地产

原标题：奥巴马出价5000多万元购买华盛顿豪宅面积760平方米 中国日报网6月1日电奥巴马卸任总统后，租住一幢位于华盛顿卡罗拉马社区的豪宅。如今有消息称，他准备出价810万美元（折合人民币5515万元）买下这幢豪宅，定居华盛顿。 奥巴马的发言人凯文·刘易斯向《芝加哥太阳报》证实了上述消息，他表示，奥巴马夫妇除了保有他们在芝加哥的房子外，正准备掏钱把目前在华盛顿卡罗拉马社区租住的豪宅买下来。 刘易斯称：“考虑到总统夫妇将在华盛顿待上至少两年半的时间，对他们而言，买房子比租房子更合情合理。” 奥巴马的小女儿萨沙目前在华盛顿希德威尔友谊学校就读，2019年毕业。她的姐姐玛利亚今年秋天就要去哈佛大学读书。 据悉，豪宅面积达8200平方英尺（约760平方米），光卧室就有9间，此外，奥巴马有自己的更衣间，单独的盥洗室。 房屋内部铺设实木地板和白色大理石台面，有多间浴室，还有阳台和花园。此外，屋内还有可供米歇尔的母亲居住的客房。 豪宅现在的房东名叫乔·洛克哈特，曾是美国前总统比尔·克林顿的新闻秘书，克哈特的夫人乔凡娜则是高端女性时尚杂志《Glamour》的编辑。 他们两人于2014年出价529.5万美元（折合人民币3605万元）够得这套豪宅。

　　自去年政府收紧房贷开始，安省也不断加大对房地产市场的抑制，加拿大最火热的房地产市场之一大多伦多地区出现了降温的迹象。 　　楼市降温迹象明显 　　5月前两周，大多伦多地区二手市场楼盘增加及成交减少的势头加剧，各类主要住宅半月均价下跌，但年计增长仍然强劲，全部都超过20%，只是独立屋例外。 　　以4月份及5月上半月市道来说，首季红火的重售市场降温迹象趋于明显。资料显示，新楼盘继上月份突然飙高33.6%之后，5月首2周更进一步扩大46.9%，共有12,626个新楼盘挂牌招售。 　　同期间的成交量跌幅则加剧，由3.2%激增至16%，在传统的春天旺季之中，半个月以来只是有5,021个物业转手。不过，按年计算的屋价表现仍然坚挺。据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)月中期报告，本月1至14日，综合平均屋价890,284元，按年上升17.3%。 　　事实上，与去年同期相比，各类主要住宅的均价升幅都超过2成，仅独立屋例外，本月首2周均价1,165,641元，升幅16.7%。在低幢住宅方面，半独立屋增长最大，月中时处于稍逾84万元水平，年升25.5%。镇屋亦上升20.2%至658,254元。 　　共管公寓价格走势依然最凌厉，逼近54万元，升幅高至28.5%，再次跑赢低幢住宅。上月份，这些高幢住宅均价大涨逾32%，罕见地领先独立屋、半独立屋及镇屋。不过，值得一提的是，若与4月份相比，各类主要住宅首2周的屋价均告下跌，其中以独立屋及镇屋最显著，依次减少了几乎4万元及4.2万。半独立屋以及柏文跌幅少许多，分别是3,771元及1,619元。整体来说，与4月比较，平均屋价回落3.3%左右。 　　业内认为，近期楼市趋于平衡，主要原因是安省公平房屋计划宣布之后，渐多买家改持观望态度，以及多了业主放盘，以图在高位套现。 　　多伦多地产商会表示，楼盘增长集中在低幢住宅，以及多伦多市外围的地区。事实上，905地区新楼盘年计升幅显著，由5,249个增至8,454个，亦即61.1%。多伦多市则上升24.6%至4,172个。 　　银行仍看好 　　受政策及市场影响，加拿大多家银行次季房屋按揭增长缩细，并且录得单季跌幅，但高层人员仍然看好楼市，认为近期降温，可以视为利好消息。 　　根据地产专业人员网站，刚过去的第2个业绩季度，国内房贷市场占有率最大的皇家银行的房贷额增至2,241亿元，虽然年升5.5%，实际上是自从2015年首季以来的最低年计增长。 　　上月份大多伦多地区重售市场新楼盘激增逾33%。该银行行政总裁David McKay认为，这反映出屋价高企，令到供求紧张的市道略为获得潜在缓解。 　　不过，他看好楼市前景，相信继续得到人口及家庭收入的增长，以及低息的支持。 　　道明银行次季房贷额1,875亿元，按年上升1.2%，既是至少4年来的最低增长，若与上季相比，也下跌0.4%。该银行财务总监Riaz Ahmed表示，4月份下半月左右，确实看到楼市开始略为降温。他指出，总体而言，这对于加拿大及道明银行的客户是好消息。 　　满地可银行也单季回落0.1%至983亿元。财务总监Thomas Flynn解释，对于满银来说，刚过去1季的房贷业务活跃程度略减。与去年次季相比，该银行的房贷额增加5.2%，但比对上2个季度逊色。 　　加拿大帝国商业银行的房贷额按年大增12%，不过，也摆脱不了单季下跌的走势，回落2.3%。

　　Sunny Jung于一年多之前从Newmarket搬到Barrie市时，立即发现在这里做生意的成功潜力。 　　她一下子就爱上了市中心区地段以及这里的友好居民。于是在两个月前，在Dunlop Street上开了一间家庭用品和礼品店Everleigh Garden。 　　商店的位置极佳，近公园，租金便宜。 　　在店内接受采访的Sunny说：“这里没有一间像样的礼品店，于是我做了些调查，这个城市把钱都投在湖滨区，公寓楼一间间盖起来。” 　　最新媒体报道指，大多伦多地区的房地产市场已经开始降温。但是Barrie市的工商业房地产市场还没有受影响。 　　虽然工商业房屋的市场数据不如住宅业那么具体公开，但是工业房屋的销售往往是当地经济增长的一个指示。 　　今年第一季度，空置就业用地的平均价格为每英亩$294,056元，去年同期是$205,150元，涨幅43.3%。租金从平均每平方英尺$5.72元，涨至$8.64元，涨幅逾51%。 　　Sutton Group Incentive Realty地产经纪、Barrie地区地产经纪协会成员Stephanie Maye说，工商业地产与住宅市场有一定的关联，当房价上涨时，商家有更多钱投资。而这一市场的决策更加基于实用性、连贯性，而不是基于投机。 　　随着网上零售业务的增长，对仓储式空间的需求会更大，未来商业和工业房地产市场仍有很大的前景。 　　租金提升也推动开发商增建新楼。Maye相信未来几个月，开发商将在这里大兴土木。其他潜在的增长地区包括Barrie市附近的Innisfil镇和Oro-Medonte镇。Innisfil与Uber公司合作，目前被视为创新中心，Oro-Medonte市的新机场Lake Simcoe Regional Airport建起了南安省机场网络。

