地产

多伦多华人业主陈先生计划推到旧屋重建一幢两层独立屋，因为遭邻居反对且该计划多处违反市政附例被多伦多市政府拒绝。陈先生于是向安省市政事务委员会(Ontario Municipal Board，OMB)提出上诉，OMB认为陈先生违反市政附例行为轻微，不足以阻止，判定陈先生获胜。 法庭文件显示，陈先生新建的独立屋面积约2280平方英尺，多伦多市府调整委员会(Committee of Adjustment)拒绝批准新屋兴建的理由是，新屋高至9.5呎，超过市政附例规定9呎的上限;新屋的楼面面积占地皮65%，也超出市府规定的45%;此外还有一些条件也不符合附例规定，因此拒绝陈先生新建此独立屋。 Leaside社区街景图 此外，陈先生新建的独立屋遭到邻居反对。由于物业位于Leaside社区，OMB批准一名邻居和社区业主委员会的代表参与聆讯。 社区业主委员会的代表认为新屋在外观上看起来像是一幢3层建筑，破坏了社区特色。邻居Rapson先生则认为新屋高度增加将妨碍他享受庭园之乐。 但是OMB认可的专业规划师Andrew Ferancik表示，新屋符合多伦多市政府的土地规划。Andrew Ferancik说，根据1916年修订的“分区细则”，该地区的允许建筑密度为45%至60%，新屋面积212平方米在区内也只算是普通大小。虽然新屋超高30厘米，但属该区内允许范围之内，而且该高度低于一些已经获批准的房屋高度。Andrew Ferancik说市府要保留社区特色并非一成不变，不同密度和屋型混杂也是社区特色之一。他还出示了一些在附近和同一条街道相同房屋造型的照片以支持这个说法。 OMB经过听证后认为，虽然业主会要求保留社区传统特色，但该社区和多伦多全市正在以不同形式重新发展，房屋的大小和设计也与原来的建筑有很大差异。新屋与附近物业相类似，高度也符合现代房屋的楼底高度，因此同意陈先生上诉得直，批准陈先生变更市政附例的要求。

多伦多房地产市场有两个方面：一方面是上百万的单独房屋，另一方面则是那些高楼里的“蜗居”。 而问题是，我们缺少的恰恰是中间的那部分。 加拿大经济分析中心主席保罗·斯迈坦宁(Paul Smetanin)表示：“你们中间缺少的是那些的联排别墅，三复式别墅，双复式别墅。”Smetanin最近完成了一个大数据分析项目报告，名为“了解安大略省住房负担能力的挑战：大数据评估”。 “当你看看现在的房地产市场的房子时，你将发现都是些独栋别墅和高层公寓。” 周二上午在瑞尔森大学(Ryerson University)，来此大多伦多和汉密尔顿地区(GTHA)的市长们，将会会见地产开发商和业界利益相关者，一起共同讨论这个问题。 针对安大略南部的住房紧张局面，该报告列出了40多个因素，时间上可追溯到20世纪80年代初。报告表示，很大一部分压力是多种因素造成的，其中包括人口的增加，较少的住房选择，许多家庭无奈而引发的“更糟糕的选择”，例如，当他们应该选择租房或者搬到离上班地点较远的地方时，它们反而决定了买房。 其他调查结果包括： ·         超过一半的安大略省人“住房过剩”，意味着他们有太多的卧室。该研究报告说，该省有五百万个空闲的卧室。超过40万个家庭有三个或更多的空卧室。 ·         八分之一的安大略人“住房不足”，这意味着他们没有足够的卧室。 ·         自1990年以来，GTHA的人均租房库存下降了30%。 ·         在过去的二十年中，出租型公寓增长了10倍以上。多伦多三分之一的公寓是出租的。 ·         安大略省大约1.5%的库存(即85,000套住房)是空置的。 Paul说，他希望这份报告能够为安大略省房地产市场提供更多的证据。 他说：“安省现在有大量的现金和投资资金。” “例如，在2001年，安大略省的非金融投资金额约500亿加元，今天是3500亿加元，是之前的七倍。” “我们是有足够的资金可以去协调改善住房情况的。” 健康的房产市场 为了满足住房需求，这项研究表明，安大略省在未来十年将需要60万套新房。但不仅仅是需要新的住房，而是一个健康的房产市场。 这就需要那些缺少的中间部分。“失踪的中间”也被称之为温和密度的住房类型，包括半独立式，排屋，联排别墅，复式和庭院公寓，所有这些都是多伦多所缺乏的。 该报告说：“(多伦多)城市的很大一部分只允许建造独立别墅，由于其规划图上使用的颜色是黄色，通常被称为”黄色地带“。 Paul的报告表明，在现有的社区里，适当的放宽规定将有助于增加住房库存。 “这只是问题的一部分，”多伦多市议员Ana Bailao说。她同时也担任了多伦多经济适用住房委员会主席一职。 市政厅也正在进行一些相关的研究，例如“巷道住房”，在热门区域，包括Danforth，用高层公寓的形式去增加人口密度。 Ana说，“这是我们需要推动的一项计划。现在我们有很多40、60和80层高的公寓楼正在开发，但是我们需要的是更加多元化。” 重建伟大社区 混合的房屋类型是Downsview项目的重要组成部分。总共178,540平方米，是加拿大历史上最大的城市房产填充项目。 其公司Q4 Architects设计总监Marco VanderMaas表示：“之前很长一段时间，那些拥有最好平面图的建筑商才是最成功的。” “而现在我认为拥有最好的社区规划才是最重要的。” 他说，其中的一部分是将过去成功的经验在新项目上加以利用，诸如在Riverdale或者Annex区域，并将其纳入新社区。

由加拿大宏利银行（ Manulife Bank of Canada）最近进行的一项调查显示，若按揭付款增加10%，几乎3/4的的加拿大房 主将会遭遇还款困难。其中20％的受访者说，按揭付款增加6％至10％他们会有麻烦；32%的人说增加1％至5％他们就可能遭遇还款困难；14％的人表示，哪怕每月还款增加一点点，他们都受不了。 调查同时显示，每月按揭如果增加11至30％，有22%的业主经受得了；其余7%里受访者要么说不清楚，要么说不肯定。 宏利银行主席和CEO Rick Lunny对此评论说，其实大家都没有意识到，现在的按揭利率处于历史上最低水平。按揭付款增加10%是个什么概念？就是相当于按揭利率提高1%左右。这个调查说明了，只要按揭利率上升1%，加拿大一多半的业主就会感觉到压力很大，不少人会遭遇经济困难。 调查还发现，如果从年龄组来看，千禧一代或年龄在20-35岁组的业主对升息最为敏感，按揭付款一旦增加，他们就会感觉不堪重负。高达45%的受访者称，如果家中主要“劳力”失业三个月，他们就无法支付房贷。 实际上，千禧一代也是房贷负担最重的群体，平均按揭欠债总额 $223,000；X-ers一代或年龄在36 至52岁组平均欠债$202,000；婴儿潮一代 (年龄在53至70岁) 则平均欠债$180,000。 宏利银行的CEO Rick Lunny指出，从年龄组来看，千禧一代是对财务应急最缺乏准备的群体，这既与他们理财经验不足有关，也与他们房贷负担过重有关。 该调查于今年2月1日至14日分别用英语和法语在网上进行，有2,098名加拿大业主参与调查，他们的年龄在20-69岁之间，家庭年收入$50,000或更高，调查由Marketing Research and Intelligence Association主持完成。 超八成年轻业主想卖房 由加拿大帝国商业银行(CIBC)在上月底委托民调机构所做的另一项调查显示，高达81%的年轻业主，因为怕成为房奴而准备卖房。 其中61%的年轻业主称，房屋按揭供款和居住房屋成本，将他们的金钱榨干；57%的年轻业主称，如果按揭利率增加，会使他们难以支付按揭供款；36%的年轻业主则说，他们宁愿卖房之后租房子住，认为对他们而言，这是一个最好的选择。 未来两年按揭利率将涨2% 本月初，著名金融机构Desjardins的经济学家发表一份报告，预测从现在至2019年初，固定期的按揭利率将上升至少一个百分点；如果经济表现超预期，那么就可能会上升两个百分点。 报告称，虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高，但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平，因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。 就在上月，国家银行（National Bank of Canada）的一份专题分析报告称，即使5年期固定按揭利率只升高一个百分点，温哥华一套普通住宅的业主每月就要多交$388的利息，多伦多业主则每月多交$239。 不过可以让加拿大业主们稍微放心的是，Desjardins的报告称，从现在开始到2019年初，即使按揭利率升高也会是缓慢的，逐渐的，应该不会是突然的，激烈的提升。原因显而易见，加拿大央行对普通家庭的债务情况了如指掌，他们清楚一旦利率急升，对民众生计以及国民经济都是灾难性的，加拿大央行也会在自己的权力范围内，努力防止利率急升。

