地产

满银（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）别出心裁，用一个新的办法来计算买家需要多少黄金才能在GTA地区买套房。他的计算结果是，你得有542盎司或15公斤的黄金才买得起一套一般的房，因为他在计算中用的是今年4月份GTA地区各类房屋的平均价格： $921,000。 计算过程是这样的：目前黄金价格为每盎司US$1,265；如果将美元换成加元，按一美元兑$1.344加元的汇率，每盎司黄金的价格则为$1,700 加元。 再用GTA房屋均价 $921,000/$1,700=542盎司（相当于15.36544公斤）。 若照此办法计算，那么5年前在GTA地区买套房子只需300盎司黄金即可。 问题是，虽然黄金与一般货币相比其价值相对稳定，但金价也是有起伏的。如果回到2005年，由于金价走低，在多伦多地区买一套平均价格的房子就需要近600盎司的黄金，虽然2005年GTA的房价比现在低得多。 按照上述办法，即多伦多历年房价与金价比较，1980-2017年间按黄金衡量的房价曲线如下图所示： 波特指出，上图中上世纪80年代末期有一个高峰，代表了房市泡沫破裂之前多伦多房价的一个高峰，此后房价呈断崖式下跌且一蹶不振，花费了十多年才重新回升，一直到近几年尤其是近两年房价再创高峰。 满银的另外经济学家Robert Kavcic指出，GTA房价疯涨是在省府宣布对海外买家征收15%转让税之前，大家一直都希望政府采取措施压房价，新政实施之后也许GTA的房价再也涨不上去了。 CIBC的经济学家Benjamin Tal也同意这个说法，他说新税和新措施，再加上房屋供应量增加，不可避免地会抑制房价上涨。但他同时表示，希望这个影响是有限的，不要太大。

弗雷泽谷地产局（FVREB）在5月18日的时候向数百名房产经纪发出警告信：告诫经纪们不要参与，或协助海外买家完成非法的交易！非法交易指的是那些涉及洗钱、逃税的房市交易活动。菲莎河谷地产局主席Gopal Sahota在周三接受采访时表示，现在菲莎河谷地区的房产市场非常受海外买家的青睐。于此同时，一些不合法的交易也出现了。还表示，反洗钱调查机构Fintrac正在对菲莎河谷的经纪们进行合规审查。他指出，“我们注意到，海外客户可能会将资金转移到房产经纪的个人账户中，然后让经纪们将钱以本票的形式转给卖家或开发商。”警告信中指出：这种行为违反了联邦所得税法、Fintrac法以及房地产服务法案！房产经纪们在同意参与交易之前，一定要确保任何的资金交换是合法的。这一点非常的重要。要知道，这种行为的风险非常的大！而且..成本极高。根据BC省房产委员会的规定，罚款最高可达到25万元或以上。为什么是不合法的行为？首先，这种行为可以帮助海外买家洗钱或逃税！也就是说，洗钱者可以借此机会避开相关监管机构审查，并将现金转成不动产。不仅如此，NDP的David Eby还指出：海外买家可以借此方法来逃避15%的海外买家税。Eby表示，“如果你通过房地产经纪人的个人银行账户汇款，那么我们就不知道到底是谁在购买房产。”Sahota在接受采访时表示，地产局并不了解房地产经纪人完成交易的具体情况，但协会会对其会员收集的信息采取行动。“这是一个强烈的通知，”Sahota说， “我们希望我们的成员知道有很多法律一不小心就会被打破。金钱的来源，必须合法！绝对不能沾手洗钱或非法的金钱交易。换句话说，经纪们不能帮忙搬运这些钱财。“Fintrac发言人RenéeBercier表示，“尝试或进行掩盖所有权的交易，可能看做有洗钱的嫌疑。”Fintrac早在警告信发出前就已经对菲莎河谷的经纪们进行了审查。但是，Bertcier表示Fintrac现在不会披露调查的结果。在2016年，Postmedia就曾经报道过，Fintrac审查了80多家房地产公司，并发现其中55家在报告投资者身份和资金来源方面都存在“重大缺陷”！菲沙河谷地区上个月的地产销售量达到过去10个月的最高水平。4月份独立屋的基准价较去年上涨了14.5%，城市屋的基准价较去年上涨了26.2%，公寓价格则上涨了29.8%。

在魁北克省与渥太华市隔河相望的加蒂诺（Gatineau）市，洪水灾区的一些房主将不能重建自己的房子。 加蒂诺市在本周举行的一个会议上宣布了帮助灾区居民拆除和修复房子的措施，包括取消一定行政费用，加快居民申请重建和翻修许可证的流程。 但是，根据省的立法规定，加蒂诺位于一些易发洪水区的房子，将不能重建，必须拆除。 加拿大广播公司报道说，这次加蒂诺市总共有 1800 多所房屋被淹，其中约 75% 地处发水风险高的低洼地区。 若房子被省检查员鉴定为不能重建，房主可从省政府最多获得 25万加元的补偿金，可到其他地方买房或建房。 对那些进了水但尚能居住的房子，政府要求房主除修复外，还必须加强房子抵御洪水的 “功能”。

即使在多伦多租赁市场紧张的情况下，两年前一名前员工的儿子搬入自己宽敞的市区loft房子时，Zenobia Omarali还是同意为这位租户降低租金。 在刚刚过去的这个冬天，当租客Zeyadh Moosa因为家里有臭虫，要求Omarali支付病虫害防治服务的费用，并更换他的床垫。Omarali也答应了。 她说，Moosa告诉她，这些臭虫“穿过墙壁，是我的错”。 Omarali感到很震惊。她居然发现26岁的Moosa已经把这套房子在Airbnb网站上转租到了每晚200元。 Omarali表示，Moosa目前每月向她支付的租金是2600元。 她说：“我的心脏都飞起来了。我想，天哪，难怪我不得不需要买一个新的床垫。”她怀疑根本就是一个Airbnb的客人带进来了臭虫。 Omarali是一所高中的指导顾问，她同时在多伦多拥有多家租赁物业。她表示：“我相信我所有的租户。” “当你把自己的财产租给别人的时候，这就是一个契约。当你打破这种契约的时候，这件事是令人心碎的。这不仅仅只是简单的一场交易;这更像是一种关系。” 随着Airbnb逐渐流行开来，不少房客开始计划“接鸡下蛋”——将自己租住的房屋再次放到Airbnb的网站上出租。 不是只有多伦多有这样的事 近日，澳大利亚墨尔本的1名女房东就因此将自己的2名租客告上了法庭。而法院的判决结果也清楚地向外界宣布：通过Airbnb当二房东违法！ 据悉，墨尔本女子Catherine Swan在St Kilda拥有1套公寓，并将其租给了Barbara Uecker和Michael Greaves。 随后，Uecker和Greaves将这套公寓房放到了Airbnb的网站上，试图当一回二房东。 Swan发现此事颇感恼火，并决定将Uecker和Greaves赶出自己的公寓，终止与2人的租赁合同。 但是，维州民事及行政法庭做出了有利于Uecker和Greaves的判决。感到不服的Swan又将此案上诉至最高法院。 今日，最高法院法官Clyde Croft认定，Uecker和Greaves的行为违反了他们之前所签订的租赁合同，2人将自己所租住的公寓再次放到Airbnb上出租的行为不合法。 而这一判决结果也被《澳洲财经评论》称作是“里程碑式的胜利”。最高法院的判决也清楚地向外界宣布：澳大利亚通过Airbnb当二房东违法！ 多伦多迫切需要相关法律 多伦多公寓律师Lash希望多伦多将遵循其他国家的方式，设定一项禁令，那就是短期租赁活动是非法的。 “主人”和违规发现的短期租赁公司会被罚款，Lash说。 Thorben Wieditz是租户和居民组织联盟的Fairbnb发言人，他表示，他的团队听到很多有关短期租金问题的故事。 “这表示迫切需要相关法规。”他在电子邮件中写道。 多伦多市工作人员将在下个月向John Tory市长执行委员会呈上短期监管的规则建议。

