地产

　　近年来，越来越多的人开始投资农地，农地的价格也随之水涨船高，甚至有人在农地上盖起超级豪宅，并挂出千万级别的价格出售。 　　2017年，列治文近郊一块占地20英亩的农地就卖出了920万的天价，但当年这块农地的政府估价仅为8万4264元，一年的地税仅397.84元，地税低得可怜，几乎没有。极低的地税，也成为农地抢手的原因之一。   　　但是，农地并不意味着其物业属性就一定是“农业”并保持极低地税，BC省对于“农业”物业属性的界定有严格的规定，即使它确实是在农业保留地上，仍有可能一夜就“身价”暴涨数十倍，变成“住宅”属性，导致地税大幅提高。   　　最近，阿波茨福特的一桩农业物业估值申诉案，就揭示了“农业物业”是如何变成“住宅物业”的。 　　据CTVNews近日报道，阿伯茨福德郊区一处占地9.5英亩的物业，地址是4115RossRoad，2022年的物业估值为286.3万元，但2021年的估值仅为23.9847万元，一夜暴涨12倍，其原因就是物业属性从农业+住宅混合“升级”为纯住宅。 　　于是，业主向BC省的物业估价部门——BC物业估价局（BCAssessment）提出申诉，要求重新评估。 　　按照BCAssessment的分类，BC的物业一共分成9类： 　　第1类，住宅（Residential）； 　　第2类，公用事业（Utilities）； 　　第3类，支持性住房（SupportiveHousing）； 　　第4类，重工业（MajorIndustry）； 　　第5类，轻工业（LightIndustry）； 　　第6类，商业及其他（BusinessandOther）； 　　第7类，受管理的林地（ManagedForestLand）； 　　第8类，休闲娱乐类物业、非营利组织（RecreationalProperty,Non-profitOrganization）； 　　第9类，农业（Farm）。 　　对一般居民来说，最熟悉的就是住宅类物业。住宅物业当年的政府估值是前一年7月1日的市场价，即2022年的政府估值是2021年7月1日的市场价。 　　如土地被归为“农业”物业，则不会按其实际（或公平市场价）价值评估，而是按照《农地土地价值条例》（LandValuesforFarmLandRegulation）中的规定评估土地的价值，《条例》中指定的评估方法通常使土地的评估值大幅低于土地的公平市场价。 　　然而，对于“农业”物业，BC省有非常严格的界定标准，土地上必须生产出规定数量的符合品质要求的主要农产品来销售，如农作物或牲畜，必须符合《农业物业分类条例》（ClassificationofLandasaFarmRegulation）的要求。 　　此外，如果一处物业同时存在几种截然不同的用途，会归入“混合用途”（SplitClassification）类别。例如，商业和住宅可能同时存在一幢大楼里，或某个物业集住宅、农业和林业为一身。 　　在这些情况下，BCAssessment会按各个类别所占的比例来分别计算，然后相加算出总估值。 　　4115RossRoad在BC省的农业保留地上，确实是块农地。地块上有一幢平房为住宅，其他建筑还有独立的仓库、商店、工作间等。住宅面积只有1400平方英尺，另外还有1400多英尺的半地下室层，一共4卧2全卫1半卫。 　　据BCAssessment的数据，过去三年这个物业有过两次交易。一次是2019年5月，成交价为208.8万元；一年后再次易手，2020年6月的成交价为213.5万元。 　　也是说，现在的业主是2020年以213.5万元的价格从上一手业主那里买来的，即2020年这处物业的市场价在210万左右。 　　