地产

  　　据加拿大广播公司CBC报道，温哥华市议会在6月13日星期二下午，以8票对3票，否决奇化街105号发展计划，投反对票的包括市长罗品信，5名伟景温哥华市议员，无党派协会市议员George Affleck和绿党市议员Adrianne Carr。 　　有关住宅计划于2013年由发展商Beedie集团提出，包括106个按市场定价，以及25个给低收入长者居住的单位，另有康乐设施空间，但计划受到抨击。 　　Beedie集团副主席Houtan Rafii认为反对方对计划有很多错误资料，但他会接受市议员的决定。

　　温市市长罗品信（左）与市府助理规划总监海德。（郑绮霞摄） 　　温哥华市府昨日公布甘比走廊(Cambie Corridor)发展计划第三期草案，冀提供1.15万间新建的城市屋、排屋及租住房屋。温市市长罗品信(Gregor Robertson)指，计划将包括逾4000个可负担出租单位，租金将低于市价租金。 　　温哥华市府已就甘比走廊第三期的未来发展，完成草拟计划，并于昨日公布，市府指草拟计划仍有修订空间，现阶段会进一步征集公众意见，预期会在年底向市议会提交最终修订的计划书。 　　据昨日公布的第三期发展计划草案显示，市府将会提供1.15万间新建房屋及单位，当中包括城市屋、排屋及租住房屋。 　　温市市长罗品信指，甘比走廊的发展完成后，整个甘比走廊地区的人口，预期会在2041年较现时增加一倍，因此房屋、社区设施及公共交通必需要有完善的配合。 　　罗品信说："甘比走廊第三期发展，市府期望能提供符合市民需要的房屋单位。我们清楚听到市民的诉求，市民希望在甘比走廊一带，能有出租单位、城市屋及排屋等的选择，并且希望这些房屋能在温市密度较低的地区，但同时能靠近学校、公园及公共运输系统"。 　　罗品信指，建议中的发展计划，将提供低于市价租金的出租单位，预期在1.15万个单位中，有超过4000个可负担的单位，包括社区房屋及出租房屋。 　　温市南温哥华地区助理规划总监海德(Susan Haid)表示，第三期的甘比走廊发展项目，与第一及第二期最大的分别，是发展的区域并非沿着甘比走廊，而是在较低密度的范围。她说："温市市内已有很多独立屋及柏文，但在两者中间的城市屋、排屋的供应却很有限。在过去的谘询中，我们听到的是市民希望能有其他类型的房屋选择，因此这次的发展草案，将包括这类房屋。而为了让这些城市屋的价格较易负担，设计亦会倾向小巧(compact)、或者采用叠层(stack)的设计"。 　　海德说，温市市府理解到市内有一群经常被遗忘的中层人士、千禧世代及小家庭，期望能在第三期的发展中，照顾这一阶层的需要。 　　温市市府将于本周四、周六就甘比走廊发展计划第三期草案，于渥列治商场(Oakridge Centre)举行两场公众谘询及开放日，时间分别为周四下午4时至8时，及周六早上11时至下午5时，另外亦设有网上问卷征集公众意见。有关甘比发展计划的详细内容，可浏览市府网站vancouver.ca/cambiecorridor。

　　■夏其聪曾与发展商负责人Fraser，带同投资者参观一个建筑地盘。CBC 　　■Gary Fraser 　　■夏其聪曾经拒绝电视台记者访问后驾车离开。CBC 　　■有经济学家估计，多温两房屋市场可能出现大幅调整。星报资料图片 　　一名华裔持牌按揭经纪，被指招揽百多名大多区华裔投资者进行集资按揭（syndicated mortgage），再把资金借贷给一家有问题发展商，负责人更曾因诈骗入狱，涉及金额高达900万元。安省金融服务委员会证实，局方在上月31日已经暂时吊销涉案经纪的牌照，约克区警方亦已经立案展开刑事调查。 　　根据加拿大广播公司（CBC）新闻报道，安省金融服务委员会（Financial Service Commission of Ontario，简称FSCO）早前接获十多宗投诉，声称被华裔按揭经纪夏其聪（Dominic Ha）招揽作高回报的集资按揭投资，但最终未能收回本金，据悉涉及人数多达120人。FSCO调查相关投诉期间，发现夏其聪目前仍以经纪身分继续推销集资按揭，故于5月31日决定暂时吊销其经纪牌照。 　　借款人曾因诈骗判入狱 　　根据CBC今年4月的调查报道声称，夏其聪被指从120人身上招募得近900万元资金作集资按揭，其中1名受访华裔投资者Margaret Wong表示，她出席夏其聪和教友举行的投资讲座时，被推销一个有12%利息的短期贷款项目。 　　该贷款项目实为一个集资按揭的一部份，借款人向多名私人贷款人筹集资金投资物业。涉事项目的借款人，是位于安省伊利堡（Fort Erie）的发展商Black Bear Homes，大部份发展项目是在安省伊利湖（Lake Erie）社区水晶海滩（Crystal Beach）翻新或兴建独立屋和镇屋。 　　据报道声称，夏其聪向Margaret Wong和其他投资者保证，投资安全有保障，惟FSCO后来表示，这类投资其实属高风险性质。CBC记者曾到水晶海滩采访，怀疑涉事楼盘烂尾，不少地方至今仍是空地。 　　根据投资者签署的合约，夏其聪每次完成一项集资按揭，都可获得百分之十的金额，作为“启动按揭、转介、管理及顾问费用”。以一项30万元的集资按揭为例，夏其聪可从中抽取3万元佣金。 　　另一方面，Black Bear Homes负责人Gary Fraser被发现曾在2008年被判28项诈骗罪成，涉及金额200万元，被判入狱30个月。 　　不少苦主表示刚开始投资时，每个月均收到利息支票，因此没想过有问题，惟后来贷款到期后收不到本金，而支票亦“弹票”，方发现事有跷蹊。根据报道指，他们声称后来得知夏其聪原来早知Fraser背景，却隐瞒不报，而所谓的利息，原来是从他们的本金中拨出支付。 　　CBC记者曾经邀请夏其聪接受访问但被拒，夏其聪其后透过代表律师发表声明指，他已经根据法律及按揭经纪的要求，向每名投资者披露所有资讯，一切做法依据法律规定。 　　根据CBC取得的物业纪录，Black Bear Homes大部分投资物业，早在得到集资贷款前已被抵押借取按揭，当中至少6个项目的投资已经全军尽墨，因为该公司拖欠建筑贷款人的按揭还款，遭贷款人其后根据“出售权”将物业出售。

