地产

Eric Wu2002年的时候来到澳洲留学，当时他还是个穷学生，付完学费和生活费之后，手头也没剩多少余钱。如今，43岁的Wu和妻子经过奋斗，坐拥9套房产投资组合，价值482万澳元。如果他们把这些投资组合连同住宅一同出售，且还清所有贷款，可以获利逾150万澳元。 （图片来源：Domain） 据Domain报道，Wu购买第一套房产的时候手里就有8万澳元，是夫妻2人辛苦攒下的。2007年，他们以这笔钱作为首付，在悉尼Hornsby购入了一套价格为38.7万澳元的3居住宅。 Wu说：“我们希望用30年还清贷款，但想着也许会有更好的办法。”当他们的房产在3年之内升值30%的时候，Wu意识到投资房产是更好的办法。现如今，他们的Hornsby住宅已经涨到80万澳元。 说干就干，Wu在阅读了大量房产书籍及研究策略后，决定在靠近市中心且基础设施完善、供应紧张及高租金收益率的地方进行投资。当时，满足这些条件的地方是悉尼西区的Marayong。2010年，Wu以第一套房产作为抵押，投资了第二套房产。1年后，他又购入一套位于Blacktown的房产，该房产的升值潜力也很强劲，周围有车站、商场且可负担性强。2012年，Wu在Marsfield换了套大房（townhouse），将原先位于Hornsby的住宅以每周540澳元的价格对外出租。 Wu表示，他们的投资策略主要是“买进和持有”，暂时没有“出售”的想法。尽管这种逻辑很简单，但事实证明，它确实有效。Wu说：“与其他国家相比，澳洲政治稳定，经济态势良好，且人口少，并且越来越多的海外移民来到澳洲寻求更好的生活方式。因此，人口增长催生房产需求，所以接下来会发生什么？房价上升。” “房产投资规则很简单，但也有很多变动”，Wu说。当你在市场上搜索合适的房产或公寓的同时，悉尼的房价也在蹭蹭上涨，尤其是在2014年涨速最快的时候，计划已经赶不上变化。尽管在此过程中，有许多人因为满足或是担心选择在拥有3到4套房产的时候停止继续投资，但Wu决定坚持。 他把目光投向了布里斯班的海滨，那里价格自2008年开始涨速缓慢，而且市中心附近的房产可负担性高。在2014年中期到2015年年末，Wu在昆州购入5套房产，位于Harlaxton，Wynnum West，Cleveland，Birkdale。这些房产中有的“表现不佳”，但Wu觉得“时间会说明一切”，这些房产都具有投资成功的潜力。 当然，Wu能够如此大手笔购置房产得力于之前投资的房产的快速升值。因此，Wu和妻子可以从房产投资组合中抽出首付资本，这确实优于依靠攒钱付首付。 Wu的房产投资组合使用的是纯利息贷款，这意味着他可以将还贷和租金收入之间的差额变小。但是，一旦加上其它额外费用，如房产修缮，Wu的投资组合就很难维持基本的收益。 为了解决持有多套房产和身担上百万澳元贷款的风险，Wu给所有房产都上了业主保险和建筑保险，此外，还聘请物业管理也十分必要。 尽管Wu的投资风险很大，但Wu的成功之路尚未出现不乐观迹象。 Wu是一名护士，有两个小孩，现在他开始从事贷款经纪人的工作，他的目标是在2022年之前，把投资房产数量翻倍。他的终极目标是挣钱养家，让上班变成选择或是非必要事务。 Wu说：“只要你的基调正确，时间会解决所有细小问题。”

过年对不少人而言，除了吃吃吃，更少不了买买买。鸡年第一天，就有人因为“买买买”小火了一把。 据英国《每日电讯报》报道， 在鸡年春节来临之际，有“重庆李嘉诚”之称的富商张松桥斥资2.92亿英镑（约合25亿元人民币）买下了位于伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street，该大楼目前还是英国电信公司达沃丰集团的全球总部基地。 重庆首富伦敦买楼 张松桥何许人？ 百度百科资料显示，张松桥于1965年出生，在2007年胡润百富排行榜位列第48位，身家超过125亿元，为“重庆首富”。不过记者查询了2008年至2016年历年的胡润百富榜单发现，除了2009年位列第98名，张松桥的排名均在100名之后。 张松桥位列2007年胡润百福榜第48名 尽管“重庆首富”桂冠旁落，但这并不影响张松桥大张旗鼓地“买买买”。 大楼外观（图片来源：每日电讯报） 据悉，One Kingdom Street大楼总面积达到26万平方英尺（约合2.4万平方米），该楼除了出租给电信巨头沃达丰作为其全球总部之外，租客还包括挪威国家石油公司Statoil、金融软件公司Mysis等。 大楼所在位置 而除了这笔交易以外，据观点地产网报道，今年1月中旬，张松桥还在参与竞购伦敦金融城122 Leadenhall Street项目50%股权，价值5亿英镑，折合约人民币42.5亿元，该栋大楼因外形酷似奶酪刨，有“奶酪刨摩天楼”the Cheesegrater)之称。不过这一消息，记者尚未从其他渠道得以佐证。 实际上，早在去年7月张松桥就以4233.6万英镑（约3.64亿元人民币）买下伦敦金融城的Travelodge酒店物业。 如果张松桥的投资足迹仅在伦敦，那显然与他多年来“重庆李嘉诚”的称号有些格格不入。 记者根据公开报道统计，仅在2015年，张松桥在香港买楼的交易就有4笔，包括以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的河东花园、以7.6亿港元买下渣甸山包华士道1号的房屋、以40.21亿港元买下彩星中心和世纪广场两幢商业大厦、还以15亿港元买下马云在香港的豪宅，合计花费约100.86亿元人民币。再加上上述在伦敦的投资，预计总花费172亿元人民币。 那么，张松桥的钱从哪里来？ 神秘富豪 提及张松桥，除了“重庆前首富”、“重庆李嘉诚”这两个名号外，其在重庆地产圈更为令人熟知的身份为港股上市公司中渝置地的董事长。 中渝置地（1224.HK）就购买伦敦物业一事也发布了公告。称其于英国时间1月27日透过其两间全资附属公司订立两份协议，间接收购由净室内面积约26.5万平方尺遍布于两层地下室及九层地上甲级写字楼空间组成的伦敦物业永久权益及租赁权益，总代价约为2.9亿英镑。 收购通告 北京时间1月28日下午，记者辗转联系了多名在重庆地产圈打拼多年的人士，提及“张松桥”三个字，大部分的评价均为“他是重庆地产界的传奇和前辈级的人物”。 “中渝这两年在重庆的项目减少了，但提起加州花园，都知道是中渝的项目，不然都不敢说自己是重庆地产圈的。”重庆本土一家开发商高管表示。 公开资料显示，早在1992年，张松桥和他一手创办的中渝置地在当时尚未开发的重庆渝北区一举拿下2200亩土地，并在该地块上打造了当地著名的高档住宅项目加州花园，在重庆地产界创下高端住宅先河。此后，张松桥又相继投资开发了汇景台、加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目，并逐渐将视野拓展至四川、云南等地。 2006年11月，张松桥通过一系列资本运作，令中渝置地成功完成港股上市。 而据中渝置地2016年中期报告显示，截止报告期末，张松桥持有股份合计13.31亿股，在总股本中的比例为51.43%，按照1月27日股价计算，市值达31.41亿港元（约合人民币27.82亿元）。 资料图1 值得注意的是，记者查询发现，张松桥还是其他几家上市公司的实际控制人。据港股上市公司渝太地产（0075.HK）2016年中期报告显示，张松桥担任其董事会主席一职，持有股份2.73亿股，持股比例达34.14%，按照1月27日最新股价测算，市值达8.24亿港元，约合人民币7.3亿元。 资料图2 此外，张松桥的名字还出现在港股上市公司Yugang Int'l（0613.HK）和港通控股(0032.HK)的董事会主席一职中，其持有Yugang Int'l股份40.46亿股，持股比例为43.49%；持有港通控股股份1.55亿股，持股比例为41.66%。按照1月27日最新股价测算，其市值分别为6.109亿港元、17.11亿港元，合计约人民币20.57亿元。 如果单以张松桥持有上述公司股份测算，显然难以支撑其在全球市场买买买。 记者发现，张松桥在买买买的同时，在“卖卖卖”一事上也丝毫不手软。自2015年以来，张松桥通过中渝置地先后将重庆、贵阳等地大部分房地产项目转让给恒大、融创等房企，套现人民币近百亿元。 此外，上述重庆房企高管告诉记者，张松桥善于投资，不少项目都赚的盆满钵满。 仅以其2015年51亿港元购置的香港一级历史建筑物的河东花园为例，据观点地产网2016年6月消息，该地块已获批建2幢3层高的分层住宅大楼，每栋最高市值达36亿港元，仅一年升值率就在40%以上。 中资海外豪购停不下来 近年以来，中资出海的案例频见报端。 早在2015年，“中国首富”王健林就在英国伦敦的肯辛顿宫花园大街上买入了一幢与威廉王子的肯辛顿宫相邻的豪宅，交易价格高达8000万英磅，折合人民币7.73亿；去年9月，港股上市公司太和控股也宣布以现金1.12亿英镑（约10亿人民币）的价格，购买白金汉宫对面的一栋豪宅。 此外，上述张松桥被曝拟收购的“奶酪刨摩天楼”所在的伦敦金融城地带，包括上置集团、复星、长实等企业，均曾公布过在该区域的收购计划。 分析认为，中国投资者热衷海外买楼，背后的投资逻辑在于海外物业背后的品牌效应及投资价值。以“奶酪刨摩天楼”为例，该项目2015年曾将44层以单价90英镑/平方英尺租予澳洲经纪人公司，创下金融城最高租金纪录，这一潜在收益显然颇具诱惑力。 此外，近年来人民币在全球货币市场的话语权有所增强，而英镑则由于脱欧等因素影响有所贬值，过去半年英镑兑美元累计贬值幅度近19%，这或许也是包括张松桥在内的富豪愿意花数亿甚至数十亿资金投资伦敦物业的直接动机之一。