尽管2020年该物业的市场成交价为213.5万元，但它2021年的政府估价仅为23万9847元，原因就是这处物业包含住宅和农业两个分类，农业物业的属性大幅拉低了物业的估值。 　　根据物业评估申诉委员会（PropertyAssessmentAppealBoard）公布的裁决文件，现业主GurtejS.Bath在2020年8月获得这处物业，并打算发展成蓝莓农场。在上一手业主那里，农地出租给他人用作养牛场，符合省府对农业物业的界定标准。 　　由于产权发生转移，物业评估员要求现业主Bath提交一份新的《农业物业分类通用申请书》（GeneralApplicationforFarmClassification），Bath根据《农业物业分类条例》的要求在2021年10月31日提交了新的农业物业分类申请。 　　申请书中详细列出了蓝莓农场运营计划：占地面积为7.0英亩，预计年产量为3.5万英镑；计划在2022年6月种植，2025年7月收割。 　　然而，物业评估员在2021年12月9日巡查了物业之后，发现物业的状况并不能满足《农业物业分类条例》中对蓝莓农场的发展要求。 　　当时，土地正处于清除植被的过程之中，物理状况不足以证明这是“建设中的农场”，而且原来的养牛场没有续租，怎么都无法将这块地划归为“农业”属性。 　　因此，在2022年的政府评估中，4115RossRoad全部被划归为“住宅”类别，整体估价为286.3万元，其中土地价值245.1万元。 　　业主Bath虽然提出了申诉，但其所提交的证明文件都无法有力地证明2021年这是一个积极建设中的农场，以满足《农业物业分类条例》的要求，两次申诉都被驳回。看来，2022年的地税，业主只能大出血了。 　　不过，好在BC省的物业是一年一评估，希望这位业主能在今年加快农场的建设进度，让2023年的评估值回归“农业”属性。

68岁的动作巨星成龙大哥，最近被爆出乔迁4000万元人民币杭州新居的视频。 据悉这栋豪宅是成龙在今年5月买下的，当时他搭直升机空降签约的消息，还一度冲上了热搜。 3个多月后，成龙再次现身，出席豪宅交付见面会。 视频中成龙邀请了不少亲朋好友来参观新居，开发商也是给足了面子，敲锣打鼓，还准备了舞狮表演庆祝。   百忙之中的成龙还罕见地亲自下厨招待宾客，场面很是热闹。   不过也有网友评论称，成龙自己是亿万富豪，却对自己的亲生女儿不管不问，成龙女儿吴卓林现在的状况非常不好，孩子是无辜的，一时间再度引发网友热议。 从网友晒出的收房视频来看，当天成龙穿着粉色衬衫，搭配白色裤子，看起来神清气爽。 戴着口罩的成龙大哥下车后就弯腰和现场的工作人员握手，面对粉丝热情要求合照也是有求必应，态度十分亲和，一点也没有国际巨星的架子。 在众人的簇拥下成龙走到自己的房前，按照中国传统文化习俗，开发商还特意为大哥入住新居安排了舞狮表演庆祝。 成龙的豪宅内景也随之曝光，据说这是开发商为他量身定做的，设计得非常金碧辉煌。 成龙新豪宅位于杭州钱江新城的核心地区，单价在每平米10万元人民币以上，面积超过400平方米，不仅客厅双面采光，窗外江景更是价值连城。 有报道称，成龙新房装修采用了新古典装修风格，融合了现代气息与古典奢华。 新房层高4.8米，客厅天花板的金边是由18k纯金镶嵌而成，地面及墙面也都是采用大理石制作，玄关处更是采用了36种奢华石料打造，极为昂贵。 客厅摆满了名贵家具和沙发，四周都是欧式风格的，有一整排的落地窗，墙上挂着多幅字画，价值万元的水晶吊灯也格外抢眼。 卧室也是金光闪闪，极尽奢华。 就连经纪人的卧室也是贵气十足，让网友们再次感慨“有钱真好”。 买房当天，成龙也在现场展示了自己的豪宅，楼顶空间非常宽敞，据说可以停靠私人飞机。 