地产

　    关于加拿大的房地产市场，在过去六年间，下面这些论调你一定听过不少。。。 　　加国房产正陷入泡沫化，等待我们的是房价暴跌！ 　　至少这么些年过去了，我们看到的却依然是泡沫不灭，房价暴涨！ 　　但是最近，加国地产市场貌似开始有些异常了，尽管上半年全国经济衰退，薪水增长停滞，家庭负债记录屡创历史新高，但是像温哥华、多伦多这些城市的房价却以两位数的涨幅在继续攀升。   　　如果你在多伦多拥有一栋普通的独立屋，你啥也不做，每个月这栋房子就能为你带来$8500元的增值，吸引越来越多的人放弃原本的工作开始倒腾房子。   　　下面5个迹象，足以证明加拿大房地产市场已经开始失控！ 　　1. 加国在全球房市泡沫化榜单首位 　　今年上半年，英国的经济学人杂志( The Economist)指出，在评估的36个国家中，加拿大的房价高估现象最严重，同样被严重高估的还有澳大利亚，杂志称是便宜的借贷推动了加拿大等国的房价。 　　衡量加拿大人的收入后，发现加国房价被高估约35%。若以房价与房租做为标准，房价则被高估89%。德意志银行（Deutsche Bank）也认为加国“债务所得比”过高，2013年的房价已经被高估了60%，预言房市将遇到“大麻烦”。 　　2. 全球投资者不看好加国房市 　　全球投资者非常关注加国的房屋数量，但并不出手购买。根据Markit经济调查公司报告，投资人都不看好参与借贷的加国公司及银行，预期股票下跌。CNBC上周称，加拿大最大的借贷公司之一，Home Capital Group现在是全国抛空金额最大的股份。另外，十大抛空金额最大的股票中，有三支都是金融机构。 　　3. 贷款诈骗猖獗 　　今年早些时候，房贷公司Home Capital有45名房贷经纪人为贷款申请人收入作假，骗取房贷，使贷款诈欺现象浮上台面。经济学家认为贷款诈欺是造成过去10年来美国房市泡沫化的重要原因，虽然加拿大现在并没有美国当时那么严重，也没有听到俗称“忍者贷款（NINJA loans）”的出现，就是没有收入，没有工作，没有资产的人申请贷款，但是一项由环球邮报最新的调查显示，当前的房地产市场中贷款诈骗非常猖獗，需要引起重视。 　　4. 海外买家正在清空我们的社区――抑或种族主义者作祟？ 　　一份最近由UBC发布的调查报告显示，海外投资者正在对温哥华本地房价产生影响，报告指，去年8月份至今年2月间，温西有70%的豪宅相信是被来自中国大陆的买家所购。 　　但这份调查因为缺乏屋主的国籍、姓名等数据，仅是通过买家姓名的拼写方式来认定来源国的做法，也被指责含有种族主义。温哥华市长罗品信也忍不住站出来表示，他非常担忧对于任何隐含种族主义倾向的讨论，我们必须只以从解决房地产问题的角度来进行调查，而非涉及其它方面。 　　对于海外买家投机炒房不断惹恼本地居民，除了导致房价暴涨，使得人们再也无法承担从小长大的社区内的房屋之外，还有一个问题就是，这些炒房者使得社区内大片房屋空置，给真正居住在其中的居民带来恐慌。 　　温西某社区居民Clare Cullen在采访时表示，现在看到有房屋挂牌出售，就知道离拆毁不远了，新建的房屋都只是空置在那里，顶多有人过来住个把月而已，原来熟悉的社区已不复存在，而且，空置的房屋也给社区安全带来隐患。 　　但我们的银行似乎很高兴，并且还很鼓励这样的趋势，RBC就在本周宣布已正式取消对于新移民的贷款限制，好吧，欢迎更多海外买家的时候到了！ 　　5. 加拿大房贷及房屋公司（CMHC）也开始认为房价有点离谱了 　　作为受联邦政府管辖的CMHC,旨在维持加国房市平稳，所以CMHC一旦发什么警告出来，值得大家注意。 　　近日该机构一份最新报告指出，加拿大15个都会普查区的房价数据中，有11个城市的房价都被明显高估，并且提醒多伦多、蒙特利尔及渥太华的公寓建量或许已经过多。 　　CMHC首席经济分析师Bob Dugan表示，在多伦多、温哥华、蒙特利尔、爱民顿及沙卡斯通等城市，房价高估现象自上次估价之后正在进一步扩大，这些地区的房价水平与当地的经济与人口因素不成比例。 　　不过他认为解决方法相当简单，他表示避免房市泡沫化的方法有二，一是调整当地房价至合理价格，二是改善经济情况。 　　现在只有一起期待在房市没有出现任何动荡之前，我们能看到经济情况的改善吧！　　(资料来源：Huffington Post)

