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列治文房东损失3000元只因合同少一句话

　　大温地区列治文市的一位房东，向BC省住宅租务审裁处（BCResidentialTenancyBranch，RTB）提出申请，要求租客缴纳拖欠的近3000元公用事业费（utilities）。但是，由于租约中的相关规定没有写清楚，RTB驳回了该房东的申请。　　基本事实　　房东与租户之间签订了一份房屋租赁合同，规定月租金为2800元，水电等公共事业费由租客负担。合同自2020年7月1日起生效。　　由于租客一直未缴纳水电费，房东发出一封信，要求租客支付6份公用事业费账单总额的75%，共计2997.60元。信件落款的日期为2022年3月18日，但实际寄出日期为4月18日。　　5月25日，房东以挂号信的形式向租客发出《解除租赁通知书》，要求租客在5日内支付拖欠的水电费，或者申请纠纷仲裁；否则，就要在10日后搬出承租的物业。　　6月7日，房东提出纠纷仲裁申请，要求RTB签发收屋令（orderofpossession）、租客支付水电费2997.60元以及返还仲裁费100元。　　主要争议和裁决　　1、房东是否有权根据《住宅租赁法》（ResidentialTenancyAct）第46条和第55条的规定申请收屋令？　　2、房东是否有权根据《住宅租赁法》第67条要求租客支付公用事业费？　　3、房东是否有权根据《住宅租赁法》第72条要求返还仲裁费？　　在本案中，仲裁员对上述三点争议全部给出了否定的答案。其中最关键的点就在于租约之中对于公共事业费的缴纳方式规定不明确。　　在BC省，根据《住宅租赁法》，房东可以将“未支付的水电费视为未支付的租金”，并提前10天书面通知租客，在5日内把钱交齐，或者10日后搬家腾房。　　然而，实践中，交纳水电费有两种方式：一种是租客以自己的名字向电力和天然气等服务提供商申请开设账户，费用直接交给服务商；另一种是把水电等公共事业费交给房东。　　只有在租约中明确规定租客向房东交纳水电费的情况下，拖欠的水电费才能被视为未支付的租金。　　另外，在发出10日内解除租约的通知前，房东必须先向租客发出“逾期30日仍未付款”的书面通知。　　但在本案中，租约上只写了水电费由租客负担，但没有具体说明租客是以自己的名义缴费，还是把钱付给房东。　　就因为少了这一句话，房东所有的诉求都不能获得法律的支持和保护。　　RTB最终做出的裁决是：　　1、房东无权根据《住宅租赁法》第46条第4款的规定，以未支付水电费为由向租客发出10日通知。　　2、取消落款日期为5月25日的10日通知。　　3、驳回房东根据5月25日的10日通知解除租约和签发收屋令的申请，并且不可以再次就同一事项提出申请。　　4、租约仍然有效，直到根据《住宅租赁法》的规定终止。　　5、驳回房东根据5月25日的10日通知要求租客支付水电费的申请，但是可以再次就该事项申请仲裁。　　6、由于房东败诉，100元申请费不能返还。　　水电、燃气等公共事业费用导致的租约纠纷并不少见，尤其是分租或者合租的情况下。当房东和租客，或者多名租客共用一个门牌号码时，就涉及分摊水电费用的问题。租约当中对每个租户应当承担的份额、缴费方式都应该有明确的规定，才能避免纠纷，或者在发生纠纷时有效保护房东的利益。　　值得注意的是，在BC省，在政府提供的租约样本中，关于水电费用的条款相对简单，是和租金一项并列的，立约人可以勾选租金中包括那些项目。但仅仅这样是不够的，比较稳妥的做法是以附件的形式对支付水电费的方式做出明确的规定。

