地产

士嘉堡华裔业主刘小燕（Xiao Yan Liu，音译）计划将单车库一层独立屋改建为拥有3车房的双层独立屋，向市政府提出申请后因新屋规划超出多项市府附例而遭到拒绝，刘小燕不服提出上诉，今天将举行上诉听证会。   图左就是申请翻建的4 号Lovering Rd，右侧是已经翻建的6号   据了解，刘小燕申请改建的房屋是Kennedy Road和Finch Avenue附近的4 号Lovering Rd，根据市政府纪录，刘小燕向当局申请轻微规避(consent and minor variance)市府规划附例(Zoning by-law) ，涉及7项规定，如新双层屋的高度将较附例规定的9米超出0.5米，兴建可容纳3辆车的车库，而车库宽度和车道宽度都超出附例规定，因此遭到拒绝，士嘉堡调整委员会认为这根本不是轻微规避。   刘小燕不服，于2月10日向安省市政事务委员会上诉。     据了解，4 号Lovering Rd是一座老旧的一层独立屋，最近一次成交日期是2015年1月25号，开盘价为84万，最后以近74万成交。这座一层独立屋没有什么过人之处，不过地点比较好，而且有一个69.2 x 124.83 尺的LOT，估计业主正是看上了这点。   地产经纪说，这个区域3车房双层独立屋较少见，两年前一栋拥有3车房、屋龄不足10年的双层独立屋以220万元卖出，可见一旦翻建成功，房屋将大幅增值。   4 号Lovering Rd翻建规划图   小编发现，Lovering Rd上已经有多座翻新双层独立屋，不过都是双车库，与4 号紧邻的6号就是这样一座新翻建屋，对面的5号也是如此。5 号Lovering Rd在2013年以50万成交，翻建后身价倍增，估价超过150万。

昨日(2月22日)，建筑业及地产发展联会发布了1月大多地区房地产销售数据。在经历了新屋销售的高峰之后，1月的新屋销售量出现下降，房价则基本保持不变，新屋供应量仍然非常有限。 2015年，大多地区的房屋销售量创造了历史第三高纪录。新屋的平均价格则创了新高，尤其是低层房屋的平均价格第一次达到了80万。 2016年伊始，房地产市场则逐渐冷却。1月，GTA 地区的新屋销售量为1,614，比该月长期平均值低了10%，比2015年1月下降了22%。但是该月的新屋均价仍然保持不变。 新低层房屋的平均价格比2015年12月降低了1%，但今年1月低层房屋均价82万2,926元，则远高于去年同期的71万628元，年增幅达到了17%。1月大多地区的新独立屋均价为98万5,899元，几乎与上月持平。 大多地区的新公寓房的均价则比2015年12月降低了1%，为44万9,199元。同时，公寓房每平方英尺的均价则在过去一年里从558元增加至581元。 对此，建筑业及地产发展联会(Building Industry and Land Development Association)主席 Bryan Tuckey 称，销售量的减少主要是因为新屋供应量的不足。尽管从表面上看开工的新屋建设项目数量与去年1月差不多，但是实际在建的房屋数量则相对较少。 今年1月，整个大多地区新屋供应量仅为1,379，比去年同期的2,011低了不少。 高层公寓的销售量比1月长期平均值低了17%，而低层房屋的销售量也比1月长期平均值低了5%。 对此，Tuckey 也表示，一个月的销售情况并不能代表一个趋势，接下来几月的数据将会描绘出一个更为全面的市场状况图。  

房市不总是制造百万富翁的，有人吃到肥肉满口流油，自然就会有人啃到骨头硌掉牙。 对于加拿大(特别是多伦多和温哥华)房市的前景，国际经济学机构和国内的专家们观点截然不同：前者从几年前就开始唱衰，总是警告房市泡沫快要破灭，而后者则大为乐观，认为本国房市最多只会面临软着陆。不过，两者虽然观点分歧极大，但是有一个共识，那就是一旦利率大幅上涨，将给本国房市带来毁灭性的打击。 在今天，加拿大的按揭利率处于历史最低水平，已经有好几年，所以大多数买家并不能清楚地理解“利率大幅上涨”到底意味着什么，以及会带来怎样的影响。于是，人们毫无顾忌地借贷，过去几年内本国家庭债务水平屡破记录，到了平均每赚100块钱，就欠下163块债务的地步。       现年78岁工程师费诗(Dave Fisher，下图)每当看到这一幕，就不住地摇头。他很清楚地知道，这些买家中有很多人在重蹈他的覆辙。 费诗是1980年代初利率飙涨的受害人之一，直到40年后的今天，他还对那段日子刻骨铭心。 话说在1981年，多伦多房市也是迎来了一股高潮，费诗按奈不住自己的雄心壮志，没有同妻子商量，就以一万元的首付，在市北买了一幢占地一英亩的庄园式豪宅，准备当作“度假屋”。 其实，当时费诗夫妇账户里的钱不算多，支付完首付之后就没有剩下多少了，但是他当时还很身强力壮，加上自己的第一幢房子已经供完了，所以认为只要辛苦一点，供下这幢“度假屋”是完全没有问题的。 谁知道就在他买了房子之后不久，加拿大的利率飙涨，按揭率一度涨到了23%之多。在供了几年之后，费诗有些吃不消了，打算把自己的第一套房子卖掉，减轻一些供款的压力。可他一算账，第一幢房子最多只能卖13万，而他欠了近30万的房贷，根本填补不了这个大窟窿。 没办法，只能硬挺。 在那几年里，全家上下为了供房节衣缩食，而费诗找了好几份工作，白天干完晚上干，一心想着尽量多赚点钱供房，做到了做不动的地步，可是还是还不上每月5000多元的按揭款。 实在没有办法了，费诗找到银行谈判，编了一个妻子挺不下去要闹离婚的故事。他对银行说，“如果你们不把利率降到16%，我就‘撂挑子’了，然后你们就和我老婆的律师打口水仗，这幢房子该怎么划分就怎么划分吧!反正我不要了!” 银行终于同意了，费诗如释重负。 大约三年后，费诗缓了过来，财务走上了正轨。今天，他还住在这幢豪宅里，而其价值也随着这两年房市的急速膨胀，已达到了数百万之多。费诗也因着房子的涨价，成了“百万富翁”，这也算是“否极泰来”吧。不过，他并不想重来一次，因为那简直像走钢丝一样，太危险了。 对于自己能够挺了过来，费诗感到无比庆幸。他回忆，当时他的很多朋友都被利率忽然升高给折磨地苦不堪言，好些人都没有挺过去断供了，不仅房子被收走，还白白丢了首付。 从历史数据中可以看出，二战后加拿大央行的平均利率是6%到8%，而现在的利率只有0.5%，这是及其罕见，也是绝对不可能持久的。终有一天，利率将会恢复到原有的水平。想想看，当年费诗被30万的房贷就折腾得差点倾家荡产，而今天的人动辄四五十万的债务，那时候会是怎样的情况呢?

