地产

  一个人如何在短时间内实现暴富？方法有两种。   一种是彩票，坐等天上掉下一个巨大的馅饼；另一种，就是掠夺，一群人的亏损足以造就一个人的暴富。   尤其在一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配，就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大，就看看谁能切到更大的，谁能抢走别人的。   这些年来，从来没有一种投资把戏像楼市这样，长达数年地陷入了全民狂欢。   由于我国土地是公有制，房价暴涨之后，越早拿到土地使用权的人，就越是获利最大。在这种情况下，你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动，只凭加杠杆就能实现暴富。   20世纪的美国，有个叫查尔斯·庞兹的人，忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺40%的利润回报。   21世纪的中国，有个叫房地产的东西，一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。   什么概念？换到股市，就相当于70倍的市盈率。现在，我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。   任何旁氏游戏要想玩下去，得有三个前提。   一是稀缺的东西才是宝，你这个投资品得有足够的“稀缺性”，这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以，各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。   但是中国的房子到底有没有稀缺性呢？   2015年5月，腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时，自有住房空置率最高也不过2.9%而已。   二是你得有足够的资金，来源源不断地注入这个骗局。   2017年，我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算，但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说，只要有十分之一的买房者套现离场，就可以耗尽所有货币。   既然两个前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意来玩这个游戏的人。   让他们坚信，这个游戏里，永远有一个比他们更傻的人，能以更高的价位来接盘。   现在的楼市，有个很有意思的现象，大城市的人跑小城市去买房，小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。   小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地？我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房，而且真有刚需要买房，新盘多的是，何必买你的二手房？   大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是，能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。   连农民都在买房了，以后你的房子还能卖给谁？最有购买力的，就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己，又是楼市的空头，将来是要抛售的。   说来说去，楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。   让我们把视野放大、综观全球。   目前，全球经济都是萎靡不振，经济增速严重下滑，各国央行放水能力都到了极限，紧缩大周期已经来临。   在这种情况下，谁能保持泡沫最小，谁就能损失最小。换句话说，自家的泡沫越小越好，别人的泡沫越大越好。   尤其是美国，希望中国持续地加杠杆了，美国才能宽松地降杠杆。   而且现在美国要走强势美元战略了，这时候人民币的国际化，还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办？   只要中国的资产泡沫过大，资本自然会外流，美国再振臂一呼、加息缩表，自然有大笔资金转流美国。   只要中国的资产泡沫过大，资本自然会脱实向虚，没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”，贸易顺差焉能持久？   奥巴马想搞TPP，是想架空中国制造，如今他没搞成，反而我们自己可能要搞成了。   不战而胜，是战争的最高境界；敌人内乱，是不战而胜的最好方法。   让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响？如果资产泡沫伤害了中国制造，会发生什么？   中国制造业承担中国25%左右的就业人口，如果制造业走弱，服务业也会衰落，那么一旦失业潮开启，那么资产泡沫就会炸裂。   要知道，中国现在家庭负债率已经达到了50%，就是说，相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。   那么如果他们失业，那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷？那么支撑不下去之后，必会断供。   在中国，无论楼市还是股市，都是羊群效应，极易被情绪感染，而非理智决策。所以，大家在买的时候都是一窝蜂地抢，抛的时候都是一连串地抛。   那么到了这个时候，炒房的人，会因为止损而抛盘；而刚需者，也会因为担心失业而提前套现。   任何金融属性的产品，一旦下跌，绝没有人愿意接盘；一旦开跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招，后有如火如荼的金融去杠杆，配有逐渐向紧的货币政策。   目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆弹；二是固化泡沫，为拆弹来争取时间。   你要知道，泡沫的控制与否，关系的不止是国家发展大计，更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房，都将不可避免地卷入其中。   现在的楼市有三个很有意思的现象。   一是一边中央不断调控加码，另一边地方却在购房有奖。   一是新闻里轰炸房价花式下跌，实际上房价却在悄悄上涨。   一是一边是富人们纷纷套现离场，一边是穷人们抢房大战再起高潮。   其实，这都因为是一场赌局，空头与对头的博弈。对于地方政府来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。   而钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。   更何况，对于一些三四线小城市来说，还面临着去库存压力，还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的，因此，他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”，一跪地乞求的可怜姿态，迷惑公众的视线。   一方面，能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度，一方面，能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边，他们却是使出了各种花招，来抬高房价。   比如开发商蓄客500个，就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办？叫号选房只给你10秒钟时间，你说你紧不紧张？多重压力下，穷人能不抢房吗？房价能不涨吗？   但实际上，开发商已经快扛不住了，很可能要还不起债了！   截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。   更有甚至，有开发商冒充购房者，申请到银行贷款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后，开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”，再卖给其他人。   在这样的情况下，你现在进场了，你以为你遇到价值洼地了，你以为你捡到宝了。   有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。   在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。   一二线城市还有资金、人口的支撑，而那些三四线小城市，明明没有什么发展潜力了，可是房价竟然还一路上涨，那完全就是炒高的价格，蕴藏着巨大的风险。   银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。   当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经胜利回款收回成本，当大户和上市公司们已经套现离场。   偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？   二、北京房价突然大跌，保银行比保房价更重要！   国家统计局公布了一组房地产数据，里面透露了惊天大秘密。   5月15日的数据显示，今年前4个月，商品房销售面积同比增速15.7%，比前3个月下滑3.8个百分点；销售额增速20.1%，回落5个百分点。   仅4月份，商品房销售面积增速（7.7%）就比3月份下滑7%。   近一个多月来，房价也出现下滑，尤其是北京房价出现突然下跌，北京二手房4月份成交均价环比下跌了6.8%。   截至目前，有超过55个城市，共发布楼市调控政策160多次，被业界称为“史上最严”调控，主要是限购、限贷、限价和限售“四限”措施。   但是，今年前4个月房地产开发投资27732亿元人民币，同比名义增长9.3%，增速比第一季度提高0.2个百分点。   一方面房价下跌，销售面积增速下跌，销售额下跌，另一方面，开发商的投资还在扩大。这显然不符合逻辑，只能说房产商为了续命，不得不动用老本拿地投资。销售下滑投资扩大的房地产市场矛盾将逐渐加剧。   “销售冷投资热”的局面，从房地产市场长期的发展情况看，已陷入投资刺激和泡沫膨胀的两难和矛盾境地。   其实这也是一些地方政府的两难境地：一方面房地产投资已经成为赖以刺激经济的主要手段；另一方面，房价泡沫膨胀，存在潜在风险，所以又要同时进行降温调控。   房地产市场早已绑架了经济。从1990年代开始广泛实行土地财政，大规模投资房地产，依赖提高土地出让金和房价来获利和维持GDP，结果造成房地产泡沫加剧。如今骑虎难下，一直涨下去，将是灾难性的后果，但要软着陆，又考验调控智慧。   最关键是，房地产的既得利益群体很难撼动，除了广大开发商，还有很多寄生官员，有些官员动用手中权力，通过批地和更改容积率，早已窃得家财万贯。   一些地方对此也睁一眼闭眼，经济不好，还得依靠卖地收入来维持庞大的行政人员开支。随着房企的地产投资扩大，土地出让金还在上涨。中原地产的最新数据显示，今年前4个月，50个重点城市地方政府的土地出让金超过7600亿元，上涨53.3%。   但很显然，决策层已经深知这样走下去的危害，所以不得不下令冻结交易，通过行政命令来防止地产炒作。   前几天，央行突然大手一抖，单日释放了4590亿的流动性，有人认为这是不是为了保房地产？其实想多了。这不是保房地产，也不是保股市，而是保银行。   金融去杠杆，理财产品的清理，对银行影响是伤筋动骨的。这次清理和去杠杆，其实说到底就是提前还债，一旦强行推广下去，会导致很多债务违约，银行到时只能当做烂账和坏账来处理了。   央行在去杠杆的关键时刻大放水，主要是为保证债市和商业银行的流动性充足，保证不出现大规模的债务违约，以免将商业银行推向倒闭破产的境地，这应该是当前央行防止系统性金融危机的核心举措。   本次释放的4590亿元，都是基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，需要乘上5左右的货币乘数，基本等于向市场投放了2.3万亿的货币量。这样的货币投放量，以前是要几个月完成，如今一天就完成了，说大放水，一点都不为过。   以前类似操作，基本上都是7天、28天这种短期操作，到期就收回。而本次4590亿元，投放的时间在6个月到1年，这些流动性在市场上呆的越久，产生的货币量就越大，洪水效应也越大。   但是这些水已经很难流动房地产了，因为前段时间已经对银行有很多禁令，要求不要向房地产进行贷款，很多房企不得不到境外发债，成本一下就提高了。   这一次非常明显，房地产将会成为抛弃对象，保银行、保就业会成为重点。   三、房价暴跌的后果究竟有多可怕？看完后冷汗直流   天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。有房一族，特别是贷款买房的，我侧重地问一下：房价暴跌，你怕不怕？诶，那位朋友说了，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。”   What？竟然有这么天真的朋友，欠缺人生经验，毕竟too young too simple！告诉你的惊天秘密：房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！   房产贬值，银行要你补足抵押   咱们先看看赚得多、跑得快的香港朋友的真实经历。   “1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟（化名），最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。   这是怎么回事？   我们知道，作为贷款人，银行与借款人签订贷款合同。很多不明真相的朋友以为，只要保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，我就不违约。危险的种子就是这样被埋下的。需要明白，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。   《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：   “抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。   如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”   举个例子说，你就明白了。   房价腰斩，房没了还惹一身债！   刘明白2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘明白已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。   要么，刘明白拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。   刘明白这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？   银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！   现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条，更狡猾的银行会在合同附件里作约定，反正，房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的，就是房价不要跌。   但是，房价怎么可能永远不跌呢？区别只是跌得深、跌得浅而已。从去年年末到今年，香港房价走入下跌周期，虽然幅度还不大，但已经引起部分购房人的恐慌。日本的例子更不必说，自上世纪90年代，日本房价暴跌之后一路走低，近几年才缓慢抬头。