3年前
加国最大银行预测：房贷压力测试政策保持不变

12月15日，联邦监管机构将重新审议加拿大房贷压力测试政策。加拿大最大的银行预计，最低合格利率（MQR）将保持不变。加拿大房贷压力测试自2018年首次推出以来，一直是一个热门话题。（Shutterstock）在加拿大，所有的房贷借款人都必须符合资格标准（也称为房贷压力测试），以确保在利率上升时能够偿还本金和利息。房贷压力测试，基于金融机构监管办公室（OSFI）规定的符合资格享受的最低利率，或与银行签订的房贷利率加2%，以较高者为准。料继续保留加2%的规定据Storys网站报道，加拿大RBC银行助理首席经济师罗伯特．霍格（Robert Hogue）表示，政策制定者可能会非常谨慎，继续保留加2%的规定。 “现在利率已经飙升至十多年来的最高水平，未来一段时间内进一步飙升的可能性已大大降低。”霍格分析说，“当渥太华在12月15日决定对房贷压力测试的MQR进行可能的调整时，这将（或应该）成为一个重要的考虑因素。是否调高或调低MQR，则是另一回事。” 霍格强调，当前的房贷压力测试自2018年首次推出以来，一直是一个热门话题。他说：“受联邦监管的贷方必须确保借款人通过MQR（最高5.25%或合同利率加2%），能够承受利率的急剧上升。” “这一利率令借款资质不佳的潜在买房者感到沮丧，其中一些人无法再从受联邦监管的贷方获得房贷（至少暂时如此）；有资格获得的最大房贷金额减少，也影响了资质更好的借款人。” 有必要进行房贷压力测试霍格认为，当利率处于历史低位时，采取房贷压力测试非常有意义。 “事实上，低利率意味着贷款期限很可能增加（加拿大最常见的是五年）。”霍格说，“过去的这一年发生的事件就是很好的例子。加拿大央行的政策利率急剧大幅上调（仅8个月就上升了4%）。借款人现在面临的后续冲击，正是房贷压力测试旨在预防的，即增强借款人和加拿大金融体系双方的承受能力。” “再上涨2%的可能性很小。”霍格说，“自从加拿大央行于1991年采用通胀目标政策以来，仅有16%的年份其五年期固定房贷利率高于当前的合格利率（约7.7%）；相比之下，2018年1月实施压力测试时，在过去20多年间，有50%以上的年份其五年期固定房贷利率超过了当时的合格利率（5.25%）。很明显，目前的测试更加严格。” 压力测试不仅仅与利率有关，“还旨在防范其它潜在冲击，例如借款人收入下降（由于失业），或可能威胁到一个人偿还房贷能力的事情（生活成本飙升、经济衰退）发生。” 霍格写道，“面对40年来的高通胀水平，以及经济在衰退边缘徘徊，此类风险显然有所增加。” “完全取消压力测试不可取。”霍格预计，政策制定者将保持MQR不变，因为他们对刺激住房需求的任何举措，或违背加拿大央行抑制通胀的努力，都不会感兴趣。

3年前
加拿大过去十年房客增长是房东三倍！

加拿大的租房人数已达到创纪录水平。加拿大皇家银行的经济学家表示，过去十年中租房人数的增长速度是房东增长速度的三倍。在题目为“加拿大是否正成为租房者的国度”的报告中，经济学家罗伯特·霍格和雷切尔·巴塔利亚表示，2021 年，三分之二的加拿大家庭拥有自己的房屋，但加拿大租房者的数量增长更快。人口普查数据显示，去年有近 500 万户家庭在租房，而十年前，只有410万户。这意味着10年间租户增加了90万户，平均每年多9万户。加拿大目前的移民目标是每年42万，这意味着每年有15-20万户涌入加拿大。他们一方面弥补了加拿大人口的减少，一部分也成为租户，成为租房市场上的生力军。但租房市场不仅仅被新移民所占据，经济学家表示，出生于 1981 年至 1996 年的千禧一代在一定程度上推动了租金增长，因为他们的房屋拥有率落后于前几代人，原因之一是现在的房价太贵。但让人吃惊的是，1946 年至 1964 年间出生的婴儿潮一代也在发挥作用，他们竟超过千禧一代成为过去十年增长最快的租房群体。经济学家预测，这种不断增长的需求将给该国的出租房屋存量带来“巨大”压力，需要政策制定者、开发商和建筑商共同努力才能满足这些需求。