安省宣布自4月21日对海外买家征收15%的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST）后，留学生买房直接受到冲击，虽然新政规定留学生可以在拿到身份或买房两年后得到退税，但要符合一定条件，而这个条件就可能是个陷阱。 据报道，留学生全款买房者只占一小部分，大多数人需要贷款，而留学生没有收入不符合贷款要求，这样就必须父母担保才能申请贷款，许多银行要求父母的名字必须上产权（Title），一旦留学生与父母联名买房，哪怕父母只占产权的1%，这个留学生就不再符合退回NRST的优惠条件，15%的“非居民投机税”成为额外负担。 按照NRST新政规定，外国人买房后可获得退税的条件，分别是：外国人买房后4年内成为公民或永久居民；外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足上述条件后，申请退税者还必须确定所购物业用来自住，而且在此期间必须由业主或配偶所拥有。 贷款专家王红雨认为，“非居民投机税”最大的杀伤力在于只要非居民在产权上，哪怕1%，也要征收房产总价15%的税。想退税，根本不像某些手把手教你轻松退税的律师说的那么轻松愉快。例如女儿是学签，由访问签证的妈妈担保，银行要求妈妈至少占1%的产权，女儿住了2年之后，想要申请rebate 的时候，妈妈并没有拿到加拿大移民身份，就无法实现退税。不要拿政府的政策当儿戏，全世界哪儿都一样，政府就是天，自作聪明总想胜天半子的人，会吃苦头的。     不过有报道说，目前已经有贷款机构放宽了限制，留学生申请房贷时，只要能够出具父母国内外资产或收入证明材料，没有额度限制。同时改变过去留学生购买房产必须登记在父母名下的做法。一位不愿透露姓名的CIBC贷款经理在回答本网查询时说，关于CIBC放宽留学生买房贷款的消息是不准确的，到目前为止还没有收到CIBC的任何通知，按照规定，留学生贷款买房是有贷款额度限制的，不可能随便贷。另外，留学生买房一定要父母担保，至于父母的名字是否加在房子上要看具体情况，关键是要看收入情况和还贷能力。

　　加拿大经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis）将在今天发布名为“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究报告，其中揭出多伦多房价高企的另外一个深层原因，就是多伦多居民崇尚买房当业主，而不愿租房居住，导致一方面小家庭占据大房子，大量卧室空置；另外一方面则是大家庭挤在公寓内，千方百计搬出公寓单位买大屋，以便改善住房条件。 　　报告认为，买房光荣租房可耻的心态推动多伦多人争相当业主，以致于过去35年来，多伦多住宅拥有率净增23%，成为发达国家住宅拥有率最高的城市之一，仅次于阿省的卡尔加里（74%）和挪威首都奥斯陆（69%），以68%和渥太华并列第三，不仅高于纽约（51%）、伦敦（50%）和东京（43%），更大大高于巴黎（33%）、柏林（15%）和瑞士的苏黎世（8%）。 　　多伦多一半业主家中有空房 　　报告称，多伦多地区超过一半业主家中有空房，很多情况下是小家庭占据大房子，总计有220万间卧室其实无人住。而在全安省，则有400,000套房屋至少拥有三到四间空置的卧室。而在另一方面，较大的家庭，比如说5人或更多人的家庭，却挤在狭小的公寓单位内，饱受居住空间不足的困扰。 　　据该报告分析，不说拿出全部这些空置的卧室，即使只拿出总数的16%或350,000间卧室，就可以让多伦多20%的住房困难户住得舒舒服服。 　　此外，多伦多各类房屋中，独立屋比例高达45%，公寓或condo所占比例为35%，但介于两者之间的“中间类型”却异常缺乏，这类房屋如镇屋、排屋及复式建筑等，合起来也只占20%左右。显而易见，政府的房屋开发政策及区域规划条例限制了这类低层建筑的发展。 　　该研究中心的CEO Paul Smetanin评论说，这个问题其实非常严重，但却一直没有引起人们的足够重视。与人们需要的其它生活资料相比，房屋市场毕竟是慢热的，不像食品供应短缺了或突然涨价了，或是饮用水断了或被污染了，都是迫在眉睫必须立即解决的事。住房远远没有那么敏感，就如温水煮青蛙一样... 　　出租房是房屋市场的润滑油 　　报告指出，出租房本来是城市房屋市场引擎的润滑油，但多伦多居民似乎感觉租房可耻，多数人都在片面追求拥有自己的房子当业主，甚至片面追求独立屋导致独立屋“一屋难求”，这当然成为房价上涨的助推器，把房价越推越高。此外，租房市场不景气不活跃，也限制了居民的流动性，增加了房屋市场的不稳定性。 　　Smetanin在报告中批评安省政府最近推出的新政策既无新意，更无创意，其核心不过是照BC的葫芦画瓢，实施15%的外国买家税，再是扩大租金管制，这些都算不上适合加拿大情况的新概念，对抑制房价有多大成效令人怀疑。 　　报告建议，安省政府不妨借鉴一下欧洲的经验，由政府、非营利机构以及私营企业合作建设出租房，以满足市场之需。 　　该报告还利用计算机模型进行模拟，将影响房产的各项指标输入电脑，计算出房屋负担指数。结果显示：多伦多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民饱受极端的房屋负担压力之苦。 　　该报告建议说，为了应对多伦多的房屋危机，未来十年可能需要总计$1,500亿建房资金，而所建房屋应该多数用于出租。 　　多伦多与房屋及通勤有关的数据 　　45%：多伦多45%的房屋属于独立屋，公寓或condo则为35%，介于其中的房屋如镇屋、排屋及复式建筑则只占20%； 　　1/3：多伦多只有1/3的condo用于出租； 　　30%：多伦多30%的通勤者上班/上学单程需要45分钟或更长时间； 　　70%：多伦多70%的通勤者是自驾车，多伦多之外这个比例则是85%； 　　80%：的两口之家有空置卧室； 　　67%：的大家庭（7人及以上）居住面积不足； 　　75%：的安省老人（65岁及以上）家有空置卧室。

　　有统计显示，温哥华今年4月楼市总销售额较去年4月的高峰期相比下降急剧，其中独立屋交易减少近6.1亿元，柏文仅减少近1700万。有地产业者认为，销售总额可预测楼市走向，但独立屋投资减少主要由于楼市政策不稳，买家不愿采取行动而选择观望，并且大温不少地区的独立屋销售回暖迹象愈发明显。 　　温哥华地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)根据卑诗地产协会(BCREA)最新楼市统计指出，温哥华市独立屋与柏文楼市的销售额下跌趋势差异显着。买家投入温哥华独立屋市场的资金比去年减少近5成，约6.1亿元，销售挂牌比率从37% 下降至18%。 　　萨里塔斯基表示，相比独立屋，温哥华市的柏文市场几乎未受波及，交易额仅下降3%，约减少1700万，销售挂牌比率从去年的71% 跌至 69%，仅下降3%，市场需求依旧强劲。 　　萨里塔斯基表示，销售挂牌比率和总销售额是预测未来楼市走向的关键指标。独立屋楼市走向仍须拭目以待。 　　地产经纪刘毅认为，因为受到外国买家税影响，交易额下跌属于意料之中，因为许多对独立屋感兴趣的买家处于观望状态而不采取行动。也有部分用于温哥华买房的资金流向安省或卑诗省其他城市。 　　刘毅又说，这种下跌趋势一直持续至今年3月至4月间。他从上月已感觉到独立屋市场会重新火热，买家考虑重新入市，并且今后有可能出现和去年市场持平的状态。 　　地产经纪吴嘉诚说，最近多人出价(multiple offer)又重回独立屋市场，主要在列治文、本那比和素里等市。 　　另一地产经纪也称，最近在素里的一间独立屋公共开放日(Open House)，吸引多达20组潜在买家前来询问。 　　5月尚未结束，官方数据也暂未出炉。但温哥华地产分析评论网站(Vancouver Condo Info)初步统计，称温哥华本月的交易量有望超过去年 同期，5月23日前交易量共4120宗，平均每日179宗，而去年5月共录得4869宗房屋交易，平均每日153宗。

