地产

　　根据莱坊地产顾问公司(Knight Frank)3日公布的2015年第三季全球城市豪宅指数(Prime Global Cities Index)报告，温哥华目前的豪宅房价与去年同期相比增加20.4%，大幅超越其他33个城市，连续两季蝉联排行榜首。 　　报告是以9月份的房市数据作为基础，指出在本地买家与海外买家都对市场有高度需求下，待售屋数量较去年减少32%，进而使得价格不断攀升。 　　报告中排行亚军的澳洲雪梨，年度房价增长为13.7%，比温哥华少约7个百分点;中国上海则排行第三，价格年度成长率为10%。在排行榜中的34个全球城市里，只有上述三个城市的价格成长幅度为两位数字。 　　莱坊地产顾问公司的国际住宅研究部的艾弗列特-爱伦(Kate Everett-Allen)在报告里预测，来自中国的资金未来仍会持续地进入海外市场，其中又以加拿大、英国、美国与澳洲等地的市场，为此类投资者的最爱。 　　全球城市豪宅指数报告，温哥华豪宅价格增幅排榜首，图为西温的一栋待售豪宅，卖方开价4280万元。(取材自地产网站) 　　在亚洲地区方面，除上海排行第3外，北京为2.7%，排行15，香港1.7%排行22，广州与台北则呈现负增长，分别以-0.2%与-1.8%被排在26与29名，在排行榜最末的亚洲家是新加坡，年度价格负增长-7.9%。

　　温市过去一直容许地产发展商兴建大厦时可跳层，如不用「4」或「13」字的楼层，但市府现不再接纳这些迷信理由，因担心问题有可能使紧急应变的人员感到混乱，新规例下不可再跳层。 　　温市有不少多层大厦会缺少「13」一层，由12楼直接跳到14。近年的现象不只放弃用「13」，还有不用「4」字的楼层。正于温市中心Hornby St.夹Drake St.兴建中大厦，推销称有60层，但事实只有53层，因为发展商将全部有「4」字的楼层和「13」都跳过。 　　温市府首席建筑官瑞安(Patrick Ryan)、消防副局长Rick Cheung和建筑政策工程师Kevin Lau指出，跳层在紧急情况下，容易导致混乱，尤其消防员在浓烟中。他们近日向发展商发出通告，指迷信而跳层的情况需要停止。 　　瑞安说：「我们要返回最基本的数学。」这是关系到安全的考虑。他解释，在压力下，应变人员有机会犯错，在这情况下，只懂简单地计算数字。 　　门牌号码更改亦被禁 　　他表示，新规例不会追溯现已经完成的项目，只会向新的申请，包括调整房屋地址号码新提交的申请。他续指市府有向发展商和技工协会谘询，他们大部分支持不准跳层或跳号码的新规定。

　　大温房产市道继续炽热，10月交投数量较去年升近2成，数额超逾十年平均线。另一方面，菲沙河谷求售房屋下降，出现卖家市场。 　　大温哥华地产局(REBGV)昨日就10月的房产市况发表最新报告。根据中央放盘系统(multiple listing service)录得的数据，在10月份，大温地区的住宅物业交投共有3646宗，较去年同期上升了19.3%，也较今年9月份的3345宗高出9%，较该月份的10年平均数也高出36.2%。 　　但新求售楼盘只有4126个，较去年同月的4487个新楼盘下跌8%。求售楼盘的总数为9569个，也较去年同月下降了30%。这也是自2010年12月以来大温最少求售楼盘的月份。 　　根据MLS楼价指数，大温地区目前的指标性住宅楼房价是73.6万元，较去年10月上涨15.3%。 　　另一方面，菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)也发表10月份当地地产市况。该月通过中央放盘系统卖出楼房的数量共有1772宗；较去年10月的1448宗上升22%。这与2005年10月的高峰数字相若，只略逊于1992年与1989年10月的数字。 　　该地产局的总裁麦赛(Jorda Maisey)分析，10月数字接近历史高峰，主要原因是卑诗的经济增长继续领先全国，从而助长楼市的兴旺。 　　该局在上个月共录得2155宗新求售楼盘，与去年10月比较下降10%。10月份求售楼盘总数为6535个，较去年的8807个少26%。麦赛认为由于出售楼盘较少，该处已成卖家市场。 　　大温物业上月量降价升 　　大温房地产市道持续炽热，尽管上月大温住宅物业挂牌数量减少，但根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)周二公布的最新数字，大温上月楼房销售量超过3,600间，较去年同期上升近两成。楼房价格也上升，大温上月包括独立屋、柏文及连幢屋的基准价达到73.6万元，比去年同期上升15.3%，其中温哥华西区独立屋的基准价逾277万元，而列治文及温哥华东区独立屋的基准价，分别超过124万元及117万元。 　　据REBGV指出，大温地区独立屋、柏文及连幢屋今年10月新挂牌数量为4,126间，较去年同月的4,487间新挂牌量减少了8%，而上月通过俗称电脑盘(MLS)挂牌的楼房数量总达9,569间，比去年同期减少了30%，也较今年9月减少11.4%。 　　买家购买意欲未减低 　　然而，买家的购买意欲未有因此减退，上月大温售出3,646间住宅物业，不但比去年同月的3,057间上升19.3%，而且更较过去10年平均销量高出36.2%。其中上月售出1,437间独立屋，比去年同期及前年（2013年）同期分别上升13.1%及34.7%。柏文方面，上月共售出1,543间，比去年同期上升21.7%，较前年同月更大升40.5%。至于城市屋，上月共售出666间，比去年同月及前年同月分别上升28.6%及34.3%。 　　价格方面，大温独立屋上月基准价为1,197,600元，较去年同期上升20.1%，其中温哥华西区独立屋基准价高达277.3万元，比去年同月同样上升20.1%；西温上月基准价达2,451,900元；本拿比南区为1,243,300元；列治文为124.1万元；以及温哥华东区的1,175,400元。

　　 　　温西豪宅大部分被中国买家购入的消息继续受到关注，有专家分析说，这些买家主要通过首期按揭购入这些楼房，首期可能高达楼价一半，而非一般人以为豪宅买家都是用现金买房。另一方面，一份国际高价楼房对比研究发现，温哥华的升幅冠绝全球，比悉尼与上海还要高。 　　较早前，卑诗大学的兼任教授兼规划师甄瑞谦，查核温哥华西部西奎特拉(West Point Grey)、登巴(Dunbar)，以及大学附近地区的独立屋买卖情况，从2014年8月至2015年2月期间成交的172宗买卖抽出产权资料，进行分析。他发现66%的买家属于没有西化的华人姓名(non-Anglicized Chinese names)。 　　甄瑞谦也发现这些住宅中，有82%通过按揭持有，其中加拿大三家银行――CIBC、HSBC Canada、BMO――共提供70%房屋贷款，但三家银行都没有对这一报道作出回应。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)引述National Bank Financial的财政服务研究部董事总经理罗特格(Peter Routledge)指出，加拿大银行对所谓高产值顾客的服务虽然规模细小，但利润却甚为可观，而且在迅速增长。罗特格研究的主要对象是加拿大各大银行与人寿保险公司。 　　甄瑞谦的研究显示，172个个案中，有108个物业的产权只有一个人的名字，其中32%的职业列作主妇或家务操作者，6%是学生。 　　罗特格表示，他几乎可以肯定的说，银行不会滥作按揭，肯定要求这些借贷者付出更大金额首期。这些来自中国的借贷者虽然手持大额资产，但没有可以核实的收入来源，需要接受更为严苛的条件，才能办理按揭。首期付款可能不仅是楼价的两成，而是4、5成。 　　罗特格指出，自2013年起从中国流出的资金开始增加，有人称之为「热钱外流」。但这一外流会不会突然间枯竭？没有人能够作出预测。 　　他指出，就算楼价回落，加拿大的银行所承担的风险并不高。根据他的假设，这些高资产顾客需要付出一半的首期，也就是说楼价要下降5成，才会威胁到银行。银行承受的更大风险，来自本地成千上万受薪阶层所作的按揭。 　　温市豪宅价升2成冠全球 　　另外，据《省报》(The Province)报道，总部设在英国伦敦的国际地产顾问Knight Frank发表最新报告，衡量世界各地大城市的「首要住宅」(prime real estate)，也就是楼房市场顶尖5%的物业行情。 　　该报告发现，自2014年9月至今年9月间，温哥华的顶尖楼房价格上涨20.4%，冠绝全球其他33个城市。紧随其后的是悉尼与上海，以14%与11%的增幅分别处于第二与第三位。该报告指出，楼价上升与供应收紧同步。房屋出售的数量下降了32%，而本地与外国的需求同时在上扬。