自2007年至2009年经济萧条以来，美国经济已经取得了很大的进步：工资上涨、失业率控制在4.4%，为2007年5月以来的最低水平；美国市场正处于有史以来为时第二长的牛市之中。   然而，美国人对房地产市场的信心却没有获得显著提高。尽管存在一些积极的经济指标，但是，房价上涨，及总统选举相关的不确定性，导致ValueInsured楼市信心指数与去年夏天持平。据悉，选举结束后，尽管美国人，尤其是千禧一代对楼市表现出短暂的乐观信心，但楼市信心指数再次出现下降：今年3月，房利美房屋购买情绪指数整体下降3.8%。其中，认为当下是买房好时机的美国人的百分比下降了10%。 那么，美国人在担心什么呢？   一、另一场房地产泡沫   今年1月，近60%的美国人认为有可能会有另一场房地产危机。尽管很难预测，但是市场上目前存在某些因素可能会导致房地产危机：随着房价继续高涨，借款人越来越倾向申请低首付、高风险的抵押贷款。另外，Owner.com网站调研报告显示，55%的美国人有意将购房预算平均削减4万美元。   Spectrum Management Group负责人Bob Phillips表示：“尽管收入上涨，但是房价也相应上涨了，因此在不超支的情况下购房相对来说就更困难了。”但是这并不是不可能的。   那么，应如何自保呢？在一个房屋库存有限、令人满意的社区购房。待你找到一处价位合适，且银行存款够付20%首付的时候再伺机换房。尽管抵押贷款利率正如预期一样会上涨，但目前的贷款利率已经接近历史最低水平。因此，在准备好之前还是值得等待的。   二、首付不够   存够首付是一个远大的目标，尤其是对于年龄处于20-30岁的人来说。他们并不相信自己能够完成这个目标。今年1月，千禧一代中，仅有44%的人表示有能力支付首付。相比较下，45%的X一代和52%的婴儿潮出生的一代人表示有能力支付首付。   但是，人们最终都能够通过一系列努力实现这个目标。   那么，应如何自保呢？首先，预估一下自己还差多少。最理想的情况是能够付清20%的首付，这样就可以避免申请个人抵押贷款保险。其次，设置自动转存业务，使收入自动转入一个收益较高的储蓄帐户。每隔几个月增加转存金额，或将退税或奖金预期之外的钱财等存入该账户。   三、失业或搬家   ValueInsured研究报告显示，去年夏天，超过一半的美国人表示，换工作或失业的可能性存在增加了购房风险。事实证明，他们是对的。Phillips表示：“人们购房时通常会投资进行改造。但是，通常都需要等待一段时间房价才能升值从而收回成本。另外，出售房屋时，业主还必须考虑支付房价的5%-6%作为房地产佣金。”   那么，应如何自保呢？如果你已准备好安家落户，那么缓和这类担忧的方法，就是建立稳定的财务基础，并且在令人满意的社区购房。Phillips表示：“如果你已经预备了一笔应急基金，可以支付包括房贷在内的至少六个月的生活费，那么，因为失去工作而失去房子的可能性就很小。”如果必须的话，你也可以将房子租出去以抵消贷款，自己则另租房子住。此外，备用金也可以帮你支付意外账单或较大的房屋维修费用。

周三白天，多伦多川普大楼(Trump International Hotel and Tower)又发生高空掉玻璃的情况，一大扇窗玻璃坠楼掉到大街上，导致Adelaide Street部分路段被紧急封锁若干小时，到下午3:45左右，Bay Street与University Avenue之间的Adelaide St.才重新恢复通行。 据说是川普楼上一扇窗户被一台摇摆装置给撞碎了，才导致玻璃掉到了大街上。万幸玻璃坠落并没有伤到人。川普大楼最近发生了好几次玻璃坠落的事件，提醒大家从这栋楼路过还是小心为妙。

4月21日，安省公布了16项房产新政，希望抑制过热的房地产市场。不少人以温哥华为例，认为房产新政对遏制楼市的效果不大。不过最新数据显示，这16项新政的作用可能超乎外界预期。 5月底，多伦多地产公司Realosophy发布相关数据，在安省政府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，今年4月20日至5月20日与去年同期相比，大多伦多地区的房屋销量暴跌。 在暴跌的区域中，华人看好的地区领跌，其中列治文山跌幅最大，销量暴跌62%，房价同比下跌18.8%，如果以总价来说，均价下跌20多万。 除了列治文山之外，万锦销量暴跌46%，新市(Newmarket)下跌44%，密市下跌27%，宾顿下跌16%。 多伦多在这期间销量也下降了23%，低层建筑的跌幅更大，达到26%。低层建筑包括独立屋、半独立屋和镇屋等。 杜兰区成为同期大多伦多地区唯一一个房屋交易量上升的地区，Pickering上涨接近15%，Whitby则上涨接近11%。 量价齐跌 5月份房价比4月份下跌3% 根据多伦多地产局5月份公布的数据，5月前两周大多伦多地区的房屋均价为$890,284，比去年同期上涨17%，但是环比下降3%左右。今年4月，大多伦多地区的房屋均价曾经高达$920,791。 公寓的价格环比也在下滑。根据本地专营公寓买卖的网站Condos.ca提供的数据，最近60天Condos每平方尺的价格下滑1%左右。不过与去年同期相比，公寓的价格仍然上涨了30%左右。 交易量暴跌 卖家哭求买家买房 之前大多伦多地区的楼市持续高涨，经常出现多个人抢一个offer的情况，甚至有人花费数万加元来抢一个排号。 但是随着交易量的暴跌，很多卖家的房子无法卖出。很多卖家不惜降价出售，这在之前是难以想象的。 有一个业主一个月前花$750,000买的一套房，结果最后忍痛割价整整$100,000以$650,000卖出。 可以说现在大多伦多地区的楼市彻底变天了，现在买家是大爷，卖家是孙子！

　　卑诗新民主党(NDP)党领贺谨(John Horgan)昨日表明不会支持绿党的30%外国买家税建议，但两党同意增加房屋供应，以及打击楼市中的房屋投机和洗黑钱行为。有地产学者相信，新民主党会履行其政纲的2%房屋投机税。同时有地产业者称，少数政府上台后，本地楼市短期会因此下跌，但需求强劲，楼市还不至于崩盘，一切要待新政府政权稳定后再看。 　　新民主党与绿党昨日签订的"信任支应协议"(Confidence and Supply Agreement)中，仅在最后一小段中提及房屋政策，内容为增加可负担住房及打击投机和洗黑钱等行为。被问及是否会推行绿党主张的30%外国买家物业转让税，贺谨表明两党在这个政策上意见并不相同，但他表示同意增加房屋供应量等两党相同的主张，两党希望可以增建不牟利房屋(not for profit housing)及合作房屋(co-op housing)，而两党也认同楼市目前存在炒卖风气及洗黑钱情况。 　　维多利亚大学政治学荣休教授拉夫(Norman Ruff)指出，新民主党政府上台之后，应会履行其政纲所提，对于未缴交入息税的业主，课徵相当于2%物业税作为房屋投机税。他说，房屋负担是此次大选重要议题，而新民主党也靠该议题争取不少选票，NDP若上台势必会迅速推行房屋投机税的办法，以显现其打击楼市投机的魄力。 　　地产经纪许书豪认为，虽然省新民主党和绿党已协议组少数政府，但是并未推出具体楼市政策，一切要等两党合作的政局稳定之后，方可作出具体评论。 　　另外，协议的增加廉价房屋、打击投机和洗黑钱等行为，对整个地产行业都是好事。许书豪说，虽然协议没有说明具体楼市政策，但绿党建议提高外国买家税至30%的主张，应该"没有与新民主党达成一致"，所以不会推行展开，因此华裔外国买家不必担心。 　　许书豪认为，而新民主党推行的每年2%物业税，虽然不分国内海外，但有重点打击高端房屋的低收入业主之嫌，且该税极有可能会随新民主党上台后，逐步推行落实。楼价在短期内肯定会跌，尤其是刚刚回暖的高端楼市，但不至于崩盘或被套牢，他相信卑诗省楼市长期处于供不应求的紧张形势，长期来说不会有影响。

