机会。 　　不仅是中介，记者走访时看到，某开发商的售楼处，销售员明显比顾客多。 　　投机者 　　有的被套牢300万元 　　张琳(化名)已经一个多月没再去看新的房源了。 　　3月后，北京密集出台一系列房产调控政策。“我之前在西红门、马家堡、十里河看房，3月底时有两套二手房的房东主动降价10万，另外几套二手房也都有议价空间，”张琳说，从其看过的二手房来看，房价基本止涨。 　　在张琳看来，3月底开始，房子降价的信号已十分明显。“我自己的判断是，北京今年房价会跌，所以不着急入手。” 　　张琳的一位朋友同样处于“观望”状态。此前，其朋友刚在亦庄看中一套新房，已交定金。“后来她爸妈劝她再观望一下，退掉了新房，看看再说。” 　　同时，有的买房者已被套牢。 　　“一个月12道‘金牌’，我连中两道，学区房和商住房将我套牢”。昨日，心情有些苦闷的李莉(化名)对新京报记者说。 　　谈起曾令她骄傲和充满希望的“学区房”，她有些激动。她告诉记者，今年初她从一位有些关系的人士处以每平米11万元的价格买了西城区某胡同的“过道房”。该处过道房大约9平米，加上中介费总耗资102万元。 　　“之所以购买学区房，是因为自己有一个2岁的儿子，该过道房拥有西城一个较优秀的小学学位”。 　　她说，虽然购买时也曾犹豫过，过道房能否落户和拥有学位?但是，房东作为资深业内人士的告诉她“没问题”，于是，她果断交钱购买。 　　然而，眼看孩子的学籍即将到手，却迎来了北京3・17新政后的第一击，过道房将不再登记落户和就近入学。 　　3月23日，北京市规划国土委通知各区不动产登记中心停止办理不具有实际居住意义的异常形态房屋(包括房屋面积过小，廊道、通道、车库申请单独转移登记等情形)的不动产登记手续。 　　学区房眼看泡汤，李莉年初购买的大兴区的商住房价格却在蹭蹭蹭往上跳涨，这让她烦闷的心情得到些许安慰。 　　她说，“毕竟3・17新政之后，符合购买住房资格的人群变少，不限户口不影响二套房贷款的商住房成为香饽饽，部分被政策打压的资金转向商住房，于是，3・17新政后的商住房价格不断高涨”。 　　然而，3月26日晚间，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目(以下简称商办类项目)进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。 　　“这无异于再次撞到政策红线，目前商住房价格大跌”，李莉说，2016年底卖掉昌平区的一套房子换得现金300多万元，今年初购买一处过道学区房，购买一处商住房，然后，随着3・17系列新政的推出，全都被深度套牢，甚至可以说要“打水漂”。 　　“假离婚”者 　　手握近千万被销售员“劝退” 　　王磊(化名)在一家股份制银行担任中层管理人员，2012年初业绩突出的他被总行从山东分行调至北京总行。 　　由于户口在山东，无北京户籍，需连续在北京缴纳公积金和社保满5年方有购房资格。2017年3月王磊已经连续缴纳60个月的个人所得税以及五险一金，同时，卖掉了山东的住房，准备在北京购买一处大房子。 　　“我在北京只能购买一套房，所以，我愿意倾我所有买一处大房子”。他说，去年底今年初他和妻子有空就在北京看房，主要目标是高品质的新楼盘。 　　今年3月，他看中了南二环边上的一处269平米的豪宅，并缴纳100万元排号，该楼盘4月初开盘。 　　然而，3・17新政之后，认房又认贷让他发现自己突然买不起一套房了，因为他的妻子在天津武清购买住房时曾有贷款，虽然现在已经还清，但依然算二套住房。为了获得一套房购买资格，他和妻子商量离婚，用王磊的名义购买，然而，很快3月24日新政再次出台，离婚一年内买房依然算二套。 　　如此一来，首付比例便由30%提高至80%，相应的首付款也从900万元飙涨至2400万元左右，“突然增加的1500万元我真是难以凑出来”。 　　4月初，该楼盘开盘在即，售楼处销售人员不断对其“劝退”，理由是“你没有足够的钱购买，后面排队的有钱人多的是”。 　　王磊告诉记者，他不得不放弃高品质别墅项目，转而寻找符合资格的房子，如果仍然没有合适的房源，宁愿继续等待。 　　卖房者 　　遇新政，“再住两年60平的房子” 　　与不少庆幸“逃离”的卖房者不同，家住丰台的张先生倒没遗憾未在“高点”逃离。 　　“我不算是刚需，非要现在换不可。”他告诉记者，“而且，富丰桥站的地铁明年就要修到家门口下面了。”他觉得，地铁一通，哪怕现在行情不好，“房子说什么都得涨。” 　　他告诉记者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等价的”，后来又看了个更偏南的回迁盘。 　　新政前，张先生的算盘是：“我如果把现在这套房卖了的话，做个按揭，换这个回迁盘100平米左右的房子，大概手里还能剩个100万，而且按揭压力不大。” 　　新政前，他已经找了中介，不过新政一来，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“两年”，不过“好在现在房子也有升值潜力。” 　　房企 　　坚守一二线or转战三四线，是个问题 　　在调控背景下，多数房企今年目标制定得保守与稳健。据克而瑞的统计数据，整体来看，2017年房企对外销售目标较2016年合同销售额增长均值仅为20%。 　　