　　昨日的一篇新闻让中国人又一次成为大温楼市的关键词。数据显示2014年8月至2015年2月6个月期间，温哥华Alma街以西的地区上市出售的独立屋总共172所，总价值5,25亿加元。平均每座独立屋售价305万加元。在这些房屋买家中，以英语拼音的纯中文姓名作登记者高达66%，而500万元以上的物业买家更有88%为华裔。（2015年温哥华独立屋的平均价格为150万元）。   　　而这172家豪宅买家有18％没有申请银行贷款。这意味着约 1亿加元来路不明的可疑资金注入了温哥华房地产市场，其中大部分来自中国。研究显示的另一个令人惊讶的事实是，这些豪宅主人中有36%是不工作、没有多少收入的家庭主妇或学生。 　　许多本地英文媒体均以大篇幅报导，其中不乏以耸动标题指称，中国买家正大举进军温哥华的地产市场，「省报」（The Province）的报导还在标题中强调，这些买房的屋主许多都是家庭主妇，或收入极低的学生。 　　今天我们来看看各方对此事的相关回应。 　　罗品信促征投机税，不要种族标签 　　罗品信重申开徵「投机税」与「豪宅税」的立场 　　谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）在2日公布针对温西社区的桉例研究报告后，温哥华市长罗品信再次希望省府与联邦政府尽速采取相关行动。 　　罗品信在脸书贴文表示，他依然认为「投机税」（speculation tax）与「豪宅税」（luxury housing tax）会是最有效的机制，因为这些额外的税收，可被用于兴建更多可负担住宅，以及帮助低收入家庭。他还说，联邦与省府应该要设法取得更多有关房市海外买家与空屋问题的相关资讯。但他强调，针对及指责某个特定族裔，绝对不是问题的解决之道，因为房屋可负担性是公众政策议题，而不是族裔问题。 　　罗品信同时呼吁相关讨论不应偏离议题主轴，否则仅会使温哥华产生族群撕裂问题，反而无助寻求解决办法。 　　皇银撤新客按揭上限 迎合中国买家要求 　　加拿大皇家银行（RBC）以往只会为没有本地信贷纪录的新客户提供最高125万元的按揭贷款金额，但银行的多元文化市场主任Christine Shisler表示，银行已在今年5月取消了这个按揭内部上限金额：「我们正看到有很多富裕的新客户有意购买高价的房屋，现在我们确实能够提供任何金额的按揭贷款。」虽然现时政府未有关于外籍业主数目的数据，有专责豪宅市场的温哥华地产经纪指，即使中国今年夏季股市波动，以及中国政府锐意打贪，逾8成豪宅买家与中国有直接或间接关系。 　　有研究发现，在卑诗大学（UBC）附近社区的独立屋过去6个月销售中，有三分二的买家的名字与中国人的名字相似，当中88%都有做按揭，而按揭金额在125万元至900万元，并主要由加拿大汇丰银行（HSBC）、 加拿大帝国商业银行(CIBC)及满地可银行（BMO）提供按揭。 　　CMHC：温西案例不能代表现状，海外投资者比率仅4% CMHC在温哥华举办年度房地产展望会议。（来源：世界日报） 　　据世界日报报道，加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）2日在温哥华举行年度房地产展望会议，资深市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）接受记者访问时，强调这份桉例研究报告的样本数不高，而且仅将焦点放在某个特定地区，因此并不足以代表温哥华之房地产现状，她呼吁民众与媒体在引用这些数据时，应特别注意研究范围与对象为何。她说，甄瑞谦的研究并不能充分反映大温房市内海外买家的状况，因为该份分析主要是以登记屋主的名字来作为分析基础，结果仅能显示该社区内有许多屋主拥有「未英文化」的中文姓名（non-Anglicized Chinese name），这并不代表他们都是海外买家，仅能说他们或许从海外搬到本地的移民人士。 　　星岛日报报道说，虽然还没有针对海外投资的明确调查，但目前有五六个相关数据点（data point），这些数字点都显示，海外投资者市场占有率较小，仅在2%至4%，并不会对大温的总体市场造成很大影响，但在个别区域中的独立屋和柏文，这一数字可能较高，但在大温地区，甚至是在温市，影响还不大。 　　大温房市 Q4风险仍低，温房市趋向正常化 　 　资深市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache） 　　亚当玛奇（Robyn Adamache）认为，大温房市在第四季仍属低风险。她指出，在「房市过热overheating」、「建桉过多overbuilding」、「房价上涨过快price acceleration」与「超出应有价值过高overvaluation」等四个方面，仅有「超出应有价值」被评为「中度风险」，较前一季上升之外，其馀三个评估标准都与上季一样，属于「低风险」。她说，就大温整体市场状况来说，因为人口、经济与就业率等因素都出现正面成长，再加上偏低的贷款利率，因此整体需求量相当高，不过在未来两年当中，因利率可能会被上调，所以房价成长步调预计将会放缓。 　　若就房屋类型而言，亚当玛奇认为城市屋（townhouse）因生活空间较为类似独立屋，再加上价格较低，或许将有机会成为下一个市场新星。 她相信，目前市场在此类房型之需求量相当强劲，建商是否会推出更多此类建桉，将是未来的市场观察重点之一。 　　据星岛日报报道，CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）也预计，按揭利率在明年年底开始逐渐上升，但他指出，加国楼市尚未出现过热、价格升势加速，或是新屋供应过量的负面情况。 　　杜根表示，温哥华的楼市面临房价估值过高的中等风险，这显示温市楼价虽然仍有增长，但增幅开始放缓，整体来说温市地产市场趋向正常化。此外，安省多伦多及魁省满地可却从中等风险，升为高风险。