因为房价高企，在以北上广为代表的中国大城市，不少年轻人只能选择租房“漂泊”。而在美国，部分地区、部分种族和部分年龄层的租房率近年来也在不断攀升，不少“有房一族”被萧条的房产市场打回“租房一族”，他们的买房“美国梦”被现实击得粉碎。 据美国《华盛顿邮报》2月16日报道，房产市场的萧条，令许多自有住房者变成租户。由于丧失了抵押品赎回权，不少家庭的住房被银行强行收走，他们只能重回租房市场寻找片瓦遮顶。并且因其购房信心和贷款信誉被击垮，虽然不会是永远，但他们将在未来很长一段时间里无法改变自己的“租房者”身份。 美国的全国自有住房率自房地产泡沫达到顶峰的2005年后一路下滑，迄今降低约5个百分点。在这场房地产衰退中，部分群体受到的冲击最为巨大，分别是西班牙裔族群、男性群体、年长的千禧一代（指1984年至1995年出生，在互联网的陪伴下长大的一代人），以及居住在某些特定大城市的人们。 美国房地产网站Trulia提供的分析数据显示，上述群体是最有可能丧失买房这一“美国梦”的人。“全美社区调查数据”对50个大城市进行跟踪调查后发现，自2006年以来，美国每一个大都市圈的租房率都在上升，而在这些大城市里，如以种族进行划分，西班牙裔族群的租房率上涨最多，达到8.7个百分点。如以年龄划分，26至34岁群体的租房率上涨幅度远远超过18至25岁群体，前者2014年的租房率接近60%，相较于2006年上涨11个百分点。 而那些出租房屋收益最高的大城市，也成为遭受房产市场萧条打击最为严重的地区。拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密、劳德代尔堡等佛罗里达州大城市的问题尤为突出。在拉斯维加斯，家庭租房率上涨近10%，涨幅最大。 《华盛顿邮报》指出，上述受房产市场萧条打击最为严重的群体的自有住房率回复到2006年的水平是不可能的，因为美国全国的自有住房率将长期走低。而房地产泡沫时期的高自有住房率也不是什么“自然的水平”，尽管如此，每个社会群体的自有住宅率不是平等衰退这个现象仍需要被看到，这暴露出财富分配不均等更多深层次的社会问题。

　　温哥华和多伦多1月的房价再创新高，满地可银行利时证券（BMO Nesbitt Burns）高级经济师卡维奇（Robert Kavcic）认为，房屋需求持续强劲、供应量少和利率长期低企，是导致加国两大市场的房价高踞不下的三大要素，外界不应只把责任归咎于外国买家。 　　据CTV电视台报道，卡维奇表示大温和多伦多两大市场人口近年显著上升，其中年龄在30岁至39岁组别、大部分都是首次置业或者想楼换楼的人士，人数增长速度更是明显加快。另外，大温和多市过去两年的就业增长，占全国净就业增长四分三。 　　供求失衡也对两大市场房价构成压力，卡维奇说：「多伦多去年实施发展限制，结果去年建成的独立屋数量是37年以来最低。」 　　前所未见的低息环境，也进一步导致供求失衡问题恶化，「五年定息按揭的利率，只是较预期的长期通胀率稍高。低息时期愈长，房市便会愈炽热」。 　　对于外国买家推高本地楼市的说法，卡维奇认为「责怪外国买家推高大温和多市的房楼价格是很容易的事」，虽然外国买家有影响部分社区的房市，但现时未能知悉影响的实际程度。 　　加拿大地产协会（CREA）周二公布的资料显示，大多区1月电脑盘（MLS）房价基准价格为578,400元，按年升10.69%。 　　道明银行分析认为，大温和多伦多两个城市在1月继续有价有市，部分原因可能与本月中实施的新按揭政策有关。

新西敏市邻近码头的一个面积2000平方呎的两房单位，叫价达115万元。 　　新西敏市今年1月19日至29日的柏文市场报告显示，市内一间两房柏文以高于叫价11%成交。报告又指随着冬季即将结束，新二手楼盘涌现，楼市再度活跃。 　　报告指出，在这两个星期期间，在新西敏市叫价最低的柏文楼盘是一个位于9街(Ninth St.)的一房单位，开价9.8万元。而最贵的柏文楼盘是位于码头附近一个2000平方呎的两房单位，叫价达115万元。 　　在新西敏市中心，即哥伦比亚街(Columbia St.)一带，上述期间共有24个二手柏文楼盘放售，其中四分一更是在同一个星期内推出，显示楼市开始活跃。在该区楼龄最新的楼盘是落成三年的一个一房单位，叫价28.9万元，而另一个楼龄高达41年的两房单位，则叫价22.9万元。 　　在这两个星期间，位于Royal Albert Towers的一个两房单位超额成交，业主以24.9万元放盘，最后成交价达27.8万元，比叫价高出11%。但是同区亦有楼盘低于叫价售出，一个叫价24.1万元的一房单位，推出72日后在1月21日以23.4万元成交，较开价少3%。 　　而新西敏市另一社区Sapperton，与市中心相比则较少楼盘放售，只有12个，但是其中一半都是来自同一个还在施工的新楼盘，售价由38万至110万元不等。

　   　　多伦多的楼价过去20年末一直处于上升轨迹，目前未见到有不利的因素出现，所以短期看不到楼价下跌的跡象，情况何时会变化，是无人知道的。但以目前情况看，未来两、三年楼市仍会处于上升的势头。   　　在昨日明报举办的2016年地產市道与投资研讨会上，发展商Tridel的销售总监陈咏茵展示了过去20年楼价的走势图，指出楼价的升势即使在2008及2009年金融风暴中，只是短期地微挫，跟着又掉头上升。现时经济情况不如当年?劣，所以看不出楼市短期有下挫的可能性。   　　多伦多大学经济学讲师陈蔚纯表示，一个楼市的周期一般是15年，週期包括了升和跌，但多伦多的楼市由2005年出现明显升势后，12年未见下跌，所以周期可说只出现了一半。   　　她指出，每个地產周期是不同的，尤其大多伦多地区现在的房地產市场出现了过往没有的因素，那就是海外买家的资金涌入，令大多伦多地区的房地產市场购房需求强劲。   　　她表示︰「中国买家的群体好大，中国富人有办法拿钱来买楼，如果中国政府採取强硬措施，让钱出不来，这一轮周期就差不多完结了。但是，尚未看到中国政府有资本管制措施出台。」    　　陈蔚纯还预测说，中国经济未必将出现硬¨ 陆，但经济放缓是一定的。她说，中国经济即使差，但与其他国家比，还不至于太坏，毕竟他是世界第二大的经济体，「瘦死的骆驼比马大」。她并指中国目前干预人民币滙价、干预股市会对自身的经济带来恶劣影响，但若到了太坏时，中国政府也会寻求解决问题的办法，无论如何，中国都会用尽方法令她的DP增长维持在6%。   　　她说，她不会预知楼市未来会不会继续升，如果知道，她自己也会去买楼发达了！只从目前来看，见不到有不利楼市的因素出现。她并说自己去年在同一个研讨会上，低估了楼价的升幅。而Tridel的陈咏茵表示，根据公司的统计数字显示，买家中海外买家的比率在2015年仍然徘徊于5%左右，不见有明显的增减，过去一年，Tridel楼盘的买家，仍然是以本地用家為主。她说2015年多伦多地区房地產成交量创新高﹐总共成交10.1万住宅单位﹐其中4.1万是新屋。新屋中﹐52%是共管柏文﹐48%是镇屋、独立和半独立屋。   　　2015年﹐多伦多共管柏文在建大楼447个项目﹐总共拥有11万个住宅单位。但已经卖出82%。现货仅1600间。而Tridel去年有20多栋大楼项目﹐现货目前仅23间。   　　购买柏文的人当中﹐比较显著的有2大类﹕80、90后年轻人置业﹐还有是空巢族。后者的势头相当强劲。柏文建造商也努力迎合他们的需要。   　　大多伦多地区外加咸美顿等地的金马蹄地带﹐居住著加国26%的人口﹐外面被绿色环境带包围无法突破﹐人多地少﹐房屋的高度只能向上发展，而楼价也就受着这方面的影响。  