周四，加拿大央行发布的半年度金融系统回顾(Financial System Review)报告中，重点提到了关于多伦多和温哥华的房屋按揭贷款增长，以及房市风险的问题。 央行数据显示，现在加拿大的家庭债务与家庭可支配收入比，达到170%。家庭债务的增长速度，已经远远超过了家庭可支配收入的增长速度，房屋按揭贷款的风险正在不断的增加。加拿大整体家庭负债上升已经成为了影响金融稳定的重要因素。 随着加拿大政府四月新政对楼市的降温，不少看客都将楼市的波动当作房价即将崩盘的迹象。五月大多伦多地区综合平均屋价863,910元﹐与4月份920,791元相比﹐下跌超过5.6万元﹐而成交量也按年下跌了20.3%。不少人都对五月的楼市产生了悲观的情绪。 据房地产经纪公司了解到，5月一般属于房地产旺季，成交量大跌两成实属罕见。 但是加拿大央行表示，多伦多、温哥华和周边地区的房价波动导致崩盘的可能性不大。尽管很多业界人士认为，加拿大房市应以美国房市崩盘为鉴，但加拿大央行直言：“金融体系脆弱促使房价下跌引发的美国大范围失业率持续上升，在加拿大没有出现。” 央行表示：“随着加拿大移民的增多，目前房地产需求仍很坚实，而且经济发展正在加强，加拿大楼市出现崩盘的机会非常小。” 房地产经纪公司表示，买家及卖家在价格方面正在角力﹐当下买家稍微占优﹐但预期优势将会减弱，房价将会朝着更平稳的方向发展。