虽然，海外买家税对于多伦多房市的冷却效果明显，但是豪宅的销量似乎并没有收到影响。与非豪宅房市物业门可罗雀的情形相比，豪宅的销量今年首五个月上涨了62.5%，逆势上涨的趋势非常明显。 为什么豪宅市场和普通房市物业的情形对比如此鲜明呢?有地产经纪表示，这和买家的信心有很大的关系。 对于非豪宅物业的买家来说，因为对房市短期失去了信心，从而让非豪宅房市在一个月间从卖家市场转换到买家市场。相比于四月，多伦多五月房市整体销量下降了23%，其中低层建筑销量下降更是达到了26%的一个高数值。 而反观豪宅市场，五月的豪宅成交量相比于四月反而增长了26%。专营高级物业的经纪科恩(Barry Cohen)直言：豪宅买家对房市的长远价值都有深入了解，在购买时根本不用仔细看楼价。科恩表示，他们都是聪明人，相信必须经历经济转变，多伦多的房市才会出现调整。 实际上，五月多伦多房市的冷却大多数来自于买家对房市未来的恐惧心理，让不少准买家进入了观望状态。也就是说，房价的下跌并非源于市场本身的需求下降，因此，从长远价值来看，多伦多房市还有上升的空间。 高额债务或将成为加拿大房市隐患 据加拿大央行最新数据显示，加拿大家庭负债突破2万亿美元，创历史新高，而其中，住房抵押贷款是债务增长的绝大部分。虽然去年10月开始，银行就开始对借贷申请人做压力测试，从而试图减缓家庭债务的上升速度，不过显然并没有奏效。 高额的债务很有可能将会压垮加拿大房市，由于银行对房贷的逐渐收紧，不少人开始选择次贷来获取足够的资金，如果次贷比例过高的话，那么房市毫无疑问将面临崩溃的危险。

Gory Grandfield 和他的妻子Alisa居住在温哥华市东部地区。若非温哥华市政府发现了他们的居住状况，或许他们能一直开心幸福地生活下去。 这对夫妇在另外两个建筑工人的帮助下，花费45000加元制作了一个220平方英尺(约合20.5平方米)的小房子。 “然后，我们移居到一个朋友的后院里。”Cory Grandfield说道，他是一名电影行业的工作者。 这对夫妇支付租住后院的租金，在他们的小房子里生活了11个月。虽然空间拥挤，但是他们却住的很舒心。然而，他们并没有拿到市政府的停放许可证明。 Grandfield说，他们并不缺乏生活必需品，他们的房子里有卧室，厨房，完全封闭的卫生间和一张大床。 违反城市条例 小屋虽然温馨，但却不能在此久住了。他们的房东在4月6号收到了市政府发给他的违反城市条例通知，并被告知要在8月1号前将小屋移走。 温哥华政府称，木质房子规格过大，并且没有得到市政府的停放许可。而且，温哥华市的居住条例规定，最小的居住单元不得小于398平方英尺(约合37平方米)。 然而，在温哥华市的一些特殊区域，公益住房或者担保住房的居住单元可以缩减到320平方英尺(约合29.7平方米)，一些郊区可以缩减到250平方英尺(约合23.2平方米)。 房费负担能力的担忧 Grandfield称，他理解市政府的担心，小房子并不适合所有人居住，但是也是负担不起房费的人的一种创造性的解决方案。 他认为，鉴于目前的楼市危机，市政府应该更改一下居住环境方面的条例。 目前，Grandfield和他妻子正在为他们的可移动小屋寻找新的居所。

多伦多房地产市场有这样一种怪现象：一名地产经纪同时代表买家和卖家，可以赚取双份佣金，即双重代理经纪人( double-ending real estate agent)。 一般来说，为了促成交易，经纪人会签署保密协议。虽然这在安省并不合法，但是在大多伦多地区并不少见。 最近，多伦多的一对夫妇就被双重代理经纪人害惨了，他们不仅痛失了心仪的房子，甚至还差点失去了3万定金。 事情还应该从今年4月7日开始说起。 当时，这对夫妇看中了密市的一个公寓，挂牌价是$469,000。这套公寓的卖方经纪人主动提出要代理这对夫妻。简而言之，这位经纪人打算同时代理卖方和卖方，成为双重代理经纪人。 经纪人建议这对夫妻出价高于挂牌价$71,500，这样就可以成功买到房子。36岁的丈夫表示：“他把其他人的offer给了我，就好像是说我出价需要高于这个价格。” 而且，经纪人建议他们放弃所有条件，包括贷款条件和共管物业报告(Status Certificate)。 按照道理讲，在买房过程中，这些都是至关重要的，因为买家可以通过这些了解到房子的贷款情况，以及是否存在影响交易的法律纠纷。 为了买到房子，这对夫妻就放弃了这些条件，并且同意给出3万加币不用退还的定金。 就这样，两人觉得已经十拿九稳，肯定能买到心仪的房子。但是事实证明，他们以为的只是他们的一厢情愿。 加拿大房屋贷款保险(CMHC)在处理贷款的时候发现，这个公寓的reserve不够，而且公寓的开发商还面临三宗悬而未决的法律案件。所以，CMHC不同意放款，这个房子没法交易了。 当时，这对夫妻并没有律师。现在他们的律师Rohan Haté表示，经纪人没有告知这对夫妻实情。 5月23日，Haté恐吓称要在安省最高法院告卖方和经纪人。卖方这才同意在庭外和解，只要夫妻俩不讲此事宣扬出去即可。 尴尬！涉事经纪人不会被调查 按照规定，双重代理经理最高可以面临2.5万加币的罚款。安省地产委员会一直在严密关注类似的事情。“这些行为明确违反《地产和商业中介法》以及《道德规范条例》。这种行为不仅没有保护消费者，也损害了消费者对地产行业的信心，以及地产业的声誉。” 但是在此案中卖家签署了保密协议，所以该经纪人并不会受惩罚。

总部设在英国伦敦的咨询公司Capital Economics拥有60名经济学家，其专长是经济分析、预测及咨询。该公司多伦多办公室的加拿大经济学家马达尼（David Madani）今天对加拿大财经电视台BNN（Business News Network）表示，多伦多和温哥华房屋市场正处于“严重衰退”的边缘，房市的陷落不仅会损害到加拿大的GDP，而且全国房价也将持续下滑，下降幅度最高或达40％。 马达尼说，加拿大的房屋市场正日渐低迷，将对今年第二季度及以后的经济增长产生负面影响。他警告说，温哥华房屋销量上升是一个虚假信息，而多伦多目前交易量大跌已经表明，GTA地区的房价在今年年底之前将略微下降，但随后5年将持续下降，价格调整幅度在20-40%之间。 马达尼指出，别被温哥华最近的数据所迷惑：根据大温地产局的资料，今年5月房屋销量比4月增加22.8%，但仍然比去年5月创纪录的销量低8.5%。虽然今年5月新的房屋上市量比去年同期减少3.9%，但比今年4月增加了23.2%。 他说这个短期的销量增加实际上是因为更低的按揭利率在起作用，但这个效应已经开始减退。由于温哥华房价被大大高估，加之联邦按揭保险的新规已经开始全面发挥作用，因此销量增加可能是暂时性的。 再看GTA地区，多伦多房产局最新的数据已经显示房屋交易量大跌，今年5月份各类房屋销量比一年前跌20.3%，独立屋销量跌26.3%，condo销量也跌了6.4%。 马达尼认为，除了联邦按揭保险新规的影响之外，安省省府征收海外买家税及加强租金监管的系列新政显然发挥了作用，这些因素综合作用的结果，GTA的房市开始由热变冷。 考虑到多伦多地区占了全国房屋市场的20%，其房屋销量大减会直接影响到今年第二季度的经济增长，令GDP增长率缩减0.5个百分点。如果把温哥华的情况也考虑在内，那么对加拿大经济前景不是一个好兆头。 马达尼认为，GTA地区房屋交易量与新的物业上市量比率开始下降，这已经说明随后而来的将是房价下滑。不过，尽管房价下降势不可免，马达尼在今天的建议中说，他反对年轻人把钱投资到房地产，因为他估计房价开始下滑之时，也可能是股票上扬之日。他说自己的专业就是房地产，但他宁愿租房不买房，称自己是一名快乐的租客（"I'm a happy renter”）。 他说租房不仅更便宜，而且可以多储蓄，也可以把钱拿来投资。