大温房地产市道持续炽热，尽管上月大温住宅物业挂牌数量减少，但根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)周二公布的最新数字，大温上月楼房销售量超过3,600间，较去年同期上升近两成。楼房价格也上升，大温上月包括独立屋、柏文及连幢屋的基准价达到73.6万元，比去年同期上升15.3%，其中温哥华西区独立屋的基准价逾277万元，而列治文及温哥华东区独立屋的基准价，分别超过124万元及117万元。   据REBGV指出，大温地区独立屋、柏文及连幢屋今年10月新挂牌数量为4,126间，较去年同月的4,487间新挂牌量减少了8%，而上月通过俗称电脑盘(MLS)挂牌的楼房数量总达9,569间，比去年同期减少了30%，也较今年9月减少11.4%。   买家购买意欲未减低   然而，买家的购买意欲未有因此减退，上月大温售出3,646间住宅物业，不但比去年同月的3,057间上升19.3%，而且更较过去10年平均销量高出36.2%。其中上月售出1,437间独立屋，比去年同期及前年（2013年）同期分别上升13.1%及34.7%。柏文方面，上月共售出1,543间，比去年同期上升21.7%，较前年同月更大升40.5%。至于城市屋，上月共售出666间，比去年同月及前年同月分别上升28.6%及34.3%。   价格方面，大温独立屋上月基准价为1,197,600元，较去年同期上升20.1%，其中温哥华西区独立屋基准价高达277.3万元，比去年同月同样上升20.1%；西温上月基准价达2,451,900元；本拿比南区为1,243,300元；列治文为124.1万元；以及温哥华东区的1,175,400元。    

楼市未过热 CMHC预测 按息趋升   加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）指出，加国楼市尚未出现过热等负面情况，但温哥华的楼市面临房价估值过高风险。有分析师表示，温市城市屋将会受买家欢迎。   据2015年CMHC年度房屋市场展望会议（CMHC Annual Housing Outlook Conference），周一在温市中心举行，吸引数百个业内人士出席。   CMHC行政总裁西多尔（Evan Siddall）指出，该机构估计明年全国房屋库存上升，让买家可以有更多选择。此外，他预期明年房屋按揭利率将会有所提升。   他又表示，CMHC下月公布的首次置业人士调查（First Time Home Buyer's Survey）报告，将显示首次购房买家所面临的问题。   温房市趋向正常化   此外，CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）也预计，按揭利率在明年年底开始逐渐上升，但他指出，加国楼市尚未出现过热、价格升势加速，或是新屋供应过量的负面情况。   杜根表示，温哥华的楼市面临房价估值过高的中等风险，这显示温市楼价虽然仍有增长，但增幅开始放缓，整体来说温市地产市场趋向正常化。此外，安省多伦多及魁省满地可却从中等风险，升为高风险（见附表1）。   此外，CMHC卑诗市场分析中心高级市场分析员阿达马奇（Robyn Adamache）在发言中提出，大温地区的城市屋会继独立屋之后，成为市场宠儿。   她解释，当区内独立屋价格日益高涨后，价格相对较低，但仍提供少量土地的城市屋将会受买家欢迎，尤其是小家庭首选。   阿达马奇指，目前来看，城市屋供应量较少（见附表2），她认为，为了满足更大的需求，这个数字需要大幅度增长。        

近年来中国大陆富人在温哥华抢购豪宅的消息不绝于耳，本地民怨沸腾，但一直没有确切数据支持这个论点，不久前BC省长还说没有数据支持这样的“感觉”，她认为外国投资者在温哥华地区的房地产投资还是没有当地人多。然而最新研究数据显示，省长错了，温哥华西区超过70%的豪宅确实是被中国内地买家买走了。  豪宅买主多是无收入的华人家庭主妇 卑诗大学(UBC)城市规划专家Andy Yan所做的一份名为“温哥华市西部社区独立屋业主的类型：一项个案研究”(Ownership Patterns of Single Family Homes Sales on the West Side Neighborhoods of the City of Vancouver: A Case Study)的报告显示，根据业主登记的中文姓名而得出买家是中国人的结论。 图为温西一处屋龄仅一年的待售独立屋，卖方开价348万元。(取材自地产网站) 这项研究涵盖的日期是从2014年8月至2015年2月，正好6个月。在此期间， 温哥华Alma街以西的地区上市出售的独立屋总共172所，总价值525亿加元，平均每座独立屋售价305万加元。而2015年温哥华独立屋的平均价格为150万元，因此可知该区出售的房屋多为豪宅。 而这172家豪宅买家有18%没有申请银行贷款。这意味着约 1亿加元来路不明的可疑资金注入了温哥华房地产市场，其中大部分来自中国。其余82%买家都申请了房贷。172座豪宅的购买者中，华人购买者占到所有买家的73%。另有百分之五的买主是企业，但其背后的投资者是谁不清楚。在32所售价超过400万的豪宅中，有94%的买家是华人，其余6%登记的是企业名字。 研究显示，这些豪宅主人中有36%是不工作、没有多少收入的家庭主妇或学生，约有40%买主没有详细申报职业，只有18%的买主为商人。在以学生名义购买的豪宅中，每8所中就有5所是直接用现金购买的，平均价格为 320万加元。 图为温西一处开价3680万元豪宅 Andy Yan指出，省议员David Eby选区内居民希望能了解当地房市状况，选区居民抱怨说，原来的社区正在被掏空，投资者根本不露面，物业不停地转手，以及有洗钱和逃税的猜疑。让Andy Yan感到惊讶的是，在这些豪宅购买者中，家庭主妇占最大部分，在228名户主中，有52个是家庭主妇。数据显示，在以中国移民买家为主的西温地区，有30%的家庭申报的收入非常微博，甚至低于其所住豪宅的必须开支。 RBC被逼潜规则：开放豪宅贷款 有研究发现，在卑诗大学(UBC)附近社区的独立屋过去6个月销售中，有三分二买家的名字与中国人的名字相似，买房者82%都有做按揭，而按揭金额在125万元至900万元，并主要由加拿大汇丰银行(HSBC)、 加拿大帝国商业银行(CIBC)及满银(BMO)提供按揭。RBC皇家银行此前只会为没有本地信贷纪录的新客户提供最高125万元的按揭贷款金额，但迫于竞争压力，已在今年5月取消了这个按揭内部上限金额。

联邦住房机构表示，全国出租用途的公寓单位，空置率有所上升。加拿大按揭及房屋公司CMHC的“租务市场调查”初步数据显示，在全国35个住宅市场之中，专门兴建来出租的公寓单位(Apartment)，上个月的平均空置率升至百分之3.5，比去年增加了0.5个百分点。而对于投资性的公寓单位(Condominium Units)，全国平均空置率上升至百分之2.3，比去年增加了0.7个百分点。 在所有35个住宅市场中，以产油地区的情况最差。由于经济的衰退，外来人口减少导致供应过剩，阿尔伯塔省和萨省的空置率上升迅速。与去年同期相比，上月阿尔伯塔省的租用公寓空置率增加了一倍以上，从去年的2.1%上升至5.6%。萨省的租用公寓空置率也上升很快，从去年同期的4.1%上升至上月的6.8%。 其中2房的租用公寓租金在全国许多房产市场都出现了下跌。从全国租赁市场来看，2房的租用公寓上月平均租金为934元，略高于去年同期的915元，但是投资性公寓租金则出现了下降，从去年同期的1,554元降至1,487元。 全国最火热的房地产市场之一的多伦多，其公寓市场也出现了疲软现象。公寓市场的空置率从去年的1.3%上升至1.8%。2房的公寓租金也出现了下降，从去年同期的1,818元降至上月的1,754元，但仍然是全国最高。 阿尔伯塔的2房租用公寓租金略增，从去年同期的1,238元增长至1,253元，而萨省则出现了下降，从去年同期的1,056降至1,055元。对于阿尔伯塔省公寓市场的萧条表现，Boardwalk地产投资基金公司行政总裁Sam Kolias说：“目前我们可以看到公寓市场的需要正在减少，可以说现在是对租房者非常有利的时期，特别是对阿尔伯塔省的租房者来说。” CMHC当局同时调查全国16个大都会地区的二级租务市场，即个别业主将私人单位放租出去，发现空置率比起只作出租的公寓，普遍较低，分析相信，主要原因是二级租务市场的单位通常较新，亦有较齐备的设施。