　　虽然温哥华和多伦多是推动加国房价上涨的两大引擎 ，但这两个全国最炽热房市之间的房价差却在不断拉大。在今年9月，多伦多独立屋均价为$105万元，而温哥华独立屋均价却高达$220万元。 　　多伦多温哥华房屋差价上升 　　与价格持续飞涨的温哥华独立屋相比，多伦多独立屋貌似已是便宜货。 　　加拿大房屋贷款公司(CMHC)在将温市和多市的同类房屋进行对比后发现，这两个全国最炽热房市之间的房价差正在不断拉大。 　　加拿大房屋贷款公司的研究发现，温哥华的房价已经普遍高于多伦多。在今年9月，温哥华独立屋的均价为$220万元，而多伦多独立屋的均价仅为$105万元。 　　最近，位于温哥华西部Kerrisdale社区的一栋四卧室独立屋以$317万叫价上市，而位于多伦多Forest Hill社区的一栋面积更大的四卧室独立屋叫价仅为$185万元。并且这两栋高端物业距离各市市中心的距离都不到八公里。 　　最终，温哥华西部Kerrisdale社区的那栋独立屋在11月4日以$310万元成交，而多伦多Forest Hill社区的独立屋仍在期望能以接近叫价的价格成交。 　　位于Kerrisdale社区的新独立屋占地面积约为33乘119.2英尺，在重建之前，原址旧屋是在2013年6月以$149万元的价格售出。在此之前，该房屋已多次易手，其中包括在2004年以$68.2万元的价格成交，在2006年以$88.55万元的价格转手。而位于Forest Hill社区的独立屋占地面积为53.5乘105英尺，该房屋在1993年以$53万元的价格售出，最近才刚刚整修完毕。 　　加拿大房屋贷款公司大温哥华区高级市场分析员阿德麦克(Robyn Adamache)还对温市和多市的两栋面积相对较小的独立屋进行了比较。这两栋独立屋面积相似并且都是四卧室。其中一栋位于温哥华Commercial Drive社区的独立屋叫价$119万元，而位于多伦多Danforth区的类似独立屋叫价仅为$75万元。 　　但是加拿大房屋贷款公司的研究同时也发现，大多伦多郊区的房价略高于温哥华郊区。位于大多伦多Whitby的一栋三卧室独立屋叫价$53.9万元，而位于温哥华郊区Maple Ridge的一栋类似独立屋叫价为$49.5万元。 　　阿德麦克认为导致温哥华房价持续飞涨的主要原因包括低利率持续，经济健康发展以及上市房屋数量减少导致供不应求。 　　虽然有一些观察家认为导致温哥华西区独立屋房价持续飙升的主要原因是大量中国买家涌入当地房市，但阿德麦克却不认同这种说法，他指出，中国买家并不会对整个温哥华房市造成巨大影响，但他们可能会对某些地区的独立屋以及公寓价格产生较大影响。 　　多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)11月5日公布的最新统计数据显示，今年10月大多伦多区独立屋均价为$82.31万元，比去年同期上涨9.2%。相比之下，大温哥华区10月独立屋均价升至$158万元，较去年同期上涨26.7%。 　　土地短缺，房源紧张 温哥华房价飞涨 　　随着独立屋均价升至$158万元新高，整个大温地区呈现房地产市场的蓬勃发展。温哥华房价持续飞涨主要归因于中国富豪买家大量涌入,以及当地经济强劲增长。 　　炙手可热的温哥华房地产市场一路高歌猛进，房价已经涨至令人瞠目结舌的高位。 　　在今年10月，温市西区的独立屋中位价已经涨至$291万元，较去年同期上涨15.9%，比2013年10月飙涨42%。 　　温市东区的独立屋涨势也不甘示弱，今年10月该地区的独立屋中位价涨至$129万元，较去年同期上涨29.4%，比2013年10月飙涨47.7%。 　　目前，整个大温地区都在见证房地产市场的蓬勃发展，尤其是温哥华市区。由于土地短缺且房源紧张，许多准买家都难以在该地区一圆独立屋梦。Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong称，由于温市独立屋供不应求，竞标战早已成家常便饭。 　　在今年10月，大温地区的独立屋均价再创历史新高，升至$158万元，较去年同期上涨26.7%，亦刷新了今年8月创下的$147万元记录高位。在今年9月，温哥华市区的独立屋均价升至$220万元，但是大温哥华地产局并未透露温哥华市区10月独立屋均价。 　　导致温哥华房价持续飞涨的主要因素包括越来越多中国买家热衷于购买温市西区的高端物业，历史性低利率长期持续，以及当地经济强劲增长吸引更多求职者的目光。在油价暴跌前，卑诗省的大量工人都涌向产油大省阿尔伯塔省，而现在却有更多求职者从其他省份转向卑诗省。 　　但是据房地产开发商Cressey Development Group.的副总裁特科特(Jason Turcotte)称，许多人并不知道温哥华的开发用地严重短缺，当地并没有大量建筑用地。 　　由于温哥华房价持续飞涨，如温市西区的独立屋均价就在过去两年间上涨了$86.1万元，平均每月涨幅达到$35,875元，有关中国买家对温市房价影响的辩论也愈演愈烈。 　　加拿大房屋贷款公司(CMHC)已经驳斥了温哥华房市存在泡沫的说法，并估计在大温地区的独立屋、镇屋和公寓买家中，外国投资者只占到4%。但是，对于海外资金对温哥华房市的影响问题，也有人持截然不同的观点。 　　据研究员Andrew Yan称，已有专项研究数据表明中国买家大量涌入温市西区的三个高端社区，Yan是对在2014年8月至2015年2月的6个月内成交的172栋独立屋进行研究分析后得出这一结论。 　　目前，大温地区的房地产市场是卖方市场，上个月该地区共有3,646套独立屋、镇屋和公寓成交，比10年平均水平高出36.2%。但与此同时，该地区10月现房上市总量却比去年同期下降30%。 　　最新数据显示温哥华大部分地区的独立屋均价都创下历史新高，同时镇屋与公寓的价格在过去一年里也出现上涨，许多郊区房市的房价都已恢复至2008-09经济衰退前的水平。 　　但与此同时，温哥华地区独立屋与公寓之间的差价也在持续拉大，已经达到$109万元。在今年10月，大温地区的公寓均价为$494,689元。 　　在10月，大温地区的基准房价指数(HPI)也创下新高，通过多重上市服务系统(MLS)出售的独立屋均价升至近$120万元，比去年同期上涨20.1%。相比之下，今年9月加国11个主要房地产市场的独立屋基准房价指数比去年同期上涨8%，达到$58.55万元。 　　温哥华是加国房价最高的城市，其次是多伦多。多伦多地产局公布的数据显示，今年9月多市独立屋均价升至$105万元，较去年同期上涨10.7%，比2013年同期上涨23.1%。

　　刚刚闭幕的中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。   　　“普遍二孩”促改善型需求   　　10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。 　　目前，两房至三房属于购房者的刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二孩，三房面临的问题是“不够住”，想要三代同堂，四房才是刚需产品。 　　四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室，对大多数两孩家庭来说，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。 　　业内认为，政策普遍放开后，除了换大屋的需求，两个孩子的教育将成为重中之重，全国各地学位房的地位将更加不可动摇，争夺也将愈发激烈。因此，“普遍二孩”将带动新一轮的购房消费需求，对于楼市来说，是个发展的新机遇。 　　绿色环保建材更受关注 　　去年以来，多部有关绿色建筑发展、绿色建材推广的标准、方案密集出台，表露了国家对绿色建筑发展的重视。而“史上最严”新环保法也将在今年正式实施。根据《国家新型城镇化规划(2014～2020)》，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。业内人士指出，通过提高建筑建材本身的性能来改善节能环保，才是绿色地产未来的方向。在十八届五中全会上，也同样强调了坚持绿色发展，坚持节约资源和保护环境的基本国策。 　　据了解，2015年1月，新版《绿色建筑评价标准》开始施行。新标更进一步规范了绿色建筑建材行业的市场规则，并把绿色建筑建材行动上升到了国家战略。业内人士表示，眼下建材行业到了转型升级的关键时刻，这一系列政策的出台，都将促进重污染企业转型，倒逼建材技术的革新。 　　2013年国务院办公厅转发的发改委和住建部出台了《绿色建筑行动方案》，该方案明确提出了“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米，要改建6亿平方米以上的既有建筑，以此测算，至少可带动2万亿绿色建材消费，这为绿色建材的发展提供了可观的市场需求。据中国绿色家居环境技术工作委员会的测算，2014年国内绿色家居市场规模达到了694.4亿元。总体来看，发展绿色建筑是国家今后的政策导向。绿色建筑目前正在靠激励性的手段推动，今后将会通过强制性手段推进。 　　城镇化将对楼市长远利好 　　全会提出，坚持协调发展，必须牢牢把握中国特色社会主义事业总体布局，正确处理发展中的重大关系，重点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注重提升国家软实力，不断增强发展整体性。 　　城镇化的脚步在不断迈进，有关专家称，投资领域，房地产、水泥、新型建材、机械设备和大众消费品等行业都有望在新型城镇过程中受益。地产业内人士认为，新型城镇化将为楼市带来新的发展机遇，特别是对于二三线城市。 　　中国财政学会副会长兼秘书长、财政部财科所原所长贾康曾指出：“新型城镇化在未来的发展空间巨大，如果每年城镇化率提高一个点，至少可支撑中国经济走30年。” 　　中指院发布的《未来十年(2011~2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计算，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚需将继续成为市场主流。由此，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。  