　 　对于借他人名义买房和出让自己名义谋利等房地产行业违规现象，多伦多地产经纪徐华飞提醒地产买卖双方，都莫要为贪一时之利，铤而走险以致触犯法律。 　　「有人为避税或骗贷款」 　　徐华飞表示，利用他人名义投资买房在家庭成员比较多的亲属间，往往容易出现，表面上好像看不出，但如果买得多了，自己又不入住，而且是同一种功能的住房，还买入后很快就卖出，频繁交易，很可能会被发现是涉嫌倒买倒卖的过度炒房。 　　正当的房地产投资在加拿大是不受限制的，以个人的名义进行投资交易，只要正常缴税，买多少都不受限制。而有些人借他人名义炒房无非就是为了避税或骗取贷款。另外，有些人也会为贪图一点报酬而借出自己的名义，殊不知此行为一旦被发现，可能被视为串谋诈骗犯罪，有关专业人士还可能面临行业的纪律处罚。 　　经纪和律师均责无旁贷 　　他指出，无论是地产经纪还是地产律师，都有责任对此进行监督和审核，以确保房地产交易是在合法情况下进行。  

　　根据TD银行的预测，加拿大的房屋市场在经过几年超乎常例的兴旺之后，将会呈现“还债”趋势。尽管多伦多的房市的年增长率令人瞩目，但房价月涨幅已经出现第一次下跌。 　　《环球邮报》报道，就在一份看衰加拿大房市的报告才出台不久，加拿大的几个房屋市场就在一月份出现疲软迹象。 　　多伦多道明银行(TD Bank)不久前在一份报告中预测，本国房市在经历了几年特别的好年景之后，要开始“还债”了。 　　根据上星期公布的“Teranet-国家银行房屋价格指数”，从去年12月到今年1月，全国房价跌了0.1%，是连续第二次逐月下跌。如果按年度情况看，1月份的价格比一年前仍然有5.9%的涨幅。尽管这已经是三个月来的最慢增长，但有专家表示，这个涨幅还是很了不起。 　　最近一个月，大城市的房价已现疲软迹象。从去年12月到今年1月，蒙特利尔、渥太华地区、卡尔加里、埃德蒙顿、魁北克城、多伦多、以及哈里法克斯市的房价都在下滑。 　　国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault表示，那些依赖石油产品的地区，经济低迷，房价也跟着走低，这份报告证实了这一点。他指出，卡尔加里已经连续四个月房价下跌。 　　值得注意的是，多伦多的房价出现一年来的首次按月下跌。 　　但也有几个城市依然表现强劲，包括温哥华、维多利亚、以及温尼伯。 　　好几个城市的房价年增长幅度都很惊人——温哥华为12.5%，汉密尔顿10.3%，多伦多8.6%，维多利亚8.5%。 　　但TD银行在上星期的报告恰恰对这几个城市的房市做出了警告。TD的经济学家Diana Petramala并没有说这几个城市的市场会崩溃，但认为今年的增长会降低，到2017年会出现轻微下跌。 　　她还表示，一些按揭利率也在上涨，并可能持续上涨，联邦政府新推出的按揭保险政策也会造成利率的上涨。 　　在加拿大，温哥华与多伦多两地的房市特别引人关注，因为涨势过猛，已经变得难以负担，并且引起很大争议。 　　Petramala表示，这两个城市的房市如此火爆，因而对于哪怕缓慢的利率增长和政策变化也会非常敏感。她预测今年多伦多的平均房价增长为4%，比去年略低，而到2017年还会出现轻微降价。 　　不光是多伦多和温哥华这两个大城市。附近的城市中心地区也会出现类似趋势。Petramala女士特别说到卑诗省的维多利亚和安省的汉密尔顿，指出这两个城市在去年都享受到了房价的增长，所以到2016和2017年也得开始还债。但因为这两个中型城市的房价与温哥华、多伦多两个大城市相比，始终都会是可以承受的，所以会继续吸引初次买家。 　　国家银行的Pinsonneault先生注意到，多伦多、汉密尔顿、温哥华、以及维多利亚，这几个城市差不多是全国房价年增长的主要市场。他还认为，由于这几个城市拥有更多的人口和工作机会，所以房屋市场会一直保持畅旺，大的价格“修正”不太可能发生。

视频：无人机带你看温哥华顶级豪宅 温哥华的房价总是很高昂的，今年一月份在大温地区地区的平均房价已经猛涨到77.53万加元（含公寓，镇屋和独立屋），其中独立屋已到127.31万加元，而且丝毫没有任何泡沫破裂的迹象。 可怜那些只能梦想拥有自己房子的温哥华人。其实，我们大多数人很少有机会近距离观察温哥华“土豪”精英们的居住地，不过，一个令人惊叹的视频会让你有机会看到这一切（点击上面的视频）。 这个美丽的空中无人机所拍摄到的画面，从一些该市最昂贵的街区和市区展示了温哥华的房产景象，包括西温哥华，灰岬和桑那斯。 从高空拍摄的这些令人瞠目结舌的住宅区精美的画面一定会让你大饱眼福。

  近年随着房市火热，本地华人也在争先恐后地投资房地产，随之而来涉及房地产交易的法庭案例，也不断爆出。安省高等法院近期就一宗控辩双方均为本地华人的地产案件，作出了维持财产冻结强制令的决定。当事人涉嫌以他人名义进行炒买的7套公寓，全部被法院冻结。 根据安省高等法院的法庭文件显示，案件的控方为一位在大多市执业的华人房地产律师，辩方为一位华人地产经纪及其他多个涉案人员。地产律师要求法庭继续维持2015年8月6日对该地产经纪发出的财产冻结强制令，禁止该地产经纪在未获得他本人或法庭的书面许可的情况下，出售或转让7处挂牌物业。而辩方律师则认为，控方并没有确实证据证明他的客户会转移其资产，因此冻结令应予解除。 在这宗地产律师的索赔声明中称，该地产经纪及其同伙涉及诈骗和串谋。他更声称是该地产经纪及他的同伙违反了适当的地产交易规则，甚至涉及诈骗，致使他被安省律师公会纪律处罚。因此，他于2011年9月30日对该地产经纪提出了索偿，并指出至少在8项涉案交易之一的士嘉堡Lee Centre Drive一处物业交易中，该地产经纪及他的同伙涉及串谋诈骗。而该地产经纪的辩护陈述中则予以否认，但并没有拿出对此断言的任何具体细节的反驳。 被指出售物业转移资产 在2013年3月，该地产律师递交的一份对地产经纪回应文件中，他又特别指出了该地产经纪的作案手法，即借他人名义，实为该地产经纪个人或他的亲属购买物业。该地产律师之所以向法庭申请冻结地产经纪的资产，是因为在提出索偿之后，他监察了该地产经纪所持有的资产，并发现在2014年2月至10月间，地产经纪售出了5个公寓单位。他担心地产经纪在转移财产，并故意拖延诉讼进程，还于2015年6月解聘了律师，直到冻结令发出后，该地产经纪才再次聘请律师。 虽然地产经纪的律师辩称，该经纪并没有打算出卖其名下的另外7处物业，相反还在资产冻结令发出之前的8个月内又购买了4个物业，但法官发现其买入的4个物业，其实是在出售另外5个物业之前就早已经签订的买卖合约。 法官在判词中称，他虽然不会判定引起本诉讼的最终胜负，但由于地产经纪转移资产的风险依然存在，因此决定维持之前的资产冻结令继续生效。 代表地产经纪的本案辩方律师，对控方所提出的堂费数目表示了非议。安省最高法院上月对此作出决定，法官认为，控方所提出的包括全部赔偿、堂费和税费在内共约56,000元的费用，确实有失公平合理，法官经权衡后，判决辩方总共应缴纳上述所有费用共计33,500元。但辩方随后再次就费用问题和之前的继续维持资产冻结令的判决，提出允准上诉的要求，安省高等法院日前再次以之前的法官判决正确为由，驳回了辩方提出的上诉请求。