　　据最近的人口普查资料，多伦多有几乎44%的居民将公寓或condo称为自己的家，但CBC新闻网的最新调查显示，并不是每一个公寓居民尤其租客对公寓的生活满意，他们特别恼火的事情至少有五大桩，包括噪音、烟头、狗屎、设施与管理等等。 　　噪音 　　噪音也许是公寓租客最常经历，也最为烦恼的事情之一，楼上高跟鞋走硬木地板的咚咚声，孩童玩球的轰轰声，邻居放音乐的隆隆声，夫妻吵架的嗡嗡声... 　　有租客抱怨说，其实噪音不只是来自于楼上，而是四面八方，加之有的公寓楼的墙特别薄又不隔音，因此几乎各种声音都听得一清二楚。 　　也有租客说，最不好对付的是，邻居发出噪音你又不好抱怨或是投诉，人家有说话的自由，有走路的自由，如果遇上通情达理的邻居还好，如果遇上不好说话的人，那就算倒血霉了! 　　狗屎 　　多伦多人喜欢养狗，公寓自然也成为宠物狗之家。CBC曾经报道，市中心宠物狗数量惊人，有些公寓密集的社区更是宠物“成灾”：比如市中心的CityPlace公寓区，每栋公寓的每个楼层平均最少有7只狗，而在一幢40层楼的公寓中，则平均有280只之多。 　　公平地说，不少公寓租客有良好习惯，随身携带宠物粪便袋，一旦宠物方便之后就将残余物清理干净。如活跃在CityPlace的训狗师Cole Courneya就表示，她一天要带至少20只狗狗出来遛，每次狗狗方便之后都会收拾干净，不留下一点残余物。 　　但公寓租客Jessica Tavares则特别不满住在楼上的邻居，他/她家的狗狗总是随处小便，尿液通过天花板渗透下来，或是顺着墙壁留下来，给她带来极大困扰，也对楼上邻居很有意见。 　　公寓管理员Marc Bhalla就对CBC表示，他的公寓楼就经常有租客因为宠物发生摩擦甚至冲突，搞得大家都不愉快。因为不少人把宠物视为家庭成员之一，因此宠物主人在纠纷中也是毫不相让，有时双方把事情闹得很大，甚至惊动警察的事件也时有发生。 　　据多伦多园林局的计算，一条狗一天能产生0.33公斤的粪便。以一幢40层楼的公寓而言，宠物狗每年会产出3.48万公斤的粪便，这相当于1.4辆大卡车的容量，足见宠物狗产生的排泄物也很惊人。 　　烟头 　　同样是在CityPlace社区，公寓租客Jenna Glatt提起楼上邻居乱扔烟头就来气，为了阻止其行为，她与邻居口头沟通过，但不见效果，扔者照扔不误，她于是将烟头收集在一起，照了照片发到社交网站Facebook表达不满。她说乱扔烟头不仅不文明，不卫生，而且很不安全，她真担心烟头会引起火灾。 　　Condo refuse 　　因扔烟头引起火灾的事情时有发生，就在上月，在市中心近湖滨的Fort York公寓楼，一只飞来的烟头掉入一户居民阳台的花盆中，结果引起火灾，不仅烧了阳台，也烧毁了窗户： 　　fort york fire 　　设施 　　对公寓设施而言，公寓租客们最不满意的是一些共用设施，包括游泳池、健身房等。调查显示，租客们有的对管理部门有意见，也有的则对其他租客有看法，认为有些人没有善待这些公用设施。 　　管理 　　总体而言，多伦多租客普遍对公寓管理评价不高。如租客Laura Holloran就对CBC表示，她对公寓管理部门处理垃圾非常不满，由于堆在公寓旁的垃圾长期没有清理，引来了老鼠、浣熊乃至土狼。她多次向公寓管理处提出也不见效果，以致于她不得不直接打电话给市府垃圾收集部门。 　　另外一位租客Stephanie Eldred对公寓管理更有意见，说自从她搬进公寓第一天起，就没有过一天舒心日子，要么联系管理员电话打不通，要么设备坏了他们坚持不修，诸如此类，真是太多了，一言难尽...

　　多伦多地区的房屋市场现在是个什么情况？ 　　政府的一系列干预措施，次贷公司Home Capital Group Inc.的一场危机差点倒闭，已经促动卖家们纷纷急于把房子挂牌上市，想要趁着高价位套现。但是现在买家们犹豫了，卖家们发现，几周前邻居卖房时的竞价大战没有了。 　　在多伦多市郊Oakville镇，皇家地产公司（Royal LePage）的经纪Carissa Turnbull说，许多在前两个月疯狂价位上买房的人，现在已经放弃定金，反悔了。至于上周末的一个Open House，看房的人居然一个都没有。 　　看起来，房市从3月份33%的涨幅瞬间冷却降温，不是因为早前一连串政策措施，而是多伦多次贷按揭公司Home Capital。该公司现金账户被挤兑所引发的信心危机，俨然成为压在安省外国买家税和联邦收紧按揭政策之后的最后一根稻草。 　　多伦多按揭中介公司Capital Lending Centre的Shubha Dasgupta说，绝对有一部分变动来自Home Capital，只是还无法对它的冲击力进行量化。 　　已经有数据证实市场的转变。 　　多伦多地产局称，5月份前两周的待售房屋数量比去年同期增加了47%，销售量减少了16%。5月份整个月的数量要等到6月初公布。 　　最新房价走向 　　5月份截止5月14日的平均成交价是$890,284元，比去年同期上涨17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年涨幅分别是25%和33%。 　　多伦多的房价自2009年5月以来，每个月都是按年上涨。最近一次房价年涨幅低于10%是在2015年12月。 　　经纪们说，一些卖房的业主因为卖不到6周前的高价位，已经撤下挂牌。 　　密西沙加Royal LePage Real Estate Services的Loretta Phinney说，短短不到一个星期，open house从40-50人挤满屋子，到现在，能有5个人来看房都算走运了。 　　多伦多地产律师Mark Weisleder称，他的一些客户想要放弃交易。他说，这些客户正在想办法找其他买家接单，担心自己买在了最高位。 　　Weisleder认为，Home Capital对市场的影响力远远大过政府的政策。 　　据彭博新闻报道，民调公司Nanos Research Group的每周调查发现，预期房价会在未来6个月上涨的比例从两周前的50.1%，下跌至46%。 　　Home Capital公司的命运尚不确定。多伦多地产公司iPro Realty Ltd.的经纪Lorand Sebestyen说，Home Capital对市场的影响在于，那些无法从银行贷款的人依靠这些次贷公司。如果申请不到按揭贷款，显然就不能买房，进而影响到市场，特别是高价位的物业。 　　宾顿市地产中介公司Century 21 Millennium Inc.的负责人Joanne Evans说，Home Capital增加了市场的不确定和担忧情绪。 　　不过，也有幸运的卖家。 　　麦克马斯克大学DeGroote商学院的53岁教授Michael Hartmann于5月17日将多伦多北面的房屋挂牌，22日接offer的第一天就有人出价。 　　他说，他没有听从经纪的建议将报价压低吸引竞价战，而是把价位定在和邻居的房屋相一致，最后以$165万元售出，高出要价$1万元。 　　Hartmann说，他和妻子很幸运处于空巢期，卖房后可以不必急于入市，而是计划先租房。

