地产

只花35元钱，无需过问，就可以复制一把公寓的电子钥匙。 有了这些钥匙，基本上任何人就可以随意进出公寓大楼，健身房，泳池，甚至是更衣室…… 千万别觉得这些事很遥远，这可是发生在多伦多的真实事件。 CBC 一把钥匙35加元 George Laczko是一家名为FobCopy公司的负责人。公司的业务是帮助顾客拷贝各种电子钥匙。Laczko负责至少两座公寓的业务。Laczko本应该时刻为住户的利益着想，但公司的所作所为却将数千名住户置于危险之中。 配钥匙本身并不违法，FobCopy的官网上声明，想要配钥匙，必须证明自己是房东才行。可事实并未如此。 CBC对FobCopy进行了暗访。调查人员从房东处借来了公寓的电子钥匙，在没有任何实质性询问下就得到了钥匙的复制品。 “一把还是两把?”员工唯一的提问竟是询问复制钥匙的数量。 CBC 最后，调查人员以每把钥匙35加元的价格完成了交易。 正规渠道难 L Tower房主们的代理律师Denise Lash称，FobCopy的做法显然违反了信托义务原则，现在的主要问题是这样做会给公寓居民的安全带来怎样的影响。 Lash表示，除非确实住在公寓中，许多管理处是不会给房东发放电子钥匙。一般情况下只有租客才可以持有电子钥匙。 对此，Laczko也表示，许多房东告诉他，公寓管理公司都让“配钥匙”变得“特别困难”。他说，由于法律的监管存在漏洞，行业现在就好似曾经狂野的西部，拷贝电子钥匙和配一把钥匙没什么区别。目前加拿大已经有大型零售商提供类似的服务。

大多伦多及邻近地区房屋价格升势持续多年后，近日在联邦及安省政府推出调整措施后，房市开始降温，房价不再飙升，以往一盘难求的独立屋供应量亦增多。但有经纪声称多个柏文楼花出售时，仍出现市民争相抢购情况，有建商指因市场上仍存在居住单位供不应求情况。 房地产发展商Tridel营运总监陈桂祥（Winson Chan）声称，购买柏文单位是一项长远投资，因为市民购入新楼盘单位后，至少要等3至5年才建成交货。他自言常提醒购买单位人士，不要单看每个月的房市情况，又指房市现时较平静其实是好事，可以令市民更理智地作出选择 陈称回看过去数月，部分买家是不理智地抢购，很多人未必需要一间屋或一个柏文单位，却跟风抢购，现时希望没有了这些人，购房者是真正需要自住的人士。 他声称据其公司数据显示，近年柏文单位需求确实热烈很多，他指主要原因仍是供不应求问题，不同统计数据时常说市面有数千个单位供应及出售，但事实上这些单位要待5年后建成才能入住，而每年有逾10万移民抵达多伦多，需要“现货”居住，他又声称统计资料没将留学生及陪读家长计算在内，这些人亦是房市急切用家，因此市面所谓柏文单位出售量，由于建筑需时，未能及时为这些移民及留学生提供即时居所。 他称就算建筑商想即时增加单位供应量，亦非易事。发展商首先要找到适合发展的地皮，还要经过多级政府申请，并非短期可以做到的。 此外，地产经纪黎宇昌表示，地产商会6月初公布的数据显示，独立屋成交量下跌20%，价格在不同地区有不同跌幅，平均约1成，但买家一直追捧的独立屋成交量下滑之际，柏文楼花抢购却越来越疯狂，一个新楼盘推出几百个单位，但吸引大批市民排队抢购。

多伦多房市在五月经历了销售量的暴跌之后，六月份似乎出现了回升的趋势。有地产经纪声称，六月多个公寓楼花出售时，仍出现市民争相抢购的现象，不少地产商仍然认为目前市场上仍然存在自住房供不应求的情况。 据一项调查显示，高风险按揭及“影子银行”威胁到房市的稳定程度，对此，加拿大央行表示深切关注。 该调查报告指出，加拿大央行数字显示自2014年以来，房屋按揭贷款整呈现快速增加的趋势，此类高风险借款的增加有可能会成为加拿大经济的隐患。自去年年底，银行开始执行房贷收紧政策，然而并没有改变房价上涨和房贷数量增加的趋势，“影子银行”显然成为了房贷的主要来源。 “影子银行”，即指一些提供和传统商业银行类似的金融服务和非银行中介机构，2008年美国次贷危机发生时，美国影子银行总资产约为25万亿，通常认为“影子银行”是08年金融危机的“罪魁祸首”。 据加拿大中央银行去年12月的报告计算出，目前加拿大“影子银行”借出的债务总共达1.1万亿，约是传统银行借出债务的一半。 央行表示，自从去年秋天执行房贷收紧政策以来，许多金额较高的按揭贷款皆不能取得保险，而且受联邦监管的借贷者也不能再提供这类按揭，之后需要借钱在大温购买数百万元价值房屋的人士，愈来愈多人向“影子银行”借钱，使得这类“高风险借款”正快速增加，而“影子银行”属于欠缺监管的金融市场，惹人忧虑。 央行行长Stephen Poloz 有报告显示，不少借钱者向“影子银行”借得大笔金额作为首期，从而满足向传统银行申请低利按揭的条件。 另外，部分监管或民事诉讼案显示，有房屋买家及地产专业人士涉及欺诈按揭申请，包括夸大借款人的收入及虚报离岸资产，以争取按揭。 加拿大央行表示，这类贷款的增加将对房地产市场以及经济稳定造成影响，对于该等贷款的迅速增加，十分担忧。

       楼房价格及趋势近年成为加国国民高度关注的事情之一。Postmedia的调查显示，高风险按揭及影子银行威胁到大温楼市的稳定程度，加拿大央行表示深切关注。        据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，在联邦政府收紧贷款规定的情况下，一些试图在大温市场购买百万元以上住宅物业的借款人，较难得到传统银行借钱做按揭，又或传统银行审批借出的金额不多。该等借款人可能会转而向影子银行借钱，风险因此增加。        影子银行又称为影子金融体系或平行银行系统 (The Parallel Banking System)，是指功能和传统银行相似、却不必受严格法规规范的金融实体系，并扮演着类似传统商业银行的角色。恐受中国影子银行问题拖累        另外，部分监管或民事诉讼案显示，有房屋买家及地产专业人士涉及欺诈按揭申请，包括夸大借款人的收入及虚报离岸资产，以争取按揭。        还有，加拿大中央银行提到加国楼房市场有两大风险，其一是温哥华和多伦多的物业价格与家庭负债很高；其二是近年中国不少金钱流入温哥华地产市场，而中国本身有影子银行问题，所以加国也可能因此受到影响。        加拿大央行亦指出，高风险贷款在大温扩大，所谓高风险贷款是指买家付出少于20%屋价作为首期，其余则是借来。        假如贷款额是借款人年收入的4倍半或以上，这情形被视为高风险。加拿大央行没有公布大温高比率贷款的数字，但是表示，对于该等贷款的迅速增加，十分关注。

　　■尹大卫指房屋投机税是针对没有在本地交税及贡献的人。 资料图片 　　正筹组少数政府的省新民主党(NDP)，省选时承诺若执政时，将向没有在加国缴付入息税的业主(不论国籍)，征收2%的房屋投机税(Property Speculation Tax)，近日有报道指该党已改变立场，但NDP房屋评论员尹大卫（David Eby）回复《星岛日报》查询时强调，该党立场并没有改变，若上台执政，会尽快立法推出该税。他指，虽然未能确定该税是否可以冷却炽热的楼市，但收得的税款肯定可以帮助在这里工作及生活的人。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)周五报道，指尹大卫接受该报访问时，对征收2%的房屋投机税立场有软化迹象，更引述他的说话："征税对施政者来说，并非是唯一的工具，可能有其它方法应对物业市场转手及投机活动。" 　　不过，当记者向尹大卫查询时，尹大卫指NDP对房屋投机税的立场完全没有改变。他指当时是《温哥华太阳报》记者是问他有关近日柏文的转手活动，他才有以上回应，绝非是放弃房屋投机税。 　　他强调："如果不是省长简蕙芝(Christy Clark）在玩把戏，我们(省议员)现时已在省议会讨论该税。" 　　税款将用于可负担房屋 　　尹大卫称，NDP提出的房屋投机税，与省自由党推出的15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)最大的不同，是后者主要针对非加国人，但房屋投机税是针对没有在本地交税及贡献的人，不论他们是甚么国籍，他们可能是来自卡加利或加国其它地方。他更表示，在省自由党推出PTT时，他们已表示该税不会有效，只是省自由党未有理会。 　　尹大卫表示，他不能预计房屋投机税对楼市有多大的影响，但指该税最重要的是可以收集到一笔钱，为在这里工作的人兴建可负担房屋。他强调所有房屋投机税的税款，都会用在可负担房屋上。 　　他说，当NDP政府上台后，将会尽快推出房屋投机税。 　　不过，他指快归快，仍要准确瞄准那些没有在本地交税及参与的人，而非那些在这里工作和生活的人。 　　他期待新省政府成立后，可以与省政府人员合作，尽快推出该税。