  美国探索频道创始人JohnSHendricks正在以1.49亿美元（约合人民币10.2亿元）出售他在科罗拉多州大牧场，这座牧场是JohnSHendricks1995年在科罗拉多州西部、犹他州边界附近发现的红岩峡谷乡村。JohnSHendricks二十多年来精心建造这个牧场，使这个牧场越来越完善，越来越美丽。   这个牧场名叫西溪（WestCreek）牧场，位于科罗拉多州的Gateway地区。其面积接近7000亩，其中4000亩持有自然“保护地役权”（conservationeasement)，这意味着未来也不会有任何公路和建筑物的开发。   在这片地产上，甚至还有一些美洲原住民的岩画，和恐龙的脚印。西溪牧场被美国土地管理局和美国林务局管理的数十万英亩的公共土地所包围，这能确保牧场所有角落的景观未受损。 牧场目前有5匹野牛和8匹马，这些都会随牧场一起售出。牧场还有一架直升机，建有机库和带状停机坪。 牧场内建有一个住宅面积达2050平方米的豪宅，豪宅主体建筑有八个卧室和八个浴室，以及一个超大的开放式厨房，豪宅附属建筑是独立的客房。 豪宅有一个很大的户外泳池，可在这里边游泳边欣赏牧场景色。这座豪宅有着全方位的广阔的自然景观，完全见不到邻近的物业或建筑物。 豪宅内有一个超大的宴会厅，可开小型的私人聚会。 豪宅内装饰豪华，有各种生活娱乐设施。 这个牧场还有一个天文观测台，内装一个Meade生产的20英寸望远镜。

装修工作从来都是较多男士从事的行业，不过来自多伦多的装修爱好者韦嘉（Jennifer Wagar）巾帼不让须眉，于过去5年内自行参与装修3所物业。除了令房子焕然一新，又能省下时间金钱，她更将喜好发展成个人装修事业。   韦嘉的父亲在家居装修维修上样样皆能，她从小已喜欢帮助父亲装修，朋友均笑指她是家中的儿子。韦嘉一家约于4年前以71.5万元在伯灵顿的现居，房子结构理想，不过散发一股80年代的老旧味道，于是他们决定以15万元预算进行翻新。   装修项目包括翻新地下及楼上的实木地板、门厅、厨房、增设火炉和全屋扫漆等，工程历时3个半月，最终花费接近17万元。厨房则尽量沿用原有的厨房橱柜，再配上一两个新柜，最后加上料理台。现时房子的估价已升至接近150万元。   韦嘉为了钻研技巧，最近完成了为期半年的装修学徒训练，并将喜好发展成自己的事业，成立了翻新物业公司Revival Property Innovations，为业主把物业翻新。   未来她将把所学的技能用于装修自家家居的楼上部分，也会让两名女儿像自己当年一样来帮忙。她表示学习装修技能，能令她们在将来节省时间金钱，甚至可能铺出未来的事业之路。    

多伦多Airbnb规管今天提交建议，主要内容包括业主要登记交费、最多出租3个房间、只允许自住物业作短期出租、空置物业不可短租等，此举将令30%以上的物业被迫退出Airbnb。 据加拿大另类政策中心（CCPA）一份报告称，自2013年以来，Airbnb的出租数量增长了288%，最热门的地点是湖滨、LibertyVillage社区，以及Church-Yonge一带。多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的出租单位。Airbnb上近三分之二的出租房，是整幢房屋或整套公寓出租。这与Airbnb宣传广告中的核心理念“分享”完全不符。Airbnb自称是提供分租服务，房东都是“普通人”，为租客提供真实的旅行体验。报告指出，Airbnb正在进一步压缩多伦多市场上有限的出租单位，同时威胁到持牌酒店的生意。 CCPA的报告称，多伦多市酒店行业的代表已经投诉，少数人把私人住宅当作酒店做生意，却不必缴纳商业税，以及不受到像酒店一样的监管。如果算作商业模式，地税应算作商业类，需要按2.5% -2.7%交纳，如果按民居住宅，则只按0.705%交。也就是说，一栋价值百万的房子，一个将近交2.5万的商业地税，另一个只交7千多一点的民宅地税，差别还是很大的。多伦多Airbnb规管应课税率的建议方案今年稍晚会公布。去年温哥华政府宣布的空屋税计划中，已明确将短租Airbnb也包括在纳税范围内。 Airbnb规管建议包括业主需向市政府登记短期出租，登记需缴交费用，以取得由市府发出的短租物业登记号码，并须为租客提供紧急及安全资讯。 拥有多个房间的物业最多可出租三个房间，公寓大厦的业主组织有权禁止短期放租。整幢房屋或整套公寓出租的将强令撤除广告。 据Airbnb根据去年数据推算，该动议如获得通过，多伦多约7600个物业可继续招租，不合资格的租盘则约为3200个。 多伦多一位经营Airbnb的房东说，今年多了很Airbnb出租，去年多数人是提早一两个月订房的，但今年很多都是月内甚至只是早两三天定房，证明市场已是供过于求，Airbnb前景也不十分好。