私人公司经营、专责处安省新屋保养事宜的Tarion多年来被外界诟病，指该公司只是建筑业的扯线公仔。如今省府委任了一位退休法官坎宁安(Douglas Cunningham)，特别检讨Tarion公司及安省《新屋保养计划法例》（New Home Warranties Plan Act），从而加强对新屋买家的保护，检讨报告预计最快明年6月底完成。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖(David Orazietti)表示，Tarion在过去几年，在建筑商登记、提高更大透明度等方面，已作出很大改变。 他认为，进一步的检讨可加强对消费者的保护，检讨内容包括解决纷争的程序、保养范围与程度、增加问责性等。

　　证据显示大陆投资抬高温市房价 　　长期以来外界一直猜测外国投资推高温哥华房价，并导致该市出现住房负担能力危机。一项最新研究则佐证了温西富人区大部分房屋买家都来自中国移民。 　　长期以来外界一直猜测外国资金不断推高温哥华房价，并因此断定温西富人区的大部分房屋买家都是来自中国的新移民，并且在他们当中有许多人并未在当地居住生活，现在一项最新研究佐证了这一难以证明的猜想。 　　温西三分之二豪宅买家来自中国   　　该项研究所分析的数据是由温哥华―格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区新民主党省议员David Eby获取，然后再交给卑诗大学城市规划专家Andy Yan进行分析。研究涉及2014年8月至2015年2月间在温西三个社区成交的172栋独立屋，它们的售价都超过温市独立屋$125万元的均价水平。在研究中，Yan对以没有西化的纯中文姓名进行登记的买家进行了筛选，在此前也曾有一些学者使用这一方法鉴别中国买家。   　　该项研究发现，在温西University Endowment Lands、Dunbar和Point Grey社区的独立屋买家中，有三分之二都是纯中文姓名。而在售价超过$500万元的独立屋交易中，纯中文姓名的买家更是多达88%。 　　该研究还发现，在登记在单一业主名下的独立屋中，有52%业主职业为主妇，有18%业主职业为商人，同时职业为学生的业主也占到6%。研究同时发现，在这些房屋中有82%是通过按揭贷款购买，其中最受购房者青睐的贷款机构分别是加拿大帝国商业银行(CIBC)、汇丰银行(HSBC)和 蒙特利尔银行(Bank of Montreal)。在这些房屋所涉的按揭贷款中，有80%是由纯中文姓名买家申请。研究还发现，有19%的评估单是寄往其他地址而不是所购房屋的地址，这也表明业主并未居住在该房屋内。 　　Yan承认他只能推断这些买家的购房资金是来自中国大陆。但他同时亦表示，鉴于温哥华25岁至55岁的大学学历就业者的收入中位数为$41,981元，仅凭在当地的工作收入显然买不起这些豪宅。 　　Eby指出，这些研究数据非常重要，因为它们进一步佐证了外国资金不断推高温哥华房市，从而导致房价令当地居民高不可攀的猜想。 　　空中飞人家庭引关注 　　由于长期以来一直缺乏数据证明外国资金对温哥华房市造成任何实际影响，温哥华市府尝试解决房市危机的努力总是阻碍重重。由于房价持续飙升，温哥华市长罗伯逊(Gregor Robertson)曾敦促卑诗省长克拉克(Christy Clark)干预房市，并呼吁省府对炒房者开征投机税，其同时还建议有选择性地提高卑诗省的豪宅税。但是克拉克却表示，并没有证据证明外国富豪买家推高温哥华房价，因此省府没有理由采取这些措施。 　　Eby称，有许多选民告诉他在他们居住的社区有大量房屋被买卖，而在这些房屋再次转手前，他们甚至都没有见过有人入住其中，现在这些研究数据则证实了所谓的空中飞人家庭现象，也就是来自中国大陆的母亲陪伴孩子在加拿大读书，而父亲仍在中国赚钱。由于这些家庭只是在孩子上学期间留在加拿大，因此他们购买的房屋大部分时间似乎都是空置。 　　与此同时，这些研究数据也佐证了《环球邮报》此前的调查结果，那就是一些外国富豪投资者常常会通过将房产转移至亲属和企业名下利用税法漏洞逃税。 　　外资影响形成涓滴效应 　　卑诗大学地理系教授David Ley指出，外国资金对高端物业市场的影响会形成涓滴效应，从而迫使一些当地购房者转往周边寻找更可负担的住房，进而推高整个地区的房价。 　　苏富比国际地产公司近期公布的一份报告显示，温西Grandview社区的房屋均价在过去一年上涨了30%。此外，也有大量来自房地产行业的轶事证据表明外国资金不断流入本拿比、西温、高贵林、南素里和穆迪港房市。据《环球邮报》报道，在过去五年中，这些地区的独立屋均价都上涨了25%至50%。 　　Yan的研究数据也佐证了此前一些有关外国买家的报告。在今年8月，卑诗省大型房地产公司Macdonald Realty曾报告称，在2014年经该公司售出的价格超过$300万元的温市独立屋中，有70%的买家是来自中国大陆。 　　建造可负担住房是当务之急 　　Yan对研究结果并不感到惊讶，因为长期以来他一直坚持外国资金推高温哥华房价的观点。他同时指出，有些人认为获取外国买家数据很重要，但实际上更重要的是当局应该采取措施建造更多可负担住房。 　　但Eby表示，虽然温哥华的住房负担能力问题已经变得越来越严重并且越来越明显，政府却并不愿意采取行动，比如在今年夏天，卑诗省长克拉克就淡化了外国资金对温哥华住房负担能力危机的影响。 　　Eby同时强调称，搜集外国买家数据并不是为了针对某个群体的投资者，而是为了让人们关注系统缺陷。 　　Eby称，虽然难免会有一些种族主义笨蛋，但更多人都会说移民对卑诗省的建设发展功不可没。关键在于人们想要确保所有人都照章纳税按规行事，并对房地产投资进行规管以使其有利于温市的未来发展。但最糟糕的结果就是来自中国的空中飞人家庭中的母亲和孩子将会成为政府问题的替罪羊。