　　加拿大联邦房屋机构表示，去年第四季度新增房屋贷款的按揭月供达$1,328元，比上一年的$1,269元上升了4.6%。 　　月供的增长与房价上涨有关，特别是多伦多和温哥华以及两市的周边城镇。 　　加拿大按揭和房屋公司（CMHC）表示，现在的情况是，房贷月供的涨幅超过了通胀率，这是一个令人担忧的趋势，因为这说明业主可能出现付出起的问题。 　　在多伦多，去年第四季度平均按揭月供为$1,826元，比上一年的$1,638元，增长了11.5%。 　　温哥华从$1,853元，增长了4.5%，到$1,936元。 　　有关数据由CMHC从信贷监测机构Equifax获得。CMHC表示，2016年第四季度的按揭违约率仅0.34%，上一年同期是0.35%。 　　另外，CMHC的报告称，截止去年底，加拿大有近29%的消费者持有房贷按揭。 　　这份名为“业主债务概览”(Homeowners' Debt at a Glance)的报告是加拿大联邦房屋机构的最新统计 ，使用了Equifax Canada的数字覆盖了加拿大85%的按揭市场。

图为该豪宅的内景。 章泽天和刘强东 　　腾讯娱乐讯 腾讯娱乐讯 据国外媒体报道，章泽天将其位于悉尼的三层顶楼公寓挂牌出售，标价1800万澳元(约9300万人民币)。挂牌信息显示，这套三层顶楼公寓于五年前交房，内设正式和非正式生活区、独立的家庭影院和入户电梯，室内面积约598平方米  

　　2017年，华盛顿特区居民想租套两卧公寓，年收入至少得7万。虽然首府的最低时薪高于全美29州，时薪得要达到33.58元才能负担起两卧公寓的月租。 　　华府并非最租不起的地区，夏威夷州州民想租二卧公寓，每小时至少得赚35.20元，该州二卧公寓平均月租$1830元。 　　全美低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)最新公布的"租不起-2017年"(Out of Reach-2017)年住房报告指出，华府市民今年比去年年薪得增加近5000元，才能应付飙高的房屋租金。 　　根据联邦住房和都市发展部资料，目前华府两卧公寓市场月租约是1,746美元，一卧是1513元。在华府想租两卧，至少得有时薪27.2元才住得起；而，如果依照华府最低时薪12.50的水平，每周得工作107个小时才能租得起二卧单位。无论租房或买房，一般贷款、租房的收入标准是住房花费不得超过月收入的三分之一。 　　加州在"租不起"年度报告排行第三，二卧公寓的市场平均月租是1608元，时薪得有30.92才负担得起租金。马里兰州居第四。马州州民必须得有$28.08时薪水平，才能负担得起1470的平均月租。 　　低收入民众最"租得起"的两州是阿肯色州和肯德基州，阿州州民只要时薪达13.72元，即能负担两卧公寓。 　　这项全国性统计指出，2017年要负担二卧公寓的平均时薪至少要$21.21，但实际上目前规定的联邦最低时薪月只有三分之一，是$7.25。

刚刚，市场出现了一个不同寻常的信号！     今天（5月23日），一年期Shibor报价4.3137%，上海银行间市场的一年期贷款基础利率（LPR）4.30%。   这是自2013年贷款基础利率（LPR）机制正式运行以来，时隔43月后，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）首超1年期贷款基础利率（LPR）！   这意味着，接下来央行或商业银行也许就要动真格的，“真加息”或许真的要来了！   我们知道，Shibor是目前利率走廊体系中的市场基准利率，可以理解为市场资金的成本价；而LPR是一种由商业银行自主决定的市场利率，可以理解为市场资金的售价。   那么银行从事的是资金的“低买高卖”，那么正常的情况下应该是成本价（Shibor）应低于售价（LPR）。   但是现在Shibor和LPR出现倒挂，再结合目前央行货币政策及1年来1年期Shibor走势来看，若不上调贷款基础利率，那么其和1年期Shibor间的利差很可能会越变越大！   那么届时，贷款基准利率会上调，那么根据贷款基准利率增减而来的房贷利率也势必会跟随上调！   而利率的上升，势必会让投机成本飙涨，这下，又有一波投机者们要被套死在半空中了！   过去，房地产等投机资产，一直是穷人帮助富人成功上位，然后最终套牢自己的最好工具。   投机者们把资产的价格越炒越高，而这些虚高的大泡沫要想赚钱，就势必得找人在更高的价位上接盘，而接盘的人，就是普通老百姓。   房价太高，老百姓们接不了盘怎么办？   那就鼓励借债，编织一个前景无限美好的美梦，让老百姓们借钱买房、借钱接盘。   最终，老百姓们欠下了巨额的房贷，把自己成功套牢，成为每月还了房贷就无力消费的“房奴”。   这些年来，我国居民及企业的杠杆率不断飙升。如今，中国的家庭杠杆率已经升至接近50%！   而非金融企业杠杆率更是夸张，从2006年的106.5%上升到了2015年的162.8%，上升幅度高达56.3个百分点。这一水平已经高于日本1990年143.8%的峰值。     而且房地产这样的投机资产，在自身疯狂扩张的同时，还一步步弄死了实体经济。   眼见着炒房客们一转手，就是巨大的财富，而那些辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多。   这样的情况下，逐利的资本自然会纷纷涌向房地产，而要踏踏实实搞实业的反而没钱支持了。这样一来，谁还会费心去搞实体经济？   炒房热情如此高涨，自然需要大量的钱，于是央行就开始开足马力印发货币，而巨量放水的资金，又会流向投机领域，那么房地产行业势必会更加繁荣。   2003年开始，我们的房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿，再到2016年的10多万亿。     全中国的资金都开始涌向房地产，踩踏着日渐凋敝的实体经济，营造出好一派欣欣向荣的资本盛宴！   然而，当一国只能凭借投资套利才能拉动经济，没有创新、没有技术、没有实业之时，谁还会相信这个国家还有未来？     但是这样的把戏，不可能永远持续下去。   如果老百姓们继续被压榨，那么整个消费能力都会下降、社会需求就会进一步萎缩，那么企业的产品就会卖不出去、产能就会出现过剩。   而企业的利润受到影响，投资活动也会减少，那么银行的亏损就会扩大、坏账率就会飙升。   如果老百姓有一天被榨干，房价成为无法承受之重，甚至不能偿还债务利息，那么个人的债务风险就会出现，一旦社会大多数人出现这样的情况，大面积的违约和清算出现，那么整个社会就会爆发债务风险。   那么此时，货币创造枢纽的银行就会失去信用、而信用货币体系就会开始坍塌，那么就会引发大规模廉价抛售、资产价格就会暴跌、失业率就会飙升，金融危机就会到来，社会将进入全面的通货紧缩时代。   这就是所谓的“系统性金融风险”！   当年的日本，不就是前车之鉴？   想当年，日本也是资产飞涨，也是一样的泡沫浮夸，整个国家做着靠投机发财的美梦。   然而是梦终有醒的那一天，号称“泡沫永不破”的东京也迎来了悲情结局——3个月内房价暴跌65%。   一夜间，购买房产的富翁变成了负翁，自杀、破产集中爆发。   在那段时间，日本银行、房地产公司破产数量超过3000家。   而借钱买房的老百姓们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，在还债中了此余生。   日元也开启了暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一下跌下了神坛，开始了20年的贬值。   而且时至今日，日本也无法摆脱这样的阴影，这让日本在迎来失去的十年、失去的二十年后，又进一步迎来了失去的三十年。     老百姓们没钱消费、也不想消费了，企业们也不愿意贷款扩大投资生产了，“通货紧缩” 骤然开启。   任日本政府使出了洪荒之力，也无法推高物价和资产价格，反而在进一步下跌。   日本有家棒冰企业，因为25年来首次涨价5毛钱而高管集体道歉。而曾经猖狂的东京房价，从1993年（高点是1991年）到今天，下跌超过了50%。   出来混，总是要还的。     现在，作为普通老百姓的我们，工作越来越辛苦，钱却越来越难赚，每月还了房贷，就没有多少钱可以消费了；但是有些富人们明明没干多少事情，却可以通过炒房等投机方式，轻易地凭借资产攫取巨额利润，比如炒房。   于是资产越来越通胀、消费越来越通缩。   前两天，统计局发布数据，我国4月CPI只有1.2%，而去年这一数据则是2.3%。   而富人越来越富、穷人越来越穷。   从最近几次居民收入的调查来看，最高收入10%的和最低收入10%的人均收入差距已经从20世纪80年代的7倍左右上升到目前的25倍左右。   现在，中国的经济发展水平已经比肩发达国家，但是贫富差距，却走向了拉美国家的路线。   中国经济是病了，而且病的不轻！   当投机套利越来越多，实业强国的路就会成为泡影;当两极分化越来越大，西方软侵就会变为事实;当实体经济约来越弱;民族工业将会丧失贷尽。   正如鲁迅先生所说：长此以往、国将不国！   无论古今中外，强企才能强国、实业才能强国、强民才能强国！   如今时代必须清算这一批人，中国才能站在新的历史起点。   好在，我们的国家已经开始有所动作，最近几项政策均有此深意。   首先是掐断了炒作房地产的粮道，先是通过基本停止给开发商海外发债发放批文的方式，将开发商从海外融资的渠道堵死；又是提出全面禁止通道业务，强调不得让渡管理责任，以此来把银行将资产从表内挪到表外炒作房地产等资产泡沫的乾坤大挪移之道断绝。   又是对那些通过海外炒房等渠道把资产藏匿到国外、搞狡兔三窟玩猫猫的投机客们展开了一次漂亮阻截，这就是国家税务总局等六部委联名发布《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》的最大深意！   最后，还站在了我们广大老百姓的立场，由住建部就住房租赁和销售管理条例征求意见，种种条款都是在保护租房人，意味着租房时代或将来临。   而现在市场给出的加息信号，势必会成为投机客的最后一道催命符！   这是不是意味着，一个以炒房为中心、一个以泡沫为中心、一个以套利为中心的时代将要结束！