随着年轻买主纷至沓来，中国投资者抢购走了市场上四分之一的新房。 据英国《每日邮报》网站5月22日报道，越来越多的外国人看上了澳大利亚这个邻近的有着令人羡慕的生活方式的财富之源，而中国人也是其中的一部分。 墨尔本的房地产中介蒂姆·希维赛德谈到很多买主时说：“我们说（他们）英语水平有限，银行账户无限。” 报道称，他们往往是来寻找澳大利亚式生活，为了孩子能住得离好学校近。不过也有很多人就是为了置业，中国投资者购买的房子有20%空着。 黄砖路公司董事长马克·布里斯说：“他们今年考虑买一套，明年再买一套，之后再买一套，他们就想着一直这样下去。”“即使他们本人不受益，他们的孩子和大家庭也会从中受益。” 报道称，中国投资者创下了豪华地产销售纪录。不过，布里斯说，离谱的高端价格对于在郊区竞争的澳大利亚普通家庭来说没有多少影响。他说：“老实说，我根本不关心不得不多出钱跟中国人竞争的富人。毫不关心！” “每个群体的需求是不一样的，有人愿意出2500万澳元（约合1.3亿元人民币——本网注）购买帕克或默多克的房子……我认为那对于潘奇鲍尔的房价没有什么影响。” 布里斯说，中国买家通过购买新开发的楼盘正在“拉动经济”，创造就业机会。根据外国投资法，他们可以这么做。他说：“按照外国投资审核委员会的规定，他们不能购买房产，必须是当地的亚裔才能购买。我说什么？我说他们是澳大利亚人，就是这样，他们更有钱。” 据英国《每日邮报》报道，对于一位姓赵的中国女商人来说，则不是这样。她获得了特别投资签证，可以在澳大利亚投资超过500万澳元。 报道称，她看了多弗高地可以看海的一套650万澳元（约合3355万人民币——本网注）的房子。她说，她想要买一个“舒适美丽的”郊区房子作为她在悉尼的第二个家。她不仅想在澳大利亚购置房产，而且希望最终在澳大利亚生活——她已经将自己的儿子送到一所名牌私立学校读书。 报道称，这样的中国人很多，她的姐妹们计划明年在澳大利亚投资买房。 据英国《每日邮报》报道，房地产中介莫妮卡·杜组织了有亚洲地产富豪参加的豪华派对。杜女士说，这完全是推销“中国人的澳大利亚生活方式”，对富裕的投资者来说最有吸引力。 她说：“这不是中国人入侵。中国人喜欢买房，即使他们不买澳大利亚的房子，也会购买加拿大的房子。英国的房子，他们天生如此，就喜欢买房子。”

经历了15、16年的房价暴涨，到了今年，中国的豪宅价格会是多少呢？作为买不起的吃瓜群众，我很好奇中国最贵的豪宅有多贵。下面就让我们一起来看看吧，保管让你惊得目瞪口呆！     上海·绿城黄浦湾   绿城黄浦湾占地面积约4.7公顷，总建筑面积约26万平方米，其中地上建筑面积约17万平方米，由7幢精装修高层公寓组成。其均价在150000元以上，单套报价7000w元以上。 上海·汤臣一品 汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢极为豪华的滨江住宅和1幢高级会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。其均价在180000元以上，单套报价8000w元左右，更不乏过亿的超级豪宅。 上海·保利One56 保利国际中心是保利地产在上海市最高端的商业项目，公司聘请世界顶级设计事务所的 SOM 担当建筑设计，倾情将其打造为保利地产在上海的地标性建筑。虽为50年产权，其售价也在均价在150000元以上。 泰禾·中国院子 泰禾·中国院子位于长安街东起点，坐落京杭大运河河畔，北京通燕高速与长安街一线相通，仅20分钟就可以顺畅直达CBD，私享81000㎡大运河原生河堤密林，天然的城市绿肺，使院子成为真正的第一居所城市纯独栋院落别墅。其均价在100000元以上，单套报价2亿元左右。 中粮海景壹号 中粮海景壹号位于上海陆家嘴CBD核心，正滨江绝版地段。直面浦江，一线江景。整个中粮·海景壹号由5幢超高层江景公寓围合组成。社区中央设有双会所、配备室内室外双泳池、多功能厅、健身按摩设施、娱乐设施等，功能设施齐全。由国际知名大师设计，采用顶级家装品牌装修，是中粮集团作为世界500强的实力巨献。其均价在220000元以上，单套报价6000w到1.3亿元不等。 北京·霄云路8号 合生·霄云路8号项目，位于繁华的燕莎商圈和第三 区内，总规划用地面积约108公顷，I期规划规划建筑面积70万平米。其收纳四环内百万平米林海作为私家园林，畅享庞大面积和40多年珍藏的原生森林，更有百亩丽都花鸟园，阳光草甸、溪流山林景区太阳宫公园，以首都核心 的庞大林海缔造为稀有的奢享生活。园林景观设计由香港人单秀娴女士担纲。规划师法自然，并糅合传统的欧式 园林文化，将40万平米原生森林、原生湖泊水景融入大境，又有门庭雕塑景观，殿阁、牌楼、四合院落，溪水瀑布，营造出媲美天成的园艺文化瑰宝。其均价在120000元以上，单套报价在6000w元左右。 香港·天玺 矗立于九龙站的天玺，由双子式摩天大楼组成，和Cullinan双钻石一样，晶莹璀璨。天玺高270米，凌驾全港豪宅，象征最顶尖的生活。天尊气派，更是无以尚之。其均价在330000元以上。 深圳湾1号 深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾内湖的海景地块，也是从南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目。是集 、居住、酒店、商业于一体的城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积358000㎡，建筑高度70-250米。其均价在200000元以上，单套价格在2000w到8000w不等。 钓鱼台七号院   钓鱼台七号院是由中赫集团投资开发，经中赫置地研发团队历时两年打造而成的大宅。项目独占城市核心区最稀缺地段与环境资源，集历史文化价值、城市区位价值、自然景观价值、建筑产品价值等众多核心资源优势于一身。项目为专属于中国顶级背景客户群的精装100席湖岸宅邸。其均价在130000元以上。 融创苏州桃花源 融创苏州桃花源位置：金鸡湖、独墅湖双湖位置，金鸡湖大道以南，高和路旁，独墅湖北侧；占地约22万平方米，由351栋中式合院组成。 周边配套：中金玫瑰湾、蝴蝶湾、星湖名轩、水墨江南、中新置地荣域花园、高尔夫球场，湿地公园。 其单套价格在2500w到1亿不等。