　　位于英国伦敦的房地产咨询研究公司Knight Frank最新公开的报告显示，在世界55个国家、地区的房地产市场房价排名中，加拿大房价位列第4，仅次于冰岛(排名第1)、香港(排名第2)和新西兰(排名第3)。加拿大今年首季平均房价增长了13.5%，是11个房价录得双位数增长的国家之一。这是加拿大连续第三次在这个排名中位列第4，加拿大成为世界最昂贵房市之一。 　　Knight Frank的世界各国房价排行榜是基于55个国家的年度房价增长率，使用各国官方机构或者各国央行提供的房产数据统计计算出来的。 　　英国咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的研究结果显示，全球406个城市的房价负担能力中，温哥华继香港和悉尼之后成为全球第三房价最难负担城市，温哥华的楼价与家庭收入中位数比率，从2004年的5.4倍急增至2016年11.8倍，即使家庭不吃不喝也要储钱12年才能置业，是全球负担能力恶化得最严重的城市之一。 　　多伦多是加国楼价第二难负担的城市，楼价与家庭年收入中位数值的比率，由2004年的3.9倍增至2016年的7.7倍。 　　TD银行经济学家认为，自今年4月21日省府出招打击过热楼市16条后，目前的多伦多房产市场已经软着陆，预测明年GTA的房价将有4%的下降，温哥华房价则下降3%。 　　《经济学人》图表比较了全球各地有代表性的房地产市场的房价与房租比，加拿大房地产泡沫第一。

　　腾讯财经讯，加拿大国内很少有破产事件发生，这是否意味着加拿大的消费者特别善于严于律己？经历过当年次贷危机的人都知道，魔鬼就在细节中间。加拿大Hoyes Michalos公司的债务专家们为此创建了一项房屋所有者破产指数，而该指数目前处于历史最低水平。 　　看上去，一切似乎都很好。然而Hoyes Michalos公司却认为，目前购房者采取二次借贷的方式来融资，因此实际上加拿大国内的破产数量是被人为降低的，而购房者只是在不断地借新债来还旧债。 　　房屋所有者破产指数 　　Hoyes Michalos公司债务专家介绍称，房屋所有者破产指数衡量的是房屋所有者中已经资不抵债开始申请破产或者进入破产前资产审核的人数占比。截至2017年5月，这一比例已经降至7%，也就是说加拿大房屋所有者破产指数处于历史最低水平。 　　与2011年2月份35%的最高纪录相比，这是有史以来幅度最大的一次下降。看一下这张图表给出的数据人们就会发现，该指数在2016-2017年期间的下跌幅度最大。而这一时段正好是加拿大房地产价格开始飙升的时候。 　　房价上涨导致指数下跌 　　Hoyes Michalos公司对此的解释是，加拿大民众已经把房子当成了不断提现的ATM机：“目前，拥有大量无担保债务的房主们正在通过二次抵押贷款或房屋净值信用额度(HELOC)对已有债务再融资。” 　　据了解，目前大约有超过191万的加拿大人拥有房屋净值信用额度(HELOC)，以及更多的二次抵押贷款。如果看不到收入增长的明显迹象，那这部分贷款很可能面临违约。 　　这家公司警告称，房地产市场的任何疲软迹象都会导致房价回调，这将导致申请破产的房屋所有者数量激增。他们还警告称：“结合温和的加息政策来考虑，我们可以看到在经历了2009年的经济衰退后，该指数开始高于当时的水平。” 　　加拿大国内民众的债务规模正在不断创出新高，他们在寻找一切可能的方式来拖延对债务的偿付。通过二次抵押贷款来为自己的债务融资可以解一时的燃眉之急，但未来会让房屋所有者更容易受到伤害。 　　房屋净值越少，所有者就越不可能获得对自己有利的抵押贷款利率更新条款。而更糟糕的贷款利率条款则意味着更高的利率，这将使得房屋所有者按时还款的能力变得更加复杂。

　　随着多伦多房价一路走高，大家经常听到银行、经济学家、地产经纪的警告，以多伦多人的工资标准，已经无力再承担这么高的房价了。但是，地产新闻网站Better Dwelling却用一组数字证明，多伦多的普通民众，真的很有钱，负担百万豪宅并不难。 　　但是这名记者同时强调，他并不是说多伦多的房地产市场很健康。泡沫必然存在，突然上扬的房价势必会在某个点开始下降以达到最终平衡。而今天的主题，是研究一下多伦多家庭的收入能否负担昂贵的房价。 　　去年，19,318宗房产交易过百万 　　根据TREB的数据，2016年多伦多共有19,318宗房产交易过百万，比2015年同期增长77%。 　　家庭年收入至少需要$15万 　　要想负担起一栋$100万加元的房子，家庭年收入需要至少15万加元――按照利率4.64%，首付20%来算，和银行借贷$850,000，大约可以购置$1,050,000的房产。 　　那么多伦多有多少家庭年收入能达到$150,000呢? 　　根据加拿大统计局的数据――很多。2015年，多伦多11%的家庭达到年收入税后15万+。也就是说，多达264,110个家庭能负担百万房产，比2014年增加17.98%，多出40,259个家庭。 　　尽管多伦多很多家庭有能力购买百万房产，但这并不代表他们会在今年出手。他们中的一些人已经买了房子，另一些人则在观望，等待房价回落。  

　　据美国纽约市一家电视台6月10日报道，近日纽约市东汉普顿一处豪宅在房屋交易所挂牌出售，售价为1270万美元(约合人民币8632万元)。不过这处豪宅已经多年未有人入住。 　　东汉普顿是纽约的顶级富人区，政客、大亨、名媛、巨星都在这里安置豪宅。汉普顿的豪宅被称为华尔街富豪的“夏季游乐场”，很多豪华住宅的房主都在华尔街工作。 　　要出售的这处豪宅于1995年建成，房屋650平方米，还有一个占地13亩的花园，一个可以加热的游泳池，以及一个水塘。 　　这处豪宅有6个卧室。 　　虽然如此，但是现在房屋的主人，也就是一对年轻的龙凤胎兄妹却不喜欢这里。因为这处豪宅给他们留下了痛苦的回忆。 　　这对龙凤胎兄妹小时候是在这处豪宅里长大的，他们被这处豪宅的主人TedAmmon收养。TedAmmon曾经是华尔街的银行家，但2001年在家里被他妻子的追求者用铁锤击打致死。当时，TedAmmon正和他的妻子闹离婚。当时这对双胞胎兄妹年仅10岁。 　　TedAmmon死后，他的妻子继承了这处豪宅，但却在2004年死于乳腺癌，这对被收养的龙凤双胞胎就成了真正的孤儿，也搬离了这处豪宅。 　　他们一家的故事在当时的纽约闹得满城风雨，不少美国媒体都做过报道。虽然搬离此地，但这对兄妹也不时来这里看看。 　　因为这处豪宅接连发生非正常死亡，不少人将这处豪宅称为凶宅，这也让不少买家对此充满犹豫。 　　虽然是凶宅，但是由于地理位置非常好，应该不愁卖。汉普顿三面临水，海岸线从南面一直环绕到东面，以度假胜地闻名世界，无论是假期还是周末，这里的滨海区域总是云集着来自纽约最顶层的富豪们。 　　东汉普顿明星富豪云集的富人区，除了占据得天独厚的自然度假资源外，还拥有着长岛的优质学区资源，而汉普顿的买家也来自全球各地。相比较而言，这处豪宅1270万美元的售价也算是非常便宜的。