　　多伦多市北约克社区一位华人屋主，希望将自家的平房改造成2层的小楼。但其新楼设计的占地面积，要比市府附例许可的范围多出4%，因而被市府调整委员会(Committee of Aducstment)否定。最後由安省市政委员会(Ontario Municipal Board)对双方的争执做出裁决，批准华人屋主的房屋改造计划。 　　这户民宅位於北约克社区罗伦斯路(Lawrence Ave.)夹当妙路(Don Mill Road)地区Duncairn Road，屋主是一位姓邓(Hua Deng，音译)的华人。 　　邓先生的这所房子，是一座有相当历史的平房。他计划将旧房子推平之後，在原址上重新起一座2层独立屋。而新屋占整个地块的面积为29%，这违反了多市市府的附例。附例规定，房屋占地块的面积不能超过25%。   　　经过多次磋商，市府调整委员会最後同意，新屋的占地面积可以达到27%。但邓先生仍然坚持要将占地面积提到29%，结果被委员会拒绝，最後只有将争议提交到安省市政委员会来决断。   　　有专家向市政委员会表示，上述房屋所在的区域，还有好几家类似的大装修或起新屋工程，而邓家的这个新屋计划，其29%的规划占地面积超出了附例规定的范围，但仍然与其他几家已获批的翻新工程没有什麽区别。 　　此外，从25%到29%这样的变化幅度并不大，也属於可宽待的范围，与制订附例的初衷和目的仍然相符。而且，周围的邻居也没有人提出反对意见。这一点点差异，也和省府的规划并不违背。 　　有华裔地产经纪表示，目前大多伦多地区拆旧屋起新屋的情况愈来愈多。 　　「这个房子去年10月的成交价为96.9万元。而这一地区3000方尺到3500方尺左右的房子，价格在200万至240万元左右。所以这个房子的业主如果推倒重建再出售，获利的空间还是相当大的。」 　　有地产经纪表示，进行翻新工程的屋主也是希望新房子能建得更大一些。所以类似上述轻微违例的情况，有可能会愈来愈多。

  一间充满了阳光味道的公寓在现代的城市中是可遇而不可求的，利用楼层的高度而设计的二层空间，不仅隔出了多余的空间，大大的玻璃窗带来的光线也使得每个房间变得光亮。    

私人公司经营、专责处安省新屋保养事宜的Tarion多年来被外界诟病，指该公司只是建筑业的扯线公仔。如今省府委任了一位退休法官坎宁安(Douglas Cunningham)，特别检讨Tarion公司及安省《新屋保养计划法例》（New Home Warranties Plan Act），从而加强对新屋买家的保护，检讨报告预计最快明年6月底完成。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖(David Orazietti)表示，Tarion在过去几年，在建筑商登记、提高更大透明度等方面，已作出很大改变。 他认为，进一步的检讨可加强对消费者的保护，检讨内容包括解决纷争的程序、保养范围与程度、增加问责性等。

       根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的最新数据，温西独立屋10月份的中间售价（Median sales prices）已经将近300万元，高于亚省大型豪宅的价格。 　　近日亚省有两间豪宅成交，其中一间位于卡加利（Calgary）西南方约40分钟车程的派里迪市（Priddis），房屋面积9200平方呎，开价390万元，不过买方以155万元购得此物业，甚至比290万元的估价还低。 　　代表卖方的地产公司Engel & Volkers 销售总裁艾沃登（Mark Evernden）说，这栋豪宅最近才新建，买方能得到超过六成的折扣，主要还是由市场所决定。 　　艾沃登还说，虽然当地房市确实出现冷却现象，不过卖方会希望迅速脱手，通常涉及个人因素。 　　另一间5500平方呎新建豪宅也出现类似状况，卖方开价290万元，不过最终成交价仅约112万。 　　前国会议员杜纳（Garth Turner）在其部落格发文表示，这样的现象显示当地房市并不如卡加利地产局所言，受油价下跌对房市只有小幅度的影响。    

       对许多第一次想要买房的民众而言，既有的观念认为，要存够两成自备款再入市，不过有专家指出，这样的想法可能已经不符合温哥华的房市现状，民众应考虑在存足5%或10%的头期款时，就直接出手购屋。 　　房贷专家柯林斯（Patricia Collins）说，在目前温哥华房价不断攀升的状况下，首购族应该要将头期款的存款目标降低，否则极有可能跟不上房价上涨的速度。 　　柯林斯也强调，民众找房时必须实际一点，因为现在在温哥华几乎没有价格在100万元以下的独立屋，想购买这类物业的民众，或可考虑大温地区其他房价较低的城市。 　　但自备款不足20%的贷款申请，必须加购加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）的贷款保险，因此必须格外小心，仔细计算是否值得。 　　即使如此，柯林斯仍认为，在房租同时高涨的现时情况下依旧可行，因为她相信与其每月将租金拱手交给房东，还不如透过置产的方式，替自己存一些财富。

列治文市府计划及发展部门现正考虑提前终止土地使用合约(Land Use Contracts，简称LUCs)，并在周四举行居民公听会，若市议会通过实施，将有约4,000幢独立屋受影响。屋主在翻新房屋时，在高度等多方面都有新限制。   列市议会于10月13日一读通过，考虑提前终止LUCs的可能性。而市府周四于市政大楼举行公听会。市府发言人唐善泰（Ted Townsend）表示，在上世纪70年代引入的LUCs，允许一些房屋最高为3层，高度35尺。   省府去年立法在2024年6月30日前终止所有LUCs，房屋最高为2层半、高度不可超过29.5尺。   唐善泰指出，列市现有139个LUCs，影响逾5,500间居住房屋、商业、工业建筑。而其中的93个LUCs影响约4,000幢独立屋。   市府将于本月24日晚7时，在Executive Airport Plaza Hotel举行公听会。公众可登入http://www.richmond.ca/plandev/planning2/projects/LUC/lookup，查询所属物业是否会受到LUCs影响。  

  美国的房地产还能火多久？ 也许还有一种判断方法，就是回归到价值与价格互相追逐的简单道理。国际地产公司CBRE一份最近的报告的结论是，关于美国房价，不只今天的售价是很合理，而且还有继续上涨的空间。CBRE伦敦首席经济学家Richard Barkham评价说，我觉得现在的价格有着良好的支撑，很多因素能够支持它，并且上涨中的价值有很健康的未来。这里的支撑，也就是很好的经济，工作增长，以及不断升高的占有率及租金。“我们能看到在未来几年里房租稳健的上升趋势，这将提高现金流”。 CBRE最近还做了一项甲级写字楼租金收益与本地债券收益的国际比较的研究。历史规律显示这两者之间的平均价差在300个bps。最近的数据显示美国低于这个标准: 只有240个bps的债券收益与资本化率（cap rate）的价差。然而，当考虑到未来的租金涨幅时，这一价差一跃而升至850个bps。 事实上，从全球来看，和欧洲，中东和亚洲相比，美国有着最高的价差—650个bps，而最低的亚洲只有270 个bps。根据Barkham的评论，这表明在美国，在未来的两到三年中，我们还有很高的上涨空间。 尽管CBRE也在看一些美国的门户市场（gateway markets），比如洛杉矶、纽约、波士顿和芝加哥，但Barkham认为美国经济的继续增长，“这种复苏已经蔓延到二线城市，以及现在正在影响三线城市。我们将在美国的二线和三线城市看到相同的价值与价格的上涨。”并且进一步补充，“现在是在美国投资中部地区的绝佳时机”。 美国另一家房地产研究机构RERC的主席 Ken Riggs觉得“房价还要再涨12个月”。而关于“哪里有最好的机会”，他的看法是，因为很多便宜的项目已经消失了，所以投资者必须要承担更多的租赁风险以及开发风险而获得高回报，正如现在已经发生的。或者，去投资那些更小的而有着更高回报的市场。所以，根据RERC的大都市排名指数，在前20的主要大都市中，有着最好相对价值的商业地产投资机会的城市都是二线城市：排名前五的分别是“奥斯汀（Austin）、圣安东尼奥（San Antonio）、罗利（Raleigh）、达拉斯（ Dallas）以及 奥兰多（Orlando）”。值得注意的是，在这份投资价值的排名上，纽约、洛杉矶、波士顿及华盛顿都不在其中。 对投资者来说，在资本化率已经非常低的今天投资房产的风险主要来自于，当五到七年后人们需要卖掉这些资产时，很有可能，资本化率已经升高了200或300个bps。因为资本化率会随利率而升高，未来的高利率很可能迅速的把资产价值带走。因此，今天的投资者们必须要有一个长期眼光，以及必须对他们将要投资的资产高度自信。 然而，人们的一个共识是，相比较其他投资方式，包括低回报的债券或高风险的股票市场，商业地产仍然有着它的吸引力。最后关于美国房地产还要涨多久，Barkham的回答是“只要美国的经济还继续增长并且产生就业，现在的资本化率就是有良好支撑的。在四五年以后会有一个时间，当利率开始上升，使得这个平衡变得有些问题，但那也是很久以后的事了。”