　　又是一年春节时，每到年节时分，中国最有特色的无疑是中国人每年一次的人口超规模迁徙，几十亿人次的迁移无论在任何一个国家看来都是一种空前盛况，瀚哥自然也是中国春运大军中的一员，从自己平时工作的大都市回到老家，将身份从丹尼尔回归到二狗子，在笔者春节的观察之中有一个平时习以为常的现象，却让笔者陷入了深思。 　　在上海这样的大都市中，多少年轻人拥挤在狭窄逼仄的老公房，用高价租住在所谓的老破旧里面，但是在大多数的县城，房地产却存在着严重的空房现象。即使是人口回归最多的春节，在瀚哥自己老家的县城里，还是大量的房子呈现出空置的状态。根据最不精确的统计办法，连续几天数灯的结果，可能这些三四线城市房地产的情形还是不容乐观。不过我们今天主要讨论的话题是，为什么空房这么多，年轻人却还是愿意在大城市呆着呢? 　　一、大城市的集聚效应 　　根据城市经济学的标准理论，随着经济地不断发展，人类生活的供应会变得越来越重要，而城市作为人口的集聚地，由于人口的集中需求形成了规模，自然而然的就让生活变得更为方便，这就是人口集聚从聚落发展成为乡村，再从乡村发展成为城镇的基本逻辑。因为集聚很多的东西都变得更加方便了，比如说生活必须的水电煤、宽带如果在人口稀疏的农村是很难建设的。但是在城市的话，这一切都会变得很简单，基础设施更为便宜，物流、交通也都更为发达。而且越大的城市，其基础设施的条件就越好，其服务水平就越高基本上是中国的一个共识了。 　　而人口的聚集直接会带来产业的聚集，产业的聚集带来工作岗位的聚集，从而创造了就业与收入，并且人口再形成循环，衍生出更多的岗位与工作，举例来说，如果你不在城市，你需要吃顿饭可能要走20公里的山路，但是在城市可能就在你家门口，更为简单的甚至你可以用饿了么、美团外卖等软件让人送上门。 　　但是，随着城市规模的不断增加，城市的人口容纳限度却是有限的，人越多人均可以使用的城市公共服务就会越少，等人口超过了其承载水平之后，很快就会出现人口生活质量下降的问题，最为简单的情况就是人口太多，到哪都需要排队，交通变得极为拥挤，房租、房价等居住成本不断提升，最终让生活变得更加不易，于是人口的回流开始出现了。 　　二、人口的几度反复 　　面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本，于是很多人提出了逃离北上广的想法，然而逃离了之后却又逃了回来，几番反复下来，中国的城市出现了明显的两级分化，最为明显的就是，一二线城市房地产价格很高，但是人却络绎不绝，三四线城市房价不高，但却没什么人购买。 　　这是为什么呢?前面我们总结了人口为什么会集聚，现在我们再来分析为什么大家都不愿意走： 　　一是大城市拥有着大城市的多元生活。相比于大城市，小城市的生活非常的简单，甚至是一种一望就可以到头的生活方式，这让人有一种窒息的感觉，一旦年轻人习惯了大城市多元化的生活方式，他就难以再适应小城市单调乏味的生活。理论上说，只有人口达到五百万以上才能够支撑起一家以演出西洋音乐为主体的音乐厅。也许在大城市让大家习以为常的酒吧，夜店，音乐厅，博物馆，展览馆在小城市却是几乎难以找到的奢侈品，生活方式的贫瘠让人难以忍受。 　　举个最为简单的例子，当年2008年金融危机的时候，很多在东部沿海打工的年轻人选择返乡，但是一段时间之后却都回来了，回来的原因其实都很简单。男生会说，在小城市我的手机连4G信号都没有，女生会说，我甚至连一家会做头发的发型店都找不到。诚然，就是这样的生活方式让我们更加明白，也许不是因为小城市不好，而是已经有了习惯的生活，习惯不了单调。 　　二是大城市拥有更多的可能。由于人口集聚与集中，很多的产业和机会由此产生，有人曾经和瀚哥说过，在他老家的小城市，基本上可以选择的生活方式就是公务员、老师、个体工商业者，可能找遍了城市都找不到什么像样的企业或有激情的工作。但是，一个人的发展需要的是更多的机会和可能性，在小城市贫瘠的机会面前，很多人都会选择离开。 　　三是大城市拥有更加开明的文化。中国是一个人情社会，这是很正常的事情，我们大到国家，瀚哥读书的时候，法学院的墙上就挂有清朝刑部的一块匾额，上面写着 “天理国法人情”，可见在国家层面依然会将人情作为一个非常重要的东西。那往小了说，无论是家庭还是企业，都是无处不在的人情世故。但是，小城市由于缺乏变化，往往会更加重视人情，更加轻视规矩。在大城市可能只要你按照规矩办事，基本上都可以轻易的办成事情，但是如果在小城市，极有可能是不找人你将举步维艰。 　　于是，我们看到，虽然在有些时候，受到国家政策调控的变化，某个小城市的房地产会有某种程度上的疯涨，但是这种上涨却缺乏真正的经济基础，房子建成之后，有价无市就成为了必然的结果。 　　所以，一线城市只要有其吸引人的地方，那么他就具有着小城市无法具备的优势和实力，源源不断地吸引着年轻人前赴后继的进入其中，生活或者发展下去。