加拿大5月份的新屋动工量减少，特别是多伦多的建筑商开工意愿下降，再次表明本国最火爆的一个房地产市场正在降温。 经季节调整的数据显示，5月份年开工量为194,663间，少于4月份的213,498间，也是连续第二个月减少。 加拿大按揭和房屋公司（CMHC）说，5月份减少的幅度超出了经济师的预期。 多伦多独立屋的新屋开工量减少了43%，是自2016年9月以来首次减少。 CMHC说，目前二手房市场挂牌上市的房屋大增，为买家提供了更多选择，导致新屋市场的需求减少。 温哥华的独立屋开工量也减少了13%。 多伦多是安省经济发展的引擎，省政府于今年4月实施15%的外国买家税，卑诗省则在去年8月就推出这一税收，都是为了让房市降温。 本周的数据显示，多伦多5月份房市降温了，由于新税和其他打压房市的政府，卖家纷纷在高价位套现，买家则不急于入市了。 BMO资本市场经济师Benjamin Reitzes说，多伦多的房市未来几个月还会保持低迷，消化外国买家税的影响。 他说：“近两个月来二手房的供应量大增，买家有了更多选择，限制了房屋建造活动。” 加拿大全国来看，5月独立屋开工量减少了7%，公寓开工量减少了10%。 另外，加拿大统计局公布，4月份新房价格比3月上涨了0.8%，是近一年来最大涨幅。

　　最近，消费者保护机构称，很多加拿大人都把他们的房屋当成自动提款机!让我们来一探究竟。 　　今日，一家消费者保护机构提醒，加拿大人房贷数量越来越多，许多人并没有定期支付本金，给已经背负着创纪录水平债务的家庭又增加了经济压力。 　　加拿大金融消费者机构(Financial Consumer Agency of Canada)在一份报告中表示，自从2011年以来，使用房屋净值抵押贷款(HELOC)的家庭数量飙升了近40%，引发其对与加拿大房地产市场放缓有关的消费者债务的担忧。 　　该机构的专员Lucie Tedesco在一份声明中表示：“在消费者承担着创纪录的债务水平时，HELOC债务的持续存在可能会加剧加拿大家庭财务状况的压力。HELOCs可能会导致加拿大人将自己的房屋作为自动提款机，以便他们能够借到远超于其负担能力的贷款。” 　　据悉，2016年，加拿大人从HELOC借款达到2110亿。加拿大约有300万HELOC账户，平均每人借款为$70,000。与2008-09年度美国房屋崩盘相比，加拿大的债务与收入比率已经在近几个季度上升到前所未有的水平。政策制定者也一再警告，家庭容易受到意外事件或经济冲击的影响。 　　消费者公司的报告显示，约40%的消费者不会定期向HELOC付款，而且大部分消费者在卖掉自己的房子之前都不会全额偿还他们的HELOC。银行和其他贷款人越来越多地向顾客提供可抵押贷款，将定期抵押贷款与HELOCs和其他信用产品结合在一起，而消费者往往没有充分了解这些产品的复杂性和风险性。现在，银行的默认选择是向抵押贷款客户提供至少20%的首付。 　　加拿大长期住房热潮以及多伦多、温哥华等城市两位数价格涨幅导致了群众对房地产泡沫的担忧。但是，加拿大的各大银行和联邦政策制定者经常表示，加拿大没有太多的次级抵押贷款市场，也没有像在美国房地产市场崩溃的时候，困扰借款人的创新的信用产品。

　　UDI举办地产研讨会，邀请三位业界领军人物谈论大温地产热议话题。（孙子滟摄）  布朗说，楼市问题是供应不足，而政府打击楼花和徵收税款治标不治本。（孙子滟摄） 　　都市发展研究所(Urban Development Institute, UDI)昨日在温市中心举办地产研讨会，邀请三名大温地产业界的领军人物探讨广泛热议的地产话题，对于卑诗省新民主党(NDP)上台后计划推出堵塞楼花摩货的税务漏洞的措施，三人皆认为长远对楼市影响甚微，原因是出现炒楼现象，主要是因为需求强劲而供应不足，故增加供应才是根本解决之道。 　　昨日的研讨会由UDI主席Jon Stovell担任主持，讲者分别为地产销售公司Fifth Avenue Real Estate Marketing Ltd.总裁主席布朗(Scott Brown)、住宅地产服务公司MLA Canada的联合总裁麦克尼尔(Cameron McNeill)，以及地产开发公司Bosa Properties的高级副总裁辛普森(Daryl Simpson)，广泛探讨本地楼市的热议话题。 　　三人分别就预售楼花、地产经纪的业内规范、外国买家税及空屋税，以及楼市销售的网络技术革新等发表看法。对于新民主党上台将采取打击楼花市场的摩货行为，以及整顿海外买家投机税等措施，三位专家均认为新民主党的政策对大温楼市的长期发展影响将甚微，只可能在短期影响楼市消费者的信心，因为本地市场始终是需求太强劲。 　　对于温市府推出的空置税，三人亦认为无助压抑炒楼行为，因为把房屋空置的业主并不一定是投机客，他们让房屋空置的原因并非为了容易炒卖。 　　布朗认为，很多售楼中心将客户分成不同贵宾等级，这些只是市场行销的方法。而出现该现象的根本原因，是楼市的供不应求。政府应把增加房屋供应作为关键，而不是通过徵税和立法来打击楼市消费者信心，只为寻求楼市短期的降温效应。 　　布朗还说，地产开发商通常需达成60%以上的预售比例，才能获得银行贷款，故此发展商需要落力推销楼花，而政府打击楼花市场，可能会减缓建楼进度，影响房屋供应。 　　布朗又指出，本地一些媒体往往将楼市问题归咎于华裔群体或外国买家，忽略了楼市的供应不足这个本质问题，这种报道方式很容易引发不同族裔之间的敌对情绪和邻居摩擦，不利于社区建设。 　　麦克尼尔说，根据MLA Canada去年的销售记录，仅有不到1%的买家来自海外，因为超过99%的买家填写的是本地地址。 　　三位嘉宾针对海外市场优先获得温哥华楼盘售卖信息的现象，认为近几年在网络科技的带动下，地产营销广告逐渐转向电子科技和社交媒体，再加上发展商与地产经纪服务公司的合作日益密切，有些地产经纪急功近利，利用网路将售楼信息重新包装后，在海外市场推销，确实是不合理的。