  满地可银行(Bank of Montreal)经济学家说﹐多伦多和温哥华的房价飈升﹐不能责怪外国买家抢购物业﹐推高楼价﹐楼市供应紧张﹑人口增长﹐也是其中因素。　　满地可银行利时证券(BMO Nesbitt Burns)高级经济师科维奇(Robert Kavcic)还说﹐两市地产市场火热﹐背后的因素还有职位集中﹑利率偏低。　　他在周四发表的研究简报中说﹕「温哥华和多伦多房价狂飙勐涨﹐责怪外国买家很容易。确实﹐根据民众的个人经历﹐外国买家在一些社区扮演那样的角色﹐我们只是不知道究竟角色有多大。」　　根据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)周二发表的最新数据﹐大温地区房屋售价按年增加32.3%﹐到平均将近110万元。大多伦多地区楼价年涨14.2%﹐到平均631,092元。　　科维奇说﹐多伦多和温哥华楼价攀升﹐背后有3个「简单」因素。　　他说﹐30岁到39岁的年龄组别人口增长﹐他们通常首次置业﹐或是更换房子﹐改善首个居所的环境。此外﹐这两年加拿大职位净增长﹐75%集中在多伦多和温哥华。　　科维奇又说﹐楼房的供应和需求﹐为两大城市的楼价增加压力。　　他说﹕「温哥华地理位置有目共睹﹐但多伦多发展有限制﹐结果2015年独立屋竣工量降至37年最低点。」　　科维奇指出﹐在利率破纪录低的环境下﹐楼房求过于供。　　他说﹕「5年固定按揭甚少超过预计的长期通胀率﹐那样的情况维持愈久﹐楼市愈是火红。」

本那比去年的办公室市场较為淡静，有商业地產经纪公司的报告指，乙级商厦的租金较為进取和吸引，并预测今年持续出现这情况。　　地產经纪公司Colliers International的2015年第四季报告指，本那比办公室存量在第四季平稳，总数為1068万平方呎，较第三季的1072.8万平方呎略跌；而第四季的空置率為11.1%，与第三季11.7%相若。　　报告提及，管理大温哥华多个城市用水、垃圾处理等问题的温哥华都会局(Metro Vancouver)曾公布，会以2亿500万元买下Metrotower III作為其新总部，而它现时位于本那比京士威(Kingsway)和凯瑟琳路(Kathleen Ave.)的办公室将会被放售。此外，网络服务公司Infoblox Canada扩充和搬迁到Metrotower I，这反映科技和数码媒体公司继续在市场内的重要性。　　报告指，本那比商厦市场具竞争力的租金预计今年会继续，空置率也保持平稳直至SOLO District Office于今年中出炉為止。这结合商住多用的新项目会包括12层高的甲级商厦，可提供23万平方呎办公室空间。　　报告亦指，去年本那比有最少三宗可观的租约交易，包括一印务企业承租1.7万平方呎的单位；Shoeme.ca在京士威分租一个1.6万呎单位和上述网络服务公司在京士威亦签下1.1万平方呎租约。　　商厦买卖方面，去年最少有两宗主要成交，包括上述温哥华都会局2亿500万元的交易，办公室总面积约有41.4万平方呎，另一宗是Redstone Enterprises Ltd.以1670万元购入Willingdon Green的4.6万多平方呎的物业。　　地產经纪公司对本那比137幢商厦进行调查并统计出其租盘存量、空置率和租金平均价等，详情见列表。

　　新西敏市今年1月19日至29日的柏文市场报告显示，市内一间两房柏文以高于叫价11%成交。报告又指随着冬季即将结束，新二手楼盘涌现，楼市再度活跃。 　　报告指出，在这两个星期期间，在新西敏市叫价最低的柏文楼盘是一个位于9街(Ninth St.)的一房单位，开价9.8万元。而最贵的柏文楼盘是位于码头附近一个2000平方尺的两房单位，叫价达115万元。   　　在新西敏市中心，即哥伦比亚街(Columbia St.)一带，上述期间共有24个二手柏文楼盘放售，其中四分一更是在同一个星期内推出，显示楼市开始活跃。在该区楼龄最新的楼盘是落成三年的一个一房单位，叫价28.9万元，而另一个楼龄高达41年的两房单位，则叫价22.9万元。   　　在这两个星期间，位于Royal Albert Towers的一个两房单位超额成交，业主以24.9万元放盘，最后成交价达27.8万元，比叫价高出11%。但是同区亦有楼盘低于叫价售出，一个叫价24.1万元的一房单位，推出72日后在1月21日以23.4万元成交，较开价少3%。 　　而新西敏市另一社区Sapperton，与市中心相比则较少楼盘放售，只有12个，但是其中一半都是来自同一个还在施工的新楼盘，售价由38万至110万元不等。

弗劳尔夫妇头期款已付五年，到现在还没住进新房子。（CBC）   建商未告知土地尚存纠纷就先把预售屋卖给民众。（CBC） 　　最近有意买房的民众要注意了，士嘉堡一对夫妇5年前买了一间房子，已付2万头期款，孰料至今连房子的影子都没见到。 　　据了解，房产开发商德尔科集团（Delco Management Group ）规画安大略亚积士建案时没有告诉买房的人那块土地有争议，2011年2月弗劳尔（Jayson Fowler ）夫妇买下房子，并支付2万元头期款。原本打算在2012年3月搬进新屋，现在却连房子都尚未动工。弗劳尔说：「在我们签约前，建设公司从头到尾都没让我们知道这件事。」   　　后来他决定自己前往当地调查清楚，才发现此建案与当地教堂有土地纠纷，现在仍僵持不下，而德尔科集团在规划建案、卖房前就已经知道这件事。当地人并说，这项纠纷协调已经持续八年多，至今双方还没达成协议。   　　目前弗劳尔只能和太太、女儿一起住在士嘉堡的岳母家，虽然迟迟无法交屋，但他们也不愿意取消这笔合约，因为这五年来房价已涨了一倍多，若取消只会损失更大。弗劳尔说：「就像一把双面刃，现在要不就是拿了钱走人，要不就是祈祷一切顺利解决。」不过即使土地纠纷协调完成，动工也是一条漫长之路。因为亚积士当局指出，德尔科尚未申请建筑许可证。 　　对此，负责监督安省新屋开发的Tarion主席巴格奇（Howard Bogach） 表示，虽然建案延迟很普遍，但时间拖这么长的却相当罕见，「我们会试着联络这家开发商，当然我们相信他们肯定想完成这项工程。」