从家庭层面来讲，中国家庭的资产配置有三个不合理的地方，或者说有三个地方跟主流国家比，差异性较大。   第一，房地产占比过大。中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富的或者穷的只剩下房子了，这个是显然不合理的，对中国经济而言也是一个大的风险点。   第二，家庭资产配置中的金融资产占比过小。目前金融资产在整个资产比例中只占12%，美国是36%。中国金融资产本身在配置上的量是非常小的。   除此之外，根据CHFS的数据显示，中国家庭资产配置的风险呈现出两极化的态势。要么是大量的家庭几乎没有风险，零风险；要么是家庭高风险，80%、90%的金融资产都在股票上。中等收益、中等回报的，混合类资产的配置很少。   这是不合理的，跟主流国家的资产配置也是不一样的。这是一个非常需要我们行业、乃至国家重视的一个配置情况。简单来说，如果金融资产配置不合理，就一定会影响到实体经济，影响到消费，影响到老百姓长期的进步。   第三，总体借贷比例低。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%，差了很多倍。负债比例低其实不是一件好事，所以才有企业政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。   从社区金融本质，看金融行业缺失   从社区金融本质来说，这样一个不发达的金融行业是因为不够市场化，还是不够公益化，还是我们监管出了问题？   根据这些年的研究，结论非常明显，就是不够公益化。   为什么不够公益化呢？这里面的核心问题是在于金融知识，根据全国范围的调查发现，中国老百姓的金融知识水平和发达国家比起来仅仅是初中生的水平，而发达国家则是大学生水平，差距非常大。   金融知识的缺乏也是百姓不直接买股票、买固收类的原因之一。   联合高校开展公益讲座，普及金融知识   联合高校，结合社区活动站开展公益金融小讲座。   把这件事情作为社区金融的切入，通过公益做好知识的普及，使百姓对金融有一个正确的认识。这对社区金融的长期发展，对行业发展都是一个巨大的帮助和支持。   中国缺乏的不是市场，是公益，扎扎实实的公益，扎扎实实的把整个民族金融知识从初中生提高到高中生，再提高到大学生。     你应该知道的10大经济学原理   文/北京大学国家发展研究院教授 张维迎   学习经济学，重要的并不是记住某项具体结论，而是要学会正确思考经济问题的思维方式。究竟怎样才能像经济学家一样思考问题呢？经济学的思维方式可以归纳为十个方面。   1、人的行为是有目的的   在现实中，人的各种行动是为了达成某种目的，其实现目的的愿望就是行动的动机。因此，行动就是改变现状，而之所以要改变现状就是由于对现状不满，其中必然有对于某种价值的追求。   经济学关注人的行动，不仅要关注人究竟采取了怎样的行动，而且更重要的是要关注他们为什么采取这样的行动。只有这样，我们对于整个经济现象才能有更为深刻的理解。   2、只有个体才有能力决策   只有个体，也就是有血有肉、有灵魂、有意识的生命体，才有目的和行动能力。人要行动，就必须思考，需要搜集信息、进行分析判断，然后做出决策。这些活动只有个体才能完成。   我们常常使用群体、集体、政府、国家等概念，说它们做了某某事，这让我们以为集体似乎也是能行动的。但这种说法只有在隐喻意义上才是对的。事实上，集体本身不可能行动，只有集体里面的人才能行动。一些经济学家在分析问题时，习惯于把集体、国家作为一个独立的分析单位，并把它们想象为没有自身利益诉求、完全大公无私的。如果是这样，很多问题就很难理解，例如为什么政府会有腐败，为什么所谓的集体决策经常没有效率等。而一旦我们摒弃了这种集体主义的分析角度，用方法论的个人主义来重新审视这些问题，一切困惑就迎刃而解。   3、世界上没有免费的午餐   经济学家米尔顿·弗里德曼曾说过，如果要用一句话概括经济学，那就是“没有免费的午餐”。这里，要为午餐所付的那个“费”，就是机会成本。   我们知道，人类无论是在动物性上还是社会性上，都有很多的欲望。但不幸的是，相对于人们的欲望，在任何时间点上，用来满足欲望的资源却总是稀缺的。比如，我们常说的钱不够花，就是指拥有的钱不足以支撑花费，因此相对于花费而言，我们拥有的钱就是稀缺的。也许有人会说，大富翁们总该不受稀缺的困扰了吧？其实不然。尽管他们并不缺钱，但他们的时间是有限的，因此也受稀缺性的约束。   因为稀缺性的存在，人们在行动时就必须有选择，为了得到一样东西就得放弃另一样东西。所谓机会成本，就是你为了达成某项目的所要放弃的最大的价值。举例来说，如果你现在面临两个工作机会，一个是年薪10万元的大学教职，另一个是年薪50万元的投行交易员，那么在不考虑非货币利益的前提下，选择去大学任教的机会成本就是50万元。当然，在现实中情况可能会比较复杂，人们在选择时还必须要考虑很多不能用货币衡量的因素，例如亲情、友情、自由、尊严等。从这个意义上讲，机会成本在更大程度上是一种主观的判断。   需要强调的一点是，虽然人们在个人决策时比较容易理解“没有免费的午餐”，但在考虑公共福利提供等问题时，却很容易忘记这一点。很多人总希望政府能够多建设公共设施，增加公共福利，仿佛这些都无需成本；但事实上，政府为了增加公共福利，就必须通过征税、发行货币以及举借公债等途径获得收入，而无论是哪一种途径，成本最终还是会转嫁到老百姓身上，减少个人可获得的资源和产品。由于相对于私人，政府在提供公共服务时效率往往更低，因此那些本想获取“免费午餐”的人最终得到的往往是一份更加昂贵的午餐。   4、人是在边际上做选择   所谓“边际”，指的是对现有行动进行的微小调整，这些微小调整所带来的成本和收益分别被称为“边际成本”和“边际收益”。经济学所要关注的问题，通常不是极端的非此即彼，而是“多一点”还是“少一点”的比较，也就是对“边际成本”和“边际收益”的权衡。   举例来说，我们需要考虑如何在购置食品和购置衣物上分配收入。一般来说，我们不会只买衣服不吃饭，也不会只吃饭不买衣服，而会考虑是多买些食物而少买些衣服，还是多买些衣服而少买些食品，这样的选择就是边际选择。值得一提的是，“边际”概念的引入破解了经济史上的一个著名难题——水和钻石的悖论。   19世纪的经济学家们曾一直困惑于一个问题：为什么对于人类生存至关重要的水价值很低，而对人类生存可有可无的钻石则有很高的价值？对于这个问题，古典经济理论并没能给出很好的解释，而从“边际”的概念入手，这个问题则很容易回答。这是因为，物品的价值是由它带给人的边际效用决定的——虽然水很重要，但是由于它很多，因此在边际上多一滴、少一滴对效用的影响不大；而钻石虽然无关紧要，但由于它很稀少，因此在边际上多一颗、少一颗对效用的影响很大。正是由于这个原因，钻石的价值要远远高于水。   5、自由交换是互利的   人们在资源占有上可能有丰寡之别，在个人特质上可能有各自差异。这些差异性的存在，给通过交易改进彼此的收益创造了巨大的空间。   举例来说，我手里有一瓶水，并且我认为这瓶水对我而言值1元钱，而你却认为这瓶水对你而言值2元钱。那么，如果我用1.5元把水卖给你，我们双方就都相当于赚了0.5元钱，这场交换活动让我们双方都获益了。当然，交易自由是双方都获益的前提，如果我强买强卖，非要用5元钱把水卖给你，那就是在增加我的收益的同时，减少了你的收益。   这里需要澄清一个概念问题。我们常说，市场经济下是“等价交换”，但这种认识是错误的。如果一件商品对你我的价值都一样，那么交换发生的可能性就很小。只有我们对某件商品的评价存在差异，自由交易才会发生，交易一旦发生，就为双方都创造了价值。从这个意义上说，自愿交换一般都不会是等价的，而是伴随着价值的创造，也就是财富的创造。   区域贸易、国际贸易，本质上也都是个人之间的交换。同一地区内个人间的自愿交换能促进交易各方福利的增进，地区之间、国家之间的交换就更是如此。那些阻碍贸易自由的政策壁垒，很多都是打着维护“公众利益”“国家利益”的旗号，事实上却剥夺了公众改进福利的机会。   6、分工是进步的源泉   分工是和交易相联系的。如果没有分工，人类的交易就会很少。只有有了精细的分工，人与人之间的交易才能更加频繁地开展。   在《国富论》的开篇，亚当·斯密用很大的篇幅说明了分工的重要性。斯密指出，分工有三方面的好处：第一，它有助于手的技巧的完善，提高人的劳动熟练程度和判断力；第二，它节约了在不同工作环节之间转换劳动的时间；第三，它增加了发明新工具的可能性。正是由于有了这些好处，人们才得以通过分工合作大幅提升自身的力量，完成仅靠单个人难以完成的事情。   分工是市场规模扩大的结果。如果没有市场就不会有分工，只能自给自足。市场的扩大促进了分工的细化，分工的细化导致了技术进步与创新，进而促进了经济发展，而经济发展反过来又使得市场进一步扩大……如此反复，就是经济良性发展的整个过程。   为什么我国在改革开放后迎来了经济发展的奇迹？一个重要的原因就是市场的扩大。一方面，各项改革措施废除了所谓的“投机倒把”等罪名，为国内贸易扫除了障碍；另一方面，对外开放则开启了巨大的国际市场，这两方面都让市场规模急剧扩大了。随着市场的扩大，良性循环就启动了，“中国奇迹”产生的奥秘就在于此。   7、结果比动机更为重要   人的行动既有动机，也有结果，而结果和动机之间往往存在着不一致。那么，当我们评价人的行动时，应该更看重动机，还是更看重结果呢？在经济学家看来，应该更看重结果。   在现实中，人们常常以某项行为的出发点来判断某项行动的好坏；但经济学家却认为，即使一项行动的出发点是利己的，只要它的结果是利人的，那么这项行动就符合市场道德，值得肯定。亚当·斯密曾在《国富论》中论述道：“我们每天所需的食物和饮料，不是出于屠户、酿酒师或烙面师的恩惠，而是出于他们的自利的打算。”这里，屠夫、酿酒师和烙面师虽然有着利己之心，但客观上做出了利人之行，因此是值得赞许的。   相比之下，那些利人的动机导致的损人后果倒是十分值得重视。例如，政府希望实现充分就业，让所有愿意工作的人都有工作可干，这个目标当然是善意的。但是，如果政府为了达到这一目的，规定所有企业一旦雇用职员就不能解雇，那么企业雇用员工时就会更加慎重，反而让更多的人难以找到工作。诺贝尔经济学奖得主哈耶克曾说过：“通往地狱的道路通常是由善意铺就的。”这一忠告我们应时刻谨记。   8、自由竞争是件好事情   让“利己之心”产生“利人之行”，最重要的就是要有自由竞争。   如果没有自由竞争，那么“利己之心”就只能导致“利己之行”。中国农村有句老话，叫“匠人要发，房子快塌”，意思是工匠要发财，就必须把房子的质量盖得差一点。只有房子一盖起就塌，才能不断有生意。但这个发财“秘诀”只可能在没有竞争的情况下才有用。如果有竞争，为了争夺生意，工匠们必须提高建筑质量，让消费者满意，那些盖房质量差的工匠就不会有生意。   当然，自由竞争的前提是自由和平等，弄虚作假、强买强卖都不能算作自由竞争。   尽管自由竞争是好事，但在现实中却频频遭受非难。经济学大师阿尔弗雷德·马歇尔曾说过：“‘竞争’这个名词背负恶名，而且还包含某种利己心和对他人的福利漠不关心的意思。”为什么会这样呢？这是因为它颠覆了传统社会的模式。在传统社会中，人们和熟人生活在一起，所有的生意、交往只有在熟人之间才能发生，这看起来很有人情味。而自由竞争让人们对于邻居和陌生人差不多一视同仁，这似乎大大冲淡了社会的人情味，因而会招致一些人的厌恶。对此，我们必须看到传统社会的所谓“人情”，其实是局限在一个狭小的圈子里的，超出这个圈子时，人们往往相互敌视。恰恰是自由竞争改变了这一切，让平等的观念深入人心。从这点上看，自由竞争本身对于推动人与人之间的平等对待也起到了不可估量的作用。   9、制度比人强   制度是一种游戏规则、一种激励机制，它在很大程度上决定着选择与结果之间的关系。在长期的历史中，宗教和传统道德哲学多以改变人性为目的，但在经济学家看来，作为人类，我们的人性是很难改变的，但我们可以通过改变制度来改变人的行为。   例如，在人民公社时代，人们的劳动积极性很低，种植的农作物经常歉收。而在实行了家庭联产承包责任制之后，人还是那些人，地还是那些地，但粮食产量却大幅度增加。这是为什么呢？答案就在于制度变了，而不是人性变了。家庭联产承包责任制这种新制度给人们提供了新的激励，使被人民公社制长期束缚的生产力充分释放了出来。   有一些人说，经济学家只重制度，而不重人性。这种说法并不正确。事实上，人性和制度是相互影响的。在制度不健全的国度，往往也伴随着各类腐败的盛行；而在制度健全的国度，腐败就相对较少。这说明，有些看上去是人性的问题，其实归根到底是制度的问题。   那么最重要的制度是什么？就是产权制度和个人自由。只有个人财产得到有效保护，人们才有积极性创造财富，才有技术创新；而只有在个人享有充分自由的前提下，人们才会将个人的善变成社会的善。一个制度如果缺少了这两项要素，就不能算是好制度。   10、世界是不确定的，企业家是重要的   人的行动是有目的的，但行动与结果之间的关系受许多非行动者控制的因素的影响，其中许多因素是我们不了解的，其关系的复杂性是我们没有办法完全理解的。这就是世界的不确定性。   世界的不确定性创造了我们对企业家精神的需求。企业家就是那些最善于对未来做出判断并愿意为此冒险的人。如果没有不确定性，每个人都有决策所需要的全部信息，决策就只是一个计算程序，就没有企业家的用武之地。但在一个不确定的世界里，如何判断未来，如何收集和加工信息，就成为人们做决策的首要任务。正是由于那些最善于判断未来并愿意承担风险的企业家发现了没有满足的市场，创造了各种各样的新产品和新技术，过去两百多年的经济进步才成为可能。这一点对理解市场经济的运行和经济增长的奥秘尤为重要。  