最近加拿大房屋租赁市场有个好消息，同时也有个坏消息。 坏消息是：根据PadMapper报告显示，全国部分各大主要城市的房屋租金持续上涨。租金最贵的是温哥华，公寓价格上涨了2.1%，均价达到$1,750;二室房屋租金涨至$3,240，比上个月增加了1.3%。 另外，预料之内，一年内租金增长了15%的多伦多排在第二位。即使多伦多房价下跌了，一室租金降低了1.7%，均价达到$1,750，二室房屋租金下降0.9%至$2,250，排名仍是很靠前啊。 好消息是： Victoria, BC,和Montreal房租都下降了些许。Victoria一室房租下降了5.3%，均价是$1,240。东海岸的蒙特利尔下降了5%，一室房租均价为$1,140。 卡尔加里的一室房租下降1%，房租均价为$1,010，二室房租下降0.8%,达到$1,260。我们最喜欢的魁北克的Saguenay城市，仍然保持着加拿大房租最便宜城市之一的地位，二室平均房租仅有$690，这个价在多伦多和温哥华基本上只能租个没有窗户的房间... 最后，值得我们注意的是，安省温莎的房租也下降了很多，一室价格下降了5.1%，现在的房价约为$740，而二室房租则下降了4.5%至$850。 图片来源：以上图片来自dailyhive

奇化街105号项目，紧邻纪念中国铁路华工和二战退伍华裔军人而设的纪念碑。 关慧贞 　　温市议会下周二将就备受争议的华埠奇化街（Keefer St.）发展计划举行公听会，国会议员关慧贞（图）发表给市长和市议会公开信，反对兴建柏文计划，要求保留文化遗址。 　　关慧贞首先表明，她反对奇化街105号的土地用途更改申请，指此一项目位于温哥华东区历史悠久的温哥华华埠地区。 　　她说，该项目紧邻华埠纪念广场，广场竖立著为纪念中国铁路华工和二战退伍华裔军人而设、具有重大历史意义的纪念碑。这纪念碑承载了华人在加国的历史，对华社意义非凡。广场周边更有大温哥华中华文化中心、中山公园等，所有这些都是重要文化遗址和空间。 　　遮挡具文化和象征意义建筑物 　　此外，奇化街105号也与片打东街（East Pender Street）的国家历史遗址毗邻，其中有极具文化意义的传统建筑，如温哥华中华会馆及洪门机构会址。建议中的建筑物如果获得批准，楼高将达到115呎高耸于华埠上空，并遮挡了所有具文化和象征意义的建筑物，它们楼高大多只有55至60呎。 　　关慧贞指，已故建筑师和社区领袖韦业祖（Joe Wai）曾多次执笔批评在这样一个特别的地址上推行放宽高度、体积限制。这个处于唐人街心脏、文化敏感选址的建筑，其高度和体积的申请，仍是不能接受。高度只是轻微地从120呎降到115呎。比例（FSR）仍然在7以上，而分配给低收入长者的住房单位也只有25个，在一个迫切需要为低收入人士提供可负担安全保障的社区，这是非常不足够的。 　　她对唐人街的未来深表关注，并认为，奇化街105号的土地用途更改申请计划，不会增加唐人街文化特色的独特性。 　　关慧贞指，她与社区一起反对这个土地用途更改申请，并呼吁该处应该配合社区的发展，特别是加强低收入长者住房建设。也支持呼吁发展要提供更多的社区空间，以及扩展华埠纪念广场的范围。

　　市场连续横盘拉锯走势，资金持续萎缩则是市场难有整体作为而局部活跃的主因。而近期技术条件总体有所转暖只因资金无法释放从而叠加市场的投资情绪就会比较低迷；资金无意的环境主要和经济下滑态势下金融去杠杆、流动性趋紧的格局有关，而且这一政策趋势是需要一定时间的，否则这轮金融监管风暴也不会这么猛烈，这是导致大量的资金谨慎而始终无法真正回流的主因。虽然市场技术面处于很低的位置，市场也跌得够多了，也跌出了长期机会，但短期来说众多资金还是更愿意看到市场信心真正回归后才敢于参与，情绪化在目前还比较严重，也不是几个反弹就可以轻易恢复的，所以需要耐心。而市场投资通常顶部都是瞬间快速构筑完成，而底部反而是反复磨出来的。这就如同顶部直接套死你就是让你出不来，而底部总是吓死你让你拿不住一样。对于短期来说下周过程在整固之后还有反弹可期。 　　中国成为可燃冰领域的霸主加上官媒发文力挺，可燃冰概念持续两个交易日走强；可燃冰时代的来临对于油气产业是很大的打击，这基本已成事实。未来可燃冰的开发利用将会加快，世界能源市场中国将会逐步引领新潮流。雄安题材近期开始分化逐步加大，反而一些非正规的雄安低位股间接受到资金炒作，这实际上就是炒完正版炒盗版，玩完高位玩低位的手段。       加拿大局部爆发房地产泡沫危机，引起中国警惕；就目前来说中国的房地产局部地区泡沫风险比加拿大还要大，而此轮房地产调控短期基本不太能放松了，将会是相当漫长的过程，所以那些还指望按照历史经验认为政策调控个2年就放松的想法已经成为过去时了，中国目前已经宁愿经济下滑为代价也不愿房地产泡沫崩溃，这是需要勇气的，下半年房价会逐步开始有明显回落，让地产软着陆比什么都重要，引发金融危机那就不是闹着玩的了；加拿大的预期危机只会加大中国政府的调控力度。事实证明任何行业只要泡沫过度了就会爆发危机，要想不爆发危机那就坚定地提前防范彻底将危机消化掉，那理性回归就是必然。中国人如果还是盲目的把房子当做投资品种疯狂的买买买那就等于自己给自己掘坟墓；以中国人的收入水平和高房价中的杠杆使用高比例来说，紧急刹车对于失去理性的地区是必然。继北京最严厉的调控以来，全国调控逐步扩大化，河北保定突然出台拿房本后10年内不准卖房新规，这就完全封杀了投机和投资性需求了，这也意味着开始给其他地区敲响调控警钟了，也暗示环京地区和北京的调控下一步还会继续加大，打击炒房将会让那些借杠杆的投资和投机客死无葬身之地。很多梦想不劳而获借助杠杆致富的人群将会梦碎楼市，漫长的时间将会耗死高位接盘者。与此同时住建部出台调控新规，未经约定，房主不得单方涨房租。房屋租赁市场开始加大酝酿整治和新规，这对于炒房也是较大打击。而且这些政策目前都还只是一部分而已，后面还有更厉害的政策预期。