　　加拿大金融消费者管理局（Financial Consumer Agency of Canada）昨日警告，愈来愈多加人以物业二按来借钱，却未有准时偿还贷款，令本身负债水平已创新高的家庭承受更大的财政压力。 　　据路透社报道，加拿大金融消费者管理局发表报告指，在本身已经有楼按而再使用房屋净值信用额（HELOC）借贷的家庭，自2011年以来飙升了近4成，令人关注到加国楼市放缓所涉及的消费者债务。 　　管理局专员特达斯科（Lucie Tedesco）表示，在消费者的负债水平创下新高之际，HELOC持续存在，可能会增加加人家庭的财政压力。她指出HELOC可能会导致加人将其物业当成银行提款机，令他们更易借取多于他们所能应付的款项。 　　报告指出，尚未偿还的HELOC贷款在2016年达到2,110亿元，而加国约有300万个HELOC户口，即每户平均欠债7万元。 　　报告还显示约4成消费者未有准时偿还HELOC的借贷，而大部分消费者在卖楼之前，都不会全数还清其HELOC欠款。

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周二公布的最新调查发现，差不多五分一的首次置业者，须要家人协助缴付置业所需首期费用。   据CMHC指出，受访的首置业者当中，18%表示，获家人给予金钱作为缴付部分首期之用。这是CMHC在是项周年按揭的研究中，首次问及有关家人提供财务协助问题。   73%没家人协助者有信心付按揭   这次调查结果更发现，获家人协助“上车”的首置业者，较其他没获财务帮助的置业人士，较少会寻找可以更易或更快地偿还按揭的途径。   同时，得到家人资助的首置业者，对按揭负债金额似较其他置业者更感到不舒服。民调结果显示，在没有家人协助的首置业者当中，73%表示有信心缴付目前按揭负债水平；但在获得家人资助首期的置业人士，持相同意见者只有63%。   另外，假如遇上财务问题时，获得家人协助的首置业人士，较多感到缺乏其他可调动的个人资产。   CMHC今年3月通过互联网，收集了3,002个房屋按揭供款者意见。

加拿大央行周四发布报告说，加国经济最弱的两点：高债务，加上房市过热，使得本国家庭在遇到经济冲击时会更加脆弱。不过央行行长波洛兹（Stephen Poloz）称，整体金融体系仍然强健有弹性，宏观经济形势正在改善。 央行发布的这份半年度金融系统回顾（Financial System Review）报告，提出了影响经济和金融稳定的关键风险。 报告中，央行称最关注的两大问题互相交织。 近半年来，多伦多和温哥华的房屋按揭贷款增长，已经导致加拿大整体家庭负债上升。 “债务高的家庭，如果因收入突然减少，就难以应对。随着这类家庭数量增加，负面冲击就会严重影响到经济和金融系统。” 央行还指出，穆迪近期对加拿大六大银行的信用评级降级，理由是私营业债务上升和房价上涨。 央行也表示，虽然联邦政府近期的新措施使得有保险的按揭信用质量提高了，但是如果因为新的按揭政策，越来越多的人要从其他地方借款，筹钱支付更高的买房首付款，就会出现另一个隐忧。 央行还分析了金融体系中的一个关键风险：多伦多、温哥华和周边地区的房价下跌。一旦房价下跌会损害到宏观经济和金融体系。 不过，央行认为崩盘的可能性不大，影响有限。业界人士一直以美国的房市崩盘为鉴，认为加拿大也可能发生类似情形。 但是央行在评估中说，加拿大与美国的房市没有太多共同点。央行说：“金融体系脆弱促使房价下跌引发的美国大范围失业率持续上升，在加拿大没有出现。” 特别是加拿大的按揭贷款标准更高，借款有保险公司和政府担保，此外，加拿大按揭贷款不是来自复杂不透明的证券化工具。 因此，央行认为更有可能发生的情形是：多温及其周边的房价下跌，但对整体经济和金融的冲击力不大。 央行也举出房市以外的两个风险：全球风险溢价上升导致长期利率急速上升，以及来自中国和其他新兴经济体的压力。

上海静安区巨鹿路上一处优秀历史保护建筑被完全拆毁，改建为一处貌似现代风格建筑。静安区已经介入调查，并要求业主对建筑进行复建。 今天，有媒体曝光了上海静安区巨鹿路上一处优秀历史保护建筑被完全拆毁，改建为一处貌似现代风格建筑的消息。记者今天了解到，静安区已经介入调查，并要求业主对建筑进行复建。 这处被拆毁的优秀历史保护建筑位于巨鹿路888号内，目前这里大门紧闭，院墙有一人多高，内部建筑被全部用绿色网罩包裹得密不透风，从马路上看不到里面的情况。但有媒体曝光，原来的历史保护建筑已经被拆得面目全非，基本荡然无存，业主还在原址上盖了钢筋混凝土的貌似现代风格建筑。 从涉事建筑北部向南望去，房屋原始风貌已荡然无存，满眼尽是现代金属结构。 记者今天从多方了解到，此处建筑几年前被一个私人业主以8000多万元价格买下，这个业主为一个90后海归女孩，其母亲在对这处工程进行照看。目前，静安方面已经介入调查，责令其立刻停止修建新建筑，并对老建筑进行复原。 巨鹿路888号处于历史风貌保护区内，在1999年被上海市政府列为上海优秀历史建筑。其所在的建筑群（巨鹿路686—892号），为英式花园住宅，砖木结构，1930年建造，共12幢，沿路排列，南面设大花院，北面有小院。单体为假三层，红瓦坡顶，三角形山墙露木构架。有资料显示，这处建筑群为国际着名建筑设计师邬达克成立邬达克洋行后所承接的第一个项目。邬达克在上海留下很多知名作品，有国际饭店、大光明电影院、市三女中等。从1918年到1947年，他在上海接手并建成的项目不下50个（单体建筑超过100幢），其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。 “近年，上海私自拆毁历史保护建筑的事情并非没有，但如此影响之大的事情比较少见。”上海交大建筑文化遗产保护国际研究中心主任曹永康说，在处罚上应认定其违法，不能用复建本身作为对违法行为的处罚。拆毁历史保护建筑，违反了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》；如果新建建筑没有向相关部门报备取得建设工程规划许可，那么还违反了《上海城市规划条例》。 记者查询这两个条例，看到有这样的规定。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第四十二条规定：擅自拆除优秀历史建筑的，由市房屋土地管理部门或者区、县房屋土地管理部门责令其限期改正或者恢复原状，并可以处该优秀历史建筑重置价三到五倍的罚款。根据《上海城市规划条例》第六十八条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的，由市或者区、县规划管理部门责令停止施工，限期拆除；不能拆除的，没收违法建筑物、构筑物和其他设施；不能没收实物的，按市场价没收违法所得；拆除或者没收后仍未完全消除影响的，处建设工程违法部分造价的百分之二十至百分之一百的罚款。 如今，老建筑已毁，复建是否可以挽回？在曹永康看来，所谓复建其实是个伪命题。“为了保持历史风貌区的统一性，对此处进行复建未尝不可，但复建就是重建，造好的建筑是仿造的或者叫赝品，与原来历史建筑的价值不可同日而语。” 毗邻涉事建筑西侧的房屋，展现了巨鹿路888号附近老式建筑群的风貌（画面右侧老洋房系正常维修）。 有知情人士告诉记者，这位业主进行产权交易时，应该收到过相关部门出具的历史保护建筑告知书，明确告知此处为历史保护建筑，如果需要修缮、改动建筑结构等，需要向相关部门报备，更不用说拆毁了，这样的行为是绝对不被准许的。所以，业主这一行为，实在有点让人匪夷所思。 尽管这处建筑被高高的大门和围墙围住，里面又有网罩包裹，从巨鹿路上看不到此处建筑内部情况，但有周边居民告诉记者，拆毁建筑与修建新建筑已经有几个月时间了。日前，有细心网友绕到了建筑背立面拍摄到了其内部情况，这位网友通过微博向媒体透露了这些图片，才引起媒体关注。 “无论是改动历史保护建筑或者新建现代建筑都应该向相关部门报备，但是在被网友曝光前政府部门似乎毫不知情，政府肯定是有责任的，而这个责任还需要进一步调查，到底是哪个环节问题。”曹永康说。