在加拿大，很多朋友住的都是二手房，在卖房前将待售房屋修整一番，去除小毛病，适当翻新一下，降低房屋的表面年龄，真正提升房屋的价值。同时，因为修整翻新后的房屋住起来更加舒适，买家朋友们也愿意多出点儿钱买一间省去很多麻烦的房子。这样一来，卖家朋友们是用诚实的方法使房价卖得高一些，而买家朋友们事实上也不吃亏。   实话实说，很多华人朋友都在为自己的工作和孩子的学业而终日奔忙，平时很少有时间和精力去修整房屋，因此，很多将要拿出来卖的房子总会有这样或那样的大小问题。绝大多数朋友们的专业工作也不是房屋建筑装修，很多时候对如何修整翻新没有概念，对将要发生的费用心里没底。   综合多年来的实际经验，旧屋翻新不一定要花很多钱，很多时候，不足售价1%的修整费用已经可以让您的房子旧貌换新颜。这就叫做”1% 的魔力! ”这里，就和大家分享两个真实案例。   换实木地板有奇效   一栋位于万锦市(Markham) 的标准两层式独立屋，房龄约在40年上下。现任屋主大约在7年多以前买入，除了刷过墙面油漆以外没有做升级装修。从厨房和卫生间的五金配件可以看出，再上一任屋主所做的装修已是至少10至15年以前的样式。由于家里有老人，而且脚怕凉，首层客厅的地面也是旧式的地毯。   房屋上市之前，我曾与卖家讨论过客厅是否要换实木地板的方案，只是为避免干扰老人现在的生活方式，决定先不换木地板。房屋上市一段时间，看的人不少，但Offer的价格不好，曾有潜在买家三次看房还未下决心。终于，卖家决定换成实木地板，完工不足一周就找到真正的华人买家，出价也令卖家比较满意。其中的花费还不足售价的0.5%呢！   更具挑战性的旧屋   卖这栋位于北约克 (North York) 的侧复式四层 (Sidesplit 4) 则是更大的挑战。这是一栋房龄48年左右的旧屋，屋主一家在这房子里住了30多年，孩子们都已经成家并有了自己的房子，老人也搬到公寓去住了，这是典型的老年人屋主Down Size的案例。可是，这房子已经10多年连油漆都没有刷过，看上去相当陈旧。地面都是深色的地毯，让整间房屋的色调显得灰暗。仔细看，天花和墙面也有零星破损需要修补。几个卫生间的水龙头和马桶也需要修理。这样的房子还能卖出好价钱吗？   先告诉大家结果，这栋房子成功售出了卖家希望的好价钱，整个修整工作花费加币6千左右。也就是说，只花费售价的1%以内的成本，就可以将房屋从残旧状态变成宜居状态，明显提升房屋的可售性。我们具体做了些什么工作呢？   新油漆和木地板收益最高   案例2的这栋独立屋房龄虽然很旧，万幸的是，当年建筑商用的都是真料材实料。除木结构横梁都是一呎多高的实心木梁以外，连地毯下和衣柜内的地板都是传统的细条橡木地板。于是，我让工人师傅们先将墙身和天花重新刷漆，又掀去所有地毯，仔细打磨旧的木地板并重新上漆。结果，整间房屋的色调自然柔和，橡木地板闪闪发光。很快，有买家下单购买，而且售价相当好。   多年的卖房经验告诉我们，卖家朋友们可以在售房前做几项简单易行的工作，就会让您的旧房子更好卖，卖的价钱也更好。最见效果的就是全屋重新油漆。第二重要的是主要厅室有实木地板，尤其是当潜在买家是中国人的时候。第三，更换厨房和卫生间水龙头等五金件。而上述这些工作通常花不了售价的1%以上。这就是1%的魔力！请问读者朋友们，将修整翻新后的房子售价卖高1% 应该不是一件很难的事吧？事实上，修整翻新后的房子售价通常会明显提高3%左右，甚至更多。此外，还有一些花费少而效果大的方法，例如，翻新地板时更换踢脚板，有时会有画龙点睛之效，使重新油漆过的房间更接近发展商出售的新屋的效果。   过度装修没必要   对很多换房客人来讲，全面装修旧房子是不可能的。一是因为装修得再好也没有机会享受。二来，多数卖房的朋友都没有时间和精力去做研究装修材料与挑选颜色等琐碎细致的工作。这时，他们完全有赖于地产经纪人的经验，找到一个花钱少见效快的房屋修整方案，提升房屋的品质，达到能住人的Move-In Condition，让买家愿意买，也愿意进来住。最好的结果就是，卖家不花很多钱也能让房子焕然一新，容易卖出，并卖个好价钱。同时，也不过度装修，可以留出空间给买家在未来进一步装修升级。