　　美国人是否买得起房子?这关中国人什么事?奇诡的是，多年来，美国的房价一直是中国住房讨论中的热点。指责北上广房价离谱儿的人，会拿美国的房价来比较，说美国的房子真便宜，甚至买房犹如买车。热炒房价的开发商们，则称北上广的房价比起曼哈顿来还有很大的上涨空间。真相究竟如何?我梳理了手头的资料和个人经验，进行一番分析。 　　根据美国房地产协会的数据，美国的中等房价，在2014年夏天大致是22万美元左右。根据美国人口统计局的数字，美国的中等住户收入，2013年为5.2万美元不到。注意：这里的“住户”，包括许多单身。大学毕业在饭馆打工，在地下室租间房子，也算一户。中等家庭收入，则在6.5万美元左右。可见，一个家庭三四年的收入，大体够买套房了。 　　2014年7月《财富》杂志发表一篇文章，引用标准普尔首席经济师波威诺(Beth Ann Bovino)的数据，称房价如今回归到了相当于住户收入260%的历史平均水平。也就是说，住户2.6年的收入就够买套房了，而且这是长年的定规。在房价泡沫的时刻，这个水平升到400%，即四年收入买套房。这被认为是无法维持的高房价。这些数据之间，因统计标准的不同，有比较大的出入。 　　但可以互相参证，大致情况还是反映得出来的。《大西洋》杂志在2014年10月发表一篇文章，引用美国第二大房地产网站Trulia的数据，称美国最贵的100个大都市区，63%的房子是中产阶层可以承受的。但在最富的20个大都市圈，这个比率降到了47%。趋向是：大部分房子属于买得起的。但是，越是发达的城市，房子就越买不起。那些喜欢炒高房价者往往据此大呼：北上广的房价没有什么了不起，不信你看看纽约。 　　那么我们就不妨看一下纽约。 　　纽约作为世界金融中心，每年都被评为美国最住不起的城市。房价之高，在世界上也是顶尖的。CNN在美国最住不起的城市的排名榜上，每年把纽约都列在前几名。其支持的数据如下：中等房价45.5万美元，中等家庭收入6.83万美元，能够住得起的房子，仅占住房的28.5%。我这里还需要强调一下，所谓“住得起”，美国通行的标准是住房费用在住户的税前收入的三分之一以内。 　　但是，大多数人都忘了，这些数据，主要描述的是房子如何买不起，并非住不起。房子可以买，也可以租。带入这个因素后，情况就复杂得多。2014年4月《城市杂志》发表一篇曼哈顿研究所(Manhattan Institute)社会企业家项目主管霍华德・霍萨克(Howard Husock)的文章，主旨是批评纽约新市长白思豪(Bill de Blasio)的住房政策。其中揭示的一系列数据，让我们对纽约的住房现实大开眼界。 　　该文指出，纽约拥有住房330万套。大致100万套是房主自住，200万套是出租。另外有30万套政府经营的公共住宅(包括廉租房和住户拥有的经适房)。在那200万套出租房中，有100万套是受到“租金稳定”的法规的保护，即租金并非市场价，属于接受补贴的低租。有研究揭示了更具体的数据。 　　在纽约租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房;8.4%居住的是补助房;另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金稳定或租金控制政策的规约。也就是说，非市场价的出租房，占了62%。总体来说，在纽约的330万套住房中，至少有130万套是接受补助或租金控制的住房，费用远在市场价格以下。剩下的200万套则属于商品房，房主拥有的和租住的各占一半。所谓28.8%可承受的住房比例，指的是按市价买房的情况，这大致包括100万户房主，他们恐怕属于比较富裕的居民，在330住房中占据了远不足三分之一的比例。 　　那么，租房的人是否租得起呢? 　　根据纽约大学Furman房地产和都市政策研究中心的数据，纽约的中等租金是1191美元，中等收入的纽约人用月薪的32.5%支付房租，刚好在三分之一这道“可承受”的线之下，比2006年的30.5%的水平略有上升。另外可以参考的是，纽约市政府要求那些享受住房补贴的低收入阶层为住房支付自己收入30%的份额，剩下的政府补贴。 　　不过，许多这些低收入阶层，有些收入并不计算在这种补贴的换算公式之内。比如，他们可能享受食物券、收入税收补贴(即自己每挣一定数额的钱，政府按比例补助一定数额的钱，维持收入水平，以刺激低收入者的劳动意愿)等等福利。所以，他们的可支配性收入，往往超过自己的工薪水平。也就是说，他们实际支付的住房收入，可能低于实际收入的30%。 　　那么，究竟什么人租住什么样的房子?租住市场价房子的，每户中等年收入5.3万多美元，略高于纽约市每户4.9万美元的中等水平(该研究引用的全为2011年的数据，和前引数据略有出入)。注意，这里的单位还是“户”，包括单身住户，这个收入水平明显低于中等家庭收入。 　　如前所述，纽约市中等家庭年收入为6.83万美元。照此推估，租住市场房的家庭，中等收入大概超过7万美元，也许在8万上下。租住享受租金保护或租金稳定的住户，中等收入为3.7万多美元;住在公共住房的租户，中等收入为1.7万多美元。住在享受其他补助的住房中的租户，中等收入为2万多美元。一个家庭，年收入在六、七万美元以下，就有望享受某种住房福利。 　　许多中国人大概做梦也没有想到：世界市场经济的心脏，竟有将近40%的住房是某种程度的福利房!其实，这和西欧许多城市的水平接近。这并不是几个左翼政府所作所为，而是一个世纪左右的博弈结果。事实上，过去两任市长，朱利安尼是共和党人，布隆伯格则是共和党出身的独立人士、大企业家，非常尊重市场规则。刚刚上台的市长白思豪，才是地道的左翼政治家。他在住房上的动作，力度自然要大得多。 　　白思豪发誓在纽约保卫并建设20万套经济适用房或廉租房。为了达到这个目标，他采取强力的政策干预措施。纽约因地皮紧张，开发商拿到地后，为追求利润最大化，尽量盖高层。但楼高的上限有政府的区域规划法管着。白思豪则批准开发商突破这样的规划法，条件是开发商必须在其兴建的住房中预留三分之一为经济适用房。这一政策，在美国的各大城市很通行，布隆伯格任上的规矩也大同小异。但是，白思豪要求预留的经适房比例特别高，而且规定为统一要求，不存留豁免的机会。 　　批评者指出，一旦开发商不得不赔本建那么多经适房，那么为了赢利，就只能抬高市场房的价格。这不仅使许多开发商却步、减低了住房供应，而且使商品房价格飙高，最终导致越来越大的阶层沦入住不起商品房的阶层、进入政府的福利房体系。这将造成福利房的进一步膨胀，加大市政负担。 　　白思豪的经适房目标也许达不到，其具体政策也难免会调整。但是，纽约体现了发达城市的经典吊诡：经济越繁荣房价越高，普通住户未必从经济繁荣中获益，有时甚至成为受害者。大量刚从大学或研究院毕业的年轻人，放弃纽约丰富的机会和更高的收入，为了房子问题远走德克萨斯。纽约作为先进城市的优势就转为劣势。 　　所以，纽约所遵从的，无非是大多数发达社会行之多年的常例：政府要肩负起让老百姓住得起房子的责任。毕竟，老百姓没了房子，手里还有选票。这是什么人都剥夺不了的。

