地产

2023年大温哥华地区最受房屋买家欢迎的区域，仍以本拿比和北岸等地区最受青睐，此外，行业人士称，北三角洲（North Delta）和温哥华鳟鱼湖（Trout Lake）周边等新兴地区也引起关注。 据Glacier Media报道，温哥华经纪公司Engel and Volkers房地产顾问菲利普斯(Cameron Phillips)表示，西温和本拿比代表了两个强劲的市场，分别受到两个相互对立的买家群体的支撑。 // 他说：「他们代表市场的两个不同方面，即西温无需倚赖抵押贷款的豪宅买家，以及本拿比的首次购房者。」 他表示，虽然自2022年以来，这两个市场的房屋销售量都下降了5%，但低于整个大温地区市场约13%的平均降幅。 菲利普斯说：「与去年相比，这些产品在我们都市区的销售最为强劲。」 此外，与2022年相比，北三角洲的实际销售量成长了0.6%，菲利普斯将其描述为「整个都会区唯一出现正成长的次市场之一」。 总体而言，大温地区的房屋挂牌天数增加了17%，相比之下，北三角洲下降了35%。 菲利普斯说：「当北三角洲上市的房屋出现时，它们就会以超过该地区任何其它子市场的速度被抢走，这是非常令人着迷的。」 「这是我们在新冠疫情（COVID-19）期间看到的移民的一部分，人们希望朝独立屋迈出的一步，并将北三角洲视为通往南素里和白石南部地区的桥梁，而他们可能会被高价排除在外。」 与大温地区其它市场相比，首次购屋者倾向于选择北三角洲和本拿比等地区，因为这些地区的房源更多或价格更低。另一方面，北岸仍然是不依赖抵押贷款的买家最理想的地区之一。 其中许多地区以能够在大自然与都市生活之间取得平衡而着称。 经纪公司The Brand Real Estate Group的创始人维尼奥拉(Chantal Vignola)表示：「过去3年，北温经受住了这场风暴。」 她指，「对于独立屋和附属市场来说，这始终是每个人都想要去的地方。」 维尼奥拉说，温东的鳟鱼湖周围地区是买家的另一个热点。这要归功于它靠近户外设施、方便前往温哥华人口稠密的地区，以及由于卑诗省新的以交通为导向的发展立法，该地区以具有发展潜力而带来「新兴」的感觉。 「鳟鱼湖是大温地区仅有的淡水湖之一。它就在这座城市的正中心，」维尼奥拉说，并补充，这个地区的感觉与北温相似，但价格却不高。 图：Getty Images  

加拿大统计局发布的最新数据显示，加国11月份的新房价格指数，比10月比下降了0.2%。这些地区的建筑商表示，房价下降的原因是市场疲软。 11月，新屋价格指数降幅最大的是魁北克省的舍布鲁克（Sherbrooke），降幅1.2%，紧随其后的是纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰斯和安省的汉密尔顿，两地都下降了1%。 加拿大统计局称，“在15个人口普查大都市区，11月新屋价格下降，这些地区的许多建筑商正在提供不同类型的激励措施（例如设计积分、返现），旨在鼓励销售”。 统计局表示，总体而言，在调查包括的27个城市中，有25个城市的房价出现下降或保持不变。 新屋价格录得上涨的两个地区，是魁北克省的三河市（Trois-Rivières），房价涨0.5%；以及安省的圣凯瑟琳-尼亚加拉地区（+0.3%）。 该报告称，当地建筑商表示，新屋价格上涨的原因，是建筑成本增加。 按年比较的话，全国新屋价格同比下降了0.9%，其中安省的渥太华下降幅度最大，高达4.7%；卑诗省的维多利亚以4.2%的降幅排第二。新屋价格同比增幅最大的，是魁北克省（3.2%）和亚伯塔省的卡尔加里（2.4%）。 统计局说：“自2023年4月以来，新屋价格一直在下降。部分原因是自2022年春季以来，加拿大的借贷成本迅速上升。” 自2023年4月以来，加拿大新屋价格一直在下降。11月，全国新屋价格同比下降了0.9%。（Nathan Denette/加通社） 建筑业投资增加 按统计局的报告，加拿大新屋价格下降，出现在建筑业投资增长之后。统计局的数据显示，今年10月，建筑投资增长了2.7%，达到194亿元。 “住宅领域的建筑投资增长3.9%，达到134亿元；非住宅领域的投资基本持平，仍为60亿元。”报告说。 