　　加拿大仲量联行(JLL Canada)预期，多伦多商业地产租金在未来数年大幅上升，市道会跑赢温哥华、满地可及卡加利。 　　该地产服务公司行政总裁米勒(Brett Miller)表示，加拿大主要市场方面，未来3年商厦租金可望显着上升，至于最受追捧地区的优质商厦，租金升幅更可能高至50%。他说，多伦多优质商厦的价值已与纽约、巴黎、伦敦及上海看齐。根据该公司新发表的研究报告，目前的环境将会刺激租金增长，有助多伦多商厦租金追上美国主要城市。 　　报告指出，多伦多市中心商厦的供应率正处于10年来的低位，而空置率则属于北美洲主要市场最低之列。报告续称，当EY Tower落成之后，多伦多市中心在3年之内基本上没有新的商厦供应，最早要待至2020年才有大厦落成。谈及首季表现方面，报告指出，多伦多在加拿大主要市场中领先，市中心顶级商厦的每平方英尺租金升至59.17元。 　　多伦多目前的租金已经高过被形容为对冲基金中心基地的亚特兰大、新泽西、洛杉矶、西雅图及费尔菲尔德县。 　　该公司预测，3年之后，多伦多市中心的顶级商厦每英尺租金会增至88.76元，亦即较纽约及硅谷现行的租金还要贵。 　　报告解释，与住宅市场相同，供应水平偏低及移民是支持本国商业地区的因素。去年商业地产成交量创出347亿元的纪录。海外投资者购买多伦多及温哥华的物业的数量也创新高，造成了本土投资者被挤出局的趋势。

今年春季上市的二手房大幅增加，但这并没有影响到买家对新建房屋的需求。与去年同月相比，4月份的建筑面积增加了40％。 上个月，在多伦多地区新建的低层住宅（包括独立屋，半独立屋和镇屋）平均价格为120万元。单独算独立屋的话，平均价格为180万元。 根据星期三Building and Land Development Association建筑与土地开发协会（BILD）发布的统计数字来看，公寓占多伦多地区新房销售的70％。它比2016年四月份上涨近24％，价格已经达到570,226元。 Altus集团执行副总裁Patricia Arsenault说：“额外的二手房上市只是将供应形势从相当紧张转向极其紧张。” 多伦多地产局（TREB）五月份公布的数据显示，在四月份多伦多地区的二手房上市增加了34％。 但这仍然只相当于一个月的单户住宅和三个月的公寓的供应量。 Arsenault表示，一年以前，单户住宅供应量为1.5个月，公寓库存为9.5个月。 她说，在新房和二手房都存在的时候，总有买家喜欢购买新建筑。 十多年来，这是多伦多地区第一次出现四月份共有不到一万个新房可售。 Arsenault表示，这个现状反映出强劲的需求，而不是新的房屋数量在减少。 与去年同期相比，4月的销售数字增长了7％，第一季度增长了24％。 今年第一季度，有超过11,000个新房出现在市场上，这已经比两年平均水平高出三分之一。但是在4月底，就仅仅只剩五分之一仍然可售。 2015年4月份的时候，这个数字是五分之二。 BILD首席执行官Bryan Tuckey说，上周Ontario's Growth Plan发展计划修正案的颁布可能会进一步限制新房供应。 该计划要求市政府将人口增长的应对方式集中在诸如交通等服务上。它旨在通过鼓励发展更密集的住房形式，如公寓或者镇屋，来减缓城市扩张。 Tuckey说：“新的增长计划将不会改善我们新住房供应问题，以及由此导致的GTA及其周边地区的价格上涨。” 根据在线开发中心BuzzBuzzHome的数据来看，安大略省的16点公平住房计划16-point Fair Housing Plan正在遏制投资者对投资新公寓的兴趣。 安省计划通过对离岸非居民买家征税，来遏制外国房地产投机。同时，它也会扩大对新建筑的租赁管制。 BuzzBuzzHome表示，在政府4月20日公布之后的四周内，针对安大略省的查询就下降了49％。而对加拿大其他地区的查询在同一时期上涨了36％。 在这几个星期内，只有对租金的查询在增加，往上攀升了9％。 副总裁Greg White表示：“我们当然觉得，安省公平住房计划的公布可能会抑制对公寓的投资。因为投资者会充分考虑新立法的最终影响。” 但他说，这并不一定意味着政府计划会长期的遏制投机。 四月新屋数量 大多伦多地区总数： 4,680，去年436678 多伦多： 1,673，去年1,510 Durham地区： 381，去年为389 Halton地区： 213，去年为429 Peel区： 1,346，去年为1,078 York 地区： 1,067，去年为962

自从安省出炉16条新政策，很多人纷纷抛售房子，导致市场的待售房屋量大幅度增加，其中70%都是公寓。不过，这并没有影响多伦多的房价继续上涨。 根据建筑业及土地发展协会(BILD)周三发布的最新数据，和去年同期相比，今年4月份大多伦多地区的房价上涨40%，销售量上涨7%。 四月份，多伦多的低层住宅，包括独立屋、半独立屋和镇屋的房价大公司是120万，其中独立屋达到180万。公寓的价格达到$570,226，比去年同期上涨24%。 5月初，多伦多地产局(TREB)发布的消息显示，四月份，多伦多转售房屋挂牌量上涨34%。不过，这个数量只是一个月的住宅和3个月的公寓库存量。在一月之前，多伦多市场上还有1.5个月的住宅和9.5个月的公寓库存量。 上月，多伦多的在售新房量低于1万套，这个情况在过去十几年间还是第一次，充分说明房屋的挂牌量虽然增多，而需求量依然坚挺。