　　位于西摩街1022号非法经营短租业务的物业大楼The Level。（谷歌地图提供） 　　温哥华市政府昨日宣布，对非法短租的打击力度升级，包括调查处理三间在温市中心经营短租服务的物业管理公司，而有关公司已承诺停止短租服务并愿意缴付罚款。   　市府公布，上个月有媒体揭发温市中心有两间物业公司，在网上刊登少于一个月的短租广告后，温市政府回应称会进行调查，坚决打击非法短租的物业大楼及其运营公司。   　　昨日温市政府宣布，对涉及在温市中心非法经营短租服务的三间公司加强打击力度，涉事公司分别为Onni、Vancouver Extended Stay和Carmana Plaza，它们共曾为市中心的4幢物业大楼提供短租经营服务。 　　市府规定，除非是酒店和有证经营的"民宿"(Bed and Breakfast，简称B&B)，可以提供少于一个月的租期，否则视为违例。 　　The Level物业大楼位于西摩街1022号(1022 Seymour St.)，由物业公司Onni经营，收到市府违例短租通告后， Onni同意立即停止短租服务，并缴纳罚金共24,000元。 　　Vancouver Extended Stay则为乔治亚西街1288号(1288 W. Georgia St.)和阿宾尼街1200号(1200 Alberni St.)两幢大楼的业主们提供短租经营服务。他们亦同意立即停止短租业务，不过，物业管理服务和业主们必须按附例要求，全部申领商业牌照(business licenses)。 　　Carmana Plaza位于(1128 Alberni St.)，市府现已通过土地用途申请，同意可将大楼内96间套房改作酒店用途。该公司必须获得居住许可证(occupancy permit)和商业牌照，才可完成变更过程。Carmana Plaza已同意停止接收新预订，但不愿取消之前已确定的短租预约。 　　市府称，目前首要打击对象包括大型商业经营者，以及不安全或有滋扰行为的非法短期出租者。 　　市府已经对Carmana Plaza及Vancouver Extended Stay公司提起诉讼。  

  温哥华本地媒体爆出Onni集团在Seymour街1022号物业提供像Booking.com这样的网站经营短期租赁业务，虽然该公司最终承认该新闻的真实性，但Onni并没有这种短期租赁的营业执照，所以问题这就来了：温哥华市政府到底知不知道Onni集团提供无照经营的短期租赁业务？   虽然市政府今天（5月19日）宣布，Onni集团必须即时停止短期出租业务，以及缴交$24,000元的罚款。但令人感到疑惑的是这样的处罚力度够大吗？要知道并没有任何数据显示，Onni通过短租屋赚了多少钱。Onni持有的该处物业去年并没有像其他普通短租屋经营者那样支付商业地税，所缴纳的地税都是以住宅税率计算的，要知道这两者之间的差额可高达数十万加币。   卑诗省物业估价处一般会将物业根据其用途进行分类，这幢大楼实际上属于第一类住宅物业和第六类酒店型物业的结合体，温哥华第六类的地税税率要比第一类的地税税率高出4倍之多。去年，这幢Onni所拥有，价值$9600万的物业被定义为第一类住宅物业，被收取地税$226,000加币，如果这幢建筑被定义为商业用途的第六类，地税可高达$992,000。   根据温哥华市政府现行附例，只有酒店和领牌的短期住宿设施可以提供每次少于三十日的租住服务。短期违法出租情况的屡禁不止，说到底都是因为超高的回报率。    

除了中国的一二线城市，西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况？ 去年是加拿大的温哥华，现在是多伦多。 根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据，多伦多房价同比上年增长33.2%，房屋均价达到91.65万加元，与上月同比也上涨了4.6%，打破28年来单月的涨幅纪录。 多伦多3月房价概况（来源：TREB） 澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据CoreLogic的数据，悉尼三月房价同比涨幅18.9%，中位价格达80.5万澳元，墨尔本涨幅15.9%，中位价为60.5万澳元。 澳大利亚首府城市3月房价（来源：Corelogic） 两国的房价飙涨，在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动，也引起了多家机构和官方的关注，它们开始不淡定了。 1加拿大泡沫即将破裂？机构多次预警 多伦多房价数据一出，多家专业机构发出预警，表示加拿大房地产泡沫即将破灭。 过去几年，时常有金融机构看空多伦多楼市，但加拿大本国银行一直很“爱国”，否认存在泡沫。 而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行（BMO）和多伦多道明银行（TD），相继警告多伦多房市泡沫即将破灭，自然受到关注。 蒙特利尔银行首席经济学家波特测算，加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元，目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅，而年收入7万加元的普通工薪家庭，更无法负担多伦多的房价。 加拿大国家银行的报告也指出，加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似，且自2000年来的涨幅，加拿大已远远超过美国一倍以上。 加拿大与美国房价涨幅对比（来源：加拿大国家银行） 在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后，国际知名的信贷评估公司——穆迪警告：加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。 与此同时，穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。 商业机构做出的预测往往较中立，而如果连官方机构都指出房地产过热，泡沫存在风险，似乎真的需要值得警惕了。 加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司（CMHC），昨天发布《房屋市场评估》报告，有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态，全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象，导致全国房市整体存在问题。 抵押及住房公司的“问题状态”包括：建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形（下图），颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。 加拿大各大城市楼市问题状态评估（来源：CMHC） 温哥华房市有“估值过高严重”的迹象，整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚，房价估值过高迹象也处于“严重”，当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外，安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象，对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给，导致了房价蹿升。 澳大利亚楼市风险也被机构警告。 日前，澳联储发布金融稳定评估报告，强调房地产市场价格飞涨的风险，警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定，以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂，是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。 2官方迅速出招 看过这么多机构的警告，加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动，出猛招给楼市降温。 多伦多所在的安大略省政府，一周前推出15%的外国买家投机税，以及其它15项措施，应对近期上涨过快的楼市。此外，多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。 澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。 尽管许多业内人士强调，两国热门城市的房价上涨，有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况，房价上涨有供需基本面的支撑，但官方依然提前放出大招，抑制楼市泡沫。 3泡沫多严重了？对比两个指标 加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度？ 对于“泡沫指数”，业界没有统一的指标，一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。 不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。 房价收入比=房价/年家庭总收入，按照国际惯例，这一数值在6以下处于健康区间，即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。 此外，还有一个关于住房承受力的标准，即每月用于房屋的消费（还贷）占家庭月收入不能超过30%。这样，通过大约20年的贷款，一个家庭能较轻松的买下一套房。 年租金回报率=（年租金收入-房屋持有成本）/购房总花销，算出来的比值若低于3%，则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上，则说明较具有投资价值，20年租金能收回购房成本。 可以看出，六个城市中，深圳、北京的房价收入比最离谱，分别需要44年和33年不吃不喝，才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼，虽然这一比值也超过了6，但却远低于北京和深圳。 数据来源：Numbeo 在租金收益率方面，即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨，但收益率依然能达到4-5%之间，亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。 数据来源：Numbeo 4反思 笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到，在西方成熟的房地产市场，寻求地产升值和飙涨并不太合适。 这不，加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后，立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈，主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。 加上08年次贷危机引起的全球金融危机，让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕，毕竟有“十次危机，九次地产”的说法。 就目前来看，无论是房价收入比还是租金回报率，多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下，也已引起当地机构和官方的注意，被认为房产存在泡沫，且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。 从这一层面说，恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟，是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者，更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的，因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。