　　安省16辣招立竿见影，大多伦多地区楼市2个月内由卖家市场急速回落至贴近买家市场，不过，经济专家估计，影响力度应会偏软及短暂，现阶段不用太过担心市场反应过度的风险。 　　本年3月，成交量与新楼盘比率处于84%水平，反映出楼盘极之缺乏，市道利好卖家。不过，皇家银行资深经济师霍格(Robert Hogue)表示，粗略估计，上月份这个比率已经回落至约40%，亦即是贴近买家市场的区界水平。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)周一公布的5月份市场报告，大多伦多楼市降温迹象进一步明显，新楼盘供应量年增幅由4月份的33.6%扩大至42.9%，此外，成交量不仅续跌，更由3.2%升至20.3%。 　　霍格指出，肯定是4月20日公布的安省公平房屋计划引来了买家及卖家的强烈反应。 　　根据他的看法，楼市对屋价期望已开始调整，出现买家及卖家角力的胶着状况，对于市场反应过度的风险，现时不会过份担心。他指出，未来数月市道转为买家市场不会令人感到意外，但这并非意味着屋价有即时大挫的风险。事实上，皇家银行仍然预期楼市朝软着陆发展，而非出现硬着陆的局面。 　　海外买家税实施数月后 成交量增 　　另方面，丰业银行资深经济师华伦(Adrienne Warren)表示，安省楼市政策出台之后，多伦多需求马上降温，经季节性调整的月中报告数据可能会反映出更大成交量跌幅。 　　然而，这名专家表示，以温哥华楼市近期表现来说，多伦多成交量回落的情况可能短暂。 　　去年8月，卑诗省突然宣布在温哥华地区实施15%海外买家税，其后成交量大挫。她表示，截至5月的4个月内，温哥华住宅成交量录得实质的增长。 　　温哥华屋价回落走势亦属短暂。这名经济师指出，基准屋价由8月开始至今年1月温和回落4%，但其后已经掉头反弹8%，再创新高。

  　　据路透社报道，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and　Housing Corportion）本周四发布的报告中显示，加拿大多伦多、温哥华等主要城市的新房建设减产，加拿大整体房市有放缓的趋势。 　　CMHC的报告中显示，五月季节调整后的年度新屋动工量为194,663，与四月的213,493相比骤降18,830个单元，这也比经济学家的预测新房动工量205,000减少了很多。

根据RBC上一位经济学家的报告显示，多伦多的房地产市场正在慢慢降温。 近期，大家都在讨论加拿大房地产市场，有人认为房价会跌，也有人认为只要房市供不应求，房价就不会跌。据TREB公布的五月份数据显示，上个月房屋销售量下滑了20%，均价也较4月份下降了6.2%。 RBC高级经济学家Robert Hogue表示，安省的公平住房计划(Fair Housing Plan)引起了买卖双方的回应，但TREB目前仍不清楚。 实行新政后，东贵林地区三月份成交量为82，四月份为79，到了五月份猛降至35;而卡利登地区却从三月份的87升至四月份的90，五月份再升至97。群众对此态度不一，有人认为这是由于华人购房风向转变引起的，也有人认为这恰恰反映出两地抗风险能力的巨大差异。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示：安省的公平住房计划的实际或正常化效应还有待观察。前一段时间，一些房屋政策的改变已经导致了房主和买家的过度反应，这一段时间平静了一点。 图片来源：dailyhive 但是Hogue却表示房产降温的效果正是安省出台房屋计划的原因。“这是非常重要的一点，也很受欢迎。现阶段我们并不会过分担忧群众反应过度的风险。在目前情况下，预计会有更高的房屋上市量和更低的转售活动。现在已经进入市场价格预期的调整期，可能会导致买卖双方有所不满。” 最后，Hogue表示多伦多地区的买家市场即将到来，还会反映出不断变化的销售策略。“我们继续期待房市下一个阶段会是软着陆而非硬着陆”。