  新民主党省议员尹大卫。（取材自尹大卫官网）   亚当玛奇认为，甄瑞谦的研究样本数较少且针对特定地区，并不足以呈现整体市场面貌。（记者陈威麟／摄影）      谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）2日公布研究报告，指温西70%豪宅是中国人买走之后，许多本地英文媒体均以大篇幅报导，其中不乏以耸动标题指称，中国买家正大举进军温哥华的地产市场，「省报」（The Province）的报导还在标题中强调，这些买房的屋主许多都是家庭主妇，或收入极低的学生。      加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）资深市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）接受「世界日报」记者访问时，强调这份案例研究报告的样本数不高，而且仅将焦点放在某个特定地区，因此并不足以代表温哥华之房地产现状，她唿吁民众与媒体在引用这些数据时，应特别注意研究范围与对象为何。      她说，甄瑞谦的研究并不能充分反映大温房市内海外买家的状况，因为该份分析主要是以登记屋主的名字来作为分析基础，结果仅能显示该社区内有许多屋主拥有「未英文化」的中文姓名（non-Anglicized Chinese name），这并不代表他们都是海外买家，仅能说他们或许从海外搬到本地的移民人士。      将资料提供给甄瑞谦展开研究的新民主党（NDP）温哥华-灰岬选区（Vancouver-Point Grey）省议员尹大卫（David Eby）则说，这份分析所使用的资料确实不足，但就是因为省府与联邦政府不愿收集且发表更详尽的有关数据，才会迫使研究人员必须透过其他管道来分析状况。      尹大卫还说，在有关地产的讨论当中，难免会有人发表种族歧视的意见，他认为这是非常严重的问题，仅有依靠当局公布完整且有制度性的海外买家资料，才能够有效吓阻这类错误论点的出现。

  　　加拿大按揭及房屋公司CMHC的“租务市场调查”初步数据显示，在全国35个住宅市场之中，专门兴建来出租的公寓单位，上个月的平均空置率升至百分之 3.3，按年增加0.5个百分点，并以产油地区的情况较差，外来人口减少，出现供应过剩。整体上，两睡房的出租公寓，上月平均租金为960元，按年上升百分之2.4，多伦多地区1,274元，大温哥华1,360元，而魁省最低，只需727元。 　　CMHC当局同时调查全国16个大都会地区的二级租务市场，即个别业主将私人单位放租出去，发现空置率比起只作出租的公寓，普遍较低，分析相信，主要原因是二级租务市场的单位通常较新，亦有较齐备的设施;上月整体空置率为百分之2.3，多伦多升至百分之1.8，两睡房公寓的平均租金就轻微降至1,754 元，属全国最高。  

分析员:买楼华裔或是移民   CMHC高级市场分析员阿达马奇指出，不能以物业买家姓名证明买家来自海外，以及是否新移民。他认为，大温楼市海外投资份额仅为4%，难以影响整体楼价，但可帮助提供出租单位货源。另有分析师称，目前关于海外买家的可靠统计资料有限，希望看到更多数据。   较早时，卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦发表最新报告，指出温市西区靠近及包括UBC范围内，在去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交数字。在这些房屋买家中，以非英语化中国名（non-anglicized Chinese name）登记者高达66%。   对此，CMHC卑诗市场分析中心高级市场分析员阿达马奇表示，这不能证明房屋就是由海外投资者购买。她说：「屋主或许是移民，来到这里后购置物业，正如我们其他人一样，但这不能全面反映大温海外投资情况。」   阿达马奇强调，该报告选取的是一小部分富有的温哥华西区，并不能适用于整个大温地区。她认为，当局使用数据时要准确，而数据提供者也要特别说明数据的适用范围。   海外投资者市占率仅4%   CMHC市场分析员萨姆（Richard Sam）也认为，姓氏很难显示屋主的来源地及移民时间。身为亚裔，萨姆说：「例如我的姓氏萨姆，并非常见的中文姓，但我相信还有很多拥有像萨姆一样的姓氏。」他还指出，现在针对海外投资者的调查非常有限，希望日后可以看到此类数据。   阿达马奇也称，虽然还没有针对海外投资的明确调查，但目前有五六个相关数据点（data point），她说：「这些数字点都显示，海外投资者市场占有率较小，仅在2%至4%，并不会对大温的总体市场造成很大影响，但在个别区域中的独立屋和柏文，这一数字可能较高，但在大温地区，甚至是在温市，影响还不大。」   对于之前针对温市房屋空置率的报道，阿达马奇称之为误解，并称难以确定是否真的有此类空置率，因为无法提供统一的衡量标准。她说：「我们已知的是，投资者为本地提供更多的出租单位，譬如过去5年，出租柏文提供的房源是纯租赁楼房的10倍。若没有这些房源，现在租赁市场情况可能更艰难。」      