果然大哥就是大哥，一出手就是不凡。 不过，搬家当天，成龙在接受采访时表示，房子还有些小，希望在隔壁再买一套，打通墙壁，就可以更加宽敞。 对大哥来说，四百多平米还是小房子，真是贫穷限制了想象力。 交付当天成龙还亲自下厨宴客，不过成龙的妻子林凤娇和儿子房祖名都没有来到现场。 吃完饭后，忙碌的大哥又搭乘坐直升机到横店拍戏。 成龙买房再次成为热门话题，有分析更指出，成龙已带动了明星在杭州置业。 对于为何会在杭州买房，成龙之前在接受采访时就曾表示，作为北京奥运火炬手，他不想错过在杭州举办的亚运会，因此才选择在当地置产。 不过，对于成龙高调现身的这套豪宅到底是送的还是买的，也引发了网友的热议。 因为一般明星买房都很低调，不会大张旗鼓邀请记者和媒体来参观。交楼当天，还有网红大蓝进入豪宅拍摄内景，甚至坐上了成龙的直升机。 有网友表示，应该是地产商为了做营销送给成龙的，毕竟能和成龙做邻居，杭州这个小区的身价也会水涨船高。 此外，还有网友提到频频因缺钱闹上新闻的“小龙女”吴卓林，有网友留言称：“有钱买这样的大房子，对女儿不闻问”、“管管女儿吧”、“自己身价几百亿，看着自己的亲生女儿也不管，孩子是无辜的”。 说起来吴卓林真的算得上是最惨星二代，8月初，有网友曝光了小龙女的最新照片，留着寸头，满头白头发，皮肤白白的，颜值不低。长得不像成龙，也不像吴绮莉。 从照片中可以看出，吴卓林仍是和她的加拿大妻子、网红Andi在一起，不过眼神忧郁，身材单薄，打扮低调，像个男孩子一样。   很多网友表示，现在的小龙女看了真是让人感到心酸，不仅不像风光的星二代，甚至连普通人都不如。 当年成龙追吴绮莉可以说在娱乐圈闹得人尽皆知，非常疯狂和热情。然而，梦总有醒的那一天。 1999年，吴绮莉被爆怀上“小龙女”。稍后更接受采访，直言孩子的父亲是成龙。 一个月后，已婚的成龙在记者会上表示，自己犯的错全天下的男人都会犯，但没有直接承认自己是孩子的父亲。 他同时宣布，自己所有财产一分钱都不会给那个孩子。 可以说，小龙女吴卓林从小到大，虽然知道自己的生父就是成龙，但却从来没有得到过他的任何关心与抚养费，甚至还屡次被喊话“不要去骚扰他”，境况的确挺令人唏嘘的。 2018年，吴卓林选择离开母亲，之后更很快成了一个有家室的“大人”。 她在多伦多登记结婚，娶了一个来自加拿大的同性女友、网红Andi。 起初，婚后两人一直过得非常恩爱，时不时晒出照片秀恩爱。 不过或许是贫贱夫妻百事哀吧，没有固定经济来源的小两口，似乎生活一直都没有改观，总是过着居无定所、衣食无着的生活。 今年5月的一个凌晨，吴绮莉突然在微博开炮，疑似炮轰成龙： “三天两月就说收了多少钱、四天半年就说一分钱都不给你，其实说一两次大家都能明白，不用说足20多年，对孩子的伤害太大了，可以停吗？” 对于自己的加拿大儿媳，吴绮莉也一直不喜欢，因为吴卓林的这段同性婚姻，她甚至对女儿都彻底死心了。 今年7月，年近49岁的吴绮莉更自曝“到了现在这个年纪之后，身边无人陪伴感觉十分孤独，”，透露自己已经有了再生二胎的打算。 吴绮莉还称现在的冻卵技术十分发达，可以实现自己想要再做母亲的愿望。 对此连大嘴宋祖德都评论称，吴绮莉近日发文控诉女儿的同性恋朋友，语言十分犀利，但效果几乎没有。在吴卓林的成长路上，成龙几乎从来没有给予一点父爱，缺乏父爱的女孩子，比较容易走向极端，成龙真的太过分了！ 这些年来，一直背负着小龙女之名的吴卓林生活坎坷，父亲成龙却始终对她不闻不问。 有不少网友直指，巨星成龙这样对自己的亲生女儿是不是太残忍？ 说起来不管父母间有怎样的过往，孩子都是无辜的，大多数网友都表示：“成龙大哥何苦如此绝情？”