纽约市法拉盛百老汇业主委员会不满市楼宇局批准一华人房屋业主在一家庭房内建造10个卧室与8个卫生间的计划，18日在位于法拉盛157街的房屋建筑工地门口进行抗议，呼吁市府保护此住宅区多年来一贯的建筑风格。 法拉盛百老汇居民与艾维乐等抗议后面正在建设的华人房屋。（王伊琳摄） 法拉盛百老汇业主委员会主席Janet McCreesh说，法拉盛百老汇地区的房屋一般有个协定，即是适合一家庭住，但这个被市楼宇局批准的房屋却要盖10个卧室与8个卫生间，她表示不可理解。不过她表示，既然已经被市楼宇局批准是合法的，那他们也无话可说，他们只是感受市府不顾及当地居民长期习惯的保持社区房屋被健康使用，不要出现违法改建成旅店的可能性。 Janet McCreesh说，长期以来，法拉盛百老汇民衆希望市地标委员会批准其申请成为历史古迹的请求，因为一旦成为历史古迹区域，其中房屋的风格要延续一种统一的类型，然而此请求并未被批准。 这幢位于法拉盛157街的房屋的业主是华裔马先生，他称当时以158万元购得此房屋，建造计划都按照规定得到市楼宇局批准，他说自己三代同堂，自己的孩子长大后还要结婚生子，也要为他们准备好房间，他不觉得在里面盖那麽多卧室和卫生间有任何奇怪的地方，他也不准备将房屋卖出去，也不记得当时在购房时有人和他说此地区要申请历史古迹，早知道就不买了。 纽约州参议员艾维乐则说，他希望市楼宇局能够尽快出示一份此房屋的计划图，让公衆看到这座房屋的计划与周边街区是否大致相符，且希望他在纽约州议会提出的“建筑提案”能够得到通过，此提案可保护某些地区的房屋保持建筑的一致性。

　　温哥华一名开发商涉嫌挪用投资人的钱支付自己的房屋按揭贷款，已被卑诗证券监管委员会下令退还。 　　Hornby Residences Ltd.公司业主Brendan James Schouw于2009年从一名投资人获取$100万元。这笔钱用于开发温哥华市区Hornby Street上一个名为Artemisia的项目。但是该项目最终没有动工。 　　卑诗省证券监管委员会(BCSC)本月作出裁决，认定这笔投资款打入Schouw的公司账户后不久，他就把钱转到其个人账户，并且花了近$75,000元支付自己的房屋按揭。 　　委员会裁定Schouw的行为属于欺诈，并下令他将所有投资款退还，以及支付$125,000元罚金。 　　根据委员会的裁决，Schouw及其公司Hornby还被禁止在卑诗省从事证券交易和投资活动。 　　据CBC报道，Schouw是温哥华市著名的开发商，建有多个公寓楼项目，包括Grace和Illiad(上图)。

大多伦多地区有近30户买家去年签了新屋购买合同，交了$4万至$6万元的定金，就等着房子盖好，入住Keswick镇南端The Queensway社区的新房。 但是近期，这些买家却收到一封律师信，称建筑商Park Avenue Homes已经取消了合同，原因是出于一些不可控的情况，开发项目无法进行，已经取消，他们交的定金也被退回。 这些买家中，有一对Keswick镇的夫妇，他们原本打算入住新房过起退休生活。有一位Bradford镇居民、地产经纪以及他的兄弟，一对士嘉堡夫妇，一位Aurora居民。 他们买的Queensway二期新房价格在$55万至$75万之间，地址位于Joe Dales Drive以北的地块。 但是现在，他们除了气愤，失望，有些只能继续入住父母房屋的地下室，或者寻找短期出租房屋。 一位华人买家在网上发贴，称自己在2016年2月以$70万元左右的价格买了一间独立屋，原本希望赶在一对双胞胎出生时入住新房，但是在一年后的2017年3月，律师发来电邮，称合同被中止。 他们表示，过去一年，Georgina镇的房价涨了约60%，附近Simcoe Landing的同类房屋挂牌都在$100万以上，现在在大多伦多地区再也买不起类似的房屋。 开发商“借”走他们的钱整整一年，现在却说“sorry”。 这些原本可以做邻居的买家们现在准备集体向建筑商（builder）、开发商（developer）和安省新屋保险公司Tarion提出投诉。 据约克区网站报道，就在上月，Tarion曾接到该项目的另外两位买家的投诉，指建筑商取消了他们的购买合同，退回了全部定金，接着以更高的价格重新将房屋上市出售。 Tarion负责人Michale Quast回复说：“如果发现Park Avenue Homes不当取消与购房者的合同，Tarion作为安省建筑商规管机构，会采取行动，包括限制建筑商的牌照甚至取消牌照。” 另一方面，代表Park Avenue Homes的公司Vicbar Marketing Limited负责人Vicki Griffiths则表示，在履行合同以及Tarion房屋保险的一项特别条款时，被迫取消合同。 报道称，每一份新屋购买合同都有附加条款Tarion Addendum，注明建筑商交屋的日期。购房者可以根据这一日期了解何时房屋完工可以入住，也可以根据这一日期对延误交房提出赔偿。 Griffiths称，由于他们不可控的原因，根据Tarion Addendum，由Park Avenue Homes执行的合同已作废。 他称，主要是因为开发地块的设施没有按时完工，土地的开发商与建筑商Park Avenue Homes之间的协议过期了。Park Avenue无法在该地块上施工建房。 但是对于购房者们，这并没有说服力。 根据当地政府规划部门批准的项目草案，有关地块的供水和排污设施，以及铺路工程，要到2018年7月才注册，而且可以延期。 就在上周，在Park Avenue Homes的网站上，该项目的第二期被“临时延迟”，但是第三期还在打广告。但到了本周，Queensway项目已经从该公司的开发清单中消失。 Tarion表示会调查这一事件，已要求会见建筑商和项目开发商，以及询问销售商/建筑商的律师。 Tarion也呼吁其他有同样处境的购房者尽快联络Tarion，或者询求地产律师的建议，确保他们的合同权利受到保护。

西雅图的一幢过于破旧、有毒以至于一般人都进不去的房屋于去年以42.7万美元成交，经纪人称其一度引发了“疯狂的”竞价战。当时，这幢破房子的成交，被认为是西雅图房市火热的典型例子。 据《西雅图时报》报道，这幢位于西西雅图地区的单层房屋的屋顶被蓝色油布覆盖，天花板随时都会塌下来，地板上堆满生锈的废旧电器。屋内的积水深达5英尺，还弥漫着不宜呼吸的有毒空气。房屋的内部环境如此恶劣，只有签署了法律豁免书的授权承包商才能进入其中。 最终成交的报价为42.7万美元，击败了另外40份报价。购入这幢破房子的是房屋重建专家吉米·臧（Jimmy Tang），他对旧房子进行了拆除重建。 上周末，在原址上建成了一幢全新的豪宅后，他将房屋在市面上挂牌出售，开出的价格达到了七位数，接近120万美元。这相当于他一年前买入旧房子的价格的约三倍。 仅仅在几个月前，他估计新房将以100万美元的价格售出。而自那时起，市面上的房屋售价不断飙升，创造了新纪录。 残破不堪的旧房子已被彻底拆除，并被一幢巨大的新房所取代。新房内有着现代化设施、大窗户、开放型内饰，能眺望水景和市中心天际线。这幢2845平方英尺的四居室房屋比旧房子高出整整一层，甚至还配有后院——这在新房中是少见的。 最初的交易都是关于土地的。在西雅图，土地已处于最稀缺、最具价值的资源之列。越来越多的人正在疯狂涌入西雅图，令西雅图的房市愈显火爆，房价涨幅亦已高居全国榜首。 在西雅图，房屋拆除已成为了一笔大生意，平均每天就有一幢旧房屋被拆除重建。由于西雅图可利用的土地已所剩无几，房地产开发商为牟取高额利润，纷纷选择拆除旧房、在原址上搭建新豪宅或联排别墅的做法。 臧表示，在扣除成本和税费后，新房若是以120万美元的要价成交，他也能轻松赚得六位数的利润。 旧房屋的外景照片（图片来源：《西雅图时报》） 新房屋的外景照片（图片来源：《西雅图时报》） 新房屋的内景照片一（图片来源：《西雅图时报》） 新房屋的内景照片二（图片来源：《西雅图时报》）  