本周二，加拿大央行行长已经放出口风，称本国经济正在加速增长，低利率政策已经完成其使命。 毫无疑问，随着加拿大本国经济形势大好，央行很有可能会在今年做出加息的决定。CIBC全球市场公司首席经济学家泰(Benjamin Tal)称：“我相信，央行的加息将比市场预期的来得更早，我预计最早今年10月就可能实施。” 由于央行所透露出的加息可能，近日加拿大债券市场利率持续走高，许多房贷金融机构都不得不提高自己的按揭利率，届时，许多房贷家庭将面临着更大的还款压力。 有数据表明，目前市场上长期按揭固定利率已经开始走高，大概上升了10到15个基点，如果一直保持这个趋势，那么将会对本地房地产市场带来巨大的波动，届时房市很有可能会面临崩盘危险。 不过，也有人依旧对加息保持乐观，虽然现在银行提高房屋按揭利率的传闻很多，但实际上并没有出现新的按揭规定，依旧执行现有的政策。也就是谁，目前市场上按揭利率的波动幅度很小，在新政策出来以前也不会有太大波动。 对于加息，有专家认为：央行加息对房市的影响和加息的频率息息相关。目前央行已经维持了很长时间的低利率，如果骤然大幅度加息的话，那么房市肯定会承受不了。不过如果采取小幅度逐步加息的方式，那么房地产市场是可以承受的。 据最新数据表明，虽然多伦多五月份总体房价较之四月份仍有上涨，但是销售量已大幅下降。其中，大多伦多地区二手房的销量更是下跌了25.3%，高额的房价无疑增加了购房者的压力，如果因央行加息而造成房贷按揭利率大幅上涨的话，很有可能会让不少人重新考虑自己的购房计划，届时将造成本地需求下降，而使房市提前进入寒冬。

　　最新的Teranet－国家银行(Teranet-National Bank)全国综合房屋价格指数显示，上月加国楼价较4月增2.2%，升幅创新高。 　　当中多伦多即使成交量下跌，楼价仍升3.6%。连同最新数据，有19年历史的Teranet-国家银行指数，全国楼价已连续16个月创新高。 　　11个主要市场都录得升幅，多伦多的升幅最高，为破纪录的3.6%；咸美顿和维多利亚紧随其后，分别升3.1%和2.5%。若按年计，5月全国楼价较去年同期上升13.9%，接近2006年9月的14.1%历史高位。多伦多的楼价按年升幅则为破纪录的28.7%。 　　虽然温哥华5月楼价较4月升1.5%，平森纽特说自卑诗省去年8月推行海外买家税，独立屋和非独立屋(镇屋和排屋等)的价格都下跌，但5月柏文价格在比去年同期上升18%。他预计温市的柏文负担能力问题，可能很快重演2008年初的情况。 　　他又称，全国楼市明显由大多伦多地区、咸美顿、维多利亚，和安省大金马蹄地区(Golden Horseshoe)其他城市带动，这些地区的楼价按年升幅都有双位数。满地可和魁北克城的5月楼价也较4月高，升幅分别为1.07%和1.9%。 　　Teranet－国家银行指数也首次调查全国指数以外的15个市场，当中12个位处安省。数据显示Sudbury是省内唯一一个楼价按月下跌的市场，跌幅为1.9%。