与此同时，坚守一二线还是转战三四线成了问题。 　　北京本次调整可谓是史上最严――然而反观开发商在北京的拿地情况来看，竞争情况依旧激烈，从竞争安置房面积到全部自持不准销售，各房企没有放弃在京拓展的态势。 　　对此，当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受记者采访时表示，这既是因为北京是首都，也因为北京作为一线城市本身市场抗风险能力较强。 　　“企业要发展一定需要土地，虽然有很多开发限制因素，土地价格也基本侵蚀了开发利润，但在供给有限、需求仍比较旺盛的情况下，作为企业只能是先保证生存，而且进入北京市场的品牌、规模效益都是企业需要的。”张鹏说。 　　不过，他亦强调，未来北京市场有可能还会面临更加严苛的政策环境，企业如何确保销售及去化，如何寻找购买客户，如何继续在北京深耕拓展，都是不久之后即将面临的现实问题。 　　这一说法成为了开发商的共识。在采访中，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷亦指出，从2013年开始，房地产企业形成了回归一、二线城市的共识，但也就是从2013年开始，一、二线城市住宅用地供应逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企业拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二线城市是很多房企不得已的选择”。欧阳捷说。 　　在欧阳捷看来，全国性房企要保持业绩增长，只好向三、四线城市发展。在这些本地房企为主的三、四线城市，产品理念及品质档次相对落后，大型房企通过产品与服务的提升，打破市场原有格局，进而提高房价上涨预期，并触发一些地区的抢地大战。 　　不过，欧阳捷强调，房企在这些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待长出来需要有个周期。房企在这些城市不太容易深耕，也易导致企业资源浪费。 “个别城市受都市圈外溢、都市圈概念影响此前出现全民购房热潮，这类城市需警惕，房企现在进入有可能会踏空。”欧阳捷表示。 　　调控政策除了对房企城市布局上有所影响外，对项目的具体执行层面，也带来不同程度的影响。业内人士指出，高端项目迫于限价、限购压力，可能会推出一定程度的价格优惠进行跑量。 　　延展 　　专家 　　房价快速上涨阶段结束 　　针对北京等地的楼市调控和调控升级，链家地产董事长左晖对新京报记者表示，最严调控后房地产进入下半场，房价快速上涨的阶段会结束。 　　左晖称，“3・17新政”以及此后的系列调控与以往的调控有所不同，堪称史上最严，严格回归“房子是用来住的，不是用来炒的”。本轮调控的背景是，国家希望能够降低房地产波动对经济和金融机构的影响，因为房地产对中国经济的影响太大。 　　“这轮调控短期内将造成房地产价格的下降，对未来长期的发展也会有影响”。左晖说。 　　本轮调控中有专门针对房地产中介出台的措施，对此，左晖表示，对地产中介采取措施也属于正常之举，因为这是一系列的调控组合措施。 　　从调控的效果来说，上海易居房地产研究院总监严跃进称，最新的统计数据显示，目前北京上涨幅度没有别的二线城市涨幅大，全国其他城市，也正在回归理性。因此，从这个意义上讲，这套组合拳也对全国其他地方有借鉴意义。 　　在他看来，当前商办房的调控效果显著，可谓“一剑封喉”。 　　“未来的调控还有继续收紧的可能，无论是对中介还是商业银行贷款等，未来还有收紧的可能性，包括首付比例和利率的提高”，严跃进说，这对于二套购房改善型需求会有影响，是利空。 　　如果现有的政策调控效果未来还不明显，那么，财政部门、税务部门、甚至工商管理部门也会出台类似管理房价的政策。 　　未来全国房价走势如何?在张大伟看来，一线城市政策力度较大，房价将平稳下来，而二线城市涨幅或明显放缓，三线城市目前看仍是上涨主力。 　　严跃进表示，调控房价的目的不单纯是为了降低房价，房价一直维持小跌的可能性并不太大，实际上，未来房价甚至还有继续上涨的可能，不过，涨幅会受到控制。 　　二三线城市 　　房价上涨，买房者匆忙“上车” 　　随着二三线城市持续“去库存”，这些城市可售面积进一步减少。来自中国指数研究院的报告称，在一季度，包括宁波、杭州、厦门和重庆在内的重点城市可售面积环比降幅均超过了5%，其中，宁波的可售面积环比下降幅度达到了12.07%。 　　这也带来了这些城市房价上涨。中指院的数据称，3月，宁波的住宅均价为18112元/平米，环比涨幅达到了14.17%，同比涨幅也有37.77%，对此，杭州、宁波等城市也不得不出台相应的调控措施。 　　去年杭州的李女士赶在涨价潮上匆忙“上车”。去年，G20会议的召开，在令杭州成为全世界瞩目焦点的同时，也带来了杭州一波涨价潮，部分楼盘甚至出现了价格翻番的情况。毕业没几年李女士原本想等几年，但看着这涨幅家人已经坐不住了――就在城北替李女士购置了一套2层的loft。 　　“今年，每平米已经上涨了7千-1万。”李女士介绍，但她并不觉得开心，匆忙“上车”带来的噪音问题令她不胜其扰。 　　“旁边是一个隧道，前面还有一条高铁。”