　　就在刚刚，BC省天降重大利好！省长简蕙芝在温哥华参加一个庆祝春节的活动中宣布，在BC省内持有工作签证，并且依法纳税和居住在本省的人士在大温地区购房时，将不需要支付15%的海外买家税。 　　据加拿大广播公司CBC报导，简蕙芝指出，法例允许省政府改变有关税制，对某类人士作出豁免，省政府将对有工作许可证及和希望于卑诗省购买物业，以及在省内居住和交税的海外人士，提供免税优惠。 　　也就是说，以后有工签并纳税的留学生、小白领，在买房的时候，不用再交15%海外买家物业转让税啦！这对在BC省工作的留学生来说，无疑是一个天大的利好消息！        据了解，BC省政府与2016年8月引入海外买家税，不是加拿大公民或永久居民的人士在大温地区购买住宅时要额外支付房价15%的税款。      自此税项引入后，温哥华的住宅销量应声下降26%。而在过去一年BC省房价涨幅惊人，温哥华部分地区甚至达到30%左右水平。居民怨声载道。 　　据今年1月BMO做的一份统计报告指出，大温地区的房价自从BC省政府在7月份宣布将实施15%的海外买家税后，就开始逐渐的下滑。        最近的统计显示，大温地区的房产销量已经全面下跌，房价也出现普遍的下降。简蕙芝的新改变是否是应对地产销售的颓势还不清楚。 　　如今，刚刚实行半年的新政之上再推新政，很明显简蕙芝希望措施能鼓励海外人士前来卑诗省安家立业，不过目前省政府未透露何时推出这项政策，也尚未公布具体实施细则，不过此前政府发言人也曾经表示，征海外买家税的初衷并不是阻止外国人来BC省定居和工作。

  　　加拿大雪佛龙石油公司（Chevron Canada）宣布，将会出售5家在温市的加油站物业，因为这些油站所处的地段非常值钱，出售后为公司带来巨大回报。 　　据报道，在去年大温地产市场高峰期，雪佛龙也出售了3家位于温市的油站，而这是纯粹商业决定。 　　地产经纪萨雷兹基（Steve Saretsky）表示，位于温市中心的油站物业极抢手，因为该地区非常缺乏可供重新发展土地。 　　他又表示，目前温市议会正推动增如自行车交通，同时减少汽车交通的政策，因此油商出售旗下在温市的油站，也符合未来发展利益。 　　截至目前，温市约有70家油站，其中19家由雪佛龙经营。

　　无论何时，总会有人在幻想着中国房价何时下跌!在楼市“看跌派”的鼓动下一次次错过买房的好时机。其实买房，尤其是刚需住房，该出手时就出手。不要再幻想了，一起来看房价不可能下降的18个理由，为你揭开楼市真相! 　　1、城市化进程拉动房价上扬。 　　中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房。   　　2、地价猛涨，催高房价。   　　大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。 　　3、中国城市正处于大拆大建的高速发展期。 　　君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 　　4、有房才有家;的传统守旧思想赶着房价上涨。 　　受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为;有房才有家，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。 　　5、腐败性需求拉高房价。 　　所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，富了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房。 　　6、建材价格攀升，成了房价的幕后推手。 　　除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。 　　7、媒体支持房价上涨。 　　房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。 　　8、有房百姓支持房价上涨。 　　虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。 　　9、媒体捕风捉影、大肆宣扬，搅混一池清水。 　　房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。 　　10、开发商不可能降价。 　　房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。 　　11、通胀预期加大，带动房价上扬。 　　CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧?要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。 　　12、中国男人会拚命去赚钱买房。 　　女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。 　　13、经济发展离不开房地产。 　　支柱产业地位仍无法动摇大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么核心进行调控，地方政府却不配合的根源所在。 　　14、房地产成了地方财政的主要收入来源。 　　房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。 　　15、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。 　　前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，;哥什么都没有，就是有钱，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会潇洒;烧钱;比阔如出一辙。 　　16、城市化进程拉动房价上扬。 　　中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。 　　17、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间。 　　根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。 　　18、房子是保值增值的较好投资。 　　房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。  

在今年的一月份，多伦多市中心老城区，位于King W和Dufferin附近上的Cowan街上又有一幢老屋挂牌出售了。在房市行情极度火爆的今天，一幢旧宅上市实在不算什么新闻，但是它背后的故事却不寻常。其屋主是一位108岁饱经风霜的华人老太太，而她的房子在过去的52年里，价格已翻了60多倍。 据本地英文媒体《环球邮报》报道，现年108岁的林女士(Foon Hay Lum)，祖籍中国南方的一个村庄。她18岁的那年，嫁给了在在加拿大做劳工，回国找媳妇的林先生。婚后一个月，林先生就回到了加拿大。当时的林女士并不知道加拿大在哪里，只是很遥远，是个能赚大钱的“金山”。 林先生结婚的时候，已经移民了加拿大。他是借了500元，也就是当时两幢房子的钱，才付清了“人头税”。正因为如此，他必须在婚后立刻赶回去，好继续干活，还清欠款。 几年之后，还清了欠款的林先生再次回中国探望妻子。他冒着失去移民身份的危险，尽可能地延长在中国居留的时间，直到有了两个孩子才返回加拿大。他们并不知道，这一分别就是32年之久。 同当时加拿大的大多数华人一样，林先生和太太长期过着两地分居的日子。林先生定期给太太寄钱，还有三文鱼罐头、巧克力和香皂等“稀罕货”。有的时候，林先生会将整本的辛普森百货的邮购目录寄给太太。只要太太看中什么，就把那页撕下来寄回加拿大让先生买，然后再寄到中国来。那时候邮包走得慢，这一来一回往往要好几月的时间。 林女士还用丈夫寄来的钱在村里买了一些田，为此林先生还很不高兴，认为反正全家人都要来加拿大的，何必再在中国置办资产。 然而天有不测风云，第二次世界大战爆发后，加拿大和中国之间的联系中断了，林女士和丈夫失去了联络，也没有钱寄来。幸亏林女士早买了田地，这才养活了一家子人，还有余力帮助其他村民，一直熬到战争结束。 在1947年，加拿大政府终于废除了排华法案。又过了12年也就是1959年，林女士和孩子来到加拿大同丈夫团聚。 来加拿大以后，由于林女士的女儿嫁了一个餐馆老板，于是老夫妇俩决定在餐馆的附近买房。一来能帮着女儿照看孩子，二来还能帮女婿在店里干些杂活。 在1965年，林女士和丈夫买下了Cowan街69号，那是一幢维多利亚风格的红色全砖半独立屋。两人花了一万块钱，仅用了一点点的房贷。当年房价尽管不像今天这么夸张，但是能做到几乎全款买房，也是很了不起的事，夫妇俩为此感到十分骄傲。 令人惋惜的是，为家人劳碌了一辈子林先生并没有在这幢房子里住很久，1971年他就去世了，而林女士则一直住在那里直到2016年。 林女士的外孙女海伦，还记得小时候常来外公外婆家住，记载了很多童年的乐趣。当时这个街区由于离唐人街较远，中国人很少，移民倒有不少，多是东欧过来的。外婆喜欢在后院的土地里种植水果和蔬菜，有一次她们收获了一个大西瓜，足足有14公斤重。 即便是进入了21世纪，林女士的身体还是很硬朗，经常参与社区活动。林女士的女儿李林霞英，是一位知名的社区人士，积极为人头税平反而奔走，并成为人头税家属联盟副主席。在这些组织的推动下，联邦政府终于在2006年就人头税道歉并赔偿。林女士还以九旬高龄，前往渥太华作证，并被时任总理哈珀接见。 过了百岁之后，林女士仍然能爬楼梯，直到最近几年才有些力不从心。她只好很不情愿地搬了家，去老人院居住。 在一月中旬，林女士的房屋已经69.9万元的价格挂牌上市。在过去的52年里，价格已翻了60多倍。 尽管时间过去，但是老屋仍然保留着维多利亚时代的特征，例如硬木地板，以及很多上个世纪早期和中期的设施。代理经纪来转了一圈，建议林女士不做任何装饰，因为新房主肯定要重新打翻修的，何必多此一举。据他估计，将这幢老宅彻底翻新，要20万元以上。 挂牌仅十多天之后，林女士的房屋就卖出了。在52年之后，老屋又迎来了一个新的主人，它将记录一个全新的家族、全新的故事。