　　房价较廉交通称便 学区良好占尽地利 　　卑诗素里市上周二才发生银行劫案警匪对峙事件，周四就发生枪手驾车开枪案；去年警方统计指，素里整体暴力罪案近年趋升。但奇怪的是，很多华人一边抱怨素里治安欠佳，却一边涌入素里买楼，难道只因房价便宜？有地产经纪指，近来迁入素里的中国移民愈来愈多，光在2月6日素里一天内就办了3场春晚，华人小区生活味渐浓。另外，传港星张栢芝也带着儿子居住素里。究竟华人抢进素里的原因有哪些？ 　 卑诗素里市上周二才发生银行劫案警匪对峙事件，周四就发生枪手驾车开枪案；去年警方统计指，素里整体暴力罪案近年趋升。但奇怪的是，很多华人一边抱怨素里 治安欠佳，却一边涌入素里买楼，难道只因房价便宜？有地产经纪指，近来迁入素里的中国移民愈来愈多，光在2月6日素里一天内就办了3场春晚，华人小区生活 味渐浓。另外，传港星张栢芝也带着儿子居住素里。究竟华人抢进素里的原因有哪些？ - See more at: http://www.bcbay.com/news/2016/02/21/399290.html#sthash.VuAJcswi.dpuf 　　理由1：大温房价续飙，素里相对便宜 　　菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)报告显示，素里房屋2016年1月销量为1,338套，比2015年1月增加57%，是有纪录以来最高，展现强劲卖方市场的势头。素里三种房型的基准价格(benchmark price)与去年同期相比，独立屋升20.9%至69.1万元、城市屋价格升13.8%至33.4万元、柏文价格升7.8%至20.4万元。   　　素里地产经纪陈雷接受《星岛日报》记者访问时说，买家不愿在价格如此快速增长的市场等待，成交量创最高；房屋在市场上的时间，也从去年同期的55天降至33天。   　　陈雷表示，据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)最新数据，今年1月份，温西独立屋楼价中位数达350万元，温东独立屋为145.85万元，列治文独立屋达152.5万元，这比起素里的69.1万元都贵出许多：“素里治安较差的地段，集中在惠利区(Whalley)和纽顿(Newton)区，其他像南素里(South Surrey)和菲沙高地(Fraser Heights)两区治安很好，也都是华人喜爱地区。”警方统计，去年惠利区和纽顿的暴力罪案高踞第一及第二名(见附表)。 　　　除独立屋，去年4月，素里市中心一高层柏文开卖，一天售出300套，签约金额逾7,000万元。另一微型柏文也引发抢购热潮，很多准买家连夜排队轮购。陈雷说，目前温市全新柏文呎价已在800元以上，列治文市中心呎价在650元，素里市中心每呎均价仅需430元，极有竞争力。 　　陈雷说：“素里连续6年评为投资最佳城市，也是大温唯一投资柏文可运用租金负担利息及管理费的城市。” 　　理由2：华人小区开始成形 　　南素里和菲沙高地是素里华人集中的小区，估计华人有20%左右。陈雷表示，菲沙高地10年前叫做台湾村，这几年很多台湾人回流，现被中国及韩国移民取代，区内独立屋平均房价涨至85万元。里面的小区漂亮得像世外桃园一样，学区也不错。自从横跨素里和高贵林的曼港桥(Port Mann Bridge)及1号公路(Highway 1)改善工程完成后，40分钟即可抵温市。 　　住在菲沙高地的陈雷说：“过桥费一天6元，每月120元，每年不过1,400元，跟房价上涨相比不算贵，何况如今上下班时间一点也不堵。”陈雷说，退休人士可安家南素里，但菲沙高地是上班人士较佳选项。 　　10年前搬到白石南居住的素里华人协会会长王强说，南素里近年成为中国移民置业热点区域。美丽的海滩、明媚的阳光、排名靠前的私校以及高性价比的房价，均构成安家因素：“我记得以前我孩子上学的学校，每个年级才两三个华人，如今有的班级近半华人。”素里华人协会会过去会员不过百人，现增至近千人。今年春节，南北素里合共举办4场春晚。 　　除南素里和菲沙高地，素里市弗里特伍德地区(Fleetwood)的城市屋，近来也成为中国移民喜爱的热点。陈雷说，在这个区平均仅花40万元就购得1,300平方呎3睡房城市屋。 　　理由3：打通南北，享半小时生活圈优点 　　通过素里中央车站(Surrey Central Station)天车往来温市中心只需35分钟，到温机场40分钟。如果由素里市中心驾车到美国边境不过30分钟，符合驾车半小时的生活圈规律，要南下美国或去列治文、温市，同样方便。素里中央车站，位于惠利区(Whalley)102大道和104大道之间的一段135街，邻近北素里康乐中心、中央城购物商场和西门菲沙大学(SFU)的素里校园。 　　交通方便，楼价较低，目前每月平均一千新居民迁素里，加上市内有五所主要大学及大专院校，令素里成为年轻一族爱入住城市。素里华人协会会长王强说，他购买白石房子的一个理由是离美国近，可随时南下旅游。 　　住南素里的金女士说，她喜欢南素里白石，即使是多雨季节，依然感觉阳光灿烂日子多，加上有长者公寓，毕竟能来买房子养老的还是较具经济实力。她也钟爱素里远离大城市喧闹。 　　理由4：市中心大变身，就业购物一条龙 　　位于惠利区的素里市中心，市政配套、住宅建设发展迅速，交通便捷、紧邻天车系统，购物中心包括华人最熟悉的大型超市，又有SFU素里校区；这种“一条龙”式城市设计，尤其适合通勤族和房地产投资，约600呎的一房一厅全新高层柏文，价格约20万元。 　　素里是大温占地面积最大、人口第二多的城市，也是近年大温增长速度最快的城市。有约13,000家公司在此运营，工商业有巨大发展潜力。房地产调查机构REIN(Real Estate Investment Network)，连续6年把素里评为卑诗省最值得房地产投资的城市第一名。 　　理由5：区内多家公校均排名靠前 　　本身是地产经纪的素里居民吴士民表示，他是12年前从本拿比铁道镇(Metrotown)搬到素里埃尔金钱特尔(Elgin Chantrell)区，主要看上该区排名不错的埃尔金公园中学(Elgin Park Secondary)：“素里学区好的地段目前一房难求，埃尔金钱特尔同一地段的房子，去夏买价95万，今已涨至145万，而且不用验房就售出，房市热得发烫。”做了19年经纪的吴士民说，从未见到这种市场。 　　目睹素里近年变化的吴士民表示，该区除埃尔金公园中学，还拥有全省数一数二的索思里奇私立中学(Southridge)，也有大陆新移民偏爱的西米阿穆中学(Semiahmoo Secondary)，排名都在大温前列。除了埃尔金钱特尔区，拥有325幢豪华别墅及世界级的高尔夫球场的摩根溪(Morgan Creek)区，也是华人聚居区。 　　此外，弗里特伍德中学(Fleetwood Park)、菲沙高地中学(Fraser Heights)、沙利文高地中学(Sullivan Heights)等几座公校，在卑诗省都是排名靠前的好校。 　　理由6：华人相对少，孩子学英文较易 　　家住素里的黄女士接受记者访问时说，她本来住在列治文，发现华人太多，孩子学英文不容易，好几年都离不开英语为第二语言(ESL)课程，索性搬到素里。 　　据香港媒体报道，著名艺人张柏芝带儿子在素里市弗里特伍德地区(Fleetwood)落户，两个孩子则在公校上学。有民众曾在素里社区中心（Surrey Sport & Leisure Centre）遇到张柏芝，她表现随和，还主动跟人谈话。 　　理由7：渥京挺兴建轻铁线 内联外引 　　在大温，素里征收的物业税和商业税，分别属最低和第二低，有助吸引别的城市人口。素里过去人口增长，都高于全国人口增长率的5.9%；料于2040年时，素里总人口将由2011年的468,251人增至75万人，届时将有160万人选择定居菲沙河以南地区，汽车将增加5成。素里正推动兴建轻铁(Light Rail Transit)计划，以应付交通需求；同时打通区内居民的运输关节，促进经济发展。 　　运联计划兴建3条LRT路线：包括市中心(City Centre)至152街(152nd St.)的一段104路(104th Ave.)、市中心至兰里的一段菲沙公路(Fraser Hwy.)、市中心至南素里的一段乔治国王大道(King George Blvd.)。 　　结语 　　以上七大理由，导致素里近年大受华人青睐，迁入安家者持续上升，同时也带旺西边三角洲市(Delta)和东边兰里镇(Langley)。例如三角洲市加大对邻近杜华逊(Tsawwassen)的开发力度，可媲美本拿比铁道镇的杜华逊购物中心正兴建中，年内落成启用。而从三角洲市驾车10分钟即可抵华人聚居的列治文，非常便利。至于兰里镇，当地的四所公立中学排名不输于温西7所公立中学，对一众家长极富吸引力。基于毗邻素里和大温主要城市的地理优势，有助让三角洲和兰里成为不少新移民，决定到此选校买屋的重要参考因素。