如今，移民美国的人越来越多，不管走到哪里，房子都是急需解决的事情之一，也是很多新移民最难以决断的问题。买房?目前美国房价不断上涨，买房有可能影响今后的生活质量。租房?感受不到家的存在，没有安全感。那么，买房好还是租房好?今天我们要为大家介绍美国20大城市的房屋售租比排行榜，用这些数据告诉您——哪个城市的房产适合出租投资。 这涉及到多种因素，在中国我们一般习惯使用租售比，也就是房屋月租金和房价的比值;而在美国习惯用售租比，所谓“售租比”是指购买房产的总成本与承租该房产的一年租金总额的比值，售租比提供了一个是买房还是租房更加划算的比较办法，公式如下： 房屋售价租金比 = 房屋价格 ÷ (月租金 × 12) 举个例子，一套房屋的价格为 $200,000，它的月租金为 $1500，那么它的售价租金比为： $200,000 ÷ ($1,500 x 12) = 11.1 售租比为11.1，那么意味着：若现在购买这套房产并立刻出租该房产，那么租金的收入大约能在11.1年后回本。因此，售租比对于进行房产固定收益投资感兴趣的投资者而言，是一个重要的考量标准。 一般来说美国人买房遵循以下标准： 若售租比在1和15之间：买房比租房划算得多，果断买买买。 若售租比在16和20之间：租房稍微比买房划算。 若售租比在21以上： 租房比买房划算。 全美城市的售价租金比地图 我们分析了全美范围内的100个城市圈的房屋数据(数据均来自于2016年第一季度)，房价中位数为$237,366，月租金中位数为$1,592，计算出了全美范围的平均售价租金比为12.4。 我们从上图可以看出，售租比较高的地区(深红区域)有东北部的纽约(14.4)、华盛顿(14.3)和波士顿(14.1)，西北部的西雅图(15.6)，加州的旧金山(20.5)、洛杉矶(17.3)和圣迭戈(17.1)。 售租比较低的地区(深蓝区域)有中西部的芝加哥(10.0)，南部的达拉斯(10.1)，东南部的迈阿密(10.5)和亚特兰大(10.6)。 这些数字是什么概念呢?中国国内一线城市售租比在50以上，是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下，房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说，最佳途径是租房不是买房。当然对于中国房产的投资者来说，如此高的售租比很难让他们回本甚至盈利，不过他们也不指望通过租金来盈利，而是通过迅猛增长的房价来获得回报。 如果你想配置部分美元资产，获得稳健的收益，那么在美国购置房产，通过售租比来获得不错的收益回报完全是可行的。 售价租金比高的城市圈 我们先来谈谈售价租金比高的几个典型的城市圈——旧金山、洛杉矶、西雅图和纽约。 旧金山的售价租金比地图 旧金山湾区城市圈的房价中位数为$1,058,474，房租中位数为$4,300，售价租金比为20.5，也就是如果只靠租金盈利的话，20年后才能够回本。但是，我们之前的文章也提到了，旧金山是从2000年以来房价增长最多的城市之一，现在的房价甚至超过了历史峰值，所以依靠房价的增值来获得营收也是不错的选择。 旧金山房价排名全美第一，远高于全美其他城市，甚至是洛杉矶和圣迭戈房价的两倍，虽然它的房租也很高，但是远没有房价那么夸张，所以售租比自然很高了。从地图上可以看出几乎整个旧金山湾区都是一片红色。 洛杉矶的售价租金比地图 洛杉矶城市圈的房价中位数为$520,060，房租中位数为$2,500，售价租金比为17.3，居全美第二位。从地图上看和旧金山有些类似，除了少数几个地区，几乎都是红色，作为娱乐文化业发达的城市，洛杉矶的房价是2000年以来增长最多的，高房价导致售租比也很高。 西雅图的售价租金比地图 西雅图城市圈的房价中位数为$412,286，房租中位数为$2,200，售价租金比为15.6。和旧金山一样，西雅图是个科技非常发达的城市，它的房价也是超过了历史峰值，现在依然在稳定上升中，想依靠房屋增值来获得营收的投资者可以特别留意下这里。如果你只是短期(1-2年)待在这里，租房可能更合适，如果是中长期(3年以上)留在西雅图，买房绝对是个不错的选择。 纽约的售价租金比地图 纽约城市圈的房价中位数为$398,630，房租中位数为$2,300，售价租金比为14.4。从地图上可以看出售租比较高的地区集中在作为金融中心的曼哈顿区和下边的长岛地区。 售价租金比低的城市圈 我们再来说说售价租金比低的几个城市圈——芝加哥、迈阿密和亚特兰大。 芝加哥的售价租金比地图 芝加哥城市圈的房价中位数为$204,868，房租中位数为$1,700，售价租金比为10.0。上一篇文章我们提到了，芝加哥在次贷危机后增长速度较慢，除了北部几个郊区外，房价都普遍较低。如果您的购房需求是自住(留学或者侨居)的话，购房会比租房划算很多。 迈阿密的售价租金比地图 迈阿密城市圈的房价中位数为$249,326，房租中位数为$1,975，售价租金比为10.5。次贷危机后，迈阿密房价普遍较低，还未回到历史峰值，售租比较高的几个地区都集中在沿海位置。作为度假胜地，这里房子非常适合作为您全家休闲的地方，购买会比租赁更加合适。 亚特兰大的售价租金比地图 亚特兰大城市圈的房价中位数为165,190，房租中位数为$1,300，售价租金比为10.6。从2000年以来，亚特兰大的房价涨幅都不高，这里房价低廉，租金也低廉，售租比当然也就不高了，除了中心几个区域，普遍都是蓝色的。 售租比低且房价增速快的城市 看到这里您一定在想，有没有一个城市不仅售价租金比低，而且房价增长较快的？不瞒您说，还真有！那就是美国第四大、南方第一大大都会——达拉斯。 达拉斯夜景天际线 达拉斯城市圈的房价中位数为196,441，房租中位数为$1,620，售价租金比为10.1，这意味着大概10年左右，光靠租金就能回本这套房子，还不算房子增值的部分。 在2013年后，当地的房价开始一路飞奔狂涨，这个增长的态势现在依旧保持。可以说，不管是自住还是投资，达拉斯都是一个值得考虑的选择。 下面是全美20大城市售价租金比排行榜： 全美20大城市售价租金比排行榜

以前我们做的稿子一般是《100万能在加拿大买什么样的房子》《50万能在加拿大买什么样的房子》，慢慢的变成了《50万能在加拿大大城市的郊区买什么样的房子》。随着房价的不断攀升，现在的文章彻底变成了《50万能买什么样的condo》。 先一起看看吧。 1.Halifax Price: $489,000Beds, Baths: 2, 2Floor space: 1,036 sq. ft.  2.Montreal Price: $479,000Beds, Baths: 1, 1Floor space: 1,174 sq. ft 3.Ottawa Price: $464,900Beds, Baths: 2, 2（Floor space: 不详） 4.Toronto Price: $488,000Beds, Baths: 1, 1Floor space: 600-699 sq. ft.  5.London, Ont. Price: $519,900Beds, Baths: 2, 2Floor space: 1,435 sq. ft. 6.Winnipeg Price: $479,900Beds, Baths: 2, 2Floor space: 1,260 sq. ft.  7.Saskatoon Price: $489,900Beds, Baths: 2, 2Floor space: 1,325 sq. ft.  8.Calgary Price: $485,000Beds, Baths: 2, 2Floor space: 902 sq. ft.  9.Edmonton Price: $499, 900Beds, Baths: 2, 2Floor space: 1,219 sq. ft.  10.Vancouver Price: $479,900Beds, Baths: 1, 1Floor space: 575 sq. ft.  11.Victoria Price: $495,000Beds, Baths: 1, 1Floor space: 804 sq. ft. 

　　不错，加拿大家庭的债务创历史记录；不错，温哥华房价越来越平，多伦多房市进入“泡沫”领域；不错，私营的房贷公司Home Capital出了麻烦；也不错，最近穆迪调低了加拿大六大银行的信用评级。 　　但加拿大国家银行（National Bank of Canada）今天表示，大家别那么紧张，天没有塌下来，还是放松一点吧，加拿大房市不会像美国那样崩溃！ 　　国家银行的经济学家Stéfane Marion指出，有的私营房贷公司确实出了问题，加拿大家庭的按揭债务也让投资者感到困扰，所幸继联邦收紧按揭政策，BC省实施对海外买家收税的措施之后，安省也推出一系列遏制房价的新政策，有助于GTA地区的房市慢慢冷却，并且平稳地软着陆。 　　Marion表示，最重要的是，目前加拿大的情况与2006年美国的情况完全不同：美国在房市崩溃之前信用差的首次置业者的比例高达28%，而现在加拿大的这个比例只有4%，而且已经降到2000年以来的最低点（见下图）。 　　Marion补充说，加拿大的这个比例与美国房地产泡沫高峰期的28％相差甚远，因此加拿大人不必担心会出现美国式的房市崩溃。 　　加拿大投资公司Gluskin Sheff + Associates的首席经济学家David Rosenberg也有类似观点。他承认多伦多房市有泡沫，但他认为有些泡沫已经被挤出去了，或是消散了，因此这个泡沫不会越吹越大。 　　Rosenberg表示，现在最至关重要的是加拿大央行会不会加息。如果央行加息，就可能捅破这个泡沫；要是央行仍然维持利率不变，那么加拿大房市就有望顺利软着陆，平稳过渡且回归正常。 　　Rosenberg还说，上周加拿大央行释放的信息听起来颇为温和，似乎不大可能在短时间内拿出紧缩货币的政策。在这个大前提下，再加上政府的一些税收和监管政策，加拿大房市可能就没有所谓泡沫破裂的忧虑了。 　　早在今年3月中旬，TD银行在专题报告中发出警告，称多伦多房市有泡沫。但该报告也强调，捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称，加息就有可能成为引发连锁反应的“触发器”，但从加拿大的经济情况以及央行的态度来看，虽然美联储今年已经两度调升利率，但加拿大央行没有在近期升息的打算。