今年春季上市的二手房大幅增加，但这并没有影响到买家对新建房屋的需求。与去年同月相比，4月份的建筑面积增加了40%。 上个月，在多伦多地区新建的低层住宅(包括独立屋，半独立屋和镇屋)平均价格为120万元。单独算独立屋的话，平均价格为180万元。 根据星期三Building and Land Development Association建筑与土地开发协会(BILD)发布的统计数字来看，公寓占多伦多地区新房销售的70%。它比2016年四月份上涨近24%，价格已经达到570,226元。 Altus集团执行副总裁Patricia Arsenault说：“额外的二手房上市只是将供应形势从相当紧张转向极其紧张。” 多伦多地产局(TREB)五月份公布的数据显示，在四月份多伦多地区的二手房上市增加了34%。 但这仍然只相当于一个月的单户住宅和三个月的公寓的供应量。 Arsenault表示，一年以前，单户住宅供应量为1.5个月，公寓库存为9.5个月。 她说，在新房和二手房都存在的时候，总有买家喜欢购买新建筑。 十多年来，这是多伦多地区第一次出现四月份共有不到一万个新房可售。 Arsenault表示，这个现状反映出强劲的需求，而不是新的房屋数量在减少。 与去年同期相比，4月的销售数字增长了7%，第一季度增长了24%。 今年第一季度，有超过11,000个新房出现在市场上，这已经比两年平均水平高出三分之一。但是在4月底，就仅仅只剩五分之一仍然可售。 2015年4月份的时候，这个数字是五分之二。 BILD首席执行官Bryan Tuckey说，上周Ontario's Growth Plan发展计划修正案的颁布可能会进一步限制新房供应。 该计划要求市政府将人口增长的应对方式集中在诸如交通等服务上。它旨在通过鼓励发展更密集的住房形式，如公寓或者镇屋，来减缓城市扩张。 Tuckey说：“新的增长计划将不会改善我们新住房供应问题，以及由此导致的GTA及其周边地区的价格上涨。” 根据在线开发中心BuzzBuzzHome的数据来看，安大略省的16点公平住房计划16-point Fair Housing Plan正在遏制投资者对投资新公寓的兴趣。 安省计划通过对离岸非居民买家征税，来遏制外国房地产投机。同时，它也会扩大对新建筑的租赁管制。 BuzzBuzzHome表示，在政府4月20日公布之后的四周内，针对安大略省的查询就下降了49%。而对加拿大其他地区的查询在同一时期上涨了36%。 在这几个星期内，只有对租金的查询在增加，往上攀升了9%。 副总裁Greg White表示：“我们当然觉得，安省公平住房计划的公布可能会抑制对公寓的投资。因为投资者会充分考虑新立法的最终影响。” 但他说，这并不一定意味着政府计划会长期的遏制投机。 四月新屋数量 大多伦多地区总数：4,680，去年436678 多伦多：1,673，去年1,510 Durham地区：381，去年为389 Halton地区：213，去年为429 Peel区：1,346，去年为1,078 York 地区：1,067，去年为962

最近，温哥华和多伦多以“微型套房”(micro-suites)$1,700/月的房租和房东租金翻倍等事件成为头条，但你不知道的是，与此同时，另一个城市的房租正在以比这两个城市更快的速度增长着。 据PadMapper的新报告显示，安省的Kitchener，是整个加拿大房租增长最快的!已经超过了温哥华和多伦多！ 目前，安省城市一室的房租平均为$970，比去年同期高出15.5%，较上月增长1%。此外，Waterloo Region Record 报道，去年的平均销售额已经突破了$100,000。 图片来源：huffingtonpost Record表示，“随着多伦多地区买家大量涌入，哄抬房价，想要在Waterloo Region买房的人已经越来越绝望了...该地区的房地产市场正在处于一个未知的领域”。

房子，安身立命之所。很多人努力工作，打拼赚钱，就为了能有一套自己的房子，一边苦哈哈的节衣缩食，一边心甘情愿的做着房奴。然而，黑心地产商、房屋买卖陷阱等负面新闻也屡见报端。一套房子起码几十万，是很多人一生的积蓄，因此，办理买房手续需要特别上心。近日，青秀区人民法院就审结了一起一房二卖的乌龙纠纷。 【案情回顾】 一、钱房两空，交涉无果 原告张女士表示，2013年5月她购买了被告广西某房地产开发有限公司开发的A小区的一套房屋，支付了全部房款1583274元，并根据被告的要求支付了其代收的房屋燃气费等费用11938元。然而，2014年10月被告发布了张女士所购房屋的交房公告后却一直没有通知张女士收房。张女士和被告多次交涉都没有得到明确答复，她认为被告收取了全部购房款，却拒绝向她交房并不说明理由，严重违反了合同法，并给她造成了极大的经济损失，因此，张女士起诉至青秀区人民法院，要求解除她与被告广西某房地产开发有限公司的房屋买卖合同，被告返还她支付的购房款1583274元、房屋燃气费及物业专项资金等费用11938元，并支付利息155001.43元。 二、“母子”转让，没有过错 被告广西某房地产开发有限公司表示，公司并不存在过错。张女士在2013年5月只是签订了认购协议，协议约定在7日内张女士需要携带相关资料到被告处签订商品房买卖合同，但是张女士并没有来，因此，张女士的行为是根本违约，公司没有义务返还她20000元的购房定金，而且有权将这套房子另售他人。 更重要的是，公司在2014年6月收到原告张女士和第三人庞某共同签名的《更名申请表》，声称两人是母子关系，由于张女士自己已被限购，无法办理涉案商品房的购买手续，因此将房屋更名到其儿子庞某名下，并且提供了张女士和庞某的户口本、张女士的认购协议书和购房款收据原件等全套资料。公司对所述情况信以为真，同意了更名申请，并与庞某在2014年6月签订了涉案商品房的买卖合同，但并没有向庞某收取任何购房款。就此看，公司就涉案商品房只收取了一笔购房款，同意办理更名手续，也是基于原告所交材料的误导，公司并没有过错。 三、母子是假，更名乌龙 法院审理过程中，原告张女士提出书面申请，要求对《合同更名申请表》中自己的签名和指纹进行鉴定，确认是否为本人书写和按捺。经司法鉴定中心鉴定，签名和指纹都不是张女士亲身书写和按捺的。此外，张女士的户口本家庭成员中并没有庞某，两人根本就不是母子关系。张女士表示自己长期居于加拿大，应被告公司工作人员的要求为办理房屋相关手续需要，自己的《认购协议书》和购房款收据原件都留存在被告公司工作人员处。 【法院判决】 法院经审理后认为，1.原被告之间买卖合同关系成立。张女士和被告在2013年签订的房屋认购协议书，明确约定了当事人名称、商品房坐落、商品房总价及付款方式等条款，张女士当场一次性付清了全部购房款，履行了其作为购房者的主要义务，被告代收燃气费及物业专项资金并为此出具了收据。根据相关法律规定，张女士和被告之间的商品房买卖合同关系已经成立。2.被告承担合同解除责任。商品房买卖合同成立后，张女士已依约履行了付款义务，但是被告在2014年6月又和庞某签订了买卖合同，而被告公司辩称办理合同更名手续是由于张女士和庞某的误导，证据不足。从被告提交的居民户口簿复印件可以看出，明显有伪造的可能性。被告公司在预见到办理变更购房人的手续中可能存在风险的情况下，在办理更名手续时，未尽审慎义务，核实双方当事人的真实身份情况，存在过错。因此，本案合同解除责任由被告承担。被告需向原告张女士返还购房款1583274元、代收燃气费2300元及物业专项资金9638元。3.张女士自己承担支付购房款造成的实际损失。张女士没有妥善保管自己持有的相关文件，对本案纠纷的成因也应负担相应的责任，因购买涉案商品房而支付款项的实际损失应自行承担，因此，张女士要求被告公司支付占用资金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。 目前，该判决已生效，双方均未提出上诉。 【法官释法】 商品房买卖双方当事人签订的《认购协议书》因具备《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的要件，应认定为商品房买卖合同。

加拿大中央银行行长波罗茨多次警告说，加拿大人的负债水平过高，告诫加拿大人要小心利率上涨会给他们带来的经济压力。 加拿大宏利银行Manulife Bank的调查显示，如果利率上升导致房贷供款增加10%，则差不多四分之三的加拿大贷款购房者会负担不起每月的房贷供款。 据加拿大广播公司的报道，宏利银行今年月份进行的这次网上调查的对象是年龄岁到岁之间的名贷款购房者。 虽然这样的网上调查由于不是随机抽选调查对象，所以在可靠性方面打了折扣，但仍然不失为一个有价值的参考。 除了的房奴应付不了房贷供款增加（换句话说是银行房贷利率上升）的压力之外，宏利银行的调查还发现有四分之一的加拿大房奴在过去一年中出现过没钱付账的情况；有五分之一的房奴在银行里没有应急存款，只有一半的房奴在银行有存款、但不超过千加元；岁到岁的千禧年一代如果家中提供主要收入的人失业，则他们在三个月之内就会出现付不起房贷的问题；千禧年一代人购房时有差不多一半的人要靠父母和亲友的帮助才能拿得出购房首付，相比之下他们的父辈只有不到三分之一的人需要家里人帮助以交付购房首付。