　　安省高等法院近期就一宗控辩双方均为本地华人的地产案件，作出了维持财产冻结强制令的决定。当事人涉嫌以他人名义进行炒买的7套公寓，全部被法院冻结。   　　涉及上述案件的华人地产律师，在2012年8月曾被安省律师公会判处纪律处罚，从2012年12月1日至2013年3月底，共停牌4个月，并须缴付1万元的费用。处罚原因是，该位资深房地产律师违反专业操守。   　　没向客户披露足够信息 　　该律师也承认，他没有保持警惕而被人欺骗；他也没有监管其处理的房地产业务中的某些交易，未有负起自己的专业责任；他也在一些交易中代表包括买家、卖家和贷款方在内的多方客户，且没有向贷款客户和买家披露足够的信息；他没有按照一个主管律师的标准来服务客户，而是把访问土地登记系统的个人密码和一个特别加密的软盘，交给了他的雇员。

　　近年随着房市火热，本地华人也在争先恐后地投资房地产，随之而来涉及房地产交易的法庭案例，也不断爆出。安省高等法院近期就一宗控辩双方均为本地华人的地产案件，作出了维持财产冻结强制令的决定。当事人涉嫌以他人名义进行炒买的7套公寓，全部被法院冻结。 　　根据安省高等法院的法庭文件显示，案件的控方为一位在大多市执业的华人房地产律师，辩方为一位华人地产经纪及其他多个涉案人员。地产律师要求法庭继续维持2015年8月6日对该地产经纪发出的财产冻结强制令，禁止该地产经纪在未获得他本人或法庭的书面许可的情况下，出售或转让7处挂牌物业。而辩方律师则认为，控方并没有确实证据证明他的客户会转移其资产，因此冻结令应予解除。   　　在这宗地产律师的索赔声明中称，该地产经纪及其同伙涉及诈骗和串谋。他更声称是该地产经纪及他的同伙违反了适当的地产交易规则，甚至涉及诈骗，致使他被安省律师公会纪律处罚。因此，他于2011年9月30日对该地产经纪提出了索偿，并指出至少在8项涉案交易之一的士嘉堡Lee Centre Drive一处物业交易中，该地产经纪及他的同伙涉及串谋诈骗。而该地产经纪的辩护陈述中则予以否认，但并没有拿出对此断言的任何具体细节的反驳。   　　被指出售物业转移资产 　　在2013年3月，该地产律师递交的一份对地产经纪回应文件中，他又特别指出了该地产经纪的作案手法，即借他人名义，实为该地产经纪个人或他的亲属购买物业。该地产律师之所以向法庭申请冻结地产经纪的资产，是因为在提出索偿之后，他监察了该地产经纪所持有的资产，并发现在2014年2月至10月间，地产经纪售出了5个公寓单位。他担心地产经纪在转移财产，并故意拖延诉讼进程，还于2015年6月解聘了律师，直到冻结令发出后，该地产经纪才再次聘请律师。 　　虽然地产经纪的律师辩称，该经纪并没有打算出卖其名下的另外7处物业，相反还在资产冻结令发出之前的8个月内又购买了4个物业，但法官发现其买入的4个物业，其实是在出售另外5个物业之前就早已经签订的买卖合约。 　　法官在判词中称，他虽然不会判定引起本诉讼的最终胜负，但由于地产经纪转移资产的风险依然存在，因此决定维持之前的资产冻结令继续生效。 　　代表地产经纪的本案辩方律师，对控方所提出的堂费数目表示了非议。安省最高法院上月对此作出决定，法官认为，控方所提出的包括全部赔偿、堂费和税费在内共约56,000元的费用，确实有失公平合理，法官经权衡后，判决辩方总共应缴纳上述所有费用共计33,500元。但辩方随后再次就费用问题和之前的继续维持资产冻结令的判决，提出允准上诉的要求，安省高等法院日前再次以之前的法官判决正确为由，驳回了辩方提出的上诉请求。

根据TD银行的预测，加拿大的房屋市场在经过几年超乎常例的兴旺之后，将会呈现“还债”趋势。尽管多伦多的房市的年增长率令人瞩目，但房价月涨幅已经出现第一次下跌。After a few exceptional boom years, several of Canadian housing markets are poised for some “payback”, according to TD Bank forecast. Despite a respectable year-over-year gain, Toronto’s home prices suffered its first time monthly decline.《环球邮报》报道，就在一份看衰加拿大房市的报告才出台不久，加拿大的几个房屋市场就在一月份出现疲软迹象。多伦多道明银行（TD Bank）不久前在一份报告中预测，本国房市在经历了几年特别的好年景之后，要开始“还债”了。根据上星期公布的“Teranet-国家银行房屋价格指数”，从去年12月到今年1月，全国房价跌了0.1%，是连续第二次逐月下跌。如果按年度情况看，1月份的价格比一年前仍然有5.9%的涨幅。尽管这已经是三个月来的最慢增长，但有专家表示，这个涨幅还是很了不起。最近一个月，大城市的房价已现疲软迹象。从去年12月到今年1月，蒙特利尔、渥太华地区、卡尔加里、埃德蒙顿、魁北克城、多伦多、以及哈里法克斯市的房价都在下滑。国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneault表示，那些依赖石油产品的地区，经济低迷，房价也跟着走低，这份报告证实了这一点。他指出，卡尔加里已经连续四个月房价下跌。值得注意的是，多伦多的房价出现一年来的首次按月下跌。但也有几个城市依然表现强劲，包括温哥华、维多利亚、以及温尼伯。好几个城市的房价年增长幅度都很惊人――温哥华为12.5%，汉密尔顿10.3%，多伦多8.6%，维多利亚8.5%。但TD银行在上星期的报告恰恰对这几个城市的房市做出了警告。TD的经济学家Diana Petramala并没有说这几个城市的市场会崩溃，但认为今年的增长会降低，到2017年会出现轻微下跌。她还表示，一些按揭利率也在上涨，并可能持续上涨，联邦政府新推出的按揭保险政策也会造成利率的上涨。在加拿大，温哥华与多伦多两地的房市特别引人关注，因为涨势过猛，已经变得难以负担，并且引起很大争议。Petramala表示，这两个城市的房市如此火爆，因而对于哪怕缓慢的利率增长和政策变化也会非常敏感。她预测今年多伦多的平均房价增长为4%，比去年略低，而到2017年还会出现轻微降价。不光是多伦多和温哥华这两个大城市。附近的城市中心地区也会出现类似趋势。Petramala女士特别说到卑诗省的维多利亚和安省的汉密尔顿，指出这两个城市在去年都享受到了房价的增长，所以到2016和2017年也得开始还债。但因为这两个中型城市的房价与温哥华、多伦多两个大城市相比，始终都会是可以承受的，所以会继续吸引初次买家。国家银行的Pinsonneault先生注意到，多伦多、汉密尔顿、温哥华、以及维多利亚，这几个城市差不多是全国房价年增长的主要市场。他还认为，由于这几个城市拥有更多的人口和工作机会，所以房屋市场会一直保持畅旺，大的价格“修正”不太可能发生。