据CBC报道，专门开发出租柏文的发展商格林（Gary Green）表示，安省新租客保护法带来的不确定性，令他们重新审视原本推出一系列出租柏文的兴建计划。格林声称，公司原本有1,200个新出租单位推出市场，现时要逐一审视每栋大厦，保证未来可持续发展。“我给政府的讯息是，原来的制度并未破损，别试图去修补，徒添混乱”。   另一位于咸美顿的发展商声称，近期也决定将原本计划兴建的出租柏文改为共管柏文，因为现时建出租单位承担的风险太高。该公司负责人表示，在新租客法案下，公司将重新审视每一个出租柏文项目。   安省上月宣布将修改现行的租客法，将原本对1992年以前建造房屋所实行的租金增长限制，扩展至所有出租房屋，以确保租客不会因租金大幅上涨而遭遇困难。消息令大部分多伦多地区发展商采取观望态度。   过去20年，相比大量共管公寓上市，安省新出租单位兴建近乎停滞。2006年大多区新建公共柏文单位12,343间，出租单位仅546间；2016年兴建的共管柏文单位共18,017间，出租单位只有1,719间。   格林声称，近年随着市场条件变化，原本已经向鼓励兴建出租屋的方向发展，包括现有的出租大厦日益陈旧，维修成本越来越高，令兴建新楼符合经济考虑，加上长远而言利率保持较低水位，令发展商建屋积极性提升，但现时省府的政策打乱了市场步骤，未来将看到更多共管柏文出现，而不是新出租单位。

经纪变房市红娘安排物业速配约会   大多区房地产市场持续火热，日益高涨房价和紧缩的贷款政策，让"上车族"入市变得愈来愈难。 日前一则用 "速配约会"（speed dating）方式，结识陌生人共同买房的新闻引起关注。20多名潜在买家彼此见面述说需求，商谈可否合资买房。过去亲戚朋友合伙早已存在，如今陌生人合伙买房趋流行。   组织该次物业速配约会的地产经纪Lesli Gaynor接受《都市地产》专访时表示，她不仅想以此帮助难以置业的人共同对抗高房价、为部分人未来退休做投资计划，更想普及一种社区（community）的概念，让兴趣相投的人能够生活在一起，彼此帮助，完成拥有房产的心愿。“那怕是租房，很多情况下也是和陌生人同住同一屋檐下。和陌生人共同置业也不应算奇怪的事。”   Lesli指参与者事先需要完成一份调查问卷，填写他们选择房屋的优先类型，然后进入快速约会，与不同参与者协商彼此需求，当中涉及的法律细节和产权分配，成为最为担忧和关注的焦点。   Lesli认为速配方式不但轻松有趣，也能确保人们着手买房前，对操作方法和潜在合作人有足够了解。"我并不期待这些陌生人第一次见面后，就能确定要和另一陌生人一起买房，但这方式完全改变他们对于置业和拥有房屋的观念。这是一种有益社会的方法。"   Lesli通过长期积累和不断参加活动，宣传合伙买房的理念。"我参加很多地产论坛，和很多人谈速配合伙买房，人们表现出很高的兴趣，说明市场有这需求。我现在已经完成了3单，这次活动后正处理很多有兴趣合伙买房客人之间的谈判。很多人在洽谈过程中，想到自己最好的朋友也许可以加入。"   两家人合买150万元屋   Lesli对本报记者举例称，在其客人中，曾有两个收入颇丰的学院教授，因为房价疯狂上涨，无奈之下选择两家人合伙买房。"原本只能负担120万元左右的房产，但在竞价中不断失败。合伙买房以后，他们可以买得起150万元的房子。有如此体面职业和收入的人都需要合伙，合伙买房变得更加必要，将成为未来解决住房问题的一个主流观念。"   Lesli又称，合伙买房然后散伙，应该像要离婚一样吧！人们走进这种关系，经济利益上挂，应该事先有规则定好，如果结束这种关系会怎样。你可有一定产权，或有房屋占地面积一半，甚至选择拥有根据投入金钱比例的份额，还可以在律师帮助下起草各种条款等等。这些都是一直存在的概念。共同买房的贷款是一个整体的债务，在双方合购前应该在签署的法律文件中有所指明，一旦关系终止，涉及到的方方面面应该如何处理。  

  　　近日，广州雨水频繁，市民可要小心白蚁到家中来“找麻烦”。5月11日上午，4名白蚁灭治工作人员将一个巨大的白蚁巢从一座别墅的衣柜中“端”出，同时，别墅内还发现有数个小白蚁群。 　　图为在增城新塘镇的一栋别墅内，白蚁灭治工作人员将蚁巢搬去大厅开阔地带，用药物毒杀白蚁。蚁巢长起码有40厘米，宽有60余厘米，高有40余厘米。

　　温哥华最新获批的一批廉租房，或许刷新了加拿大可负担住房的新标准，只不过是令人沮丧的新基准：单卧套房月租$1,654。 　　星期二晚，温哥华市议会批准了含有近200套租住用房的三座温东新楼盘。获批楼盘的每月租金在$1,250－$2,603不等。 　　获批楼盘之一坐落在Kingsway街与Gladstone街交界处，内含45间单房公寓（studio suites），每月租金定在$1,256；18间单卧套房，月租$1,654；31间二卧套房，月租$2,079；另有7间三卧套房，月租为$2,603。 　　另一获批楼盘位于东22街（East 22nd Ave）与Rupert街夹角。其含有65间月租为$1,476的一卧套房，29间月租为$2,080的二卧套房，以及4间月租为$2,372的三卧套房。 　　此外，一位于Willow街与西38街－41街之间的城市屋楼盘也获得批准。该楼盘内有20套三卧室城市屋（townhomes），每套城市屋高三层。 　　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）表示：“温哥华市坚持批准和建造可负担性住房，我们也在重新调整住房政策，以使在温哥华生活和工作的人们能够负担得起留在这里的生活成本。” 　　温哥华信使报（Vancouver Courier）则对此讽刺道，月租在$1,650水平的住房被称为可负担性住房，是“温哥华独有”的现象。 　　对于温哥华市不断上涨的住房成本，温哥华市府已推出数项新政策，通过免除部分税收、放松建房限制等方式鼓励纯出租居住楼盘的开发和建造。本次受批的温东三楼盘中，有二楼盘受惠于该类新政。