一份最新房屋调查显示，虽然多伦多楼价高企，惟自置居所比率在已发展国家中位居前列。调查也指民众渴求拥有自置物业，推高了楼价，为多市带来负担能力危机。   加拿大经济分析中心（CANCEA）将于今日公布的调查指，多伦多居民的自置居所比率在过去35年上升23%，目前为68%，在38个西方城市中，仅次于卡加利的74%，及奥斯陆的69%。   报告估计，未来10年要在多市兴建一间新屋要高达150万元，故应该兴建更多出租公寓，令房屋变得更可负担，另外有一半市民住在有太多房间的房屋，导致出现220万间空置房间，但另一方面却有2成市民居住环境欠佳。

温哥华唐人街关注组（Chinatown Concern Group）周一在华埠发起抗议活动，针对区内高厦发展项目“105 Keefer”。他们希望市府能够将建造的楼层高度限制在不超过50尺范围，以保留华埠风貌。若是许可，最好是市府收回土地，用于发展可负担长者屋、社区中心或养老院。温市府今天(周二)会就“105 Keefer”项目举行公听会。 抗议活动周一下午1时开始，超过30个居民前往“105 Keefer”项目位置，即位于温市奇化街（Keefer St）105号夹哥伦比亚街（Columbia St）544号，华埠纪念碑旁的停车场举行示威。 唐人街关注组主席陈敬望接受访问时表示，该楼盘位于华埠纪念碑旁，如果兴建商业建筑，势必推高区内物业和土地价格，将驱赶低收入居民和长者。华埠正逐渐面临丧失原有特点与贵族化。 发展商刚修改方案 楼高120尺 负责该计划的发展商Beedie Living在刚过去的星期日与侨团30多位代表开会，详细讲解“105 Keefer”最新修改方案。发展商指出，为保留华埠风貌，他们将整个建筑分成三部分；其中一幢建筑物也特意收窄面积，确保与华埠纪念碑的距离增加至55尺。 至于楼层高度，为增建廉租单位，他们申请把楼高由90尺改为120尺。因为只有将楼高增加至120尺，他们才有足够容积率去增加25个可负担的长者住宿屋。 此外，新方案还会提供一个近1,000平方尺的娱乐活动中心，供社区使用。 对此，陈敬望表示：“这只是他们的说辞，我们现在所做的就是希望市府能慎重考虑土地的变更规定。我们希望楼高不要超过50尺，其中还有一半是可负担的长者住宅单位。” 参加抗议活动的华埠居民刘姐表示：“坦白说，根本不希望这块土地用作商业开发。她希望市府能把土地使用权收回来，然后第一层用于兴建社区和娱乐中心，上面则是长者住宿单位，至于最上面则是养老院。” 她说，华人在卑诗省付出很多，理应受到尊重，保留华埠特色、照顾社区长者意愿无可厚非。 发展商Beedie Living于2014年向温市府申请更改土地用途，在位于温市奇化街105号夹哥伦比亚街544号，兴建名为“105 Keefer”的商住混合式高层大厦，楼高13层。

　　有很多加拿大华人买完房都喜欢改造成自己喜欢的风格，但是，往往由于不清楚加拿大法律，做出了违规的事情遭到处罚，细数这样的案例还真不少! 　　在华人聚居的万锦渔人村(Unionville)，有华人业主未获市府许可就将自己位于Krieghoff Avenue，面积约4,000平方英尺的大豪宅改建，不料，前院间距等均超过市府附例的规定。 　　于是，在这座豪宅改建完不久后，华人业主就收到了万锦市府的违例通知书，豪宅前方草地上，被市府插了一块醒目的告示牌，告知屋主及当地居民，这间大屋的前院及两边巷道都没有按照市府附例留出足够空间。 　　当时就有市议员曾指出，当局有权向违例业主高额罚款，甚至拆除建筑物! 　　虽然事情揭发后，业主向当局申请调整(variance)已获批，但是，当时确实面临着房屋被拆的风险，所以，华人在加拿大，还是得按“规矩”行事啊! 　　华人为改造房屋砍掉“碍事”的3棵树，受到处罚! 　　2012年12月，万锦市华裔居民吴某为改建自己的房屋，未向市府申报，就私自砍伐了自家门前的3颗树，被邻居举报非法砍树。 　　案件在5月18日开庭审理。开庭审理之前，吴某被要求在5月31日前在自己的物业范围内种植18可新树，或者缴纳$10,800罚款。 　　根据万锦市城市附例，业主若要砍树需先向市政府提出申请。如果未经申请就有意铲除或者伤害高度在1.37米以上、直径20cm或以上的树木，就是犯法行为。 　　而吴某未经申请就私自砍伐3颗树的行为，遭到了邻居的举报。据查证，其中两棵树属于市政府所有。 　　万锦市政府目前对未经许可就砍树的行为罚款为每棵树$500-$100,000，吴某砍了3棵树，最高将面临$30万的罚款。 　　还有华裔为改造房屋，在家里打了个洞，收到$5,000万罚单 　　2015年，家住温哥华西区的华人刘凤林(Feng Lin Liu)花$300万买下了位于Beechwood街7084号的屋子做为住所，目前，他家周围的放产均价为$600万-$800万，之后，他计划把旧屋推掉，在土地上重建新居。但是，由于承包商招来的安装地热交换系统的公司不合格，施工方在朝地下钻孔时，捅漏了承压含水层(pressurized aquifer)，地下水和沉积物等开始不受控制的涌了出来! 　　每天从刘凤林家涌出的水多达200万公升，情况非常严重。 　　周围的居民也是苦不堪言，纷纷搬走。 　　2016年，温哥华市府已将该漏水案列为妨害案件，并向刘凤林发出了要求解决漏水问题的清除公害令(nuisance order)。修理完成之后，这笔费用将会向业主刘凤林追讨。 　　据悉，温哥华市政府为此修补了一年半，已经花费$790万来控制流水，预计还需要$200万才能完成修补工作!预计届时的工程总费用将高达$990万。把这栋物业卖了都不够罚款的! 　　对此，温哥华市府副城市经理牟克瑞(Paul Mochrie)表示，市府建议Oak街西部加49街南部的居民，如果想在物业上钻孔，最好先咨询水文地质学专家。 　　看着这一桩桩因违规改造房屋发生的令人“肉疼”的事件，大家还是警醒一下吧! 　　在加拿大翻建新屋，这些“规矩”一定要懂! 　　翻建、改建在加拿大都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。 　　另外，作为购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证，具体情况可向注册建筑师查询。 　　多伦多建筑审批地点： 　　1)Toronto and East York District Toronto City Hall 100 Queen Street West 416-392-7539 　　2)North York District North York Civic Centre 5100 Yonge Street 416-395-7000 　　3)Etobicoke York District Etobicoke 2 Civic Centre Court 416-394-8002 　　4)Scarborough District Scarborough Civic Centre 150 Borough Drive 416-396-7526