数据显示，曼尼托巴省的投资增幅最大，达到16.2%；其次是萨斯喀彻温省，增长11.5%；亚伯塔省则增长了9.5%。建筑投资下降幅度最大的省份，是纽芬兰和拉布拉多省，下降了6.1%。 报告称，单户住宅的投资增长了3.1%，达到65亿元，其中曼尼托巴省的投资排第一，增长幅度高达23.3%。 全国多单元住宅的投资也增长了4.6%，达到69亿元。此类房屋投资下降的省份，只有纽省和魁省，分别下降了8.8%和1.5%。 非住宅建设投资保持平稳 统计局称，虽然住宅建筑业的投资增长，但非住宅领域的投资则维持不变。 根据该报告，工业投资增长1.0%，至12亿元；机构投资增长0.7%，至16亿元。但是，商业投资下降了0.7%，至32亿元，抵消前两个领域的增长。 统计局说，对医院设施的投资，带动了机构领域的增长；为打造电动汽车供应链，正在魁北克省贝坎库尔（Bécancour）建造的活性正极材料厂，被认为推动了工业领域的投资。 2024年预计房价下降 道明银行的一份报告预计，在未来几个月内，全国房价将下跌10%。然而，该报告指出，即使房价下降10%，它还是比病毒大流行前的水平高出15%。 然而，供应不足一直是推动全国房价上涨的最大问题之一。最近的一项民意调查发现，3/4的加拿大人认为，移民正在使住房状况变得更糟。 2022年，加拿大的人口增长超过100万人，其中非永久居民60万7,782人，移民43万7,180人。 按预计，加拿大在2024年将迎来48.5万名永久居民，到2025年，将迎来50万名永久居民。 然而，加拿大房贷与住房公司（CMHC）仍未决定，应该如何在全国建造更多房屋，来满足需求。CMHC在2022年6月发布的一份报告估计，到2030年，需要建造350万套新房，才能恢复住房负担能力。 12月5日，CMHC首席执行官罗米·鲍威尔斯（Romy Bowers）在参议院财务委员会作证时表示，目前还没有建造这么多房屋的计划。 “影响住房建设的因素有很多，包括利率走向、能否获得熟练劳工，还有真正影响住房交付的当地条件等。”鲍威尔斯说。 CMHC的报告称，房地产市场需要做出改变，以确保有足够的供应。 “住房行业必须进行彻底变革，包括政府政策和流程，以及采取‘全员参与’的方法，来增加住房供应，以满足需求。”该报告写道。

一名来自大温哥华地区Port Moody的男子，在Kelowna拥有一套公寓。他说他和公寓楼里的其他人受到了卑诗省新的短期租赁立法的不公平对待。 从今年春天开始，新规定将短期租赁作出限制，必须是房主正在居住的同一个房产内的的第二个套房。 Sam Ciacco在Playa del Sol买下了一套公寓，在过去17年里，基本上都是用作短期租赁。> “这是商业区，而且就是针对短期租赁的商业区。因此，它带来了许多挑战，”Ciacco说道，“我们为公寓支付了溢价。由于用途规定和赚取收入的潜力，我们支付更高的房产税。我们支付更高的业主费用，因为保险更贵。我们支付更高的利率，因为银行不会将其视为住宅单位。因此，这是一笔商业级的抵押贷款。此外，运营短期租赁还需要支付更高的许可费。” Ciacco说，在一年中淡季，他把房子租给大学生，而在旅游旺季的夏季，他把房子出租给短期租户。 根据新规定，Ciacco的公寓可能会被归类为共管投资物业，并且需要出租至少90天。 虽然他理解立法背后的意图是创造更多的长期住房，但Ciacco说这些特殊类型的单位从来都不是长期住房。 他说：“这些（业主）不是那些挑战极限，在一栋住宅大楼里购买的投资者。”“这些从来都不是长期住房······都是短期的，甚至在我们的建筑建成之前，它就在一块商业用地上，被用作营地。” 根据新法例，受影响的社区：如人口超过1万人，空置率连续两年高于3%，可申请不受短期租金的主要居住要求。根据2022年加拿大抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）的数据，Kelowna的空置率为1.2%。住房厅长Ravi Kahlon的部门似乎并没有在新规定上让步。 这位部长在给《环球新闻》的一份声明中写道：“当许多社区——比如Kelowna和Parksville的空置率很低时，我们相信新的立法提供了一种平衡的方法，将使成千上万的房屋重返长期住房市场，同时仍能满足我省的旅游需求。”“我们将继续与地方政府合作，确保他们得到所需的支持，为我们的社区提供所需的住房。” Ciacco表示，他和其他业主并没有考虑转型为其他经营模式，一次来规避短期租赁的新政策。比如分时所有权或分层产权酒店或汽车旅馆，因为这将改变物业的“本质”和“意图”。 然而，他也不想出售该物业，正在寻求省政府的理解。 他说：“我并不否认需要更多的住房。省政府采取的这种方式可能有点过于强硬，考虑得不够周全。很多像我一样合法合规做事的人都受到了牵连，尤其是那些完全合法经营的人。”