她吐槽，跟中介说的交通方便相比，带来的日常噪音更令她时常感觉不舒服。“可是当初是一天一个价，再挑挑拣拣就更贵了。”她现在筹划，既然买不起就先忍一段时间，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租着住。 　　楼市新政大事记 　　●3月17日 　　北京版“认房又认贷”政策空降，同时暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款);将普通二套房最低首付比例从50%提至60%等。 　　●3月18日 　　北京市教委表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。 　　●3月21日 　　北京16家银行首套房贷优惠幅度收至9.5折。 　　●3月22日 　　11家房地产中介被责令关停。 　　●3月22日 　　非京籍购房资格改成连续纳税60个月。 　　●3月23日 　　异形房不予登记、不予落户、不予就近入学。 　　●3月24日 　　北京离婚一年内房贷按二套房执行。 　　●3月25日 　　中小学与房地产商合作办学被限制。 　　●3月26日晚间 　　北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目(以下简称商办类项目)进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。 　　●3月28日 　　严禁中介一年内买卖同一套房屋;北京市发改委要求，开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。 　　●4月19日 　　六类产业项目严禁改成住宅类产品销售。 　　●4月28日 　　首套房贷利率回到基准，二套房贷上浮20%。 　　新京报记者独家获悉，首套房重回基准利率。北京部分银行收紧房贷利率，二手房首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。 　　●4月28日 　　司法拍卖房产，也纳入限购范围，竞拍人无购房资格将无法办理产权登记。  

　　据多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)今天发布的数据，今年4月份GTA 地区房屋价格仍然上涨，各类房屋均价比2016年4月上涨24.5%至$920,791;房屋上市量比一年前增加33.6%，但房屋交易量比一年前下降3.2%。 　　若论房价一年来的涨幅，4月份比3月份略有放缓，今年3月的按年涨幅为33.2%。 　　低层房屋价格降 Condo价格仍然升 　　如果按月来看，今年4月份与3月相比，各类房屋的均价仅涨0.5%，从$916,567涨至$920,791，其中独立屋均价略降，从3月份的$1,214,422降至4月的$1,205,262，半独立屋和镇屋也有这个趋势，价格略降。 　　但Condo的价格不降反升，从3月份的$518,879升至4月的$541,392，升幅为4.3%。 　　房屋上市量猛增 但交易量萎缩 　　根据TREB发布的数据，4月份挂牌上市的房屋数量达到21,630套，比去年同期增加33.6%，房屋类型主要是独立屋，半独立屋和镇屋，Condo的上市量则没有太大变化。而在数月前，供不应求的正是独立屋，半独立屋和镇屋等低层建筑。 　　4月份房屋交易量萎缩，比一年前下跌3.2%。虽然有人怀疑是省府的新政策开始起作用，但TREB解释说，这可能与复活节(Easter)有关，因为去年的复活节在3月，而今年则在4月。今年4月多了一个复活节长周末，就少了工作日，多少影响了房屋交易活动。 　　十年来海外买家仅占房屋买卖2.3% 　　TREB今天也公布了海外买家在金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)活动的数据：在2008年到2017年4月，海外买家在房屋交易中仅占2.3%的比例，在2016年为2.2%，在今年1月至4月也只占到2.6%。就海外买家而言，多数是美国地址，只有不到1%是美国以外的地址。 　　至于炒房的情况，也不如想象的那么严重，同期87-90%的买家是买房自住，今年头4个月则有88%的买家属于这个情况。金马蹄地区有6.2%的业主拥有不止一套房，但无论国内买家还是海外买家，在一年内卖房者去年不足5%，今年头4个月则为7%左右。 　　省府新政策有多大影响? 　　安省省府从4月21日推出包括“非居民投机税”NRST(Non- Resident Speculation Tax)在内的新政策，业界对新政策可能的影响反应不一，因此4月份的房地产数据或可以看出一些端倪。 　　TREB市场分析部主任Jason Mercer在一份声明中说，虽然省府推出了抑制房价的措施，但其不会立即见效。因为两年多来金马蹄地区房屋需求旺盛，估计今年春天和夏天的房价的年涨幅仍然会高于通货膨胀率。与此同时，房屋上市量增加不是坏事，上市量增加若超过销售量有助于缓解供求关系，让房市朝更加平衡的方向发展。 　　多伦多地产公司Realosophy的主席John Pasalis则认为，政府的干预将100%地使得GTA地区的房市变冷。