未来十年温哥华预计会有越来越多的游客，有人提议在温哥华市中心Seymour街的一个停车场上建造一个新的酒店。 该项目简单地称为Seymour街848号酒店（建议的地址），正处于重新规划阶段。申请书显示，有393个房间，317英尺（97米）的酒店塔楼基本上位于西摩对面的奥菲姆剧院的背面，以及国会大厦住宅楼（126米）。它也紧挨着斯米特街的交响乐广场塔楼。 该楼基本上是一个单一用途的建筑，有两个独立的酒店空间；一个将用于短期住宿（在申请中称为酒店1），第二个将用于长期客人（称为酒店2）。酒店1将较低，而酒店2将是顶部的12层。 "申请书说："酒店2号的入口在地面上提供了一个跃层，顶层将是登记入住和酒店休息室。 在街道层面，还指定了一个新的酒吧空间。虽然该项目将失去一个地面停车场，但设计中已经包括59个地下停车位和33个自行车停车位。 该项目的支持者表示，随着温哥华旅游业和商务旅行的发展，该市需要新的酒店房间。 "他们在申请书中说："在城市处于酒店危机的时候，848 Seymour酒店将帮助遭受供应和种类严重不足的旅游行业。

周五，有网友在网上论讨爆料，称一套位于多伦多华人区域万锦渔人村社区的半独立屋，以121.8万挂牌价上市。在收Offer的最后一天，居然涌入12个比价Offer，大有抢房的味意味。 加拿大从今年3月进入加息周期以来，火热的房地产市场遭到重创，半年来全国房价大跌。但目前升息周期远未结束，难道华人区房市率先开始复苏，大家纷纷开始入场抄底？ 根据"51找房"显示的信息，该房产位于Brock Avenue (Berczy)上，8月16日挂牌出售，挂牌价为121.8万。 信息显示该房为3室3卫生间，双车库。2022年地税为4864元，没有管理费。周边小学，中学等教育设施周边，华人超市购物极其方便。在经过12个Offer比价之后，该半独立屋最终以145万成交，溢价近5%。 此轮加息周期远未到终点，而且美联储本周已经表示将继续鹰派加息，可以预估加拿大央行也将跟进，至少到今年年底加息政策不会停止。而且明年如果通胀依旧维持高位，央行也不可能启动降息。因为此房溢价近20%出售，有网友惊呼持币观望的买家已经开始进场抄底。 而从周边的其他房源来看，都有高于或低于挂牌价的案例。 比如这套位于Harbord Street (Berczy)上的镇屋，以1,428,888挂牌出售，8月23日以141万售出。 图源：51找房 另外一套位于同区域William Berczy Boulevard (Berczy)上的镇屋，99.8万挂牌上市，最终以131.5万成交，溢价31.76% 图源：51找房 根据大数据显示，该区域的半独立屋在今年1月曾创下167万的平均成交价。随后一路下跌，到今年7月，目前的成交平均价仅为120.95万。 因为央行加息增加贷款难度和还款压力，目前多伦多的买家观望情绪浓厚。再加上本轮升息周期远未结束，许多买家也担心自己抄底抄在半山腰，没有进入房市的动力。 而根据官方公布的数据，更是让多伦多房市蔓延着悲观情绪。 根据CP24报道，7月份大多伦多地区房地产市场的放缓趋势加剧，大多伦多房地产局发布7月份的房屋销售额比去年同期下降了47%，比今年6月份，环比下降了24%。 大多伦多房地产局周四公布7月份的房市活动具体数据。其中，7月的4,912套房屋销售量几乎是2022年前6个月转手的9,339套房屋的一半。 在高通货膨胀，高利息的严峻经济形势下，许多家庭的财务状况都开始急剧恶化。而另一个可怕的数据显示，加拿大房市还有经历另外一个噩梦——房屋净值抵押贷款（HELOC）正在急剧上升。 房屋净值(home equity)，就是房屋现在的市场评估价，减去按揭贷款的余额，所得到的价值。