　　最新报告显示，随着物业升值，多伦多商务办公楼的租金在未来三年将面临大幅上涨。 　　地产公司Jones Lang LaSalle在报告中预测，多伦多的租金会上涨50%，以应对出租市场的紧张。 　　报告称，目前多伦多市区A级办公空间的租金为每平方英尺$59.17元，几乎可以与纽约等城市相比，纽约2017年第一季度的租金为每平方英尺$84.91元。 　　商业房地产信息公司JLL Canada的行政总裁Brett Miller指出，在加拿大所有大城市，蒙特利尔、多伦多、温哥华，甚至卡尔加里，需求都在慢慢转强。他强调，这种需求主要在市中心地区。 　　预测未来三年，多伦多的办公租金会上涨到每平方英尺$88.76元。 　　报告指出，目前的环境对租金上涨非常有利，三个影响租金的因素：有限的市场供应、保守和避开风险的业主，以及移民和全国人口变迁，将导致未来三至五年办公空间需求上升。 　　JLL还指出，2016年是投资额创纪录的年份，商用物业的销售额达$347亿元，多伦多和温哥华的海外买家也创下购买纪录。 　　由于土地的价格持续上涨和商务楼开发商之间的竞争，租金势必继续上涨。 　　温哥华的两个新建项目Solo District和Containers Phase II，预先出租率分别达到85%和100%。 　　Solo Distric 　　Containers Phase II 　　多伦多市区商用办公楼的空置率已经跌到十年来最低。Miller指出，多伦多还有一些在建项目，供应量合理，但是需求正在超出这些供应。 　　至于卡尔加里，目前市场正处于最低谷，过去该市的租金是每平方尺$50元，现在低至$30元，所以从目前算起，有很大的上涨空间。 　　至于工业用楼的租金，去年已经上涨了20%，主要是与电子商务的发展相关，现有库存太低，无法满足需求。报告称，蒙特利尔的工业用楼空置率已达到历史低位。

　　五月的长周末通常是人们转战度假小屋的开始。但是，远在今年积雪融化之前，来自城市的富裕的婴儿潮一代就已经开启了度假区房地产市场的热潮。 　　Muskoka和Haliburton的代理人认为，此举大部分归功于一波新的50多岁的老年买家，退休后驾车去北方度假或远程办公。同时，他们在南方GTA还留有一套公寓，以便在南方过冬。 　　Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表着Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地产经纪人，表示多伦多失控的房地产市场，最近已经开始降温了，但是在度假小屋地区仍留有热度。 　　其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万。中位价格为$485,000，较去年四月份上涨了30.4%。Taylor表示，截至五月底，会推出更多的海滨市场上市。但是Bob Clarke表示，在许多小屋上市之前，代理商就会找到买方和卖方。 　　往年通常情况下，很少会有投标竞争，度假小屋可能需要两年的时间才能出售，但是自秋季以来，竞争性报价一直在攀升，许多物业甚至在不是旺季的时候做到一天之内售房。

　　在加拿大买房难比买房更难的应该是装修了。稍有不慎大把的票子就没有了，不仅如此，很有可能你刚花钱装修的豪宅很有可能被强拆，不仅如此，还要面临巨额罚款和牢狱之灾。 　　据相关媒体报道，一位万锦华裔屋主座位于7号公路夹Main St.地区Krieghoff Ave 的翻建新屋，翻新房子，被万锦Committee of Adjustment发出警告通知，屋主面临被重罚甚至有可能被迫将房屋拆掉的风险。 　　据悉，该屋目测面积起码有4000平方英尺，外观相当漂亮。造价不菲。但是，建成不久业主就收到了万锦市府的违例通知书，大屋前草地 市府插牌告示市府在大屋前的草地上插了一块醒目的告示牌，告知屋主和当地的居民，这间大屋的前院和两边巷道，都没有按市府规例留出足够的空间，违反了市府的附例。为此市府将在今年6月举行听证会中进行讨论。 　　当时就有市议员曾指出，当局有权向违例业主高额罚款，甚至拆除建筑物! 　　翻修改建嫁祸他人 　　很多到加拿大年头不多的中国人，在购买了二手房屋后，喜欢翻修，但因不了解当地政策，翻修前没有申请，所以翻修后的新房存在不符合要求的情况，因此遭遇尴尬。 　　还有的华裔屋主不懂这一规定，购买的近几年翻修好的房屋存在这种隐患，新屋入手后就不得不接受处罚等。 　　有新闻报道，一原屋主在大约4年前翻修了房屋，但没有申请许可，私自将房屋面积扩大了不少。最近，政府机构发现了他的这一违规行为，计划进行处罚。这名屋主为避免挨罚，快速将房屋出手，并在出售房屋的协议中，加入保护条款，使得政府追查违建责任时，全由新屋主承担。 　　门前大树也惹祸 　　2012年12月，万锦市华裔居民吴某为改建自己的房屋，未向市府申报，就私自砍伐了自家门前的3颗树，被邻居举报非法砍树。 　　案件在5月18日开庭审理。开庭审理之前，吴某被要求在5月31日前在自己的物业范围内种植18可新树，或者缴纳$10,800罚款。 　　5月8日，多伦多市政府才刚调高了相关申请费用，民众若要砍树、移树或可能对树木造成损害，要为每株树缴交加币111元到700元不等的申请费;金额多寡，视树木是私有或市属、以及是否涉及建筑施工而定。市府收到申请后，会派人到现场视察和评估，再决定是否发出许可证。 　　除非树木已是枯死，否则，未经许可的砍树、移树或损树行为，每株树罚款加币500元到10万元不等。 　　加拿大翻建新屋要懂“规矩” 　　审批翻建最靠谱 　　未经许可就擅自翻建的还不多见，但是在“不懂规矩”的华裔移民中是存在这一现象的。在安省翻建、改建都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。 　　另外，作为购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。 　　多伦多建筑审批地点： 　　1、Toronto and East York District Toronto City Hall 100 Queen Street West 416-392-7539 　　2、North York District North York Civic Centre 5100 Yonge Street 416-395-7000 　　3、Etobicoke York District Etobicoke 2 Civic Centre Court 416-394-8002 　　4、Scarborough District Scarborough Civic Centre 150 Borough Drive 416-396-7526 　　违规翻建 罚款又强拆 　　根据报导，加拿大每座城市都有一个结构调整委员会(Committee of Adjustment)，成员都来自民间，对房屋翻建的相关事务中具有很高的决定权。根据屋主的违规情况，该委员会可以处以罚款，甚至下令屋主拆除违章建筑。 　　调整委员会可以对违规者处以非常严厉的处罚，可以是数额巨大的罚款，也可以是强制拆除。这是为了保证法例的严肃性和权威性，不是开玩笑的。 　　提醒华裔移民，各个城市对房屋的翻修、改建甚至装修都有详细规定，在进行施工之前，一定要了解当地的这些法规，按照规章制度办事，以免留下后患。