　　温市特色屋保留计划鼓励办法(Incentives for Character Home Retention)说明会昨日举行，出席说明会的业主看法不一。有华人业主认为市府的措施其实是不欢迎华人兴建大屋，但也有华人经纪认为，该计划或许可在保留特色屋的同时又能增加房屋供应，表示肯定该鼓励办法。 　　桑拿斯业主会(SHPOA)副主席朱祖镛说，该措施对华人业主影响极大。他举例说，该计划鼓励业主兴建后巷屋，但目前兴建一间后巷屋约需30万元，而每个月最多只能收租2000元，对业主来说，租金若扣除与出租有关的其他成本，他认为有可能15年都无法收回当时兴建后巷屋的投资。 　　此外，朱祖镛表示，业主原本拆建特色屋，若遵从市府要求设计，则可以有条件地放宽其兴建面积，但该弹性规定因为2014年市府出炉一项有关古迹建筑及特色屋的过渡程序(interim procedcure)而被取消，这令一些已购买特色屋准备拆掉重建的业主措手不及。 　　地产经纪Carmen也同意朱祖镛的看法，她甚至认为，市府针对特色屋的政策似乎针对华人，尤其是富裕的华人，甚至已可构成对华人的歧视。 　　不只是华人业主关心特色屋保留计划，一名不愿具名的温西白人业主也说，温市府在制订各项政策时，均不尊重已在温市居住数十年的长者。他说，他在 1980年是以非常辛苦的工作所得才买下一间特色屋，现在特色屋所在的土地价值大涨，已经是几百万元，但他并非真正有钱，只是所居住的房屋值钱。 　　该白人市民说，他现在并不希望搬家，也无钱兴建后巷屋，只是希望能够保留后院草地，他担心市府若通过该计划，他既无法保留草地，且原来的生活品质亦受到影响。 　　不过，参加说明会的市民当中也有人赞成市府的计划，例如地产经纪陆汉新说，温哥华土地如此稀少，人口又是如此稠密，相信市府是为了增加房屋单位的供应，又想保留特色屋才推出鼓励办法。他表示，就他所知，鼓励办法是给予愿意保留特色屋的人士使用，但并非要求每个人一定使用。 　　温市特色屋保留计划鼓励办法仍在说明会阶段，有意见的市民均可提出看法。下次说明会是在5月30日，于下午5时至8时，在Trout Lake Community Centre举行，地点是维多利亚街3360号(3360 Victoria Dr.)。

加拿大央行行长STEPHEN POLOZ从四年前上任以来，一直在警告加拿大人债台高筑去购买高价住房的行为。起初他使用的是银行专业术语，指出这里存在着“家庭失衡”的风险。 最近，随着多伦多、温哥华家庭债务创历史新高和房价持续上涨，他开始表达地非常直白清楚。他说：“现在是提醒人们，房价能够涨上去就能跌下来的时候了。”他4月12日说道。 各级政府一直在试图限制房价（但是Poloz先生鼓励通过保持低利率来提高房价）。联邦政府已经收紧了对贷款人抵押贷款保险政策的条件。去年，不列颠哥伦比亚省政府对外国买家征收了15％的税款。安大略省今年也提出了自己的版本。 这些措施对市场影响缓慢。根据Teranet国家银行指数，多伦多房价在四月份获得了年增幅达26.3％的新记录。温哥华的价格上涨了9.7％。家庭债务（其中三分之二是抵押贷款）是迄今为止最高的。加拿大人每拥有一元可支配收入，就负债1.67元（见图表）。 现在有迹象表明，市场可能已经达到顶峰。多伦多的房地产代理公司说，过去曾经吸引过十几个投标人的房子现在已经减少到只剩几个。谷歌搜索“房屋泡沫”一词已经飙升。有更多的“出售”标志和较少的实际销售。这些都是出现转折点的市场迹象。现在的问题是这个转折是顺利的软着陆还是让人恐慌的下跌。 在造成全球金融危机的2007年房屋市场崩溃之前，观察者就看到了加拿大与美国的相似之处。加拿大最大的次级贷款机构Home Capital在本月份遭受巨大的冲击。安大略省股市监管机构表示，目前没有发现可能的欺诈行为。加拿大家庭的债务与收入比率看起来高于当时美国的高峰期。 5月10日评级机构Moody’s将加拿大六大银行降级。 然而，加拿大的危险却小于十年前的美国。现在房屋繁荣仅仅集中在几个大城市。类似于Home Capital这样的机构，其为不符合正常银行信贷标准的借款人提供房屋资本，但这些机构只占抵押贷款的11％。其他的都是由联邦和省级政府（主要是银行）监管的机构。 美国的债务与收入比率与加拿大之间的比较是容易让人产生误导的，因为这两者的计算方法根本不同。尽管已经被降级了，加拿大资本充足的银行仍然是世界上最有信誉的银行之一。Moody’s分析师David Beattie说：“我们不认为天空塌下来了。” 但温和的住房热潮也可能会受到伤害。建筑商、律师以及任何向人们出售货物的公司都容易在房价上涨时期赚到钱，因为当时人们会觉得自己更富有。由于消费支出和住宅投资，截止2016年第四季度，加拿大经济在以每年2.6％的速度增长。 投资银行RBC的Mark Chandler表示，如果全国房价下跌10％的话，将会使经济增长率降低一个百分点。这也会影响政府的财政。今年，安大略省的土地转让税收入约为31亿加元（约合23亿美元），约占整体收入的3％。 除了住房和消费之外，出口是加拿大经济增长的第三个主要来源，但是现在这一块正在受到美国保护主义的威胁。唐纳德·特朗普说，他希望对加拿大、墨西哥和美国之间的北美自由贸易协定进行大规模的改革。 加拿大经济下滑可能不会随着房价的下降而开始，而是由于北美自由贸易协定的破裂而开始：毕竟，美国购买了加拿大出口商品的四分之三。然后，整个噩梦可能会蔓延到房地产和银行。 Beattie先生说：“如果在恶劣的环境中前行，即使一个好的银行也会遇到麻烦。”如果多伦多和温哥华不打压加拿大的经济，华盛顿还要来呢。

更多新闻请进入文学城“阿里巴巴IPO”专题页面 　　马云跟他的创业伙伴总共18个人，最早创立阿里巴巴是在浙江杭州城西湖畔花园的一个两层小屋里面，具体位置是在湖畔花园风荷院16幢1单元202室。1997年马云买下这套房本来是作为自己新家的，这套房有150多平米，四室两厅，当时马云差不多买的时候是一平米2900元，总共大概花了45万元买下来的。 　　湖畔花园当时是属于比较偏僻的位置，周边一带还是鱼潭和柿子林，只有一趟25路公交到翠苑站，然后再坐三轮车，走上颠簸的土路才能到小区。1998年当时在北京弄中国黄页的马云决定回杭州继续创业，1999年9月，马云回到这里，当时开的还是一辆本田轿车。 　　 　　在这个屋子里聚集了阿里巴巴早期的创业员工，听着马云谈论未来的互联网会怎样改变世界，电子商务会带来什么样的机遇，虽然很多人听不懂，但都受到马云激情的感染，很快他们凑了50万元，定位于做网上批发贸易的阿里巴巴就此诞生，2003年非典期间，淘宝网也在这个屋子里诞生。 　　 　　2015年马云在参加阿里巴巴举办的首届全球女性创业者大会的时候，当时将房子卖给马云的那位女士竟然来到现场向马云提问说是否记得十八年前卖房给他的那个李女士，她就是卖给马云房子的那个人。马云说记得是个姓李的女士，感谢她当时将湖畔花园的那套房子卖给他，因为他们就是在那里创业的，阿里巴巴和淘宝都是在那里诞生的。 　　 　　现在该小区的均价在37000元，也就是说马云当年买的那套房子现在按照市场价是至少555万元。二十年时间，这套房子涨了510万元，如果再加上首富马云与阿里巴巴的创奇故事那这套房子的价值就不可估量了，不过这套房子马云至今还留着没有卖掉。屋子里面贴满了马云与他的小伙伴当时创业的珍贵照片。马云在墙上留下的一句话和签名都还在发展才是硬道理。 　　 　　很多人说湖畔花园是风水宝地，是马云的财地，马云现在是中国内地首富，身价超过2100亿人民币，阿里巴巴的市值超过3000亿美金，还有一个蚂蚁金服还未上市，未来上市马云的财富必定剧增，有望与世界首富比尔盖茨一决高下。现在马云还建了一个湖畔大学，专门招收优秀的企业家，给他们讲授企业运营管理之道。 　　 　　上面就是马云当年发家的湖畔花园现在的样子，现在有很多创业者都慕名想要租这个小区的房子，也想要像马云一样创造奇迹，你觉得可能吗？  