  克里斯·华莱士和安迪·阿里正在寻找一套比他们目前在温哥华的公寓大一点的公寓，但他们看到的大部分公寓都太贵了。他们还表示，加拿大对外国买家的禁令并没有帮助提高住房价格。 （本·内尔姆斯/CBC） 温哥华的克里斯·华莱士(Kris Wallace)和安迪·阿里(Andy Ali)表示，他们在寻找更大的公寓以便为家人提供更多空间的过程中遇到了挫折。这座城市的房地产和租金成本如此之高，以至于他们 26 岁的女儿仍然和他们住在一起，他们都感到压力。 一年前，联邦政府在2022年通过《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》后，制定了一项外国买家禁令。这项为期两年的禁令于1月1日生效，禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资。 但华莱士表示，禁令对她的家人没有多大作用。 “我们周围有很多非常豪华的建筑，但价格却高得离谱，”华莱士在参加完一套价值 110 万美元的公寓的开放日后说道。“外国买家税……我认为这不会产生任何影响。” 批评人士表示，外国买家禁令旨在让加拿大人负担得起住房，但有许多豁免，而且更多的是一种政治策略。他们表示，很明显，住房对于加拿大太多人来说仍然遥不可及，该国应该向世界其他地方寻找促进住房所有权的策略。   联邦预算的住房计划针对外国和首次购房者 住房负担能力是自由党 2022 年联邦预算的一个重点，他们承诺在两年内禁止一些外国买家，并提供数十亿美元帮助首次购房者进入市场。 尽管住房部长肖恩·弗雷泽(Sean Fraser)的办公室拒绝了采访请求，但他的发言人表示，政府已与全国各地的城市合作，帮助“在未来十年内建造超过25万套新房屋”。本月早些时候，政府宣布与温哥华达成协议——耗资 1.15 亿美元，在未来几年快速建设 40,000 套住房。 加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 在一封电子邮件中表示，尚无法获得加拿大住房统计计划 2023 年的数据来确定该禁令的全部效果。 CMHC 表示，渥太华正在“努力确保每个加拿大人……都有一个负担得起的地方可以称之为家”，并列举了免除新建出租单元商品及服务税、200 亿加元公寓融资和其他举措的举措。 上个月末在温哥华，副总理克里斯蒂亚·弗里兰表示，该禁令通过保护人们可以居住的住房“正在发挥作用”。11 月初，保守党领袖 Pierre Poilievre 表示，政府的政策非但没有帮助人们负担得起住房，反而“让问题变得更糟”。 住房部长本月早些时候承认了住房紧缩 ，但对普利耶夫的策略提出了质疑。弗雷泽说：“他似乎满足于利用加拿大人的焦虑，而不提出真正能帮助他们的计划。”    《禁止非加拿大人购买住宅房产法》旨在禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资，但批评者表示，该禁令没有太多豁免条款。没什么区别。 （本·内尔姆斯/CBC） 豁免淡化了禁令  根据《全球新闻》通过信息自由获得的通讯，CMHC 数据显示，2021 年只有 2% 的房地产购买者是非加拿大人。 禁令实施几个月后，又增加了更多豁免。其中包括学生、首次购房者和 50 万美元以下的房产。 温哥华 Team 3000 Realty Ltd 的蒂姆·萨比托夫 (Tim Sabitov) 表示：“外国买家禁令有太多豁免，实际上根本没有任何区别。” 不列颠哥伦比亚省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森表示，该禁令的影响都是短暂的。