温哥华和多伦多1月的房价再创新高，满地可银行利时证券（BMO Nesbitt Burns）高级经济师卡维奇（Robert Kavcic）认为，房屋需求持续强劲、供应量少和利率长期低企，是导致加国两大市场的房价高踞不下的三大要素，外界不应只把责任归咎于外国买家。 据CTV电视台报道，卡维奇表示大温和多伦多两大市场人口近年显着上升，其中年龄在30岁至39岁组别、大部分都是首次置业或者想楼换楼的人士，人数增长速度更是明显加快。另外，大温和多市过去两年的就业增长，占全国净就业增长四分三。 供求失衡也对两大市场房价构成压力，卡维奇说：「多伦多去年实施发展限制，结果去年建成的独立屋数量是37年以来最低。」 外国买家影响实际程度仍未清楚 前所未见的低息环境，也进一步导致供求失衡问题恶化，「五年定息按揭的利率，只是较预期的长期通胀率稍高。低息时期愈长，房市便会愈炽热」。 对于外国买家推高本地楼市的说法，卡维奇认为「责怪外国买家推高大温和多市的房楼价格是很容易的事」，虽然外国买家有影响部分社区的房市，但现时未能知悉影响的实际程度。 加拿大地产协会（CREA）周二公布的资料显示，大多区1月电脑盘（MLS）房价基准价格为578,400元，按年升10.69%。 道明银行分析认为，大温和多伦多两个城市在1月继续有价有市，部分原因可能与本月中实施的新按揭政策有关。

　　面对降至25年来最低水平的住宅销售，香港房地产商为了促销，正在用iPhone手机和红酒券来吸引买家。不过这些小花招并不管用，他们竭力想要避免的降价或许已经是仅剩的选择。 　　多数购房者并没有因为开发商的种种优惠而上钩，因房地产分析师预测去年9月以来下滑11%的香港住宅价格今年将进一步下挫，跌幅最高将达到25%。 　　不过尽管房屋交易量大幅下滑，但房价较近期的高峰仅下跌10%。 　　卖房者尚没有绝望到抛售房屋的地步，因此房价目前相对比较坚挺。 　　然而人们从香港政府最新的土地招标中看到了香港真实的房价走势。近期拍卖的一块位于新界地区的地皮每平方尺价格较9月类似的交易下跌近70%。   　　根据香港地政总署网站的数据，2月12日拍卖的位于大浦的地皮总面积为405756平方尺(等于37696平方米)，最后成交价为21.3亿港币(2.74亿美元)，合每平方尺1904港币。根据彭博社的报道，得标者为中国海外发展[0.39%]有限公司下属子公司―国万投资有限公司。   　　正如很多媒体报道指出的，香港房地产市场的泡沫经历“惊人的崩溃”。人们看到的不仅仅是成交量下滑，房价也开始下跌。交易量下滑之前已经获得确认，现在房价下跌也得到确认。 　　香港房价自2003年的谷底已经上涨370%，并在去年9月达到顶峰，之后开始回调，主要原因是房屋供应的增多以及内地经济增长的放缓。地价的下跌将最终导致房价的下跌，而房价下跌是市场负面情绪的主要指标之一。 　　更糟糕的是，如原油市场一样，香港市场的房屋供应正快速增加，这给房价带来了下行压力。香港政府1月13日提高其5年新房屋供应目标至97100套，之前的预测为77100套。 　　下一步也许就是直接降价。由于担心会引起房价跌幅加重的预期，开发商一直不愿意采取这一手段。 　　高力国际香港公司副董事总经理Antonio Wu表示，显然，无论是终端买家还是投资者都不着急，他们知道房价可能会进一步下跌，与如今价格相比还会有更大降幅。如果房地产商真的想卖，确实需要降价才能提振销售。 　　恒基地产[0.21%]、信和置业[1.76%]和九龙建业[1.96%]等香港地产商一直没有公然降价，只是采取多种优惠手段，通过抵扣印花税和其他促销形式，最多提供20%的买房折扣。由于需求疲软的同时新屋供应激增，这个策略似乎越来越发挥不出作用。 　　目前尚不清楚谁会是房地产泡沫破裂最大的受害者：近期香港的地皮都被内地房地产开放商所投的。香港本土的房地产公司并不是很积极。本土房地产公司正在努力消化自己的库存，本地开发商给予新客户的折扣已经超过12%。 　　然而令人感到意外的是，里昂证券房地产研究主管Nicole Wong表示，香港房地产市场泡沫的破裂尚没有完全开始，因为中国的房地产公司将香港房地产市场当作规避内地资本管制，存放离岸资金的场所。Wong表示，大陆地产公司的出价要高过香港本土公司，因为他们有更低的边际利率，此外因为人民币的贬值，这些公司希望将自己的资本存放到离岸的市场中。 　　人们可以想象，全球没有比香港更加合适中国内地公司存放资金的离岸场所，而且这些地方是尚未被中国政府冻结的。 　　但是即使面对着房地产海啸的风险，香港本地的房地产专家却保持着“谨慎的乐观”： 　　Wong表示仅通过两宗土地交易并不能得出什么结论，因为这两处地皮所处的地区并不相同。Wong预测香港总体地价自最高点已经下滑15%，据此预测香港房价已经下跌10%。土地支出占到了房地产开发成本的近60%。 　　讽刺的是，香港房价的走低是在2012年香港房价上涨导致贫富差距扩大带来争议后，香港政府推出了一系列稳定市场房价措施的背景下发生的。是的，政府现在可以解除这些措施，但是房价现在已经开始下跌。包括美银美林的Raymond Ngai在内的房地产分析师预计，香港政府将会放松之前的措施以希望刺激房价的反弹。 　　但是，可以完全肯定是房价崩溃将远比目前的情况更加糟糕。标准普尔公司在今天发布研报表示，香港房价已经下跌10-15%。标普表示一旦香港房价下跌幅度达到30%，标普将会下调香港房地产公司的评级。根据标普追踪的记录显示，香港房价暴跌50%是几乎可以肯定的事情。 　　香港房地产泡沫破裂的最终受益者将是香港本地居民，因为房价终于将再次降至香港居民能承受的水平。根据住房负担能力调查的2015年第三季度的调查数据，香港是全球87各主要城市房价最贵的城市。香港房价中位数是香港人税前年收入中位数的19倍，去年这一数字为17倍。 　　现在购房者不用再去加拿大和美国买房了，香港将是个好选择。

安省周五宣布一项试验计划，与民宿短租网站Airbnb联手，通知民宿服务用家主动报税。这是安省政府踏出的一小步，应对新兴共享经济。 安省11,000名居民在Airbnb网站放租住所或其他住处，Airbnb同意发出电邮，建议房东申报租金收入，同时提示他们，消费者有什么保障权利，例如取消订房、退款。 安省财政厅长苏善民(Charles Sousa 图)说：「共享经济在安省大有可为，我们必须确保人人做事负责，我们要确保消费者受保护，依据住宅便利进出规定，遵守其他法规、履行安全义务。」 Airbnb指出，它的5万个房主遍布加拿大，每月平均租金收入280元，一年平均出租40天。加拿大Airbnb经理齐夫金(Aaron Zifkin)说：「安省接受民宿共享，扮演世界领袖角色。」 苏善民指出，与Airbnb进行试验计划，一个理由是政府要确保安省所有企业平等。 他说：「虽然是自愿的，目标是遵守安省法律和规则。」 苏善民说，安省愿走共享经济道路，但科技带来变化，既有企业营运倍感艰难，例如，传统酒店说Airbnb抢走它们的生意。 安省保守党议员赫达克(Tim Hudak)指出，他欢迎政府周五迈出一小步。赫达克提出私人法案，促使安省共享经济合法化，包括Uber、Airbnb及其他服务。 赫达克的私人法案已进入二读阶段，他建议省府更进一步，合并他的私人法案和自由党后座议员弗雷泽(John Fraser)的取缔无牌计程车法案，尽快处理共享经济问题。