有大温研究房屋规划的学者指出，婴儿潮退休人士'大屋换细屋'的潮流，由于经济能力较好，将会推高楼价，令年轻人买楼更加困难，他更指责政府一直忽略长者房屋的问题，引致不少低收入或没有屋可换的长者不单要捱贵租，甚至有可能沦为无家可归者。   西门菲沙大学(SFU)城市研究项目总监甄瑞谦，周五接受访问时表示，随着人口老化，'大屋换细屋'这趋势将会持续，但他担忧这会推高柏文的楼价，因为现时柏文的购买者：有年轻上车一族，也有投资者及炒卖者，再加上「大屋换细屋」的买家。由于'大屋换细屋'买家，手头上拥有现金，出价也会阔绰一些，换言之也会把柏文楼价推高，年轻一族若要上车，就须与他们竞争，也增加柏文可负担性的问题。   甄瑞谦又指，一直以来，长者房屋都被政府完全忽略。他说，并非所有长者都能够'大屋换细屋'，好像在华埠的不少公公婆婆，他们都是住在一些廉租公寓，但近年由于柏文楼价不断上升，令租金攀升了不少，导致这些公公婆婆面临被逼迁，更有可能沦为无家可归者。他唿吁政府有关部门要关注这现象，又希望传媒多报道这方面的问题。   卑诗大学(UBC)社工系教授殷妙仲表示，'大屋换细屋'人士搬到子女居住地方附近这现象，不单发生在华裔身上，就连他身边的西裔同事，退休后也搬到子女附近地方居住。他说从社会服务的角度，这其实是好事，因为这些人可以向家人提供服务，好像托儿服务，从而舒缓公共服务的需求。不过，他指'大屋换细屋'潮也是一种人口流动，政府有关部门好像加拿大统计局就应该反映这现象，因为'大屋换细屋'人士搬到某区，由于这批人都是年纪较大，该区的医疗需求也会增加，政府有关方面就要作出资源调配，否则可能会出现问题。   现年59岁的郑昇辉「大屋换细屋」过程，正好是不少踏入退休年龄华裔人士的一个缩影。1994年由香港 到温哥华的他，由于希望两个分别4岁及6岁的儿子，有一个学习英语的环境，选择了高贵林港作为落户的地点，他最初购买了一间城市屋，到2007年，为了增加空间，以约50万元，买入高贵林一间约2,300平方尺的独立屋，作为一家四口的新居。   近年，郑昇辉两个儿子大学毕业，小儿子更组织自己的家庭(现时育有一子)，先后搬到列治文居住，剩下郑昇辉夫妇两人。郑昇辉称，'大屋换细屋'，除了考虑年龄已不小，不想再顾虑独立屋必须要做的事情如剪草及铲雪，最重要是希望搬近儿子居住的地方。   2015年，郑昇辉以约80万元卖了高贵林的独立屋，再以33万元在列治文卡普斯坦路（Capstan Way）购入一个650平方尺的高层柏文单位，他的大儿子则住在他楼上另一个单位。他笑说：「我与妻子现时有两头住家，周一至周五住在小儿子在列治文五号路(No.5 Rd.)的独立屋，协助照顾小孙子，周六及星期日便回到卡普斯坦路的家。」   郑昇辉告诉记者：「我快到花甲之年，可以享受多十多年，尽量希望有时间与子女享受天伦之乐，但儿子拥有他们的工作及家庭，不可能迁就我们，惟有我们迁就他们，现在我们身体尚好，可以帮手照顾孙儿，十年八载之后就可能要人照顾我们了。」   问他为何不选择与儿子同住一个单位，郑昇辉表示：「儿子已长大成人，也有他们的生活和看法，好似看电视，他喜欢看冰球，我和太太喜欢看《不懂撒娇的女人》(香港电视剧)，住不同单位，可以保留私人空间，但又随时相约去饮茶。」他更说有同龄朋友和他一样，也搬到子女住所附近居住。   郑昇辉是「老来从子」，88岁的周世明则是「老来从女」。在维多利亚市居住超过30年的他，在当地一直住在一幢超过6,000平方尺的4睡房2厨房独立屋，但一年多前，从事国际物业行业的女儿，因为要经常要到外国工作，搬到温哥华居住，周世明于是以36万元在温东格兰维(Grandview)区购入一个一房柏文单位，作为女儿的住所。   去年，周世明干脆卖掉维多利亚的独立屋，取回60多万元，再以57万元，在女儿柏文附近两条街处，买入另一间两房柏文，现时他住在女儿原来的柏文，女儿则搬到新买来的柏文。   周世明表示：「当时很多买家都抢这间柏文，幸好我们是『现金出价』(cash offer)，才能买到它。」   虽然是'大屋换细屋'，初时是有点不习惯，但可以与女儿毗邻，周世明感到很满足，「她有她的生活和工作，但每晚她都会和我一起吃饭，我住所附近有很多食肆，中餐西餐都有，有很多选择。」周世明称，现时居所交通方便，他每天都会坐巴士，到附近的中式超市买用品.   地产业界都指华裔'大屋换细屋'，跟西裔人士不同，喜欢拣选交通方便的城市，温哥华、列治文及本拿比天车沿线，都是热门的地点。   卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，据他接触的客人，有10%至20%是'大屋换细屋'。由于他们原本住在大屋，就算换屋，也希望找一些面积大一点的单位，通常是三房单位，因为除自己住之外，也留一些房间给来探望他们的子女居住，也有人特地搬到子女家的附近，或跟子女住'楼上楼下'。   他指大温的热门换屋地点包括温哥华市中心、甘比走廊(Cambie Corridor)、列治文和本拿比等。他也指由于有市场需求，有发展商推出专门买给55岁或以上人士的柏文.   全美亚裔房产协会创会会长麦敏华表示，随着人口老化，长者房屋需求越来越大，但市场供应始终追不上，「老人家不希望入老人院，但希望所住的地方可以提供一些服务，好像有甚么事，按一下铃就有人上门，但这种物业不多，因为如果要照顾长者的生活起居，门也要开大一些，建筑成本就一定高很多，影响到盈利，很多建筑商因此不会考虑。」她希望政府有关方面，可以鼓励发展商多兴建这类型的房屋，照顾到长者的需要。   随着人口老化，长者房屋需求越来越大，有大温地产发展商看中了这个市场，在温西区推出专售给55岁或以上人士的豪华柏文。发展商表示，他们的顾客大多数都是住在附近（10分钟车程内)的人士，很多是卖了原来居所，再购入该柏文单位，也有人不单买给自己，也会另外买个单位给子女居住，让他们可以与家人共享天伦之乐。   发展商Element Lifestyle Retirement Inc.董事及副总裁何盈之，接受访问时表示，不少退休人士都想与家人一同生活，也希望居住地方可以提供服务，让他们与家人可以进行各种社交及康乐活动，另一方面当有需要时，屋苑可以提供24小时的护理服务。有见及此，她们推出这个位于温西英皇爱德华街(King Edward Ave.)的柏文屋苑。   何盈之透露，不少买家不单会买单位给自己，也会另外买给子女，让子女来探他们的时候，可以有地方居住。   她指屋苑总共有130个单位，其中44个是出售，56个是出租，更有30个单位提供专业的护理服务，给需要24小时护理人士。   该公司销售经理江韦罗妮卡(Veronica Da Conceicao)表示，为令住客拥有一个「子女与父母共同生活」(Intergenerational Living)的环境，该屋苑设有餐厅、电影院以及公共空间，让住客可以在不同环境与家人共聚天伦。另外，为照顾长者需要，她们特地将走廊加阔，在浴室及厕所加装扶手及无阻碍通道，又在单位某些地方安装隐蔽照明系统，令住客可以拥有一个既舒适又安全的居住环境。