最新一项民意调查显示，对于温哥华市议会较早前通过拆卸佐治街与登斯梅高架桥(Georgia and Dunsmuir viaducts)计划，大温受访居民支持及反对的百分比相若。此外，逾七成受访者认为，温市议会通过拆卸该两条高架桥计划，只局限惠及发展商，另外有八成半人担心相关决定会进一步减低房屋可负担性。   该项由民意调查公司Insights West所做的民调，于10月30日至11月2日在网上访问了547个大温成年居民，误差率为+/-4.2个百分点。结果发现，36%受访大温居民支持拆卸该两条高架桥，40%则表示反对，23%称暂未确定。   近6成受访者认为拆桥可增泊车位   当被问到拆卸该两道高架桥，可能带来那四个主要好处时，58%受访者认为能增加温哥华市中心的泊车位；57%认为可以有助增加新建房屋数目；48%表示能节省金钱，因为拆桥便毋须花钱去提升该两桥的抵御地震能力；另有32%相信拆桥会令市民少用汽车，而多走路。   至于拆桥的缺点时，85%受访者担心拆桥未必保证所建房屋皆是可负担；71%认为拆桥决定只令发展商，而非普罗市民受惠；70%忧虑会增加该地区的交通流量，另有58%担心会增添市民前往卑诗体育馆(BC Place)的难度。    

本周四，多伦多地产局主席Mark McLean公布了大多地区在10月通过TREB's MLS系统的房屋交易量为8,804，创了历史性10月交易量的新高;平均交易价格为63万876，相比去年同期增长了7.3%。房价增长的驱动力仍是来自低层房屋。 10月905地区的半独立屋，超越了405地区的独立屋成为了价格增长最快的房屋类型。上月905地区的半独立屋均价为51万2,234元，比去年同期增长了13.8%;而416地区的独立屋均价为107万1,394元，比去年同期增长了约12.5%。 根据地区来看，约克区的所有房屋类型都增长最快，除了公寓其他房屋类型的年增长速度都超过了14%，独立屋价格的年增速更达到了14.79%。多伦多市区的独立屋房价也增长了约11%，皮尔区独立屋房价年增长约10%。 各种房屋类型交易量及其平均价格 416地区独立屋今年10月平均房价达到107万1,394，与去年同期比增长了12.5%;905地区平均房价也达到了73万4,745，年同比升9.1%。 其中，多伦多市区独立屋价格年增幅为10.53%，约克地区独立屋价格年增幅最高达到了14.79%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.07%。 416地区的半独立屋平均房价为74万7,149，比去年同期升10%; 905地区平均房价为51万2,234，年同比升13.8%。 其中，多伦多市区半独立屋平均价格年增幅为8.53%，约克地区半独立屋价格年增幅最高达到了14.59%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.67%。 416地区的镇屋均价为57万9,358，年同比增长11.2%;905地区均价为45万6,585，与去年同期升10.1%。 其中，多伦多市区镇屋平均价格年增幅为9.27%，约克地区半独立屋价格年增幅最高达到了14.35%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.30%。 416地区公寓均价为40万6,792，年同比增长4.2%;905地区均价为31万8,317，与同期增长3.0%。 加国 无忧 51.CA 其中，多伦多市区公寓平均价格年增幅为5.21%，约克地区公寓价格年增幅最高达到了7.07%，皮尔区公寓房价年增长为3.66%。 报告中，McLean表示说：“显而易见，大多地区的房屋需求仍在上升。预计我们会在今年看到，房屋交易量的显著上升。” TREB的市场研究专家Jason Mercer称：“交易量的突飞猛进再加之有限的房屋供应量，预计今年整个大多地区的房屋价格会大幅攀升。尽管明年预计低层房屋的供应量会增加，但是市场仍然趋于紧张，房屋价格增速仍然将远高于通货膨胀率。”

　　CMHC高级市场分析师史考特(Andrew Scott)着重分析多伦多近年新建柏文大厦的情况，提出共管柏文大厦靠近地铁沿线愈近，在市场上的竞争力愈强，包括更容易销售、卖价更高、出租时收取的租金更多、未来升值的潜力更大等等。简言之，大厦处于可以步行至地铁站的距离内至关重要，这种情况在都市中心表现尤为明显。 　　未来新盘着重交通便利 　　史考特指研究显示新柏文大厦若位于地铁站500米距离内，通常在2.1个季度就可售出楼盘的7成。若距地铁超过2,000米，则需要4个季度才能售出7成单位。价格方面，多伦多卖价在600元以上的柏文大厦中，无一例外全部靠近地铁沿线。 　　史考特指上述特点决定未来的大多区高层柏文开发仍将围绕地铁、轻轨等大众交通规划展开，热门开发地点将集中于约克区地铁延长线、士嘉堡地铁线、雪柏大道轻轨线、艾灵顿大道横贯线(Eglinton Crosstown)、芬治大道西轻轨，以及市长庄德利所提出的「聪明路轨」规划沿线等等地区。