本那比挂牌208.8万元的旧房屋。（MLS照片）  列治文几天前以252万元售出的7000�土地房屋。（BC Assessment）  这间位于列市Garden City路的旧屋挂牌价150万元。（MLS） 　　最近温哥华一间破烂独立屋开价超过200万元被英文媒体大肆报道，但其实200万元的「烂屋」已经出现在列治文及本那比等周边城市，业者更直指「房子愈破价钱卖得愈好」，因为买家都是想推倒自建或囤地；而抢「烂屋」的不只是华裔，还有伊朗人、印度人、美国人等。 　　不久前温西灰角区一间86年屋龄的房子欲售240万元，最后以250万元售出，其外表老旧程度对比高昂价格，因此成为传媒报道焦点。但其实大温好区旧屋愈来愈抢手，且屋愈破烂价钱卖得愈好，情况已蔓延至其他城市，例如列市Broadmoor区一间7000呎土地有42年屋龄的独立屋，本月9日以接近政府估价两倍价格的252万元卖出，有经纪说，同区大小相同的较新房屋有些反而还卖不到如此价格。 　　该栋位于列市Carmichael St.8700号路段的一间42年旧屋，2月5日才第一次开放看屋，4天之后即火速以高过原挂牌价84万元的价格卖出。根据MLS挂牌资料，该房屋第一次挂牌价为168万元，没几天即调整至189万元，最后以252万元成交。而根据卑诗物业估价局(BC Assessment)的资料，该房屋2015年的政府估价为133.7万元。 　　另外，在旧屋抢购风潮下，在本那比Winnifred St.4200号地段，一间8000呎土地旧屋正以208.8万元在MLS挂牌求售，政府估价只是117.72万元，挂牌金额之高亦不输该区新屋，在高贵林，政府估价70多万元的旧屋，有的挂牌价也高达140万元。 　　地产经纪Angelina Lin说，这类想卖「天价」(较市场高出的价格)，或是已经卖出「天价」的房屋其实不只局限在温哥华西区，在本那比及在列治文的好区，最近也开始出现价格超高的旧屋交易。 　　她表示，这些旧屋一般屋龄都有40多年或是更旧，房屋本身的残余价值低，买屋人士为的是取得土地，有的是为拆掉重建，有的则是为了囤地，由于知道该区可建土地难求，所以先囤地等着升值获利。 　　她分析，理论上说，较旧房屋应无理由比较新房屋贵，但在加元跌价之后，来买房子的不少是国际买家，包括华人、印度人或伊朗人，他们对本地市场不熟悉，很容易为了抢得土地而争相出价，才会出现本周Broadmoor旧房子以252万元卖出，高过原挂牌价84万元的情况。 　　地产经纪苏娴雅说，从前旧屋炒卖情况，总还是个别地区，或是一区区的「轮涨」，但最近她注意到旧屋炒卖已是不分地区的全面现象，以高贵林中心靠近湖边的7000才地的旧屋为例，估价70多万元的房屋，最近新推的挂牌价已是140万元，而新西敏市一些开价不到100万元的旧房屋，也卖到了138万元，愈来愈多房屋可卖到比挂牌价多30万或40万元。 　　苏娴雅指出，这次买旧屋囤土地的应该是非本地买家，尤其是持有美元的买家，才会认为大温楼价较从前便宜，也才因此愿意加价购买。 　　Angelina Lin则提到，她听到素里的地产经纪友人说，素里旧屋的主要买家是印度移民，而在西温的经纪也说，不少中国人及伊朗人在西温买旧屋，她认为，抢地已是不分族裔买家的共同现象。

　　近日备受关注的地产炒卖，引起卑诗省府、卑诗地产议会(Real Estate Council of BC，RECBC)及加拿大税务局(CRA)的注意及调查。有本地传媒综合数据发现，温市接近两成的独立屋都涉及「摩货」。 　　据Business in Vancouver报道，自2014年起，温哥华有接近20%的独立屋交易，涉及「摩货」。该报调查显示，这些房屋都是在成交后，少于12个月之内再度出售。其中在温哥华西的登巴(Dunbar)地区的，有30间房屋在 2014及2015年间，在数个月内被买然后再成功放售。 　　根据地产数据公司Landcor Data的数据显示，这些在登巴地区被「摩货」的房屋产生的回报高达23%，在持货期间，平均每日可赚1360元。 　　卑诗地产议会现正委任一个独立顾问委员会，以调查是否有交易涉及不当处理。省长简蕙芝(Christy Clark)则表示，如卑诗地产议会未能得出解决方案，省府将会采取行动。 　　有地产业界人士指，基于他们的受托人信任，他们并不需要公开销售协议的详情，例如当经纪的客户是购入物业作「摩货」，经纪毋须向原本的买家透露，因为经纪有责任保障客户私隐，包括客户购买物业的意图。不过，若经纪本身曾参与买卖，则必须公开。他们不一定要透露是否参与「摩货」，但最少要表明自己曾参与，精明的卖家自会得出结论。

上海 " 你现在轻松了，房子还没过户就赚了 100 万了 "，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的 2015 年以超过 1.4 万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。 过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。 中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨 100-200 万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的 " 假象 "。 作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。 跳价百万的二手房市场 在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。 在创造了 7678 亿元二手房成交金额的 2015 年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的 " 下家 "，是没有议价权的。 我给自己能力范围内设定的目标是 700 万以内的次新房，单价 5 万左右。这样的预算若是 2015 年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城区的房价在 "330" 新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。 多家机构的数据显示，2015 年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了 18%，二手住宅成交均价上涨 21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是 " 被平均 " 的。 直到 11 月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11 月尚有 600-700 万的次新大三房可看，到了 12 月，700 万以下已再难觅，再到春节前的 1 月，基本都在 750 万以上了。 这些都是挂牌价，我曾天真的以为 700 万的买卖怎么也有个 50 万左右议价空间，后来才知道市区已成 " 卖方市场 "，诚心出售的议价空间不是没有，10 万左右，不急于出售的不跳价已是良心。 在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。 这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价 30 万，但是给我的议价空间只有 5 万，后来又关门惜售，准备年后再涨。 第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内 730 万全款付清，作罢。 第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价 50 万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价 100 万。 朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？ 这样的市场，没有人心态是好的。 面粉贵过面包的土地市场 上海房价为什么在 2015 年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。 这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与 2009 年那波炒房潮还是有别。 也就是说，2015 年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。 去年 10 月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。 今年 1 月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。 但随后接二连三的 " 地王 " 又刷新了大家的认识。 往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价 5 万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才 3 万。 于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价 5 万！某地进入豪宅时代！保本售价 5 万！某区彻底消灭 4 万单价！ 2015 年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了 43%，是近 5 年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。 其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过 40%，几乎很难做到高利润。 楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。 也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。 对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。 一线城市的虹吸效应 如果问问这个城市的年轻人，有 500 万，买房还是创业？不知会有怎样的回答。 在我的周围，几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。 这也是为什么三四线城市库存高到难以想象，这就是 " 虹吸效应 " 最简单粗暴的解释。 什么样的城市有资格 " 虹吸 "？就是这里有最好的大学，最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国，有几个城市满足这样的需求？ 大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。 而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。 房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。