　　在今年的一月份，多伦多市中心老城区，位于King W和Dufferin附近上的Cowan街上又有一幢老屋挂牌出售了。在房市行情极度火爆的今天，一幢旧宅上市实在不算什么新闻，但是它背后的故事却不寻常。其屋主是一位108岁饱经风霜的华人老太太，而她的房子在过去的52年里，价格已翻了60多倍。 　　据本地英文媒体《环球邮报》报道，现年108岁的林女士(Foon Hay Lum)，祖籍中国南方的一个村庄。她18岁的那年，嫁给了在在加拿大做劳工，回国找媳妇的林先生。婚后一个月，林先生就回到了加拿大。当时的林女士并不知道加拿大在哪里，只是很遥远，是个能赚大钱的“金山”。 　　林先生结婚的时候，已经移民了加拿大。他是借了500元，也就是当时两幢房子的钱，才付清了“人头税”。正因为如此，他必须在婚后立刻赶回去，好继续干活，还清欠款。 　　几年之后，还清了欠款的林先生再次回中国探望妻子。他冒着失去移民身份的危险，尽可能地延长在中国居留的时间，直到有了两个孩子才返回加拿大。他们并不知道，这一分别就是32年之久。 　　同当时加拿大的大多数华人一样，林先生和太太长期过着两地分居的日子。林先生定期给太太寄钱，还有三文鱼罐头、巧克力和香皂等“稀罕货”。有的时候，林先生会将整本的辛普森百货的邮购目录寄给太太。只要太太看中什么，就把那页撕下来寄回加拿大让先生买，然后再寄到加拿大来。那时候邮包走得慢，这一来一回往往要好几月的时间。 　　林女士还用丈夫寄来的钱在村里买了一些田，为此林先生还很不高兴，认为反正全家人都要来加拿大的，何必再在中国置办资产。 　　然而天有不测风云，第二次世界大战爆发后，加拿大和中国之间的联系中断了，林女士和丈夫失去了联络，也没有钱寄来。幸亏林女士早买了田地，这才养活了一家子人，还有余力帮助其他村民，一直熬到战争结束。 　　在1947年，加拿大政府终于废除了排华法案。又过了12年也就是1959年，林女士和孩子来到加拿大同丈夫团聚。 　　来加拿大以后，由于林女士的女儿嫁了一个餐馆老板，于是老夫妇俩决定在餐馆的附近买房。一来能帮着女儿照看孩子，二来还能帮女婿在店里干些杂活。 　　在1965年，林女士和丈夫买下了Cowan街69号，那是一幢维多利亚风格的红色全砖半独立屋。两人花了一万块钱，仅用了一点点的房贷。当年房价尽管不像今天这么夸张，但是能做到几乎全款买房，也是很了不起的事，夫妇俩为此感到十分骄傲。 　　令人惋惜的是，为家人劳碌了一辈子林先生并没有在这幢房子里住很久，1971年他就去世了，而林女士则一直住在那里直到2016年。 　　林女士的外孙女海伦，还记得小时候常来外公外婆家住，记载了很多童年的乐趣。当时这个街区由于离唐人街较远，中国人很少，移民倒有不少，多是东欧过来的。外婆喜欢在后院的土地里种植水果和蔬菜，有一次她们收获了一个大西瓜，足足有14公斤重。 　　即便是进入了21世纪，林女士的身体还是很硬朗，经常参与社区活动。林女士的女儿李林霞英，是一位知名的社区人士，积极为人头税平反而奔走，并成为人头税家属联盟副主席。在这些组织的推动下，联邦政府终于在2006年就人头税道歉并赔偿。林女士还以九旬高龄，前往渥太华作证，并被时任总理哈珀接见。 　　过了百岁之后，林女士仍然能爬楼梯，直到最近几年才有些力不从心。她只好很不情愿地搬了家，去老人院居住。 　　在一月中旬，林女士的房屋已经69.9万元的价格挂牌上市。在过去的52年里，价格已翻了60多倍。 　　尽管时间过去，但是老屋仍然保留着维多利亚时代的特征，例如硬木地板，以及很多上个世纪早期和中期的设施。代理经纪来转了一圈，建议林女士不做任何装饰，因为新房主肯定要重新打翻修的，何必多此一举。据他估计，将这幢老宅彻底翻新，要20万元以上。 　　挂牌仅十多天之后，林女士的房屋就卖出了。在52年之后，老屋又迎来了一个新的主人，它将记录一个全新的家族、全新的故事。

　　尽管香港政府为了打压楼价频频施出“辣招”，当中包括加重楼宇成交印花税以及为外地资金流入地产市场设下最高10亿美元的上限，但这些措施都挡不住超有钱的富豪追求豪宅的胃口。香港伯恩光学公司的董事长杨建文，就无视政府的辣招，最近斥资28亿元港币，购下位于港岛山顶一幢豪宅。 　　全球每3台的iPhone手机，就有两台的屏幕由杨建文的伯恩光学公司生产。 　　位于山顶普乐道1号和3号、面积大约是5.1万平方呎，根据政府田土厅的资料显示，26日由杨建文和他的妻子拥有的一家公司购入。 　　根据福布斯今年1月发布的富豪榜，杨氏夫妇是香港头50个最有钱的人之一，估计身家有84亿美元。 　　南华早报引述促成这宗交易的第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文说：“一向低调的杨建文希望建造一间大屋，一家人同住一起。” 　　这宗交易平均相等于每平方呎10.95万港元，如果加上重建的费用，每平方呎加多2万元港币。 　　特区政府在去年11月5日推出辣招，企图打压炽热的楼市，而中国大陆也采取多个措施，严禁非经正常渠道的资金外流，企图维持人民币汇价的稳定。 　　人民币去年汇价下跌7%，特别富有的家庭于是选择地产作为避风安全港，李伟文说：“超级豪宅继续成为香港和其他地区超级富豪的首选。” 　　根据美国彭博新闻社报道，杨建文旗下的伯恩光学是行业的龙头，30年前他开始涉足制造手表玻璃表壳的行业，他从中悟出一个生意门路：为手表盖上玻璃表面，与为手机盖上屏幕，理论上是相同的。 　　他的第一个手机商客户就是摩托罗拉，当时他接到了100万个屏幕的订单，此外，事业得以畅顺发展，并且从iPhone第一代开始，即成为苹果电脑指定的生产商。