　　非银行类贷款平台Home Capital集团挣扎着寻求资本支持以增加因公司资本金账户存款危机而逐步流失的流动性。 　　Home Capital集团自三月底安省证监会对公司展开调查以来，公司的资本金存款账户已经流失了超过35亿加元的客户存款。Home Capital此次危机所造成的巨大存款窟窿唯有寻找新的资金来源才有可能修补。公司为救燃眉之急，四月间已向金融机构以高额利息成本筹集了20亿加元的贷款和剥离了接近15亿加元的集团资产。 　　Home Capital集团管理层在上周的电话会议中向投资者表示，虽然公司通过近期一系列的融资和资产剥离等措施弥补了短期的流动性危机问题，但公司后续的生存依赖着新增贷款的筹集能力；管理层认为出售部分公司的按揭贷款业务可能是当下选择不多的办法之一。投资银行Kilgour Williams Capital合伙人Colin Kilgour向媒体表示，他指出市场投资者并不一定愿意接收Home Capital当下所出售的按揭贷款业务，这才是最大的问题所在。 　　Kilgour表示，Home Capital集团的大部分按揭贷款业务的质量都不是太高，很多申请人都是因为在银行申请不到贷款才转向Home Capital申请；这些申请人大多都是自雇人士，薪资收入很不稳定。Kilgour认为即使Home Capital将这些资产证券化后向市场出售，加拿大市场也并不一定会接受此类资产。

　　地产谘询服务公司高力国际(Colliers International)近日发布最新大温地区土地交易报告(Metro Vancouver LandShare Report)，指出2016年土地交易额为65亿元，较2015年大幅增加116%，交易额前9宗的土地交易中有7宗被私人投资商买下。报告数据显示，住宅建筑土地依旧供不应求，温市中心土地成本面积均价被推至历史新高，达到每平方呎575元。 　　报告指出，温哥华本地和海外投资及开发商正狂热追捧大温土地市场，2016年全年的土地交易额创下历史纪录，仅去年上半年的36亿元交易额，就已赶超2015年全年，而下半年又创下438宗土地交易，为大温再添29亿元土地交易额。 　　报告显示，最受追捧的温市中心土地成本呎价被推至历史新高，每呎最高价达至575元，该区的土地成本平均售价，从2014年的220元飈升至2017年3月的500元。大温郊区的素里市北部的市中心土地成本为大温最低，用于建造混凝土柏文大楼的土地售价最低仅每呎20元。 　　根据报告统计，温市中心去年最大的10宗地产交易中，有9宗为土地交易，其中最大笔交易位于理查兹街1111号(1111 Richard St.)，佔地逾2万呎，由私人地产投资商 Brenhill Property Holdings Limited以8450万元收入囊中，现正进行地基挖掘，预计将为温市中心再添一座建筑面积比为17.19的高层建筑，将为租赁市场再添119间市场出租单位。 　　高力国际市场情报部经理斯科特(Curtis Scott)称，最大的9宗交易中，仅有2宗的买家是本地地产开发商，他们一般已有开发案在手、且本身具有开发经验，买下某块土地后短期内开发。而其余7宗均为地产投资商(不确定是本地还是海外投资商)，因为看好温市中心土地的升值潜力故而投资买下，之后也许会将土地再次转手，或寻找专业地产发展商或建筑团队联合开发，开发周期也会更长，可以看出，投资商对温市中心楼市发展十分看好，土地十分抢手。 　　报告又称，温市政府正在压制市中心以外地区的高密度土地用途申请，放宽如城市屋等中等密度的土地申请，此举也许是在回应温市市长罗品信(Gregor Robertson)最近宣布的房屋改建政策，试图增加中等密度的土地用途规划，增建更多城市屋、排屋(row house)、孖屋(duplex)等介于独立屋和高层柏文之间的房型。

多伦多地区房价高企，最新数据显示，尽管4月份销售量下降，但房价仍然上升。有熟悉地产行情的所谓经纪于是利用低收入家庭买不起房、也供不起屋的情况，打着先租后买( rent-to-own)的幌子骗钱，而且是专骗穷人的钱，金发碧眼的帕里克(Chris Parik;下图)就是这样一名经纪，迄今为止近10个家庭受骗上当，总共损失不少于$3,500。 就在本月早些时候，住在多伦多西区(Etobicoke)的两孩之母就与帕里克打过交道，被骗走$169.3，至今仍然未还。这名不愿公开身份的妇女说，她属于拿Ontario Works福利的人士，收入有限，于是委托帕里克帮她找一套租金便宜些的公寓单位。 她对CBC新闻网表示，头次见面就感觉帕里克像个明星杂志封面的人物，不仅金发碧眼，而且温文尔雅。由于她遭现在住的公寓房东驱逐，她急着找一套付得起的单元，想不到帕里克不仅满口答应，而且不需要任何信用报告或财务信息，不过他要收$169.30的服务费。 但这位绅士收钱之后就“泥牛入海无消息”，再也找不到他的人。她接受CBC电话采访时说，虽然对很多人来说，$169.3不算是一笔大钱，但对她这样的困难户，那还是很大一笔钱，何况她一家人已遭房东驱逐，马上就无家可归，但却遇上了衣冠楚楚的骗子，她在电话中忍不住哭起来。 22岁的旺市居民Josh Hira(下图)在一家餐馆洗碗，由于收入不高买不起房，为了给一家四口，包括女友、母亲和妹妹找便宜的房住，于是从分类广告网站Kijiji找到了帕里克。 他和帕里克在旺市一间咖啡店见面，他承认一见帕里克就被他的气质给迷住了，还有他口若悬河的口才。他说起先租后买的好处那就是天花乱坠，打动了这位青年的心：他说我帮你们一家找一处房子，月租$1,600，虽然看起来有点多，但部分租金可以作为买房的首付，10年之后你家就可以把这个房子买下来，这就是先租后买的魅力和优势! 这名青年真不相信还有这样的好事，于是几乎毫不犹豫地预先付了帕里克$500。但几个月过去了，帕里克不仅没有为他们找到所承诺的房子，而且也没有还钱，到头来根本就找不到他的人，结果这$500就打水漂了。 RECO收到至少六宗投诉 CBC的调查发现，被帕里克的所谓先租后买计划所骗者远不止上述两人，安省房地产监督管理委员会RECO(Real Estate Council of Ontario)表示，他们已经收到至少六宗投诉，情况基本相似：他收每人$595之后，并没有提供任何服务，这些受害者总共损失$3,500，这还不包括Josh Hira所交的$500。这些受害者或受害家庭都是无力买房，或负担不起房屋的群体。 RECO表示，去年7月13日，他们针对帕里克的违规行为罚款$5,000，外加应归还投诉者的$6,000，但迄今为止，帕里克仍未支付这两笔钱。从今年1月底开始，RECO宣布正式启动针对帕里克的调查。 CBC的调查发现，帕里克曾经与多伦多好几家房地产公司有关联，包括Century 21, RE/MAX, 以及Delgro Capital Corp. — 但这些公司均证实，此人现在与公司没有任何关系。 帕里克辩称：他帮很多人找到公寓 当CBC记者电话联系上当事人帕里克时，他说自己从2004年就开始在房地产业摸爬滚打，曾经帮很多人找到了公寓。他说他不仅做过经纪，还在GTA地区做过物业管理方面的工作，包括Oshawa, Milton 以及 Barrie等等。 他说如果在30天内没有为客户找到住所，他会将服务费退还。 房地产律师Mark Weisleder对CBC表示，从法律上讲，一名地产经纪不能直接从租客那里拿钱，从职业规范而言，遵纪守法的地产经纪也不会在信用很差的人身上浪费时间，再说房东也不会接受无力负担房租的人士或家庭，因此上述这名经纪显然是钻了空子。 这位律师还说，先租后买本身并没有问题，如果运作得当，可以取得双赢的效果，但这个计划也很容易被人利用甚至滥用。