“外国买家禁令比经济政策或住房政策更具政治性，”他说。 根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 和多伦多房地产管理局 (TRREB) 的数据，今年多伦多市场有所疲软，但平均房价仍为 110 万美元，而 9 月份温哥华房屋的典型价格为 120 万美元。加拿大房地产协会（CREA）。 根据CREA 的数据，尽管 10 月份加拿大房屋销售量下降，但当月平均销售价格与 2022 年同期相比仍上涨了 1.8%  。根据大温哥华房地产委员会 (REBGV) 的数据，温哥华房价上涨了 5.8%，独立屋的基准价格上涨至 2,001,400 美元 。 加拿大房地产协会的数据显示，尽管十月份房屋销售数量下降，但房屋平均价格上涨。 （本·内尔姆斯/CBC） 一些成功 2016 年，BC 省引入了投机税和空置税。安大略省于 次年紧随其后。 这些税收适用于高需求地区，以阻止人们购买房产作为投资。 不列颠哥伦比亚大学尚德商学院副教授 Thomas Davidoff 和 UBC 博士生郑克凌研究了 BC 省和多伦多的外国买家税的影响，发现这导致房价最初下跌，但很快就趋于平稳离开。 温哥华市表示，CMHC 数据显示，投机税帮助冷却了市场，并将 2017 年至 2021 年间的空置房产转化为长期租金。   随着渥太华推出新的负担能力措施，BC 省的新住房规定进展如何？   周二，渥太华宣布了旨在帮助加拿大人应对负担能力危机的新措施，包括为新的经济适用房提供资金和新的“加拿大抵押贷款宪章”，政府表示，该宪章将赋予房主在面临抵押贷款续签时新的权利。与此同时，不列颠哥伦比亚省政府一直在推出一系列与住房相关的政策，包括打击短期租赁。来自维多利亚州的房地产经纪人达斯汀·米勒 (Dustin Miller) 与加拿大广播公司 (CBC) 的坦尼娅·弗莱彻 (Tanya Fletcher) 一起谈论该省新法规的直接后果。 BC 省住房部长 Ravi Kahlon 表示，基于这一成功，BC 省已将投机税计划扩大到 59 个城市，联邦政府正在采取许多省级政策，鼓励以公共交通为导向的多单元开发。 卡隆 11 月 30 日在维多利亚州告诉 CBC，“联邦住房部长最近刚刚前往多伦多市议会并表示，‘采用不列颠哥伦比亚省正在做的事情’。” “我们不会等待联邦政府。我们已经在这里采取行动了。” 大卫杜夫表示，外国买家禁令出台后，高端房价最初确实暴跌，但他表示，真正的驱动因素是利率飙升，从而引发了经济放缓。 “在征收外国买家税后，无论出于何种原因，最实惠的产品实际上价格上涨了。”  这座 43 层的温哥华西区豪华公寓 Alberni 由日本建筑师隈研吾设计，目前仍有单位在售。专家表示，虽然海外买家禁令实施后高端房价确实暴跌，但真正的推动因素是利率飙升。 （安德鲁·李/CBC） 他表示，他不确定只关注外国买家是否有助于让房价变得更便宜，并认为重点应该放在房产的使用方式上，而不是谁拥有它。 温哥华新公寓的房地产经纪人迈克·斯图尔特表示，“这项禁令可能是某些联邦政客在下次选举中做得更好的一种方式，而不是试图帮助提高住房负担能力。” 批评者称加拿大禁令“漏洞百出” 那些主张税收和禁令的人表示，他们需要更加努力地工作。 “加拿大的禁令漏洞百出，”西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严（Andy Yan）说，该项目是一个专注于城市规划和发展的继续教育项目。“我会告诉人们，它更像是粗棉布，而不是胶带。” 严说，香港和新加坡等地利用高得多的税收和严格的买家限制来冷却价格。   他和其他住房专家指出，在投机税已经让不列颠哥伦比亚省的非居民房地产投资者望而却步之后，外国买家禁令出台了很久。这个国家还有其他问题。 《门户城市住房繁荣》一书的作者戴维·莱伊 (David Ley) 表示，工资停滞、经济适用房存量缺乏以及由于监管薄弱而吸引全球房地产投资者的遗留问题，这些都加剧了负担能力问题。 这位退休的 UBC 城市地理学教授表示，加拿大可以学习新加坡等成功案例，新加坡是世界上住房拥有率最高的国家之一，到 2022 年，住房拥有率将达到 89%。  