　　列治文市长马保定(Malcolm Bordie)周四以《列治文：一个不断发展的城市》为题，发表他的年度演说。除提及市府的基建计划，他又指私人商业方面，列治文的发展持续强劲，他指在去年市府发出的建屋许可证价值达7.15亿元，是历年第3高，今年正待批准的大型项目，包括兰斯顿商场（Lansdowne Mall）重建计划以及列治文中心(Richmond Cnetre)南端的商住发展计划。 　　马保定年度演说，今年是第4年在列治文商会(Richmond Chamber of Commerce)的午餐例会上发表。 　　谈到列治文今日与未来时，马保定指列市拥有不少全球领先的国际科技公司，市府自然会利用这些先进科技及创意提升市府效率，以及达成目标。市府在20个公共地点设有无线上网服务(wi-fi)，今年将增加14处。另外准许以信用卡交地税，RichmondBC手机程式也会有最新版本。 　　他又提到省府拟以马西大桥取代马西隧道，担心会引起环保问题。另外，他指位于列市东南的负责收集处理大温大部分厨余公司，产生恶臭，列市议会将采取行动停止这些扰民影响。 　　另外，不少公共设施准备扩展，包括社区中心及单车径，而在固兰湖路(Granville Ave. )，即市府东面的129个可负担房屋单位，将很快落成。 　　兰斯顿商场重建计划正待审批 　　私人商业方面，马保定保持乐观，除已经在兴建的房屋计划外，他指兰斯顿商场重建计划以及列治文中心南端的商住发展计划，正在审批阶段。另在鸭岛(Duck Island)，　即河石赌场以西的地方，市府正与有关方面商讨一个面积达400万平呎的商业、写字楼及酒店综合发展计划。 　　马保定说，列治文被称为"菲沙河的孩子"，列市17个岛屿也是由菲沙河沖刷而下的泥沙形成，早期渔业兴旺，也吸引不少外来移民包括日本渔夫，至1980年代后期，大批亚裔移民涌入，令列市由镇升格为市。他指今年加国建国150周年，列治文由周三开始启动"加拿大150计划"，其中重头节目是日本四桅帆船海丸号(Kaiwo Maru)5月到访，标志加拿大与日本的长久历史与友谊，以及列治文与日本的紧密连系。

　　多伦多市短租楼盘明显增加并非无因。根据近期分析，短租收入比长租倍增，以温哥华为例，短租回本期较长租缩短127个月。多伦多3睡房单位来说，由于投资回报率转强，屋价回本所需时间缩短逾半。 　　英国的地产公司Nested分析全球75个主要城市的租务市场，制定短租回本期排行榜，结果显示，在分析所覆盖的3个加拿大城市之中，满地可短租收入回本期最快，其次是多伦多，而屋价最高昂的温哥华垫底。 　　这项分析以世界银行数据及汇丰银行物业投资回报率指数作为依据，比对3睡房单位长租及在短租平台Airbnb的租金收入，得出的结果是南非东部港市德班高踞榜首之位，物业如果短租的话，只需18个月便能够回本。 　　排第52位的多伦多，这类单位如果长租，每月可收取2,073美元的租金，以平均成本615,737美元计算，租满297个月才可以回本。同样的单位如果在短租平台放租，每月租金可望增加120%至4,577美，回本期也大为缩短至135个月，亦即稍逾11年便可以取回成本，比长租减了超过1半的时间。 　　温哥华排名第68位，颇为接近榜尾。这个加西城市屋价全加拿大最贵，租金虽然水涨船高，但不论是长租还是短租，回本期仍然比多伦多长了3年半至6年半左右。 　　该地产公司在报告中指出，温市3睡房单位长租及短租的每月收入分别是2,540美元及4,037美元，以865,344美元的成本计算，回本期依次是341个月及214个月，虽然短租回本期缩短127个月，仍然需要租出几乎18年，才能够取回屋价。 　　满地可在榜上排第20位，属加拿大城市最高排名。资料显示，当地3房单位平均成本354,371美元，如果长租，业主每月租金收入1,296美元，回本期273个月。不过，如果改为短租，收入可望激增超过2倍半至4,816美元，回本期因而降低至只需74个月。

　　根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周四发表的最新一份市场分析报告指出，有强烈证据显示，全国房地产市场继续存在令人担忧的问题。楼市风险问题持续，主要原因是兴建过多，以及房价估值过高（overvaluation）。房价与民众收入和人口增长等基本经济因素脱轨，显示投机仍可能推高房价。 　　该报告同时指出，多伦多和温哥华市两大加国地产市场的楼价上涨情况，已经蔓延至周边地区，其中温市楼市炽热情况已扩展至维多利亚市。根据最新评估，维多利亚市的地产市场风险程度，由2016年10月时的轻微升至强烈。 　　 全国房价较上一年增7％ 　　三个月前，CMHC对加拿大的房屋市场的状况提出了红色警告。昨日发表的报告表示，"温哥华，维多利亚，多伦多和汉密尔顿房屋价格加速上升显示，房屋价格的增长可能是由于投机引起的，因为房屋价格的上涨超过了移民，就业和收入等经济基因素。" 　　报告显示，调整通货膨胀后，到2016年第三季度，全国房屋价格比上一年增长7％。但如果不把安省计算在内，全国房屋价格基本持平。 　　就目前而言，高估和过度建设仍然是房屋市场最普遍的问题。 　　大温房价料今年回落 　　CMHC首席经济学家达根(Bob Dugan)表示，经过评估后发现，全国15个房地产市场普遍出现兴建过多及房价估值过高问题。目前房价已经与民众收入、人口增长等基本经济因素脱钩。 　　另一方面，卑诗政府去年推行的楼市措施，对大温房市明显地产生了降温作用。满地可银行（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）指出，自从2016年8月开始向海外买家徵收额外15%物业转让税(PTT)以来，大温区的房屋交投明显减少。 　　皇家银行(RBC)首席经济学家怀特（Craig Wright）则预测，大温房价和销售量在今年将会继续回落，但房屋可负担程度仍然是楼市的一大问题。

　　作者：Joe Richer 　　Q：如果我有兴趣买一栋房屋，有哪些与该房子相关的事项是卖家必须向我披露的? 　　A：人们在买房的过程中，很容易被结构、外表的美观吸引住眼球―例如大理石台面和硬木地板。但是地基、布线、管道、供暖和冷气系统等元素也同样重要。 　　有很多人向我们查询，在交易过程中，卖家必须通过他们的房地产代理披露哪些东西，其中十分重要的一类是房屋的缺陷。 　　显性缺陷不需披露 　　显性缺陷是显而易见的缺陷。隐性缺陷是不易察觉的，甚至可能连验房师或其他专家都难以发现。 　　显性缺陷的例子包括在基础墙上肉眼可见的裂缝、安全栏杆缺失或可见的水渍揭示屋顶渗漏。卖方经纪不必向你披露显性缺陷，因为这些项目可以在验房期间被发现，或者潜在买家的眼睛就可以观察到。买家可以自己观察研究，并且有针对性地询问。 　　至于隐性缺陷，例如那些曾遭受水浸、存在结构缺陷或火灾损坏的房屋，如果不经过侵入性或破坏性检查，其影响是不可见的。在这类例子中，如果缺陷被认为对住在屋内的人健康和安全构成严重威胁，卖方只有在知道存在问题的情况下，才有义务作出披露。 　　这可能是结构性缺陷令墙壁有塌陷的风险，或是曾遭遇水浸造成有毒霉菌生长，这些情况需要披露。 　　然而，如果是地下室地基有裂缝可能道致渗水，但房子仍可能适宜居住，那就不需要披露。 　　大部分缺陷需买家设法识别 　　由于卖方的披露义务有限，因此必须采取措施自己去识别存在的问题。 　　这时就该你的经纪出马了，他们应采取一切合理的步骤，确定和披露所有可能影响你作出购买决定的事实，而你还可以根据这些事实考虑出价多少、Offer中包含哪些条件等。这些步骤包括就已经引起他们注意的问题或现象，向卖方经纪有针对性的提问，在买卖协议中插入相关条款，请求提供或查阅相关的文字记录、证据或其它形式的研究结论。 　　房屋状况报告(Seller Property Information Statement-SPIS)是了解物业详情的另一途径。SPIS是卖方基于自己的认知和经验提供的关于房子的缺陷、装修和其它相关信息。但是，卖方没有义务填写SPIS――所以不要指望一定能拿到这份报告。 　　即使SPIS声称房屋保持原始状态，你最好仍自己请验房师验房。谘询经验丰富的验房师或有执照的承包商，是确定房屋主要系统是否存在缺陷的绝佳方法。如果你或你的经纪对房屋有任何疑问，或者你想亲眼看到任何缺陷，最好跟随验房师一同验房。 　　记住，买家了解得越多，自然就买得放心。如果你的经纪无法回答具体问题或疑虑，请考虑寻求房地产律师的建议。  