加拿大BC省地产协会周二(6月13日)发布报告显示，上月BC省房地产价格继续走高，因市场维持供不应求状态，新民主党表示外国买家额外附加税的调控力度已经不够。   详细数据显示，5月BC省住宅房屋销售量同比下降近8%，但平均价格同比较一年前上升4.2%，至每户75.2536万加元。 5月大温地区房地产市场走势基本反映出了全省市场的情况，独立屋、联排别墅还是公寓房的整体均价较一年前上涨8.8%，至每户96.75万加元。   新民主党省议员尹大卫(David Eby)表示：“我之前并未预测到大温地区房地产市场会出现任何根本性改变，但我们出现了供应短缺的情况，没能解决需求问题，尤其是投机问题。”   BC省绿党领袖Andrew Weaver表示：“没有一个单独的方法(能够控制火热的房地产市场)，我们必须找到一系列的政策组合。”   BC省房地产协会首席经济学家Cameron Muir指出，目前最关键的问题是供应不足。   新民主党曾承诺在未来10年内修建11.4万户廉租房，从而缓解市场的压力。尹大卫认为市场需要一定的时间，才能等到供应量追上需求量。   虽然新民主党暂时没有计划提升外国买家额外附加税，他们可能会考虑绿党的其他可负担行建议，包括改变房产转让税、地税和业主地税减免规则。

本周中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布5月《住房市场发展月度分析报告》。报告显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。   环比来看，报告显示，重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。2017年5月，青岛、济南、厦门、惠州等楼市继续升温，房价环比涨速比上月有所加快，其余城市房价涨速相对稳定或有所回落。   同比来看，报告显示， 2017年5月，石家庄、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前五位；大连、深圳、苏州、沈阳、西安分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后五位。报告显示， 2017年5月，北京各区房价全面下跌。其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。2017年5月，通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实行双重限购政策，泡沫相对较低。       报告显示，北京房价达到超一线城市水平，厦门房价达到准一线城市水平。省会或直辖市中，重庆、长沙、沈阳、太原、西安房价中位数均在万元以下，对比其公共服务水准及其它同类城市房价，房价相对理性。样本城市中，2017年5月北京房价中位数为61856元/平方米，上海为54458元/平方米，深圳为50523元/平方米，厦门为37667元/平方米，分别居全国前四位。       分析认为，5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅大浮；从房地产政策看，各热点城市既有组合拳，还有集体行动。如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。据此预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。但房价上涨的压力仍然存在。为此报告建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应紧持限购、限贷等需求调控政策。长期应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。

根据加拿大地产协会(CREA)公布的最新统计数字，今年5月全国房屋销量大幅下跌。 5月份通过电脑盘MLS售出的房屋比4月下跌6.2%，是自2012年8月以来最大跌幅。 大多伦多地区(GTA)的按月销量跌幅更达到25.3%。大金马蹄地区的其他市镇，包括Oakville-Miltion、Hamilton-Burlington和Barrie等地，销量也录得大幅下跌。 反之，蒙特利尔和魁北克市的房屋销量创下多年来的最高纪录。 CREA主席Andrew Peck指出，安省最新房市政策立竿见影，大多伦多地区的销量与上市房数量已趋于平衡。同时，温哥华的供需平衡趋紧，全国其他地区的供应仍充足。CREA首席经济师Gregory Klump说，销量跌幅最巨的是GTA和Oakville，说明新政打击了投机炒房。 新上市房屋数量比4月微升0.3%，而4月份上升了近10%。GTA地区的新上市房屋仍较多，但是约克区的新增上市房出现按月最大减幅，新增上市房明显减少的还有Oakville-Milton和Barrie。 GTA接近买方市场 由于销量大减，全国销量与新上市量的比率出现2015年以来首次平衡。该比率今年5月是56.3%，低于4月的60.2%，今年前三个月在60%以上。 该比率在40%至60%的市场属于平衡状态，如低于40%则是买方市场，高于60%是卖方市场。 5月，卑诗省和西南安省多数地区的比率仍在60%以上。 大温哥华和菲沙河谷的比率高达70%以上，蒙特利尔在60%，而GTA的比率急剧下跌，至5月底为41%。 库存也是市场平衡的另一个重要指票。5月底全国库存为4.7个月，4月和3月分别是4.3个月和4.1个月。 MLS综合房价指数按年上升17.9%，4月份是19.8%。 5月公寓房价按年涨幅20.5%，镇屋涨幅19.3%，独立屋涨幅18.4%，独立平房涨幅14.5%。 卑诗省房价继去年下半年下跌后已经回升。大温哥华地区涨幅8.8%，菲沙河谷涨幅14.7%。 大多伦多地区房价按年涨幅减缓，但仍处于高位。GTA按年涨幅29%，Oakville-Milton涨幅23.9%。 受温哥华和多伦多地区的影响，全国平均房价继续攀升，按年涨4.3%至$530,304元。  

加拿大赫芬顿邮报(Huffingtonpost)今天的报道分析了多伦多房屋价格指数和销售挂牌比指数曲线，发现两者虽然在时间上稍有滞后，但总体上的走势惊人一致。目前销售挂牌比已经呈现断崖式跌落，这是否预示多伦多的房价即将在未来几个月也呈现断崖式跌落?! 如果大家还对2008到2009年的金融危机记忆犹新，也许对那份“恐怖表格”也有所耳闻。所谓“恐怖表格”是指，美国失业人数与经济下行之间的关联曲线，09年金融危机可谓自经济大萧条以来最严重的经济衰退。 虽然随着美国就业率回升，恐怖表格不再被提起，但是资本经济研究机构(Capital Economics)新近出版的一份表格的恐怖程度丝毫不亚于它。而这份表格是关于大多地区的房地产。 这份表格对比了多伦多的房价曲线和销售挂牌比曲线，房价数据来自Teranet房屋价格指数，销售挂牌比是指某一时期售出的房屋数量和挂牌上市待售的房屋数量的比率。 从下面的表格可以看到，房屋价格曲线与销售挂牌比曲线上下波动的幅度惊人一致，差别仅仅在于价格变化滞后于销售挂牌比变化几个月而已。而目前，多伦多的房屋销售挂牌比已经呈现断崖式下跌! 先别慌!这张图虽然显示了房价下降的幅度会与金融危机期间的下降幅度相当，但是大家也应该记得多伦多市场在金融危机后如何迅速恢复。 目前的主要风险在于越来越多的房屋持有人会将他们的房子挂牌出售，而需求却急速萎缩。(今年五月的销售量骤降20.3%)如果继续发展下去，房价有望回落更多。 David Madani是Capital Economics的资深加拿大经济学家，最近预测多伦多房价会下降40%，是目前出现的最悲观的预计。 “总的来说，新出炉的数据无不显示购房热已经消退，价格调整期已然来临”，他在周三的客户报告中写到。“各大银行纷纷收紧贷款政策，其他抵押贷款机构也受到挤压，更严格的政策抑制了市场需求，今年房产市场可能要成为经济发展中拖后腿的因素”。 不过，多伦多的平均房价虽然在五月份有所回落，但是指数的月际波动并不稳定。可比房屋基准价格上个月仍在上升。五月比四月环比上涨了3.6%。 尽管如此，销量的大幅跌落、与之相应的潮水般涌入市场的新房源，让大多数分析者都认为房价正在降温。这对有意购买房子的人来说，无疑是个欢欣鼓舞的消息，毕竟多伦多的购买力水平已经达到历史最低。 “这个趋势正是多伦多目前需要的。”CIBC资本市场经济学家Benjamin Tal本月初写道“市场依据自身的规律回落，而不是依靠外在的刺激”。