2022 年 10 月 21 日，一列快速交通列车经过新加坡的一个公共住房建筑工地。新加坡约 80% 的住房是公共住房。 （罗斯兰·拉赫曼/法新社/盖蒂图片社） “新加坡已经解决了住房问题。现在，世界上有多少城市可以这样说呢？” 莱伊问道。 他将新加坡的成功归功于激进的投机税（60％，而BC省为25％）以及利用这些税收来创造强劲的公共住房存量。 新加坡 80% 的住房为公共住房，而加拿大的这一比例接近 6%。 莱伊表示，新加坡控制着房地产市场的“投资者行为”，“因此本地买家有机会获得成功”。 回到温哥华，华莱士和阿里仍在寻找公寓，因为他们说许多公寓的价格太高，特别是考虑到今天的利率。 华莱士说：“大多数业主似乎在经济上能够袖手旁观。这让买家感到沮丧。” 克里斯·华莱士（Kris Wallace）和安迪·阿里（Andy Ali）表示，他们仍在温哥华寻找新公寓，但他们发现许多公寓都太贵了，尤其是考虑到利率有多高。 （本·内尔姆斯/CBC）

加拿大一名华人房东因驱逐租客而被罚款 49200 元，但最终推翻了这一决定，原因是终止租约时的文书错误。 温哥华华人许先生在列治文Westminster Hwy路上的一套独立屋，2019 年 11 月 1 日，许先生将这套房子租给了珍妮丝·沃姆斯利 (Janice Walmsley) 和迈克尔·彭曼 (Michael Penman)夫妇，租期为两年，之后按月出租，租金为每月 $4100 加元。 2021 年 7 月，许先生向租户发出了“提前两个月终止租赁通知”，理由是房东使用财产。 在卑诗省，如果房东或亲人(父母、子女或配偶)要搬回来居住，房东可以合法驱逐房客。 官方驱逐通知要求房东在三个选项(父母、子女或配偶)之一旁边画一个圆圈，许先生当时只是简单地选了父母，结果闹出问题了。  在租户发现房东夫妇搬回去，而不是房东父母，于是告到了住宅租赁委员会(RTB)。 许告诉RTB，他的房地产经纪在填写标准化表格时标记了错误的圆圈，错误地表明是房东或其配偶。 另外，许先生父亲住在中国，预计将于 2021 年 10 月 21 日抵达温哥华。但是，父亲于 2021 年 9 月因胆结石发作入院。 由于身体状况不允许，医生建议许先生父亲避免乘飞机劳顿，于是，父亲到达加拿大的时间也被推迟到 2022 年 2 月，然后他才搬进了这处房产。 于是，当时搬进去自己房子居住的只是许先生夫妇，结果，被这对老外夫妇租客抓住这个细节不放。 然而，RTB 仲裁员最终发现这种差异是一个“致命缺陷”，并做出了有利于租户贾尼丝·卡罗尔·沃尔姆斯利和迈克尔·约翰·彭曼的裁决。 2023年2月，RTB勒令向租户49200加元，相当于 12 个月的租金。 回顾：华人房东气昏!父亲重病迟回加拿大，被判赔$5万给租客!只因经纪圈错一处 许先生当然不服，提出上诉。 徐认为仲裁员未能“解决真正的问题”并错误地简化了问题，因此向4月份 BC 省法院提出上诉。 今年8月份，BC省 最高法院法官沃德·布兰奇(Ward Branch)支持许先生，决定将案件发回 RTB 重新审议。 法官指出，仲裁员的决定“很大程度上是基于担心房东没有勾选通知中的正确方框”，并且“仅这一所谓的错误就足以为他提供补救措施。” 布兰奇法官说：“然而，我的结论是，仲裁员将这一错误指定为‘致命缺陷’本身就是一个‘致命缺陷’，足以证明法院的干预是合理的。” 布兰奇认为，仲裁员没有考虑是否可以援引《住宅租赁法》来允许房东许先生修改通知，从而“不正限制了他的自由裁量权”，从而犯了法律错误。 根据《住宅租赁法》第 68 条，如果 RTB 主管确信通知的接收者知道或应该知道通知中遗漏的信息，则可以修改相关通知，并且在这种情况下修改通知是合理的。 布兰奇补充说，仲裁员应该“至少考虑偏离表格是否会影响其实质内容”，因为批准此类表格属于 RTB 的酌情权。 法官的结论是，这两个错误足以推翻 RTB 的决定，但应将其发回重新考虑，以便 RTB 作为一个专业法庭，可以考虑案件提出的政策问题并对其他论点提供“更全面的审查”，例如入住时间和房东的“真实初衷”。 布兰奇法官特别建议 RTB 审查一下，准确告诉租户谁要搬进来的重要性，这样他们就可以对实际上搬进来的人进行听证。 最后，法官将案件发回 RTB 重新审议。