请问： 我在过去几年换了3次房，主要是由小换大，2016年终于换了个自己满意的大房子，就听说今年报税自住房也要申报了，看新闻说税务局要打击炒房，有点担心，像我这样的算不算炒房？报税要注意什么？ 谢谢 网友：XXX —————————————————— CRA新规究竟在打击谁? 先说说报税。2016年10月3日， CRA出台了一个新规定：从2016年1月1日起出售的房子， 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申报的。如今必须申报，包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等，要说明是否为主要住宅，主要住宅的增值依然是免税的。 这位网友的疑问看来是个普遍问题，最近一段时间有很多人问此事。首先明确一点，如果是为了自住，换几次房也没人干涉，就算有人查你，如实申报即可，不会有什么问题的。CRA新规主要是打击两类人： 1.有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ： 持有，并且还居住（边住边改建）了。CRA认为，房主居住在该房内乃翻建过程的一部分，翻建在没有substantially complete的这段期间不能够算作房主的“自住期”。 即使翻建完成后，房主继续在该房居住了一段时日，也要考量居住时间长短，是否为 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此，翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的，必须能够提供充足的理由和证据说服CRA您在这个住所中，长期的，柴米油盐地生活过（ordinarily inhabit); 2.持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士；或有炒房史， 几年内有多次房产买卖行为的，这类人群无疑会是CRA的重点审计对象。值得一提的是，CRA的新规定并不是为了打击炒房行为，而是敦促炒房者要合理的按照自己真正的收入形式，按照business income 来申报。挖空心思短期camping 式的住上几天，甚至连基本家具都没搬入就称之为主要住宅的，将会是今后CRA的追查重点。 那么，怎样申报“主要住宅”呢？ 新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅，您只需要如实填写Schedule 3并指认该房是principal residence就可以了。如果只有部分年份为主要住宅，则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时，CRA对主要住宅的自住期自动多加一年，这叫 Plus 1 Rule。 举个例子：一对夫妻持有房子10年，其中3年自住，7年出租。房子售出后有增值50万。根据PRE的计算公式： （3+1）/10 × 50 = 20万， 也就是说50万的增值中有20万可以算作主要住宅的增值享受免税。其余的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中，分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作，老婆为家庭主妇没有收入，各种tax credit暂忽略不计，老公当年一共需要缴税 $49,595 (8万年薪须交税$17,426，加上应税的7.5万增值须交税$32,169)，而老婆只须为7.5万交税 $15,852。 归纳 “主要住宅”的几个大要点： 1.每年每个家庭只能指定一处； 2.必须柴米油盐地生活在其中，camping 式短居不可以。 什么是柴米油盐地生活呢？CRA通常综合考量下列因素： 购房目的 居住时间长短 购房资金来源 贷款形式 –长期，短期 居住形式 搬入证据 卖房原因 3.想向CRA证明 ordinarily inhabit这一关键点的，需从上面这些要素着手做合理解释，并提供书面证明。 4.若房产众多，房主持有并居住过多处，每年可以指定其中一处为主要住宅，其他房产则按照投资房处理。 5.主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来出租。听说有勤俭的房主自己只住一间，其他房间从阁楼到地下室全部出租，这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格，因此增值不能全部享受免税。 6.CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求，不能超过0.5公顷（合5000平方米）。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税，超出的部分交增值税。若能提供合理解释说明您的家庭需要大于0.5公顷的土地面积来居住，CRA也是可以接受的。 什么是主要住宅？ 主要住宅指在一年当中任何时段，某人持有并居住（own and occupy）的居所。 理解要点： 1.某人：可以是本人，配偶或前配偶，同居配偶（ex也算），或未成年子女； 2.持有(own)：房主（须是加国居民）可单独持有，或同他人一起共同持有； 3.居住（occupy）- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit，这一点非常关键； 4.居所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的； 5.居住时间：税法对居住时间没有明确规定，可以是一年中的任何时段（some time in a particular year）。 主要住宅的免税优惠（Principal Residence Exemption，简称PRE） 现今的房市异常的火爆，房价节节上涨，乐坏了有房一族。房子增值，卖房子有大钱赚。依照增值税的算法，一套房从70万涨到120万，这50万增值其中的一半是免税的，可以踏踏实实揣到口袋里；另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要交多少税取决于该房主个人的边界税率。在没有其他收入的情况下，50万的增值在安省要缴税9万7千多元。 根据PRE条款，主要住宅的增值是免税的。上面的例子里，如果这套房是家庭的“主要住宅”，同样有50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此，很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房子当作“主要住宅”来申报。 一个家庭每年只能有一处主要住宅 对于拥有几处房产的家庭，尽管您和家人可以选择在不同的房子中居住，税法规定，一对夫妻以及其未成年子女每年只能指定一处为家庭的主要住宅。其余的未被指定为主要住宅的房产在这一年则按照投资房处理。 一套房子既自住又有部分出租，该怎么算？ 如果想自住+出租的房子也能享受到作为主要住宅的免税优惠，必须满足以下三个条件才能保持主要住宅的资格： 1.出租比例小。多少才算小呢？ 对此税法并没有明确规定。衡量这个“小“，CRA自有一套考量标准。有些朋友说，只要出租面积小于50%就可以了。对这种说法我从来不敢认同，49：51的租住比例实在是不能称之为小。 2.不能为了出租而进行重大的格局改建； 3.不能提取房屋的折旧（CCA）。

　　炒房的哭成泪人：今天抢到的房子，都是以后的负债? 　　去年12月以来，房地产市场降温的态势已愈加清晰。自超大城市重庆对炒房者亮出“杀手锏”后，重庆炒房团可谓是被全线绞杀，全军覆没。 　　12月楼市全线降温，重庆炒房团全军覆灭 　　国家统计局18日发布了2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。据房地产政府咨询专家杨红旭分析，房价整体降温中，一方面，表现在房价下跌城市增加，11月新建商品住宅楼价格环比下跌城市为11个，而12月大增至20个。另一方面，表现为70城总体涨势放缓，11月70城新房价环比上涨 0.6%，12月收窄至0.3%。 　　热点城市集体翻绿，北上深房价齐跌!12月房价仍在上涨的只有广州。 　　统计局同步公布了新房和二手房价指数，新房和二手房价格同步下跌的城市，基本属于真跌了。这里包括上海、深圳、合肥、无锡，苏州这五个热点城市。 　　2016年年末，重庆楼市突然爆发，市场甚至有外地人“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，在1月13日祭出撒手锏――“房产税”，坚决遏制炒房行为。 　　对于那些蜂拥而至的“重庆炒房军团”可是欲哭无泪了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。 　　接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房?重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。 　　真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。 　　加上税务部门的对外地人首套房启动房产税，到目前为止，重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。 　　来真的!监管严查土地融资，开出罚单478万 　　1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。 　　江苏银行上海分行的违规事实是：“2016年7月，该分行给予上海××置业有限公司融资，用于支付土地出让金。2016年4月，该分行给予上海××投资有限公司融资，用于支付拍地保证金。” 　　其实，因为向开发商贷款支付土地出让金而被罚款，在公开报道中，类似案例尚属首次。去年以来，已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”，但江苏银行吃到的这一罚单，数额之大十分罕见。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。 　　“其实从去年12月后房企在拿地动作上已经谨慎和规范，从管理层释放的信号来看，后续房企不仅在土地融资方面会有不少难度，其他融资可能同样面临趋紧的局面。” 卢文曦补充道，“相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事，土地市场降温格局已经确立。” 　　多部委继续加码楼市调控 　　2017年伊始，多部委便纷纷加码楼市调控。 　　发改委：1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。 　　银监会：同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。 　　国土资源部：12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。 　　与此同时，近期各地正陆续召开地方两会，从各地地方两会透露出各地对楼市调控的风向来看，2017年还是“严”字当头，所以今后对相关规定从严从紧执行将是主基调。 　　正如方正证券首席经济学家任泽平2017胡润新金融百强榜峰会上说的那样，“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017 年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾(专题)，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。” 　　炒房的哭成泪人 　　今天抢到的房子，都是以后的负债? 　　有些人，仍然对楼市抱有最大的热情，比如他就拿出郎咸平教授的观点，说拿美国、欧洲的房产税举例，房产税会是取之于民，用之于地区，所以房产税的目的是将城市建设的更好，拥有更好的环境和基础设施以及地区福利，然后带动房价上涨，所以房产税的作用其实是涨房价的。 　　这种说法完全是不负责任! 　　如果2008年之前，推出房产税，如果按照西方的配套制度，房产税专款专用，我相信能够促进房价的稳定，并且平稳上升。但可惜，2016年，北上深的平均房价不是1万以内，而是4万以外。 　　所以房产税的作用将完全不同，就跟同样是人参，好东西吧，你身体虚弱的时候，他是救命的珍品，但如果你是上火燥热，这东西就跟毒药差不多。 　　我们需要加强周边建设和福利的时候，房产税必然能够拉动环境、福利建设，但当我们已经拥堵拥挤不堪的时候，这种边际效应已经很低，相反他现在的作用很可能是改变炒房者的预期。多套房持有者已经不能再快乐的玩耍了。 　　所以，结果其实显而易见，房地产税就是中国房价的杀手锏，因为现在买房出租，租售比不到2%，基本上没有利润，甚至现金流是负的。 　　所以拿着多套房产的唯一目的就是升值，在成本为零的前提下，他可以耐心持有，死也不卖。但如果加入了持有成本，这就会让他如坐针毡。房子出租不赚钱，每月还要交税，房子其实已经不再是资产而变成负债。 　　大家可能多年后才能感受到这个笑话，一个家庭付出几代人的所有积蓄，还得去抢购，然后居然买回来一堆负债?对于他们来说这个笑话一点都不好笑，简直有点残酷。 　　谁还会为高价的房子去接盘买单?  