近年来，中国大陆富人在温哥华抢购豪宅的消息不绝于耳。但直至今年中，BC省长克里斯蒂·克拉克面对有人呼吁限制房地产投机，还说没有数据支持这样的“感觉”，她认为外国投资者在温哥华地区的房地产投资还是没有当地人多。   今天（11月2日），《国民邮报》刊登的一篇报道引用了专项研究的数据，证实了温哥华西区约70%的豪宅确实是被中国内地买家买走了。   《国民邮报》所提到的这项研究名为“温哥华市西部社区独立屋房主的类型：一项个案研究”（Ownership Patterns of Single Family Homes Sales on the West Side Neighborhoods of the City of Vancouver: A Case Study）。 研究涵盖的日期是从2014年8月至2015年2月，正好6个月。在此期间， 温哥华Alma街以西的地区上市出售的独立屋总共172所，总价值5，25亿加元。平均每座独立屋售价305万加元。（2015年温哥华独立屋的平均价格为150万元）。   而这172家豪宅买家有18％没有申请银行贷款。这意味着约 1亿加元来路不明的可疑资金注入了温哥华房地产市场，其中大部分来自中国。   研究显示的另一个令人惊讶的事实是，这些豪宅主人中有36%是不工作、没有多少收入的家庭主妇或学生。     大卫·伊比（David Eby）是西温地区的省议会议员，来自新民主党。他在此项研究中积极协助研究者，市政府规划师Andy Yan。因为选区居民抱怨说，原来的社区正在被掏空，投资者根本不露面，物业不停地转手，以及洗钱和逃税的猜疑。   伊比说，这项研究填补了温哥华的数据空缺，“证实了一段时间以来居民对中国内地买家的传闻和感受。实际上，我们现在还没有真正把这种现象当成一个问题。而其它城市或地区已研究过并采取了行动”。   加拿大到目前为止还没有统计外国房主的信息，此次研究中房屋买家的国籍也尚不清楚。研究者只是从购房者的姓名拼写方法判断，其中有66％的人是中国内地的名字。   实际上，172座豪宅的购买者中，华人购买者占到所有买家的73％。另有百分之五的买主是企业，但其背后的投资者是谁不清楚。在32所售价超过400万的豪宅中，有94％的买家是华人，其余6%登记的是企业名字。   该研究还显示，在以学生名义购买的豪宅中， 每8所中就有5所是直接用现金购买的，平均价格为 320万加元。   在接受记者采访时，Yan先生说，让他感到惊讶的是，在这些豪宅购买者中，家庭主妇占最大部分，在228名户主中，有52个是家庭主妇。其次是 “企业人”，有42个。   税务专家对这种现象有几个关注点：海外投资者正在利用税法的漏洞来逃避消费税和资本收益税；家庭主妇和学生即使很少收入或根本没有申报收入也可以在温哥华居住；通过声称住宅是自住，逃避房地产税项。而实际上，在一些所谓的“空中飞人”家庭，真正的购房者的生活和工作是在中国，他们通过各种方式将钱带进温哥华，目的把财富全地保存起来。   此外，最近还有研究表明，在以中国 买家为主的西温地区，有30％的家庭申报的收入非常微博，甚至低于其所住豪宅的必须开支。   伊比说，我认为更大的问题是需要研究当住宅市场的推手由工资变成了财富会带来什么问题？这是一个重大的公共政策问题。而Yan的发现意味着省政府必须着眼于“太空人”家庭、来自中国的投资税务问题、以及其它一些棘手的问题。   “例如我想到的一个问题：中国是一个专制国家，有大量的腐败问题。我们是否应该认可从那里来的大笔财富？还有就是，我们是不是采取了可能的措施，让这些投资尽可能地惠及省民？否则，那受益者就只是销售豪车的汽车经销商”。   实际上，Yan先生的研究中也多多少少涉及到这些问题。例如报告中指出，大多数的豪宅买家通过加拿大银行申请了抵押贷款。这不仅意味着使用银行提供的服务，也意味着贷款者要遵循供款规定，且每年带出境的 不能超过中国政府限制的 5万美元。   严先生的研究结果等于证实今年夏季一个公司公布的数字。麦克唐纳地产公司的数据显示，中国大陆来的现金占其公司销售的300万以上豪宅的70%。而最近，皇家地产公司的报告也称，境外投资温哥华的列治文、本拿比和素里三个区房地产的数量正在快速增长。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权。           加拿大皇家银行（RBC）今年春季时，取消了新移民抵押贷款的上限限制。           来自中国的富裕买家疯狂涌入温哥华，温西的独立屋中位数在两年时间里飙升了31%至287万元，房地产业的蓬勃发展也带旺了各大银行的房地产抵押贷款业务。           RBC多元化市场部总监Christine Shisler证实，RBC银行于今年五月取消了新移民125万元的贷款上限。Shisler说：“很多富有的新移民都希望购买高价住房，现在我们能够提供各种金额的抵押贷款了。”           周一有报道指出，卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦，根据卑诗田土厅(BC Land Title Office)等部门的统计资料发现，温市西区靠近及包括UBC范围，去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交。在这些房屋买家中，以英语拼音的纯中文姓名作登记者高达66%，而500万元以上的物业买家更有88%为华裔。该统计显示，华裔买家在该区影响巨大，豪宅买家以贷款方式置业也成主流。调查显示，给温西125万至900万房屋发放贷款的主要是三家银行：汇丰银行（HSBC），加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行（BMO）。           RBC占据的贷款业务份额仅有8％，在业务规模和盈利能力方面都尚未占据优势。           温哥华市长罗品信周一在他的Facebook上贴出评论：“我们确实需要联邦和省政府在国际资金与空屋数据的追踪方面做出更多努力。但是，我们不应当针对任何一个群体的人做出指责，或者仅仅根据姓氏，就评判某些人应当对本地的住房负担能力承担责任。           “有观点认为，开征投机税将有助于减缓房屋交易的频率，以炒房为目的的房屋买卖往往是迫使中产阶级退出市场的原因。”罗品信写到，“豪宅税将确保超级富有的买家或投资者付出额外的代价，我们可以用于建设新的经济适用房以满足中低收入者的需求。”           缺少官方数据           尽管目前尚未有官方数据可以显示加拿大有多少房屋被外国人拥有，一位专营温哥华高端房产市场的地产经纪指出，80%的买家都有中国大陆背景，今年夏天以来中国股市的重挫与中国普遍展开的反腐似乎并未对这些豪宅买家产生影响。           如对买家自称的职业进行分析，有109幢成交独立屋是注册在单一名字下，家庭主妇有35人，占32%。值得注意的是，职业为学生者有7宗，比医生或律师还多。           这种职业构成就对急于进军市场的银行提出了挑战，如何确保他们的客户有足够的资金支付按揭，以及如何证明资金来源的合法性。           合规性的担忧           RBC和HSBC都表示，反洗钱、确保资金合规是首要任务，但两家银行都拒绝提供他们如何确保资金合法性的具体细节。           CIBC和BMO没有立即对RBC的新移民房贷政策做出评论。HSBC在温哥华的一位发言人则表示：“我们的风险评估非常审慎，客户必须证明收入来源。”           加拿大金融机构监管办公室指出，并没有硬性规定要给新移民或境外买家的设定贷款上限，但银行必须做好自己的尽职调查。           为了争取新移民客户，各大主要银行都开通了中文网站来推广针对新移民的金融产品，RBC和HSBC都表示，他们的团队会对客户资料进行尽职调查以确保合规。Shisler说：“我们是负责任的借贷方，只有确保客户还的上贷款才会借出500万。”

     房地产人士透露，大温有很多地产经纪与开发商结盟，四处替海外买家收购旧屋重新开发，因此不少旧房子都成为目标。 　　建有不少旧房子的温西灰岬（Point Grey）就是其中一个遭虎视眈眈的地区，房子虽旧但价格升得惊人，住在这区的西门菲沙大学数学系主任杜默尔（Manfred Trummer）说，虽然不断有人开高价想买他所持有的百年旧屋，但都被他拒绝了。 　　杜默尔说，最近有地产经纪上门，告诉他有两组买家愿意出200万元以上的价钱，购买他所居住的房子，虽然这听起来相当诱人，但因为他喜欢自己所居住的社区，且没有任何搬往他处的计画，所以便没有理会对方所提出要求。 　　向杜默尔开价的买方之一，是本地的地产开发商尼贾（Bob Nijjar）。他对媒体表示，若杜默尔愿意卖房，他计画将这栋老房拆除重建。尼贾同时透露，目前在大温有很多地产经纪与开发商联手，四处替海外买主收购旧屋重新开发。 　　尼贾还说，目前这类市场相当火热，在众多买家挤破头的状况下，自己也无法跟上交易步调，因此只能选择性的重新开发。 　　此外，温西目前不仅面临老房不断被拆除的问题，许多房子被买走后，也迟迟未有新屋主入住，「环球邮报」（The Globe and Mail）近日查询灰岬社区内部分地区之土地登记文件发现，在3个街区的范围内，共有13间房子处于无人居住或正拆卸重建，这些房子都是在过去5年间才被转手。  