3年前
因海外买家税取消交易华人温西买房15万定金被扣

温哥华西区一处价值近300万的房产去年挂牌出售，一名华裔准买家得知卑诗省须缴纳海外买家税后，其后以该理由退出交易，法院裁定该准买家无法取回定金。根据卑诗省最高法院周一（5日）公开的裁决结果表示，准买家张红霞（Hongxia Zhang，译音）同意在2021年3月时，购买位于温哥华西区第4大道（W 4th Ave）的一处房屋，交易完成日期定于2021年4月26日。但在此之前的几天，张的律师要求推迟交易，声称希望直到张成为永久居民。卖家拒绝延长交易时间，并通过律师要求收回张的15万元定金。其代表律师安尼（Anne Nijola Ambroziewicz）在2021年10月13日提出民事诉讼，以追讨张红霞的定金。张红霞的辩护律师表示，她是被地产经纪误导，她以为如果她获得加拿大永久居民确认书，外国买家税将不适用于她。法官的裁决中写道：“张红霞声称她直到支付定金后才知道，在交易日时必须抵达加拿大，以避免买家税，但张红霞解释自己一直身处香港，申请旅行豁免时被移民局拒绝，无法在交易日抵达加拿大。” 张红霞又辩称，这是“不可抗力”的因素所致，她是因为不允许来加拿大导致要延期交易。法官则表示，合同中没有“不可抗力”条款，无法移民加拿大并不是所述的“不可抗力”，因为海外买家税并没有改变张红霞合同义务的性质。法官说：“张红霞在合同中是否被征税，与其是否成功移民是两个截然不同的情况。因此，卖家有权收取定金，并要求张红霞支付原告的诉讼费用。” 尽管张红霞在该交易中损失15万定金，但损失远远低于张红霞完成交易后，要求缴纳总价值20%的海外买家税，以张红霞计划购买的房产为例，她要支付近60万元税款。

3年前
央行加息 BC省抵押贷款发放率大降20%

　　加拿大央行12月7日再次加息，无论是加息50个基点还是25个基点，都会影响到千家万户。　　利率上升显著降温了房地产市场，抵押贷款发放量首次降至大流行前水平以下。可以肯定的是，即使加息幅度较小，也会使利率达到2008年以来的最高水平。　　金融邮报指出，自3月以来，加拿大央行已将关键利率从0.25%上调六次至3.75%，这是近期记忆中最激进的紧缩周期之一。　　那么加拿大借贷人的表现如何？　　加拿大央行高级副行长CarolynRogers最近表示，利率上升对一些持有浮动利率抵押贷款的房主来说是痛苦的，银行研究表明，目前占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一左右，而2019年底时约为五分之一。　　据央行估计，大约一半的浮动利率抵押贷款采用固定付款方式——约占所有抵押贷款的13%——现已达到触发利率，即可能需要额外还款的时间。　　浮动利率设置为优惠利率减去折扣。央行将利率上调50个基点，预计最优惠利率将升至6.45%，浮动利率将设定在约5.7%及以上。　　“即将到来的加息将意味着更多的加拿大人将达到他们的触发利率和触发点，”Ratehub.ca的联席首席执行官兼CanWise抵押贷款机构总裁JamesLaird说。　　Ratehub通过计算一位房主在2022年初以0.90%的五年期浮动利率申请了694,487元抵押贷款的还款额，解释了全年加息对借款人意味着什么。　　如果银行加息25个基点，房主将每月多支付1,317元或每年多支付15,804元，比加息开始前增加51%。　　如果银行加息50个基点，房主将每月多支付1,415元或每年多支付16,980元，增加55%。　　EquifaxCanada在6日发布的第三季度消费者信贷报告称，利率上升显著冷却了房地产市场，抵押贷款发放率首次降至大流行前水平以下。跌幅最大的是安大略省和卑诗省。与2019年第三季度相比，新抵押贷款分别下降了23.6%和19.7%。　　那些确实买房的人看到的付款比前一年买房的要高得多。Equifax表示，与2021年第三季度首次购房者几乎相同的贷款金额，首次购房者现在每月多支付500多元，增幅为31.4%。　　EquifaxCanada高级分析副总裁RebeccaOakes示：“更高的利率不仅会影响消费者开设新的抵押贷款，还会影响那些希望续签或再融资的商定抵押贷款期限结束的人。” 　　Oakes说，加拿大现在有超过120万笔抵押贷款已经使用了三到五年，其中37%的抵押贷款余额超过25万加元。　　“如果这些消费者确实需要在未来12到18个月内续订抵押贷款，他们可能会经历比目前高得多的还款额，”她说。　　不断上升的债务和加拿大人处理债务的能力肯定会受到央行的关注。Equifax表示，消费者债务总额目前为2.36万亿元，比去年第三季度增长7.3%。非抵押贷款债务亦再次上升，超过大流行前的水平，达到5999亿元。　　Oakes说：“我们看到部分新的信贷，这些可能来自那些因生活成本持续增加而感到财务压力并因此承担更多债务的人。”