　　这个周末，楼市又有大消息。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策，尤其是保定抛出了史上最严的房地产调控政策，给房地产行业带来了巨大冲击。 　　今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。 　　楼市“限售大军”再扩容 　　保定买房拿证后10年内不得卖 　　近日河北保定一宗新挂牌的住宅用地成为市场关注的焦点。5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中2017-30号土地备受业内关注。 　　该地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，规定竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。 　　这是全国对住宅限售时间最长的政策，目前各城市普遍限售时间为2到3年。虽然只有一宗土地有此规定，但是该政策的出台，足以对楼市的投资者起到警示作用。有业内人士甚至认为，这次可能是保定土拍新模式的“试水”。 　　“5.20”一天之内，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。 　　长沙要求，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。 　　无锡规定，购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得不动产权证3年内不可转让。 　　嘉兴指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。 　　中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经达到30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。 　　“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。 　　大潮退去后三类投资客将离场 　　“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。 　　“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。 　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场： 　　1、“加杠杆”入市的“散户” 　　2、运营状况不佳的私营企业主 　　3、特定需求的群体也有可能抛售房产 　　两个月60城调控超170次 　　热点城市新房价格下降 　　这一轮楼市暴涨的起始点在于2015年4月。国家统计局数据显示，2015年3月，70个大中城市的房价显示全部同比下跌，这也说明当时的房价已经跌回了2014年。不过伴随着当时多地出台的楼市刺激政策，到了4月份，深圳房价率先出现同比上升，随后上海、北京等热点城市也开始加入房价同比上涨城市。 　　截至2016年4月，70个大中城市超九成房价上涨，统计局也开始喊话"一线和热点二线城市上涨过快"。 　　在一年不到的时间内，部分城市的新房价格不断上涨，一线城市的年度涨幅甚至全部超过20%。在房价"高烧不退"的情况下，2016年9月30日晚，各地陆续重启楼市限购政策并在今年3月开启了一场大规模楼市调控。 　　统计局新闻发言人毛盛勇曾表示，新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。 　　以深圳市为例，深圳作为领涨全国房价的一线城市，在调控政策下，深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。 　　深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米，环比大涨136.9%，同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，同比增长9.5%。 　　据报道，去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，让投机行为受到了限制和打击。截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。 　　打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来，北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展，包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购"商住房"、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来，北京调控启动了"打补丁模式"，政策连发主要是为了堵炒房漏洞。 　　自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来，北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。 　　而据北京中介反映，在楼市调控政策出台之后，市场却有降温。"有可能好几天都没有一单成交"成为现在的日常。另据上述中介反映，门店合并也开始出现，"有些门店的人员比较少，就把其中一家关了，两家门店把人员合并。" 　　作为热点二线城市，河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据，去年9月，郑州房价涨幅排全国第一。 　　不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施，数据显示，郑州房价已有明显回落。 　　从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看，4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米，3月份的数据显示为9919元/平方米，销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，郑州商品住宅价格破万，达到10465元/平方米。

多伦多华人业主陈先生计划推到旧屋重建一幢两层独立屋，因为遭邻居反对且该计划多处违反市政附例被多伦多市政府拒绝。陈先生于是向安省市政事务委员会(Ontario Municipal Board，OMB)提出上诉，OMB认为陈先生违反市政附例行为轻微，不足以阻止，判定陈先生获胜。 法庭文件显示，陈先生新建的独立屋面积约2280平方英尺，多伦多市府调整委员会(Committee of Adjustment)拒绝批准新屋兴建的理由是，新屋高至9.5呎，超过市政附例规定9呎的上限;新屋的楼面面积占地皮65%，也超出市府规定的45%;此外还有一些条件也不符合附例规定，因此拒绝陈先生新建此独立屋。 Leaside社区街景图 此外，陈先生新建的独立屋遭到邻居反对。由于物业位于Leaside社区，OMB批准一名邻居和社区业主委员会的代表参与聆讯。 社区业主委员会的代表认为新屋在外观上看起来像是一幢3层建筑，破坏了社区特色。邻居Rapson先生则认为新屋高度增加将妨碍他享受庭园之乐。 但是OMB认可的专业规划师Andrew Ferancik表示，新屋符合多伦多市政府的土地规划。Andrew Ferancik说，根据1916年修订的“分区细则”，该地区的允许建筑密度为45%至60%，新屋面积212平方米在区内也只算是普通大小。虽然新屋超高30厘米，但属该区内允许范围之内，而且该高度低于一些已经获批准的房屋高度。Andrew Ferancik说市府要保留社区特色并非一成不变，不同密度和屋型混杂也是社区特色之一。他还出示了一些在附近和同一条街道相同房屋造型的照片以支持这个说法。 OMB经过听证后认为，虽然业主会要求保留社区传统特色，但该社区和多伦多全市正在以不同形式重新发展，房屋的大小和设计也与原来的建筑有很大差异。新屋与附近物业相类似，高度也符合现代房屋的楼底高度，因此同意陈先生上诉得直，批准陈先生变更市政附例的要求。

多伦多房地产市场有两个方面：一方面是上百万的单独房屋，另一方面则是那些高楼里的“蜗居”。 而问题是，我们缺少的恰恰是中间的那部分。 加拿大经济分析中心主席保罗·斯迈坦宁(Paul Smetanin)表示：“你们中间缺少的是那些的联排别墅，三复式别墅，双复式别墅。”Smetanin最近完成了一个大数据分析项目报告，名为“了解安大略省住房负担能力的挑战：大数据评估”。 “当你看看现在的房地产市场的房子时，你将发现都是些独栋别墅和高层公寓。” 周二上午在瑞尔森大学(Ryerson University)，来此大多伦多和汉密尔顿地区(GTHA)的市长们，将会会见地产开发商和业界利益相关者，一起共同讨论这个问题。 针对安大略南部的住房紧张局面，该报告列出了40多个因素，时间上可追溯到20世纪80年代初。报告表示，很大一部分压力是多种因素造成的，其中包括人口的增加，较少的住房选择，许多家庭无奈而引发的“更糟糕的选择”，例如，当他们应该选择租房或者搬到离上班地点较远的地方时，它们反而决定了买房。 其他调查结果包括： ·         超过一半的安大略省人“住房过剩”，意味着他们有太多的卧室。该研究报告说，该省有五百万个空闲的卧室。超过40万个家庭有三个或更多的空卧室。 ·         八分之一的安大略人“住房不足”，这意味着他们没有足够的卧室。 ·         自1990年以来，GTHA的人均租房库存下降了30%。 ·         在过去的二十年中，出租型公寓增长了10倍以上。多伦多三分之一的公寓是出租的。 ·         安大略省大约1.5%的库存(即85,000套住房)是空置的。 Paul说，他希望这份报告能够为安大略省房地产市场提供更多的证据。 他说：“安省现在有大量的现金和投资资金。” “例如，在2001年，安大略省的非金融投资金额约500亿加元，今天是3500亿加元，是之前的七倍。” “我们是有足够的资金可以去协调改善住房情况的。” 健康的房产市场 为了满足住房需求，这项研究表明，安大略省在未来十年将需要60万套新房。但不仅仅是需要新的住房，而是一个健康的房产市场。 这就需要那些缺少的中间部分。“失踪的中间”也被称之为温和密度的住房类型，包括半独立式，排屋，联排别墅，复式和庭院公寓，所有这些都是多伦多所缺乏的。 该报告说：“(多伦多)城市的很大一部分只允许建造独立别墅，由于其规划图上使用的颜色是黄色，通常被称为”黄色地带“。 Paul的报告表明，在现有的社区里，适当的放宽规定将有助于增加住房库存。 “这只是问题的一部分，”多伦多市议员Ana Bailao说。她同时也担任了多伦多经济适用住房委员会主席一职。 市政厅也正在进行一些相关的研究，例如“巷道住房”，在热门区域，包括Danforth，用高层公寓的形式去增加人口密度。 Ana说，“这是我们需要推动的一项计划。现在我们有很多40、60和80层高的公寓楼正在开发，但是我们需要的是更加多元化。” 重建伟大社区 混合的房屋类型是Downsview项目的重要组成部分。总共178,540平方米，是加拿大历史上最大的城市房产填充项目。 其公司Q4 Architects设计总监Marco VanderMaas表示：“之前很长一段时间，那些拥有最好平面图的建筑商才是最成功的。” “而现在我认为拥有最好的社区规划才是最重要的。” 他说，其中的一部分是将过去成功的经验在新项目上加以利用，诸如在Riverdale或者Annex区域，并将其纳入新社区。