　　卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦，获得卑诗田土厅(BC Land Title Office)等部门的统计资料显示，温市西区靠近及包括UBC范围(见地图)，去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交。在这些房屋买家中，以英语拼音的纯中文姓名作登记者高达66%，而500万元以上的物业买家更有88%为华裔。该统计显示，华裔买家在该区影响巨大，豪宅买家以贷款方式置业也成主流。　　甄瑞谦星期日接受《星岛日报》记者访问时表示，这172宗独立屋的交易总额高达5.25亿元，平均房价为305万元，中间价为264万元。这些独立屋位处温西阿尔马街（Alma St.）以西，包括西格雷岬区(West Point Grey)、丹巴区（Dunbar）和大学保留地(University Endowment Lands)。　　针对买家的姓名，甄瑞谦以非英语化中文名字(non-anglicized Chinese name)进行分析。他引用3篇美国学术论文的分析方式，把加上英文名字的中文名字剔除，最後发现「纯中文名字」的买家比例为66%。其中，在16宗超过500万元独立屋交易中，华裔买家更占88%。　　假设新移民没英文名　　他对该种姓名分析方式作解释说：「没有夹带英文名字的中文名字较可能是新移民。而加英文名字者，通常假设为已居住本地一段时间或是第二代及以後的移民，在统计上都加以剔除。统计显示，华裔买家在温市阿尔马街（Alma St.）以西房市的影响巨大。」　　如对买家自称的职业进行分析，有109幢成交独立屋是注册在单一名字下，家庭主妇或操持家务者有35人，占32%。值得注意的是，职业为学生者有7宗，比医生或律师还多。此外，有5%即8幢独立屋，是注册在公司名下。　　82%买家都有按揭　　甄瑞谦指出，82%的买家贷款比例，与很多人认为华裔买家喜欢带现金买房的情况不同。从125万元至超过500万元价位的独立屋，多数买家都有贷款。他说：「我猜测许多买家都趁低利率贷款买房，这些人资产雄厚，他们把资金投资在其他地方，是聪明的做法。」　　该统计数据还显示，有3家银行包办了成交独立屋69%的房屋贷款，加拿大帝国商业银行（CIBC）占28%，汇丰银行（HSBC)占25%，满地可银行（Bank of Montreal）占16%。有房贷专家表示，由於银行有优惠新移民的政策，让部分没本地收入的新移民（指抵埗5年内的移民），也可以申请到贷款。　　甄瑞谦指出，该统计资料是由温哥华—格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区省议员尹大衞（David Eby）提供；否则要取得这些资料，就须向卑诗田土厅支付2,580元费用。　　尹大衞星期日受访时表示，数据显示该地区居住不少所谓「太空人家庭」，很多是母亲陪着孩子在本地读书。另外，房屋贷款比例较高也显示，所谓「带着装满现金行李箱来买屋」的传闻既不真实、也不全面。尹大衞也指出，大温确实存在房屋难负担问题，应谨慎提出对策。他也呼吁省府应免费提供数据给学者做分析，资料还要包含柏文等物业。 

　　有专家指加元低迷，意味更多中国投资者带热钱进入加国房市买房。资料图片 　　有房地产业内人士声称，近两年以来，加元兑人民币大幅下调，造成的一个显著结果是加国房地产市场吸引了大批来自中国的资金，成为推动本地房价上涨的一个重要原因。本地居民因享受不到人民币升值的「红利」，则只能望着越来越高的房价空叹。业内人士表示，人民币兑加元持续升值，就意味着有更多的中国投资者受到鼓励带热钱进入多伦多、温哥华这样的加国一线市场炒房。不管本国房价涨得多快，总会有持大量人民币的新海外投资者认为「值得」接手。 　　业内人士分析指，如果算上汇率因素，持有人民币资金的人对于这几年来加国房价的上涨可能是「浑然不知」。举例说如投资者2年前在多伦多买一栋100万加元的物业，当时一加元兑换6.4人民币，意即投资者要拿出640万元人民币投资。两年以后房价涨至140万加元。 　　对本地居民而言，这样的涨幅与他们的收入增长或无法匹配。但是对于持有人民币的大陆投资者而言，人民币兑换加元的比价变成了现时的4.6元兑1加元，140万元的房屋折合人民币价格为644万元，与两年前(使用人民币)投资的价格相差无几。 　　专家表示，上述情况造成的后果是，两年前以人民币进入加拿大房市的中国投资者，因本地房价上涨而赚取了数十万加元，但若要兑换回人民币，则这些利润又因加元贬值因素抵销。 　　专家：中国永远不缺有钱人 　　对于现今准备进入加国房市的中国投资者，虽然晚了2年入市，但因加元的贬值，即使房价大幅上涨，他们付出的人民币并没有多过2年前。这意味 着对他们而言投资加国房市「为时不晚」。中国永远不缺有钱人，即使现时加国房价再高，仍有新的中国投资者认为「值得接手」，而结果是将房价推得更高。 　　地产界人士声称，现时在大多地区甚至出现中国投资者「集团性专业炒房」的现象，一班在中国做生意的人将中国的部分资金输入加拿大，跟随某个地产经纪或是经纪公司，集体批量购买本地房屋炒短线，在做简单装修之后借市场升值的大势，再迅速将房屋卖出，赚取动辄数十万加元利润。当然接手他们放出楼盘的人一般来说也是来自中国的新投资者。

       按揭保险公司Canada Guaranty表示，在加拿大每10个按揭申请中至少有一个涉及诈骗成分。信用公司Equifax提供的信息显示自2013年起至今有人欲透过诈骗而取得的按揭金额高达10亿元。有业界人士建议，对于按揭诈骗应加重犯案者的刑罚。 　　冰山一角：45名按揭经纪一年就带来十亿元的造假按揭生意 　　加拿大最大的房屋按揭公司Home Capital Group Inc.因为收到匿名告密信而展开内部调查，结果显示被举报的45名按揭经纪涉嫌伪造文件，他们单在去年便为该公司带来价值十亿元的按揭生意。Home Capital Group Inc.宣布，2014年9月至2015年3月之间与45名涉嫌收入造假的经纪终止合作，其中18名为独立经纪，另27名经纪来自两家独立经纪行。事发后受查的所有职员都被公司解雇。 　　Home Capital行政总裁Gerald Soloway称：我们在审查时发现有些借贷人确实是在其收入证明信落款的公司工作，但是事实上的收入则远低于证明资料中所陈述的工资额度。一些收入证明被篡改过了，其中一个员工每年实际工资为6万4千，但是在收入资料中显示的为8万4千。 　　尽管Home Capital经更广泛的调查后，称按揭申请存在伪造收入问题的情况并不普遍。但数据显示，加拿大1年涉及的按揭贷款有1.3兆元，上述45名按揭经纪所涉及的诈骗只是冰山一角。 　　为拿到好利率请人作假已不是秘密 　　最近几年加拿大大城市房价飞涨，买屋者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，看着好利率却拿不到贷款未免着急。在本地华人论坛上有不少人在讨论如何“花几千元”，请贷款中介公司帮忙“做”一份好看的收入文件，但又担心这种做法有“后遗症”。 　　多市的居民小刘就表示说她的前同事曾经通过收入造假成功从银行贷到了款。小刘同事去年结婚在万锦市买了一栋半独立屋，价格约60万。首付25%，但由于同事俩收入不高，无法向银行贷剩下的45万。于是在贷款经纪的指导下，他们找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。这样他们拿到了高收入的证明，从银行那里成功贷到了45万买下了房子。 　　一位华人贷款经纪称，她知道有的华人在这边打现金工，工资很低，但是却买了上百万的房子。她说这明显不合理，银行也不可能给他们贷那么多钱，因为他们的收入还不起。结论只有一个，那就是按揭造假。 　　银行有内鬼：配合按揭造假  　　据明报报道，一名Brampton市丰业银行的华裔职员便因收受一名无牌按揭经纪的贿赂，以每份申请书收取500百至1500元的费用，在超过110份按揭申请书(牵涉金额4,600万元)中，私下提高申请人的信用评级，方法是在一些合法文件中，以电脑文书处理的剪贴功能，将需要的资料移花接木至假文件上，结果事件被揭发后，被判监禁1年。 　　不要抱侥幸心理：出来混迟早要还的  　　对于买房者来说，如果条件不够却偏要挖空心思去骗贷款，一旦出现风吹草动可能导致偿付能力不足甚至付不出房贷的情况，严重情况下银行可以收回抵押物业。如果以不正当手段取得贷款，最终也要个人承担风险。 　　业内人士提醒，有一些贷款经纪为了拉生意总是有办法帮你把贷款申请到手。但是人都存在着差异，业务水平，职业道德等，如果为了贷款而冒风险造假文件的，道最后负债太多最终破产的后果才是真正害了自己。所以在选择贷款经纪时必须遵循一定的原则，如果发现误导或者不诚信的“蛛丝马迹”，最好选择离开，不要抱任何侥幸心理。  