　　近来，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。 　　具体来看，此次调整由一线城市领跑，其中又以北京为最，最先调整至9.5折水平，最先调整至基准水平，未来或会成为最先调整至基准上浮10%水平。一线城市对市场变化极为敏感，同时针对变化调整也极为迅速，成为市场风向标，大体可以反映出未来市场变化趋势。 　　此次二线城市上浮利率银行数量大，涉及范围广，在经过过渡期后，紧跟市场及时调整，对全国房贷平均水平影响大。5月份，35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调，多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时，银行优惠利率也在逐步取消。数据显示，全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家，占比2.25%。其中8家银行提供8.5折优惠利率，1家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.8折优惠利率， 2家银行提供8.9折优惠利率。此外，104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家银行，本月共有132家银行提供9.5折优惠利率，较上月新增4家;244家银行执行基准利率，较上月增加174家银行。 　　对此，融360分析师李唯一认为，银行此轮集中调整房贷利率，原因可能包含：一是，政策框架内，调整房贷利率更为可行，目前上调房贷首付对于银行层面影响及意义不大;二是，在控制房贷额度总量一定的情况下，上调首套房房贷利率来增加营收或更为有效，目前业务量急剧下滑，其中二套业务占比小，上调二套房房贷利率收益甚微;三是，前一轮政府调控过程中，多数城市处于过渡期或观望期，未能及时作出符合当地实际的调整。此轮缓冲期后，出现集中以调整适应市场变化。 　　目前房贷利率不断上调，银行也加快吸储的步伐，加大吸储力度。提高存款利率、提高理财类产品的收益率是银行的一般做法，这一过程使得银行吸储成本提升。同行拆借不能完全满足资金需求的情况下，解决资金缺口的成本随之上升。目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。 　　李唯一认为，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率带来的利润也是十分有限，甚至是无利润仅仅维持收支平衡。从资源配置角度来说，这部分资金资源未带来预期收益，会将这部分资金配置到更高效收益的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。

　　大温地产局(REBGV)近日发布一组调查结果，指出从去年4月至今年4月，大温楼市的海外投资者仅佔2.3%。有本地地产业者对该调查结果表示质疑，但亦有本地地产销售公司根据其内部统计数据，认为海外买家影响微弱，尤其是楼花市场中，海外买家比例不足1%。  　　大温地产局从2010年起，每月向旗下当月成功做成交易的地产经纪发送问卷调查，收集买家身分及买房意图，包括买家原居地、换房意向，及买家人口特徵等。该统计显示，大温楼市从去年4月至今年4月间，海外投资者比例仅为2.3%，本地投资者则佔18.9%。统计数据还指出，买房最多的为首次买家，佔总买家人数的32.2%。另外，还有14%的经纪称，他们代表的买房客户不打算住进所购房屋中。 　　经纪：海外买家比例至少为20% 　　大温地产经纪吴嘉诚对2.3%的海外买家比例提出质疑，认为海外买家比例远高于此。很多买家虽然使用本地地址，但购房资金来自海外。比如最近有海外客户一次性购入5套楼花，但使用本地地址，如何界定这些楼花交易为本地还是海外还有待商榷。吴嘉诚说，每月他会收到这样的问卷，因为是自愿填写，他便不会每月回覆。但他认为，真正的海外买家比例至少为20%，即使省府推行15%外国买家税之后。 　　吴嘉诚针对楼花市场中，有地产公司用买家地址判定客户来源的行为，认为非常不科学。海外买家填写的地址并不需要实际住址，地址更不能用来说明买家身分。 　　大温地产局传讯经理Craig Munn称，该份数据仅是粗略统计，不保证权威性，每月有约10%的地产经纪会回覆调查问卷。他还透露，今年起，海外买家比例比往年有所下降，每月均低于3%。往年的比例多在3%至5%之间，最高月份还会升至7%。 　　近日有本地地产公司MLA Canada发言人Valerie Wonghen认为海外买家影响甚微，楼花市场虽然火热，但主要客户来源是本地买家，但亦承认，买家资料中若显示是本地地址，则将该名买家归为本地客户。 　　另外，该组数据还显示，海外投资者和本地投资者共佔两成，另外有七成四的买家是大温本地人。购房者中有一半以上是家庭购房，其中有孩子的家庭佔35.5％，没有孩子的年轻夫妇佔15.7％，另有逾四分之一以上的买家是单身。

满地可银行（BMO）行政总裁邓伟信（Bill Downe）认为，即使物业市场价格出现调整，楼市是可以基本上自我复原的。他昨日在加拿大多伦多俱乐部发表演说后表示︰我从事银行界与楼按业务近40年，见证了楼价飙升的时期，而市场往往会修正。   邓伟信指出当楼价跌时，有意置业者会较长时间居住在现址按兵不动及偿还欠款，让市场自行修复︰这正是美国出现危机后所发生的情况，加国的情形虽然不同，但市场修正的结果将会是一样。   经济合作暨发展组织（OECD）与国际货币基金组织（IMF）最近呼吁加国政府采取更多措施，以控制如多伦多和温哥华等城市急升的楼价，然而邓伟信建议政策制订者应该审慎，在采取进一步行动前，应先观望安省政府采取向海外买家徵收额外15%税款等措施的影响。   邓伟信认为︰如果要舒缓如多伦多等挤迫地方对房屋的需求，可能需要靠供应来解决，到目前为止当局采取的措施仍然在渗透进入市场系统的阶段，我有信心措施会见成效解决。   邓伟信指如果房屋供应不足，便要针对供求失衡问题，兴建更多可负担的房屋。  