约克地区的自由党议员们承诺，租户不再需要担心他们的租金被无理涨价。 Queen’s Park已通过新的法例，称为“租赁公平法案 Rental Fairness Act”，防止房东不公平地提高住客的租金。 它扩大了对所有私人租赁单位的租金管制，包括1991年11月1日以后被占用的房屋。 房东不能随便提高租金，而是要遵循规定，今年的准则是可以提升1.5％。 4月20日当天或之后的任何租金上涨幅度必须降至1.5％。 这项法例亦防止滥用屋主滥用“业主自用”而将租客驱除，并确保房东不得在无理向前租户收费。 房东在允许的范围内，可继续向业主与租客委员会Landlord and Tenant Board 申请上述租金上限。他们也可以决定新租户的租金水平。 约克自由党议员赞扬该项立法。 “面对激烈的租金上涨和各种不公平的做法，我们的政府正在回应群主的要求，为安大略省的租赁住房制度带来公平和可预测性。”房屋部长和Newmarket-Aurora的国会议员Chris Ballard说。 “随着租赁公平法Rental Fairness Act带来的变化，安大略省人可以放心，他们将继续有一个负担得起的地方作为自己的家。”

随着多伦多人口快速增加，多伦多的住宅机构正在发生改变，一方面房价过高、一方面住宅建设土地越来越少，在这样的形势下开发商为了追求利润就大量开发小面积公寓，那些买不起独立住宅的人就面临选择公寓的困境。 据统计，因为土地资源缺乏，开发商把有限的土地用来盖高层公寓楼，而且大多数是小户型的单元公寓楼。数字显示，现在新建公寓楼的单元平均面积是800平方英尺，比十年前缩小了125平方英尺。 小户型的公寓楼单元对于拖家带口的家庭来说显得过于狭小，而独立房或排房镇屋又太贵买不起，这让想在多伦多地区安家落户买房子的来说实在是让人郁闷。 CBC就此话题采访了多市首席城市规划师Jennifer Keesmaat。Jennifer Keesmaat说，多伦多市母亲正在经历一个过渡期。市政府与开发商谈判时，常要求对方建更大户型的公寓作为其开发的一部分。但建商给市政的反馈意见称，大户型公寓因为更贵而难出售。最后买走大户型公寓的往往都是投资者，然后他们将公寓租给一群学生。当然这并不是什么坏事，但这样就造成提供给家庭居住的公寓不足。这都是价格的问题。 首席城市规划师Jennifer Keesmaat 在市场主导的房市中，价格是个问题。这就是多市需要采取政策应对的方面，为了确保多市在市区建有给家庭居住的大户型公寓，多市希望在今年春，省府能允许多市在每一个公寓开发项目中，都建几户保障性住房。 多市已经从St. Lawrence居民区开始试点，让公寓楼内建供家庭用的设施。如在公寓楼内建学校，学校可以设在公寓楼的一楼、二楼。人们要想住在多伦多市区，很大的可能性是，他们需住在公寓楼里养育他们的下一代。如果市政规划得好，公寓楼的生活质量会很高。 本国最大共管公寓发展商Tridel的市场发展预测显示，针对家庭居住的“大户型”单位将重回本地市场。Tridel市场高级副总裁Jim Ritchie表示，虽然新的“大户型”单位价格不便宜，但是相对于独立屋来说﹐还是便宜很多。 该公司销售情况显示﹐那些以往最难售出的1500呎以上、价格均在100万以上的户型，现在成为最受欢迎的单位。 为此Tridel决定继续按照这个市场推广的思路，在新推出Bayside第二系列项目中，将面积较大的单位比例占到总单位数量的四分之一。该项目于今年11月开售后，现在已经有近一半售价在100万以上的大面积单位已经售出。 该调查发现，自2004年起，大多伦多地区一睡房单位在所有共管公寓单位内所占的比例，从41%增长至2011年61%的最高峰，目前这个增长的趋势已经消失，已经恢复到接近2004年的比例。

针对加拿大楼市风险的警告声越来越高，那么加国楼市泡沫的程度到底多严重？不妨从与邻居美国的对比中来了解一下。 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。 由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

　　加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且还是一个农业大国。只要走出城市就能看见大片大片风光秀丽的农田和充满了田园野趣的牧区。因为免除外国人买家税，所以农地也渐渐成为近些年的投资热点。   　　一项报告指出，农地受追捧导致菲沙河谷、南素里、白石、列治文及三角洲等地的农地销售量价齐升。这些对卑诗农地有兴趣的外国投资者主要来自中国及沙特阿拉伯。   　　详细数据显示，在2016年7月外国买家额外附加税公布前，BC省共售出81块农田，每英亩平均价格为10.9万加元。而随着15%的额外附加税在8月开始征收，8月内BC省农田销售达到144块，平均价格为每英亩14万加元，同时价格仍在不断走高，在去年9月达到15.1万加元，销售量为142块。 　　另外，2014年1月列治文及三角洲农地的平均价格为每英亩54万元，如今两市农地的平均价格亦升过每英亩130万元。菲沙河谷去年8月的平均农地价格为每英亩55万元，到了去年10月，已升至62万元。 　　以下是自1985年至2016年，全加拿大农业用地的价格变化情况。 　　分析师指出，民宅购买的受限令外国买家的投资目光开始转向农田。 　　专业人士直言，土地变更在加拿大并非易事，手续复杂，变数繁多，且局限于极个别地区，在大多数地方、尤其农耕地资源最丰富的“草原三省”多不适用，加上真正“中奖”的，只是极个别幸运儿，更多人白白吃进滞销农地难于脱手，因此这类热点只能是偶露峥嵘。 　　列治文将出台法案限制“怪兽屋” 　　这已经引起了BC省政府的担忧，因农田对于BC省未来粮食储备至关重要，而这些外国买家购买农田后往往并非用于农业生产，反而是修建豪华物业。同时农田价格的水涨船高，令农民无法负担起扩建的需求，从而限制了当地农业的发展。 　　菲沙河谷大学的食品安全和环境院士Lenore Newman说，农业保护地在过去的四十年中对于农业生产起了至关重要的作用，目前90%以上的农地仍旧用于农业生产，但是已经开始有农地被一些投机者盯上了。因为大家都在到处寻找居住的地方，而且新的农场主因为农地飙升的价格也很难进入到这个市场了。“很多投机的人把农地视为彩票，也许规则有变化啊，也许未来就不一样了啊，所以我们看到很多人买农地，然后一直持有，就是不耕种了。” 　　Lenore Newman说：“这就是一个不健康的农业环境!在农场上建起大房子居住就是最明显的特征。”她说很多业主以便宜的价格买了农场，然后他们建造大房子，还支付比较少的农地税收，但没有人一定要求他们要进行农业生产。列治文的农场基本就是这样一个情况。列治文市议员Harold Steves同意她的观点，说：“去年夏天我们就收到了建设4万平尺房子的申请，我们给否决了，这不是普通意义上的房子。我们要给想购买农地的人传递这样一个信息，那就是你们买农业保护地的目的应该是从事农业生产，而不是在农地上用2或者3英亩去盖房子。” 　　Harold Steves说他支持议会通过法案，限制在列治文农业保护地上盖房子的尺寸，三角洲的方法值得借鉴，他们只允许建造最大为5千平尺的房子，如果农场地小于20英亩，允许建造房子的尺寸还要再小一点。 　　总之，加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择，但绝非对每个人都合适，尤其是“人地两生”的外籍人士。