　　肖恩.库珀2012年在多伦多买了一栋42万5千加元的房子，为此贷款25万5千加元。三年零两个月后，库珀还清了这笔贷款，日前在一家饭馆和朋友们一起庆祝自己“重新变成了一个零债务的自由人。”他今年刚满30岁。 　　在土生土长的加拿大人当中，库珀显得非常特立独行。要知道，加拿大――特别是多伦多和温哥华这两个大城市――房价越来越高的今天，背负房贷就意味着可能一生同债务有关联。在过去的一年里，加拿大人的家庭债务再度上升5.9个百分点，并在今年的9月份达到了创记录的1.34万亿元。加拿大人每赚100块钱，就有160多块钱的债务。难怪经济学家多次警告，债务可能将成为加拿大经济最大的绊脚石。 　　当然，库珀能在三年里还完这么多的债务，也做出了很大的牺牲。据他自己对媒体透露，其还贷秘诀说起来也很简单，就是勤、俭两字。他的本职工作是在一个会计师事务所做全职分析师，其实不属于高薪阶层。不过，他在工作之余也不闲着，利用周末和晚上做财经方面的自由撰稿人。此外，作为素食主义者的他还战胜了对肉味的不适，在一家超市的肉食部打工，每小时13块钱。细细算来，他每周的工作时间可达一百个小时，是普通人的两倍有余。 　　库珀坦言，他对债务有一种恐惧，一想到一辈子就要同那么多债务和利息打交道，就不寒而栗。库珀的母亲曾独自抚养大两个孩子，同时还要付房贷。十几年前IT产业低潮时她因为失业，险些没能保住房子。母亲当时的艰辛，给他留下了深刻的印象。 　　虽然库珀还债的速度惊人，但是即便是他的朋友也承认，这套勤俭的做法并不适用于所有人，或者说很多人是做不到的。 　　在加拿大还房贷长期还是短期好? 　　一般来讲，在加拿大居民房屋贷款最终还清期限(Amortization)通常为25年，最短有5年，也有长达30、35年的。还款时间越长，需要支付的总利息就越高，但是每次还款数额就比较低;还款时间越短，所支付总利息越低，但是每次还款数额就比较高。两年前，少数贷款人选择25年以上的还款期;在过去两年中，接近50%的借款人首次贷款选择25年以上的还款期。如果偿债能力允许，借款人偏向于选择少于25年的还款期。其实，还款期长也有其优势。 　　每个人对未来收入预期以及财务安全状况的考虑都不一样。理财专家认为，一些人除了考虑通货膨胀因素外，往往也会考虑钱生钱，他们宁愿将钱存在银行账户里，等待投资机会的出现。而更多的人担心万一未来收入有变，房屋贷款负担就有可能改变自己的生活质量，所以尽量提前还贷。 　　专家建议年轻人，不妨将房贷年限放长些，既可减轻早年还款压力，又可通过收入增长来降低未来的还款压力。拉长房贷，除了可以降低每月支付贷款的压力，让贷款人每月薪资可以在付款之余，腾出更多资金理财或是进行其它消费，赚取更大回报。 　　提早还清房贷 10大建议 　　1、不要选择可随时清偿(open)的固定利率房贷计画，除非打算在房贷合约期限内(term)还清这笔贷款。 　　目前不得任意增加还款额度以能提前还清(close)的房贷计画，每年仍允许一次定额、偿还最高10%至20%贷款额，而利率可比银行挂牌利率(posted rate or prime rate)最多降低至1%，但可随时清偿的固定利率房贷计画，利率会比挂牌利率高出1%甚至还要高。所以，不妨等到贷款合约到期准备续约时，再一次多还一些，亦不需缴付提前还清贷款的违约罚金。 　　2、利用每一星期或两星期还款一次的分期方式，缩短还清房贷时间。 　　如用逐周还款分期方式，等于每周偿还原来月付的25%额度，如果是两星期还款一次，每次等于偿还原来月付的一半额度，这种分期方式可让原来的最长清偿年限从25年缩短至21年，何乐不为? 　　3、比照每年加薪幅度、提高房贷的清偿额度比率。 　　假如年收入增加10%，房贷清偿额度也不妨提高10%，这笔多增加的额外清偿额度可直接扣抵房贷本金。 　　4、如果获得红利收入或额外所得，提出其中一部份用来清偿房贷。 　　假如每月收入中有30%需要用来清偿房贷，那麽红利或额外所得中的30%，亦应用来清偿房贷。 　　5、即使重新申请到利率较低房贷计画，维持原来每星期或两星期的较高还款额度不变，其差别是新旧还款额之间的差额，将可直接扣抵房贷本金。 　　6、将退税款用来偿还房贷，不要将这笔额外进帐用来享受，偿还房贷是真正的实惠之举。 　　7、假如每月结算下来出现节馀，不妨用来偿还房贷，即使不超过100元仍可扣抵房贷本金。 　　8、将每月房贷还款额定为较高整数。譬如每两星期支付一次的还款额为656元，不妨调高至660元甚至675元，其中差异日久便可体会。 　　9、选择浮动利率房贷计画。 　　虽然有人无法忍受利率变动、导致还款额高低起伏无常，但如果对这种情况无所谓，浮动利率房贷计画利率可较银行挂牌利率至少低0.5%，长期下来将能省下不少利息钱。 　　10、寻求立场客观专家的理财建议。 　　虽然的确有银行房贷部门职员会为客户争取最低利率，但他们还是得维护银行利益。假如民众认为他们建议的房贷计画未必理想，不妨多问问其他理财专家、房贷顾问，以及对房贷具经验的亲友。 　　任何理财计画都需要严格遵守及尽心致力，虽然偿还一小笔钱，短期内未必能在房贷还款额上看出明显差异，但坚持执行预算控制，长期下来将能见到卓着效果。当房贷全部偿还后，无债一身轻的感觉无其他快乐可以比拟。

　　先前许多房市专家警告加国房市可能陷入泡沫化，未来房价将暴跌，但六年过去预言都没有成真。然而，最近加国房市开始有异常现象，尽管上半年经济衰退、薪资冻涨及家庭负债水平达到新高，但多伦多及温哥华等地的房价仍持续攀升，涨幅甚至达到双位数。专家据此整理加国房市走向失控的五大迹象： 　　1. 加国在全球房市泡沫化名列前茅 　　今年4月英国的经济学人杂志( Economist magazine)指出，衡量加拿大人的收入后，发现加国房价被高估约35%。若以房价与房租做为标准，房价则被高估89%。当时杂志表示，在评估的26个国家中，加拿大与澳洲的房价高估情况最严重。德意志银行(Deutsche Bank)也认为加国“债务所得比”过高，加上公寓建案过多等因素，预言房市将遇到“大麻烦”。 专家认为加国房市可能走向失控。(CBC) 　　2. 全球投资者不看好加国房市 　　全球投资者密切关注加国建案，但没有出手。Markit经济公司调查显示，投资人预期股票下跌，多看坏加国房市。 　　3. 贷款诈欺盛行 　　今年传出房贷公司Home Capital有45名房贷经纪人为贷款申请人收入“灌水”，骗取房贷，使贷款诈欺现象浮上台面。经济学家认为贷款诈欺是造成过去10年来美国房市泡沫化的重要原因，“环球邮报”也发出警告，认为诈欺现象近来在房市相当盛行。 　　4. 外国人炒房?抑或种族主义作祟? 　　日前卑诗大学发表研究指出，外国投资者正对房价造成影响，最近6个月温哥华西部有70%的房屋被中国人买下，但入住率相当低。这份调查因为缺乏屋主的国籍、姓名等数据，被指责含有种族主义。对此，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)说：“我认为这份报告隐含种族主义倾向，我们必须特别注意。我相信温哥华的房市挑战已被妥当处理。”然而有许多人认为外国人炒房现象确实存在。温格华居民库伦(Clare Cullen )说：“我们附近的社区虽然卖出去，但全是空屋，或是一年只住一个月。”库伦认为对房市而言，空屋比自住更危险。 　　5. 即使是加拿大房贷暨房屋和公司(CMHC)也认为房价高得离谱 　　CMHC的工作向来是维持加国房市平稳，但现在该机构也发出警钟，认为房市面临修正风险。CMHC报告指出，全国15个大城市中，有11个城市房价被高估，其中包括多伦多、蒙特利尔及渥太华。CMHC首席经济分析师杜甘(Bob Dugan)说：“多伦多、温哥华、蒙特利尔、爱民顿及沙卡斯通等城市，房价与人口和经济因素不成比例，被高估的情形最严重。”不过他认为解决方法相当简单，“避免房市泡沫化的方法有二，一是调整当地房价至合理价格，二是改善经济情况。”他认为寄望后者的可能性较大。