Seph Lawless声名远扬的原因是他拍摄了一系列被人类遗弃的区域的照片。但是他表示，他从来没有看到像阿尔伯塔High River的Beachwood Estates这样的社区。这是一个被疏散的区域，现在让其回归以前的自然属性，一个洪泛区。Beachwood Estates以前是一个小小的社区，总共有32座房子。1990年注册之后，从1990年到2002年陆续新建了这些房子，当时的价格就已经突破百万元大关了。但是2013年的洪水带来的灾难惊人，当时有12万阿尔伯塔居民被迫离开自己的家。之后政府决定让这些地方重返以前的自然状态，以避免进一步潜在的经济损失。   Beachwood就是High River区域被驱散的两个社区之一。房子相继被拍卖，但是仅仅卖出去3万零50元。有些房子当时出价都才不到500元。 Lawless把这里描述成：“世界上最让人毛骨悚然的小区creepiest neighbourhood in the world。”

安省政府于4月21日起正式实施16项针对房市的新政策，房地产市场反应速度远超外界预期。如果按照高盛集团(Goldman Sachs)的定义，在进行通货膨胀的调整之后，房价下跌5%以上就被认为是崩盘，那么大多伦多地区今天已经有超过一半的城市进入崩盘通道。 一位不愿透露姓名的地产经纪表示，一进入5月房地产市场风向马上起了变化。如果你仔细观察就会发现过去排队抢offer的现象已经不见了。一些房子甚至无人问津，一些急于出手的卖家不得不降价重新挂牌。他最近代理的一个房子屋主希望很高，但挂牌两周无人出offer，而屋主已经签了另一个买房offer，如果房子卖不掉则另一个offer就要违约，损失会很大，最后直接降价20万重新挂牌，还好很快卖掉了。 Teranet-国家银行综合房屋指数显示，4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%，按年计，多伦多涨了26.3%。然而一进入5月形势急转直下，据房智汇最新统计数据，截至5月14日，多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%, 镇屋跌幅为1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠，比4月份下跌38%。2000尺以下小户型房下跌2.94%。 从区域看，北部城市以NewMarket下跌最狠, 下跌13.76%，Aurora, 与Vaughan 紧随其后，分别下跌9.82% 与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%， 而King City受到影响最小，环比跌幅仅为 0.25%。 东部和西部也出现下跌局面，近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%，印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%，Caledon 与Burlington甚至出现微涨。 去年异军突起的东部地区也开始下跌，Whitby 跌7.67%，Oshawa跌7.32%，Pickering跌3.4%,唯独Ajax逆势上涨2.58%。 具体到多伦多，跌幅达7.38%，士嘉堡跌幅达5.43%，北约克跌幅达2.2%，Etobicoke 跌1.4%。

安大略省政府计划加强其反扩张政策，让南部已开发区域去承载大部分的新房建设，并要求未开发地区的项目吸纳更多的人员和就业机会。 然而，为了达到这个较为困难的目标，安省给地方政府的期限是2031年，该计划针对从尼亚加拉大区延伸到安大略省彼得堡(Peterborough)。 根据该计划，60%新住宅的开发将在现有社区进行。到2022年，市政当局必须达到50%的目标，高于今天的40%。 交通站点周边是重点 到2031年，每公顷空置土地的开发将最少提供80个居民的住房或工作，从现在的50个增加到2022年的60个。而在轻轨、公共汽车、快速公交和地铁站周围的密度将更高。。 安省的发展计划也受到了一些批评，特别是来自建筑行业团体，他们称这份计划促进了大多伦多地区和汉密尔顿地区的房价飙升。他们认为，新计划阻止开发商建造更多的独立住宅和联排别墅，以缓解住房市场的压力。 计划的支持者说，它创造了一个交通良好的步行社区，同时保护了农业和土地的生态环境。 新规则经过两年的研究 预计安省将花费两年的时间，研究政府的土地使用计划，并根据专家小组的建议引入新的政策。但是，地方市级政府表示，过快地改变目前的计划将造成很大的负担，所以省政府允许一定的过渡时间，从而使得各地达到其目标。 最新的发展计划还将增加绿带领域(Greenbelt)的城市河谷和湿地区域。Greenbelt的面积达80万公顷，是由农田、绿地和大多伦多和汉密尔顿地区周围的湿地所组成，而这些土地都是受到保护的。 安省还将加强对水利系统的保护，并放宽农田使用的一些规定。

　　安省政府上月推出16辣招，措施目的在于冷却楼市，当中招数包括征收15%非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）。近日有多伦多市中心共管柏文大厦楼花出现在香港报章刊登的销售广告内，宣传字句直指会为首30名买家支付15%海外买家税，安省财政厅长苏善民对此回应称，省府必定会向海外买家征收NRST，但税款由谁支付并非省府可规管。 　　该个销售多市中心央街楼盘的广告，声言向首30名买家，送首年包租保证，以及海外买家置业税，以吸引来自香港及中国大陆的潜在买家到多市置业。据680news报道指，兴建楼盘的发展商声称，对有经纪在香港报章刊登广告指会代付海外买家税不知情。 　　省府"懒理"由谁支付税款 　　发展商又声称该经纪团队的做法没有获得发展商允许，但发展商不能阻止经纪团队这样做，重申会按照省府规定销售楼盘，也不会误导准买家。 　　省府推出一系列冷却楼市措施，希望令本地置业人士能在公平情况下"上楼"，对于有指代付海外买家税广告如与省府"对奕"，财政厅长苏善民坦言，省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家，都会就其投资与拥有之本地房产物业支付15%应缴税款，至于税款由谁人支付，并非省府所能规管。有地产业界人士指，中港两地买家是加国楼市"海外买家兵团"主力之一，自从安省政府参考卑诗省府做法，向海外买家征收15%税款后，确有海外买家持观望态度，为了解政府征收此税的影响，而暂缓在大多伦多地区置业的计划，待明朗化后才再作投资决定，或许因此有销售本地楼盘的经纪团队，希望借此吸引海外潜在买家的关注。 　　"发展商倾向在本地卖楼花" 　　此外，多伦多华人地产专业协会副会长吴树声声称，出现在香港报章的广告内容，相信并不涉违反守则，只要向海外买家销售楼盘及协助其在本地置业的经纪团队，依照安省规定支付相关税项。他指本地经纪或发展商与海外经纪合作销售本地楼盘时有出现，只要双方在法律文件及销售过程中依规矩办事便可，这类代付海外买家税广告或是销售策略而已。 　　他指出，近年不少本地经纪自行在海外刊登楼花销售广告，其中大部份是与海外如香港的地产公司合作，在海外卖广告推销大多伦多地区楼花。此外，也有本地发展商与地产公司合作，向海外买家推销楼花。 　　近大半年来本地楼房极为炽热，推出新楼盘及楼花火速被本地买家认购，由于发展商要在海外推销楼花，或需要花费时日在推广及销售上，形成发展商倾向在本地卖楼花，即使放到海外销售的楼花，数量估计并不太多，避免兴建计划有所耽误。 　　业界指多两地经纪合作 　　吴树声又提到，事件中的广告若是由香港地产经纪刊登，因香港地产经纪并无在安省注册，他们不能处理安省物业交易，很多时都是两地经纪合作；甚至安省经纪团队在香港销售楼盘，处理楼房交易时，亦需要安省律师代为处理法律文件等。