  一个人如何在短时间内实现暴富？方法有两种。   一种是彩票，坐等天上掉下一个巨大的馅饼；另一种，就是掠夺，一群人的亏损足以造就一个人的暴富。   尤其在一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配，就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大，就看看谁能切到更大的，谁能抢走别人的。   这些年来，从来没有一种投资把戏像楼市这样，长达数年地陷入了全民狂欢。   由于我国土地是公有制，房价暴涨之后，越早拿到土地使用权的人，就越是获利最大。在这种情况下，你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动，只凭加杠杆就能实现暴富。   20世纪的美国，有个叫查尔斯·庞兹的人，忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺40%的利润回报。   21世纪的中国，有个叫房地产的东西，一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。   什么概念？换到股市，就相当于70倍的市盈率。现在，我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。   任何旁氏游戏要想玩下去，得有三个前提。   一是稀缺的东西才是宝，你这个投资品得有足够的“稀缺性”，这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以，各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。   但是中国的房子到底有没有稀缺性呢？   2015年5月，腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时，自有住房空置率最高也不过2.9%而已。   二是你得有足够的资金，来源源不断地注入这个骗局。   2017年，我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算，但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说，只要有十分之一的买房者套现离场，就可以耗尽所有货币。   既然两个前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意来玩这个游戏的人。   让他们坚信，这个游戏里，永远有一个比他们更傻的人，能以更高的价位来接盘。   现在的楼市，有个很有意思的现象，大城市的人跑小城市去买房，小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。   小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地？我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房，而且真有刚需要买房，新盘多的是，何必买你的二手房？   大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是，能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。   连农民都在买房了，以后你的房子还能卖给谁？最有购买力的，就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己，又是楼市的空头，将来是要抛售的。   说来说去，楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。   让我们把视野放大、综观全球。   目前，全球经济都是萎靡不振，经济增速严重下滑，各国央行放水能力都到了极限，紧缩大周期已经来临。   在这种情况下，谁能保持泡沫最小，谁就能损失最小。换句话说，自家的泡沫越小越好，别人的泡沫越大越好。   尤其是美国，希望中国持续地加杠杆了，美国才能宽松地降杠杆。   而且现在美国要走强势美元战略了，这时候人民币的国际化，还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办？   只要中国的资产泡沫过大，资本自然会外流，美国再振臂一呼、加息缩表，自然有大笔资金转流美国。   只要中国的资产泡沫过大，资本自然会脱实向虚，没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”，贸易顺差焉能持久？   奥巴马想搞TPP，是想架空中国制造，如今他没搞成，反而我们自己可能要搞成了。   不战而胜，是战争的最高境界；敌人内乱，是不战而胜的最好方法。   让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响？如果资产泡沫伤害了中国制造，会发生什么？   中国制造业承担中国25%左右的就业人口，如果制造业走弱，服务业也会衰落，那么一旦失业潮开启，那么资产泡沫就会炸裂。   要知道，中国现在家庭负债率已经达到了50%，就是说，相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。   那么如果他们失业，那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷？那么支撑不下去之后，必会断供。   在中国，无论楼市还是股市，都是羊群效应，极易被情绪感染，而非理智决策。所以，大家在买的时候都是一窝蜂地抢，抛的时候都是一连串地抛。   那么到了这个时候，炒房的人，会因为止损而抛盘；而刚需者，也会因为担心失业而提前套现。   任何金融属性的产品，一旦下跌，绝没有人愿意接盘；一旦开跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招，后有如火如荼的金融去杠杆，配有逐渐向紧的货币政策。   目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆弹；二是固化泡沫，为拆弹来争取时间。   你要知道，泡沫的控制与否，关系的不止是国家发展大计，更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房，都将不可避免地卷入其中。   现在的楼市有三个很有意思的现象。   一是一边中央不断调控加码，另一边地方却在购房有奖。   一是新闻里轰炸房价花式下跌，实际上房价却在悄悄上涨。   一是一边是富人们纷纷套现离场，一边是穷人们抢房大战再起高潮。   其实，这都因为是一场赌局，空头与对头的博弈。对于地方政府来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。   而钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。   更何况，对于一些三四线小城市来说，还面临着去库存压力，还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的，因此，他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”，一跪地乞求的可怜姿态，迷惑公众的视线。   一方面，能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度，一方面，能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边，他们却是使出了各种花招，来抬高房价。   比如开发商蓄客500个，就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办？叫号选房只给你10秒钟时间，你说你紧不紧张？多重压力下，穷人能不抢房吗？房价能不涨吗？   但实际上，开发商已经快扛不住了，很可能要还不起债了！   截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。   更有甚至，有开发商冒充购房者，申请到银行贷款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后，开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”，再卖给其他人。   在这样的情况下，你现在进场了，你以为你遇到价值洼地了，你以为你捡到宝了。   有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。   在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。   一二线城市还有资金、人口的支撑，而那些三四线小城市，明明没有什么发展潜力了，可是房价竟然还一路上涨，那完全就是炒高的价格，蕴藏着巨大的风险。   银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。   当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经胜利回款收回成本，当大户和上市公司们已经套现离场。   偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？   二、北京房价突然大跌，保银行比保房价更重要！   国家统计局公布了一组房地产数据，里面透露了惊天大秘密。   5月15日的数据显示，今年前4个月，商品房销售面积同比增速15.7%，比前3个月下滑3.8个百分点；销售额增速20.1%，回落5个百分点。   仅4月份，商品房销售面积增速（7.7%）就比3月份下滑7%。   近一个多月来，房价也出现下滑，尤其是北京房价出现突然下跌，北京二手房4月份成交均价环比下跌了6.8%。   截至目前，有超过55个城市，共发布楼市调控政策160多次，被业界称为“史上最严”调控，主要是限购、限贷、限价和限售“四限”措施。   但是，今年前4个月房地产开发投资27732亿元人民币，同比名义增长9.3%，增速比第一季度提高0.2个百分点。   一方面房价下跌，销售面积增速下跌，销售额下跌，另一方面，开发商的投资还在扩大。这显然不符合逻辑，只能说房产商为了续命，不得不动用老本拿地投资。销售下滑投资扩大的房地产市场矛盾将逐渐加剧。   “销售冷投资热”的局面，从房地产市场长期的发展情况看，已陷入投资刺激和泡沫膨胀的两难和矛盾境地。   其实这也是一些地方政府的两难境地：一方面房地产投资已经成为赖以刺激经济的主要手段；另一方面，房价泡沫膨胀，存在潜在风险，所以又要同时进行降温调控。   房地产市场早已绑架了经济。从1990年代开始广泛实行土地财政，大规模投资房地产，依赖提高土地出让金和房价来获利和维持GDP，结果造成房地产泡沫加剧。如今骑虎难下，一直涨下去，将是灾难性的后果，但要软着陆，又考验调控智慧。   最关键是，房地产的既得利益群体很难撼动，除了广大开发商，还有很多寄生官员，有些官员动用手中权力，通过批地和更改容积率，早已窃得家财万贯。   一些地方对此也睁一眼闭眼，经济不好，还得依靠卖地收入来维持庞大的行政人员开支。随着房企的地产投资扩大，土地出让金还在上涨。中原地产的最新数据显示，今年前4个月，50个重点城市地方政府的土地出让金超过7600亿元，上涨53.3%。   但很显然，决策层已经深知这样走下去的危害，所以不得不下令冻结交易，通过行政命令来防止地产炒作。   前几天，央行突然大手一抖，单日释放了4590亿的流动性，有人认为这是不是为了保房地产？其实想多了。这不是保房地产，也不是保股市，而是保银行。   金融去杠杆，理财产品的清理，对银行影响是伤筋动骨的。这次清理和去杠杆，其实说到底就是提前还债，一旦强行推广下去，会导致很多债务违约，银行到时只能当做烂账和坏账来处理了。   央行在去杠杆的关键时刻大放水，主要是为保证债市和商业银行的流动性充足，保证不出现大规模的债务违约，以免将商业银行推向倒闭破产的境地，这应该是当前央行防止系统性金融危机的核心举措。   本次释放的4590亿元，都是基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，需要乘上5左右的货币乘数，基本等于向市场投放了2.3万亿的货币量。这样的货币投放量，以前是要几个月完成，如今一天就完成了，说大放水，一点都不为过。   以前类似操作，基本上都是7天、28天这种短期操作，到期就收回。而本次4590亿元，投放的时间在6个月到1年，这些流动性在市场上呆的越久，产生的货币量就越大，洪水效应也越大。   但是这些水已经很难流动房地产了，因为前段时间已经对银行有很多禁令，要求不要向房地产进行贷款，很多房企不得不到境外发债，成本一下就提高了。   这一次非常明显，房地产将会成为抛弃对象，保银行、保就业会成为重点。   三、房价暴跌的后果究竟有多可怕？看完后冷汗直流   天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。有房一族，特别是贷款买房的，我侧重地问一下：房价暴跌，你怕不怕？诶，那位朋友说了，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。”   What？竟然有这么天真的朋友，欠缺人生经验，毕竟too young too simple！告诉你的惊天秘密：房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！   房产贬值，银行要你补足抵押   咱们先看看赚得多、跑得快的香港朋友的真实经历。   “1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟（化名），最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。   这是怎么回事？   我们知道，作为贷款人，银行与借款人签订贷款合同。很多不明真相的朋友以为，只要保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，我就不违约。危险的种子就是这样被埋下的。需要明白，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。   《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：   “抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。   如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”   举个例子说，你就明白了。   房价腰斩，房没了还惹一身债！   刘明白2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘明白已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。   要么，刘明白拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。   刘明白这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？   银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！   现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条，更狡猾的银行会在合同附件里作约定，反正，房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的，就是房价不要跌。   但是，房价怎么可能永远不跌呢？区别只是跌得深、跌得浅而已。从去年年末到今年，香港房价走入下跌周期，虽然幅度还不大，但已经引起部分购房人的恐慌。日本的例子更不必说，自上世纪90年代，日本房价暴跌之后一路走低，近几年才缓慢抬头。