　　原本是大温哥华地区最受欢迎的海滨休闲区之一的白石海滩最近冷清得可以。在Marine Drive的中心地带，靠近城市博物馆的地方，有三家餐馆已经关门，两个门面正在招租，还有四家小店关门谢客，其中2004年开业的Pearl Bistro and Oyster餐吧本周关门大吉。1985年开业的Charlie Don't Surf以售卖12元的炸鱼薯条套餐著名，老板Preet Grewal很伤感的说：“过去三个月附近关了四五家餐馆了，它们没能活过这个冬天。” 　　尽管白石的冬天没有夏天那么吸引人来玩，但是这个冬天未免太糟糕了点。Preet Grewal说：“不好停车是个原因。夏天停车位很难找，冬天尽管车位很多，但是也要付费，尽管钱不多，但也不是所有人愿意停那。有时候停其他地方不小心被贴条了，人家就不来了。还有一些小规则也不明智，比如我放一个三明治宣传板在门口，没有挡任何人的路，然后我就被告知如果不拿进去我就要被罚款。” 　　白石发言人Farnaz Farrokhi说白石经济委员会正在调研为什么商业会变得萧条，白石市府即将投入500万加币建设一个可以容纳300辆车的海滨停车场，今年下半年就会开工。市议员Grant Meyer把萧条归咎于糟糕透顶的天气。白石商业发展组织总裁Ernie Klassen说天文数字的门店租金和付费停车模式是萧条主要原因，她期待能有更多的免费停车位然后看看情况有没有改观。前白石市议员候选人Dennis Lypka去年刚刚搬家去了南素里，他说白石最好和素里合并，依托于大城市Marine Drive附近会更兴旺，“比如素里的Ocean公园和Crescent海滩都很兴旺，一点儿都不萧条。”

　　加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的调查报告指出，有证据显示本国住宅市场继续存在过热问题，在多伦多和温哥华全国两大炽热的楼市，高楼价现象正向周边地区蔓延，令许多买家无力负担。 　　楼价升现象蔓延 　　CMHC声称调查了15个城市，时间为去年7月1日至9月30日止的第三季度，有证据显示6个城市，包括多伦多、咸美顿、温哥华、维多利亚、沙斯加通、利斋拿的楼市存在估值过高和过度兴建的问题。估值过高是指楼价超出收入和人口增长等经济条件，过度兴建则是指租贷市场和新建单位空置率上升。 　　楼价飙升现象由多伦多蔓延至咸美顿，由温哥华蔓延至维多利亚等地，甚至伸延到不在楼市评估范围的地区，如安省巴里、奥沙华，以及卑诗省基隆拿。CMHC首席经济师Bob Dugan提醒，置业人士在作决定前应慎重考虑长远市场前景，确保所作投资符合切身需要。 　　另外，据路透社报道，加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）昨日在银行发表的《加国楼市健康检查》报告中警告，政府推出措施冷却多伦多楼市的机会增加，多伦多的楼价在去年再破纪录，但皇银没有具体说明有何措施。 　　报告指，多市二手楼格去年创新高，而价格持续上涨，独立屋供应尤为紧张，准买家的购买力则急速下滑，令政府会考虑增加推出打击楼市措施。

　　三个月前，加拿大按揭和住房公司对加拿大的房屋市场的状况提出了红色警告。星期四，这家联邦机构表示，有强有力的证据显示，全国范围有问题的状况已持续了二个季度。 　　该联邦机构在第四季度的市场分析中表示，由于高估和价格增速，这些有问题的状况还将持续存在。而且该机构这一评估大体上可以解释温哥华和多伦多的市场状况。 　　“温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿房屋价格加速上涨显示，房屋价格的增长可能是由于投机引起的，因为房屋价格的上涨超过了移民、就业和收入等经济基本面。” 　　加拿大国际广播及CBC/Radio-Canada版权所有 抄袭举报 网站：www.rcinet.ca 微信ID:radio-canada 　　按揭和住房公司表示，在就通货膨胀进行调整后，到2016年第三季度，全国房屋价格比上一年增长7%。但如果将安大略省除外，全国房屋价格基本持平。 　　就目前而言，高估和过度建设仍是房屋市场最普遍的问题。

　　过去10年趋势显示，多伦多共管柏文回报跑赢股市综合指数。 　　专门提供柏文资讯的Condos.ca网站指出，直至去年底，大多伦多地区共管柏文每平方英呎去年上升22.44%，与S&P/TSX综合指数的17.51%增长相比，高出4.93个百分点。 　　根据该网站的资料，2015年12月期间，多伦多共管柏文均价457元，至去年底，已上升至560元。 　　事实上，以往10年来多个年段的趋势显示，共管柏文回报率均录得更大的优势。举例来说，3年前，这些高幢住宅的回报率10.2%，但股市指数则只有3.92%，相差6.28个百分点。至于10年前，柏文平均每年上升7.06%，亦领先股市5.35个百分点。 　　5年前多伦多股市指数表现较佳，录得5.04%的涨幅，但仍然比柏文少了1.84个百分点。 　　近期共管柏文市道一直升温，以致业内人士对短期的前景持有乐观的看法。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的最新重售市场资料，去年12月，416地区共管柏文平均价格由1年前同期的400,088元增加至466,592元，升幅16.6%。至于905地区，也上升15.5%至375,572元。 　　楼盘挂牌时间亦反映市道持续向好的势头，因为共管柏文目前平均只需放盘24日便能够找到买家，与2015年的36日相比，缩短12天。如果只计算多市东区，平均放盘日数更由38天大减至20天。 　　这并不令人感到意外，因为需求增加，楼盘供应却下跌，导致共管柏文市场也对卖家愈来愈有利。以416地区来说，2015年底期间活跃楼盘有2,976个，但上月大跌超过1半，降至只有1,277个。 　　由于自由业权物业价格难以负担，再加上新发展项目减少，以及外省和海外买家涌入，结果是去年多伦多共管柏文市场极之供不应求，买家很多时都要抢柯化。 　　该网站说，屋价飙升，常见的原因就是激烈的柯化战。 　　不过，联邦政府近期已收紧房贷，削减买家的借贷能力。经济师普遍认为，当实际效果逐渐浮现之后，楼市的成交量将会下挫，屋价升势也会收敛，甚至略为调整。 　　这个该网站则看好多伦多共管柏文市场今年的表现。据解释，以现时市场的指标来说，今年的需求将会进一步上升，屋价方面，不少人所预期的调整应不会在今年出现，反而可望有2位数字的升幅。 　　事实上，房贷收紧措施出台之后，除了柏文之外，很多买家已别无他选。  