房主可以利用房屋净值向银行申请房屋净值（抵押）信用额度贷款（Home Equity Line of Credit，HELOC）。 加拿大目前这项债务正在急剧攀升。6月份的全国未偿还得余额达到1711亿，比前一个月增长了0.6%（+11亿）。 与去年相比，增长幅度高达2.9%（+48亿），这是非常大的增长。 图源：OSFI 年增长率是近十年来的最高速度，6月份2.9%的增长是自2013年2月以来最大的增长。 当利率上升时，通常会降低对人们对新贷款的需求。当目前HELOC却出现新增大量贷款得情况，这非常反常。 由于没有使用要求的限制，房屋净值贷款可以用于学费，生活费等日常开支；也可以用于进行投资等杠杆操作。 美联储已经定调将继续激进加息，加拿大央行更大概论会在9月跟进继续大幅度加息。像这样加价抢Offer是因为房源，所造成的特殊案例，还是有购房者已经按耐不住，决定入市。

在加拿大银行加息的情况下，住房价格在过去几个月里一直在下降。但是，尽管市场降温，根据一项新的调查，加拿大25%的非房主的千禧一代仍然说他们相信他们永远不会拥有住房。 这项在线调查由Leger公司在6月进行，并由Royal LePage委托，涉及2,003名年龄在26至41岁之间的加拿大人。 调查显示，安大略省的千禧一代最不可能设想成为房主，31%的人说他们不相信自己会拥有房子。相比之下，只有15%的魁北克人认为他们永远不会成为房主。 然而，调查发现，68%的无房的千禧一代说，拥有房屋对他们很重要。这一数字在大城市更高，在多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里，有74%至79%的受访者说他们重视房屋所有权。 "虽然负担能力仍然是一个挑战，但加拿大继续看到千禧一代的强烈需求，他们像他们的父母一样，将拥有住房视为一种权利。皇家地产公司总裁兼首席执行官Phil Soper在周三发布的新闻稿中说："在所有年龄段的加拿大人中，成为房主的愿望依然强烈。 调查显示，在60％的受访者中，他们认为自己有一天会拥有自己的房子，其中略多于一半的受访者说他们必须搬迁才能拥有房子。 在多伦多，认为自己有朝一日会在当前城市拥有住房的千禧一代的比例最低，只有22%的人说他们认为有可能在该城市买房。同时，根据调查，在住房被认为更可负担的卡尔加里，47%的人说他们相信他们可以在他们的城市拥有一个家。 在那些希望在未来五年内买房的人中，调查发现41%的千禧一代说他们计划搬迁到不同的城市或城镇。尽管72%的加拿大人表示，如果生活成本不是问题，他们宁愿留在目前的社区。 此外，46%的受访者--包括不列颠哥伦比亚省60%的千禧一代--说他们不相信他们的工资会快速增长到足以让他们在目前的城市买得起房子，而35%的人认为会。 索珀说，这些数字强调了 "大幅增加加拿大的住房供应 "的必要性。 "虽然我们目前看到市场活动放缓......我们预计活动将再次上升，尽管不是以我们在整个2021年和2022年初看到的速度，"Soper在新闻稿中说。 "他补充说："这些被搁置的购买意向者的回归，人口的增长，主要来自于移民水平的提高，加上家庭形成的变化......将需要更多可用的住房存量，以确保市场的平衡，并帮助使许多加拿大人的负担能力重新达到。 调查发现，在家工作也改变了买房的偏好。在接受调查的人中，20%的加拿大千禧一代--包括加拿大大西洋地区的28%，说他们更喜欢住在城市以外的地方，完全在远程工作。 "索珀说："强劲的房地产需求不再集中在主要中心地区，而是扩大到许多郊区和外郊，在那里购房者可以购买更大、更实惠的房产，因为人们对通勤的容忍度降低了，对工作时间和地点的灵活性的渴望增加了。