第一次买房，肯定会非常在意房子的方方面面，房子是不是够住、后院是不是宽敞……千挑万选之后才会下定决心买房，毕竟这是一大笔钱。 新斯科舍省Salmon River的Ryan Manning第一次买房的时候就是这样。 Ryan Manning站在别人家的后院 2014年8月份，他开车经过Truro的时候看到有套房子因丧失赎回权被出售。 这个房子的挂牌出售信息上显示，房子是一个复式，还有一个大后院的照片和一个10 x 25的棚子。 他感觉房子的后院、小棚和露台(deck)很不错，所以就联系经纪人商量看房。 他曾经问对方“那边是我的房子吗?”对方说：“是的，围栏那就是你的房子。”当时，围栏包围着院子和房子的一部分，Manning没有多想，然后在次月就分期买下房子，拿到了房子和小棚的钥匙。 右下角就是后院图 就这样，他开始捯饬自己家，打算住一半租出去一半，这样能够减轻一部分房贷压力。事情倒是也很顺利，一切都按照计划进行。 但是2016年10月份的一个敲门声让他蒙了，对方问他要不要买下房子的后院。 原来这所房子和后院不属于一个地块，它们分别有一个土地标识码(parcel identifier)。换句话说，Manning只是买到了房子，但是后院压根不是他的。 露台可能也不是自己的 “我深信我的经纪人，他应该是为我的利益考虑的，应该告知我房子的实情。” Manning的经纪人和律师已经退休了，但是他还是联系了两人所在的公司。他的律师的确劝他在买房之前好好调查，并且可以购买产权保险。万一房子有地址、供水、边界等问题，可以补偿。律师还表示，房贷公司一般会接受产权保险政策而不是地址证明或者调查。 但是，没想到的是，这个保险只对放款方有效。所以，从那之后，他就踏上了漫长的求解之路。 买房的时候拿到了“别人家”小棚的钥匙 好在，几个月之后这件事得到解决。本周三，Manning律师所在的公司表示，双方已经达成了一致的协议。 那么，房子和后院是怎样“分离”的呢? 1989年，Joan和Steven Brundin一起买下了这两块地。Steven去世之后，Joan把房子卖给A。随后，Joan发现后院的地并没有一起卖了，所以就将这块地给了A。 这个A就是前来劝Manning买下后院的人，紧接着就出现了这么奇葩的事情。

加拿大国家银行刚刚公布今年5月份房价指数（Teranet-National Bank House Price Index）报告，全国平均房价与4月相比升高2.2%，虽然多伦多地区房屋销量下滑，但按月房价升幅仍然领先全国，达到3.6%。 该报告称，到今年5月份，全国平均房价已经连续上升16个月，也是该银行收集相关资料及发布房价指数19年来，按月升幅最大的5月份。在刚刚过去的5月份，国家银行收集资料的全国所有11个主要市场的房价均比4月份上升，其中多伦多地区按月升幅最大，达到3.6%，其次为汉密尔顿（Hamilton）3.1%，再是BC省的维多利亚（Victoria）2.5%。 如果与去年5月相比，全国平均房价涨幅为13.9%，接近去年9月创历史纪录的14.1%的涨幅。若与2016年5月相比，多伦多平均房价的涨幅为28.7％，创历史新高。汉密尔顿其次23.49%，再是维多利亚19.74%： 但是，国家银行的指数与多伦多房地产局（TREB）月初发布的月报有矛盾：按照TREB发布的数字，如果按月比较，GTA地区各类房屋均价今年5月比4月份下降6.2%，即从4月份的$920,791降至5月份的$863,910。 国家银行经济学家Marc Pinsonneault解释说，不能把TREB的平均售价与国家银行的指数进行简单比较，因为两者的计算方法不同。如若按TREB更准确反映房价变化的MLS房价综合基准指数（MLS Home Price Index），GTA地区5月份价格实际上比4月份升高1.2%。 Pinsonneault指出，安省政府推出的系列政策，尤其是对海外买家征收15%转让税的新政，已经明显地打击了房屋交易，也导致新的上市量增加，但是否引起房价下跌，尚有待观察。 他也举出温哥华的例子：今年5月份温哥华各类房屋均价上涨1.5%，但对不同类型房屋而言差别很大，自 BC省府去年8月开始对海外买家征收转让税以来，独立屋和镇屋之类的价格下滑，但condo却是一枝独秀，今年5月的价格比去年同期上涨18%。他评论说，以前业内惊呼温哥华的独立屋难以负担，不久温哥华的公寓也恐怕难以负担了。 Pinsonneault还说，加拿大的房市经历了历史上少见的区域/城市之间房价的巨大差异，有的热点城市房价涨幅超过双位数，比如BC省的维多利亚，汉密尔顿，GTA以及大金马蹄其它地区，有的区域/城市涨幅非常小，还有的甚至是负增长，后者如上图所示，埃德蒙顿和魁北克城今年5月与去年同期相比房价下跌，各为-2.16%和-2.58%。 今年5月，国家银行首次增加了另外15个市场的数据，不过它们的数据并未包括在全国房价指数的计算中。 这15个新增的市场中安省就占了12个。数据显示，与今年4月相比较，安省12个市场中，今年5月只有Sudbury的房价下跌1.9%，其它11个市场均录得上升。

　　北京时间15日早间CNBC称，旧金山和硅谷地区的房租已达到如此高的水平，有报道称，一些Facebook工程师请求CEO扎克伯格帮助他们支付房租，一些年收入16万美元的推特员工感觉自己只能勉强维生，甚至一些收入6位数的居民也可能被归入“低收入”行列并接受补贴。 　　现在，谷歌母公司Alphabet提出了一项计划：投资约3000万美元，为其在硅谷的300名员工提供临时的预制住房。 　　据报道，Alphabet将投入巨资，购买初创公司Factory OS使用模块化技术建造的预制住房，因为当地现有的住房供应价格过于昂贵。“自2010年以来，旧金山房租已上涨近50%，房价自2009年的市场低谷已上涨98%。” 　　这些预制公寓的租金预计将更加便宜。Factory OS创始人兼CEO里克-霍勒戴(Rick Holliday)表示，通过降低建筑成本，他此前使用模块化技术建造的项目可以使租客每月节省700美元的租金。 　　其他科技公司也在采取行动帮助员工解决住房问题。《华尔街日报》报道称： 　　Facebook已承诺在Menlo Park建造1500个住宅单位，其中15%将是经济适用房。该项目目前仍处于初期规划阶段。该公司一位发言人表示，正在考虑预制住房，并将支持霍勒戴的项目，以及“任何有可能加快湾区住房建设的事情。” 公寓租赁交易平台Apartment List最近的一项研究发现，加州圣何塞的“千禧一代”在美国同年龄段的人群中需要等待最长时间，才有能力购买一所住房。他们可能需要近24年时间，或者直到2041年，才能凑足房款。

　　自从安省效仿卑诗省提出了“海外买家房产税”的政策，对众多打算在安省买房定居的千禧一代(Millennials)来说无疑是欢呼雀跃的事，即便成效尚不显著，但政府此举也是在告诉大家，联邦政府确实为事关民生的住房问题上了心。 　　政府其实也很清楚，在如今楼市泡沫严重的背景下，买不起房还不起贷安不了家如果愈演愈烈的话，不利于执政党走得顺走得远，尤其在未来党派之争选拉票时，谁能解决选民“安居”大事，选票数才会更容易向谁倾斜。虽然影响政党选举的因素很多，但照目前的态势，住房问题无疑是不容忽视的重头，尤其现阶段，首次购房人群或说千禧一代(主要指出生于1980到2000年的一代人)在政府选民占比中绝不是少数，他们的影响不容小觑。 　　安省应该算是最有代表性的例子了。安省房地产协会(OREA)最新研究表明，37%的安省人坚持认为，“住房负担能力(housing affordability，俗称买得起房)”必须是之后安省大选政党们要放到台面上说的话题，至少三分之一明确说到时候哪个政党会真正认真对待安省的住房问题，就会把选票投给谁。众多打算买首套房的选民中，有60%表态，他们心中那杆秤肯定会向那个有决心解决他们买不起房困境的政党倾斜。 　　本周二，多伦多举办了OREA安省房地产峰会，会上公布了针对2003位安省居民的民意调查，结果显示，千禧一代中有28%的人把买房问题作为选择投票的重要因素的第五位，他们认为比起买房子，就业、医疗、纳税和水电费这四项更重要。 　　OREA的执行董事Tim Hudak(胡达克)也承认，峰会上能明显感受到，安省人非常在乎拥有一个家，而有家的保障就是买得起房子。他对安省自由党政府提出的《Fair Housing Plan》大加赞赏，因为他认为这项调控房产的政府计划，不只是向海外买家投资房产收取15%的税这么简单的一个改变，最大的功劳就是政府适时出手，尽可能给过热的楼市降降温，安抚人们对买房炒房的狂热。 Tim Hudak(胡达克) 　　Tim Hudak也直言不讳，如今安省的住房问题只有一个长期的解决办法，那就是增加住房供给、给买房者提供更多的选择;只有这样，这一代人有能力买房，凭自己的努力得到一个安稳的家，才是根本之道。 　　OREA安省房地产峰会上，约有120位联邦政府官员和住房研究专家出席，共同正视和商讨千禧一代人买房艰难和还贷重压的问题。