　　京东官方宣布，6月6日，京东宿迁(刘强东老家)客户服务中心正式入驻新大楼。为京东员工建设的精装修的公寓就在宿迁客户服务中心二期20层新大楼内。据悉，这栋综合的大楼集办公和住房一体，总建筑面积12万平方米，1-5层是办公区域，6-20层是员工公寓，700多间公寓可以让1300多名京东员工居住。从官方公布的照片来看，这些公寓均为精装修，可拎包入驻。公寓内还有休闲服务中心、健身区、图书区等。据了解，京东会为刚需员工优先安排宿舍，综合考量员工的绩效考核成绩、家庭常住地址到公司的距离、入职司龄、申请先后顺序等因素。宿舍分为单人间和双人间，每间宿舍住1-2人，男女分楼层住宿，对于夫妻双职工优先分配单人间。预计在今年10月入驻。 　　 　　 　　 　　 　　

　　赚钱不容易，但是房子每年的身价都在涨。如果你在加拿大有套房，你赚钱的门路就瞬间多了。 　　当然，最简单有效的方法就是直接把房子卖了，前段时间房价疯涨，肯定都能赚很多。最新调查显示，很多购房者更倾向快速买房，而不愿意陷入持久的竞价战，所以卖家处于优势。 　　不过，如果不想卖房，依旧可以靠房赚钱。以下就是业内高手提供的十个方法： 　　1. 出租地下室 　　在加拿大，单身公寓的房租大概是600加币至 1300加币左右。当然，做房东总要有一定的牺牲，也要承担一定的责任和风险，如有些租户可能会坑了房东。 　　Sean Cooper在多伦多买到一套房之后，凭借“出租房间”在3年时间内就还清了全部的贷款。当时，他选择自己住在地下室，将其他房间出租出去。 　　2. 接收寄宿生 　　如果家里正好空出一个房子，可以租给留学生。相对来说，留学生的生活方式比较固定，麻烦要少很多，而且交流起来没有障碍。 　　3. 在Airbnb短租 　　如果外出旅游，可以将房子在Airbnb挂出来进行短租。 　　4. 出租为电影拍摄场地 　　你可以将自己的住所出租出去拍电影或者广告，这样可以让场景转化成商业价值。说不定，你的房子就会在某部电视剧里崭露头角呢。 　　一般来说，费用大概是500加币至5000加币不等。 　　5. 出租停车位 　　多伦多很多地方的停车位也是一位难寻，所以一个停车位大概每月也能带来100多加币的收入。 　　6. 出租车库/谷仓 　　这些看似不太起眼的地方可能恰好会受到一些艺术家的喜欢。他们可以在里面捣鼓一些东西或者创业，也能会造成一定的噪音污染，但是每月能给房主带来200加币左右的收入。 　　7. 收留宠物 　　如果你比较喜欢宠物，可以偶尔兼职帮别人照看一下宠物，这样每次大概能赚$25至$40。 　　8. 出租闲置物品 　　不用多说，主要是把资源利用最大化。 　　9. 出租花园 　　虽然可能赚不了太多钱，但是自己就省的打理了，也是很不错的。 　　10. 利用太阳能电池板 　　这样可以节能，每年大概可以省下1000加币左右。

　　多伦多地产经纪、Toronto Condo Team创始人纳塔尔(Franco Di Natale)昨天撰文表示，安省于4月20日宣布向海外买家征收15%的炒房税，已经开始显现出对多伦多公寓市场打击的迹象。 　　他指15%外国买家税，不仅将希望在多伦多住宅市场投资的离岸买家拒诸门外，而且对于来多伦多投资的外国公司产生负面影响。这一税项令外国公司在多伦多设立生意难度增加，对于已经在多伦多开展业务的外国公司也产生不利影响。许多在多伦多的美国公司在多伦多有大量派驻员工，因为外国买家税，在多伦多工作的美国雇员在本地置业的可能性更小。而海外居民的减少，意味着会打击他们在多伦多的消费，减少本地就业机会。 　　他认为15%的税率过高，除了令政府受益之外，对抑制房价并非有效措施，要撤除多伦多房价上涨的压力，有效的办法是提高房贷利率。此外，缺少可供开发的房屋用地，及政府审批新屋开工的时间过长，造成市场供应不足，也是造成房价高的原因。 　　他认为政府应该简化审批过程以便令建商可以尽快建造市场所需的房屋，而多伦多目前最需要的是建造高密度的高层公寓，以满足首次置业者的迫切需求，因为单一家庭住宅价在大多区价格过高，首次置业者已经很难负担。

　　据当地地产局周二公布的数据，加拿大蒙特利尔市的房屋销量上月创下最高纪录，令市场猜测多伦多的外国买家税对加国第二大城市带来的连带效应。 　　5月份蒙特利尔共售出5,057套房，创下5月份的最高纪录，也比去年同期增加了15%，其中最火的是公寓。 　　魁省地产局联盟的Paul Cardinal说，是否是金马蹄地区的15%外国买家税导致了蒙城的销量上升，现在说还太早。不过，他承认蒙城房市现在正在经历最好的一个年头，利好因素还有：强劲的就业增长、更多非永久居民，以及消费信心提升。 　　他说：“需求强劲，上市楼盘在减少。我们已经回到卖方市场。” 　　上周，魁省财政部长Carlos Leitao曾表示，他无意在近期对蒙特利尔的房屋交易实行外国买家税，但是不排除在必要的时候考虑这一建议。 　　相比多伦多和温哥华的高房价，蒙城的房价仍属非常便宜。 　　今年5月，大蒙特利尔地区的平均房价为$368,558元，蒙特利尔岛的房价是$461,345元，较去年同期的房价涨幅均为4%。这一价位与多伦多和温哥华的房价相比，简直就是一个零头。