　　三个月前，加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)曾对本国的房屋市场的状况提出了红色警告。尽管现在已经是2017年，但是房市丝毫没有“新年新气象”，房价增长过速的问题依旧存在。 　　本周四(1月26日)，该联邦所属的机构再度就全国房市中存在的危险发出红色警报。种种有强有力的证据显示，本国房市进入“问题模式”，已持续了两个季度。 　　CMHC的报告指出，在去年第三季度全国房价比前年同期增长7%。可是，这只是一个平均数，并不能代表所有城市的状况。如果将安省的影响除外，全国房房价格增幅基本符合通胀率，换句话说就是几乎是持平的状态。 　　该机构表示，目前全国房市普遍存在的问题有二，分别是房价过高估计(Overvaluation)和过度建设(overbuilding)。在该机构调查的15个都会(城市)中，有8个城市有这两个问题。 　　CMHC对本国的六大都会的房市发出“红色预警”，分别是温哥华、多伦多、里贾那(萨省省会)、萨斯卡通、哈密尔顿和维多利亚。其中前五个，在三个月前就曾收到过CMHC的红色预警。 　　强有力的证据显示，上述城市的房市存在问题，这包括：市场不平衡(imbalances in the housing market)，过度建造、过高估价、行情过热，以及房价上涨速度过快。 　　这些问题可能是由于投机引起的，因为房价上涨幅度已经超过了移民、就业和收入等经济基本面，并同历史平均水平脱节。 　　魁北克城、蒙特利尔的问题属于中等范畴，而渥太华、大西洋省份的问题则较小。 　　CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)表示，在全国范围内，房市的整体风险属于中等水平，但是各城市的情况很不一样。由于某些城市的的地产行情过热，所以红色警报可能还将持续存在

多伦多地产局主席LarryCerqua表示，在2016年第四季度GTA公寓租赁市场继续收紧。 在大多伦多地区REALTORS?报告中，在2016年最后三个月，通过TREB的MLS?系统的5717个Condo交易比2015年同期跌了百分之五点八。 租赁交易量的下降不是因为需求减少，而是因为供给不够。2016年第四季度可以用来出租的condo数量下降到9545套，跌了百分之十四。 一居室的平均价格是1776元，比2015年同期足足涨了百分之七点四。两居室的也涨了百分之八，已经达到2415元。单间的价格是1512元，三居室的价格是3283元。 镇屋的价格也在涨。一居室的价格是1669元，二居室的价格是1981元。而且镇屋可供出租的房源就更少。 市场分析主管Jason Mercer说：“大多地区的租房需求不断增加，而2015年到2016 年间的房源却明显不够。肯定租金还会上涨。” 那么销售情况又是怎样的呢? 根据报告，第四季度的销售上涨了百分之二十二点三，数量已经达到了6831 。但与此同时，房源却下降了13.4%。在第四季度中，价格已经上涨了14.5%。现在平均价格已经达到43万7281元。 具体情况如下： Halton Region，销售量194;平均价格44万2613元 Peel Region，销售量886;平均价格33万1224元 City of Toronto, 销售量4842;平均价格46万5403元 York Region, 销售量775;平均价格40万3375元 Durham Region, 销售量114;平均价格32万4295元 其他地区，销售量20;平均价格23万3535元 “现在首次购房者成了房地产市场的重要元素。通常人们首次购房时，会考虑购买condo.”Jason Mercer说到。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 又是一天，又是一个完全不会让人太震惊的关于温哥华楼市的报告。   根据加拿大贷款和房屋管理局最新的报告显示，温哥华楼市的问题十分严重而且各个方面都显现出价值被高估的表现。   然而在温哥华第一季度楼市测评中，CMHC表示只有一般证据显示房价有上升趋势，只有恨微弱的证据表明楼市过热。   报告表示，温哥华的房产价值被高估的信号表现在“房屋价格已经大大超出经济，人口和基础金融可以支持的水平。”   经济学家Bob Dugan在一份声明中指出，“因为这个原因，楼市买家在购买住宅之前一定要确定这项购买符不符合你的要求和是否符合长期市场预期。”   在CMHC的声明中表示，关于大温楼市处于问题阶段的证据就是在超额建筑，价值高估，楼市过热和房价飞涨都让温哥华的楼市和历史平均比起来出去不平衡的状态。   CMHC的国家性报告对温哥华情况表明，“虽然对二手房市场的需求热情已经降温，可是二手房市场的供应量还是低于5年来的平均水平。”   “新房的供应量还是在很低的水平，而租房的供给量在很多地区也处在1%以下。”

　　多伦多大学附近一间楼龄140年的古旧独立屋，新买家有意拆走独立屋重新发展，但现有租客拒绝迁出，甚至计划将独立屋申请成为文化遗产。 　　租客韦恩（Adam Wynne）前年9月开始与朋友租住简莫里斯街15号（15 Glen Morris St.）的独立屋，租约有效期至今年9月。去年11月，发展商“15 Glen Morris Inc.”买入老屋，并且通知怀恩等人如果在今年2月前迁出，可以获得赔偿。韦恩表明没有计划迁出，反而有意把独立屋申请成为城市遗迹。 　　韦恩与市议员周凯捷（Joe Cressy）分别去信多市及东约克社区议会（Toronto and East York Community Council）要求当局评估独立屋的文化价值，以及是否符合安省遗产法（Ontario Heritage Act）的保留规则。 　　发展商的代表律师亦向社区议会去信，表示独立屋不适用于安省遗产法，当局毋须进行研究。

　　列治文市议会周一投票通过，就规管在农地上兴建"巨型屋"(mega homes)问题展开公众咨询工作。列市市议会周一晚上以7票对2票通过上述动议。列市越来越多在农地上兴建巨型房屋，有房屋面积甚至达4万平方呎，市府没有对农地上的房屋面积设有任何限制。 　　市议员麦菲露(Linda McPhail)指出，市议会应该研究农地上的房屋面积问题，对农业活动的影响，以及买家是否由于农地比住宅用地便宜而购入作地产发展。 　　她透露，市议会正在研究解决方案，但形容问题十分复杂，涉及范围包括：房屋面积、对农业影响，以及是否与投资炒卖有关等。 　　有市议员建议仿效三角洲市的做法，通过附例设定农地上房屋面积的上限。不过，麦菲露强调，市议会希望听取公众提出的不同意见和解决方法。市议会的咨询工作可望于2月底展开。

　　据《环球邮报》报道：毫无疑问，卑诗政府去年推行的15%外国买家税对大温房市起到了明显的降温效果。 　　BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）称，2016年8月推出的外国买家税是温哥华房价走势的一个转折点。大温地区的房价呈现出了明显下降趋势，而没有实行这一政策的多伦多和维多利亚两地房价继续高昂上涨。截止至现在，大温的房价指数已经被多伦多和维多利亚拉开了一大截。 　　RBC的经济师怀特（Craig Wright）预测大温房价在今年会继续下跌，不过房屋可负担性仍然是个大问题。