3年前

“自 19 世纪中叶淘金热起，每一个季度，加州都会出现新的淘金热点——一开始是镜子，然后是土地、牛、铁路、农业、电影、造船、航空航天、电子、电视和宗教商业化。少数幸运儿突然之间暴富的神话让人们相信，（总会有）神奇的改变（突然之间出现），（给人带来大笔的财富）。”1979 年，刘易斯·拉帕姆（Lewis Lapham）在《消失的地平线》（Lost Horizon）中这样写道。 “你认为旧金山湾区（Bay Area）的人们是什么时候起开始意识到，科技能为人们带来比房地产更多的财富？”杰德·柯尔科（Jed Kolko）问我。当时我们正坐在 Ma-velous 咖啡酒吧 ——那些在两个街区外的市政厅（City Hall）供职的旧金山政治推动者和斜对角 Twitter 总部的员工都是这家咖啡店的常客。咖啡店的窗外就是旧金山的主干道市场大街（Market Street）。1847 年，也就是淘金热将这座城市变为一座热闹的新兴城镇之前，一位名叫贾斯帕·奥法雷尔（Jasper O’Farrell）的 30 岁爱尔兰移民很有先见之明地对这条街道的宽度进行了测量，发现这条街宽 120 英尺，比美国费城的主干道略宽（旧金山市场大街就是以费城这条主干道的名字命名的）。不过当时，这座城市只有 500 名居民。 “1980 年代。”我回答了柯尔科的问题。在我看来，问题的答案很明显——就是在 PC 革命掀起的时候，史蒂夫·乔布斯（Steve Jobs）和苹果公司（Apple）出现的时候，旧金山半岛（Peninsula）被一家电子产品贸易新闻媒体命名为“硅谷”（Silicon Valley）的十年后，以及仙童半导体公司（Fairchild Semiconductor）的“仙童”们离开仙童公司创立英特尔公司（Intel）、美国国家半导体公司（National Semiconductor）和超微半导体公司（AMD）的十年后。柯尔科则认为，旧金山湾区的人们 2005 年才开始意识到，科学技术拥有比房地产更加强大的吸金能力。2005 年，也就是谷歌首次公开募股后的一年，那年逐步上升的房价让房地产市场的投资风险比以往更甚。柯尔科认为，就是那一年起，更多的人开始为了事业抱负，而不是为了生活上的原因（比如做一个公开出柜的同志，或者追求某些回报不那么高的梦想）来到旧金山。就像其他一些站在房地产和科学技术的交叉路口上的人一样，柯尔科也能够根据情况做出一些尝试。他为一家颇有名望的非盈利、无党派智库加州公共政策研究所（PublicPolicy Institute of California）工作过五年，期间领导过一些研究。离开研究所后，他成为了一家房地产初创公司 Trulia 的首席经济学家。柯尔科的问题是一个颇具挑衅意味的反问。土地、劳动力、资本、科学技术变革——所有这些是如何彼此影响的？从某些方面来说，我们很幸运——商业互联网出现的最初二十年很大程度上来说是一场正和游戏。为自我表现、自我展示创造几近零成本的数字空间，不一定会侵蚀其他人使用空间或资源的权利。因此，人们很容就会忘记，加州延续数代始终未能解决的土地纠纷，和它自身所固有的限制条件。正是土地这种最古老的资源最大程度上限制了这个地区各个收入阶层的劳动者发展的潜力。城市——或者说实体社区——的规模，是目前最难以解决的问题之一。学校、下水道、公共交通等基础设施需要供养规模更加庞大的社会网络。维系、发展并为数量越来越多的人口提供资金变得越来越困难——而不是越来越简单了。这里各种收入不同、种族不同、利益不同、职业不同的人们构成了数不清的小团体，为了有限的空间资源彼此竞争。尽管城市可以不断进步改善，但城市发展更大程度上来说是一场零和游戏。从农业经济到工业经济，从工业经济到知识产品及服务型经济，每一次重大经济转型到来之际，对加州和美国而言，都是重新审视土地使用和住房供给方式的关键时刻。我认为，我们即将迎来另一个重大的关键时刻。不过，我不知道具体什么时候情况才会恶化到迫使真正的改革来临。为了在大规模的工业经济中实现更加公平的工资分配，战后，加州创建了分散的郊区化城市发展模式。而近年来，在知识产品及服务型经济及差距更加巨大的收入分层水平的影响下，这一模式的功能显然正在逐渐失调。我们没能建造出足够的房屋住宅。