周四，加拿大央行发布的半年度金融系统回顾(Financial System Review)报告中，重点提到了关于多伦多和温哥华的房屋按揭贷款增长，以及房市风险的问题。 央行数据显示，现在加拿大的家庭债务与家庭可支配收入比，达到170%。家庭债务的增长速度，已经远远超过了家庭可支配收入的增长速度，房屋按揭贷款的风险正在不断的增加。加拿大整体家庭负债上升已经成为了影响金融稳定的重要因素。 随着加拿大政府四月新政对楼市的降温，不少看客都将楼市的波动当作房价即将崩盘的迹象。五月大多伦多地区综合平均屋价863,910元﹐与4月份920,791元相比﹐下跌超过5.6万元﹐而成交量也按年下跌了20.3%。不少人都对五月的楼市产生了悲观的情绪。 据房地产经纪公司了解到，5月一般属于房地产旺季，成交量大跌两成实属罕见。 但是加拿大央行表示，多伦多、温哥华和周边地区的房价波动导致崩盘的可能性不大。尽管很多业界人士认为，加拿大房市应以美国房市崩盘为鉴，但加拿大央行直言：“金融体系脆弱促使房价下跌引发的美国大范围失业率持续上升，在加拿大没有出现。” 央行表示：“随着加拿大移民的增多，目前房地产需求仍很坚实，而且经济发展正在加强，加拿大楼市出现崩盘的机会非常小。” 房地产经纪公司表示，买家及卖家在价格方面正在角力﹐当下买家稍微占优﹐但预期优势将会减弱，房价将会朝着更平稳的方向发展。

加拿大5月份的新屋动工量减少，特别是多伦多的建筑商开工意愿下降，再次表明本国最火爆的一个房地产市场正在降温。 经季节调整的数据显示，5月份年开工量为194,663间，少于4月份的213,498间，也是连续第二个月减少。 加拿大按揭和房屋公司（CMHC）说，5月份减少的幅度超出了经济师的预期。 多伦多独立屋的新屋开工量减少了43%，是自2016年9月以来首次减少。 CMHC说，目前二手房市场挂牌上市的房屋大增，为买家提供了更多选择，导致新屋市场的需求减少。 温哥华的独立屋开工量也减少了13%。 多伦多是安省经济发展的引擎，省政府于今年4月实施15%的外国买家税，卑诗省则在去年8月就推出这一税收，都是为了让房市降温。 本周的数据显示，多伦多5月份房市降温了，由于新税和其他打压房市的政府，卖家纷纷在高价位套现，买家则不急于入市了。 BMO资本市场经济师Benjamin Reitzes说，多伦多的房市未来几个月还会保持低迷，消化外国买家税的影响。 他说：“近两个月来二手房的供应量大增，买家有了更多选择，限制了房屋建造活动。” 加拿大全国来看，5月独立屋开工量减少了7%，公寓开工量减少了10%。 另外，加拿大统计局公布，4月份新房价格比3月上涨了0.8%，是近一年来最大涨幅。

　　最近，消费者保护机构称，很多加拿大人都把他们的房屋当成自动提款机!让我们来一探究竟。 　　今日，一家消费者保护机构提醒，加拿大人房贷数量越来越多，许多人并没有定期支付本金，给已经背负着创纪录水平债务的家庭又增加了经济压力。 　　加拿大金融消费者机构(Financial Consumer Agency of Canada)在一份报告中表示，自从2011年以来，使用房屋净值抵押贷款(HELOC)的家庭数量飙升了近40%，引发其对与加拿大房地产市场放缓有关的消费者债务的担忧。 　　该机构的专员Lucie Tedesco在一份声明中表示：“在消费者承担着创纪录的债务水平时，HELOC债务的持续存在可能会加剧加拿大家庭财务状况的压力。HELOCs可能会导致加拿大人将自己的房屋作为自动提款机，以便他们能够借到远超于其负担能力的贷款。” 　　据悉，2016年，加拿大人从HELOC借款达到2110亿。加拿大约有300万HELOC账户，平均每人借款为$70,000。与2008-09年度美国房屋崩盘相比，加拿大的债务与收入比率已经在近几个季度上升到前所未有的水平。政策制定者也一再警告，家庭容易受到意外事件或经济冲击的影响。 　　消费者公司的报告显示，约40%的消费者不会定期向HELOC付款，而且大部分消费者在卖掉自己的房子之前都不会全额偿还他们的HELOC。银行和其他贷款人越来越多地向顾客提供可抵押贷款，将定期抵押贷款与HELOCs和其他信用产品结合在一起，而消费者往往没有充分了解这些产品的复杂性和风险性。现在，银行的默认选择是向抵押贷款客户提供至少20%的首付。 　　加拿大长期住房热潮以及多伦多、温哥华等城市两位数价格涨幅导致了群众对房地产泡沫的担忧。但是，加拿大的各大银行和联邦政策制定者经常表示，加拿大没有太多的次级抵押贷款市场，也没有像在美国房地产市场崩溃的时候，困扰借款人的创新的信用产品。