　　温哥华的独立屋价格日益飞涨，以至于多伦多同等独立屋似乎是在打折出售了。加拿大抵押贷款和房地产公司(CMHC)将两市同等房屋的价格进行比较，结果发现多温两市的房地产市场之间的差异日益的增大。 　　CMHC的研究发现，温哥华的房地产价格远高于多伦多。在今年9月，温哥华独立屋的平均价格为220万，而多伦多的独立屋均价仅为105万，不到温哥华房价的一半。 　　一间位于温哥华西部Kerrisdale区的4房独立屋标价为317万，而几乎是相同水平的独立屋，位于多伦多Forest Hill区的4房独立屋仅要价185元。而且这两座独立屋都分别离两市市中心相同的距离。 　　位于Kerrisdale的新独立屋占地面积约3933平方英尺，在2013年被以149万的价格售出。该房屋曾多次易手，在2004年的售价为68.2万，2006年的售价为88.5万。而位于Forest Hill的独立屋占地面积约5617平方英尺，有74年的历史，最后一次被售出是在1993年，售价为53万，最近才刚刚整修完毕。 　　CMHC温哥华地区的市场分析员Robyn Adamache还对多温两市中等房屋进行了比较。温哥华Commercial Drive区的4房独立屋标价约为119万元，而在多伦多Danforthq区的类似房屋价格仅75万元。 　　但是郊区的房屋价格，多市则略高。位于大多地区Whitby的3房独立屋要价为53.9万，而位于温哥华郊区的Maple Ridge的相似独立屋价格为49.5万元。 　　Adamache认为温哥华房地产价格的上涨主要原因有三个，一是低利率，二是健康的经济发展，三是房屋供应的减少，导致供小于求。 　　对于一直以来中国购房者炒高了温哥华西部房价这一说法，Adamache表示不认同。Adamache表示：“那不可能对整个温哥华房地产市场产生太大的影响。但在某一些地区的独立屋和公寓，确实有比较大的影响。” 　　本周四，多伦多地产局公布了最新的10月房地产市场报告。今年10月多伦多地区独立屋均价为82.3万，比去年同期增长了9.2%;而10月温哥华地区的独立屋价格则创造了新高达到了158万，几乎是多伦多独立屋价格的2倍，比去年同期增长了26.7%。

　　卑诗省海天公路(Sea-to-Sky Hwy.)沿线布里坦尼娅滩(Britannia Beach)附近，拟建大约1,000间民宅。 　　根据计划，该1,000间民居包括独立屋、城市屋及柏文。除此之外，计划还包括小型商业区、公园和小学。有报道指，发展商已与该小社区所属的史戈米殊利鲁厄特地区(Squamish Lillooet Regional District)当局开了几次会，预料发展商会在下月呈交一份经修改的建议。该建议一旦获得通过，工程可能早于2017年开始动工。 　　卑诗大学(UBC)房地产专家萨默维尔(Tsur Somerville)称，随着大温地区独立屋供不应求，相信海天公路走廊沿线会有其他发展项目。

　　列治文议员麦乐田(Bill McNulty) 3日针对列治文医院的防震能力问题，指责温哥华沿岸卫生局忽视研究数据，置医护人员及病患于危险境地。 　　麦乐田指出，在2005至2011年的诸多研究都表明，即使中等地震，列治文医院都无法承受。 　　至少有两份报告指向医院的北面大楼，该大楼已有超过50年的屋龄，内有医院的全部手术室半数病床，但当局却没有整修或新建的计划。 　　麦乐田进一步说，就是医院本身也已不敷应付列市的20万7000人口，建议以新建大楼取代危险老旧的北楼，同时另增一个急症医护大楼。

加拿大广播公司（CBC）近日报道一名30岁的多伦多男子用3年零两个月，还清25.5万元巨额房屋贷款近乎传奇故事。该男子自2012年在多伦多买了一间42.5万元的房屋后，立志以最快时间清还贷款，摆脱「房奴」负担。他同时打三份工、省吃俭用将日常花费降至最低、骑脚踏车上班，自己住土库将三间住房出租赚取租金。他每年收入连租金大约10万，仅三年多即还清房贷。   现实生活中未必每个人都能像他一样，使用如此极端做法，或愿意牺牲生活质素去还债。加拿大各大银行经常向客人推广多种加快清偿房贷的方法，并向贷款客户推出灵活多样的还款方案选择，包括适当提高还款额、增加还款的密度，及一次性集中大笔还款等。善用这些资源，可以在不严重影响家庭生活的情况下，尽快还清贷款。   提高还款额的方法有很多种，譬如银行允许贷款者，在每12个月一个周期的起始，申请每月增加还款10%，在一个五年封闭的贷款期内，可以每一个周期增加10%，也可以根据本身经济状况，在某一周期增加10%还款，其他时间按增加后的数额，保持稳定还款。   增还款密度缩短年期   增加还款密度是指将原本每月还款额分摊到每两周或是每一周还一次，相当于在48周内还清全年应还的总额。这看似只是一个时间的改变，也不会给家庭增加太多经济负担，但实际上对加速还款非常有效。 有部分银行，允许客人以不同方式一次性集中清还一定数额的本金，譬如每12个月一个周期起始时，允许一次性还掉10%本金，或在房贷到期续约时可以清偿任何数额的本金。对于持开放性房贷的人，允许随时偿还每次500元本金，或是将每月的还款额加倍。    