奥勒冈州木造建筑「框架」（Framework）设计图。 谈起木造建筑，许多人想到的会是日治时代留下的低楼层房屋，但其实随着技术的进步，欧美也已经出现一些木造高层大楼的计画，根据建筑网站 Archpaper 报导，美国奥勒冈州近期就通过了全美第一座全木造高楼建筑的许可，顺利的话至 2018 年底就可以看到。 根据了解，这座木造建筑名为「框架」（Framework），由建筑公司 LEVER Architecture 所设计，高度约为 148 英尺（45 公尺），是一座 12 层楼的建筑，将採用多层次实木结构积材（CLT）建造，预计将于 2017 年秋季动工。 CLT 技术其实早在 1990 年就已经出现，在欧洲相当受到欢迎，儘管材料是由木头所组成，但透过将每层板材以垂直角度堆叠成层状结构，CLT 的强度足以取代传统的钢筋水泥，也已经通过多种地震、防火测试，符合奥勒冈州的建筑消防法规。 儘管如此，CLT 以往仍多用于低层建筑为主，西雅图是美国第一个允许 CLT 技术建设的城市，但也仅允许建造 6 层楼高的办公大楼或 5 层楼高的住宅，「框架」称得上是全美第一座以 CLT 技术建造的木造大厦。 由于奥勒冈州是美国主要的木材産区之一，官员希望能透过木造建筑的推动，来促进産业再次繁荣。奥勒冈州州长 Kate Brown 在声明中表示，像「框架」这样的项目是很好的机会，可能将协助奥勒冈州的经济再次稳定。

　　谁说年轻人买不起房子？33岁的Sarah Larbi已经买了六套！除了七年前在奥克维尔购买的自住房，她还在Brantford拥有五套出租地产。 　　一谈到多伦多房房地产，人就立马壁垒分明地划分成两派：在城里有房子的，虽然也有一点小心虚，但都认为楼市绝不会崩；城市里的无房户则恰恰相反，他们巴不得楼市崩盘，恨不得天天祈祷。 　　看空派的幸灾乐祸心理不难理解。这座城市的现实是，如果房市不崩盘或者产生根本性的改变，几乎没人能够不依靠富有的父母或亲戚的帮助而拥有房子。根据加拿大按揭住房公司最新发布的调查显示，首次购房者中有五分之一的人接受了亲友的帮助，才能凑齐首付。这个帮助对购房来讲太重要啦！ 　　如果你是一个收入不菲的年轻人，却发现自己无力购买一所自己的房子，你一定非常失落和沮丧。尤其是看到身边的同事刚刚入手一套位于High Park的维多利亚式独立屋，谁都禁不住纳闷：他看起来也不比我赚得多呢！如果是这样，请你一定告诉自己：事情从来不是表面上看起来那么简单。接受帮助的成年人比比皆是！大多数标榜买房全靠自己的人，首付都不完全是自己攒出来的。 　　那些几乎没有得到亲友帮助，真正白手起家、自力更生的人，更是付出了巨大代价，严格遵循复杂周密的规划，才实现了自己的安居梦。 　　33岁的多伦多本地居民Sarah Larbi就是一个极具代表性的例子。她和同居男友目前拥有六套住房，一套在奥克维尔，作为主要居住住房，另外五套位于Brantford。这五套以每月$1,300 到 $1,500不等的租金全部出租出去。为了积攒自己拥有的这座“房产帝国”，Sarah Larbi数年来在攒钱上一点都不含糊，对自己下手够狠。 　　Larbi这对小情侣属于少数没有依靠家庭帮助而购买产业的年轻人。她本人是销售经理，供职于一家大型食品和饮料公司。每月工资的一半都用于储蓄不说，她有时甚至还放弃休假以获得更多收入。Larbi有五套房子，当初买的时候都不超过30万加元。奥克维尔自己住的那套是由她的男朋友付月供，这让她可以集中精力投资两人拥有的其他房产。Larbi的目标是，有朝一日拥有30套房产，每月被动收入达到$25,000 ，那样的话小两口就可以提前退休啦。 　　尽管Laibi在房产投资上是坚定的看多派，敢冒风险继续投资，她却说不想投资多伦多的房子。“多伦多的房子动辄百万元，那租金方面必须月入万元，或者发生什么疯狂的事情才能最终从房产投资中挣到钱”她说。“对我来说，那样不划算，因为我必须付出巨大的精力来管理这些房产，比如做 Airbnb,才能保证投资不亏。所以多伦多对我来说绝不是明智的选择”。 　　的确不是明智的选择，然而，对大多数人来说，我们连选择的资格都没有！

　　 　　       我们先来看一个维多利亚市的一个新闻。在BC省的各大城市，居住在车里是被明令禁止的，但是维多利亚市市长近期试图可以修改这个禁令，原因是维多利亚市的租房空置率仅仅只有0.5%，住房压力山大。2014年因为在车里睡觉而被政府罚款的事件有80起，2015年62起，2016年一共有176起，每年都有增加。 　　从上面三组数据我们可以得出一个结论，如果新屋开工量跟不上，很快大温地区也要考虑允许租不到房子的人住在车上了。这个绝对不是危言耸听，再不买房小伙伴们就要住在自己的车上，过上有车就有房的美好生活啦。 　　 　　 　　 　　

据多伦多地产公司Realosophy刚刚发布的数据，GTA地区的房屋销量继续跌，多伦多市除公寓外的房屋销量在上周比前一周下跌44%，而约克区销量下滑最严重，区内的某些地区房屋销量更下跌60%左右。   Realosophy称，上周也是省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，GTA地区房屋销量连续下跌的第8个周。而在房价方面，上周也比今年4月份下滑7%，但与去年5月相比较，仍然升高了15%。       Realosophy的主席John Pasalis表示，多伦多房产局(TREB)一般是每月发布月报，公布与房屋销售以及房价有关的统计数据，但考虑到目前市场波动很大，他的公司现在开始跟踪每周的销售情况。   Pasalis承认，他在网上提供的数据没有TREB的完整，但即使通过这些数字，也可以看出GTA地区房屋销量持续下跌的趋势，已经有一些跳崖式下跌的味道。   Pasalis说，其实condo销量也在下跌，连续跌了5周，跌幅达到22%。与此同时，condo的上市量增加了11%。至于约克区为何成为GTA房屋销量下跌最严重的区域，Pasalis认为应该是买家在该区投资率更高，而当省府从4月20日实施新政策时，约克区的交易量也下跌最厉害。   但是皇家地产(Royal LePage)旗下Your Community Realty的地产经纪 Shawn Zigelstein并不完全同意上述说法。他说，迄今为止都没有扎实的证据说明GTA地区海外买家有多活跃，炒房有多严重，因此不能用这个来解释约克区房屋销量下跌的情况。   Zigelstein还说，虽然约克区房屋销量今年5月比4月跌了27.7%，但同期房价却上升了1.1%。他说这还不是世界末日，只是在这个活跃的市场，房屋存量显著增加。此外，在省府实施新的政策之后，买家和卖家的地位确实发生了微妙变化，也就是买家更有资格来讨价还价，而卖家的售房收益会有所减少。   Pasalis也认为，海外买家其实并不是推动GTA房屋市场火热及房价疯涨的那只手。公平地说，近期的销量下滑更多的是一个“消费者心理学”的问题，而与宏观经济背景及指标没有太大关系。从买方而言，他们的焦虑心理就可能导致抢offer甚至推高房价;而就卖方而言，销量下滑也可能影响到他们对市场的态度或看法。   正如CIBC银行经济学家所言，实际上现在的多伦多地区的买家面临买或等的两难困境：如果现在就出手的话，要是未来房价再跌他们就买亏了;如果继续等待观望的话，由于缺乏外部冲击或导致房价大跌的触发机制，数月之后房价可能再升，如果他们到那时候再买的话就要多花钱。   Pasalis也认为，目前真是难以估计买家的心理，也不好预测房市的真正走向，也许到今年秋天，比如说9月份，可能会看出一些端倪：房市将硬着陆?或短暂停顿之后再度发烧?或只是小幅的价格调整走向平稳?