　　瑞银报告指温哥华屋价过高，但未到泡沫风险水平。 　　根据瑞士银行2015年全球房地产泡沫指数，加拿大屋价最贵的温哥华价格过高，但未至泡沫的水平。 　　这报告跟进全球15个主要城市，当中并不包括多伦多，以指数0.5至1.5来标示屋价高过的情况，超过这幅度上限，便意味着有泡沫风险。 　　温哥华屋价过高 多伦多没上榜 　　温哥华的指数是1.35，亦即未上破泡沫风险门槛界线，但若以歷史為鑑，仍然有整调的风险。 　　瑞银在报告中指出，在1985年至2009年期间，每当泡沫指数超过1.0，也就是超越屋价过高幅度的中间线，屋价在未来3年出现平均幅度达到30%的调整的机会高至95%。  　  该银行表示，温哥华屋价原本已经高昂，但因為过去的商品价格走势超劲，再加上来自亚洲的殷切需求持续，以至自从2006年，再累积了25%的增长。 　　然而，同期间租金及收入的增长只录得单位数字的升幅，以致屋价出现过高的情况。 　　瑞银利用屋价相对于收入及租金比率等的数据来定出泡沫指数。 　　结果显示，在15个大城市之中，伦敦及香港的楼市有泡沫风险，指数分别為1.88及1.67。 　　温哥华则紧随澳洲的悉尼，在泡沫指数榜中排第4位，屋价过高的程度，比三藩市﹑苏黎世﹑巴黎﹑东京及新加坡都更為严重。 　　报告指出，近期商品价格下挫，而且海外买家的需求难以预测，所以温哥华楼市前景不明朗。根据瑞银的报告，温哥华的屋价与收入比率在10倍之下，低过香港﹑伦敦﹑巴黎﹑新加坡﹑纽约及东京。资料显示，香港的屋价与收入比率最高，超过20倍。报告指出，置业难以负担的情况，意味着楼市高度依赖海外买家的需求，若然这方面的需求转弱，屋价调整的风险将会加剧，而且也会削弱长期的升值能力。 　　屋价与租金比率方面，温哥华则高逾30倍，在15个城市之中，仅次于瑞士的苏黎世。 　　瑞银指出，这个比率偏高，反映出屋价依赖低息环境支持，倘若利率上升，那些屋价与租金比率高企的城市将会较為容易出现显著的调整。

　　业主计划卖掉大屋时，应与家中各人、包括年幼子女详细讨论。 　　俗语有云：「上屋搬下屋，不见一箩谷」。如果要「大屋搬小屋」，情况就可能更复杂。据星岛日报报道，有金融顾问表示，婴儿潮一代的业主计划卖掉大屋套现时，应与家中上下各人详细讨论，因为大屋的价值不仅在于能套取的现金，还在于屋内满载家人的回忆。 　　储蓄信贷机构Vancity投资顾问萨尔奇托(Sophie Salcito)认为，卖屋决定需要仔细计划，讨论时间可能早至放盘前数年便要开始，过程中也应容纳子女的声音。她说：「这是一个牵涉情感的决定，业主必须面对现实和认真考虑。」 　　婴儿潮一代的业主，普遍已经退休、或者准备退休颐养天年，部分人士可能因此会有大屋搬小屋的念头。萨尔奇托说：「也许他们想早点退休，如果他们有幢不大需要的大屋，自然会考虑卖掉套现来退休」。 　　如果大屋位于多伦多或温哥华这类楼市炽热的地区，而且是早年买入，帐面升幅颇为可观，业主更容易有卖楼的想法，因为业主除了可以套取大笔现金，也可以利用自住物业之便，避开缴交当局订立的资产增值税。 　　卖屋之后自然要考虑新居所，除非会搬往楼价较便宜的地区，否则业主以高价卖掉物业后，其实也可能要以高价换取新居所，例如时髦社区的分契式大厦(Condo)，售价可能贴近独立屋的价钱，当你卖掉大屋后卸下供款，以及各项维修物业的费用，但买入分契式大厦后，其实也需每月缴交管理费。 　　勿忘计算卖屋成本 　　即将上场的自由党新政府，竞选时已经承诺下调免税储蓄户口(TFSA)的供款，因此投资TFSA户口剩余的存款，难度可能会增加。 　　满地可银行东安省高级副总裁亨德森(Sandra Henderson)表示，业主考虑大屋搬小屋时，不但需要仔细考虑大屋的价值，也要计算卖屋的成本。她说：「我相信很多人都会高估个人物业的价值，因此邀请第三者评估物业价值的做法非常重要，好让业主知道物业大概市值多少。」 　　地产代理费用、搬迁费用、土地转让税和为新居添置用品的支出，也有可能蚕食业主卖掉大屋的利润。亨德森同时提醒有意卖屋的业主，新居面积太小，往往是「搬小屋」业主的普遍错误，「两年后往往又要再做一次(搬屋)，搬回大屋。人们都在低估对于住了数十年住所的感情。」

　　大温地区不但房屋市场炽热，连教堂和其他崇拜场所的物业价格，也因为求过于供而节节上升。据加拿大广播公司（CBC）报道，目前在温市的一般宗教用途物业，叫价至少200万元，因为这类物业，随着移民人口增加而供不应求。   　　拥有20年经验的宗教物业经纪弗朗西斯科（Leonardo di Francesco）表示，教会、庙宇、清真寺以及犹太教堂物业，近年非常抢手，而在温市西区，甚至有教会组织出价1,500万元，也找不到合适物业建教堂。弗朗西斯科又透露，也有宗教物业业主看好未来的升值前景，在现阶段并不急于放售物业 。