不仅如此，我们可以用于帮助扶持那些低收入群体的资金来源也相当稀缺。而且，目前贫富差距正在快速加大。数据显示了一些令人烦恼不安的趋势。纵观加州的劳动人口，你会发现，1990 年出生的加州民众在住宅方面的平均花费占到了他们收入的 50%。而通常，我们认为，住宅花费占到收入的 30%及以上时，房屋住宅的价格水平就超出了人们的承受范围，我们可能未将房屋住宅纳入国家公共政策的考量之中。（图：年轻一代在住房方面花费了更多的收入。加州不同年龄段人群住房方面的花费在收入中占到的比重：）如果把目光放到工薪阶级身上，你就会发现，这一地区低收入劳动者通勤的时间正在迅速增加：（图：年收入。）这一问题相当令人担忧。一个孩子是否能从收入最低的人群中一跃而出，成为收入最高的劳动者？通勤时间正是预测这点的最佳标准之一。上下班通勤会占去父母本该和孩子一起度过的早晚间时光，而这一时光对于孩子的发展和增强家庭凝聚力来说非常重要的。为了提供基本公共服务，旧金山湾区周围城市的自身定位开始变得越来越奇怪了。比如，苹果总部的所在地库比蒂诺（Cupertino），这个城郊地区如今不得不斥资数千万美金，构建教师公共住房项目，因为对于一位刚刚参加工作、一年薪资 55,000 美元的初级教师而言，这里的生活费太高了。与此同时，苹果公司还计划在当地再建立一处园区。库比蒂诺政府批准了这一计划。这个新的苹果园区会新一代土地卡特尔出现了，加州婴儿潮一代利用土地使用限制条款和 1,787 个住房单元，并在经济适用房上投入了 5900 万美元。与此同时，旧金山的已估值房地产价值去年增值了 110 亿美元。我们需要获得更多土地价值上升所带来的收益——目前，房地产所有人不需要花什么额外的心力就能自然获得利润，我们或许可以通过在销售环节设立延期转让税来改变这一现状。不幸的是，加州大多数司法管辖权的设计都有利于大多数房主。加州的第 13 号法案的地位自 1970 年代末起从未受到过动摇。很难说选民是不是能改变这条法案——除非情况真的变得很糟糕了。即便如此，要求旧金山市政府为每个住宅单元支付 250,000 美元的土地费用 —— 因为他们确实能够这么做。这个拉丁美洲社区以终止新的住宅建设相威胁，要求从选民去年秋天批准的 3.1 亿美元债券中分得 5000 万美元的收益。那是旧金山市近 20 年来通过的第一笔经济适用房债券。但是，之后教会区才发现，5000 万美元只够买三块地皮。注意，加州已经拥有了加州政府的收入结构非常不稳定。而且，我们可以断定，在经济萧条期间，加州政府绝对会出现严重的赤字。因此，你可以继续沿着这条路线发展下去（目前还有一些关于渐进式股权、附带收益漏洞的有趣探讨），但同时你得进行土地使用税和财产税的改革，这样才能对房价可承受性产生实质影响。经济滑坡不会让房价长久处于人们可以承受的区间经济滑坡可能会缓解当地房地产市场的压力，但却不能从根本上解决这一问题。旧金山湾区的房地产市场价格先是出现上升趋势，然后再趋于平稳——这正是当地土地市场运作的一种方式。虽然开发商在公共进程中常常会遭到人们的嘲笑，但是土地所有者却会通过地方掮客以绝对最高的价格出售土地——他们才是应该被扔臭鸡蛋的人。由于财产税上限的存在，坐拥未被充分利用的土地并不会遭到结构性阻碍。土地所有者完全可以在经济低迷的时候按兵不动，从市场上收回他们的土地，等待土地价格的下一次上涨。虽然一些准公共机构会在经济周期行至低谷的时候提供贷款，维系购房需求，但是建设融资领域却没有类似的机构。2008 年经济危机出现，市场情况发生了变化，项目融资蒸发，旧金山整座城市找不到任何一处像样的在建工程，直到经济上升一段时间后情况才有所好转。下一次经济出现滑坡时，类似的情况可能会再次发生。旧金山湾区以外的地方如果高科技产业不想等待长达数十年的改革，希望能用更快的方法解决问题，那么，高科技产业不妨分散开来，鼓励其他地区建设更加生机勃勃的高科技中心。早在 1940 年代，当时和如今的硅谷年岁相当的底特律汽车产业就开始了分散化生产。然而，就算高科技产业集中在硅谷的情况有所缓解，加州的工薪阶级和中产阶级依然难逃糟糕的命运，因为引发这些问题的深层原因正是加州几十年前定下的土地使用税和财产税。这些问题在硅谷以外的其他所有加州地区同样大行其道。