　　据温市信贷(Vancity)周二发表的最新房屋可负担程度报告显示，低陆平原及大维多利亚区多数城镇的房屋可负担程度均明显转差，其中西温仍然是房屋最难负担城市（附表一）。同时，报告更指出，卑诗省政府去年8月推出海外买家税，令到大温区400万元以上的豪宅销量减少近七成（附表二）。 　　该份研究报告主要追踪截至今年2月28日为止的前12个月内，低陆平原及大维区的30个城镇房屋可负担程度变化。结果发现，温哥华的房屋可负担程度仅下调了2.9%，屋价中位数为71.5万元，房屋开支占家庭净收入比率（GDS）为48.6%。 　　大温屋价越来越难负担 　　不过，其他地区的房屋可负担程度却明显转差。其中北温区急跌了38%，屋价中位数136万元，GDS为92.5%。三角洲下跌31%，屋价中位数为85.5万元，GDS为58.1%。兰里镇的房屋可负担程度则下调29%，屋价中位数为62.5万元，GDS为42.5%。 　　列市白石可负担程度略升1% 　　在研究的30个城镇中，只有列治文和白石的房屋可负担程度略有改善，上升了1%。 　　卑诗省府去年8月开始，向大温区海外买家征收15%物业转让税（PTT），令到该区整体楼市一度降温。Vancity研究发现，“辣招”对豪宅销售影响最明显。 　　其中以独立屋为主的400万元或以上豪宅，在新税推出后的8个月间，销售量急挫了68%。相对地，以柏文占多数的50万元以下物业，销售量则仅减少38%。

　　温市议会表决通过延续南福溪地区的房屋可负担性。（市府图片）  社区内有一条3公里长的岸边长廊和公园。 　　 温市议会上星期表决通过就如何延续南福溪(False Creek South)地区的房屋可负担性进行研究，该区拥有大量租用市府土地的合作社房屋(Co-op Housing)，部分租约最快于2022年届满，将要重新和市府商讨续约。 　　根据市府文件，温哥华南福溪地区面积约55公顷，位于福溪以南，东西两边分别以甘比桥(Cambie Bridge)和布勒桥(Burrard Bridge)为界线，区内有一条3公里长的岸边长廊和公园，是市内其中一个最早发展的多元化社区，2011年的人口普查显示该区居住了约5400人。 　　文件又指出，南福溪8成土地都属市府用地，有36%的住屋单位是非市场房屋，其中包括大量的合作社房屋，大部分都是租用市府土地兴建。 　　市政府表示，南福溪社区是社区发展的其中一个成功例子，市议会于上星期投票通过就南福溪未来的长期发展进行研究，其中一个要点是要维持区内的房屋可负担性。温市市议员卡尔(Adrian Carr)表示，动议目的是要为该区提供多元化的可负担房屋选择，迎合不同背景和家庭状况的市民需要，她希望南福溪能够继续成为其他社区的模范。 　　市府文件指，大部分正租用市府土地的合作社房屋，将相继于2036年至2046年约满，而有部分的租约更早于2022年便届满。南福溪社区协会委员会主席Richard Evans表示，运作合作社房屋的机构将要和市政府商讨续约问题，由于该区地价自上世纪70年代起上升不少，他们曾经忧虑能否承担新租约条款，而市议会上星期通过动议，肯定了可负担房屋的重要性，对他们来说是好消息。

　　一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 　　另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 　　根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 　　对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 　　附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 　　独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 　　今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 　　换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 　　虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 　　其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 　　最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 　　仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 　　当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

根据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）本日（6月5日）发布的5月报告显示，今年5月份大多地区房屋销量同比下跌20.3%，其中独立屋跌幅多达26.3%；价格虽比去年同期上升14.9%，但与今年4月份相比，各大房屋市场价格均全面下降。 从房屋价格来看的话，大多地区（含905和416区）5月房屋均价从4月份的$920,791降至5月份的$863,910元。以独立屋市场为例，多伦多市上个月价格为$1,503,868，单月跌幅程度达到$78,542元；皮尔区单月跌$3.1万；荷顿区单月跌$3.8万；杜兰区单月跌$5.6万；约克区5月房价的$1，454,520元和4月的$1,371,433元相比，差距则为$8.3万。   华裔聚居的万锦市5月独立屋均价为$1,580,570，比上月的1,715,311跌$13万；而跌幅最大的则是列治文山，5月独立屋均价为$1,584,327，比4月份的1,884,611暴跌30万！   受到新政影响，无论是416区还是905区，大多房市销量遭受到重创。多伦多独立屋5月销量为1,146套；万锦市环比减少29%；列治文山独立屋市场最为敏感，5月销量降幅高达42%。   多伦多市各类型房屋5月销量同比下降幅度为：   独立屋: –26.1% 半独立屋: –14.1% 城市屋: –24.3% 公寓: –4.3%   除多伦多外的GTA其它地区，各类型房屋销量较去年同比下降幅度：   独立屋: –26.3% 半独立屋: –22.7% 城市屋:  –18.1% 公寓: –6.4

根据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）今天发布的数据，今年5月份GTA地区房屋销量比一年前跌20.3%，独立屋交易量更跌26.3%；各类房屋价格仍比去年同期上升14.9%，但与今年4月份相比，则下跌6.2%。   所有房屋类型交易量均全面下降   根据TREB的数据，与2016年5月相比，今年5月份各类房屋销量比一年跌20.3%，无论在多伦多市，还是在GTA其它地区，几乎各类房屋的销量均全面下降。 在多伦多，不同类型房屋销量按年下降幅度：   独立屋: –26.1%    半独立屋: –14.1%   镇屋: –24.3%   Condo: –4.3%   除多伦多外的GTA其它地区，不同类型房屋销量按年下降幅度：   独立屋: –26.3%    半独立屋: –22.7%   镇屋:  –18.1%   Condo: –6.4   各类房屋均价仍上升 但比4月份下降   TREB的月报显示，今年5月GTA各类房屋的平均价格为$863,910，仍比去年同期的$752,100上升14.9%。   如果按月比较，GTA地区各类房屋均价今年5月比4月份下降6.2%，即从4月份的$920,791降至5月份的$863,910。   从房屋类型看，独立屋价格比4月份降5.3%至$1,141,041；半独立屋价格比4月份降2.4%至$824,667；镇屋降6.4%至$656,392；Condo也降1.8%至$531,659。   从房屋上市量来看，5月也比4月份增加19.4%，其中5月份的上市量为25,837，4月份则是21,630 。如果与一年前相比，今年5月更增加49%，去年5月的上市量为17,356。   省府政策起了作用？   一般情况下，因天气渐暖，每年5月不仅是房屋交易相当活跃的月份，而且价格也有大幅增长。但今年5月的情况却完全不一样，显然，安省政府的政策起了作用。   TREB的市场分析总监Jason Mercer在今天的发布会上表示，省府称为Ontario Fair Housing Plan的一系列政策的实际影响仍有待观察。但他说，从过去的经验来看，房屋政策变化实施之初，都可能导致业主和买家的过度反应，但后来都会自动调整并出现平衡。   Mercer还举例说，比如从房屋上市量的增加就可以看出，业主们经过长时间的观望及拖延之后，已经开始对过去一年的强劲的价格增长做出反应。