　　UDI举办地产研讨会，邀请三位业界领军人物谈论大温地产热议话题。（孙子滟摄）  布朗说，楼市问题是供应不足，而政府打击楼花和徵收税款治标不治本。（孙子滟摄） 　　都市发展研究所(Urban Development Institute, UDI)昨日在温市中心举办地产研讨会，邀请三名大温地产业界的领军人物探讨广泛热议的地产话题，对于卑诗省新民主党(NDP)上台后计划推出堵塞楼花摩货的税务漏洞的措施，三人皆认为长远对楼市影响甚微，原因是出现炒楼现象，主要是因为需求强劲而供应不足，故增加供应才是根本解决之道。 　　昨日的研讨会由UDI主席Jon Stovell担任主持，讲者分别为地产销售公司Fifth Avenue Real Estate Marketing Ltd.总裁主席布朗(Scott Brown)、住宅地产服务公司MLA Canada的联合总裁麦克尼尔(Cameron McNeill)，以及地产开发公司Bosa Properties的高级副总裁辛普森(Daryl Simpson)，广泛探讨本地楼市的热议话题。 　　三人分别就预售楼花、地产经纪的业内规范、外国买家税及空屋税，以及楼市销售的网络技术革新等发表看法。对于新民主党上台将采取打击楼花市场的摩货行为，以及整顿海外买家投机税等措施，三位专家均认为新民主党的政策对大温楼市的长期发展影响将甚微，只可能在短期影响楼市消费者的信心，因为本地市场始终是需求太强劲。 　　对于温市府推出的空置税，三人亦认为无助压抑炒楼行为，因为把房屋空置的业主并不一定是投机客，他们让房屋空置的原因并非为了容易炒卖。 　　布朗认为，很多售楼中心将客户分成不同贵宾等级，这些只是市场行销的方法。而出现该现象的根本原因，是楼市的供不应求。政府应把增加房屋供应作为关键，而不是通过徵税和立法来打击楼市消费者信心，只为寻求楼市短期的降温效应。 　　布朗还说，地产开发商通常需达成60%以上的预售比例，才能获得银行贷款，故此发展商需要落力推销楼花，而政府打击楼花市场，可能会减缓建楼进度，影响房屋供应。 　　布朗又指出，本地一些媒体往往将楼市问题归咎于华裔群体或外国买家，忽略了楼市的供应不足这个本质问题，这种报道方式很容易引发不同族裔之间的敌对情绪和邻居摩擦，不利于社区建设。 　　麦克尼尔说，根据MLA Canada去年的销售记录，仅有不到1%的买家来自海外，因为超过99%的买家填写的是本地地址。 　　三位嘉宾针对海外市场优先获得温哥华楼盘售卖信息的现象，认为近几年在网络科技的带动下，地产营销广告逐渐转向电子科技和社交媒体，再加上发展商与地产经纪服务公司的合作日益密切，有些地产经纪急功近利，利用网路将售楼信息重新包装后，在海外市场推销，确实是不合理的。

　　加拿大金融消费者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）昨日警告，愈来愈多加人以物业二按来借钱，却未有准时偿还贷款，令本身负债水平已创新高的家庭承受更大的财政压力。 　　据路透社报道，加拿大金融消费者管理局发表报告指，在本身已经有楼按而再使用房屋净值信用额（HELOC）借贷的家庭，自2011年以来飙升了近4成，令人关注到加国楼市放缓所涉及的消费者债务。 　　管理局专员特达斯科（Lucie Tedesco）表示，在消费者的负债水平创下新高之际，HELOC持续存在，可能会增加加人家庭的财政压力。她指出HELOC可能会导致加人将其物业当成银行提款机，令他们更易借取多于他们所能应付的款项。 　　报告指出，尚未偿还的HELOC贷款在2016年达到2,110亿元，而加国约有300万个HELOC户口，即每户平均欠债7万元。 　　报告还显示约4成消费者未有准时偿还HELOC的借贷，而大部分消费者在卖楼之前，都不会全数还清其HELOC欠款。

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周二公布的最新调查发现，差不多五分一的首次置业者，须要家人协助缴付置业所需首期费用。   据CMHC指出，受访的首置业者当中，18%表示，获家人给予金钱作为缴付部分首期之用。这是CMHC在是项周年按揭的研究中，首次问及有关家人提供财务协助问题。   73%没家人协助者有信心付按揭   这次调查结果更发现，获家人协助“上车”的首置业者，较其他没获财务帮助的置业人士，较少会寻找可以更易或更快地偿还按揭的途径。   同时，得到家人资助的首置业者，对按揭负债金额似较其他置业者更感到不舒服。民调结果显示，在没有家人协助的首置业者当中，73%表示有信心缴付目前按揭负债水平；但在获得家人资助首期的置业人士，持相同意见者只有63%。   另外，假如遇上财务问题时，获得家人协助的首置业人士，较多感到缺乏其他可调动的个人资产。   CMHC今年3月通过互联网，收集了3,002个房屋按揭供款者意见。

加拿大央行周四发布报告说，加国经济最弱的两点：高债务，加上房市过热，使得本国家庭在遇到经济冲击时会更加脆弱。不过央行行长波洛兹（Stephen Poloz）称，整体金融体系仍然强健有弹性，宏观经济形势正在改善。 央行发布的这份半年度金融系统回顾（Financial System Review）报告，提出了影响经济和金融稳定的关键风险。 报告中，央行称最关注的两大问题互相交织。 近半年来，多伦多和温哥华的房屋按揭贷款增长，已经导致加拿大整体家庭负债上升。 “债务高的家庭，如果因收入突然减少，就难以应对。随着这类家庭数量增加，负面冲击就会严重影响到经济和金融系统。” 央行还指出，穆迪近期对加拿大六大银行的信用评级降级，理由是私营业债务上升和房价上涨。 央行也表示，虽然联邦政府近期的新措施使得有保险的按揭信用质量提高了，但是如果因为新的按揭政策，越来越多的人要从其他地方借款，筹钱支付更高的买房首付款，就会出现另一个隐忧。 央行还分析了金融体系中的一个关键风险：多伦多、温哥华和周边地区的房价下跌。一旦房价下跌会损害到宏观经济和金融体系。 不过，央行认为崩盘的可能性不大，影响有限。业界人士一直以美国的房市崩盘为鉴，认为加拿大也可能发生类似情形。 但是央行在评估中说，加拿大与美国的房市没有太多共同点。央行说：“金融体系脆弱促使房价下跌引发的美国大范围失业率持续上升，在加拿大没有出现。” 特别是加拿大的按揭贷款标准更高，借款有保险公司和政府担保，此外，加拿大按揭贷款不是来自复杂不透明的证券化工具。 因此，央行认为更有可能发生的情形是：多温及其周边的房价下跌，但对整体经济和金融的冲击力不大。 央行也举出房市以外的两个风险：全球风险溢价上升导致长期利率急速上升，以及来自中国和其他新兴经济体的压力。