  储蓄信贷机构Vancity投资顾问萨尔奇托（Sophie Salcito）认为，卖屋决定需要仔细计划，讨论时间可能早至放盘前数年便要开始，过程中也应容纳子女的声音。她说：“这是一个牵涉情感的决定，业主必须面对现实和认真考虑。”   婴儿潮一代的业主，普遍已经退休、或者准备退休颐养天年，部分人士可能因此会有大屋搬小屋的念头。萨尔奇托说：“也许他们想早点退休，如果他们有幢不大需要的大屋，自然会考虑卖掉套现来退休”。     如果大屋位于多伦多或温哥华这类楼市炽热的地区，而且是早年买入，帐面升幅颇为可观，业主更容易有卖楼的想法，因为业主除了可以套取大笔现金，也可以利用自住物业之便，避开缴交当局订立的资产增值税。   卖屋之后自然要考虑新居所，除非会搬往楼价较便宜的地区，否则业主以高价卖掉物业后，其实也可能要以高价换取新居所，例如时髦社区的分契式大厦（Condo），售价可能贴近独立屋的价钱，当你卖掉大屋后卸下供款，以及各项维修物业的费用，但买入分契式大厦后，其实也需每月缴交管理费。   勿忘计算卖屋成本   即将上场的自由党新政府，竞选时已经承诺下调免税储蓄户口（TFSA）的供款，因此投资TFSA户口剩余的存款，难度可能会增加。   满地可银行东安省高级副总裁亨德森（Sandra Henderson）表示，业主考虑大屋搬小屋时，不但需要仔细考虑大屋的价值，也要计算卖屋的成本。她说：“我相信很多人都会高估个人物业的价值，因此邀请第三者评估物业价值的做法非常重要，好让业主知道物业大概市值多少。”   地产代理费用、搬迁费用、土地转让税和为新居添置用品的支出，也有可能蚕食业主卖掉大屋的利润。亨德森同时提醒有意卖屋的业主，新居面积太小，往往是“搬小屋”业主的普遍错误，“两年后往往又要再做一次（搬屋），搬回大屋。人们都在低估对于住了数十年住所的感情。”    

  　　瑞银集团（UBS）近日公布一份全球地产泡沫化指数报告，针对世界15个大城市地产市场危险程度做出排名，其中温哥华排第四，仅次于伦敦、香港与雪梨等地。 　　这项指数以正负1.5为范围，超过1.5的城市被列为房价泡沫化的高风险地区，在所有评比城市当中仅有伦敦与香港。   　　温哥华的地产泡沫化指数落在1.35，虽然并非高风险地区，不过依然属「被高估」（overhauled）的市场，报告指出，因为自2006年以来，本地原本已偏贵的房价更持续地成长25%，同期民众收入与房屋租金的增长率却均仅为个位数字。   　　瑞银报告认为，本地房价会呈现上攀走势与亚裔买家需求有关，不过未来这类买家是否会继续提供市场支撑并不确定，再加上全球期货价格近期出现下滑走势，更替房市增添潜在变量。 　　这份报告指出，在1985年到2009年间，95%泡沫化指数超过1的地区，3年内便会出现30%的价格修正，因此那些属于「被高估」的地区中，未来中长期房价不太可能继续出现大幅成长。 　　在本次瑞银公布的数据当中，除香港以1.67的指数被排名第二之外，另外两个亚洲城市榜上有名，分别为指数为0.60的东京，被排在11名，与指数为0.56的新加坡，排名12，两地跟温哥华一样同属地产「被高估」的市场。

  　　据CTV网站最新报道，加拿大的产油大省阿尔伯塔房市糟糕，那里的卡尔加里豪宅市场如今更是惨不忍睹，不仅少有买家问津，而且房价也是一落千丈。   　　豪宅一跌再跌 减价60%抛售   　　近几个月来，阿省的房市与加西的温哥华和加东的多伦多相比简直是冰火两重天，那里的交易冷清、房价也是一跌再跌。 　　尽管卡尔加里房市萧条的情况普遍，但高端的豪宅市场更受重创，尤其是百万以上的物业。 加国无忧报道，就以位于市中心40公里的Priddis为例，那里的2幢豪宅几个月来卖不动，最后只好以拍卖的方式大幅减价售出。其中一幢位于Hawk’s Nest Hollow的豪宅有4间睡房、住宅面积5,500平方尺，叫价290万，但终以不到挂牌价一半的价格即110万元售出，减价幅度超过60% 。 　　从去年开始已呈现崩溃迹象 　　随着国际油价暴跌，加拿大卡尔加里楼市已出现急剧下挫，豪宅市场在去年就已经呈现崩溃迹象，今年1月市场销售下滑10%，到5月下滑25%。 　　卡尔加里一些卖家为了吸引神经紧张的买家，不惜降价数十万元割肉售房。据卡尔加里地产局称，今年1月卡市百万元以上豪宅的销售量较去年同期下跌43%。此外，虽然卡市有近300套价值$175万元以上的豪宅待售，但在今年1月成交量却是零，与去年1月的 10套成交量相去甚远。 　　大中报报道，去年11月油价开始暴跌时，麦肯齐(Sandra MacKenzie)将其位于皇家山社区的一栋豪宅挂牌上市，这栋有着102年历史的老屋叫价$140万元，而在去年夏天该社区的类似房屋叫价都在$150万元左右。但是麦肯齐的这栋豪宅在上市数周后一直无人问津，无奈之下她只能将房价再降至$90万元，以6.4折的价格甩卖。虽然在上周末有30 人前来看房，但却没有一个人报价。 　　经纪叫苦 经济学家分析原因 　　卡尔加里房地产局(Calgary Real Estate Board)的首席经济学家Anne-Marie Lurie表示，在该局所涉及的地区内，油价下跌以来就导致油气工人不断失业或下岗，而房价也就跟着节节下跌。 　　皇家地产(Royal LePage)的经纪Rachelle Starnes则表示，为了吸引买家，常常是经纪与卖家一起挖空心思想点子，包括颇有创意的无人机视频、举办大型葡萄酒和奶酪聚会等，试图吸引更多的潜在买家。 　　这位经纪坦言，她在出售自己的豪宅时也不得不主动压价，本来想卖280万的豪宅，她忍痛叫价225万，不过是为了尽快售出而已。                       　      

　　据CTV网站最新报道，国际市场油价一蹶不振，油价一降再降，加拿大的产油大省阿尔伯塔深陷经济危机，那里不仅油井关闭、油企倒闭、工人失业，房市也跟着遭殃。   　　近几个月来，阿省的房市与加西的温哥华和加东的多伦多相比简直是冰火两重天，那里的交易冷清、房价也是一跌再跌。以卡尔加里为例，那里一时风光的豪宅市场如今惨不忍睹，不仅少有买家问津，而且房价也是一落千丈。    　　就以位于市中心40公里的Priddis为例，那里的2幢豪宅几个月来卖不动，最后只好以拍卖的方式大幅减价售出。其中一幢位于Hawk’s Nest Hollow的豪宅有4间睡房、住宅面积5,500平方尺，叫价290万，但终以不到挂牌价一半的价格即110万元售出，减价幅度超过60%(下图)。 位于同一条街上、与上述物业仅隔几家的另一幢豪宅原先叫价390万，最后业主以150万元忍痛抛售     　　卡尔加里房地产局(Calgary Real Estate Board)的首席经济学家Anne-Marie Lurie表示，在该局所涉及的地区内，油价下跌以来就导致油气工人不断失业或下岗，而房价也就跟着节节下跌。 　　这位经济学家还说，尽管卡尔加里房市萧条的情况普遍，但高端的豪宅市场更受重创，尤其是百万以上的物业。  　　皇家地产(Royal LePage)的经纪Rachelle Starnes则表示，为了吸引买家，常常是经纪与卖家一起挖空心思想点子，包括颇有创意的无人机视频、举办大型葡萄酒和奶酪聚会等，试图吸引更多的潜在买家。 　　这位经纪坦言，她在出售自己的豪宅时也不得不主动压价，本来想卖280万的豪宅，她忍痛叫价225万，不过是为了尽快售出而已(下图)。 　　而加拿大按揭和房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)最近发布的报告说，已经有证据显示，由于低油价及可支配收入下降，卡尔加里住房市场存在高估的情况。