　　楼市未过热 CMHC预测 按息趋升 　　加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)指出，加国楼市尚未出现过热等负面情况，但温哥华的楼市面临房价估值过高风险。有分析师表示，温市城市屋将会受买家欢迎。 　　据2015年CMHC年度房屋市场展望会议(CMHC Annual Housing Outlook Conference)，周一在温市中心举行，吸引数百个业内人士出席。 　　CMHC行政总裁西多尔(Evan Siddall)指出，该机构估计明年全国房屋库存上升，让买家可以有更多选择。此外，他预期明年房屋按揭利率将会有所提升。 　　他又表示，CMHC下月公布的首次置业人士调查(First Time Home Buyer's Survey)报告，将显示首次购房买家所面临的问题。 　　温房市趋向正常化 　　此外，CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)也预计，按揭利率在明年年底开始逐渐上升，但他指出，加国楼市尚未出现过热、价格升势加速，或是新屋供应过量的负面情况。 　　杜根表示，温哥华的楼市面临房价估值过高的中等风险，这显示温市楼价虽然仍有增长，但增幅开始放缓，整体来说温市地产市场趋向正常化。此外，安省多伦多及魁省满地可却从中等风险，升为高风险(见附表1)。 　　此外，CMHC卑诗市场分析中心高级市场分析员阿达马奇(Robyn Adamache)在发言中提出，大温地区的城市屋会继独立屋之后，成为市场宠儿。 　　她解释，当区内独立屋价格日益高涨后，价格相对较低，但仍提供少量土地的城市屋将会受买家欢迎，尤其是小家庭首选。 　　阿达马奇指，目前来看，城市屋供应量较少(见附表2)，她认为，为了满足更大的需求，这个数字需要大幅度增长。

　　根据莱坊地产顾问公司(Knight Frank)3日公布的2015年第三季全球城市豪宅指数(Prime Global Cities Index)报告，温哥华目前的豪宅房价与去年同期相比增加20.4%，大幅超越其他33个城市，连续两季蝉联排行榜首。 　　报告是以9月份的房市数据作为基础，指出在本地买家与海外买家都对市场有高度需求下，待售屋数量较去年减少32%，进而使得价格不断攀升。 　　报告中排行亚军的澳洲雪梨，年度房价增长为13.7%，比温哥华少约7个百分点;中国上海则排行第三，价格年度成长率为10%。在排行榜中的34个全球城市里，只有上述三个城市的价格成长幅度为两位数字。 　　莱坊地产顾问公司的国际住宅研究部的艾弗列特-爱伦(Kate Everett-Allen)在报告里预测，来自中国的资金未来仍会持续地进入海外市场，其中又以加拿大、英国、美国与澳洲等地的市场，为此类投资者的最爱。 　　全球城市豪宅指数报告，温哥华豪宅价格增幅排榜首，图为西温的一栋待售豪宅，卖方开价4280万元。(取材自地产网站) 　　在亚洲地区方面，除上海排行第3外，北京为2.7%，排行15，香港1.7%排行22，广州与台北则呈现负增长，分别以-0.2%与-1.8%被排在26与29名，在排行榜最末的亚洲家是新加坡，年度价格负增长-7.9%。

　　温市过去一直容许地产发展商兴建大厦时可跳层，如不用「4」或「13」字的楼层，但市府现不再接纳这些迷信理由，因担心问题有可能使紧急应变的人员感到混乱，新规例下不可再跳层。 　　温市有不少多层大厦会缺少「13」一层，由12楼直接跳到14。近年的现象不只放弃用「13」，还有不用「4」字的楼层。正于温市中心Hornby St.夹Drake St.兴建中大厦，推销称有60层，但事实只有53层，因为发展商将全部有「4」字的楼层和「13」都跳过。 　　温市府首席建筑官瑞安(Patrick Ryan)、消防副局长Rick Cheung和建筑政策工程师Kevin Lau指出，跳层在紧急情况下，容易导致混乱，尤其消防员在浓烟中。他们近日向发展商发出通告，指迷信而跳层的情况需要停止。 　　瑞安说：「我们要返回最基本的数学。」这是关系到安全的考虑。他解释，在压力下，应变人员有机会犯错，在这情况下，只懂简单地计算数字。 　　门牌号码更改亦被禁 　　他表示，新规例不会追溯现已经完成的项目，只会向新的申请，包括调整房屋地址号码新提交的申请。他续指市府有向发展商和技工协会谘询，他们大部分支持不准跳层或跳号码的新规定。

　　大温房产市道继续炽热，10月交投数量较去年升近2成，数额超逾十年平均线。另一方面，菲沙河谷求售房屋下降，出现卖家市场。 　　大温哥华地产局(REBGV)昨日就10月的房产市况发表最新报告。根据中央放盘系统(multiple listing service)录得的数据，在10月份，大温地区的住宅物业交投共有3646宗，较去年同期上升了19.3%，也较今年9月份的3345宗高出9%，较该月份的10年平均数也高出36.2%。 　　但新求售楼盘只有4126个，较去年同月的4487个新楼盘下跌8%。求售楼盘的总数为9569个，也较去年同月下降了30%。这也是自2010年12月以来大温最少求售楼盘的月份。 　　根据MLS楼价指数，大温地区目前的指标性住宅楼房价是73.6万元，较去年10月上涨15.3%。 　　另一方面，菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)也发表10月份当地地产市况。该月通过中央放盘系统卖出楼房的数量共有1772宗；较去年10月的1448宗上升22%。这与2005年10月的高峰数字相若，只略逊于1992年与1989年10月的数字。 　　该地产局的总裁麦赛(Jorda Maisey)分析，10月数字接近历史高峰，主要原因是卑诗的经济增长继续领先全国，从而助长楼市的兴旺。 　　该局在上个月共录得2155宗新求售楼盘，与去年10月比较下降10%。10月份求售楼盘总数为6535个，较去年的8807个少26%。麦赛认为由于出售楼盘较少，该处已成卖家市场。 　　大温物业上月量降价升 　　大温房地产市道持续炽热，尽管上月大温住宅物业挂牌数量减少，但根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)周二公布的最新数字，大温上月楼房销售量超过3,600间，较去年同期上升近两成。楼房价格也上升，大温上月包括独立屋、柏文及连幢屋的基准价达到73.6万元，比去年同期上升15.3%，其中温哥华西区独立屋的基准价逾277万元，而列治文及温哥华东区独立屋的基准价，分别超过124万元及117万元。 　　据REBGV指出，大温地区独立屋、柏文及连幢屋今年10月新挂牌数量为4,126间，较去年同月的4,487间新挂牌量减少了8%，而上月通过俗称电脑盘(MLS)挂牌的楼房数量总达9,569间，比去年同期减少了30%，也较今年9月减少11.4%。 　　买家购买意欲未减低 　　然而，买家的购买意欲未有因此减退，上月大温售出3,646间住宅物业，不但比去年同月的3,057间上升19.3%，而且更较过去10年平均销量高出36.2%。其中上月售出1,437间独立屋，比去年同期及前年（2013年）同期分别上升13.1%及34.7%。柏文方面，上月共售出1,543间，比去年同期上升21.7%，较前年同月更大升40.5%。至于城市屋，上月共售出666间，比去年同月及前年同月分别上升28.6%及34.3%。 　　价格方面，大温独立屋上月基准价为1,197,600元，较去年同期上升20.1%，其中温哥华西区独立屋基准价高达277.3万元，比去年同月同样上升20.1%；西温上月基准价达2,451,900元；本拿比南区为1,243,300元；列治文为124.1万元；以及温哥华东区的1,175,400元。