市场分析师周一(6月5日)表示，投资者仍在争论加拿大央行是否会通过加息来刺破本国房地产市场泡沫，从而为经济增长寻求更稳定的局面。   多伦多房地产价格在过去的一年内已经跳升32%，自上次金融危机以来已经实现翻番。而温哥华方面，过去四年内的房地产价格已经攀升58%。与此同时，加拿大房屋按揭贷款总量也触及纪录新高，近期更是历史上首次超过GDP总量，引发了市场的密切关注。 虽然加拿大政府已经通过各项手段来为房地产市场降温，但目前而言，实际效果还是比较有限。   投资者正在静待本周四加拿大央行的动作，部分市场参与者预计加拿大央行行长波洛兹可能会通过提高借贷利率来刺破房地产市场泡沫。   不过市场分析师指出，投资者不应当将房地产市场的走势过度押注在加拿大央行身上。加拿大央行的关注重点依然是通胀前景，2%的目前水平才是他们的核心目标。除了房地产市场以外，加拿大政府当下有更多的问题需要考虑，例如贸易形势、企业投资和原油价格等，所以刺破房地产市场泡沫的动作可能会慎之又慎。   当然，加拿大央行也不会置金融稳定性于不顾，如果不能稳步推高利率，借贷市场必然会继续火热，债务水平过高也会加大金融市场的不稳定性，这也是加拿大央行不愿意看到的局面。这与通胀前景是存在矛盾的关系，因此加拿大央行未来的利率决议将会非常难以抉择。   此外，如果加拿大央行实施加息，资产泡沫破裂必然令全国其他地方承受多伦多和温哥华过热房地产市场带来的溢出风险。   加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)首席经济学家Jean-Francois Perrault称：“从加拿大央行的立场而言，你必须考虑潜在的金融稳定性，但这不能脱离央行的通胀目标框架，目前通胀率依然远低于目标水平。”

本周公布了多伦多房市的最新数据，显示房屋交易量价齐跌，市场放缓。这对正打算入市的不少买家来说是个好消息，但是对卖家却是个打击。 多伦多地产局周一公布的数据显示，今年5月大多伦多地区（GTA）平均房价为$863,910元，比上月跌了超过6%，成交量跌了12%。 虽然这一价格仍然高于一年前，但是数据显示房市确实转向了。 据CBC报道，Re/Max Integra公司负责人Christopher Alexander认为，引发市场转向的因素似乎是安省政府4月底出台的16项打压政策，包括15%的海外买家税。而这些政策的全面影响还需要时间检验。 Alexander说，这些政策已经让买家停止竞价战、霸王竞价，也不会再有上市几个小时内售出的情况。 年轻夫妇Jeff Brodawka和Cayla Hache（上图）一直考虑在多伦多买房。他们从5月开始找房，在上周末的看房过程中就发现，参观Open House不再有压力或让人焦虑。 不过，多伦多怀雅逊大学Ted Rogers管理学院的Murtaza Haider说，现在说房市转向还太早。他认为，目前买家有了选择的空间，是市场在消化近期的政策，出现交易量下降和房价略降是非常正常的反应。 他说，房屋销量会有起伏波动，但是要让房价变动就不容易。数据显示416地区的独立屋均价仍在$150万元以上，说明卖家并没有一下子变得愿意降价了。 地产律师Mark Weisleder说，现在卖家看到新的现实：房价并非无止境上涨。那些压力最大的卖家，是已经另外买了房子，急着要卖掉手头房子的人。 他们可能在政策出台之前买的大房，现在想要卖掉手头的房，却卖不到自己期望的价位来供新买的房子。 一些人可能开始反悔之前买的房，但是Weisleder警告，放弃定金或者退出合同，还有其他的风险。“从法律的角度，如果你没有履行购买合同，卖家最后售出时赔了钱，可能要你承担损失。” 另一方面，对买家来说，市场的确没有三个月前那么严峻，但也不等于现在可以全力入市了。

　　魁北克省的财政部长Carlos Leitao表示，魁省在短时间内不会推出海外买家税，但是如果有必要的话，也会考虑加这个税。魁省将密切关注大多伦多地区推出海外买家税对蒙特利尔房价产生的影响。 　　目前，在蒙特利尔买房的外国买家数量很少，今年房价上涨5%至6%也是市场健康、平衡的表现。就算房价创造历史新高，也还是在可承受范围内的。 　　在他看来，外国买家并非是温哥华和多伦多房地产市场过热的主要原因，只是背了黑锅，主要原因还是本地买家。多伦多房价的调整可能会对魁北克的经济产生一定的影响，但是不会对蒙特利尔或者魁北克市的经济产生很大影响。

　　虽然多伦多楼市的疯狂上涨势头在今年五月得以扼制，但是房价依然成为了不少年轻人身上所背负的大山。 　　在最近的一份调查显示，有72%的房主无力承担月供增加10%。简而言之，加拿大平均的月供约为1000美元，月供增加100美元，就有可能会造成大多数加拿大房主的破产。 　　目前加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。 　　由于加元的持续下跌，以及国内经济发展的强劲，加拿大央行暗示正在准备收紧货币政策，将可以冲消美国美联储预期即将加息带来的压力。也就是说，继美联储加息后，继美联储加息后，加拿大央行加息不会等太久。届时，加拿大房主的负债也将更加沉重。 　　事实上，在今年4月，加拿大的整个抵押贷款借贷市场已经开始暴跌。本月初，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅。 　　一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。 　　虽然加拿大联邦和一些省政府已经采取了给多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的措施，但是很明显，这些措施还远远不够，或许加拿大有关政府需要采取进一步的措施冷却几个城市过热的房地产市场。