　　加拿大菲沙谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board，FVREB）近日向旗下上千个经纪公司发出一份内部重要通知，内容是警告这些经纪公司，有海外买家要求经纪帮助非法完成房地产交易，包括使用经纪的个人银行账户转钱，以便开出银行汇票支付定金。但是通知严重警告，这种做法是违法的，违反了加拿大的反洗钱法和税法。   　据Postmedia News报道，在日期为5月18日的这份地产局备忘录上，地产局要求经纪公司将这一通知传达给所有的经纪。   　　据报道，目前菲沙谷的地产市场火爆，海外投资大幅增长，一些地产经纪显然已经受到加拿大反洗钱机构Fintrac的调查。 　　通知称：“我们注意到，海外客户可能要求经纪允许通过他们的个人账户转移资金，让经纪安排银行汇票给所购房屋的卖家或开发商。” 　　这种做法违反了联邦收入税法、Fintrac法规，以及地产服务法（Real Estate Services Act），卑诗省地产局的处罚可高达$25万元或更高。 　　省新民主党议员David Eby表示，这类交易可以帮助洗钱或逃税，包括不受加国法律监管利用买房洗钱，以及模糊身份逃避外国买家税。 　　据一名经纪发给Postmedia的电邮称，地产局的通知所指的情况，在当地已经出现，主要涉及买房定金。卑诗地产局表示，如果经纪将客户的定金存入他们的个人银行账户，而不是信托账户，这是违反地产服务法。 　　Eby说，避开信托账户，买家可以隐藏资金流向，加拿大监管机构不知道其身份，这类交易的地产经纪可能受到高佣金的诱惑。 　　不过，地产局主席Gopal Sahota表示，并不清楚有这类操作的具体案例，地产局是从经纪中得到的信息发出警告。 　　报道称，Fintrac已经在18日的通知之前开始调查，但是Fintrac的发言人拒绝透露是否正在调查可能的洗钱行为。 　　2016年，Postmedia曾报道Fintrac对温哥华的80间地产经纪公司进行审计，发现有55间公司在报告买家身份和资金来源时，信息严重不足。 　　卑诗省地产局被问到是否了解菲沙谷的情况以及是否在调查可能的洗钱交易时，地产局发言人Marilee Peters称，地产局已经发现有“持牌经纪将现金定金存入他们的个人账户，然后将钱转入经纪公司的信托账户，或者开出银行汇票，收款方是经纪公司，这种行为是不能接受的。” 　　报道称，菲沙谷地区今年4月的房屋销量创下近10个月以来的最高，独立屋价格上涨14.5%至$776,500元，镇屋价格上涨26.2%至$353,300元，公寓价格上涨29.8%至$219,900元。

　　大多地区的房屋销售大幅下跌，最大去到61%。 　　Realosophy的John Pasalis 发现，多伦多地区的独立屋，半独立屋和镇屋，在4月20到5月20之间下跌了26%。而约克区，因为有更多投资买房现象，这个月下跌数额比多伦多更厉害，列治文山下跌61%，万锦下跌46%，纽马克44%。  

　　有经纪指，若某物业座落于成绩较好的学区，买家或更易落实购买。Google Map 　　有报道指小学生的EQAO成绩可影响物业差价达6位数字。星报资料图片 　　所谓"学区房"，通常主要是华人社区的说法，随房地产市场的火热，多伦多地产市场上，洋人也开始跟风买学区房。据报道小学生的安省统考成绩EQAO排名，对房价的影响竟可能高达6位数的差额。 　　据加拿大广播公司（CBC）报道，本周安省第3班和第6班的学生已经进行EQAO统考。没想到一项本不应对孩子造成任何压力的考试，其成绩现在可能对多伦多的房地产市场产生显著影响。 　　在市中心Leslieville地区的房地产经纪Ara Mamourian接受CBC访问时表示，相邻学校的考试成绩之间的差异，可以造成座落在各自校区边界内的房子的巨大差价，哪怕仅有一街之隔，就可能有6位数差价。他声称最近售出的两间具有可比性的物业，售价分别为120万和100万，这个标价主要因为物业分属高分学校和不太理想学校的边界内。 　　房地产搜索网站Zoocasa行政总监Lauren Haw也说，看到不同学校边界附近的房屋之间的"成千上万"价格差异。该网站最近为此推出一项新功能，允许潜在买家查看某个房产所属的学区，及附近学校的EQAO考试成绩的菲莎研究所（Fraser Institute）排名。 　　Mamourian指家长考虑买房时，学校成绩往往是最重要因素。在买家价格范围内，如果物业座落好的学区，购买决定可能很容易做出。相反要说服家长搬到分数较低的学区就很困难，因为对于不很了解一个社区的买家来说，很难对学校的成绩排名置之不理。 　　重要技能难以成绩反映 　　Haw认为，虽然EQAO成绩对学校表现的衡量不一定权威，但对一个缺乏定性指标的社区，EQAO成绩是少有的定量指标，对于父母们来说，也是最简单的衡量学校表现的方法。 　　教育界人士的看法略有不同。People for Education行政总监Annie Kidder认为，家长不应轻易将EQAO成绩低的学校排除在考虑之外，因为学校成绩可能受到种种因素影响，一个成绩低的学校，事实上也可能正在进行良好的教育，一些重要的技能，如创造力、合作和创新精神，不易被标准化的考试成绩反映出来。

　　红框范围为马斯琴部族土地，毗邻卑诗大学。（网上图片） 　　于温哥华西南区马斯琴(Musqueam)原住民部族所拥有的土地上，以持有租赁权居住的一批住户，现终可松一口气；该部族于2015年通知他们要"大幅加租"，由原来一年1万元变成一年8万元，69名居民因而向法庭提出挑战，加拿大联邦法院接纳租赁方的分析，裁定直至2035年，平均租金应为一年约2.5万元。 　　联邦法院法官指住户的估价员提供了一份本地楼市的详细分析，而部族一方的估价员则提出一些令人质疑的证据，并甚至尝试将平均租金涨至一年14.2万元。 　　住户与部族之间的租约由1965年开始，为期99年，当年居民能以400元一年持有上述原住民保留地的租赁权，即可租用土地，但土地上的房屋是由住户拥有。 　　到1995年才第一次检讨租金，住户一度被要求每年平均缴3.6万元，居民因而告上加拿大联邦法院和加拿大最高法院，最后高院裁定租金应为土地市价的6%，即平均约一年1万元，有效年期是1995年至2015年。到2015年，部族向居民发出通知书要求一年8万元。 　　代表居民一方的律师Randall Hordo指出，联邦法院判定2015至2035年的租金应为每年平均少于2.5万元。 　　他称居民可松一口气，他们曾经很担心会失去家园，曾承受极大的压力，"对于他们来说，那是一段很紧张和心力交瘁的经历。" 　　马斯琴部族可在裁决公布后30天内提出上诉，而裁决是在5月18日公布。

卑诗省选后少数政府组成方式尚待揭晓，政局未明朗之际，加拿大会议局(Conference Board of Canada)周四公布经济预测指出，楼市逐渐冷却以及资源出口行业面对困境，将对本省经济造成双重打击。卑诗本地生产总值(GDP)的增长幅度，将由去年的3.2%大降至今年的1.9%。不过有投资顾问及学者认为，本省经济的确面临困难，但情势不致如此悲观，大温楼房依然有价有市。   据英文电台News1130报道，加拿大会议局市镇研究中心副总监阿坎德（Alan Arcand）表示：尽管（楼市）已经稳定下来，我们认为楼市交易今年将更趋冷却，这将导致卑诗及温市的经济发展放缓。   报告：卑诗面临双重打击   对于卑诗省资源出口行业，阿坎德认为：资源行业的情况将慢慢得到改善，资源商品的价格仍然虚弱，但我们对资源市场持谨慎乐观态度。显然，目前最大的问题，是美国针对加国软木产品的徵税计划。   除预测今年卑诗经济增长远逊去年外，加拿大会议局预料就业增长也将大幅降低，料由去年的3%降低逾半，至今年的1.2%。   温哥华市的经济增长去年达3.8%，这已是该市增长连续6年超过3%。阿坎德认为，该荣景今年将会终结，温市经济今年将温和增长2.4%，尽管如此，温市经济在全国大都会经济体中也是成长最快的，仅次于多伦多。   豪宅交投减 其他楼房却需求劲   投资顾问郭鸿徽周四指出，楼市交易、新屋动工会带动很多产业的发展，形成财富效应。他指目前大温楼市情况，只是豪宅市场交易不太畅旺，但普通独立屋、城市屋及柏文等需求尚强劲。总体来说楼市情况还不错，对经济不会造成严重影响。   他说：“卑诗林木及能源出口行业前景确不太好，美国将对加国软木徵税，会对卑诗乃至整体加国经济造成一些影响。”   卑诗由谁执政 成发展关键   昆特仑理工大学（Kwantlen Polytechnic University）商学院教授张国任，周四向本报表示，不能接受如此悲观的预测。他指出，目前卑诗经济到了发展的关键点，因为与卑诗将来由谁执政关系很大。   他提出：希望新的省府出台政策不会导致楼市大幅波动，目前大温土地资源有限，楼市也有需求，市场目前没有较大幅度下跌的理由。